Lijst van vragen en antwoorden : Lijst van vragen en antwoorden over maatregelen huurmarkt en evaluatie herziene Woningwet

27 926 Huurbeleid

Nr. 517
LIJST VAN VRAGEN EN ANTWOORDEN

Vastgesteld 23 april 2019

De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft een aantal vragen voorgelegd aan
de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over de brief van 22 februari
2019 inzake maatregelen huurmarkt en evaluatie herziene Woningwet (Kamerstukken 32 847 en 27 926, nr. 470).

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft deze vragen beantwoord
bij brief van 19 april 2019. Vragen en antwoorden, voorzien van een inleiding, zijn
hierna afgedrukt.

De voorzitter van de commissie, Ziengs

De griffier van de commissie, Roovers

Inleiding

Hierbij zend ik u de antwoorden op de schriftelijke Kamervragen van uw Kamer over
de over de brief Maatregelen huurmarkt en evaluatie herziene Woningwet van 22 februari
20191 (hierna: brief Maatregelen huurmarkt). Sommige vragen gaan over hetzelfde onderwerp
en worden dan samengevoegd beantwoord.

Meerdere vragen gaan over de timing van verschillende maatregelen, over wanneer uw
Kamer voorstellen kan verwachten en/of wanneer ze in werking zullen treden. Ik maak
graag gebruik van de gelegenheid van deze beantwoording om uw Kamer het volledige
overzicht te geven. Voor een aantal acties uit mijn brief Maatregelen huurmarkt is
geen wetsaanpassing nodig. Deze worden samen met het veld opgepakt. De (wets)voorstellen
voor de maatregelen die wel een aanpassing van de regels vergen zal ik in samenhangende
pakketten aan uw Kamer voorleggen. De onderstaande tabel geeft het overzicht van de
inhoud en de beoogde timing van de verschillende pakketten.

 

Uitwerking

Maatregelen

Verwachte indiening bij TK

Beoogde timing

1

Wetsvoorstel Huursomstijging

(1-1-2020)

Maximale huursomstijging

Kort na zomerreces 2019

Wetswijziging per 1-1-2020, omdat de huursom-stijging geldt per kalenderjaar

2

Wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen

(1-4-2020)

Differentiatie DAEB-inkomensgrenzen

Dec 2019 (beleids-voornemers voor de zomer)

Voor 1-4-2020 aangenomen, omdat verhuurders huurverhoging per 1 juli vóór 1 mei bij
huurders moeten indienen.

Passende huur voor hoge inkomens

Hogere huurverhoging voor lage huren

Tijdelijke huurkorting

3

Wetsvoorstel Evaluatie Woningwet

(beoogd: 1-1-2021)

Ruimte voor lokale invulling

Vóór de zomer 2020

Doel om deze kabinetsperiode in werking te laten treden.

Verduurzaming corporaties

Meer slagkracht leefbaarheid

Vermindering procedures/adm. lasten

4

Beleidsbrief Middeninkomens

Noodknop middenhuur

Rond de zomer 2019

Streven om deze maatregelen deze kabinetsperiode in te voeren

Cap op de WOZ in WWS

DAEB-grenzen / Regionalisering

5

Beleidsbrief sanering

Sanering

Rond de zomer 2019

Doel om deze kabinetsperiode in te voeren

Vraag 1

In hoeverre komt de verdiencapaciteit van corporaties hiermee onder druk te staan
als het aandeel WOZ-punten in het WWS wordt gemaximeerd?

Vraag 2

Wat is het effect hiervan op de financiële positie, mogelijkheden en verdienmodel
voor corporaties?

Vraag 3

In hoeverre verandert de balans tussen de te ontvangen huurinkomsten van corporaties
en de te betalen verhuurderheffing als gevolg van het wél maximeren van de WOZ-punten
in het WWS, maar het níet maximeren van de WOZ-grondslag van de verhuurderheffing?

Antwoord vragen 1 tot en met 3

In mijn brief Maatregelen huurmarkt (Kamerstukken 32 847 en 27 926, nr. 470) gaf ik aan de komende periode een maximering van het aandeel WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel
(WWS) te bezien en de noodknop met het oog op middenhuur, in overleg met relevante
sectorpartijen.

Hierbij zal ik de in de vragen aangegeven aspecten betrekken.

Overigens merk ik op dat de WOZ-grondslag van de verhuurderheffing sinds 2018 wel
(wettelijk) is gemaximeerd. Deze maximering wordt elk jaar verhoogd met de gemiddelde
stijging van de woningwaarden; met ingang van 1 januari 2019 bedraagt de WOZ-grondslag
hierdoor maximaal € 270.000.

Vraag 4

Wat is het effect van de maatregel om de inkomensgrens bij toewijzing te differentiëren
naar eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens, onder meer op de wachtlijsten/zoektijden,
samenstelling van de doelgroep voor sociale huur, slagingskansen voor mensen die buiten
de doelgroep vallen of daar door deze wijziging buiten komen te vallen?

Vraag 5

Hoe zijn de effecten van de maatregel om de inkomensgrens bij toewijzing te differentiëren
naar eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens regionaal verdeeld? Wat doet het met
overloop naar de vrije sector? Is er een verschil tussen schaarstegebieden en ontspannen
woningmarktregio’s? Zijn er wel voldoende woningen met een huur/koopprijs net boven
de liberalisatiegrens voor deze eenpersoonshuishoudens?

Vraag 6

Hoe wordt het overgangsrecht geregeld als de maatregel om de inkomensgrens bij toewijzing
te differentiëren naar eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens, wordt ingevoerd? Wat
gebeurt er met mensen die bijna aan de beurt zijn op de wachtlijst en straks buiten
de boot vallen?

Vraag 114

Hoe komt de gedifferentieerde inkomensgrens er precies uit te zien?

Antwoord op vragen 4, 5, 6 en 114

Ik ben nog aan het bezien op welke bedragen de naar huishoudentype gedifferentieerde
DAEB2-inkomensgrenzen bepaald zullen worden. Bij het bepalen van de inkomensgrenzen en
de differentiatie naar huishoudsamenstelling houd ik rekening met de draagkracht van
de huishoudens, de mogelijkheden om door te stromen naar een andere woning en de regionale
verschillen tussen woningmarktregio’s. Ik ben daarover ook nog in overleg met de sectorpartijen.
Wat de effecten van de nieuwe DAEB-inkomensgrenzen zullen zijn, is afhankelijk van
de hoogte van die grenzen die nog niet vaststaan. Bij het uitwerken van de nieuwe
DAEB-inkomensgrenzen wordt rekening gehouden met de effecten voor de doelgroep voor
sociale huurwoningen van woningcorporaties, en de slagingskansen buiten sociale huurwoningen
van woningcorporaties. Tevens wordt bezien of de nieuwe DAEB-inkomensgrenzen aanleiding
geven voor overgangsrecht.

De wijze waarop de gedifferentieerde inkomensgrens eruit komt te zien onderzoek ik
momenteel. Ik zal het voorstel toetsen aan het uitgangspunt van eenvoudige, transparante
en uitvoerbare regelgeving met beperkte administratieve lasten.

Vraag 7

Waarom worden de woningwetregio’s niet aan een evaluatie onderworpen?

Vraag 98

Is de Woningwet geëvalueerd door de woningmarktregio's die ontstaan zijn uit de wet?
Zo nee, waarom niet?

Antwoord vragen 7 en 98

In het traject van de evaluatie van de herziene Woningwet is aandacht geschonken aan
de regionale werkgebieden van woningcorporaties. Op de eerste plaats is stakeholders
gevraagd naar hun ervaringen met het functioneren van de woningmarktregio’s, en op
de tweede plaats is gekeken naar het aantal combinaties van gemeenten en woningcorporaties.
De resultaten zijn te vinden in «Verslag evaluatie van de herziene Woningwet» (bijlage
5 bij de brief Maatregelen huurmarkt).

Corporaties, commissarissen, gemeenten en huurdersorganisaties zijn bevraagd naar
hun ervaringen met de woningmarktregio’s. Uit het onderzoek komt naar voren dat de
meeste respondenten van oordeel zijn dat het onderwerp woningmarktregio’s geen nadere
aandacht behoeft. Wel wordt er geregeld op gewezen dat het nut van de woningmarktregio’s
niet duidelijk is en dat het belemmerend werkt. Concrete belemmeringen komen daarbij
niet naar voren. Ook geeft een aantal corporaties aan dat in hun optiek de regiogrenzen
niet in overeenstemming zijn met het feitelijk functioneren van de woningmarkt. Hierbij
moet worden opgemerkt dat de woningmarktregio’s zijn vastgesteld op voorstel van de
gemeenten, waarbij onder meer de corporaties om zienswijzen zijn gevraagd. Mede naar
aanleiding van uitkomsten van het onderzoek zal in de komende tijd worden bezien of
de procedure bij het aanvragen van een ontheffing kan worden vereenvoudigd.

Om te kunnen beoordelen of corporaties zich meer richten op hun kernregio is gekeken
in hoeverre corporaties actief zijn in gemeenten buiten hun kernregio. In 2017 is
een lichte ontwikkeling zichtbaar waarbij het aantal unieke combinaties van gemeenten
en corporaties van buiten de regio daalde met 36, naar een totaal van 324. Het aantal
woningen dat buiten het werkgebied lag, daalde met 4.200 woningen naar een totaal
van 106.600.

Vraag 8

Voldoen de regio’s aan de bedoeling van de wet (m.n. de lokale verankering) nu sommige
regio’s bijzonder groot zijn?

Antwoord vraag 8

De woningmarktregio’s zijn vastgesteld op voorstel van gemeenten. Het initiatief voor
het vormen van een woningmarktregio lag bij gemeenten en deze hebben gekozen, in overleg
met de daar werkzame woningcorporaties, voor regio’s die zij herkennen en werkbaar
vinden. Voor een deel is daarbij aangesloten bij al bestaande samenwerkingsverbanden.
Het aansluiten bij de lokale praktijk is op zichzelf al een waarborg voor de lokale
verankering.

Dat sommige woningmarktregio’s duidelijk groter zijn dan andere, hoeft geen belemmering
te zijn voor de lokale verankering: de meeste corporaties werken maar in een deel
van deze grote regio’s.

Voor de lokale verankering is verder van belang dat nu een duidelijke grens is gesteld
aan de ambities van corporaties om in nieuwe gemeenten actief te worden, dat kan in
principe alleen nog maar binnen de eigen regio en niet in andere woningmarktgebieden.

En ten slotte is het goed voorstelbaar, gelet op het feit dat de regio’s nog maar
relatief kort bestaan (sinds eind augustus 2016), dat de samenwerking binnen de regio
tussen de gemeenten en woningcorporaties nog zal toenemen. Het is voor gemeenten gemakkelijker
geworden om corporaties uit de regio uit te nodigen om te verkennen of zij een deel
van de gemeentelijke opgave voor hun rekening kunnen nemen. Corporaties mogen immers
investeren in elke gemeente in de regio en een corporatie zal een verzoek van een
gemeente uit de regio niet zonder meer naast zich neer kunnen leggen.

Vraag 9

Hoe wordt omgegaan bij problemen bij corporaties na herindeling van gemeenten. Hoe
gaan de Minister en de Aw hier mee om? Kunnen corporaties als ze een vrijstelling
willen in dit kader, in aanmerking komen voor een (ver)korte transparante procedure,
zodat er geen onnodige vertraging optreedt bij de uitvoering van de (nieuwbouw en
andere) plannen?

Antwoord vraag 9

Bij herindelingen van gemeenten binnen een woningmarktregio wijzigt het werkgebied
voor woningcorporaties niet. Bij herindelingen over de regiogrenzen heen kunnen er
wel gevolgen zijn voor corporaties. Dit kan zich voordoen wanneer de betreffende corporatie
plannen/afspraken heeft om in een gemeente uit de oorspronkelijke regio nieuwe sociale
huurwoningen te realiseren. Mede voor deze situatie bestaat er de mogelijkheid van
een ontheffing. Bij het beoordelen van een ontheffingsaanvraag wordt gekeken naar
de opgave in de gemeente waarvoor de ontheffing moet gelden, de rol en mogelijkheden
van andere corporaties in die gemeente en in die regio, en het stadium waarin de nieuwbouwplannen
verkeren. Het belang van de voortgang van de volkshuisvesting staat voorop. Plannen
die al in uitvoering zijn kunnen ook zonder ontheffing worden afgemaakt. Tot nu toe
zijn er geen aanwijzingen dat de ontheffingsprocedure tot vertraging heeft geleid
van bouwprojecten.

Vraag 10

Waarom wil de Minister geen experimentartikel, bijvoorbeeld bij verduurzaming?

Vraag 127

Welke concrete aanwijzingen zijn er dat woningcorporaties onvoldoende experimenteerruimte
hebben?

Antwoord vraag 10 en 127

Op dit moment bestaat er een experimenteerartikel in de Woningwet. Uit de evaluatie
is naar voren gekomen dat er bij verschillende partijen een wens voor meer experimenteerruimte
bestaat. Ik ga met sectorpartijen in overleg over of en op welke wijze deze reeds
in de regelgeving geboden experimenteerruimte verbeterd kan worden.

Vraag 11

Kan een overzicht verstrekt worden van activiteiten die een corporatie niet mag doen
rond verduurzaming en een lijst die hij wel mag doen, met een grijs gebied voor experiment?

Vraag 78

Kan schematisch worden aangegeven welke belemmeringen voor verduurzaming worden ervaringen
en hoe deze worden opgelost in de woningwet?

Antwoord vragen 11 en 78

Corporaties kunnen verschillende activiteiten ondernemen om hun bezit te verduurzamen.
Gezien de vele varianten en (technische) mogelijkheden is het niet in een limitatief
overzicht te vatten. Daarbij speelt ook dat de omstandigheden van het specifieke geval
(o.a. proportionaliteit) hierbij een rol spelen. In algemene zin geldt dat corporaties
geen beperkingen hebben in de activiteiten die zij kunnen ondernemen om de energievraag
van de eigen gebouwen te beperken.

Voor het verduurzamen van de energievoorziening, bijvoorbeeld door het aanleggen van
zonnepanelen of een WKO-installatie, geldt dat dit enkel kan als dienst die rechtstreeks
verband houdt met de bewoning (zie art. 45 van de Woningwet en artikel 47 van het
BTIV).

In mijn brief Maatregelen huurmarkt heb ik het beleidsvoornemen kenbaar gemaakt om
corporaties meer ruimte te geven om bij te dragen aan het verduurzamen van de energievoorziening
door hen dezelfde mogelijkheden te geven als andere vastgoedeigenaren. Dit wordt nader
toegelicht in het antwoord op vragen 12, 16 en 17.

In de evaluatie van de herziene Woningwet is ook de toekomstbestendigheid van de Woningwet
bezien. Naast de onafhankelijke onderzoeken, zijn hiertoe expertsessies georganiseerd,
inzichten uit het Ontwerp-Klimaatakkoord betrokken en zijn de opvattingen van Aedes/
de Commissie van Bochove betrokken. In onderstaande tabel is dit schematisch weergegeven.

Ervaren belemmering

Meegenomen in herziening van de Woningwet?

Bron

Passend toewijzen belemmerd dat huren na verduurzaming blijvend kunnen worden verhoogd.
Dit maakt investeringen onrendabeler

In de gesprekken rondom het Ontwerp-Klimaatakkoord wordt ook gesproken over het invoeren
van een woonlastenbenadering. Daarbij worden ook de uitkomsten van het Sociaal huurakkoord
meegenomen. Onderdeel van deze gesprekken zijn ook om te bezien hoe de huurverhoging
na verduurzaming een structureel karakter kunnen krijgen. Een overgang naar een woonlastenbenadering
heeft ook effect op de financiële positie van corporaties, de huurtoeslag en de rendabiliteit
van werkzaamheden. Dit zal dan ook bij de uitwerking van de motie van het lid Ronnes
c.s. (Kamerstuk 35 000 VIII, nr. 52) betrokken worden. Afhankelijk van de uitkomsten zal er een aanpassing in de Woningwet
volgen.

Position paper Klimaatakkoord

Energiediensten moeten losgekoppeld worden van huurdiensten en in een energiedienstenvergoeding
terechtkomen

Dit onderwerp maakt eveneens deel uit van de gesprekken over het invoeren van een
woonlastenbenadering. Afhankelijk van de uitkomsten van de gesprekken zal een aanpassing
van de Woningwet volgen.

Position paper Klimaatakkoord

Corporaties moeten energie kunnen leveren aan het net zonder rechtstreekse verbinding
met de bewoning

In mijn beleidsvoornemens van 22 februari jl. heb ik kenbaar gemaakt dat ik voornemens
ben deze belemmering weg te nemen door hierop de Woningwet aan te passen.

Position paper Klimaatakkoord

Corporaties moeten ook andere diensten kunnen leveren zoals energiezuinige apparaten
(A++)

Op dit moment zijn er verschillende mogelijkheden om dergelijke diensten te leveren.
Dit kan als onderdeel van gemeubileerde verhuur of door bijvoorbeeld wasmachines in
openbare ruimten te zetten en deze via de servicekosten in rekening te brengen.

Position paper Klimaatakkoord

De eisen die gelden voor het verlenen van diensten aan gemengde complexen waar een
corporatie geen meerderheid van stemmen in de VvE heeft zijn te strikt waardoor dit
niet mogelijk is.

Ik ben voornemens om de huidige afbakening van diensten die corporaties aan derden
mogen leveren en de voorwaarden die daaraan zijn gekoppeld te herzien, zodat binnen
voldoende waarborgen voor het maatschappelijk vermogen, corporaties deze diensten
kunnen leveren.

Commissie van Bochove

De Woningwet belemmert dat corporaties in grondgebonden rijtjeswoningen werkzaamheden
voor particulieren mogen uitvoeren

Ik ben voornemens om de huidige afbakening van diensten die corporaties aan derden
mogen leveren en de voorwaarden die daaraan zijn gekoppeld te herzien, zodat binnen
voldoende waarborgen voor het maatschappelijk vermogen, corporaties deze diensten
kunnen leveren.

Commissie van Bochove

Het nabijheidscriterium voor het opwekken van energie (bijv. zon en WKO) is niet helder.
In directe nabijheid is soms niks beschikbaar maar op percelen verder gelegen wel

In het antwoord op vraag 16 en 17 heb ik reeds aangegeven dat ik voornemens ben om
in de wet een natuurlijkere, op principes gestoelde afbakening te maken over wat corporaties
wel en niet mogen op het gebied van verduurzaming. Dit moet ertoe leiden dat eventuele
onduidelijkheden worden weggenomen.

Commissie van Bochove

Corporaties die samen met andere partijen willen investeren in grootschalige duurzaamheidsprojecten,
zoals zonneparken en warmtenetten, zien de nodige problemen als hier ook energie voor
derden wordt opgewekt.

Het risicodragend investeren door corporaties in grootschalige energievoorzieningsprojecten
zonder directe verbinding met het eigen vastgoed valt buiten het werkdomein van corporaties,
de volkshuisvesting.

Commissie van Bochove

Vraag 12

De Minister is voornemens onnodige belemmeringen voor corporaties om te verduurzamen
weg te halen. Welke belemmeringen zijn dit? Vanaf wanneer kan de Autoriteit Woningcorporaties
gaan handelen op deze voorgenomen wijzigingen? Geldt dat ook voor particuliere verhuurders?

Antwoord vraag 12

Thans geldt dat ten aanzien van de verduurzaming van de energievoorziening, deze op
grond van de wet rechtstreeks verband moet houden met de bewoning en het proportioneel
dient te zijn met de energievraag van de bewoners van het betreffende complex. In
de praktijk kan dit corporaties belemmeren om het dak van de woning/complex optimaal
in te zetten voor de verduurzaming van de energievoorziening.

Ik ben voornemens om de diensten die corporaties mogen leveren aan bewoners in het
algemeen en aan andere eigenaren binnen gespikkeld bezit en aan VvE’s, in het bijzonder,
te verruimen. Daarbij wordt ook expliciet gekeken naar het onderscheid, in de huidige
artikelen, tussen de toegestane diensten in meerderheid en in minderheidspositie binnen
VvE’s.

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) ziet toe op het naleven van de Woningwet door
woningcorporaties. De definitieve vormgeving van de wet- en regelgeving kan in de
parlementaire behandeling nog wijzigen. Nadat uw Kamer met het wetsvoorstel heeft
ingestemd, kan de Aw waar mogelijk anticiperend handhaven.

