Nota n.a.v. het (nader/tweede nader/enz.) verslag : Nota naar aanleiding van het verslag

Nr. 7 NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG

Ontvangen 31 januari 2023

De initiatiefnemers hebben met belangstelling kennisgenomen van het verslag over het
onderhavige wetsvoorstel. Zij danken de leden van de fracties van VVD, D66, PVV, CDA,
SP, PvdA, GroenLinks, ChristenUnie en SGP voor de door hen gestelde vragen en gemaakte
opmerkingen, waarop hieronder verder zal worden ingegaan. Ter vergroting van de leesbaarheid
en ter beperking van doublures zijn sommige vragen gezamenlijk beantwoord. De initiatiefnemers
hopen met deze nota alle in het verslag gestelde vragen naar tevredenheid te hebben
beantwoord

I. ALGEMEEN

De leden van de VVD-fractie hebben met interesse kennisgenomen van het voorstel van
wet van de leden Nijboer en Grinwis tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek
en de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek in verband met het afschaffen van tijdelijke
huurcontracten voor zelfstandige woonruimten (Wet vaste huurcontracten) en hebben
hierover enkele vragen/opmerkingen.

De leden van de D66-fractie hebben kennisgenomen van de voorgenomen wijziging van
Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek in verband
met het afschaffen van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimten (Wet
vaste huurcontracten). Deze leden delen zowel de wens van de initiatiefnemers om deze
wetten te wijzigen, als de ambitie om de positie van huurders te versterken. Wel hebben
zij nog enkele vragen die ze aan de initiatiefnemers willen voorleggen.

De leden van de PVV-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen van het initiatiefwetsvoorstel
en hebben enkele vragen.

De leden van de CDA-fractie hebben kennisgenomen van het voorstel van wet van de leden
Nijboer en Grinwis tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Overgangswet
nieuw Burgerlijk Wetboek in verband met het afschaffen van tijdelijke huurcontracten
voor zelfstandige woonruimten. Deze leden bedanken de initiatiefnemers voor hun inzet
op en betrokkenheid bij dit onderwerp. Zij hebben nog enkele vragen en opmerkingen.

De leden van de SP-fractie hebben kennisgenomen van onderhavig voorstel en onderschrijven
het doel van huurbescherming voor huurders. Deze leden danken de indieners en hun
medewerkers voor het geleverde werk, en hebben nog enkele vragen die zij aan de indieners
willen voorleggen.

De leden van de PvdA-fractie hebben met interesse kennisgenomen van het voorliggende
wetsvoorstel. Deze leden steunen het doel van de initiatiefnemers, namelijk het verbeteren
van de bescherming van huurders. Over het wetsvoorstel hebben zij nog enkele vragen.

De leden van de GroenLinks-fractie hebben met instemming kennisgenomen van het voorliggende
initiatiefwetsvoorstel. Deze leden zijn blij dat met dit voorstel de wettelijke mogelijkheid
om tijdelijke huurcontracten aan te bieden weer wordt ingeperkt tot enkele specifieke
categorieën. De introductie van de wettelijke bepaling om de mogelijkheid van tijdelijke
huurcontracten uit te breiden was voor deze leden destijds de voornaamste reden om
tegen de Wet doorstroming huurmarkt te stemmen. Voor hen bestond toen al de vrees
dat het toen voorliggende wetsvoorstel de rechten van huurders verder zou beperken
en dat het gevolg zou zijn dat tijdelijke huurcontracten steeds meer de norm zouden
worden. Uit de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt is – zoals ook in de memorie
van toelichting van voorliggend wetsvoorstel wordt beschreven – gebleken dat het aantal
tijdelijke huurcontracten de afgelopen jaren steeds meer de norm is geworden, met
alle negatieve gevolgen voor huurders van dien. Deze leden vinden het daarom goed
dat met het voorliggende wetsvoorstel het uitgangspunt opnieuw wordt dat een vast
huurcontract de norm is en dat tijdelijke huurcontracten alleen bij hoge uitzondering
mogelijk zijn.

De leden van de ChristenUnie-fractie hebben met grote instemming kennisgenomen van
onderhavig wetsvoorstel dat zij ten zeerste verwelkomen. Deze leden erkennen namelijk
met de indieners dat een goede woning een randvoorwaarde is voor het goed kunnen functioneren
in en van de samenleving. Het is dan ook met goede reden geweest dat de wetgever dit
recht op woonruimte in de Grondwet verankerd heeft. Het is echter tot leedwezen van
deze leden dat dit grondrecht in de achterliggende jaren onder druk is komen te staan.
Daarbij menen zij dat deze druk niet alleen opgevoerd is door de matige bouwkundige
kwaliteit van veel woningen of de schaarste aan betaalbare woningen, maar dat de liberaliserende
woonwetgeving voor een extra negatieve impuls op de landelijke huisvestingssituatie
heeft gezorgd, waar het invoeren van de tijdelijke huurcontracten een duidelijk voorbeeld
van is. Zij constateren dat deze tijdelijke huurcontracten niet alleen tot minder
huurbescherming, maar zelfs tot sociale ontwrichting in buurten en wijken hebben kunnen
leiden door de hoge doorstroming, waarvan concrete voorbeelden bekend zijn in wijken
als Laak, Carnisse of Rustenburg. Het is er deze leden dan ook zeer aan gelegen om
deze negatieve trends te keren. Bij onderhavig wetsvoorstel hebben zij nog enkele
vragen.

De leden van de SGP-fractie hebben kennisgenomen van het initiatiefwetsvoorstel Wet
vaste huurcontracten. Deze leden danken de initiatiefnemers voor het vele werk. Zij
hebben nog enkele vragen.

1. Inleiding

De leden van de VVD-fractie vragen welke problemen de indieners met het wetsvoorstel
precies denken op te lossen. Kunnen de indieners hier nader op reflecteren?

Met dit wetsvoorstel beogen initiatiefnemers de bescherming van huurders te verbeteren.
De initiatiefnemers zijn van mening dat de huurbescherming in Nederland op dit moment
tekortschiet. Huurbescherming biedt huurders de zekerheid dat zij in hun huis kunnen
blijven wonen, mits zij zich fatsoenlijk gedragen en de huur betalen. Bovendien zijn
huurbescherming en huurprijsbescherming complementair, de ene vorm van bescherming
is ineffectief als de ander niet functioneert. Tot 1 juli 2016 waren huurovereenkomsten
voor onbepaalde tijd de norm. Sindsdien biedt de wet aan verhuurders van zelfstandige
woonruimte de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar
aan te bieden. Daarna moeten huurders in beginsel weer verhuizen. Uit het onderzoek
van Companen blijkt dat twee jaar niet genoeg is om een vaste huurwoning te vinden,
waardoor huurders gedwongen worden van tijdelijke huurwoning naar tijdelijke huurwoning
te verhuizen. Afgezien van het feit dat hierdoor onnodig vaak woningen leeg staan
(frictieleegstand), perkt dit de woonzekerheid en huurbescherming van huurders sterk
in. De in de Wet doorstroming huurmarkt 2015 omschreven intentie om de rechtsbescherming
van huurders te verbeteren wordt daarmee niet waargemaakt maar zelfs verergerd. De
initiatiefnemers zijn van mening dat het voorliggend wetsvoorstel zorgt dat de huurbescherming
weer in ere hersteld wordt. Daartoe schrapt het voorliggende wetsvoorstel de mogelijkheid
voor verhuurders van zelfstandige woonruimte de mogelijkheid om algemene huurovereenkomsten
voor bepaalde tijd aan te bieden. Gelijktijdig brengt het wetsvoorstel ook andere
voordelen met zich mee, zoals een meer gematigde ontwikkeling van de huurprijs en
verbetering van de leefbaarheid in de wijken.

Deze leden vragen of de indieners de mening delen dat tijdelijke huurcontracten ook
uitkomst kunnen bieden voor huurders die bewust niet een contract voor onbepaalde
tijd willen aangaan. In het verlengde van de vorige vraag, vragen zij wat de indieners
gaan doen voor huurders die dus wel bewust tijdelijk willen huren. Maken de indieners
voor hen een uitzondering? Hoe gaan de indieners deze uitzondering vormgeven?

De initiatiefnemers delen de wens dat huurders de flexibiliteit moeten hebben om tijdelijk
te huren. Huurders kunnen op dit moment een tijdelijk contract of een contract voor
onbepaalde duur te allen tijde opzeggen, met inachtneming van de opzegtermijn. Daar
verandert met dit wetsvoorstel niets aan. Er hoeft dus geen uitzondering te worden
gemaakt. Het aanbieden van contracten voor bepaalde tijd heeft dus hoofdzakelijk voordelen
voor verhuurders, terwijl de voordelen voor huurders niet kunnen worden aangetoond.

Daarnaast vragen zij hoe het initiatiefvoorstel zich verhoudt tot de aangekondigde
huurregulering van de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Zijn
de indieners het met deze leden eens dat het initiatiefvoorstel van de indieners nog
meer druk legt op verhuurders en dat het gevaar bestaat dat hierdoor dure woningen
verkocht gaan worden? Delen de initiatiefnemers daarom ook de mening dat het gevaar
bestaat dat betaalbaar wonen voor de middenklasse nog verder onder druk komt te staan?
Zo ja, waarom hebben de initiatiefnemers dit voorstel tot stand gebracht?

