Brief regering : Uitkomsten Platform hypotheken 2023

Nr. 1174 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 17 april 2024

Met deze brief informeer ik u, mede namens de Minister van Financiën, over de uitkomsten
van het Platform hypotheken van 2023. Tijdens de bijeenkomsten van het Platform hypotheken
spreek ik elk jaar met partijen in de sector over belangrijke ontwikkelingen en mogelijke
knelpunten in de hypotheekverstrekking. Door samen met deze partijen oplossingen te
bedenken voor actuele knelpunten in de woningmarkt houden we de financiering van koopwoningen
toegankelijk en verantwoord.

Ieder jaar staan bij het Platform hypotheken een aantal actuele thema's centraal.
In deze brief blik ik eerst kort terug op de resultaten van de thema's van het voorgaande
Platform hypotheken over alternatieve woonvormen en levensfases. Daarna ga ik in op
de thema's van dit jaar: ouderen en starters. Ik benoem welke stappen we het afgelopen
jaar hebben gezet met de sector en hoe we hiermee verder gaan. Tot slot blik ik vooruit
op het Platform hypotheken 2024, waar onder andere het thema klimaatadaptatie aan
bod zal komen.

Terugblik Platform hypotheken 2021

Over de uitkomsten van het Platform hypotheken 2021 is uw Kamer in juli 2022 geïnformeerd1. Er zijn toen drie onderwerpen nader uitgewerkt: flexwoningen, erfpacht en schuldhulp.
In 2022 en 2023 ben ik verder aan de slag gegaan met de openstaande actiepunten op
deze thema’s.

Flexwoningen

Flexwoningen worden vooralsnog vooral in het sociale huursegment gerealiseerd. Ik
ben met partijen in gesprek om te bezien hoe de toepassing van verplaatsbare woningen
kan worden verbreed. Hier zit al wat beweging in; zo zijn bijvoorbeeld de eerste hypotheken
voor verplaatsbare woningen reeds verstrekt.

Erfpacht

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft begin 2023 nieuwe richtlijnen op het gebied
van erfpacht gepubliceerd. Om de risico’s voor consumenten te beperken en aanbieders
te helpen verantwoorde constructies aan te bieden heeft NHG richtlijnen opgezet waar
een constructie minimaal aan moet voldoen om in aanmerking te komen voor NHG. Zo zijn
er kaders gesteld voor de vaststelling en ontwikkeling van de canon en over de verdeling
van de waardestijging- of daling bij de verkoop van de woning. Ook zijn aanbieders
voortaan verplicht om bij informatie over een constructie een bijsluiter aan te bieden
met begrijpelijke uitleg over de voorwaarden en mogelijke (toekomstige) financiële
consequenties.

Begin tweede kwartaal kom ik daarnaast met een handreiking voor gemeenten die kan
helpen bij het opstellen of herzien van erfpachtvoorwaarden.

Schuldhulpverlening

Op het gebied van schuldhulpverlening is de samenwerking tussen betrokken partijen
naar aanleiding van het Platform hypotheken geïntensiveerd. Zo is de samenwerking
in het initiatief Schakel! in de zomer van 2023 vernieuwd en uitgebreid met onder
andere NHG. Het doel van Schakel! is om hulpvragers vroegtijdig in contact te laten
komen met de juiste partijen en inefficiënte oplossingen te voorkomen.

Platform hypotheken 2023

De thema’s van het Platform hypotheken 2023 waren doorstroming van ouderen en positie
starters op de woningmarkt. Tijdens de bijeenkomsten heb ik met partijen in de sector
de knelpunten voor deze twee doelgroepen onderzocht en zijn we op zoek gegaan naar
oplossingen.

Ouderen

Een van de doelen van het programma Wonen Zorg voor Ouderen2, waarin ik samenwerk met de Minister van VWS, partijen uit de zorg- en woonsector
en ouderen zelf, is dat zoveel mogelijk ouderen passend kunnen wonen. Passend wonen
betekent wonen in een woning die aansluit bij de wensen en de levensfase van de oudere.
Hier ligt ook een kans voor de hypotheeksector. Steeds meer ouderen wonen namelijk
in een koopwoning en willen bij een eventuele verhuizing doorstromen naar een andere
koopwoning. Onder ouderen met een eigen woning leven vragen die specifiek zijn voor
deze doelgroep. Bijvoorbeeld over de overwaarde van de woning en de invloed van het
pensioen op de mogelijkheid om een nieuwe hypotheek te krijgen. Ouderen zijn niet
altijd goed op de hoogte van hun financiële mogelijkheden, terwijl deze er wel kunnen
zijn.