Particuliere verhuurders zijn geen toegelaten instellingen zoals in de Woningwet beschreven.
Daarmee vallen zij buiten het stelsel en dus ook buiten het toezicht van de Aw.

Vraag 13

Hoe wordt gerealiseerd dat bij gespikkeld bezit het geheel verduurzaamd kan worden?

Antwoord vraag 13

Gespikkeld bezit is te onderscheiden in twee hoofdvarianten: binnen een VvE en zonder
VvE. Op dit moment wordt ingezet op beleid waardoor de verduurzaming van VvE’s wordt
vereenvoudigd. Het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) verstrekt geldleningen aan
VvE's. Bij vergaande verduurzaming is een looptijd van 30 jaar mogelijk gemaakt, wat
het voor particuliere leden van de VvE mogelijk maakt om de financieringskosten over
een langere periode uit te smeren, waarbij ze direct profiteren van een lagere energierekening.
Daarnaast wordt er ook onderzocht hoe het besluitvormingsproces binnen VvE’s rondom
verduurzaming kan worden vereenvoudigd. Genoemde ontwikkelingen moeten ervoor zorgen
dat corporaties eenvoudiger hun gespikkelde bezit kunnen verduurzamen omdat particuliere
eigenaren de werkzaamheden eenvoudiger kunnen financieren en daardoor minder bezwaren
hebben tegen de werkzaamheden en het besluitvormingsproces slagvaardiger wordt.

De variant zonder VvE heeft betrekking op grondgebonden woningen. Bijvoorbeeld in
het geval dat een deel van een blok rijtjeswoningen in bezit is van particuliere eigenaren
en de rest van een corporatie. In de huidige regelgeving is het voor corporaties al
mogelijk om diensten te verlenen aan eigenaren-bewoners die bouwkundig een geheel
vormen met corporatiewoongelegenheden. De komende periode zal samen met de sector
bezien worden of de huidige wettelijke mogelijkheden voldoende ruimte bieden voor
de verduurzamingsopgave van corporaties en de gebouwde omgeving.

Voor situaties waarin een corporatie een meerderheid in de VvE of van het bouwkundig
geheel heeft wordt een voorstel uitgewerkt waarin het mogelijk wordt dat een corporatie
overheadkosten van het gezamenlijke project kan dragen, zoals het voeren van de administratie
en het aanvragen van vergunningen waardoor de particuliere eigenaar wordt ontzorgd.
Overige kosten, die bijvoorbeeld samenhangen met de financiering en feitelijke fysieke
uitvoering (zoals materiaal en arbeid), blijven voor rekening en risico van de particuliere
eigenaren.

Vraag 14

Is al meer bekend over de opvolger van de salderingsregeling? Zo ja, graag toelichting.
Zo nee, wanneer wel?

Antwoord vraag 14

Voor de laatste stand van zaken over de omvorming van de salderingsregeling verwijs
ik naar de kamerbrief van de Minister van Economische Zaken en Klimaat van 28 januari
jl. waarin de omvorming wordt uitgesteld tot 1 januari 2021.3 Daarin wordt ook gemeld dat de terugleversubsidie – zoals aangekondigd op 15 juni
2018 – bij nadere uitwerking te complex in de uitvoering is gebleken dan in eerste
instantie gedacht. Sindsdien werkt de Minister van Economische Zaken en Klimaat in
nauw overleg met de verschillende betrokken partijen aan een werkbaar alternatief
instrument voor de omvorming van salderen zoals afgesproken in het Regeerakkoord.

De huidige verwachting is dat op korte termijn een brief over de omvorming van salderen
aan de Tweede Kamer verzonden zal worden. De opvolger van salderen is bovendien onderdeel
van het (ontwerp) Klimaatakkoord.

Vraag 15

Wat zijn de uitgangspunten om de salderingsregeling ook passend voor de huursector
te laten zijn?

Antwoord vraag 15

Met het vormgeven van de opvolger van de salderingsregeling wordt gezorgd dat de regeling
werkbaar is voor zowel bestaande als nieuwe zonnepanelen bij huishoudens met een koop-
of huurwoning met een dak dat hier voor geschikt is. Voor deze doelgroepen worden
verder dezelfde uitgangspunten gehanteerd.

Voor huishoudens met een koop- of huurwoning zonder eigen dak dat voor zonnepanelen
geschikt is, blijft de mogelijkheid van duurzame elektriciteitsproductie via een lokale
energiecoöperatie bestaan. Deze afspraak is ook opgenomen in het Ontwerp Klimaatakkoord.

Vraag 16

De regels in de Woningwet voor verduurzaming worden zodanig aangepast dat corporaties
aan het eigen bezit dezelfde investeringen kunnen doen als andere vastgoedeigenaren.
Dit wordt afgebakend op de eigen gebouwen en de daarbij behorende grond?

Antwoord vraag 16

Het voornemen is om woningcorporaties dezelfde mogelijkheden te geven als andere vastgoedeigenaren
bij het treffen van verduurzamingsmaatregelen aan eigen gebouwen en de daarbij behorende
grond. Dit kan bijvoorbeeld door het laten vervallen van de voorwaarden van rechtstreekse
verbinding met de bewoning voor het treffen van verduurzamingsmaatregelen. Daarmee
wordt het mogelijk dat corporaties het gehele dak kunnen benutten voor de aanleg van
zonnepanelen zonder dat deze een aansluiting hebben met de woongelegenheden of de
gemeenschappelijke ruimten. De opgewekte stroom kan dan rechtstreeks aan het elektriciteitsnet
worden geleverd. De wettelijke vormgeving wordt nader uitgewerkt.

Vraag 17

Hoe verhoudt zich deze afbakening tot de eigen gebouwen en bijbehorende grond tot
de andere vastgoedeigenaren, die daarnaast ook mogen investeren in projecten die nabijgelegen
zijn, zoals bijv. zonnepanelen op een nabij schoolgebouw, maar niet op eigen gebouw
of grond zijn?

Antwoord vraag 17

De voorgenomen afbakening zorgt ervoor dat corporaties meer mogelijkheden krijgen
om op, aan of in woongelegenheden en bijbehorende gronden de energievoorziening te
verduurzamen. Het verduurzamen van de energievoorziening op andermans gebouwen en
gronden, ook in de nabijheid, past niet binnen het werkdomein van woningcorporaties,
namelijk de volkshuisvesting. Er zijn andere mogelijkheden voor de eigenaren van deze
gebouwen om dit te doen. Bijvoorbeeld door het dak van een school aan een energiecoöperatie
ter beschikking te stellen. Huurders en corporaties, onder voorwaarden, kunnen hier
ook in participeren. Met deze nieuwe afbakening wordt er een natuurlijker onderscheid
gemaakt tussen wat corporaties wel en niet mogen.

Vraag 18

Wanneer worden de aangekondigde wijzigingen op het gebied van verduurzaming (zoals
geen fysieke koppeling meer nodig en terug mogen leveren aan het net) ingevoerd?

Antwoord vraag 18

De beleidsvoornemens worden op dit moment nader uitgewerkt tot voorstellen voor aanpassing
van wet- en regelgeving. De voorgenomen wetswijziging gaat naar verwachting dit jaar
in consultatie en kan naar verwachting voor de zomer van 2020 naar de Kamer worden
gezonden.

Vraag 19

Is de Minister bereid om de Aw vooruitlopend hierop alvast te laten handelen in de
geest van de voorgestelde wijzigingen?

Antwoord vraag 19

De Aw ziet toe op het naleven van de Woningwet door woningcorporaties. De definitieve
vormgeving van de wet- en regelgeving kan in de parlementaire behandeling nog wijzigen.
Nadat uw Kamer met het wetsvoorstel heeft ingestemd, kan de Aw waar mogelijk anticiperend
handhaven.

Vraag 20

Kan de gemeente (zonder het rijk) bij lokale afspraken over middenhuur activiteit
(nieuwbouw middenhuurwoningen) door corporaties in de achtervang staan voor geborgde
financiering van die activiteit?

Vraag 140

Is het mogelijk om in geval van lokale afspraken over middenhuur activiteit (nieuwbouw
middenhuurwoningen) door corporaties de gemeente (en niet het Rijk) in de achtervang
te laten staan voor geborgde financiering van die activiteit?

Antwoord vragen 20 en 140

Geborgde financiering mag op basis van de Woningwet alleen worden verstrekt voor DAEB-activiteiten
van woningcorporaties. Nieuwbouw van middenhuur is geen DAEB-activiteit en daar kan
op basis van de wet geen geborgde financiering voor worden verstrekt. Daarnaast geldt
dat voor borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de gemeenten en het
Rijk elk voor 50% achtervang staan. Er kan een beroep worden gedaan op deze achtervang
indien er een aanspraak komt op het WSW als borgsteller en het risicovermogen van
WSW zelf plus het obligo wat WSW kan ophalen uit de sector onvoldoende blijken om
tijdig te voldoen aan de kosten. Het Rijk en de gemeenten kunnen dan renteloze leningen
verstrekken aan het WSW. De mogelijkheid van 100% achtervang door de gemeenten bestaat
niet bij huidige afspraken voor borging van de financiering door het WSW.

Vraag 21

Kan een activiteit door de gemeente tot DAEB verklaard worden (bijvoorbeeld middenhuur)
door middel van een «gemeente-DAEB,» zodat die activiteit gefinancierd kan worden
met gemeentegarantie?

Vraag 141

Kan een gemeente een activiteit als DAEB verklaren (b.v. middenhuur) door middel van
een «gemeente-DAEB», zodat financiering van die activiteit met gemeentegarantie kan
plaatsvinden?

Antwoord vragen 21 en 141

Ja, een gemeente kan zelf een activiteit opdragen aan een onderneming in Europeesrechtelijke
zin (dit geldt voor commerciële verhuurders en woningcorporaties) en indien nodig
daarvoor compensatie geven, bijvoorbeeld in de vorm van een garantie. Daarbij moet
voldaan worden aan de voorwaarden zoals het bestaan van marktfalen, het vooraf bepalen
van parameters om de compensatie te bepalen en het vastleggen van waarborgen ter voorkoming
van overcompensatie. De gemeente dient zelf te regelen dat wordt voldaan aan de voorwaarden
van de DAEB-regels. Ook zal moeten worden vastgelegd in hoeverre de DAEB aanvullend
is op de nationale DAEB voor woningcorporaties. Een eigen DAEB mag er niet toe leiden
dat niet meer wordt voldaan aan het EC-besluit over de Nederlandse woningcorporaties
uit 2009.

Vraag 22

Kan een overzicht gegeven worden met concrete maatregelen die de regering neemt naar
aanleiding van de bevindingen uit het RIGO-rapport over leefbaarheid («Veerkracht
in het corporatiebezit,» nov. 2018)?

Vraag 50

Kan worden aangegeven op welke manier tweedeling en segregatie in wijken wordt voorkomen
en aangepakt en welke wijzigingen in de woningwet daarvoor worden doorgevoerd?

Antwoord vragen 22 en 50

Zoals de onderzoekers concluderen is vooral sociaal beheer en samenwerking met zorg-
en welzijnsinstellingen van belang op korte termijn en differentiatie van wijken op
de langere termijn. In de eerdere schriftelijke beantwoording van de vragen van het
lid Beckerman over het zelfde onderwerp (Aanhangsel Handelingen II 2017/18, nr. 3094) heb ik toegelicht over welke mogelijkheden corporaties al beschikken om een (dreigende)
eenzijdige samenstelling van wijken waar zij veel bezit hebben te doorbreken c.q.
te voorkomen.

Corporaties kunnen er onder meer voor zorgen dat kwetsbare groepen ook worden gehuisvest
in andere wijken met meer huishoudens met een grotere sociale draagkracht. Gemeenten
kunnen hier voor een huisvestingsverordening inzetten. Daarnaast hanteren sommige
corporaties een tweehurenbeleid, wat inhoudt dat de primaire doelgroep op alle woningen
mag reageren en indien nodig kan de huurprijs naar beneden bijgesteld worden. Ook
kunnen huishoudens met een hoger inkomen een sociale huurwoning toegewezen krijgen,
zodat meer gestuurd kan worden op sociaaleconomische diversiteit in wijken. Corporaties
kunnen tot 10% van de voorraad onder de liberalisatiegrens aan een hoger inkomen toewijzen.
Ik ben voornemens om met de sector te bezien hoe corporaties deze mogelijkheden voor
lokaal maatwerk ook daadwerkelijk gaan benutten. Om wijken te differentiëren naar
samenstelling van de bevolking, is het ook van belang de woningvoorraad kwalitatief
meer te differentiëren in bepaalde wijken. Dit vraagt om de gezamenlijke inzet van
gemeenten, corporaties en private partijen. Denk bijvoorbeeld aan het ontwikkelen
van meer midden-huurwoningen en betaalbare koopwoningen voor starters. Om bij te dragen
aan gemengde wijken wordt ook de markttoets substantieel vereenvoudigd, zodat corporaties
makkelijker in niet-DAEB investeringen kunnen plegen.

Zie ook antwoord op vraag 49.

Vraag 23

Is het bekend of gemeenten, zorgpartijen en welzijnspartijen goede afspraken maken
en nakomen nu de leefbaarheid van sommige wijken achteruit gaat, mede veroorzaakt
door groei van het aantal kwetsbare huishoudens in dit soort wijken?

Antwoord vraag 23

Hoewel enkele gemeenten, zorgpartijen en welzijnspartijen al concrete afspraken maken,
is uit de evaluatie van de herziene Woningwet naar voren gekomen dat in veel gemeenten
winst te behalen is in de samenwerking tussen verschillende instanties. Zo geeft 63%
van de corporaties aan bij de aanpak van overlast van huurders met verward gedrag
samen te werken met sociale wijkteams. Dat betekent dat er ook corporaties en sociale
wijkteams zijn die nog niet samenwerken. Dit biedt ruimte voor verbetering. Het is
van belang dat gemeenten, zorgpartijen en corporaties elkaar op verschillende niveaus
weten te vinden om afspraken te maken over leefbaarheid en kwetsbare huishoudens in
wijken. De gemeente is de aangewezen partij om de verbinding tussen de verschillende
domeinen te leggen. Zij zouden bijvoorbeeld zorg- en welzijnsinstellingen kunnen betrekken
bij prestatieafspraken met corporaties en kunnen bevorderen dat de kwaliteit van woon(zorg)visies
verder verbetert. Met betrokken partijen zal ik bezien hoe de samenwerking op het
terrein van wonen-zorg-welzijn kan worden gestimuleerd.

Vraag 24

Kan de regering in een tabel aangeven wat gedaan is met de aanbevelingen uit het rapport
van de Commissie Van Bochove? Graag uitgesplitst per aanbeveling.

Vraag 48

Kan per aanbeveling uit het rapport van de Commissie Van Bochove worden aangegeven
wat er mee gedaan is?

Antwoord vragen 24 en 48

In het Verslag naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Woningwet, dat u op
22 februari van mij heeft ontvangen, ben ik waar van toepassing per geëvalueerde maatregel
ingegaan op de bijbehorende aanbevelingen van de commissie Van Bochove. In onderstaande
tabel treft u het overzicht. Wanneer sprake was van een herhaling van een eerdere
aanbeveling, is slechtst de eerste aanbeveling opgevoerd.

 

Aanbeveling

Reactie

Passend toewijzen

1

Vrije ruimte passend toewijzen verruimen van 5% naar 10%, op basis van een driejaarsgemiddelde.

Corporaties gebruiken nu 1%-punt van de 5% vrije ruimte die passend toewijzen biedt.
Er blijft dus een groot potentieel vrije beleidsruimte onbenut die corporaties op
lokaal niveau tot beschikking staat. Op korte termijn zal samen met corporaties worden
onderzocht hoe zij beter kunnen sturen op het benutten van de vrije ruimte. Het ligt
daarom niet voor de hand om de vrije ruimte te verdubbelen van 5% naar 10%.

Ik ben voornemens het mogelijk te maken dat corporaties een onderschrijding van de
passendsheidsnorm in enig jaar kunnen compenseren in een of meerdere daaropvolgende
jaren. Dat geeft corporaties meer sturingsmogelijkheden.

2

Kijk bij duurzaamheid naar de totale woonlasten, in plaats van naar alleen huur.

In de gesprekken rondom het Klimaatakkoord wordt ook gesproken over het invoeren van
een woonlastenbenadering. Daarbij worden ook de uitkomsten van het Sociaal huurakkoord
meegenomen.

3

Maak uitzonderingen voor specifieke woonconcepten voor ouderen en ouderen met vermogen.
Bekijk daarnaast of mensen met een grote zorgvraag maar met een laag inkomen niet
meer inkomensondersteuning moeten krijgen, zodat zij ook iets duurdere zorgwoningen
kunnen huren.

Ouderen met een laag inkomen maar met vermogen worden uitgezonderd van de passendheidstoets.
Het betreft een kleine groep die, gezien hun woonwensen en mogelijke toekomstige zorgbehoefte,
een iets duurdere huurwoning kan en wil betalen dan waarvoor zij op basis van de passendheidstoets
in aanmerking komen.

Corporaties kunnen voor andere ouderen of voor mensen met een grote zorgvraag lokaal
maatwerk toepassen. Zo kunnen zij de huur voor hen verlagen of de 5% vrije ruimte
gebruiken om, indien de oudere dit ook kan betalen, een duurdere woning toe te wijzen.

Doelgroepgrens

4

Zorg ervoor dat in totaal 20% van de huurwoningen vrij kan worden toegewezen boven
de inkomensgrens van € 38.095

Uit de evaluatie is gebleken dat corporaties slechts zeer beperkt gebruik maken van
de bestaande vrije toewijzingsruimte in de DAEB-tak. Een verdubbeling van de vrije
ruimte ligt daarom niet voor de hand.

5

Breng binnen de 20% vrije ruimte nadere focus op inkomensgroepen aan.

In de huidige regelgeving is geregeld dat bij de toewijzing van de vrije ruimte (10%)
voorrang gegeven moet worden aan eventuele groepen die in de lokale huisvestingsverordening
zijn benoemd. Ik laat hier graag ruimte voor lokale partijen om maatwerk te kunnen
bieden.

6

Differentieer de inkomensgrens naar huishoudtype.

In mijn brief Maatregelen huurmarkt heb ik aangekondigd de DAEB-toewijzingsgrens beter
te willen richten door voor meerpersoonshuishoudens een hogere toewijzingsgrens te
hanteren dan voor eenpersoonshuishoudens. De inkomensgrenzen zal ik bepalen aan de
hand van de draagkracht van huishoudens. Ik verwacht na de zomer een wetsvoorstel
hiertoe in te dienen.

Leefbaarheid

7

Maak van de limitatieve beschrijving van leefbaarheidsactiviteiten een meer generieke,
thematische beschrijving.

De huidige beschrijving van leefbaarheidsactiviteiten is reeds ingericht op drie algemene
principes, waar meerdere activiteiten onder kunnen vallen. Naar aanleiding van de
evaluatie zal ik het bijdragen aan activiteiten gericht op ontmoeting toestaan. Daarnaast
ben ik voornemens het wettelijke grensbedrag voor leefbaarheidsactiviteiten van circa
€ 126 per vhe per maand te schrappen en het verplicht opnemen van activiteiten in
de prestatieafspraken om te zetten naar een verplichting om ze in het jaarlijkse bod
op te nemen. Een nadere toelichting is te vinden in het Verslag.

Volledige vrijheid gegeven om lokaal tot een eigen definitie van wettelijk toegestane
leefbaarheidsactiviteiten te komen acht ik niet wenselijk. Via leefbaarheid werd het
werkdomein van corporaties in het recente verleden ongewenst opgerekt tot ver buiten
het gebied van de volkshuisvesting. Signalen in de huidige evaluatie wijzen erop dat
het ook nu nog geregeld voorkomt dat corporaties door lokale partijen worden gevraagd
activiteiten te ontplooien waarvoor primair andere organisaties verantwoordelijk zijn.

8

Laat meer aan de lokale driehoek welke activiteiten behoren tot leefbaarheid.

9

Creëer in de uitwerking en toepassing van de wet ruimte voor experimenten / neem een
algemene hardheidsclausule op.