De initiatiefnemers constateren dat betaalbaar wonen voor de middenklasse reeds vele
jaren onder druk staat. Een belangrijke reden hiervoor is juist de gebrekkige huurbescherming
en huurprijsbescherming. Daarom beogen initiatiefnemers met dit wetsvoorstel de bescherming
van huurders te verbeteren. Indieners verwachten niet dat deze wetgeving, die een
vast huurcontract als norm stelt, leidt tot verkoop van huurwoningen. Een vaste huurder
leidt immers ook tot minder (mutatie)kosten voor verhuurders. De effecten van de voorgenomen
regulering van de huurprijzen hebben mogelijk tot gevolg dat een (klein) deel van
de private verhuurders zich terugtrekt en hun woningen verkoopt. De effecten daarvan
dienen behandeld te worden bij de betreffende wetsvoorstellen.

Bovendien zijn initiatiefnemers van mening dat inperking van de huurbescherming geen
geschikt instrument is om segmenten binnen de Volkshuisvesting te vergroten, of te
sturen op verschuiving tussen segmenten. Initiatiefnemers zijn van mening dat de wetgever
in de eerste plaats moet afwegen welke huurbescherming en huurprijsbescherming noodzakelijk
is gegeven de ongelijke machtsposities van huurders en verhuurders. Vervolgens kunnen
overheden via andere instrumenten sturen op het gewenste aanbod, zoals grondpolitiek,
prestatieafspraken, subsidies etc.

Deze leden lezen dat de indieners stellen dat het initiatiefvoorstel een betere balans
aanbrengt in de machtsverhouding tussen huurders en verhuurders. Daarnaast zou een
positief gevolg daarvan zijn dat de leefbaarheid en sociale cohesie in wijken zullen
verbeteren, en de explosieve stijging van de huren in de vrije sector wordt afgeremd.
De leden van de VVD-fractie vragen of er sprake is van een een-op-eenverband, aangezien
deze leden dit verband niet direct kunnen leggen. Daarnaast vragen zij of de indieners
onderzoeken en/of voorbeelden hebben die deze uitspraak onderbouwen. Zo ja, kunnen
de indieners die delen?

Uit het position paper t.b.v. rondetafelgesprek Tijdelijke huurcontracten van VNG1 blijkt dat gemeenten ervaren dat de leefbaarheid in de wijken erop achteruitgaat
als gevolg van de massale inzet van tijdelijke huurcontracten. Dit is niet vreemd,
gezien de mutatieleegstand toeneemt en huurders minder tijd hebben om te investeren
in binding met de lokale gemeenschap. Er zijn meerdere wetenschappelijke studies gedaan
naar deze relatie.2, 3, 4 Geme

ne deler conclusies van deze studies is een positief verband tussen de mate van huurzekerheid
en sociale cohesie.

Uit de evaluatie van Companen blijkt dat particuliere verhuurders vaker tussentijds
de huur verhogen, bij het opnieuw verhuren van een woning. Alhoewel de onderzoekers
uit de data geen oorzakelijk verband kunnen halen vinden ze het «wel te beredeneren
dat in een krappe markt waarin de huurprijzen niet zijn gereguleerd, de mogelijkheid
om vaker de huren aan te passen aan de markthuur leidt tot een snellere stijging van
de huren.» Dit wordt bevestigd in het position paper van de Woonbond.5 In de brief van de regering over de Regulering middenhuur wijst de Minister voor
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening ook op deze relatie. Hij stelt dat de prikkel
voor het verstrekken van een tijdelijk huurcontract vermindert wanneer verhuurders
de huurprijs niet meer kunnen verhogen bij een bewonerswissel. 6

Het grootschalig en groeiende gebruik van tijdelijke huurcontracten is de leden van
de CDA-fractie een doorn in het oog. Woonzekerheid is een elementair onderdeel van
de bestaanszekerheid. Het artikel «Het leven van flexhuurders staat stil. «Kinderen
krijgen stellen we maar uit»» uit de Volkskrant van 28 augustus 2021 schetst treffend
hoe heftig de tijdelijkheid van een huurcontract kan ingrijpen in het bestaan van
mensen. Het lid Geurts heeft namens de CDA-fractie in dat kader eerder ervoor gepleit
het aantal tijdelijke huurcontracten per regio of gemeente te maximeren. Hoe kijken
de initiatiefnemers naar dit voorstel, vragen deze leden.

Initiatiefnemers zien dat het genoemde voorstel van het lid Geurts de positie van
sommige huurders op bepaalde locaties kan versterken maar zijn van mening dat een
generiek verbod op tijdelijke huurcontracten effectiever is. In de Wet goed verhuurderschap
(Wgv) wil de Minister het mogelijk maken voor gemeenten om tijdelijke verhuur tegen
te gaan in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk staat. Het wetsvoorstel
dat dit mogelijk maakt wordt separaat ingediend, om vertraging van de Wgv te voorkomen.

De regering kiest er daarmee voor om de mogelijkheid tot het aanbieden van algemene
tijdelijke huurovereenkomsten te behouden. Als enige argument daarvoor wordt aangehaald
dat het toestaan van tijdelijke huurcontracten aanbod verruimend kan werken in tijden
van schaarste. Dit, terwijl uit het onderzoek van Companen blijkt dat niet kan worden
aangetoond dat het mogelijk maken van tijdelijke contracten tot extra aanbod leidt.

Initiatiefnemers zijn van mening dat het onderhavige wetsvoorstel dan ook noodzakelijk
is. Gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten blijft anders aantrekkelijk voor verhuurders,
bijvoorbeeld in de vorm van een proefperiode, of omdat vastgoedbeleggers de vrijheid
willen houden om de woning in de toekomst weer te verkopen zonder zittende huurders.

In de tweede plaats ontstaan verschillen op wijkniveau in de bescherming die huurders
genieten. In dat kader spreekt de VNG haar zorg uit over een mogelijk waterbedeffect
als gevolg van het niet generiek invoeren van een zogenaamde vergunningplicht.7 Regulering van het aantal tijdelijke huurovereenkomsten in de ene wijk, kan leiden
tot een toename in omliggende wijken. Initiatiefnemers zijn van mening dat deze ongelijkheid
onrechtvaardig is. Voor alle huurders geldt dat voldoende huurbescherming een voorwaarde
is om huurders bestaanszekerheid te bieden.

Tot slot achten initiatiefnemers de rechtvaardiging voor het in stand houden van algemene
tijdelijke huurovereenkomsten niet overtuigend. De evaluatie heeft immers geen positief
effect op het huuraanbod aangetoond.

Tezamen menen de initiatiefnemers dat het voorgenomen regeringsbeleid weliswaar kan
bijdragen aan het terugdringen van de inzet van tijdelijke huurovereenkomsten, maar
niet de noodzakelijk geachte huurbescherming herstelt.

2. Aanleiding voor het wetsvoorstel

2.1 Evaluatie algemene tijdelijke huurovereenkomsten.

De leden van de D66-fractie vragen zich af of de initiatiefnemers hebben overwogen
de duur van het tijdelijke contract te verlengen naar maximaal vijf jaar, zodat het
tijdelijke huurcontract daadwerkelijk als tussenoptie kan dienen voor mensen die de
woning maar tijdelijk zouden willen verhuren en huurders tegelijkertijd meer zekerheid
krijgen. Deze leden menen dat een van de oorspronkelijke doelen van de invoer van
tijdelijke huurcontracten dan blijft bestaan, namelijk de doorstroom op de huurmarkt
verbeteren. Zij vragen zich af hoe de initiatiefnemers hiernaar kijken.

De initiatiefnemers begrijpen de suggestie van een dergelijke tussenoplossing maar
zijn van mening dat deze onwenselijk is. Dit omdat huurders dan nog langer in onzekerheid
zullen zitten over de vraag of ze permanent onderdak hebben of dat ze na een paar
jaar toch weer ergens anders moeten gaan wonen. Het invoeren van tijdelijke huurcontracten
heeft volgens de evaluatie niet aantoonbaar geleid tot betere doorstroming noch tot
een significante toename van het aanbod. Wel heeft het aantoonbaar geleid tot meer
onzekerheid voor huurders en een verslechtering van hun positie in relatie tot de
verhuurder. Daarnaast bestaat er een risico dat door het invoeren van een dergelijke
aantrekkelijke tussenoplossing tijdelijke contracten nóg meer de norm worden. Om deze
reden is er door toenmalig Minister Ollongren in 2021 een toezegging8 gedaan aan de Eerste Kamer om een verlenging van de duur van het tijdelijk huurcontract
naar 3 jaar ongedaan te maken, nadat dit door de Tweede Kamer werd voorgesteld. Het
is naar mening van de initiatiefnemers dan ook beter om de mogelijkheid van het verstrekken
van tijdelijke huurcontracten in het geheel te schrappen met het doel om huurders
meer bescherming en zekerheid te bieden.

De leden van de PVV-fractie merken op dat de initiatiefnemers verwijzen naar de evaluatie
van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 uit 2021 en schrijven dat het gestelde doel
niet is gehaald. Kunnen de initiatiefnemers onderbouwen op welke wijze het aangaan
van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd zal leiden tot een lagere of verminderde
huurprijsontwikkeling?

Uit de evaluatie van Companen blijkt dat particuliere verhuurders vaker tussentijds
de huur gaan verhogen, bij het opnieuw verhuren van een woning. Alhoewel de onderzoekers
uit de data geen oorzakelijk verband kunnen halen vinden ze het «wel te beredeneren
dat in een krappe markt waarin de huurprijzen niet zijn gereguleerd, de mogelijkheid
om vaker de huren aan te passen aan de markthuur leidt tot een snellere stijging van
de huren.» Dit wordt bevestigd in het position paper van de Woonbond.9 In de brief van de regering over de Regulering middenhuur wijst de Minister voor
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening ook op deze relatie. Hij stelt dat de prikkel
voor het verstrekken van een tijdelijk huurcontract vermindert wanneer verhuurders
de huurprijs niet meer kunnen verhogen bij een bewonerswissel. 10

De leden van de CDA-fractie lezen dat van de jaarlijks vrijgekomen particuliere huurwoningen
inmiddels tussen de 27% en 34,4% verhuurd wordt met een tijdelijk huurcontract. Hebben
de initiatiefnemers ook zicht op het percentage tijdelijke huurcontracten dat uiteindelijk
wordt omgezet in een vast huurcontract?