Daarom heb ik samen met partijen in de sector het convenant Ouderen en toekomstbestendig
wonen ondertekend. Het convenant is als bijlage van deze brief meegestuurd. Met dit
convenant geef ik uitvoering aan het financieel actieplan dat genoemd staat als actie
in het programma Wonen en zorg voor ouderen. In het convenant maken we afspraken om
ouderen te helpen passend te blijven of gaan wonen. Dat doen we door hen goed te informeren
over hun mogelijkheden op het gebied van wonen, verhuizen en hypotheken. Daarnaast
brengen we in kaart welke financiële mogelijkheden er nu al zijn voor ouderen, en
wat er nog ontbreekt met het oog op hun woonwensen.

De komende twee jaar voer ik samen met de ondertekenaars van het convenant de gemaakte
afspraken verder uit. Na twee jaar evalueren we onze voortgang, de behaalde resultaten
en een mogelijk vervolg. De resultaten zal ik delen met uw Kamer.

Starters

De positie van starters is de afgelopen periode verbeterd. Hun aandeel in de woningaankopen
en aangevraagde hypotheken is toegenomen. Maar we zijn er nog niet. Voor veel mensen
is het nog lastig een eerste stap te zetten op de koopwoningmarkt. Ook voor startende
huurders is het moeilijk een geschikte woning te vinden, door de schaarste aan betaalbare
huurwoningen. Voor beide groepen ben ik met de hypotheeksector op zoek gegaan naar
oplossingen in de hypotheekverstrekking.

Voor koopstarters kunnen speciaal ontworpen instrumenten een uitkomst bieden om de
aankoop van een woning beter betaalbaar te maken. Om meer zicht en structuur aan te
brengen in het toenemende aanbod van deze instrumenten is samen met NHG en het Stimuleringsfonds
Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) een inventarisatie gemaakt. Daarnaast
is er een handreiking geschreven om gemeentes meer houvast te bieden bij de keuzes
die gemaakt moeten worden bij de inzet van dergelijke instrumenten. Hier heb ik uw
Kamer over geïnformeerd in februari 20233. In ben in gesprek gegaan met het Platform hypotheken omdat het belangrijk is dat
het gebruik van deze instrumenten niet leidt tot onnodige risico’s voor de starter
en problemen bij de hypotheekverstrekking. NHG heeft hierover richtlijnen opgesteld
waaraan dergelijke constructies moeten voldoen om in aanmerking te komen voor een
hypotheek met NHG-garantie. De lijst met geaccepteerde constructies is te vinden op
de site van NHG4. Voor veel kredietverstrekkers is het een voorwaarde dat een instrument op deze lijst
staat.

Zoals toegezegd aan uw Kamer5 is in het Platform hypotheken afgelopen jaar ook aandacht geweest voor hospitaverhuur.
Er zijn diverse gesprekken gevoerd met hypotheekverstrekkers over hun beleid rondom
hospitaverhuur. Hieruit kwam naar voren dat hypotheekverstrekkers terughoudend zijn
om toestemming te geven voor hospitaverhuur. Ze staan hospitaverhuur niet of alleen
onder strikte voorwaarden toe. Dit komt met name door de risico’s bij een eventuele
verkoop van de woning. De verkoopprijs van een woning is meestal lager als deze in
verhuurde staat – dus mét huurder – wordt verkocht. In een recente brief aan de Tweede
Kamer6 heb ik aangekondigd dat ik wil gaan kijken hoe we de knelpunten bij sommige verhuurders
en kredietverstrekkers weg kunnen nemen. Daarbij kijk ik onder meer met NHG welke
rol zij kunnen spelen bij het toestaan van hospitaverhuur. Ik wil in dit licht ook
een wetswijziging voorbereiden die bijdraagt aan het stimuleren van hospitaverhuur.
Hierbij onderzoek ik bijvoorbeeld of het huurcontract, in het geval van hospitaverhuur,
eenvoudiger beëindigd kan worden bij verkoop van de woning. Ook onderzoek ik of er
verdere wijzigingen nodig zijn, waarbij gedacht kan worden aan het invoeren van een
specifiek tijdelijk huurcontract voor hospitaverhuur. Daarbij zullen de belangen van
alle betrokken partijen worden gewogen, waaronder het belang van de bescherming van
huurders. Ik zal hier ook verder over spreken met hypotheekverstrekkers. Ik zal uw
Kamer vóór de zomer van 2024 nader informeren over mijn bevindingen en de beoogde
uitwerking van deze wetswijziging.

Vooruitblik Platform hypotheken 2024

Ook in 2024 werken we met partijen in de hypotheeksector verder aan het oplossen van
knelpunten in de hypotheekverstrekking. Eén van de thema’s voor het Platform hypotheken
2024 wordt klimaatadaptatie. Op basis van gesprekken met en signalen uit de sector
wordt daarnaast een tweede thema gekozen.