De komende tijd zal ik met sectorpartijen verkennen op welke onderdelen er een wens
voor flexibiliteit in de regelgeving blijft bestaan en of en op welke wijze daaraan
tegemoet kan worden gekomen. Daarbij zal tevens worden verkend in hoeverre de in artikel
120a van de Woningwet en artikel 125 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting
opgenomen experimenteerruimte voldoende is, en of en onder welke voorwaarden het wenselijk
is die bepalingen te verbeteren.

Ik zal daarbij aandacht hebben voor mogelijke rechtsongelijkheid tussen huurders,
de bescherming van het maatschappelijk bestemd vermogen, marktverstoring en de risicopositie
van corporaties, welke ook voor de achtervangpositie van Rijk en gemeenten relevant
is.

Prestatieafspraken

10

Wijzig de jaarlijkse verplichting om voor een bepaalde datum een bod uit te brengen
en prestatieafspraken gereed te hebben in een mogelijkheid dat er voor meerdere jaren
afspraken worden gemaakt met jaarlijks een ijkmoment of de afspraken up to date zijn.

Binnen de huidige regelgeving is het reeds mogelijk om meerjarige prestatieafspraken
te maken. Ik ben daarom in gesprek met Aedes, de Woonbond, VNG en VTW over hoe dit
actiever en beter gecommuniceerd kan worden en over welke specifieke belemmeringen
worden ervaren.

11

Creëer een werkwijze waarbij op basis van wederkerigheid wordt uitgegaan van gezamenlijke
doelen en ambities.

In samenwerking met de Woonbond, VNG, VTW en Aedes wordt een traject opgestart om
de kwaliteit van de lokale driehoek te versterken. Belangrijk onderdeel is het gezamenlijk
actualiseren van de handreiking prestatieafspraken. Daarnaast wordt bezien hoe huurdersorganisaties
verder ondersteund kunnen worden.

12

Investeer in de kwaliteit en de professionalisering van huurdersorganisaties en gemeenten.

13

Schaf de IBW af.

De IBW wordt niet afgeschaft. Blijkens de evaluatie helpt de IBW gemeenten en huurdersorganisaties,
voor wie het instrument bedoeld is, om vanuit een onafhankelijke bron inzicht te krijgen
in de maximale financiële slagkracht van de corporatie. Daarmee wordt hun informatiepositie
ten opzichte van corporaties versterkt. In het kader van een breder traject om de
lokale driehoek en het proces voor de totstandkoming van prestatieafspraken te versterken
zal wel gekeken worden naar de mogelijkheden de IBW door te ontwikkelen en de uitleg
over (het gebruik va) de IBW verder te verbeteren.

14

Laat de geschillenregeling ook van toepassing zijn als een van de partijen zich niet
houdt aan de gemaakte afspraken.

De adviescommissie Geschilbeslechting reflecteert in het voorjaar van 2019 op het
instrument van de geschilbeslechting. Deze reflectie betrek ik in mijn uiteindelijke
beleidsvoornemen. Hierbij zal ik ook in gaan op de ruimte die lokale partijen nu al
zelf hebben om een geschilregeling voor de uitvoering van prestatieafspraken in te
richten.

Woningmarktregio’s

15

Evalueer de woningmarktindeling

De woningmarktregio’s maakten onderdeel uit van de – evaluatie van de herziene Woningwet.
De uitkomsten treft u aan in het u op 22 februari 2019 toegestuurde Verslag.

16

Vereenvoudig de procedure om tot ontheffing te komen

Met Aedes, VNG, VTW, en de Woonbond zullen vereenvoudigingen worden verkend van de
ontheffingsprocedure.

17

Verbindt geen termijnen aan ontheffingen, maar maak ze eeuwigdurend «tenzij»

De genomen ontheffingsbesluiten gelden reeds voor onbepaalde tijd, maar met vastgelegde
evaluatiemomenten na vijf of tien jaar (afhankelijk van de lokale volkshuisvestelijke
situatie).

Werkdomein

18

Als het vanuit de lokale politiek gewenst is, moeten activiteiten onder het DAEB-regime
vallen en mogelijk zijn met geborgde financiering.

Zie 21

19

Bouw voldoende mogelijkheden in de Woningwet in om regionaal maatwerk te kunnen toepassen.

Ik ben voornemens de regelgeving te vereenvoudigen en meer naar principes in te richten.
Waar mogelijk worden detailregels en uitvoeringsvoorschriften geschrapt. Zo worden
lokale partijen beter in staat gesteld om de ruimte te benutten die de regelgeving
nu al vaak biedt en krijgen zij binnen de bestaande doelen mogelijkheden om een meer
passende uitvoering te geven aan de volkshuisvesting.

20

Vereenvoudig het financieel ondersteunen van DAEB-activiteiten uit de niet-DAEB.

Er zijn geen wettelijke belemmeringen voor het uitkeren van «dividend» uit de niet-DAEB
aan de DAEB, mits de financiële continuïteit van de niet-DAEB door een dergelijke
uitkering niet wordt geschaad. Bij de financiële toetsing van de DAEB-tak mogen alleen
daadwerkelijk gerealiseerde dividenduitkeringen worden meegenomen teneinde financiële
afhankelijkheid van de DAEB-tak van niet-DAEB uitkeringen te voorkomen.

Middeninkomens

21

Schuif de huur- en inkomensgrenzen die voor de DAEB-tak gelden generiek op voor middeldure
huur.

Ik ben voornemens om de DAEB-inkomensgrenzen beter te richten, waarbij de DAEB-inkomensgrenzen
voor meerpersoonshuishoudens hoger zullen komen te liggen dan voor eenpersoonshuishoudens.

22

Bepaal de vrije toewijzingsruimte voor corporaties aan de hand van een gemiddelde
van drie jaar.

Het voorstel om uit te gaan van een «driejaarsgemiddelde» komt overeen met mijn voornemen
om het mogelijk te maken het gebruik van de vrije ruimte te spreiden over meerdere
jaren.

Duurzaamheid

23

Maak verduurzaming van gespikkeld bezit mogelijk, door het toestaan van werkzaamheden
voor derden in dit soort situaties, inclusief voor Verenigingen van Eigenaren waar
corporaties een minderheidsbelang hebben.

In situaties waarin corporatiebezit een bouwkundig geheel vormt met woningen van andere
eigenaren, acht ik het wenselijk dat die andere eigenaren kunnen worden verleid om
te verduurzamen door mee te kunnen profiteren van de kennis, inkoop- en organisatiekracht
van corporaties. De corporatie mag daarbij ook «overheadkosten» dragen, zoals de kosten
die samenhangen met een algemene vergunningsaanvraag of proceskosten die worden gemaakt
bij de aanbesteding van het traject. Overige kosten, die bijvoorbeeld samenhangen
met de financiering en feitelijke fysieke realisatie van het project (zoals materiaal
en arbeid) blijven voor rekening en risico van de eigenaar-bewoner, die immers ook
profiteert van een lagere energierekening en waardestijging.

24

Sta toe dat corporaties op kleine schaal leningen verstrekken aan particulieren voor
duurzaamheidsinvesteringen.

Het voorstel van de commissie Van Bochove om corporaties toe te staan leningen aan
eigenaar-bewoners te verstrekken onderschrijf ik niet. Dit past niet bij het principe
dat de corporatie geen risico’s en verantwoordelijkheden van andere eigenaren op zich
nemen. Dergelijke risico’s dienen niet door corporaties en daarmee de huurders, te
worden gedragen. Ik acht het daarom niet wenselijk en niet nodig om het werkdomein
van corporaties te verbreden naar bancaire activiteiten ten behoeve van het bredere
duurzaamheidsvraagstuk.

25

Zorg dat toegelaten instellingen ondernemingen met andere partijen kunnen oprichten
om duurzaamheidsoplossingen te realiseren voor hele wijken.

De energietransitie van wijken zal onder regie van de gemeenten gemaakt worden. Zoals
in mijn beleidsvoornemens van 22 februari jl. aangekondigd ga ik het mogelijk maken
dat corporaties hun kennis, inkoop- en organisatiekracht in kunnen zetten voor de
wijkaanpak. Het is reeds al mogelijk voor corporaties om ondernemingen met andere
partijen op te richten, mits de activiteiten daadwerkelijk verband houden met de volkshuisvesting
en de risico’s proportioneel zijn.

26

Zorg dat corporaties ook rechtstreeks energie mogen terugleveren aan het net.

Vanuit de Woningwet zal geen belemmering worden opgelegd om stroom terug te leveren
aan het net en besparingen indirect ten goede te laten komen aan de huurder.

In- en extern toezicht

27

Houd toezicht vanuit verdiend vertrouwen in plaats van gestold wantrouwen: de driehoek
is leidend.

Zoals aangegeven in de brief Maatregelen huurmarkt zal het toezicht meer principle
based, risicogericht en thematisch worden ingericht. Het voornemen is tevens een aantal
vergunningen vooraf om te zetten in een meldplicht of toezicht achteraf.

Het beginsel dat wat het interne toezicht heeft gecontroleerd, het externe toezicht
niet meer hoeft te controleren wordt in die algemeenheid niet gedeeld en zal per terrein/situatie
bezien moeten worden. Het externe toezicht heeft een andere taak en verantwoordelijkheid
dan het interne toezicht.

28

Richt het toezicht meer risicogericht, thematisch en achteraf in.

29

Ontwikkel horizontaal toezicht. Wat in het interne toezicht is gecontroleerd, hoeft
niet nog eens landelijk in dezelfde mate overgedaan te worden.

30

Beperk de reikwijdte van de meldplicht voor commissarissen.

De uitkomsten het onderzoek naar praktijkervaringen met de herziene Woningwet geven
geen aanleiding om deze aanbeveling op te volgen. Het merendeel van de respondenten
vindt dat de huidige meldplicht bijdraagt aan de doelen van de wet en heeft geen opmerkingen
gemaakt over neveneffecten.

Visitatie

31

Schaf de visitatieplicht af

In de eerste helft van 2019 vindt een evaluatie van het accreditatiestelsel voor visitaties
plaats. Mede met het oog op de uitkomsten van de evaluatie van de herziene Woningwet,
zullen daarbij aanvullende onderzoeksvragen worden meegenomen. Over de uitkomsten
van het onderzoek en welk beleidsvoornemen daaruit volgt, wordt de Tweede Kamer separaat
geïnformeerd.

Sanering versus borging

32

Onderzoek de optimalisatie van de saneringsprocedure, mede in relatie tot borging

Door ABD Topconsult heeft een tussenevaluatie naar de saneringsfunctie plaatsgevonden.
In de brief Maatregelen huurmarkt is hierop een eerste reactie gegeven, die momenteel
wordt uitgewerkt in nadere beleidsvoorstellen die aan de Kamer zullen worden voorgelegd.
Onderdeel daarvan zal ook zijn om een vorm van sectorbetrokkenheid wettelijk vorm
te geven.

33

Zorg dat de sectorbetrokkenheid bij sanering wettelijk wordt geregeld.

Administratieve lasten

34

Volg de aanbevelingen uit het SIRA-rapport op

In mijn brief van 5 december 2017 (Kamerstuk 29 453, nr. 461) heb ik de Tweede Kamer geïnformeerd over mijn voornemen de aanbevelingen uit het
SIRA-rapport op te volgen. Dit heeft tot op heden geleid tot een reductie van de structurele
lasten met € 3 mln., zoals ik u heb medegedeeld in mijn brief van 9 november jl. (Kamerstuk
29 453, nr. 486). Ik blijf inzetten op een verdere reductie van de administratieve lasten conform
afspraken en zal ook bij de wijziging van de Woningwet naar aanleiding van de evaluatie
oog hebben voor het beperken van de administratieve lasten.

35

Geef uitvoering aan het Convenant verbeteren informatievoorziening.

Markttoets

36

Beperk de markttoets tot grote investeringen.

Met de op 3 april door uw Kamer met algemene stemmen aangenomen Wet maatregelen middenhuur
(Kamerstuk 35 036), zal de markttoets reeds vergaand worden vereenvoudigd.

37

Formaliseer dat parkeerplaatsen bij DAEB-woningen ook DAEB zijn.

Uit de huidige regelgeving volgt reeds dat DAEB-woongelegenheden en eventuele aanhorigheden
DAEB zijn. Het expliciet benoemen van parkeerplaatsen en andere mogelijke aanhorigheden
als schuurtjes, opslagruimten, tuinen, hekwerken, etc. is niet in lijn met mijn voornemen
en de aanbevelingen van de Commissie Van Bochove om de wet meer naar principes in
te richten.

Maatschappelijk onroerend goed

38

Maak van de limitatieve lijst van toegestane bestemmingen een meer generieke lijst
met duidelijker terminologie en herijk deze periodiek

De lijst toegestaan maatschappelijk vastgoed volgt uit het staatssteunbesluit van
de Europese Commissie van 15 december 2009. Andere typen vastgoed en commerciële huurders
zijn wettelijk toegestaan, maar dan vanuit de niet-DAEB-tak. Ik ben met de sector
in overleg om exacte knelpunten te identificeren en de mogelijkheden voor meer ruimte
binnen de staatssteunkaders te verkennen.

39

Sta toe dat een toegelaten instelling MOG kan verhuren aan een commerciële derde die
de maatschappelijke bestemming continueert.

Bedrijfsmatig onroerend goed

40

Bied middels een hardheidsclausule of experimenteerartikel de mogelijkheid om in uitzonderlijke
gevallen een uitzondering te maken

Op grond van de uitkomsten van de evaluatie van de herziene Woningwet, ben ik voornemens
om lokale partijen meer mogelijkheden te geven om te bezien welke invulling passend
is bij de lokale context door detailregels als maximumbedragen en verhoudingspercentages
weg te nemen. Dit sluit ook aan bij de door de commissie Van Bochove geconstateerde
knelpunten ten aanzien van bedrijfsmatig onroerend goed.

Overige juridische onderwerpen

41

Maak in specifieke gevallen tijdelijke huurkorting mogelijk.

Ik bezie momenteel de noodzaak om naast de reguliere mogelijkheden voor huurbevriezing
en huurverlaging een specifieke regeling voor tijdelijke huurkorting te introduceren
en zal de Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten.

Werkzaamheden voor derden

42

Neem experimenteerruimte op voor werkzaamheden voor derden.

Op grond van de uitkomsten van de evaluatie van de herziene Woningwet, ben ik voornemens
de regelgeving te vereenvoudigen en meer naar principes in te richten. Ten aanzien
van werkzaamheden voor derden onderzoek ik of de huidige regels de (tijdelijke) aanhuur
van woningen als uitbreiding van de DAEB-voorraad onnodig belemmeren.

Vraag 25

In hoeveel wetsartikelen is opgenomen dat de Autoriteit woningcorporaties toestemming
vooraf moet geven? Hoeveel daarvan kunnen er worden omgezet in goedkeuring achteraf?

Antwoord vraag 25

In totaal is in 20 wetsartikelen een vorm van toestemming vooraf opgenomen. Het kan
gaan om een goedkeuring, ontheffing en/of zienswijze. Samen met de Autoriteit woningcorporaties
(Aw) bezie ik momenteel of een aantal van de bestaande goedkeuringen wel voldoende
toevoegde waarde heeft ten opzichte van het toezicht en de verantwoording achteraf.

Vraag 26

Hoe hebben de accountantskosten zich de laatste jaren ontwikkeld bij corporaties?
Is er een analyse wat de achterliggende redenen zijn van deze stijging?

Antwoord vraag 26

Aedes en de Vereniging van toezichthouders in woningcorporaties (VTW) hebben een steekproef
gehouden om de ontwikkeling van de accountantskosten in beeld te brengen. Uit de steekproef
bleek een stijging van 1% in 2015 en 8% in 2016, ten opzichte van het voorgaande jaar.
Vooral de controle van de jaarrekening en fiscale advieskosten bij kleine woningcorporaties
bleken verhoudingsgewijs duur. De stijging valt mogelijk te verklaren door eenmalige
aanvullende werkzaamheden in 2016 als gevolg van de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB,
het voor het eerst moeten toepassen van nieuwe wet- en regelgeving door woningcorporaties,
en de beschikbare capaciteit en tarieven van accountants. Om de administratieve lastendruk
te verminderen is er voortdurende gezamenlijke inzet van sectorpartijen om rapportages
te stroomlijnen, onder andere in het kader van het Convenant Verbeteren Informatievoorziening Woningcorporatiesector dat eind 2017 is gesloten tussen Aedes, Aw, WSW en BZK. De Regeling toegelaten instellingen
volkshuisvesting (RTIV) is recentelijk gewijzigd om de dVi-uitvraag te versimpelen,
doelmatiger te maken en de administratieve lasten te verminderen. Naar verwachting
dalen de kosten door de wijziging van de dVi-uitvraag met 24.5%. Dit is een besparing
van jaarlijks € 713.000. Als gevolg van de aanpassing van de dVi dalen de administratieve
lasten van het accountantsprotocol. Er zijn namelijk verschillende onderdelen vervallen
waarbij accountantscontrole werd gevraagd. Dit leidt er naar verwachting toe dat de
accountantskosten gemiddeld met 11% dalen, ofwel een besparing van in totaal € 471.000
op administratieve lasten voor de accountantscontrole.

Vraag 27

Zullen deze kosten substantieel toenemen in het kader van de OOB- status?

Antwoord vraag 27

De controlerende accountantsorganisatie zal extra werkzaamheden dienen te verrichten
bij instellingen met de OOB-status. Deze behelzen onder meer de toetsing van de initiële
controle door een kwaliteitsbeoordelaar. Dit betekent echter niet dat de gehele controle
tweemaal zal worden uitgevoerd. Indicatief zullen de accountantskosten bij instellingen
met een OOB-status in de orde van grootte van 10 procent toenemen. De kostenontwikkeling
die samenhangen met de OOB-status zullen periodiek worden gemonitord.

Vraag 28

Kunt u aangeven hoeveel accountantskantoren actief zijn in de corporatiesector in
de laatste 5 jaar? En hoeveel van deze kantoren hebben de OOB-status?

Antwoord vraag 28

Over verslagjaar 2017 waren er 16 accountantsorganisaties actief in de corporatiesector,
zoals blijkt uit het rapport «Marktaandelen accountantsorganisaties woningcorporatiesector
verslagjaar 2017» van de Aw. Dit betreft 6 grotere kantoren en 10 kleinere organisaties.
Dit beeld is in de jaren daarvoor vrij stabiel. Over verslagjaar 2016 en 2015 betrof
het bijvoorbeeld de 6 grotere kantoren en 9 kleinere organisaties. De Aw heeft mij
aangegeven dat bij de controle van de jaarrekening over 2016 90,5% van de woningcorporaties
gecontroleerd is door een accountant met een OOB-vergunning. Binnen de categorie woningcorporaties
met meer dan 5.000 verhuureenheden was er over verslagjaar 2017 één woningcorporatie
die gecontroleerd werd door een accountant zonder OOB-vergunning.

Vraag 29

Is het denkbaat dat – gezien het beperkte aantal oob- accountantskantoren – corporaties
mogelijk in de nabije toekomst geen accountant meer kunnen vinden?

Antwoord vraag 29

De beschikbaarheid van accountants voor corporaties heeft mijn aandacht en die van
andere partijen binnen de sector. Er is reeds een aantal maatregelen getroffen, zoals
het verminderen van de lastendruk die volgt uit de jaarlijkse controle door middel
van het beperken van de werkzaamheden die volgen uit het accountantsprotocol en het
verminderen van de omvang van de jaarlijkse gegevensuitvraag die deels wordt gecontroleerd
door de accountant. Ook innovatieve ontwikkelingen zoals het gebruik van Standard
Business Reporting zullen in de toekomst bijdragen aan het beperken van het aantal
handelingen die een accountant dient te verrichten. Daarnaast verwacht ik ook dat
binnen de beroepsgroep stappen worden gezet om de werkwijze te vernieuwen. Dit neemt
niet weg dat de OOB-status noodzakelijke extra werkzaamheden met zich mee brengt bij
die corporaties die het betreft. Ten aanzien van de beschikbaarheid voorzie ik vooralsnog
geen problemen. Vrijwel alle woningcorporaties die straks onder de OOB-status gaan
vallen, worden reeds door een accountant gecontroleerd met een OOB-vergunning.

Vraag 30

Bij de OOB-status dienen twee partners van een accountantskantoor te tekenen. Zijn
er voldoende partners binnen de accountantskantoren die mogen tekenen en kunnen ze
dat wel aan qua aantallen?