De onderzoekers van Companen hebben in de evaluatie op basis van een enquête en CBS-cijfers
de bovengenoemde schatting gemaakt van het percentage tijdelijke huurcontracten. Navraag
bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties leert dat er geen
zicht is op het percentage tijdelijke huurcontracten dat uiteindelijk wordt omgezet
in een vast huurcontract. Dit komt omdat er geen registratieverplichting is waarmee
dit wordt bijgehouden. Het zou een apart onderzoek vergen om de omzettingsgraad te
berekenen.

Deze leden vragen de initiatiefnemers te reflecteren op de mogelijke verbeterpunten
die zijn aangedragen door Companen in hun evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt
2015.

In de evaluatie wordt door Companen een opsomming gemaakt van mogelijke verbeterpunten:
tijdelijke contracten alleen inzetten voor specifieke doelgroepen, gemeenten de mogelijkheid
geven om de vastgestelde doelgroepen aan te vullen, generieke tijdelijke contracten
met een langere looptijd mogelijk maken, het invoeren van een minimale contractduur,
het mogelijk maken om een tijdelijk contract te verlengen voor nogmaals een bepaalde
periode en het voor arbeidsmigranten aanpassen van de regel dat bij het aflopen van
een tijdelijk contract deze automatisch wordt omgezet in een contract voor onbepaalde
duur.

De doelgroepencontracten worden in het onderzoek positief beoordeeld. Dit wetsvoorstel
brengt daar geen wijzigingen in aan.

De initiatiefnemers zijn van mening dat het mogelijk maken van langere looptijden
voor tijdelijke contracten onwenselijk is. Dit omdat huurders dan nog langer in onzekerheid
zullen zitten over de vraag of ze permanent onderdak hebben of dat ze na een paar
jaar toch weer ergens anders moeten gaan wonen. Het invoeren van tijdelijke huurcontracten
heeft volgens de evaluatie niet aantoonbaar geleid tot betere doorstroming noch tot
een significante toename van het aanbod. Wel heeft het aantoonbaar geleid tot meer
onzekerheid voor huurders en een verslechtering van hun positie in relatie tot de
verhuurder. Daarnaast bestaat er een risico dat door het invoeren van een dergelijke
aantrekkelijke tussenoplossing tijdelijke contracten nóg meer de norm worden. Om deze
reden is er door toenmalig Minister Ollongren in 2021 een toezegging11 gedaan aan de Eerste Kamer om een verlenging van de duur van het tijdelijk huurcontract
naar 3 jaar ongedaan te maken, nadat dit door de Tweede Kamer werd voorgesteld. Het
is naar mening van de initiatiefnemers dan ook beter om de mogelijkheid van het verstrekken
van tijdelijke huurcontracten in het geheel te schrappen met het doel om huurders
meer bescherming en zekerheid te bieden.

Een minimale contractduur perkt de bescherming van huurders sterk in. Een van de voordelen
van huren ten opzichte van kopen is juist de flexibiliteit om een contract op korte
termijn op te kunnen zeggen. Het doel van de initiatiefnemers om huurders beter te
beschermen wordt met een minimale contractduur niet geholpen.

Wat betreft het verlengen van het tijdelijk contract voor nogmaals een bepaalde periode
geldt dat initiatiefnemers het onwenselijk vinden om dezelfde reden als eerder genoemd.
Huurders verkeren immers nog langer in onzekerheid over hun woonsituatie, en het risico
bestaat dat tijdelijk verhuren nog meer de norm wordt. Dit verslechtert de zekerheid
en bescherming van huurders.

De regels omtrent de huisvesting van arbeidsmigranten vergen een separate discussie
door het parlement. Dit wetsvoorstel ziet alleen op het verbeteren van de bescherming
van huurders in algemene zin.

2.2 Voorgenomen regeringsbeleid

De leden van de D66-fractie merken op dat de initiatiefnemers negatief tegenover de
tijdelijke huurovereenkomst als proefperiode staan. Kunnen de initiatiefnemers dit
verder toelichten? Is dit nog steeds het geval wanneer voorgenomen regeringsbeleid
de positie van de huurder flink versterkt?

De initiatiefnemers zijn van mening dat het voorgestelde kabinetsbeleid een stap in
de goede richting is. Echter, zoals eerder betoogd, blijven initiatiefnemers van mening
dat het wenselijk is tijdelijke huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimte in
het geheel af te schaffen. Wanneer een tijdelijke huurovereenkomst als proefperiode
mogelijk blijft, wordt er echter aan de andere kant toch weer beknibbeld op de positie
van de huurder. Dit terwijl de positie van de huurder de afgelopen jaren al flink
verslechterd is. Bij de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 spraken zowel
de Minister, als de kamer zich uit tegen het «misbruiken» door verhuurders van tijdelijke
huurcontracten als proefperiode. Deze overwegingen en uitgangspunten werden door de
Kamer opgenomen in de motie-De Vries12. Die motie overweegt dat vaste huurcontracten de norm blijven en het onwenselijk
is als tijdelijke huurovereenkomsten op ruime schaal worden ingezet als proefperiode.
De motie verzoekt de regering te rapporteren of oneigenlijk gebruik achterwege is
gebleven.

De huidige regering stelt te willen vasthouden aan dit uitgangspunt. «Vaste huurovereenkomsten
blijven de norm», zo schrijven VVD, D66, CDA en ChristenUnie in het coalitieakkoord.13

De leden van de CDA-fractie verwachten dat met het voorgenomen regeringsbeleid, de
regulering van de middenhuur, het aantal tijdelijke huurcontracten gaat dalen. Tegelijkertijd
is een mogelijk neveneffect van de regulering van de middenhuur dat het aanbod van
huurwoningen in het middensegment daalt (vanwege verkoop). In dit verband zijn deze
leden benieuwd wat de effecten zullen zijn van onderhavig wetsvoorstel op het huuraanbod
en of dit wetsvoorstel, in combinatie met de regulering van de middenhuur, niet leidt
tot een te groot verlies aan huurwoningen in het middensegment.

De initiatiefnemers zijn van mening dat betaalbaar wonen voor de middenklasse reeds
vele jaren onder druk staat. Een belangrijke reden hiervoor is juist de gebrekkige
huurbescherming en huurprijsbescherming. Daarom beogen initiatiefnemers met dit wetsvoorstel
de bescherming van huurders te verbeteren. Indieners verwachten niet dat deze wetgeving,
die een vast huurcontract als norm stelt, leidt tot verkoop van huurwoningen. Een
vaste huurder leidt immers ook tot minder (mutatie)kosten voor verhuurders. De effecten
van de voorgenomen regulering van de huurprijzen hebben mogelijk tot gevolg dat een
(klein) deel van de private verhuurders zich terugtrekt en hun woningen verkoopt.
De effecten daarvan dienen behandeld te worden bij de betreffende wetsvoorstellen.
Er kan daarmee een verschuiving van de huur- naar de koopsector optreden.

Bovendien zijn initiatiefnemers van mening dat inperking van de huurbescherming geen
geschikt instrument is om segmenten binnen de Volkshuisvesting te vergroten, of te
sturen op verschuiving tussen segmenten. Initiatiefnemers zijn van mening dat de wetgever
in de eerste plaats moet afwegen welke huurbescherming en huurprijsbescherming noodzakelijk
is gegeven de ongelijke machtsposities van huurders en verhuurders. Vervolgens kunnen
overheden via andere instrumenten sturen op het gewenste aanbod, zoals grondpolitiek,
prestatieafspraken, subsidies etc.

Tevens constateren de initiatiefnemers op basis van de evaluatie van Companen dat
er geen positief effect op het aanbod aan middenhuurwoningen kan worden vastgesteld
als gevolg van het invoeren van tijdelijke huurcontracten. De initiatiefnemers achten
het dan ook niet reëel dat er wel een aantoonbaar negatief effect plaatsvindt op het
aanbod bij het terugdraaien van de mogelijkheid tot het verstrekken van tijdelijke
huurcontracten.

2.3 Gevolgen voor de volkshuisvesting

De leden van de D66-fractie lezen in de memorie van toelichting dat er een mogelijke
verschuiving kan ontstaan van woningen van de huur- naar koopsector. Deze leden constateren
ook dat ander voorgenomen beleid van de regering, zoals het reguleren van de middenhuur,
dit effect zou kunnen hebben. Zij vragen zich af of de initiatiefnemers niet vrezen
dat deze samenloop gaat zorgen voor een grote verschuiving met onvoorziene uitkomsten.
Hoe wegen de initiatiefnemers dat een te grote verschuiving naar de koopmarkt het
positieve effect van het reguleren van de middenhuur zou kunnen ondermijnen? Een uitkomst
zou bijvoorbeeld kunnen zijn dat het aantal huurwoningen voor middengroepen stevig
vermindert. Zouden de initiatiefnemers deze weging kunnen toelichten?