Het thema klimaatadaptatie komt voort uit recent gepubliceerde onderzoeken van onder
andere de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en enkele banken over de gevolgen van
klimaatrisico’s voor woningeigenaren. Concreet gaat dat over verhoogde risico’s op
funderingsschade en overstromingsschade door een veranderend klimaat. Bij het Platform
hypotheken 2024 spreek ik met verschillende stakeholders over de wijze waarop potentiële
kopers beter kunnen worden geïnformeerd over klimaatrisico's en funderingsschade.
Hiermee geef ik invulling aan de toezegging uit de kabinetsappreciatie van het advies
«Goed gefundeerd» van de Raad voor leefomgeving en infrastructuur (Rli)7 om in gesprek te gaan met banken, verzekeraars en andere betrokken partijen over
verbetering van de informatievoorziening over funderingsrisico’s.

Overig

Naast de organisatie van het Platform hypotheken werk ik ook op andere wijze aan het
wegnemen van belemmeringen in de hypotheekverstrekking. Middels deze brief wil ik
uw Kamer ook informeren over de moties van Dijk en Grinwis8, Koerhuis9 en van Baarle10.

Naar aanleiding van de motie Van Dijk en Grinwis is gesproken met de Dienst Uitvoering
Onderwijs (DUO), SVn, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), de Nederlandse
Vereniging van Banken (NVB), het Verbond van Verzekeraars (VvV), het Ministerie van
Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en het Ministerie van Financiën. Er is gekeken of
een herfinanciering van studieleningen door bijvoorbeeld een starterslening levensvatbaar
is om zo oud-studenten meer kans te bieden op een koopwoning. De conclusie van dit
gesprek is dat herfinanciering van de studieleningen niet wenselijk is. De huidige
voorwaarden voor studieleningen bij DUO zijn namelijk zeer gunstig, waardoor de studielening
in vergelijking met andere consumptieve leningen relatief weinig drukt op de leencapaciteit.
Bij herfinanciering van de studielening naar een nieuwe (consumptieve) lening zal
de nieuwe lening in beginsel tegen minder gunstige voorwaarden (bijvoorbeeld hogere
rente, kortere looptijd, geen draagkrachtbeginsel) worden verstrekt waardoor de leenruimte
juist minder groot wordt. Een herfinanciering van de studieleningen zou alleen aantrekkelijk
kunnen worden voor een consument als deze nieuwe lening onder betere voorwaarden wordt
verstrekt als de huidige studielening van DUO. Hiervoor zou een Rijksgarantie nodig
zijn op deze nieuwe lening en dient extra budget te worden vrijgemaakt om deze gunstige
voorwaarden te faciliteren. Ook is het een complexe en kostbare operatie om studieleningen
(op grote schaal) te herfinancieren bij een andere kredietverstrekker. Alles overwegende
raden de partijen het af om deze optie verder te verkennen. Ik deel deze conclusie.

De motie Koerhuis heeft gevraagd of banken en NHG kunnen kijken naar mogelijkheden
om langer uitstel van hypotheekaflossingen te geven. In gesprek met deze partijen
is gebleken dat zij deze zogenaamde betaalpauze als mogelijkheid gebruiken bij (mogelijke)
betaalproblemen op basis van maatwerk. Een betaalpauze is echter niet altijd de beste
passende of verantwoorde optie. Het langer uitstellen van aflossingen leidt immers
tot een hogere resterende schuld en op lange termijn tot hogere rentelasten. Daarom
kunnen andere maatregelen die woningbehoud mogelijk maken, soms beter passend zijn.
Kredietverstrekkers en banken geven aan dat ze met het huidige palet aan mogelijkheden
goed uit de voeten kunnen en dat het aantal consumenten met betaalproblemen mede hierdoor
erg laag is.

De motie van Baarle verzoekt de regering om onderzoek te doen naar de behoefte aan
rentevrije alternatieven om woningbezit te realiseren en hoe belemmeringen om voldoende
aanbod hiervan te realiseren kunnen worden weggenomen. Hierover heb ik samen met NHG
gesproken met diverse partijen die overwegen rentevrije hypotheken op de markt te
brengen. Zij herkennen zich in het algemeen in de belemmeringen die zijn genoemd in
de brief aan uw Kamer eind 202111. De partijen met wie ik heb gesproken zijn nog bezig met de ontwikkeling van hun
producten binnen de kaders van de huidige (fiscale) regelingen. Een eventueel besluit
om de regeling aan te passen is aan een volgend kabinet.

Tot slot dank ik de betrokken partijen voor hun inzet en waardevolle initiatieven.
Ik kijk ernaar uit om in 2024 met hen verder te werken aan oplossingen in de hypotheekverstrekking.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, H.M. de Jonge