Antwoord vraag 30

Het is onjuist dat twee partners van een accountantskantoor dienen te tekenen. Er
blijft één accountant eindverantwoordelijk voor het controleproces. Er dient wel een
opdrachtgerichte kwaliteitsbeoordeling plaats te vinden bij instellingen met de OOB-status.
Deze kan door een partner van het zelfde kantoor worden uitgevoerd, maar dit is geen
verplichting. Ook een niet-partner binnen het zelfde kantoor (doch onafhankelijk van
het controleteam) of een voldoende gekwalificeerd extern persoon kan deze kwaliteitsbeoordeling
uitvoeren.

Vraag 31

Hoeveel nieuwe derivatencontracten zijn er afgesloten sinds de Woningwet?

Antwoord vraag 31

Hoewel er geen aparte registratie plaats vindt van nieuwe derivatencontracten is het
beeld bij de Autoriteit woningcorporaties dat er sinds de Woningwet nagenoeg geen
nieuwe derivatencontracten zijn afgesloten. Het afsluiten van nieuwe derivatencontracten
is aan regels gebonden, zoals een looptijd van maximaal 10 jaar, de afwezigheid van
toezicht belemmerende bepalingen in het derivatencontract, gelijktijdige of latere
ingangsdatum dan de betreffende variabele lening en het hebben van een liquiditeitsbuffer
ten behoeve van waardeverrekeningsrisico’s.

Vraag 32

Hoe / met welke middelen kunnen corporaties het risico afdekken van een rentestijging?

Antwoord vraag 32

Corporaties kunnen vastrentende leningen afsluiten en er voor zorgen dat de renteherzieningsmomenten
van hun leningenportefeuille een goede spreiding in de tijd kennen. Daarnaast kunnen
corporaties onder bepaalde voorwaarden ook nog steeds derivaatcontracten sluiten.
Het gebruik van derivaten (renteswaps) heeft echter alleen betekenis bij leningen
met een variabele rente. Ten slotte kunnen corporaties hun variabele lenigen met bijbehorend
derivaat onder bepaalde voorwaarden, geformuleerd in het beoordelingskader herstructurering
derivaten van Aw en WSW, omzetten in basisrenteleningen.

Vraag 33

Welke waarborgen bestaan er om onverantwoorde investeringen te voorkomen?

Antwoord vraag 33

In 2015 zijn de mogelijkheden voor investeringen van corporaties al aanzienlijk ingeperkt
met de beschrijving van de kerntaken. De Aw ziet er in dat verband op toe dat de investeringen
binnen de wettelijke mogelijkheden plaatsvinden.

Naast die inperking zitten de waarborgen om onverantwoorde investeringen te voorkomen
in de eerste plaats in de interne governance van een woningcorporatie. In de tweede
plaats vormen de stakeholders van een woningcorporatie via het stelsel van prestatieafspraken
een waarborg tegen maatschappelijk onverantwoorde investeringen. In de derde plaats
is er een rol voor het externe toezicht.

Corporaties dienen op basis van artikel 43 Woningwet jaarlijks voor de komende 5 kalenderjaren
een overzicht te geven van de voorgenomen werkzaamheden. Gemeenten, huurders, WSW
en Aw krijgen hiermee inzicht in de voorgenomen investeringen. De Raad van Commissarissen
(RvC) dient dit overzicht goed te keuren. Vervolgens dienen alle concrete investeringen
boven 3 miljoen euro goedkeuring van de RvC te krijgen (artikel 26 Woningwet). Corporaties
zijn ook verplicht een reglement op te stellen omtrent het financiële beleid en beheer.
Daarvoor staan eisen ten aanzien van financiën en controle, zoals de eis dat er een
controlfunctie moet zijn die tenminste ziet op de interne bedrijfsvoering en ook op
de effectiviteit en efficiency. De checks and balances in interne governance zijn
daarmee de eerste waarborg tegen onverantwoorde investeringen.

De externe waarborg vormt ten eerste het toezicht van de Aw op de aanwezigheid en
kwaliteit van de governance. Dit gebeurt vooraf, met de goedkeuring van de financiële
reglementen en de zienswijzen geschiktheid en betrouwbaarheid en periodiek door governanceonderzoek
ter plaatse. Aw en WSW voeren samen het financiële toezicht uit. Kengetallen over
doelmatigheid en rendement spelen in dat financiële toezicht ook een rol. Specifiek
voor de beoordeling van het portefeuillebeleid vaart de Aw conform het gezamenlijk
beoordelingskader Aw/WSW op de analyses van WSW

Vraag 34

Hoe wordt bewaakt dat bij het invoeren van de noodknop in de vrije sector huur, er
geen negatieve op de niet-DAEB tak van corporaties komen? De niet-DAEB tak is immers
een belangrijke investeringsstroom voor corporaties voor investeringen in de DAEB-
tak.

Antwoord vraag 34

Het uitgangspunt van de noodknop is dat fatsoenlijke investeerders nog steeds een
rendement moeten kunnen halen waardoor investeringen in de toekomst ook geborgd blijven.
De niet-DAEB tak van corporaties zou dus moeten kunnen blijven opereren zoals zij
dat nu ook doet onder gelijke condities zoals die voor marktpartijen gelden. Bovendien
bekijkt de Autoriteit woningcorporaties ook of de niet-DAEB tak als geheel marktconform
opereert.

Overigens hebben de DAEB tak en niet-DAEB tak in principe twee aparte financiën. Dat
neemt niet weg dat middelen vanuit de niet-DAEB wel overgeheveld mogen worden naar
de DAEB. Omgedraaid kan dit echter niet i.v.m. staatssteun.

Om de noodknop zo in te kunnen richten dat redelijke rendementen behaald kunnen worden,
worden er nu twee onderzoeken uitgevoerd. Ik verwacht uw Kamer voor de zomer een voorstel
te doen toekomen.

Vraag 35

Kunnen parkeerplaatsen onder de nieuwbouw van overwegend sociale complexen ook als
DAEB worden gelabeld?

Antwoord vraag 35

Bij het ontwikkelen van nieuwe woningen kan het nodig zijn om parkeerplaatsen te ontwikkelen.
Het kan bijvoorbeeld gaan om een parkeergelegenheid bij een nieuw appartementencomplex,
bedoeld voor de bewoners van dat complex. Zoals in de beantwoording van vragen uw
Kamer op 18 oktober 2018 (Kamerstukken 32 847 en 27 926, nr. 434) en 31 januari 2019 (Kamerstuk 35 036, nr. 6) gemeld, behoren de parkeerplaatsen tot de DAEB als het complex enkel uit DAEB-woningen
bestaat. Andersom zijn parkeerplaatsen bij een geheel niet-DAEB-complex ook automatisch
niet-DAEB.

Als een woningcorporatie nieuwe DAEB-woningen gaat bouwen is nog niet altijd duidelijk
of, en in welke mate, parkeerplaatsen verhuurd zullen worden of anderszins ter beschikking
worden gesteld aan de DAEB-huurders. In theorie kunnen alle parkeerplaatsen verhuurd
worden aan de huurders van de nieuwe woningen, op voorhand is echter nog niet altijd
bekend om welke huurders van welke woningen het gaat. Om praktische redenen is daarom
geregeld dat DAEB-woningen en de bijbehorende parkeerplaatsen via de DAEB-gefinancierd
worden. Er is dan ook geen markttoets nodig. Eventuele parkeerplaatsen die uiteindelijk
niet worden verhuurd of anderszins ter beschikking worden gesteld aan de huurders
van de DAEB-woningen, moeten later alsnog in de niet-DAEB worden ondergebracht om
aan anderen verhuurd te kunnen worden. In de verhoudingen dient er wel sprake te zijn
van proportionaliteit tussen woningen en parkeerplaatsen, zodanig dat de laatste categorie
kwalificeert als infrastructurele aanhorigheden.

Vraag 36

Is de regering bereid om meerkosten uit de praktijk verder te laten verminderen door
regelgeving in overleg met de sector nader aan te passen?

Vraag 111

Op welke wijze borgt u dat de administratieve lasten voor betrokken partijen behapbaar
blijven, ook gegeven dat corporaties melden in de «evaluatie woningwet ervaringen»
dat met de Woningwet deze lasten fors zijn toegenomen?

Antwoord vragen 36 en 111

Eind 2017 heeft SIRA consulting in opdracht van Aedes een onderzoek gedaan naar de
administratieve lasten van de Woningwet.4 Daaruit bleek dat de administratieve lasten sterk waren toegenomen na de herziening
van 2015. Daaropvolgend heb ik samen met de sectorpartijen (Aw, WSW en Aedes) de handschoen
opgepakt om de administratieve lasten te verlagen. Zo heb ik de motie van de leden
Ronnes en Dik-Faber uitgevoerd om de quick wins om de administratieve lasten, voor
zover mogelijk binnen de wettelijke kaders, door te voeren.5 In mijn brief van 9 november 2018 heb ik toegelicht wat hier de resultaten van zijn.6 Dit heeft onder meer geleid tot een afname van een kwart van de administratieve lasten
voor de informatie-uitvraag en de totale lasten zijn met € 3 mln. structureel gedaald.
Daarnaast zijn er ook andere trajecten in gang gezet om de administratieve lasten
te verlagen. Voorbeelden hiervan zijn de inrichting van het verticale toezicht tussen
Aw en WSW, de vereenvoudiging van het accountantsprotocol en het gezamenlijke convenant
dat BZK, Aedes, Aw en WSW hebben gesloten om voor 2022 de wettelijk verplichte informatie-opvraag
te halveren. De samenwerking die op gang is gekomen in de verschillende trajecten
hebben het bewustzijn over de administratieve lasten vergroot. Deze samenwerking en
structuur zal dan ook gebruikt worden om de impact van de wijzigingsvoorstellen op
de administratieve lasten te minimaliseren.

Vraag 37

Wat wordt de opzet en het doel van het onderzoek evaluatie verhuurderheffing? Wat
is het verschil met de eerder uitgevoerde evaluatie?

Antwoord vraag 37

De vorige evaluatie was vooral gericht op de heffing als zodanig en daarin zijn de
heffingsverminderingen in de verhuurderheffing slechts kort belicht. Doordat er nog
geen data van de heffingsverminderingen beschikbaar was kon hierover weinig worden
opgenomen. Die data zijn nu wel beschikbaar, waardoor in de nieuwe evaluatie ook de
doelmatigheid en doeltreffendheid van de heffingsverminderingen zullen worden onderzocht.

Vraag 38

Wanneer wordt de IBO -Toeslagen naar de Kamer gezonden?

Antwoord vraag 38

In de taakopdracht van het IBO Toeslagen is opgenomen dat de rapportage van deelonderzoek
2, over stelselwijzigingen binnen het toeslagenstelsel, uiterlijk 1 oktober wordt
opgeleverd. Het IBO Toeslagen wordt later dit jaar aan de Kamer gezonden.

Vraag 39

Wat is de stand van zaken met betrekking tot de totstandkoming van de zogenaamde e-inkomenstoets
bij woningtoewijzing en wanneer is dat dat afgerond zodat het ingevoerd zal worden?

Antwoord vraag 39

De afgelopen maanden is er een verkenning uitgevoerd naar de technische haalbaarheid
van digitaliseren van de inkomenstoets door woningcorporaties. Deze is inmiddels afgerond.
De komende periode wordt bezien welke stappen gezet moeten worden om een pilot met
echte gegevens en daadwerkelijke woningtoewijzing uit te voeren. Ik verwacht rond
de zomer dat de technische koppelingen gerealiseerd kunnen worden en dat de pilot
in het najaar van start kan gaan. De eerste resultaten van de pilot verwacht ik aan
het einde van dit jaar.

Vraag 40

Wanneer komen de nieuwe Rijksprioriteiten in het kader van de bedoeling van de Woningwet?

Antwoord vraag 40

In het najaar van 2019 zal in overleg met de Woonbond, de VNG en Aedes bezien worden
of de bestaande prioriteiten – betaalbaarheid en beschikbaarheid; verduurzaming van
de voorraad; wonen met zorg en ouderenhuisvesting; flexibilisering ten behoeve van
urgente doelgroepen en spoedzoekers- nog steeds onderschreven worden of dat dit aanpassing
behoeft. Dit traject wil ik laten aanhaken bij een eventuele herijking van de Woonagenda.

Vraag 41

Wat is de planning om de dubbeling uit Overlegwet te halen bij afstemming huurdersorganisaties
bij prestatieafspraken?

Antwoord vraag 41

Deze wetswijziging zal meegenomen worden bij de overige wetswijzigingen die uit de
evaluatie van de herziene Woningwet voortvloeien. Ik verwacht dat het wetsvoorstel
na de zomer in consultatie zal gaan en daarna naar uw Kamer zal worden gestuurd.

Vraag 42

Wat zijn de resultaten van het onderzoek ten aanzien van visitatie?

Vraag 43

Wat is de meerwaarde van visitatie boven alle andere beschikbare middelen, rapporten
en mogelijkheden die er al zijn?

Welke administratieve lastenvermindering is haalbaar als visitatie afgeschaft wordt?

Vraag 44

Klopt het dat de stichting visitatie actief betrokken is bij het onderzoek naar het
eventueel afschaffen van de stichting visitatie?

Antwoord vragen 42 tot en met 44

Zoals blijkt uit het Verslag evaluatie herziene Woningwet (bijlage 5 bij mijn brief
Maatregelen huurmarkt) is de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN)
gestart met een traject om de bestaande visitatiemethodiek te herijken, waardoor eventuele
overlap met toezichtsinstrumenten van de Aw kan verdwijnen en administratieve lasten
verminderd kunnen worden. Daarnaast zal de komende periode een evaluatie plaatsvinden
van het accreditatiestelsel als zodanig. In dat onderzoek zal ook aan de orde komen
wat de toegevoegde waarde is van een wettelijk verplichte visitatie en de effecten
van het eventuele schrappen van de visitatieplicht. Het onderzoek is niet gericht
op het al dan niet opheffen van de SVWN. Over de uitkomsten van het onderzoek zal
de Tweede Kamer worden geïnformeerd. Het onderzoek zal onafhankelijk van de SVWN worden
uitgevoerd. SVWN is geïnformeerd over de evaluatie van het accreditatiestelsel en
zal voor zover relevant worden gevraagd om te zijner tijd een reactie op de onderzoeksuitkomsten
te geven.

Vraag 45

Hoeveel verenigingen hebben na invoering van de nieuwe Woningwet hun rechtsvorm omgezet
naar stichting?

Antwoord vraag 45

Vanaf 1 juli 2015 tot en met heden hebben 17 omzettingen plaatsgevonden van vereniging
naar stichting.

Vraag 46

Hoe verhouden zich de toegenomen beleidsambities voor de sociale huursector (betaalbaarheid
én uitbreiden voorraad én duurzaamheid én spoedzoekers én etc) met de fiscale posities
van woningcorporaties (verhuurderheffing én toename VPB-plicht als gevolg van waardestijgingen)?

Vraag 62

Hoe verhouden zich de ambities voor de sociale huursector (betaalbaarheid, uitbreiden
voorraad, verduurzaming, enz.) zich tot de stijgende lasten van woningcorporaties,
zoals de verhuurderheffing, de toename VPB-plicht en de uitwerking van ATAD?

Antwoord vragen 46 en 62

De komende jaren heeft de corporatiesector nog circa € 16 mld. beschikbaar voor nieuwbouw
(of 13,9 mld. aan woningverbetering incl. verduurzaming), bovenop de bijna € 40 miljard
aan investeringen die corporaties voor de periode tot en met 2022 gepland hebben.
Dit meldde ik u eerder in mijn brief van 9 november 2018 (Kamerstuk 32 847, nr. 441). Hierbij is rekening gehouden met de verwachte hogere fiscale afdrachten van corporaties
en de door het kabinet ingevoerde lastenverlichtingen (tariefsverlaging in de verhuurderheffing,
tariefsverlaging in de Vpb en de heffingsvermindering voor verduurzaming).

Het is van belang om de ontwikkelingen te blijven volgen, inzichten te actualiseren
naarmate meer informatie beschikbaar komt. Daarom heb ik een traject in gang gezet
waarmee de maatschappelijke opgaven en de investeringskracht van corporaties voor
de korte en lange termijn in kaart worden gebracht. Ik verwacht eind dit jaar de resultaten
met uw Kamer te kunnen delen. Hierover heb ik u geïnformeerd in mijn brief van 6 maart
2019 (Kamerstuk 32 847, nr. 472). Met dit traject geef ik invulling aan de motie van het lid Ronnes c.s. (Kamerstuk
35 000 VII, nr. 52), waarbij ik ook de motie van de leden Koerhuis en Van Eijs over herverdeling als
flankerend beleid voor de verduurzaming betrek (Kamerstuk 32 847, nr. 352).

Vraag 47

Wat is de reden dat corporaties de ruimte van 5% voor passend toewijzen om af te wijken
niet gebruiken?

Vraag 145

In welke mate maken woningcorporaties momenteel gebruik van de beschikbare vrije ruimte?

Antwoord vragen 47 en 145

Zoals uit de evaluatie van de Woningwet blijkt hebben corporaties in 2017 1 procentpunt
van de vrije ruimte van het passend toewijzen gebruikt. Corporaties geven aan de vrije
ruimte van het passend toewijzen als beperkt te ervaren en daarom deze vooral inzetten
als correctie voor administratieve fouten.

Om tegemoet te komen aan de wens om deze door woningcorporaties ervaren beperking
in het toepassen van de vrije ruimte te verminderen, wordt het mogelijk gemaakt dat
bij nieuwe verhuringen en het passend toewijzen de niet-gebruikte vrije ruimte in
één jaar meegenomen kan worden naar een volgend jaar. Daarmee ontstaat lokaal meer
flexibiliteit voor een gerichte inzet van de vrije ruimte. Corporaties geven ook aan
dat zij door de inrichting van de geautomatiseerde woonruimteverdelingssystemen worden
belemmerd maatwerk te verlenen). Woningzoekenden krijgen bijvoorbeeld automatisch
de woningen te zien die bij hun inkomen past of woningzoekenden die niet aan de inkomenseisen
voldoen worden door de systemen uitgesloten, terwijl een corporatie in sommige gevallen
wel bereid zou zijn maatwerk te verlenen. Momenteel wordt, in opdracht van het Ministerie
van BZK, door Platform 31 onderzocht maatwerk bij de passendheidstoets, woningtoewijzing
etc. een betere plek kan krijgen in de uitvoeringspraktijk van woningcorporaties.

Vraag 48

Kan per aanbeveling uit het rapport van de Commissie-Van Bochove worden aangeven wat
er mee gedaan is?

Antwoord vraag 48

Zie het antwoord op vraag 24.

Vraag 49

Kan de Minister aangeven welke concrete maatregelen zij neemt op het gebied van leefbaarheid
n.a.v. het RIGO-rapport «Veerkracht in het corporatiebezit»?

Antwoord vraag 49

Naar aanleiding van dit rapport, maar ook naar aanleiding van andere rapporten ter
zake van Platform 31 en de opvattingen van de commissie Van Bochove, kwam naar voren
dat met name (financiële) steun voor initiatieven van huurders/bewoners gericht op
ontmoeting en sociale cohesie gewenst is. Daarom zullen de belemmeringen die nu in
de wet staan worden opgeheven opdat het bijvoorbeeld mogelijk wordt dat corporaties
financieel bijdragen aan wijk- en buurtbijeenkomsten op verzoek van huurders maar
ook makkelijker ruimten ter beschikking kunnen stellen voor ontmoeting in de wijk.

Het zal daarnaast vergemakkelijkt worden dat corporaties, passend binnen het domein
van de volkshuisvesting en met beheerste financiële risico’s, kunnen bijdragen aan
kleinschalige wijkgerichte voorzieningen zoals de buurtwinkel of gebouwen met gemengde
functies. Ook zal de financiële begrenzing om bij te dragen aan leefbaarheidsactiviteiten
(€ 129,13 per verhuureenheid) komen te vervallen en wordt de limitatieve lijst van
diensten aan bewoners omgezet naar een meer algemeen principe. Dat betekent bijvoorbeeld
dat corporaties meer maatwerk op het gebied van leefbaarheid kunnen leveren waar het
nodig is binnen de lokale context.

In prestatieafspraken tussen gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties kunnen
afspraken gemaakt worden over onder meer leefbaarheid. BZK gaat samen met de Woonbond,
Aedes en de VNG een traject inzetten om prestatieafspraken te stimuleren en daarvoor
zal ook de bestaande handreiking worden herijkt.