De initiatiefnemers zijn van mening dat betaalbaar wonen voor de middenklasse reeds
vele jaren onder druk staat. Een belangrijke reden hiervoor is juist de gebrekkige
huurbescherming en huurprijsbescherming. Daarom beogen initiatiefnemers met dit wetsvoorstel
de bescherming van huurders te verbeteren. Indieners verwachten niet dat deze wetgeving,
die een vast huurcontract als norm stelt, leidt tot verkoop van huurwoningen. Een
vaste huurder leidt immers ook tot minder (mutatie)kosten voor verhuurders. De effecten
van de voorgenomen regulering van de huurprijzen hebben mogelijkl tot gevolg dat een
(klein) deel van de private verhuurders zich terugtrekken en hun woningen verkopen.
De effecten daarvan dienen behandeld te worden bij de betreffende wetsvoorstellen.
kan daarmee een verschuiving van de huur- naar de koopsector optreden.

Bovendien zijn initiatiefnemers van mening dat inperking van de huurbescherming geen
geschikt instrument is om segmenten binnen de Volkshuisvesting te vergroten, of te
sturen op verschuiving tussen segmenten. Initiatiefnemers zijn van mening dat de wetgever
in de eerste plaats moet afwegen welke huurbescherming en huurprijsbescherming noodzakelijk
is gegeven de ongelijke machtsposities van huurders en verhuurders. Vervolgens kunnen
overheden via andere instrumenten sturen op het gewenste aanbod, zoals grondpolitiek,
prestatieafspraken, subsidies etc.

Tevens constateren de initiatiefnemers op basis van de evaluatie van Companen dat
er geen positief effect op het aanbod aan middenhuurwoningen kan worden vastgesteld
als gevolg van het invoeren van tijdelijke huurcontracten. De initiatiefnemers achten
het dan ook niet reëel dat er wel een aantoonbaar negatief effect plaatsvindt op het
aanbod bij het terugdraaien van de mogelijkheid tot het verstrekken van tijdelijke
huurcontracten.

De leden van de D66-fractie constateren dat een deel van de commerciële partijen die
betrokken zijn bij de woningmarkt, dan wel volkshuisvesting, van mening zijn dat het
onrendabel wordt om te investeren in woningen. Hierdoor zou mogelijkerwijs de bouw
van voldoende woningen sterk verminderd worden. Delen de initiatiefnemers deze mening
en hoe hebben ze hier rekening mee gehouden bij het maken van dit wetsvoorstel?

De initiatiefnemers delen deze mening niet. Bij dit initiatiefvoorstel is er aandacht
besteed aan de positie van huurders, verhuurders en de relatie tussen die twee. De
verwachting is dat investeren in huurwoningen aantrekkelijk blijft, zoals dat voor
2015 ook al het geval was. Het rekenen van een redelijke huur blijft immers mogelijk.
Het is dan ook belangrijk om onderscheid te maken tussen beleggers die woningen opkopen
om te verhuren, en investeerders die betaalbare nieuwbouwwoningen toevoegen aan de
woningvoorraad. De wetswijziging sluit aan bij de wens van veel institutionele investeerders
in nieuwbouwwoningen om langdurige relaties aan te gaan met hun huurders.14

Initiatiefnemers zijn bovendien van mening dat inperking van de huurbescherming geen
geschikt instrument is om segmenten binnen de Volkshuisvesting te vergroten, of te
sturen op verschuiving tussen segmenten. Initiatiefnemers zijn van mening dat de wetgever
in de eerste plaats moet afwegen welke huurbescherming en huurprijsbescherming noodzakelijk
is gegeven de ongelijke machtsposities van huurders en verhuurders. Vervolgens kunnen
overheden via andere instrumenten sturen op het gewenste aanbod, zoals grondpolitiek,
prestatieafspraken, subsidies etc.

3. Hoofdlijnen wetsvoorstel

De leden van de VVD-fractie lezen dat dit initiatiefvoorstel regelt dat de introductie
van algemene huurovereenkomsten voor bepaalde tijd voor zelfstandige woningen wordt
teruggedraaid. Deze leden vragen waarom de indieners het terugdraaien als enige mogelijkheid
zien. Hebben de indieners andere mogelijkheden in overweging genomen, zodat bepaalde
en onbepaalde huurcontracten mogelijkerwijs naast elkaar kunnen bestaan?

Op dit moment bestaan bepaalde en onbepaalde huurcontracten al naast elkaar. Voor
veel verhuurders heeft een tijdelijk contract duidelijk de voorkeur, zoals blijkt
uit de snelle groei van het aantal tijdelijke contracten sinds de invoering in 2016.
Er is sprake van machtsongelijkheid tussen verhuurder en huurder, omdat de verhuurder
in de positie is de aard van het contract te bepalen, onder meer gegeven het tekort
aan betaalbare (huur)woningen.

Initiatiefnemers hebben diverse mogelijkheden overwogen, zoals het reguleren van het
aantal tijdelijke huurovereenkomsten per gebied, of het verlengen van de maximale
duur.

Initiatiefnemers zijn van mening dat deze voorstellen geen adequate oplossing bieden
om huurders te beschermen. Voor de initiatiefnemers is het hoofddoel om huurders beter
te beschermen. Dat lukt het best met het afschaffen van tijdelijke contracten.

Zij vragen welke uitbreiding van doelgroepencontracten er nodig is om toch die groepen,
zoals studenten, jongeren en gehandicapten, te voorzien van mogelijkheden om een huurcontract
voor bepaalde tijd (korter dan vijf jaar) aan te gaan. Daarnaast vragen zij waarom
de indieners van mening zijn dat de huidige wet daarin niet voorziet.

Dit wetsvoorstel schrapt de mogelijkheid voor verhuurders om algemene huurovereenkomsten
voor bepaalde tijd aan te bieden voor zelfstandige woonruimte. Het wetsvoorstel brengt
geen aanpassingen aan in mogelijkheden voor tijdelijke verhuur op grond van de bepaling
voor dringend eigen gebruik, op basis waarvan huurovereenkomsten aan doelgroepen kunnen
worden aangeboden.

De leden van de CDA-fractie zijn van mening dat tijdelijke huurcontracten niet de
norm moeten zijn of worden, maar slechts moeten worden toegepast als hiervoor een
gerechtvaardigd belang bestaat. Een gerechtvaardigd belang kan zijn gelegen in het
bestaan van tijdelijke omstandigheden zoals studietijd, zorgafhankelijkheid, landingsplaatsen
voor spoedzoekers en wisselwoningen. Kortom, het is wenselijk dat het gebruik van
tijdelijke huurovereenkomsten beperkt wordt tot die situaties waarbij het niet anders
kan. Deze leden zijn benieuwd of de initiatiefnemers deze opvatting delen en of onderhavig
wetsvoorstel ruimte laat voor dergelijke gerechtvaardigde belangen.

De initiatiefnemers zijn het met de leden van de CDA-fractie eens dat vaste huurcontracten
de norm moeten worden. Het doel van dit wetsvoorstel is dan ook om huurders beter
te beschermen. Ook zijn de initiatiefnemers het eens dat in uitzonderlijke gevallen
en nauw omschreven situaties een tijdelijk huurcontract een gerechtvaardigd belang
kan dienen. Daarom schrapt deze wet de mogelijkheid tot het verstrekken van een huurcontract
voor bepaalde tijd maar blijft het verstrekken van een huurcontract voor bepaalde
tijd in uitzonderlijke gevallen mogelijk. Tijdelijke verhuur blijft daarmee mogelijk
onder specifieke voorwaarden. Het gaat om:

• Het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);

• Doelgroepencontracten, op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik,
bijvoorbeeld voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;

• Verhuringen naar aard van korte duur, zoals vakantieverhuur;

• Ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van artikel 15 en 16
van de Leegstandswet;

• Generieke tijdelijke verhuur van maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte.

In navolging daarop vragen zij de initiatiefnemers te reflecteren op het gebruik van
tijdelijke huurcontracten door woningcorporaties. Uit onderzoek van Companen blijkt
dat woningcorporaties maar in beperkte mate gebruik maken van tijdelijke contracten,
maar dat deze contracten een goede en wenselijke aanvulling zijn op de reguliere huurovereenkomsten.
Blijft het met onderhavig wetsvoorstel mogelijk voor corporaties om te werken met
tijdelijke huurcontracten? Er zijn woningcorporaties die zich onder andere ten doel
hebben gesteld huisvesting te bieden aan personen die zorg en/of woonbegeleiding behoeven.
In zo’n situatie heeft een huurder een overeenkomst van opdracht (zorgovereenkomst)
met een zorginstelling gesloten. Op basis van een dergelijke zorgovereenkomst behoort
een huurder tot de bij ministeriële regeling vastgestelde doelgroep (met woonbegeleiding)
waarbij een woningcorporatie op basis van artikel 48 van de Woningwet een tijdelijke
huurovereenkomst voor de duur van twee jaren of korter mag sluiten. Wat zijn voor
deze doelgroep en de woningcorporaties de mogelijkheden nog als voorliggende initiatiefwet
van kracht zou worden?

Initiatiefnemers zijn met de leden van de CDA-fractie van mening dat het wenselijk
is dat woningcorporaties deze doelgroepen kunnen blijven huisvesten. Indien een meerderheid
van de Kamer deze wens deelt, zijn initiatiefnemers bereid om te bezien hoe het wetsvoorstel
daarin kan voorzien, zonder dat afbreuk wordt gedaan aan het doel om huurders beter
te beschermen. Daarover gaan initiatiefnemers graag met de Kamer in gesprek.