Zie ook antwoord op vragen 22 en 50.

Vraag 50

Kan worden aangegeven op welke manier tweedeling en segregatie in wijken wordt voorkomen
en aangepakt en welke wijzigingen in de woningwet daarvoor worden doorgevoerd?

Antwoord vraag 50

Zie het antwoord op vraag 22.

Vraag 51

Hoeveel woningen werden er de afgelopen 4 jaren aangeboden tussen de 700 en 1.000
euro per maand door marktpartijen (niet-woningcorporaties)? Graag onderscheid tussen bestaande bouw en nieuwbouw. Welke kenmerken
(oppervlakte, aantal kamers, aanvangshuur, etc.) hadden deze woningen? Op welke plekken
staan deze woningen? Is er verschil in aanvangshuur en oppervlakte tussen bestaande
woningen en nieuwbouw?

Antwoord vraag 51

Volgens WoON2018 zijn er sinds 2014 in 183 duizend huurwoningen met een huur boven
de liberalisatiegrens in het bezit van een markpartij nieuwe bewoners komen wonen.
Bij 125 duizend (68%) van deze woningen lag de huurprijs tussen de liberalisatiegrens
(€ 710,68, prijspeil 2017) en € 1.000 per maand.

Van de geliberaliseerde huurwoningen die in bezit zijn van marktpartijen, zijn ruim
30 duizend woningen als nieuwbouw aan te merken. Circa 80% van deze woningen heeft
een huur tussen de liberalisatiegrens en de € 1.000.

Van de in de afgelopen 4 jaar opnieuw verhuurde huurwoningen van marktpartijen met
huurprijzen tussen de liberalisatiegrens en € 1.000 bevindt zich circa 25% in de G4,
circa 40% in de G40 en de overige 35% in de rest van Nederland.

Het gemiddelde gebruiksoppervlak van in de afgelopen 4 jaar opnieuw verhuurde huurwoningen
van marktpartijen met huurprijzen tussen de liberalisatiegrens en 1.000 euro bedroeg
100 m2. De groep woningen daarbinnen die als nieuwbouw kan worden aangemerkt had een gemiddelde
oppervlakte van 95 m2.

Het gemiddeld aantal kamers van in de afgelopen 4 jaar opnieuw verhuurde huurwoningen
van marktpartijen met huurprijzen tussen de liberalisatiegrens en € 1.000 was 3,58.
Het gemiddeld aantal kamers van de groep woningen daarbinnen die als nieuwbouw kan
worden aangemerkt bedroeg 3,44.

De oorspronkelijke aanvangshuur is niet in WoON2018 beschikbaar, alleen de huidige
huurprijs.

Vraag 52

Markpartijen bouwen niet in het segment middenhuur (tussen de 700 en 1.000 euro).
Is het mogelijk om middenhuur – dat door de markt niet wordt opgepakt – (lokaal) aan
te merken als DAEB door de liberalisatiegrens te verhogen? Wat zijn daar de effecten
van?

Vraag 53

Is middenhuur – bij gebrek aan marktpartijen niet – sowieso/ automatisch een Daeb-activiteit?
En zo nee waarom niet? Kan de systematiek hierachter worden uitgelegd?

Antwoord vragen 52 en 53

De kerntaak van woningcorporaties is om te voorzien in betaalbare woningen voor lage
inkomens in leefbare wijken. De kerntaak is gedefinieerd in het kader van Europese
staatssteunregels. Wel is het goed dat waar de markt geen woningen in het middenhuursegment
bouwt, woningcorporaties dit ongeborgd – vanuit de niet-DAEB-tak – wel doen, zodat
daarmee ook een reëel alternatief voor de markt bestaat. Dat kan bijdragen aan een
redelijke prijsstelling.

Wanneer middenhuur tot de DAEB zou behoren, betekent dat effectief dat de inkomensgrens
en huurgrens van het DAEB-segment van woningcorporaties verhoogd zou worden. Dat zou
betekenen dat meer dan de helft van de Nederlandse huishoudens in aanmerking komt
voor een DAEB-corporatiewoning. Hiermee wordt de druk op de sociale huursector groter, waarbij de
slaagkansen voor de laagste inkomens voor een betaalbare woning kleiner worden. Bovendien
zullen marktpartijen minder geneigd zijn om te investeren in middenhuur. Dit zijn
ongewenste effecten.

Vraag 54

Hoe verhoudt het vervallen van de inkomensgrenzen voor de huurtoeslag zich tot een
differentiatie van de inkomensgrenzen voor sociale huur?

Vraag 55

Is het niet logisch om gezien het vervallen van de inkomensgrenzen voor de huurtoeslag
de inkomensgrens voor sociale woningen flink te verruimen?

Antwoord vragen 54 en 55

Met het vervallen van de inkomensgrenzen voor de huurtoeslag en de differentiatie
van de inkomensgrenzen voor de toewijzing van sociale huurwoningen bij woningcorporaties
beoog ik verschillende doelstellingen.

De huurtoeslag is een bijdrage in de huurkosten van een huurder, ongeacht wie zijn
verhuurder is. De maximale inkomensgrenzen voor de huurtoeslag komen te vervallen
per 2020, waardoor de huurtoeslag over een langer inkomenstraject wordt afgebouwd.
Hierdoor verdwijnt bij huurders de situatie waarbij bij een beperkte stijging van
het inkomen ineens de volledige huurtoeslag vervalt. Hiermee wordt armoedeval voorkomen
en wordt de marginale druk verlaagd.

De DAEB-inkomensgrenzen hebben tot doel om de belangrijkste doelgroep voor woningcorporaties
af te bakenen en de woningen voor die doelgroep beschikbaar te houden. De differentiatie
van de DAEB-inkomensgrenzen heeft tot doel om de toewijzing van DAEB-corporatiewoningen doelmatiger te richten. Over de uitwerking van deze differentiatie ben ik
nog in gesprek met de sectorpartijen. Bij de uitwerking van deze maatregel wordt gekeken
naar de draagkracht van de huishoudens en welke differentiatie naar huishoudenssamenstelling
gepast is. Bij de uitwerking van de differentiatie van de DAEB-inkomensgrenzen en
de verhouding tussen de totale DAEB-corporatiedoelgroep en huishoudens die redelijkerwijs
een vrijesectorhuur- of een koopwoning kunnen vinden, is het ook relevant dat er gekeken
wordt naar de staatssteunkaders.

Vraag 56

Is het kabinet bereid om in Europa te pleiten voor een ophoging van de inkomensgrens,
waarmee wel een afbakening wordt bewerkstelligd zoals Europa wil, maar ook de doelgroep
wordt verruimd? Kunt u uw antwoord toelichten?

Antwoord vraag 56

Ik breng samen met de stakeholders in kaart welke inkomensgrens of inkomensgrenzen
vanuit volkshuisvestelijk oogpunt wenselijk zijn. Bij die nadere uitwerking betrek
ik ook het gegeven dat een hogere inkomensgrens ook een grotere DAEB-doelgroep betekent,
waardoor de slaagkansen voor de laagste inkomens kunnen verslechteren en de ruimte
voor de markt wordt beperkt. Indien nodig zal ik met de Europese Commissie in overleg
treden. Dit kan evenwel een lang proces met zich meebrengen, als de inhoud van de
beschikking wordt gewijzigd en daartoe de bestaande steunmaatregelen opnieuw moeten
worden beoordeeld door de Europese Commissie.

Vraag 57

Welk doel hebben de voorgestelde huurmaatregelen? Kunt u dat schematisch aangeven?

Antwoord vraag 57

Maatregel

Doel

Betaalbare verduurzaming voor bewoners

De in het Sociaal Huurakkoord van Aedes en de Woonbond gedane voorstel gedaan voor
de betaalbare verduurzaming van huurwoningen de komende tijd verder uitwerken

Uitgangspunt van Aedes en de Woonbond is dat de gemiddelde besparing op de energierekening
van dat moment, de normatieve vergoeding die in de huur zal kunnen worden verrekend
overtreft.

Regelgeving verduidelijken en aanpassen, zodat corporaties straks aan hun eigen gebouwen
en bijbehorende grond dezelfde maatregelen treffen als andere vastgoedeigenaren en
bij gemengde gebouwen en gespikkeld bezit andere eigenaren mee kunnen laten participeren
in verduurzamingsprojecten van corporaties. Daarbij mag de corporatie ook overheadkosten
van het gezamenlijke project dragen.

Onnodige belemmeringen voor verduurzaming gebouwde omgeving wegnemen voor woningcorporaties.

Mogelijk maken dat corporaties met hun kennis-, inkoop- en organisatiekracht kunnen
bijdragen aan een door de gemeente gecoördineerde wijkgerichte aanpak.

Onnodige belemmeringen voor verduurzaming gebouwde omgeving wegnemen voor woningcorporaties.

Borgen van betaalbare huren

De afspraken uit het Sociaal Huurakkoord over aanpassing maximale huursomstijging
in wetgeving verwerken en de maximale huursomstijging (na wetswijziging) vaststellen
op inflatieniveau.

Door de maximale jaarlijkse huursomstijging van corporaties te bepalen op het niveau
van de inflatie, zoals voorgesteld in het Sociaal Huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond,
wordt op landelijk niveau een gematigde huurontwikkeling bevorderd voor zittende huurders

Het uitzonderen van huurharmonisatie en verduurzaming uit de huursomberekening en
de mogelijkheid om lokaal een hogere huursomstijging overeen te komen,

Ruimte bieden om lokaal rekening te houden met de omstandigheden van de huurders,
prijs-kwaliteit van de woning en mogelijkheden voor investeringen in nieuwbouw en
verduurzaming.

De noodzaak voor een regeling voor tijdelijke huurkorting bezien en zal ik, gekoppeld
aan de verbetering van de inkomensafhankelijke huurverhoging, bezien welke maatregelen
nodig zijn voor huishoudens die te maken krijgen met een inkomensterugval.

Eventuele belemmeringen tijdelijke huurverlagingen wegnemen.

Mogelijk maken van huursprongen bij woningen met zeer lage huren. Door de maximale
huursomstijging zullen corporaties hier ook een gematigde huurontwikkeling bij andere
woningen tegenover moeten zetten.

Om verhuurders de mogelijkheid te bieden om tot een meer reële balans te komen tussen
prijs en kwaliteit (voor alle verhuurders).

Als woningcorporaties deze hogere huurverhogingen voor zeer lage huren binnen de huursombenadering
compenseren met lagere huurverhogingen voor woningen met een relatief hoge huur, kunnen
zij een meer gelijke beprijzing tussen huurders bij vergelijkbare woningen bewerkstelligen.

De DAEB-inkomensgrens differentiëren naar huishoudsamenstelling. Ik wil dit zodanig
vormgeven dat de DAEB-inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens hoger ligt dan voor
eenpersoonshuishoudens. De verhouding tussen de totale DAEB-corporatiedoelgroep en
huishoudens die redelijkerwijs in de vrije sector een woning kunnen vinden, blijft
grosso modo gelijk. Dit is ook relevant met het oog op de staatssteunkaders.

De toewijzing van DAEB-corporatiewoningen doelmatiger richten. Bij de huidige DAEB-inkomensgrens
houden eenpersoonshuishoudens na aftrek van minimale overige uitgaven voor levensonderhoud
ruim anderhalf keer meer over voor uitgaven aan huur dan meerpersoonshuishoudens.

Bij verkoop van corporatiewoningen meer uit gaan van de lokale prestatieafspraken.
Bij goede afspraken kan de noodzaak weggenomen worden voor uitgebreide zienswijzenprocedures
en de wettelijke een op een koppeling tussen verkoop van te liberaliseren bezit en
nieuwbouw van sociale woningen. In de bestaande bepaling voor het laten vervallen
van zienswijzen bij de verkoop van woningen bestemd voor middenhuur, zal ik het maximale
huurniveau na verkoop verruimen van € 850 naar € 1.000 per maand.

De verkoopregels voor corporaties vereenvoudigen. Een belangrijk speerpunt van het
kabinet is namelijk het creëren van een volwaardig middenhuursegment in de vrije sector.

Verder werk ik de «noodknop middenhuur» uit, in lijn met de daartoe aangenomen motie
(Kamerstuk 32 847, nr. 401), en overweeg ik het maximeren van het aandeel dat de WOZ-waarde kan hebben in het
totaal aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel. Vooralsnog denk ik aan
een WOZ-maximum van circa eenderde.

Bijdragen aan het vergroten van het middenhuursegment in de komende jaren.

Met de noodknop kunnen in gebieden waar sprake is van excessieve huurprijzen meer
woningen voor het middenhuursegment worden behouden. Tevens wordt geborgd dat gemeenten
bij nieuwbouw voldoende ruimte laten in hun voorwaarden voor investeerders om te bouwen
voor het middenhuursegment.

Het wettelijk differentiëren van huur- en inkomensgrenzen in de DAEB naar regio of
gemeente zou een grote wijziging ten opzichte van het bestaande stelsel zijn. Ik ben
bereid in 2019 de mogelijkheden te onderzoeken, maar zet vraagtekens bij de effectiviteit
en noodzaak. In de praktijk zal het leiden tot hogere (inkomens)grenzen en een grotere
DAEB-doelgroep, waardoor de slaagkansen voor de laagste inkomens kunnen verslechteren
en de ruimte voor de markt wordt beperkt. Daarnaast is differentiatie moeilijk uitvoerbaar
en handhaafbaar, omdat regio’s moeten worden afgebakend of onderhevig zijn aan periodiek
wijzigende lokale afspraken. In elk geval deze elementen zal ik dan ook in het onderzoek
betrekken.

Noodzaak en effectiviteit van regionaal differentiëren van huur- en inkomensgrenzen
DAEB bezien.

Gepaste huur voor hogere inkomens in de sociale huursector

Ik ben daarom voornemens om het huidig systeem van inkomensafhankelijke huurverhogingen,
in lijn met de door uw Kamer aangenomen motie (Kamerstuk 27 926, nr. 294) effectiever te maken. Deze verbetering zal gericht zijn op het in snellere stappen
doorgroeien naar de maximale huurprijsgrens van de woning voor de huishoudens die
geacht worden dat te kunnen dragen. Bij huishoudens met een hoog inkomen kan de huur
in één keer verhoogd worden naar de liberalisatiegrens, of tot de maximale huurprijs
conform WWS als die hieronder ligt. Voor de groep daaronder wordt gedacht aan een
stapsgewijze doorgroei over meerdere jaren. Dat zou dan wel pas mogelijk worden voor
huishoudens met een inkomen dat ruim hoger ligt dan de betreffende DAEB-inkomensgrenzen,
zodat de lage middeninkomens worden ontzien. Dat neemt ook de noodzaak weg voor het
opnemen van de meeste uitzonderings-categorieën. De exacte hoogte van inkomensgrenzen
zal bepaald worden aan de hand van de draagkracht van huishoudensgroepen. Daarbij
zal ik ook bezien of gedifferentieerd kan worden naar huishoudsamenstelling, in lijn
met het voorstel voor de differentiatie van de DAEB-inkomensgrens.

Mogelijk maken dat huishoudens die niet afhankelijk zijn van een gereguleerde huurprijs,
een huur gaan betalen die beter past bij het inkomen, indien de kwaliteit van de woning
dat toelaat. Daarmee leveren zij ook een meer passende bijdrage aan het betaalbaar
houden van de huren voor huishoudens met een lager inkomen, of aan extra investeringen
in betaalbare nieuwbouw en verduurzaming. Huishoudens die ervoor kiezen te verhuizen
naar een woning in het middenhuursegment of in de koopsector, dragen daarmee bij aan
de slaagkansen van mensen met beperktere financiële mogelijkheden.

Meer mogelijkheden voor lokale invulling in de Woningwet

Waar mogelijk, worden echter detailregels en wettelijke uitvoeringsvoorschriften geschrapt.
Zo denk ik aan de op vierkante meters uitgewerkte beperking op kleinschalige bedrijfsmatige
activiteiten, zoals de buurtbakker of winkelvoorziening bij ouderenhuisvesting, bij
gebouwen met een gemengde functie.

Meer mogelijkheden lokale invulling en meer mogelijkheden om een passende uitvoering
te geven aan de volkshuisvesting vanuit de achterliggende wettelijke principes.

Andere voorbeelden zijn de maximale leefbaarheidsuitgaven per woning van € 129,13
en het naar algemene principes omzetten van de limitatieve lijst van toegestane diensten
aan bewoners.

Meer mogelijkheden lokale invulling en meer mogelijkheden om een passende uitvoering
te geven aan de volkshuisvesting vanuit de achterliggende wettelijke principes.

Daarnaast zal ik met sectorpartijen in overleg gaan over of en op welke wijze de reeds
in de regelgeving geboden experimenteerruimte verbeterd kan worden.

Meer mogelijkheden lokale invulling en meer mogelijkheden om een passende uitvoering
te geven aan de volkshuisvesting vanuit de achterliggende wettelijke principes.

Getuige de uitkomsten van de evaluatie van de herziene Woningwet zal verdere versterking
van het lokale samenspel slechts in beperkte mate juridisch gestalte hoeven te krijgen
en moet met name ingezet worden op betere en meer gerichte informatievoorziening,
communicatie en praktijkontwikkeling. De komende tijd zal ik hiertoe een traject opstarten
met de VNG, Woonbond, Aedes en VTW.

Verdere versterking van het lokale samenspel tussen corporaties, huurdersorganisaties
en gemeenten.

Voortbouwen op de reeds door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) ingezette lijn van
verdere uniformering van de beoordelingen, een meer uniforme vergunningverlening en
handhaving en de doorontwikkeling van het toezicht op governance. Over deze ontwikkelingen
is uw Kamer eerder geïnformeerd in de brief over het verticaal toezicht en het eind
2018 uitgebrachte Sectorbeeld. Rond de zomer informeert de Aw mij over de voortgang
van deze ontwikkelingen en zal zij voorstellen formuleren op welke onderdelen van
de regelgeving en op welke wijze zij een meer risicogerichte inrichting van het toezicht
verantwoord acht.

Verdere uniformering van de beoordelingen, een meer uniforme vergunningverlening en
handhaving en de doorontwikkeling van het toezicht op governance.

Ik ben ik voornemens verschillende verbetervoorstellen ten behoeve van de sanering
uit te werken. Het betreffen voorstellen die betrekking hebben op de positionering
van de saneringsfunctie ten opzichte van de borgingsfunctie door het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw en de toepasselijkheid van het saneringskader. De verbetervoorstellen
zullen worden gedaan binnen het huidige saneringsstelsel, waarin de borger in Waar
mogelijk en nodig zullen de condities voor steunverstrekking (bij sanering) nader
worden geobjectiveerd.

Verbetering sanering

Betere samenwerking op wonen, zorg en welzijn

Er valt winst te behalen in de samenwerking tussen verschillende instanties. Gemeenten,
huurdersorganisaties, zorgpartijen en corporaties moeten elkaar op verschillende niveaus
(complex, wijk/buurt, gemeente) weten te vinden. De gemeente is de aangewezen partij
om de verbinding tussen de verschillende domeinen te leggen. Samen met de sector zal
ik een traject inzetten om de samenwerking op wonen-zorg-welzijn verbeteren, de regierol
van gemeenten te versterken, onderlinge prestatieafspraken te stimuleren en te bevorderen
dat de kwaliteit van woonvisies verder verbetert.

Zo veel mogelijk voorzien in de behoefte aan door vergrijzing benodigde levensloopbestendige
woningen, kleinere woningen en geclusterde woonvormen, in nabijheid van passende voorzieningen.

Daarnaast worden corporaties met een ondersteuningsteam en kennisprogramma in de Actielijn
Wonen en Zorg (Kamerstuk 32 847, nr. 408) ondersteund en gestimuleerd om meer te investeren in geclusterde woonvormen.

Zo veel mogelijk voorzien in de behoefte aan door vergrijzng benodigde levensloopbestendige
woningen, kleinere woningen en geclusterde woonvormen, in nabijheid van passende voorzieningen.

Tot slot zal ik ouderen met een laag inkomen en met vermogen uitzonderen van passend
toewijzen, omdat in de praktijk blijkt dat deze groep het moeilijker heeft om een
bij hun woon- en zorgbehoefte passende woning in DAEB-tak van corporaties te vinden.

Ouderen met laag inkomen en vermogen een grotere slagingskans bieden in het DAEB-segment.