In onderhavig wetsvoorstel zijn tijdelijke contracten alleen onder specifieke voorwaarden
mogelijk. Zijn de indieners het met de leden van de SP-fractie eens dat tijdelijke
verhuur alleen in uitzonderlijke gevallen mogelijk moet zijn, waarin vaste huurovereenkomsten
niet mogelijk waren en de woning anders leeg zou komen te staan, en derhalve uitbreiding
van de genoemde specifieke voorwaarden onwenselijk is? Zo nee, waarom niet? Zo ja,
kunnen de indieners nader ingaan op waarom uitbreiding van de genoemde specifieke
voorwaarden onwenselijk is?

De initiatiefnemers zijn het met de leden van de SP-fractie eens dat tijdelijke verhuur
alleen in uitzonderlijke gevallen en nauw omschreven situaties mogelijk moet zijn.
Het wetsvoorstel brengt dan ook geen wijzigingen aan in deze voorwaarden. Voor verhuur
van zelfstandige woonruimte herstelt dit wetsvoorstel de huurbescherming zoals die
gold voor de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015.

Deze leden onderschrijven het doel dat huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd de
norm dienen te zijn. Zij vragen de indieners waarom de huurovereenkomsten op basis
van de Leegstandwet niet tegen het licht gehouden zijn om ook op dat terrein bescherming
voor huurders te verbeteren.

Zij vragen de indieners waarom ervoor gekozen is om de maximale duur van vijf jaar
voor onzelfstandige woonruimte in stand te houden. Kunnen de indieners reflecteren
op mogelijk misbruik van het dringend eigen gebruik door verhuurders?

De initiatiefnemers zijn het met de leden van de SP-fractie eens dat moet worden voorkomen
dat verhuurders misbruik maken van het dringend eigen gebruik of bepalingen in de
Leegstandswet. Dit wetsvoorstel ziet daar evenwel niet op. Voor de verhuur van zelfstandige
woonruimte, draait dit wetsvoorstel de introductie van algemene huurovereenkomsten
voor bepaalde tijd terug, zoals geregeld in de Wet doorstroming huurmarkt 2015.

Dit wetsvoorstel raakt daarmee niet aan de verhuur van onzelfstandige woonruimte.
Indien een meerderheid van de Kamer dat wenst, zijn initiatiefnemers bereid te bezien
hoe het wetsvoorstel ook de bescherming voor huurders kan verbeteren in het geval
van verhuur van onzelfstandige woningen. Initiatiefnemers gaan hierover graag het
gesprek met de Kamer aan.

De leden van de PvdA-fractie lezen dat de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten
van maximaal vijf jaar aan te bieden blijft bestaan voor onzelfstandige woonruimte.
Deze leden vragen de initiatiefnemers naar de motivatie voor het laten voortbestaan
van deze mogelijkheid. Voorts vragen zij of de initiatiefnemers ervoor open zouden
staan om ook deze mogelijkheid terug te draaien.

De Wet doorstroming huurmarkt 2015 introduceert de mogelijkheid om algemene tijdelijke
huurovereenkomsten aan te bieden voor onzelfstandige woonruimte met een maximale duur
van vijf jaar. Volgens de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel gebeurde dit
naar aanleiding van het Bestuursakkoord Verhoogde Asielinstroom van 27 november 2015
tussen het Rijk en gemeenten, waarin is aangegeven dat het Rijk zich specifiek voor
onzelfstandige woonruimte (kamers) inzet voor tijdelijke huurovereenkomsten. Gemeenten
vroegen toen expliciet om deze bepaling, omdat de subsidieregeling voor verhuurders
die een woning aan vergunninghouders verhuren voor een periode van vijf jaar geldt.15 In de reactie op het onderliggende wetsvoorstel lezen de initiatiefnemers dat de
VNG aangeeft deze bepaling niet meer nodig te vinden. Indien een meerderheid van de
Kamer dat wenst, zijn initiatiefnemers bereid te bezien hoe het wetsvoorstel ook de
bescherming voor huurders kan verbeteren in het geval van verhuur van onzelfstandige
woningen. Initiatiefnemers gaan hierover graag het gesprek met de Kamer aan.

Deze leden lezen dat een aantal uitzonderingen blijft bestaan, waardoor in specifieke
situaties verhuur op basis van een tijdelijk contract mogelijk blijft, bijvoorbeeld
op grond van de Leegstandswet of de uitzonderingsgrond dringend eigen gebruik. Zij
vragen de initiatiefnemers hoe het voortbestaan van deze uitzonderingsgronden zich
verhoudt tot hun ambitie om huurders meer bescherming en zekerheid te bieden. Zij
begrijpen dat woningcorporaties gebruikmaken van generieke tijdelijke huurcontracten
voor bijzondere situaties, zoals tweedekanscontracten. Zij vragen van welke wettelijke
bepaling woningcorporaties gebruikmaakten voor 2016 om dergelijke contracten aan te
bieden, daar generieke tijdelijke huurcontracten toen nog niet bestonden.

Initiatiefnemers beogen met dit wetsvoorstel de bescherming van huurders te verbeteren.
Daartoe versterkt dit wetsvoorstel de huurbescherming. Het wetsvoorstel schrapte de
mogelijkheid om algemene huurovereenkomsten voor bepaalde tijd aan te bieden voor
zelfstandige woonruimte. Daarmee draait het wetsvoorstel deze mogelijkheid, zoals
geïntroduceerd in de Wet doorstroming huurmarkt 2015, terug. Het wetsvoorstel ziet
niet op overige gronden op basis waarvan tijdelijk verhuurd kan worden, zoals de Leegstandswet
of categorieën van dringend eigen gebruik. Daarin brengt het wetsvoorstel geen aanpassingen
aan.

Initiatiefnemers zijn van mening dat tijdelijke verhuur alleen in specifieke, nauw
omschreven situaties mogelijk moet zijn. Bijvoorbeeld ter voorkoming van onnodige
leegstand. Initiatiefnemers zijn van mening dat moet worden voorkomen dat verhuurders
misbruik maken van deze bepalingen. Dit wetsvoorstel ziet daar evenwel niet op.

Initiatiefnemers zijn met de leden van de PvdA-fractie van mening dat het wenselijk
is dat woningcorporaties deze doelgroepen kunnen blijven huisvesten. Indien een meerderheid
van de Kamer deze wens deelt, zijn initiatiefnemers bereid om te bezien hoe het wetsvoorstel
daarin kan voorzien, zonder dat afbreuk wordt gedaan aan het doel om huurders beter
te beschermen. Daarover gaan initiatiefnemers graag met de Kamer in gesprek.

De leden van de SGP-fractie vragen waarom ervoor is gekozen om tijdelijke contracten
toe te blijven staan bij verhuur van onzelfstandige woonruimten. Is overwogen deze
mogelijkheid te schrappen? Hoewel deze leden de keuze om deze mogelijkheid te behouden
begrijpen, kan hierdoor wel een groot verschil ontstaan met zelfstandige woonruimten.
Voor die laatste groep worden de mogelijkheden namelijk stevig ingeperkt. Hoe zien
de initiatiefnemers dat?

De Wet doorstroming huurmarkt 2015 introduceert de mogelijkheid om algemene tijdelijke
huurovereenkomsten aan te bieden voor onzelfstandige woonruimte met een maximale duur
van vijf jaar. Volgens de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel gebeurde dit
naar aanleiding van het Bestuursakkoord Verhoogde Asielinstroom van 27 november 2015
tussen het Rijk en gemeenten, waarin is aangegeven dat het Rijk zich specifiek voor
onzelfstandige woonruimte (kamers) inzet voor tijdelijke huurovereenkomsten. Gemeenten
vroegen toen expliciet om deze bepaling omdat de in het bestuursakkoord vastgestelde
subsidieregeling woonruimte vergunninghouders voor een periode van vijf jaar gold.16 Deze subsidieregeling liep af op 1 januari 2021. In de reactie op het onderliggende
wetsvoorstel lezen de initiatiefnemers dat de VNG aangeeft deze bepaling niet meer
nodig te vinden. Indien een meerderheid van de Kamer dat wenst, zijn initiatiefnemers
bereid te bezien hoe het wetsvoorstel ook de bescherming voor huurders kan verbeteren
in het geval van verhuur van onzelfstandige woonruimte. Initiatiefnemers gaan hierover
graag het gesprek met de Kamer aan.

Deze leden kunnen de wens tot meer regulering van de huursector begrijpen. De voorgestelde
maatregel kan daaraan bijdragen. Tegelijk wijzen zij erop dat er door dit kabinet
diverse maatregelen zijn genomen of zijn voorgesteld die hetzelfde doel beogen, namelijk
regulering van de huursector. Maakt dat de voorgestelde maatregel minder noodzakelijk?
In hoeverre is de voorgestelde maatregel nog noodzakelijk in het licht van de bredere
regulering?

In mei 2022 heeft de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening het Programma
Betaalbaar Wonen aan de Kamer gezonden. Daarin zet hij uiteen wat de beleidsvoornemens
zijn voor generieke tijdelijke huurovereenkomsten. De Minister stelt dat regulering
van de middenhuur in combinatie met het dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel
(wws) de voornaamste prikkel om generieke tijdelijke huurovereenkomsten af te sluiten
zal dempen, aangezien de aanvangshuurprijs dan niet telkens kan worden verhoogd. In
aanvulling wil de Minister het in de Wet goed verhuurderschap (Wgv) mogelijk maken
voor gemeenten om tijdelijke verhuur tegen te gaan in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid
onder druk staat. Het wetsvoorstel dat dit mogelijk maakt wordt separaat ingediend,
om vertraging van de Wgv te voorkomen.

De regering kiest er daarmee voor om de mogelijkheid tot het aanbieden van algemene
tijdelijke huurovereenkomsten te behouden. Als enige argument daarvoor wordt aangehaald
dat het toestaan van tijdelijke huurcontracten aanbod verruimend kan werken in tijden
van schaarste.

Initiatiefnemers zijn van mening dat het onderhavige wetsvoorstel alsnog noodzakelijk
is. In de eerste plaats vermindert uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel weliswaar
de prikkel om tijdelijke huurovereenkomsten aan te bieden, maar blijft de mogelijkheid
bestaan. Gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten blijft aantrekkelijk voor verhuurders,
bijvoorbeeld in de vorm van een proefperiode, of omdat vastgoedbeleggers de vrijheid
willen houden om de woning in de toekomst weer te verkopen zonder zittende huurders.
Bovendien zal de voorgenomen uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel niet voor
alle woningen gelden.

In de tweede plaats ontstaan verschillen op wijkniveau in de bescherming die huurders
genieten. In dat kader spreekt de VNG haar zorg uit over een mogelijk waterbedeffect
als gevolg van het niet generiek invoeren van een zogenaamde vergunningplicht.17 Regulering van het aantal tijdelijke huurovereenkomsten in de ene wijk, kan leiden
tot een toename in omliggende wijken. Initiatiefnemers zijn van mening dat deze ongelijkheid
onrechtvaardig is. Voor alle huurders geldt dat voldoende huurbescherming een voorwaarde
is om huurders bestaanszekerheid te bieden.

Tot slot achten initiatiefnemers de rechtvaardiging voor het in stand houden van algemene
tijdelijke huurovereenkomsten niet overtuigend. De evaluatie heeft immers geen positief
effect op het huuraanbod aangetoond.

Tezamen menen de initiatiefnemers dat het voorgenomen regeringsbeleid weliswaar kan
bijdragen aan het terugdringen van de inzet van tijdelijke huurovereenkomsten, maar
niet de noodzakelijk geachte huurbescherming herstelt.

Het doel van de initiatiefnemers is niet alleen het reguleren van de huursector, maar
het beschermen van de huurders. Ondanks de stappen in de goede richting in het door
het kabinet voorgestelde beleid, blijft de machtsverhouding tussen huurder en verhuurder
scheef wanneer tijdelijke contracten toegestaan zijn. Om de huurbescherming in ere
te herstellen achten initiatiefnemers dit wetsvoorstel een noodzakelijke toevoeging
aan de maatregelen van het kabinet.

Deze leden vragen of de positie van verhuurders is meegenomen in het initiatiefwetsvoorstel.
Hoe zijn hun belangen meegewogen?

Initiatiefnemers hebben de positie van verhuurders gewogen, zoals ook het internationaal
recht vereist. Het recht op huisvesting is een sociaal grondrecht en bevat een zorgplicht
voor de overheid ter bevordering van voldoende betaalbare woongelegenheid. Deze waarborg
is neergelegd in artikel 22, tweede lid van de Grondwet. De voorliggende initiatiefwet
beoogt de uitvoering van deze zorgplicht te verbeteren. De wet beoogt huurders beter
te beschermen tegen misbruik van hun machtspositie door verhuurders. Dit zal voor
verhuurders niet leiden tot verlies op de exploitatie, omdat het rekenen van een redelijke
huur mogelijk blijft. De beperkingen die verhuurders ondervinden dankzij deze wet
zijn derhalve proportioneel. De introductie van algemene tijdelijke huurovereenkomsten
waren juist een recente uitzondering op de geldende norm van gebruik van huurovereenkomsten
voor onbepaalde tijd. Dit wetsvoorstel herstelt die situatie.

Zij lezen dat de wet direct van toepassing is op alle nieuwe huurovereenkomsten. Daarnaast
lezen zij dat de wet in werking treedt bij koninklijk besluit. Waarom is niet gekozen
voor een vooraf vastgestelde ingangsdatum van de wet? Maken deze bepalingen geen inbreuk
op het beginsel van rechtszekerheid?

Ongeacht het moment van inwerkingtreding, voldoet de wet aan de vereisten van rechtszekerheid.
Het wetsvoorstel ziet slechts op overeenkomsten die worden aangegaan na inwerkingtreding
van het wetsvoorstel.

Initiatiefnemers hebben gekozen voor inwerkingtreding bij koninklijk besluit, daar
de duur van de parlementaire behandeling niet voorzienbaar is en de wet ingang kan
vinden na het aannemen van de wet in beide Kamers Deze werkwijze is gangbaar bij initiatiefwetgeving
als onderhavige.

De leden van de SGP-fractie vragen naar een opsomming waarbij tijdelijke huurcontracten
nog wel mogelijk zijn. Ontstaan er door de generieke maatregel geen onbedoelde gevolgen,
waardoor ook bijzondere doelgroepen geen gebruik meer kunnen maken van tijdelijke
huurcontracten?

In uitzonderlijke gevallen en nauw omschreven situaties kan een tijdelijk huurcontract
een gerechtvaardigd belang dienen. Daarom schrapt deze wet de mogelijkheid tot het
verstrekken van een algemeen huurcontract voor bepaalde tijd voor zelfstandige woonruimte
maar blijft het verstrekken van een huurcontract voor bepaalde tijd in uitzonderlijke
gevallen mogelijk. Tijdelijke verhuur blijft daarmee mogelijk onder specifieke voorwaarden.
Het gaat om:

• Het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);

• Doelgroepencontracten, op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik,
bijvoorbeeld voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;

• Verhuringen naar aard van korte duur, zoals vakantieverhuur;

• Ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van artikel 15 en 16
van de Leegstandswet;

• Generieke tijdelijke verhuur van maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte.

Initiatiefnemers zijn met de leden van de SGP-fractie van mening dat het wenselijk
is dat woningcorporaties specifieke doelgroepen in bijzondere situaties, zoals bijvoorbeeld
in het geval van tweedekanscontracten, kunnen blijven huisvesten. Indien een meerderheid
van de Kamer deze wens deelt, zijn initiatiefnemers bereid om te bezien hoe het wetsvoorstel
daarin kan voorzien, zonder dat afbreuk wordt gedaan aan het doel om huurders beter
te beschermen. Daarover gaan initiatiefnemers graag met de Kamer in gesprek.

3.1. Werking wetsvoorstel

De leden van de D66-fractie merken op dat bij het afschaffen van de generieke tijdelijke
huurcontracten, de onzelfstandige woonruimte niet is meegenomen. Deze leden vragen
zich af waarom de initiatiefnemers hiervoor hebben gekozen. Zien zij bij onzelfstandige
woonruimtes niet dezelfde problematiek als bij zelfstandige woonruimtes?

De Wet doorstroming huurmarkt 2015 introduceert de mogelijkheid om algemene tijdelijke
huurovereenkomsten aan te bieden voor onzelfstandige woonruimte met een maximale duur
van vijf jaar. Volgens de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel gebeurde dit
naar aanleiding van het Bestuursakkoord Verhoogde Asielinstroom van 27 november 2015
tussen het Rijk en gemeenten, waarin is aangegeven dat het Rijk zich specifiek voor
onzelfstandige woonruimte (kamers) inzet voor tijdelijke huurovereenkomsten. Gemeenten
vroegen toen expliciet om deze bepaling omdat de in het bestuursakkoord vastgestelde
subsidieregeling woonruimte vergunninghouders voor een periode van vijf jaar gold.18 Deze subsidieregeling liep af op 1 januari 2021. In de reactie op het onderliggende
wetsvoorstel lezen de initiatiefnemers dat de VNG aangeeft deze bepaling niet meer
nodig te vinden. Indien een meerderheid van de Kamer dat wenst, zijn initiatiefnemers
bereid te bezien hoe het wetsvoorstel ook de bescherming voor huurders kan verbeteren
in het geval van verhuur van onzelfstandige woonruimte. Initiatiefnemers gaan hierover
graag het gesprek met de Kamer aan.

De initiatiefnemers zijn het eens met de leden van de D66-fractie. Te grote verschillen
tussen in wetgeving tussen onzelfstandige en zelfstandige woonruimten kan een risico
zijn. In de reactie op het onderliggende wetsvoorstel lezen de initiatiefnemers dat
de VNG aangeeft de bepaling rondom onzelfstandige woonruimten niet meer nodig te vinden.
De initiatiefnemers zijn bereid om deze wens over te nemen wanneer daar een Kamermeerderheid
voor is.

Deze leden lezen in de memorie van toelichting dat de initiatiefnemers voornemens
zijn het doelgroepcontract in de huidige vorm te laten blijven bestaan. Zij vragen
zich af waarom de initiatiefnemers hiervoor hebben gekozen. Zeker wat betreft doelgroepencontracten
voor jongeren vragen deze leden zich af of de motivatie van de initiatiefnemers (het
belang van de bescherming van een vast huurcontract) ook hier niet van toepassing
is.

Initiatiefnemers hebben aandacht gehad voor de positie van jongeren bij het opstellen
van voorliggend wetsvoorstel. Begin 2015 diende het lid Schouten (ChristenUnie) een
initiatiefvoorstel in bij de Tweede Kamer met een voorstel voor starterscontracten
van vijf jaar voor jongeren. Het lid Schouten beoogde hiermee tijdelijke huurovereenkomsten
mogelijk te maken voor jongeren. Daarvoor voerde zij onder meer de volgende argumentatie
aan. Jongeren die het ouderlijk huis of de studentenwoningen willen verlaten en op
zichzelf willen gaan wonen, vinden immers vaak moeilijk een woning. Huren in de vrije
sector of een koopwoning is veelal te duur, voor sociale huurwoningen gelden doorgaans
wachtlijsten. Destijds bestonden reeds jongerenwoningen, maar als een jongere die
aanvaardde ging opgebouwde inschrijfduur verloren. Dit wetsvoorstel werd ondersteund
door Minister Blok en werd tegelijkertijd met de Wet doorstroming huurmarkt aangenomen
door de Kamers. Uit de evaluatie van Companen blijkt niet dat deze contracten als
problematisch worden ervaren. Het voorliggende wetsvoorstel ziet dan ook niet op een
wijziging van deze vorm van doelgroepencontracten.