Meer slagkracht corporaties voor een prettige woonomgeving

Het aantal kwetsbare huishoudens neemt toe en zij wonen steeds meer in dezelfde wijken.
Binnenkort zal ik u, zoals toegezegd bij het wetgevingsoverleg van 12 november 2018
(Kamerstuk 35 000 VII, nr. 78), in een separate brief nader informeren over de leefbaarheid in wijken.

Meer slagkracht corporaties voor een prettige woonomgeving

De stapeling en overlap aan waarborgen en detailregelgeving in de Woningwet en onderliggende
regelgeving wegnemen.

Meer slagkracht corporaties in kwetsbare wijken. Meer mogelijkheden voor corporaties
om als volkshuisvester te blijven investeren in maatschappelijke functies en leefbaarheid
in de wijken waar zij bezit hebben, passend bij de lokale context.

Mogelijk maken dat bij nieuwe verhuringen en het passend toewijzen de niet-gebruikte
vrije ruimte in één jaar meegenomen kan worden naar een volgend jaar.

Lokaal meer flexibiliteit voor een gerichte inzet van de vrije ruimte.

Met het door uw Kamer aangenomen wetsvoorstel Maatregelen middenhuur1 kunnen onnodige belemmeringen voor het realiseren van meer middenhuurwoningen door
corporaties weggenomen worden.

Onnodige belemmeringen voor corporaties voor het realiseren van meer middenhuurwoningen
wegnemen.

X Noot

1

Kamerstuk 35 036

Zie ook het overzicht van de beleidsvoornemens naar aanleiding van de evaluatie van
de herziene Woningwet (Kamerstukken 32 847 en 27 926, nr. 470; Bijlage 5, appendix).

Vraag 58

Waarom is het doel dat de sociale sector niet mag toenemen en hoe verhoudt zich dat
tot de wachtlijsten?

Antwoord vraag 58

Mijn doel is dat we het aanbod van woningen passend bij de woonwensen en draagkracht
van huishoudens in Nederland vergroten. In alle segmenten. Ook in de sociale huursector.
Ik heb niet tot doel dat de sociale huursector niet mag toenemen. Wanneer de DAEB-doelgroep
zou worden vergroot, zijn er wel belangrijke aandachtspunten die ik in mijn antwoord
op vraag 57 heb beschreven.

Vraag 59

Kan worden aangegeven hoeveel huishoudens er op dit moment zijn aangewezen op een
sociale huurwoning, als rekening wordt gehouden met (1) hun budget voor woonlasten
(afhankelijk van het inkomen en de huishoudsamenstellen) en (2) het aanbod in de vrije
huur- en koopsector? Ongeacht of zij nu formeel tot de doelgroep voor sociale huur
horen of niet.

Antwoord vraag 59

Bij de totstandkoming van de huidige afbakening van de doelgroep is gekozen voor een
inkomensgrens, omdat dit het enige middel bleek om de doelgroep objectief af te bakenen.
De grens is boven de toen nog bestaande ziekenfondsgrens gesteld, om rekening te houden
met de gemiddelde salarissen van belangrijke maatschappelijk ondersteunende functies
zoals politie, brandweer en zorg. De tabel van RIGO in het antwoord op vraag 119 geeft
een indicatie van welke huurprijs verschillende typen huishouden zich bij welke inkomen
kunnen veroorloven. Zoals in mijn brief Maatregelen huurmarkt aangegeven, bekijk ik
momenteel op welke manier de inkomensgrenzen ingevuld moeten worden en ben ik voornemens
om daarbij rekening te houden met verschillen in huishoudenssamenstelling en de daaruit
volgende verschillen in bestedingsruimte. Dit doe ik samen met de sectorpartijen.
Ik verwacht uw Kamer voor de zomer in de beleidsbrief middenhuur te informeren over
mijn concrete voorstel voor de inkomensgrenzen en nog eind dit jaar een wetsvoorstel
te sturen waarin dit voorstel is uitgewerkt.

Het is niet goed mogelijk op basis van eenvoudige criteria eenduidig vast te stellen
wie wel en wie niet enkel is aangewezen op de sociale huursector. Een aanzienlijk
deel van de doelgroep woont bijvoorbeeld reeds in de koopsector. Voor het bepalen
van nieuwe inkomensgrenzen is het nodig ook daarmee rekening te houden, evenals met
het daadwerkelijk aantal verhuizende huishoudens, hun woonvoorkeuren en het aantal
vrijkomende sociale woningen. Bovendien heeft ook een aanzienlijk deel van de particuliere
huursector huurniveaus onder de liberalisatiegrens. Ook wil ik wijzen op bestaande
en nog onderbenutte mogelijkheden in de huidige regelgeving, zoals de 10% vrije toewijzingsruimte
en het bouwen van middenhuurwoningen via de niet-DAEB-tak van woningcorporaties. Met
het oog op dat laatste heb ik ook voorgesteld de markttoets te vereenvoudigen.

Vraag 60

Kunt u uitleggen wat het precies betekent als woningcorporaties een oob-status krijgen?
En waarom kiest het kabinet hiervoor?

Vraag 61

Kunt u uitleggen wat het precies betekent als woningcorporaties een oob-status krijgen?
En waarom kiest het kabinet hiervoor?

Vragen 60 en 61

De OOB-status voor woningcorporaties is een aanbeveling van de Parlementaire Enquêtecommissie
Woningcorporaties. De OOB-status leidt tot een betere kwaliteitscontrole. De toetsende
accountant staat onder intensiever toezicht van de AFM en dient aan meerdere aanvullende
kwaliteitsverhogende maatregelen te voldoen. Zo dient er een verplichte kwaliteitsbeoordeling
door een andere accountant plaats te vinden, is er sprake van een verplichte scheiding
tussen controle en advies en is er sprake van een verplichte kantoorroulatie.

Voor de woningcorporaties met een omvang van tussen de 5.000 en 10.000 verhuureenheden
geldt, op grond van de Wet toezicht accountantsorganisaties en Bta dat zij verplicht
worden om een auditcommissie in te stellen. Voor woningcorporaties met meer dan 10.000
verhuureenheden geldt deze verplichting reeds op grond van de Woningwet.

Het doel van de invoering van de OOB-status voor woningcorporaties is om de kwaliteit
van de accountantscontrole te verhogen en daarmee het risico dat er zaken niet worden
opgemerkt te verkleinen. Daarnaast gaat er een positieve stimulans richting de woningcorporaties
om hun interne beheersing en jaarrekeningdossier op een hoger niveau te krijgen. In
de motie van de leden Aukje de Vries, Koolmees en Ronnes (Kamerstuk 33 977, nr. 13) roept de Kamer het kabinet op om te waken voor onevenredig hoge lasten voor kleinere
woningcorporaties als gevolg van de invoering van de OOB-status en om daarom een ondergrens
van 1.500 verhuureenheden aan te houden. Inmiddels is deze ondergrens bepaald op 5.000
verhuureenheden daar dit beter aansluit bij de strekking van de motie en het gevoerde
debat. Om deze redenen kiest het kabinet voor de OOB-status voor woningcorporaties
met deze ondergrens.

Vraag 63

Hoe verhoudt de oob-status zich tot de Woningwet en/ of andere regelgeving voor corporaties?

Antwoord vraag 63

De OOB-status verhoudt zich met name tot de accountantssector. De OOB-status voor
woningcorporaties wordt via het Besluit toezicht accountantsorganisaties vastgelegd.
Voor de woningcorporaties met een omvang van tussen de 5.000 en 10.000 verhuureenheden
geldt dat zij verplicht worden om een auditcommissie in te stellen. Voor woningcorporaties
met meer dan 10.000 verhuureenheden geldt deze verplichting reeds op grond van de
Woningwet. Voor het overige zijn de gevolgen van de OOB-status voor de accountant.

Vraag 64

Wat is de reactie van het kabinet op een opinie van een advocaat die stelt dat het
niet verstandig is om de oob-status aan te passen (bron: https://fd.nl/opinie/1295000/woningcorporaties-worden-al-streng- genoeg-gecontroleerd)?

Antwoord vraag 64

Conform de aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties is
door middel van de herziening van de Woningwet het toezicht op de woningcorporaties
aangescherpt. De OOB-status leidt echter op zichzelf niet tot een verdere verscherping
van de controle op de corporaties, maar van een verscherping van de eisen aan en het
toezicht op de controlerende accountants. Voor een adequaat toezicht op de corporatiesector,
onder meer voor het tijdig en juist inschatten van financiële risico’s, is een goede
accountantscontrole noodzakelijk. De OOB-status leidt tot een ander kader waarbinnen
de accountants dienen te opereren, met een kwaliteitverhogend effect tot gevolg. Het
wettelijk kader waarbinnen de woningcorporaties dienen te opereren op grond van de
Woningwet verandert niet door de OOB-status en het extern toezicht op de corporatiesector
wordt evenmin strenger door deze maatregel.

Vraag 65

Hoeveel zouden de accountantskosten stijgen door een verandering van de oob-status?
En hoe verhoudt zich dit tot de toch al stijgende lasten bij corporaties?

Antwoord vraag 65

Deze vraag is gedeeltelijk reeds beantwoord in reactie op vraag 27. Het laat zich
lastig inschatten daar de accountantsorganisaties hier geen uitspraken over willen
vastleggen. Daarnaast wordt met betrokken partijen binnen de sector gewerkt aan vermindering
van de lastendruk. Zo is reeds een aanzienlijke beperking van de lasten die samenhangen
met de jaarlijkse gegevensuitvraag gerealiseerd en is het accountantsprotocol minder
omvangrijk geworden. Uit de toelichting bij de aanpassing van Bijlage 3 van de Regeling
toegelaten instellingen volkshuisvesting, zoals deze op 29 maart 2019 is gepubliceerd
in de Staatscourant, volgt dat de wijzigingen in het gegevensmodel voor de verantwoordingsinformatie
leiden tot een structurele lastenvermindering van 24,5%. De accountantskosten die
samenhangen met de controle van deze verantwoordingsinformatie dalen als gevolg van
deze wijziging met gemiddeld 11%. Ook de ontwikkelingen op het terrein van digitalisering
zullen naar verwachting de komende jaren juist veel lastenvermindering genereren.

Vraag 66

Hoeveel wooncoöperaties zijn er opgericht sinds de nieuwe Woningwet? En hoeveel wooncoöperaties
zijn opgeheven/ hebben het niet gered en wat waren daarvoor de redenen?

Antwoord vraag 66

De wooncoöperatie is in 2015 opgenomen in de Woningwet. Tot op heden is er een wooncoöperatie
gerealiseerd waar het vastgoed van de woningcorporatie is overgenomen door een bewonerscollectief.
Dit betreft de wooncoöperatie Roggeveenstraat in Den Haag. Naast het overnemen van
woningen is het ook mogelijk om een wooncoöperatie op te richten die enkel het beheer
overneemt van een corporatie. Dit is een zogenaamde beheercoöperatie. Het is onbekend
hoeveel dergelijke initiatieven zijn opgericht. De beheercoöperatie is laagdrempeliger
om op te richten en hoeft ook niet goedgekeurd te worden door de Aw waardoor er geen
informatie voor handen is.

Het aantal wooncoöperaties wat is opgericht en het vastgoed heeft overgenomen van
een corporatie is beperkt. Daar zijn verschillende oorzaken voor aan te wijzen. In
zijn algemeenheid geldt dat de wooncoöperatie voor huurders, corporaties, financiers
en gemeenten een betrekkelijk nieuw fenomeen is. Er moet dan ook veel energie gestoken
worden in het uitwerken van standaard-organisatievormen van de wooncoöperatie en het
creëren van randvoorwaarden waardoor oprichting eenvoudiger wordt en niet elk initiatief
het wiel opnieuw hoeft uit te voeren. Het Actieprogramma wooncoöperaties dat het Ministerie
van BZK heeft geïnitieerd, heeft daarom onder meer standaarddocumenten opgesteld zoals
statuten, intentieovereenkomsten en huishoudelijke reglementen. Daarnaast hebben zij
intervisies georganiseerd voor initiatieven. In het eindrapport van het Actieprogramma
is een aantal knelpunten gesignaleerd waarom een beperkt aantal initiatieven de eindstreep
halen. Deels zijn deze knelpunten financieel om dat de beoogde leden een laag inkomen
hebben en/of het voor de coöperatie moeilijk is om bankfinanciering te krijgen. Ook
blijkt het in de praktijk lastig voor woongroepen om de stap te maken van initiatiefnemers
naar een meer stabiele organisatie die woningen kan verhuren en waar de leden van
de coöperatie ook verplichtingen jegens elkaar hebben.

In mijn brief van 4 juli 20197 heb ik ook een viertal maatregelen aangekondigd om de oprichting van wooncoöperaties
en het overnemen van vastgoed van woningcorporaties verder te stimuleren.

Vraag 67

Op welke manieren is gewerkt aan het professionaliseren van huurdersorganisaties,
wat een uitdrukkelijke wens was van de Tweede Kamer? en wat zijn de resultaten daarvan?

Antwoord vraag 67

Het kabinet heeft de wens van de Tweede Kamer voor professionalisering van huurdersorganisaties
onderschreven. Ten behoeve daarvan is aan de Woonbond een driejarige subsidie (2016–2018)
verstrekt voor zijn project Huurdersorganisatie+, waarmee de Woonbond huurdersorganisaties
heeft geholpen te professionaliseren. Met behulp van deze subsidie heeft de Woonbond
een (tijdelijke) participatiemedewerker aangesteld voor ondersteuning van de Woonbondconsulenten
bij het versterken van huurdersorganisaties, voor het organiseren van regionale bijeenkomsten
over professionalisering en voor kennisoverdracht via nieuwsberichten en voorlichtingsmateriaal.

In het kader van de evaluatie herziene Woningwet is een enquête gehouden onder huurdersorganisaties,
corporaties en gemeenten. Daaruit blijkt dat aan professionalisering van de huurdersorganisatie
met name vorm is gegeven door externe ondersteuning (door externe deskundigen), opleiding
van de huurdersorganisaties en door het toevoegen van nieuwe overlegvormen. Bovendien
betalen verhuurders (waaronder woningcorporaties) mee aan de professionalisering van
huurdersorganisaties, doordat de kostenvergoeding voor huurdersorganisaties sinds
1 juli 2015 ook expliciet het uitnodigen van externe deskundigen en tenminste drie
dagen scholing per jaar voor bestuursleden omvat. Ook professionaliseren huurdersorganisaties
door hun manier van werken aan te passen. Huurdersorganisaties hebben een positiever
beeld van de mate van professionalisering van huurdersorganisaties dan corporaties
en gemeenten. Dit geldt ook voor de invloed die huurdersorganisatie hebben en de manier
waarop zij daaraan invulling kunnen geven8.

Bij het traject ter versterking van de lokale driehoek zal ik met de Woonbond, Aedes,
VTW en de VNG bezien op welke manier verdere ondersteuning van huurdersorganisaties
in de praktische invulling van hun rol, bijvoorbeeld door ondersteuning van professionals,
en in kennis en opleiding van huurders die actief zijn in de huurdersorganisatie vorm
kan krijgen.

Vraag 68

Hoeveel sociale huurwoningen zijn er in de particuliere verhuur en hoe is het toezicht
daarop?

Antwoord vraag 68

Volgens het WoON2018 zijn er circa 540 duizend particuliere huurwoningen met een huurprijs
onder de liberalisatiegrens (59% van het totaal aantal particuliere huurwoningen).
Het toezicht op de (huurprijzen van) huurwoningen met een (qua huurprijs) gereguleerd
huurcontract bij een particuliere of commerciële verhuurder is, net als bij dergelijke
huurcontracten voor woningen van woningcorporaties, geregeld via de huurcommissie
en de rechter. In diverse gemeenten kunnen huurders ondersteuning vragen aan huurteams
bij vragen rondom de huur. Zoals vermeld in mijn brief van 9 november 2018 over de
uitkomsten van de bestuurlijke overleggen «goed verhuurderschap»9, hebben partijen en ik binnen de aanpak Goed verhuurderschap aandacht voor de huurteams.

Vraag 69

Op welke manier(en) is er in de evaluatie van de het ministerie gekeken naar het maatschappelijk
effect wat de Woningwet heeft? Kan dat worden toelicht?

Vraag 70

Wat zijn de maatschappelijke effecten van de Woningwet en hoe verhouden die effecten
zich tot vernieuwde ambities, als het meer bouwen, verduurzamen en het betaalbaar
houden van de huurprijzen?

Antwoord vragen 69 en 70

Op grond van artikel XXI van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting,
is in de evaluatie gekeken naar de doeltreffendheid en de effecten van de genomen
maatregelen. Daartoe zijn verschillende onafhankelijke onderzoeken uitgevoerd. Onderzoeksbureau
Companen heeft de praktijkervaringen met de herziene Woningwet in kaart gebracht aan
de hand van een enquête onder corporaties, commissarissen, gemeenten en huurdersorganisaties,
en 93 diepte-interviews met diezelfde partijen, marktpartijen, zorgpartijen en accountants.
Respondenten zijn daarbij ook ingegaan op de maatschappelijke (neven)effecten die
zij van verschillende maatregelen ervaren. De bevindingen zijn terug te vinden in
het rapport, dat ik u als bijlage 9 bij mijn brief Maatregelen huurmarkt (Kamerstukken
32 847 en 27 926, nr. 470) heb toegestuurd.

Daarnaast is bij de evaluatie gekeken naar de toekomstbestendigheid van de Woningwet.
In het najaar is daartoe een aantal bijeenkomsten georganiseerd met onder andere corporaties,
commissarissen, gemeenten, huurdersorganisaties, juristen, academici, zorgpartijen
en andere experts. In die gesprekken is het met name gegaan over de verduurzaming,
leefbaarheid, gemengde wijken en de samenloop van wonen, zorg en welzijn. In de brief
Maatregelen huurmarkt heb ik u op hoofdlijnen de bevindingen geschetst en verschillende
beleidsvoornemens aangekondigd. In hoofdstuk 9 van het Verslag evaluatie van de herziene
Woningwet (Bijlage 5 bij mijn brief Maatregelen huurmarkt (Kamerstukken 32 847 en 27 926, nr. 470)) treft u nadere informatie hierover aan.

Vraag 71

Hoe wordt een wijkmeester momenteel bekostigd en kan de regelgeving hiervoor verder
vereenvoudigd worden?

Antwoord vraag 71

Corporaties zetten wijk- en vooral huismeesters bij wooncomplexen in. Zij kunnen dit
doen uit de vaste bezetting van hun personeel. Zij tellen dan mee in de personeelslasten
als onderdeel van de bedrijfslasten algemeen. Corporaties kunnen ook personeel (tijdelijk)
inhuren, ook dit telt mee in de bedrijfslasten. Corporaties kunnen de huismeester
gedeeltelijk (de helft van de kosten) ten laste brengen van de servicekosten. Voor
dat deel tellen deze lasten niet mee in het normbedrag dat ter beschikking staat voor
leefbaarheid (€ 129,13 per verhuureenheid). Van dit normbedrag kan reeds worden afgeweken,
wanneer dit is vastgelegd in prestatieafspraken. Ik ben voornemens het normbedrag
te schrappen, evenals de verplichting dat leefbaarheid moet zijn opgenomen in prestatieafspraken.
Wel dient de corporatie in het jaarlijkse overzicht van voorgenomen werkzaamheden
de leefbaarheidsinzet op te nemen en met de huurdersorganisatie te bespreken. Dit
biedt meer ruimte aan corporaties en huurdersorganisaties om hier, zo nodig met de
gemeenten nadere maatwerkafspraken over te maken.

Vraag 72

Een veelgehoorde klacht is dat het toezicht is doorgeslagen en dat de controle te
gedetailleerd is. Klopt het dat de AW controleert op vloerbedekking bijvoorbeeld?
Wat er veranderen zodat het toezicht wel grondig is, maar niet doorslaat naar onnodige
details?

Antwoord vraag 72

Het klopt niet dat de Aw controleert op vloerbedekking noch op de kleur, noch op het
materiaal van het tapijt.

De Aw houdt toezicht op corporaties op grond van de bepalingen in de Woningwet. Daar
waar de Woningwet gedetailleerde voorschriften voor corporaties bevat kan ook het
toezicht of de vergunningverlening door de Aw dientengevolge gedetailleerd van aard
zijn. Naar aanleiding van de evaluatie zullen aan uw Kamer voorstellen worden voorgelegd
om de wet op onderdelen minder gedetailleerd te formuleren, waardoor ook het toezicht
daarop kan worden aangepast. Voorts zal de uitoefening van het toezicht ook (nog)
meer risicogericht worden ingericht.