De initiatiefnemers stellen dat «tijdelijke huurovereenkomsten mogelijk blijven onder
specifieke voorwaarden». Met name doelgroepencontracten van vijf jaar worden genoemd.
De leden van de PVV-fractie vragen waarom de initiatiefnemers hier ook ouderen en
gehandicapten onder verstaan. Waarom beperken zij daarmee hun huur(prijs)bescherming,
conform deze wet, tot maximaal vijf jaar?

Dit wetsvoorstel schrapt voor zelfstandige woonruimten de mogelijkheid om algemene
huurovereenkomsten voor bepaalde tijd aan te bieden, zoals die werden geïntroduceerd
in de Wet doorstroming huurmarkt 2015. Het wetsvoorstel brengt geen wijzigingen aan
in de regeling voor doelgroepencontracten.

De memorie van toelichting wekt abusievelijk de indruk dat verhuur op grond van de
bepaling voor dringend eigen gebruik, zoals deze momenteel geldt en blijft gelden,
beperkt is tot vijf jaar. Dit is onjuist. De maximale duur van vijf jaar geldt niet
voor ouderen en gehandicapten.

Hoe verwachten de initiatiefnemers dat de huurprijsontwikkeling zal zijn nadat dit
wetsvoorstel wordt aangenomen? Hebben de initiatiefnemers onderzoek gedaan naar de
verhouding tussen tijdelijke huurovereenkomsten die op enigerlei wijze zijn voortgezet
voor langere periodes en huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd die alsnog – door
de huurder of verhuurder – zijn opgezegd?

Initiatiefnemers kunnen geen inschatting geven van de toekomstige ontwikkeling van
de huurprijs. In algemene zin is de huurprijsontwikkeling afhankelijk van het huurprijsbeleid.
De komende jaren zijn de huurprijzen voor zitten de huurders een afgeleide van de
inflatie of de stijging van de cao-lonen. Daarnaast is de regering voornemens de aanvangshuurprijzen
te reguleren. Ook dit zal invloed hebben op de huurprijsontwikkeling.

Door de groei in het aantal mutaties stelt Companen dat een mogelijk effect van de
invoering van het tijdelijke huurcontract is dat huurprijzen sneller stijgen. Als
gevolg van voorliggend wetsvoorstel zal dit effect wegvallen. Hiermee kan dit wetsvoorstel
leiden tot een meer gematigde huurprijsontwikkeling.

Kunnen de initiatiefnemers uiteenzetten welke waarborgen zij hebben opgenomen om te
garanderen dat een neveneffect van de wetswijziging uit 2015 – het na afloop van het
huurcontract substantieel verhogen van de huurprijs – niet alsnog contractueel tussen
huurder en verhuurder wordt overeengekomen?

Initiatiefnemers zijn van mening dat het wenselijk is dat de aanvangshuurprijs gereguleerd
wordt, om te voorkomen dat verhuurders na afloop van het huurcontract contractueel
met de huurder overeenkomen de huurprijs flink te verhogen. De regering werkt aan
een wetsvoorstel hiervoor. Initiatiefnemers zien dit voorstel met interesse tegemoet.

De leden van de GroenLinks-fractie hebben in de memorie van toelichting gelezen dat
onder specifieke voorwaarden het mogelijk blijft om tijdelijke huurcontracten aan
te bieden. Deze leden vragen de initiatiefnemers om aan te geven of onder deze voorwaarden
ook de categorieën die nu via artikel 22a RTIV mogelijk zijn blijven bestaan. Kunnen
de initiatiefnemers nader toelichten wat voor hen de overwegingen zijn om deze uitzonderingscategorieën
al dan niet in stand te houden?

Initiatiefnemers zijn met de leden van de GroenLinks-fractie van mening dat het wenselijk
is dat woningcorporaties mensen in bijzondere situaties, zoals gedefinieerd in artikel 22a
van het RTIV, kunnen blijven huisvesten. Indien een meerderheid van de Kamer deze
wens deelt, zijn initiatiefnemers bereid om te bezien hoe het wetsvoorstel daarin
kan voorzien, zonder dat afbreuk wordt gedaan aan het doel om huurders beter te beschermen.
Daarover gaan initiatiefnemers graag met de Kamer in gesprek.

Dit wetsvoorstel draait alleen de algemene bepaling voor de looptijd van contracten
terug naar de situatie van vóór 2016. Het wetsvoorstel tornt niet aan de al bestaande
bepaling voor dringend eigen gebruik, welke uitzonderingen mogelijk maakt. De evaluatie
van Companen geeft te kennen dat de doelgroepencontracten positief worden beoordeeld
vanuit meerdere perspectieven. Initiatiefnemers zagen geen directe aanleiding om deze
uitzonderingscategorieën weg te nemen.

De leden van de ChristenUnie-fractie vragen de indieners waarom ervoor gekozen is
de generieke tijdelijke huurcontracten voor onzelfstandige woonruimte in stand te
houden, waardoor de mogelijkheid van een vijfjarencontract blijft bestaan voor deze
woonruimten. Deze leden vragen of dit niet overbodig is in het licht van het initiatiefvoorstel-Schouten
betreffende Aanvulling van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voor de tijdelijke
huisvesting van jongeren, temeer daar uit de Evaluatie Wet doorstroming huurmarkt
2015 blijkt dat zowel huurders als verhuurders deze contractvorm waarderen.

De Wet doorstroming huurmarkt 2015 introduceert de mogelijkheid om algemene tijdelijke
huurovereenkomsten aan te bieden voor onzelfstandige woonruimte met een maximale duur
van vijf jaar. Volgens de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel gebeurde dit
naar aanleiding van het Bestuursakkoord Verhoogde Asielinstroom van 27 november 2015
tussen het Rijk en gemeenten, waarin is aangegeven dat het Rijk zich specifiek voor
onzelfstandige woonruimte (kamers) inzet voor tijdelijke huurovereenkomsten. Gemeenten
vroegen toen expliciet om deze bepaling omdat de in het bestuursakkoord vastgestelde
subsidieregeling woonruimte vergunninghouders voor een periode van vijf jaar gold.19 Deze subsidieregeling liep af op 1 januari 2021. In de reactie op het onderliggende
wetsvoorstel lezen de initiatiefnemers dat de VNG aangeeft deze bepaling niet meer
nodig te vinden. Indien een meerderheid van de Kamer dat wenst, zijn initiatiefnemers
bereid te bezien hoe het wetsvoorstel ook de bescherming voor huurders kan verbeteren
in het geval van verhuur van onzelfstandige woonruimte. Initiatiefnemers gaan hierover
graag het gesprek met de Kamer aan.

Deze leden vragen de indieners of het klopt dat tijdelijke verhuur zonder huurbescherming
voor de nu door corporaties aangewezen categorieën personen niet blijft voortbestaan,
zoals voor weeskinderen, en bij laatstekanscontracten weeskinderen. Daarbij vragen
zij of het wenselijk is dit wel het geval te laten zijn.

De initiatiefnemers zijn het met de leden van de ChristenUnie-fractie eens dat het
wenselijk is als woningcorporaties deze doelgroepen kunnen blijven huisvesten.

Indien een meerderheid van de Kamer deze wens deelt, zijn initiatiefnemers bereid
om te bezien hoe het wetsvoorstel daarin kan voorzien, zonder dat afbreuk wordt gedaan
aan het doel om huurders beter te beschermen. Daarover gaan initiatiefnemers graag
met de Kamer in gesprek.

3.2 Overgangsrecht

De initiatiefnemers schrijven dat dit wetsvoorstel direct van toepassing is op alle
nieuwe huurovereenkomsten. De leden van de PVV-fractie vragen wat de gevolgen zijn
voor de huurovereenkomsten waarin stilzwijgende voortzetting (verlenging) is vastgelegd.
Wat zijn de (rechts)gevolgen voor huurovereenkomsten van bepaalde tijd die na inwerkingtreding
aflopen? Gelden de «nieuwe huurovereenkomsten» dan voor nieuwe huurders of bestaande
huurders die hun huurovereenkomst kunnen voortzetten? Wat zijn hiervan de gevolgen
voor de overige voorwaarden uit de bestaande (tijdelijke) huurovereenkomst zoals huurprijs,
zorgplicht, onderhoud en opzegtermijn?

Het wetsvoorstel is direct van toepassing op alle nieuwe huurovereenkomsten die na
inwerkingtreding worden gesloten. Voor de werking van voorliggend wetsvoorstel maakt
dit geen verschil of een stilzwijgende voortzetting al dan niet als nieuwe huurovereenkomst
geldt. Op dit moment geldt dat wanneer een tijdelijke huurovereenkomst stilzwijgend
wordt verlengd, deze van rechtswege een huurovereenkomst van onbepaalde tijd wordt.
Voorliggend wetsvoorstel heeft dus geen andere gevolgen voor overeenkomsten die stilzwijgend
worden verlengd, dan voor nieuwe huurovereenkomsten. Het wetsvoorstel heeft dus ook
geen gevolgen voor de overige voorwaarden uit de bestaande huurovereenkomsten.

4. Verhouding tot hoger recht

De leden van de VVD-fractie lezen dat de indieners stellen dat huurders beter tegen
misbruik van hun machtspositie door verhuurders worden beschermd. Dit zal voor verhuurders
niet leiden tot verlies op de exploitatie, omdat het rekenen van een redelijke huur
mogelijk blijft, zo stellen de indieners. Erkennen de indieners dat de complexiteit
voor verhuurders wel kan toenemen door het wetsvoorstel en dat het wetsvoorstel zodoende
wel een druk legt op verhuurders?

De initiatiefnemers zijn niet van mening dat dit wetsvoorstel de complexiteit voor
verhuurders vergroot. Het wetsvoorstel leidt niet tot meer administratieve last daar
alleen de looptijd van nieuwe contracten wordt vastgesteld op onbepaalde duur. Het
wetsvoorstel is daarmee een versimpeling van de huidige situatie waar zowel contracten
voor bepaalde als voor onbepaalde tijd mogelijk zijn. Het voorliggende wetsvoorstel
is eenduidiger voor verhuurders dan voorgestelde alternatieven, zoals een regulering
op wijkniveau gekoppeld aan de verhuurvergunning. Door het generiek afschaffen van
het tijdelijke huurcontract wordt deze complexiteit vermeden. Daarmee herstelt dit
wetsvoorstel voor de verhuur van zelfstandige woonruimte de situatie zoals die gold
voor 2016.

4.1 Internationaal recht

4.1.1. Eigendomsrecht

De leden van de PVV-fractie zien dat de initiatiefnemers schrijven dat er sprake is
van «Fair Balance» tussen de mate van regulering van het eigendomsrecht van woningeigenaren
en het daarmee gediende algemeen belang. Kunnen de initiatiefnemers dit uitleggen?

Het internationaal recht vereist dat er sprake is van «Fair Balance» tussen de mate
van regulering en het daarmee gediende algemeen belang in geval van een beperking
van het eigendomsrecht. De maatregel is proportioneel omdat «slechts» de mogelijkheid
van het tweejarige contract wordt teruggedraaid. Zo wordt de huurprijs bijvoorbeeld
niet gereguleerd met dit wetsvoorstel. Ook laat het wetsvoorstel vormen van tijdelijke
verhuur op basis van het Burgerlijk Wetboek en de Leegstandswet in stand, waaronder
enkele vormen van tijdelijk verhuren aan specifieke doelgroepen. Het is daarmee een
beperkte regulering van het eigendomsrecht. In de huidige situatie ontbreekt een «fair
balance» tussen de positie van huurders en verhuurders. Deze maatregel draagt juist
bij aan eerlijkere verhouding tussen verhuurder en huurder, zonder dat verder wordt
getornd aan het kunnen verhuren en investeren in woningen.

Sluiten de initiatiefnemers aan bij alle opzeggronden voor huurovereenkomsten van
onbepaalde tijd? Hoe groot achten de initiatiefnemers de kans dat verhuurders met
dit wetsvoorstel woningen eerder aan zullen sluiten bij doelgroepencontracten (van
vijf jaar) om zo woningen niet meer regulier te verhuren voor onbepaalde tijd?

Het voorliggende wetsvoorstel brengt geen veranderingen aan in tijdelijke verhuur
op grond van de Leegstandswet of categorieën van dringend eigen gebruik. Het wetsvoorstel
schrapt de mogelijkheid om algemene tijdelijke huurovereenkomsten voor bepaalde tijd
aan te bieden voor zelfstandige woonruimte. Verhuur aan doelgroepen op grond van de
bepalingen rondom dringend eigen gebruik moet voldoen aan verscheidene nauw omschreven
wettelijke voorwaarden. Verhuurders zullen slechts in zeer specifieke gevallen aan
deze voorwaarden voldoen. Deze voorwaarden staan omschreven in artikel 274 en artikel 274a
tot artikel 274f van Boek 7 van het Burgerlijk wetboek. Het strekt te ver om alle
voorwaarden hier uiteen te zetten, maar het noemen van een aantal voorbeelden kan
dienen ter illustratie van dit argument. Zo vereist de wet bij verhuur aan gehandicapten
dat de woning reeds bij de bouw ervan was ingericht en bestemd voor bewoning door
een gehandicapte, of na de bouw met geldelijke steun op grond van een wettelijke regeling
aangepast is ten behoeve van bewoning door een gehandicapte. Voor opzegging van huurovereenkomsten
voor verhuur aan ouderen en gehandicapten op grond van de bepalingen voor dringend
eigen gebruik geldt bovendien dat moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte
kan verkrijgen. Bij verhuur aan jongeren, promovendi of studenten moet zijn bepaald
dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst aan een persoon uit deze
doelgroep zal worden verhuurd. Initiatiefnemers vrezen derhalve niet dat verhuurders
zullen aansluiten bij doelgroepencontracten om zo woningen niet meer regulier te verhuren
voor onbepaalde tijd.

II. OVERIG

Art. 22a Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) kent een aantal
voor woningcorporaties aangewezen categorieën personen waar zij tijdelijk aan mogen
verhuren zonder huurprijsbescherming. Dit betreft onder andere laatstekanscontracten,
noodopvang, weeskinderen en wisselwoningen. De leden van de D66-fractie vragen zich
af of de initiatiefnemers van mening zijn dat tijdelijke verhuur voor deze speciale
categorieën wel mogelijk moet blijven. Deze leden vragen zich verder af of de initiatiefnemers
vinden dat alleen woningcorporaties aan deze categorieën op deze manier mogen verhuren,
of dat dit voor alle verhuurders moet gelden.

De initiatiefnemers zijn het met de leden van de D66-fractie eens dat het wenselijk
is als woningcorporaties deze doelgroepen kunnen blijven huisvesten.

Indien een meerderheid van de Kamer deze wens deelt, zijn initiatiefnemers bereid
om te bezien hoe het wetsvoorstel daarin kan voorzien, zonder dat afbreuk wordt gedaan
aan het doel om huurders beter te beschermen. Daarover gaan initiatiefnemers graag
met de Kamer in gesprek.

Zij vragen zich af wat de initiatiefnemers van de huidige opzeggronden van de Wet
doorstroming Huurmarkt vinden. Zij lezen in het voorliggende voorstel hier niets over
terug. Moeten deze opzeggronden ongewijzigd blijven?

Het doel van voorliggend wetsvoorstel is om de bescherming van huurders te verbeteren.
Daartoe schrapt het wetsvoorstel de mogelijkheid om algemene huurovereenkomsten voor
bepaalde tijd aan te bieden voor verhuur van zelfstandige woonruimte. Uit de evaluatie
uitgevoerd door Companen is gebleken dat gebleken dat een groeiend aantal verhuurders
gebruik maakt van deze huurovereenkomsten. Daarmee ondergraaft deze mogelijkheid de
belofte dat tijdelijke verhuur een uitzondering zou blijven. Daartegenover staat dat
niet kan worden vastgesteld dat het wetsvoorstel heeft geleid tot verruiming van het
aanbod of verbetering van de doorstroming.

Uit de evaluatie blijkt niet dat andere opzeggingsgronden afbreuk doen aan de bescherming
van huurders. Initiatiefnemers zijn van mening dat het onwenselijk is als verhuurders
misbruik maken van deze bepalingen. Het voorliggende wetsvoorstel ziet daar evenwel
niet op.

Indien een meerderheid van de Kamer eveneens voor onzelfstandige woonruimte de mogelijkheid
tot het aanbieden van algemene huurovereenkomsten voor bepaalde tijd went te schrappen,
zijn initiatiefnemers bereid hiernaar te kijken. Initiatiefnemers gaan daarover graag
in gesprek met de Kamer.

De leden van de CDA-fractie wijzen de initiatiefnemers op de recente wijziging in
het Burgerlijk Wetboek. In Art. 7:274 lid 1, onder g is, specifiek voor tijdelijke
woningen, een extra opzeggingsgrond toegevoegd. Er zijn situaties waarin een verhuurder
van een tijdelijke woning geen vast contract kan aanbieden. Dat speelt bijvoorbeeld
als voor een woonruimte een omgevingsvergunning voor bepaalde tijd is verleend. Maakt
hetgeen de initiatiefnemers in hun wetsvoorstel voorstellen opzeggen van de huur tegen
het einde van de vergunningstermijn door een verhuurder onmogelijk? Graag een uitgebreide
toelichting.

Deze leden zijn ook benieuwd of het mogelijk blijft om vanaf zeven jaar voor het einde
van de exploitatieperiode tijdelijke contracten op basis van de Leegstandwet voor
de op termijn te slopen woningen aan te bieden. Kunnen de initiatiefnemers aangeven
of hun voorgestelde wetgeving daar geen drempels voor opwerpt?

Artikel 7:274 lid 1, onder g bevat de mogelijkheid om op te zeggen wanneer er geen
vast contract kan worden aangeboden. Dit speelt bijvoorbeeld wanneer er voor een woonruimte
een omgevingsvergunning voor bepaalde tijd is verleend. Het voorliggende wetsvoorstel
raakt dit artikel niet. Het voorliggende wetsvoorstel bevat geen voorstel om 7:274
in te trekken of te wijzigen. Het wetsvoorstel wil een einde maken aan de algemeen
tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimte die zijn opgenomen in artikel 7:271.
Dat betekent dat verhuurders in de situaties die vallen onder 7:274 nog steeds de
huur kunnen opzeggen tegen het einde van de vergunningstermijn

Hetzelfde geldt voor verhuur op grond van de Leegstandswet. Het wetsvoorstel bevat
geen aanpassingen van de Leegstandswet en laat de voorwaarden ongemoeid.

De voorzitter van de commissie, Nijboer

De adjunct-griffier van de commissie, Grinwis