Vraag 73

In hoeverre kunnen corporaties helpen bij het werven van huurders voor huurdersorganisaties?
In hoeverre gebeurt dit en hoe kan dat verbeteren?

Antwoord vraag 73

Corporaties kunnen huurdersorganisaties ondersteunen bij het werven van huurders voor
hun vereniging. Corporaties kunnen bijvoorbeeld in hun correspondentie met huurders
hen attent maken op het bestaan van de huurdersorganisatie of van bepaalde activiteiten.
Er is mij geen informatie bekend van de wijze waarop en in hoeverre dit in de praktijk
gebeurt. Corporaties en huurdersorganisaties overleggen periodiek met elkaar. In deze
sfeer kunnen partijen afspraken maken over hoe de huurdersorganisatie ondersteund
kan worden door de corporatie bij het werven van leden.

Vraag 74

Op welke manier(en) kunnen huurders meer zeggenschap krijgen over de leefbaarheid
van hun buurt? Bent u bereid de regels daarvoor aan te scherpen?

Antwoord vraag 74

Huurdersorganisaties, corporaties en gemeenten kunnen periodiek prestatieafspraken
maken over onder meer leefbaarheid. De betrokkenheid van huurdersorganisaties bij
de prestatieafspraken met corporaties en gemeenten is op basis van gelijkwaardigheid.
Daarnaast kunnen vanuit bijvoorbeeld bewonersorganisaties (op complexniveau) of vanuit
de huurdersorganisatie (op corporatieniveau) initiatieven worden ontplooid waaraan
de corporatie kan bijdragen. Op dit moment zie ik dan ook geen aanleiding om de regels
op dit gebied aan te scherpen. Wel ben ik voornemens om de wet aan te passen, zodat
er meer ruimte wordt geboden voor corporaties, huurdersorganisaties en gemeenten om
lokaal maatwerkafspraken te maken op het gebied van leefbaarheid (zie hier voor antwoord
op vraag 71).

Vraag 75

Op welke manier is bij de evaluatie rekening gehouden met de toename van verwarde
personen en de rol van corporaties daarbij?

Antwoord vraag 75

In de evaluatie van de herziene Woningwet is ook de toekomstbestendigheid van de Woningwet
geanalyseerd, onder meer door het organiseren van diverse expertbijeenkomsten. Hierbij
is ook de toename van personen met verward gedrag in de sociale voorraad en de rol
van corporaties aan de orde gekomen. In mijn brief Maatregelen huurmarkt10 heb ik verschillende beleidsvoornemens aangekondigd om met de toename van verwarde
personen in de sociale huurvoorraad om te gaan, zoals het met betrokken partijen bezien
hoe de samenwerking op het gebied van wonen, zorg en welzijn kan worden gefaciliteerd,
zoals het ontwikkelen van een modelconvenant gegevensuitwisseling huurders met verward
gedrag zoals op initiatief van Aedes met de werkgroep gegevensdeling Zorg- en Veiligheidshuizen
met betrokken partijen wordt uitgewerkt kan daar ondersteunend aan zijn.

Vraag 76

Met hoeveel is het aantal verwarde personen waar corporaties mee te maken hebben toegenomen?
En wat zijn daarvoor de oorzaken?

Vraag 143

Hoe verschilt de mate waarin corporaties nu met kwetsbare groepen te maken krijgen
ten opzichte van 10- en 20-jaar geleden?

Antwoord vragen 76 en 143

De verhoudingsgewijs steeds grotere instroom van lage inkomens, in combinatie met
onder andere de vergrijzing van de zittende huurders, extramuralisering van de zorg
en daarmee de instroom van mensen uit de ggz, het beschermd wonen en de maatschappelijke
opvang, heeft geleid tot een toename van het aantal kwetsbare bewoners in de sociale
huurvoorraad. De term «verwarde personen» uit de vraag is een containerbegrip. Het
gaat bij verwarde personen om mensen met verschillende, vaak psychiatrische aandoeningen
en/of beperkingen. De beweging van ambulantisering van de zorg leidt ertoe dat er
meer mensen met een ondersteuningsbehoefte zelfstandig (gaan) wonen met passende begeleiding.
Hoeveel huurders dat precies zijn, en in hoeverre zij ook daadwerkelijk verward gedrag
vertonen, is niet bekend. Uit een enquête door Aedes, koepelorganisatie van woningcorporaties,
uit 2017, blijkt dat bijna alle van 161 ondervraagde corporaties te maken hebben overlast
door huurders met verward gedrag. Onbekend is wat de historische ontwikkeling hiervan
is.

Vraag 77

Hoe kan de samenwerking tussen instanties en corporaties worden verbeterd of worden
gestroomlijnd als het gaat om verwarde huurders?

Antwoord vraag 77

Gemeenten, politie, zorg- en welzijnsorganisaties en corporaties hebben veelal in
dezelfde wijken met dezelfde aandachtsgroepen te maken. Een goed begrip tussen de
verschillende instanties van elkaars positie, capaciteit en verantwoordelijkheid is
dan ook belangrijk. Er zijn veel manieren om de samenwerking tussen partijen te verbeteren.
Een voorbeeld is het betrekken van zorg- en welzijnspartijen bij het maken van prestatieafspraken
en woon(zorg)visies door gemeenten. Ook kan de woningcorporatie overlastgevend of
onveilig gedrag vroegtijdig signaleren en bijvoorbeeld melden bij Veilig Thuis, wijkteams
en meldpunten voor zorg en overlast, zodat andere partijen dit (preventief) aan kunnen
pakken.

Vraag 78

Kan schematisch worden aangegeven welke belemmeringen voor verduurzaming worden ervaringen
en hoe deze worden opgelost in de woningwet?

Antwoord vraag 78

Zie antwoord op vraag 11.

Vraag 79

Hoeveel woningcorporaties zijn kleiner (kleinschaliger) geworden sinds de nieuwe Woningwet?

Vraag 81

Op welke manieren is de corporatiesector kleinschaliger gaan werken en is de menselijke
maat meer teruggekeerd? Kunt u dit toelichten?

Antwoord vragen 79 en 81

Corporaties zijn vrij om hun eigen organisatiemodel te kiezen, daar worden ook geen
gegevens van bijgehouden.

Opgemerkt moet worden dat er geen eén-op-één verband is tussen grootte van een corporatie
en het werken met een menselijke maat. Het openstaan voor goede communicatie met huurders
en andere stakeholders, een goede klachtenbehandeling, oog hebben voor de leefbaarheid
in de wijk, deze zaken worden zowel aangetroffen bij grote als bij kleine corporaties.
Groot zijn betekent niet automatisch veraf staan van de klanten, zo kan bijvoorbeeld
een grote corporatie wijkkantoren inrichten die een laagdrempelig contact met de huurders
mogelijk maken. Dat laat onverlet dat de Aedes Benchmark laat zien dat de huurders
van kleinere corporaties in het algemeen positiever zijn over de dienstverlening van
de corporatie dan huurders van een grotere corporatie.

Het daarom goed dat in de sector aandacht is voor de omgang met de huurders en stakeholders.
Bij zowel de vierjaarlijkse visitatie als bij de genoemde Aedes benchmark wordt dit
bij de beoordeling betrokken.

Vraag 80

Hoeveel woningcorporaties zijn gefuseerd geworden sinds de nieuwe Woningwet?

Antwoord vraag 80

Er waren sinds de herziene Woningwet medio 2015 in totaal 52 fusies tussen twee of
meer toegelaten instellingen. Hiervan waren er 9 fusies na medio 2015; 15 fusies in
2016; 14 fusies in 2017; 10 fusies in 2018; en tot zo ver 4 fusies in 2019.

Vraag 81

Op welke manieren is de corporatiesector kleinschaliger gaan werken en is de menselijke
maat meer teruggekeerd? Kunt u dit toelichten?

Antwoord vraag 81

Zie antwoord op vraag 79.

Vraag 82

Wat is de mening van kleine Woningcorporaties over de werking van de woningwet en
in hoeverre is daar in de evaluatie extra rekening mee gehouden zoals eerder is benoemd?

Antwoord vraag 82

Voor de evaluatie van de herziene Woningwet heeft het onderzoeksbureau Companen de
praktijkervaringen met de herziene Woningwet in kaart gebracht, waarbij onderscheid
is gemaakt tussen eventuele relevante en significante verschillen in de ervaringen
tussen bijvoorbeeld grotere en kleinere corporaties. Daarbij is voor kleine corporaties
gewerkt met een grootteklasse tot 1.000 woningen, een klasse van 1.000 tot 2.500 woningen
en een klasse van 2.500 tot 5.000 woningen.

Gebleken is dat over het algemeen de ervaringen van kleine corporaties niet veel verschillen
van die van corporaties met een grotere omvang. Kleine corporaties zien weliswaar
in mindere mate de meerwaarde van marktwaardering voor hun vastgoed, ze zijn positiever
dan gemiddeld over het gebruiken van het handboek als handvat voor de vaststelling
hiervan. Geconstateerd is dat kleinere corporaties vaker ervaren dat zij voor accountants
minder commercieel aantrekkelijk zijn als klant en dat de grens van 2.500 verhuureenheden
voor de onafhankelijke controller laag is. Daarom is voorgenomen om dit bij het vaststellen
van de OOB-grens te verhogen naar 5.000. Dit leidt voor kleine corporaties tot lagere
accountantskosten. Verdere administratieve lastenverlichting met groot effect voor
kleine corporaties is het verschuiven van de aanleverdatum van de dVi van 1 mei naar
1 juli.

Vraag 83

Worden in de nieuwe regeling minder huurders tot «goedkope scheefwoners» gerekend
die dat niet zijn op grond van koopkrachtcijfers van het Nibud?

Vraag 84

Gaan huurders op grond van koopkrachtcijfers van het Nibud met de nieuwe regeling
een inkomensafhankelijke huurverhoging betalen, hoewel ze geen «goedkope scheefwoner»
zijn? En om hoeveel euro gaat het?

Antwoord vragen 83 en 84

De nieuwe regeling voor inkomensafhankelijke hogere huurverhoging wordt momenteel
uitgewerkt. Ik ben voornemens om de regeling in te laten gaan voor huishoudens met
een inkomen dat ruim hoger ligt dan de betreffende (nieuwe) DAEB-inkomensgrenzen,
zodat de lage middeninkomens worden ontzien. De exacte hoogte van inkomensgrenzen
zal bepaald worden aan de hand van de financiële draagkracht van huishoudensgroepen.

De bedragen van de inkomensafhankelijke huurverhoging worden momenteel ook uitgewerkt.
Ik neem hierbij de aangenomen motie van het lid Ronnes c.s.11 die vraagt om eerlijkere inkomensafhankelijke huuraanpassingen, mee. Ik ga tevens
in gesprek met de sectorpartijen over de uitwerking van de nieuwe regeling. Hierbij
zal ik uitwerken wat de koopkrachteffecten voor de betreffende groepen zal zijn.

Vraag 85

Wanneer komt de reactie op het rapport Van Bochove (in opdracht van Aedes) inzake
de evaluatie van de Woningwet en een reactie op het RIGO-eindrapport inzake veerkracht
in het corporatiebezit? Waarom bent u nog niet ingegaan op het verzoek uit november
2018 van mevrouw Beckerman wat gesteund is door de Tweede Kamer?

Antwoord vraag 85

De Tweede Kamer heeft door middel van een commissiebrief (van 4 december 2018) verzocht
om een reactie op de rapportage van de door Aedes ingestelde commissie Van Bochove
en de aanbevelingen op de herziene Woningwet van de VTW, en om tevens in te gaan op
het RIGO-eindrapport inzake veerkracht in het corporatiebezit. Deze stukken zijn daarom
betrokken bij het «Verslag evaluatie herziene Woningwet» (Kamerstukken 32 847 en 27 926, nr. 470, Bijlage 5). Bij de specifieke onderwerpen in dat verslag wordt, waar dat van toepassing
is, ingegaan op de aandachtspunten en oplossingen zoals voorgesteld door VTW dan wel
Aedes. Ook wordt op het RIGO-rapport ingegaan, met name bij het onderwerp leefbaarheid.

Vraag 86

Kunt u aangeven wat gemeenten zonder woonvisie tegenhoudt er een op te stellen?

Antwoord vraag 86

Uit onderzoek (Companen)12 blijkt dat de meeste gemeenten een actuele woonvisie hebben of er een in voorbereiding
hebben. Gemeenten die geen woonvisie hebben, leggen het woonbeleid vaak op een andere
manier vast, zoals in (lokale en regionale) documenten of prestatieafspraken. Het
hebben van een woonvisie is niet wettelijk verplicht, noch is er een verplichting
voor een bepaald format. Het is aan de gemeente zelf om een afweging te maken of zij
een woonvisie opstellen.

Vraag 87

Hoe kunt u stimuleren dat alle gemeenten een woonvisie opstellen?

Antwoord vraag 87

Uit het rapport «Lokale ervaringen rond woonvisies, prestatieafspraken en huurdersparticipatie«,
dat door onderzoeksbureau Companen in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties is uitgevoerd, komt naar voren dat er geen van de ondervraagde
gemeenten zijn die geen vastgesteld woonbeleid hebben of in voorbereiding hebben.

Het voornemen is om in samenwerking met de Woonbond, VNG, VTW, en Aedes een traject
op te starten om de kwaliteit en het functioneren van de lokale driehoek waar nodig
te versterken. Hierbij kan ook het belang van de woonvisie aan de orde komen.

Vraag 88

Welke inspanningen doet u om gemeenten aan te sporen om, als zij dat nog niet hebben
gedaan, toch op korte termijn prestatieafspraken te maken?

Antwoord vraag 88

Uit de meest recente analyse van de prestatieafspraken (de afspraken van eind 2018
voor 2019) komt naar voren dat er sinds de herziening van de woningwet in 2015 een
grote toename heeft plaatsgevonden van het aantal prestatieafspraken dat jaarlijks
gemaakt wordt. Deze nieuwe analyse wordt samen met de Staat van de Volkshuisvesting
in mei aan uw Kamer gezonden. Niet alle gemeenten en corporaties maken elk jaar nieuwe
afspraken (soms worden ze voor enkele jaren vastgelegd), maar een groot deel doet
dit wel. Sinds het van kracht worden van de woningwet in 2015 hebben slechts vijf
kleine gemeenten geen nieuwe afspraken gemaakt. Hoewel ik constateer dat nagenoeg
alle gemeenten met één of meer corporaties afspraken maken, zal ik in gang zetten
dat met de wijziging van de wetgeving ook een herziening van de handreiking voor het
maken van prestatieafspraken zal worden opgesteld. Deze zal via de geëigende kanalen
en in samenwerking met Aedes vereniging van woningcorporaties, VNG en Woonbond tot
stand komen. Zij zullen hun achterban daarbij betrekken. Dit is voorzien in de loop
van 2020/2021.

Vraag 89

Hoe zorgt u ervoor dat er door alle gemeenten afspraken worden gemaakt over de vier
prioritair benoemde thema's bij de prestatieafspraken?

Antwoord vraag 89

Zoals uit de analyse van de prestatieafspraken voor 2018 naar voren komt13, worden nagenoeg altijd en overal afspraken gemaakt over betaalbaarheid en beschikbaarheid
(94% wel, 6% niet), verduurzaming en een energiezuinige voorraad (96% wel, 4% niet),
wonen met zorg en ouderenhuisvesting (94% wel, 6% niet). Alleen over het thema flexibilisering
van het woningaanbod ten behoeve van urgente doelgroepen en spoedzoekers worden iets
minder afspraken gemaakt: 92% wel, 8% niet. De afspraken gaan vaak wel over het huisvesten
van doelgroepen (urgenten, spoedzoekers of bijzondere doelgroepen) maar minder over
een flexibilisering van de voorraad daarbij. Dit thema wordt inmiddels ook nadrukkelijk
voor het voetlicht gebracht van gemeenten en corporaties, onder andere bij de uitwerking
van de motie Ronnes m.b.t. flexibele (tijdelijke) huisvesting. Ter zake zal ik u separaat
een brief sturen alsmede een recent onderzoek over de stand van zaken.

Vraag 90

Wat zijn de consequenties voor gemeenten wanneer zij niet met prestatieafspraken komen?

Antwoord vraag 90

Vanuit de Woningwet is er geen verplichting voor gemeenten om prestatieafspraken met
in hun gemeenten werkzame woningcorporaties te maken en zijn er ook geen consequenties
verbonden aan het ontbreken van prestatieafspraken. Maar gemeenten die geen prestatieafspraken
maken kunnen hun volkshuisvestelijke voornemens en doelen moeilijker realiseren dan
wanneer zij wel prestatieafspraken maken.

Veruit de meeste gemeenten maken prestatieafspraken. Uit de meest recente analyse
over het maken van prestatieafspraken komt naar voren dat er 5 kleine gemeenten zijn,
die in de afgelopen drie jaar geen prestatieafspraken hebben gemaakt.

Vraag 91

In hoeverre bent u van plan het instemmingsrecht van huurders te verkleinen of te
veranderen? Graag een toelichting.

Vraag 161

Waarom gaat u in tegen een aangenomen amendement (over het instemmingsrecht van huurdersorganisaties)
door te «bezien in welke gevallen de goedkeuringsprocedure voor het aangaan van verbindingen
omgezet kan worden in een meldplicht»?

Antwoord vragen 91 en 161

In het onderzoek van Companen naar de ervaringen van de herziene Woningwet geven huurdersorganisaties
aan dat de herziene Woningwet hen veel taken en verantwoordelijkheden heeft gegeven.
Zij ervaren daardoor voldoende tot veel invloed op het beleid van corporaties. De
zienswijze wordt door alle partijen onderschreven als een instrument met toegevoegde
waarde. Tegelijkertijd is de ervaren werkdruk hoog bij huurdersorganisaties. Daarbij
is ook genoemd dat er soms veel zienswijzen geschreven moeten worden en ook goedkeuringsprocedures
met instemmingsrecht kosten veel tijd. Daarnaast zijn in tegenstelling tot de ervaringen
met zienswijzen de ervaringen van het instemmingsrecht gemengder. Met name de ervaringen
van corporaties en RvC’s zijn negatief. Deze partijen ervaren dat huurdersorganisaties
in de praktijk moeite hebben met het invullen van hun rol bij deze goedkeuringsprocedure.
Daarom vind ik het verstandig om, samen met de Woonbond, te bezien of er zienswijzen
en instemmingsrechten zijn met weinig toegevoegde waarde vanuit het perspectief van
de huurder. Door dit aan te passen kan de werkdruk verlaagd worden en kan er meer
energie in bijvoorbeeld prestatieafspraken worden gestoken.

Voorts is het instemmingsrecht van huurders benoemd in het ontwerp Klimaatakkoord.
Daarin wordt aangegeven dat wordt bezien hoe moet worden omgegaan met dit instemmingsvereiste
indien het aanpassingen aan woningen betreft die nodig zijn voor de wijkgerichte aanpak
en de voorgestelde huurverhoging gecompenseerd wordt door de verlaging van de energielasten.

De positie van huurders is dan ook aan de orde bij de besluitvorming van het kabinet
inzake wetgeving met het oog op maatregelen die voortkomen uit het Klimaatakkoord.

Vraag 92

Waarom wordt het maken van prestatie-afspraken tussen huurdersorganisaties, gemeenten
en woningcorporaties niet verplicht gesteld?

Antwoord vraag 92

Met de herziene Woningwet is in 2015 gekozen voor het vrijwillig laten opstellen van
woonbeleid door gemeenten en in het verlengde daarvan vrijwillig laten maken van prestatieafspraken
tussen gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties om de autonomie van het lokale
proces niet te verstoren. Wel verplicht is dat corporaties medio elk jaar aangeven
hoe zij gaan bijdragen aan het (gemeentelijk) volkshuisvestingsbeleid (voorgenomen
activiteiten of bod genoemd). Als er woonbeleid is moet de corporatie naar redelijkheid
daarin bijdragen.

Uit verschillende rapporten blijkt dat alle gemeenten woonbeleid hebben geformuleerd
in de afgelopen drie jaren en dat er overal prestatieafspraken gemaakt werden, op
vijf kleine gemeenten na.

Vraag 93

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de wet, die nu al ingewikkeld is, begrijpelijker wordt
als er nog meer uitzonderingen komen? Is het mogelijk een wetsversie te maken in gewone
mensentaal waarin duidelijk ieders rechten en plichten (van huurdersorganisaties tot
gemeenten, corporaties, AW tot rijksoverheid) in staan?

Antwoord vraag 93

Ik ben voornemens de Woningwet te vereenvoudigen en meer in te richten op wettelijke
principes. De op wetsniveau vastgelegde uitgangspunten moeten leidend blijven. Waar
mogelijk, worden echter detailregels en wettelijke uitvoeringsvoorschriften geschrapt.
Hiermee kan het aantal uitzonderingen juist worden verminderd. Uiteraard streef ik
ernaar om mijn voorstellen tot wijzigingen in de wet zo duidelijk en eenvoudig mogelijk
te formuleren. Met vragen over de Woningwet ten aanzien van handhaving en vergunningverlening
kunnen huurdersorganisaties, gemeenten en corporaties ook terecht bij de Aw. Door
middel van handreikingen, bijvoorbeeld over prestatieafspraken, zal ik waar nodig
ondersteuning bieden.

Vraag 94

Op welke manieren kan via de Woningwet en daarbij horende regelgeving worden gezorgd
dat de wachtlijsten verminderen voor sociale huurhuizen?

Antwoord vraag 94

In de Woningwet en daarbij horende regelgeving is geen clausule opgenomen met als
doel de wachtlijsten te verminderen voor sociale huurwoningen. In de Huisvestingswet
is vastgelegd dat gemeenten in geval van schaarste op basis van een aantal criteria
een huisvestingsverordening op kunnen stellen. Hoe de wachtlijsten voor sociale huurwoningen
te verminderen is een lokale verantwoordelijkheid. Met de woondeals zet ik, in de
gebieden waar de druk op de woningmarkt het grootst is, in op het versnellen en vergroten
van het woningaanbod.

Ik vind het belangrijk dat sociale huurwoningen beschikbaar zijn voor de mensen die
hierop aangewezen zijn. Door de vereenvoudiging van de markttoets wordt een drempel
weggenomen voor woningcorporaties om middenhuur te bouwen. Als er meer woningen bijkomen
in de niet-DAEB wordt de doorstroming ook bevorderd vanuit de sociale huur, omdat
scheefwoners de mogelijkheid krijgen in een passende woning te gaan wonen. Zoals in
de brief Maatregelen huurmarkt (Kamerstukken 32 847 en 27 926, nr. 470) aangekondigd wordt de doorstroming in de sociale huur verder gestimuleerd door het
huidige systeem van inkomensafhankelijke huurverhogingen effectiever te maken.

Vraag 95

Kan in een tijdslijn aangegeven worden wanneer welke beleidsveranderingen, aanscherpingen
of juist het schrappen van regels plaats zullen vinden? Graag een toelichting hierbij.

Antwoord vraag 95

De eerste maatregel die in wetgeving wordt verwerkt is de aanpassing van de maximale
huursomstijging voor woningcorporaties. Met deze maatregel wordt de gemiddelde huurontwikkeling
voor zittende huurders gematigd. Omdat de maximale huursomstijging per kalenderjaar
wordt berekend, is het streven om de daarvoor benodigde wetswijziging per 1 januari
2020 in te laten gaan.

Het concept voor dit wetsvoorstel is eind maart in internetconsultatie gegaan14. Ik verwacht dat dit wetsvoorstel kort na het zomerreces naar uw Kamer gestuurd kan
worden.

In een tweede wetsvoorstel worden de volgende maatregelen in wetgeving opgenomen:
de differentiatie van de DAEB-inkomensgrenzen naar huishoudentype, aanpassing van
de inkomensafhankelijke huurverhoging voor een passende huur bij hoge inkomens, invoering
van een hogere toegestane huurverhoging voor zeer lage huren en zo nodig een regeling
voor tijdelijk huurkorting voor woningcorporaties.

Het streven is dat dit wetsvoorstel voor 1 april 2020 aangenomen is, omdat verhuurders
hun huurverhogingsvoorstellen per 1 juli vóór 1 mei bij hun huurders moeten indienen.
Ik verwacht dat dit wetsvoorstel begin december van dit jaar naar uw Kamer gestuurd
kan worden.

In een derde wetsvoorstel worden maatregelen die voortvloeien uit de evaluatie van
de herziene Woningwet voortvloeien: ruimte voor lokale invulling door detailregelgeving
en uitvoeringsvoorschriften te schrappen en de wet meer naar principes in te richten,
belemmeringen voor verduurzaming door corporaties wegnemen, meer slagkracht voor leefbaarheid
geven door het maximumbedrag af te schaffen en regels rondom maatschappelijk vastgoed
vereenvoudigen om betere samenwerking op wonen, zorg en welzijn te faciliteren.

Het doel is om deze wetswijziging nog deze kabinetsperiode in te laten gaan. Ik verwacht
dat dit wetsvoorstel voor de zomer van 2020 naar uw Kamer kan worden gestuurd.

Naast deze wetsvoorstellen zet ik ook in op diverse trajecten met de stakeholders.
Zie de tabel met maatregelen die voortvloeien uit de evaluatie van de herziene Woningwet
in het antwoord op vraag 158.

Zie ook antwoord op vraag 101.

Vraag 96

Kunt u een zo actueel mogelijk beeld geven van de woonbehoefte afgezet tegen de beschikbare
woningvoorraad in het algemeen en daarbij specifiek ingaan op de doelgroepen jonge
gezinnen en ouderen?

Antwoord vraag 96

De huidige woningvoorraad bedraagt 7,741 miljoen woningen in 2018. Het aantal huishoudens
bedraagt 7,858 miljoen in 2018. Het tekort aan woningen is voor 2018 geraamd op 279
duizend (3,6% van de woningvoorraad). In de periode tot 2030 groeit de Nederlandse
bevolking en zal het aantal huishoudens groeien met 669 duizend van 7,858 miljoen
in 2018 naar 8,527 miljoen in 2030.

De toename van de woningbehoefte wordt voor de periode tot 2030 geraamd op 675 duizend
woningen. Met de bouw van 836 duizend woningen en de sloop van 138 duizend woningen
zal de woningvoorraad uitbreiden met 777 duizend en het tekort afnemen naar 205 duizend:
2,4% van de woningvoorraad.

De groei van 669 duizend huishoudens komt voor het grootste deel voor rekening van
de groei van het aantal alleenstaanden (538 duizend). Het aantal gezinnen met kinderen
zal naar alle waarschijnlijk licht afnemen (– 2.000) en het aantal paren zonder kinderen
zal toenemen met 85 duizend, evenals het aantal eenoudergezinnen (42 duizend).

Het grootste deel van de groei van het aantal huishoudens komt voor rekening van de
huishoudens van 65 jaar en ouder (723 duizend) en de groep 30–44 jarigen (164.00).
Vooral deze laatste groep is van belang voor de woningmarkt omdat de meeste verhuizingen
binnen deze leeftijdscategorie plaatsvinden. De groep 45–64 jarigen zal in omvang
afnemen met 210 duizend evenals de groep 15–29 jarigen (– 7 duizend).

Op langere termijn kan een mismatch ontstaan tussen de beschikbare woningvoorraad
en de gewenste woningvoorraad. De babyboomgeneratie (geboren tussen 1945–1965) vergrijst
en woont steeds vaker als alleenstaande in een eengezinswoning. De verhuisgeneigdheid
onder ouderen is met 4% erg laag. Daarbij kan een rol spelen dat voor deze generatie
er niet altijd voldoende aantrekkelijke alternatieven beschikbaar zijn, zoals een
appartement in de eigen wijk, nabij voorzieningen. Door het uitstromen van de babyboomgeneratie
uit de woningmarkt kan de komende decennia een groot aantal eengezinswoningen op de
markt komen. Omdat het aantal jonge gezinnen op lange termijn afneemt zullen zij uit
een groot aanbod eengezinswoningen kunnen kiezen.

Vraag 97

Hoeveel doorstromers vanuit de sociale sector zijn er jaarlijks sinds 2014?

Antwoord vraag 97

Van circa 850 duizend huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het WoON2018
verhuisd zijn, is zowel de vorige als de huidige woning bekend. In 18% (bijna 150
duizend huishoudens) betrof het een verhuizing vanuit een woning met een huurprijs
onder de liberalisatiegrens naar een vrije-sectorhuurwoning of een koopwoning. Per
jaar betreft dat dus iets minder dan 75 duizend huishoudens die uit de sociale sector
doorstromen naar een ander segment op de woningmarkt.

Vraag 98

Is de Woningwet geëvalueerd door de woningmarktregio's die ontstaan zijn uit de wet?
Zo nee, waarom niet?

Antwoord vraag 98

Zie het antwoord op vraag 7.

Vraag 99

Is de Woningwet geëvalueerd door huurders? Zo nee, waarom niet? Op welke manieren
zijn huurdersorganisaties betrokken bij de evaluaties van de wet?

Antwoord vraag 99

De enquête van de evaluatie is bij gemeenten, corporaties, Raad van Commissarissen
en huurdersorganisaties uitgezet. Huurdersorganisaties hebben de hoogste respons van
alle groepen. 316 huurdersorganisaties hebben de enquête volledig ingevuld. Daarnaast
is een aantal huurdersorganisaties geïnterviewd en hebben er een aantal meegedaan
aan de rondetafelgesprekken over de toekomstbestendigheid van de Woningwet. Tevens
heeft de Woonbond, als belangenvertegenwoordiger van de huurders, deelgenomen in de
externe klankbordgroep voor de evaluatie van de herziene Woningwet.

Vraag 100

Op welke manier is het derde uitgangspunt («eenvoudig, uitvoerbaar en beperkte lasten»)
verwerkt in de zes onderwerpen die in de brief aan bod komen?

Antwoord vraag 100

De zes onderwerpen die in de brief Maatregelen huurmarkt zijn genoemd betreffen beleidsvoornemens.
Deze worden op dit moment geconcretiseerd en, waar nodig en mogelijk, nader uitgewerkt
tot voorstellen voor aanpassing van regelgeving. Bij deze uitwerking worden ook corporaties,
huurders en gemeenten betrokken. De beleidsvoornemens zijn veelal wijzigingen en vereenvoudigingen.
Zodoende moet geborgd worden dat de administratieve lasten van de wijzigingsvoorstellen
beperkt blijven. Echter, eenmalige lasten zijn onvermijdelijk bij het wijzigen van
beleid en wet- en regelgeving. Wel ga ik samen met sectorpartijen werken aan een zorgvuldige
implementatie om de administratieve lasten niet hoger dan noodzakelijk uit te laten
vallen. Bij de uitwerking zal ik met de sectorpartijen en de Aw ook naar de uitvoerbaarheid
van voorgestelde maatregelen kijken.

Vraag 101

Kunt u een schematisch overzicht geven van de maatregelen uit het Sociaal Huurakkoord
en hoe deze worden verankerd in wet- en regelgeving en op welke termijn?

Antwoord vraag 101

Zoals ik in mijn brief Maatregelen huurmarkt heb aangegeven, ben ik bereid om de maximale
huursomstijging conform de afspraken hierover in het Sociaal Huurakkoord aan te passen.
Dat wil zeggen dat de huurverhogingen bij nieuwe verhuringen en huurverhogingen wegens
woningverbetering (waaronder verduurzaming) niet meer in de berekening meetellen.
Na de wetswijziging zal ik, via een ministeriële regeling de maximale huursomstijging
conform het Sociaal Huurakkoord op inflatieniveau vaststellen.

Woningcorporaties krijgen daarbij de mogelijkheid om in hun prestatieafspraken met
huurdersvertegenwoordiging(en) en gemeente(n) een hogere huursomstijging af te spreken
(maximaal 1 procentpunt) als de woningcorporatie een investeringsopgave heeft die
een meer dan inflatievolgende gemiddelde huurverhoging noodzakelijk maakt.

Ik streef ernaar de voor deze maatregelen benodigde wetswijziging voor 1 januari 2020
in te laten gaan, omdat de maximale huursomstijging per kalenderjaar wordt berekend.
Het conceptwetsvoorstel hiervoor is eind maart in internetconsultatie gegaan15 en ik verwacht dat het wetsvoorstel kort na het zomerreces naar uw Kamer gestuurd
kan worden.

Een andere maatregel die ik naar aanleiding van het Sociaal Huurakkoord neem is dat
voor zeer lage huren een hogere huurverhoging wordt toegestaan om sneller tot een
betere prijskwaliteitverhouding te kunnen komen. Deze maatregel wordt in een separaat
wetsvoorstel uitgewerkt, waarvan ik verwacht dat het begin december 2019 naar uw Kamer
gestuurd kan worden.

De voorstellen voor maatregelen om belemmeringen voor woningcorporaties voor verduurzaming
weg te halen lopen mee in het traject van het Klimaatakkoord.

Vraag 102

Op welke manieren gaat u de lasten beperken als u niets doet aan de verhuurderheffing,
de vennootschapsbelasting voor Daeb-woningen en geen uitzondering wil van ATAD?

Antwoord vraag 102

In mijn brief van 9 november 201816 heb ik toegelicht hoe de fiscale lastendruk van de corporatiesector zich deze kabinetsperiode
ontwikkelt. Corporaties ervaren voor het eerst in 2020 (over boekjaar 2019) de gevolgen
van de per 1 januari 2019 ingegane ATAD.

De oplopende fiscale lasten worden voor deze kabinetsperiode gecompenseerd. Dit gebeurt
door een verlaging van het tarief in de Vennootschapsbelasting, een verlaging van
het tarief van de Verhuurderheffing per 2019 en een heffingsvermindering in de Verhuurderheffing
voor het verduurzamen van huurwoningen.

Vraag 103

Betekent het uitgangspunt van Aedes en Woonbond – dat de energiebesparing de normatieve
vergoeding overtreft – dat er geen (sterk) onrendabele investeringen gedaan kunnen
worden? Zo nee, hoe is dit uitgangspunt dan overeind te houden?

Vraag 104

Wat zijn op dit moment de onnodige belemmeringen voor de verduurzamingsinspanningen
van corporaties?

Antwoord vragen 103 en 104

De mogelijkheden van een corporatie om onrendabele investeringen te doen hangt mede
samen met de financiële positie van de corporatie, in samenhang met andere opgaven,
zoals nieuwbouw, wijkherstructurering en leefbaarheid. Op dit moment voer ik de motie
van het lid Ronnes c.s.17 uit waarin de maatschappelijke opgaven in beeld wordt gebracht en afgezet tegen de
beschikbare financiële middelen in de sector op middellange en lange termijn. Zoals
ik in mijn brief Onderzoek maatschappelijke opgaven en financiële slagkracht corporaties
van 6 maart 2019 heb aangegeven, verwacht ik dit onderzoek eind dit jaar gereed te
hebben18.

Vraag 105

Wat is de stand van zaken ten aanzien van de bredere vereenvoudiging van de huurtoeslag,
waarvoor via diverse evaluaties beleidsopties in kaart gebracht zijn?

Antwoord vraag 105

Drie mogelijke vereenvoudigingen worden bezien op de inpasbaarheid van de inkomenseffecten:
het niet meer subsidiëren van servicekosten, het tussen huishoudtypen gelijkstellen
van de huurtoeslag boven de aftoppingsgrens en de wijze waarop de huurtoeslag voor
onzelfstandige studentenwoningen die daar in het verleden als overgangsrecht een uitzondering
voor hebben gekregen kan worden ingezet19. Dit betrek ik bij de voorbereiding van de begroting 2020 en de afwegingen rond het
inkomensbeeld 2020 en de in het actieplan studentenhuisvesting aangekondigde nadere
verkenning naar het realiseren van voldoende aanbod van onzelfstandige kamers vanuit
het oogpunt van betaalbaarheid.

Vraag 106

In welke segmenten van de woningmarkt bestaan de voornaamste tekorten die de doorstroming
bemoeilijken?

Antwoord vraag 106

Ik heb ABF Research gevraagd de tekorten en overschotten in verschillende segmenten
te berekenen op basis van de nieuwste cijfers. Hun rapportage zal ik tegelijk met
de Staat van de Volkshuisvesting aan uw Kamer toezenden.

Vraag 107

Hoeveel jongeren wonen langer thuis door een gebrek aan passende woonruimte?

Antwoord vraag 107

Volgens het WoON2018 zijn er circa 46 duizend inwonende leden van huishoudens onder
de 35 jaar, die wel actief woningzoekend zijn maar naar eigen zeggen geen geschikte
woning kunnen vinden (18% van het totaal van deze groep). Ook zijn er circa 2.700
personen tussen de 35 en 64 jaar in dezelfde situatie (17% van het totaal van deze
groep).

Vraag 108

Hoe groot is het aantal woningzoekenden dat niet aan een passende woning komt ten
opzichte van het aantal goedkope scheefwoners en woningfraudeurs?

Antwoord vraag 108

Het aantal actieve woningzoekenden dat naar eigen zeggen wel zou willen verhuizen
maar geen geschikte woning kan vinden, bedroeg in WoON2018 circa 240 duizend huishoudens.
Circa 127 duizend daarvan zochten een huurwoning, daarvan weer circa 110 duizend naar
een huurwoning onder de liberalisatiegrens.

Het aantal goedkope scheefwoners, ofwel huishoudens met een midden- of hoger inkomen
in een gereguleerde corporatiewoning, bedroeg volgens WoON2018 457 duizend huishoudens.
Indien de middeninkomens niet tot de goedkope samenwoners gerekend worden, dan resteren
er circa 244 duizend goedkope scheefwoners met een hoog inkomen.

Het aantal woningfraudeurs is niet bekend.

Vraag 109

Op welk bestuurlijk niveau is geborgd dat er een overzicht is van de behoefte in marktsegmenten
(prijsklasse, omvang, ligging, etc.) en op welke wijze wordt dat omgezet in bestuurlijke
besluitvorming op verschillende niveaus?

Antwoord vraag 109

Het is aan gemeenten om te motiveren en aan provincies om te toetsen of bouwplannen
aansluiten bij de behoefte. Dit wordt geborgd door de zogenaamde Ladder van Duurzame
Verstedelijking. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking zorgt dat gemeenten bij ruimtelijke
besluiten moeten onderbouwen dat er een behoefte aan woningbouw bestaat. Daarbij gaat
het zowel om kwalitatieve als kwantitatieve behoefte. Ook moeten gemeenten indien
het een uitleglocatie betreft, motiveren waarom de woningbouw niet binnen bestaand
stedelijke gebied kan plaatsvinden. Provincies beoordelen of een gemeentelijk plan
past binnen de provinciale beleid voor woningbouw.

In mijn contacten met regionale stakeholders zie ik best practices, waarbij gemeenten
met de provincie op regionaal niveau een woningbouwprogrammering vaststellen, waarin
zij niet alleen bezien hoeveel woningen er waar nodig zijn, maar ook om welk type
woningen in welke woonmilieus het gaat, en waar die binnen de regio het beste kunnen
landen. Die aanpak juich ik toe, en ik heb provincies recent opgeroepen om een actievere
rol te nemen in het bevorderen van woningbouw. In de uitwerking van de NOVI zal ik
bezien hoe ik een dergelijke actieve aanpak van provincies ook kan borgen in een beleidskader.

Voor wat het bouwprogramma van corporaties betreft (vervangend en/of toevoegend),
moet de gemeente haar lokale woonbeleid kenbaar maken; de corporatie(s) zijn dan gehouden
naar (financiële) redelijkheid bij te dragen. Zij moeten dit inzichtelijk maken in
hun voorgenomen activiteiten (het jaarlijkse bod) en vervolgens zo nodig vastleggen
in al dan niet meerjarige prestatieafspraken met gemeente en huurdersorganisatie.

Vraag 110

Hoe komt de regeling voor tijdelijke huurkorting er precies uit te zien?

Antwoord vraag 110

Het staat verhuurders reeds vrij om huren te bevriezen of te verlagen als zij dat
voor bepaalde huishoudens wenselijk vinden. Verhuurders hebben vervolgens beperkte
mogelijkheden om de huur snel naar het voormalige niveau te verhogen. Ik bezie momenteel
de noodzaak om naast de reguliere mogelijkheden een specifieke regeling voor tijdelijke
huurkorting te introduceren en zal de Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten.

Vraag 112

Hoeveel huur kunnen eenpersoonshuishouden met een inkomen net onder 38.000 euro (bijvoorbeeld
tussen de 30.000 en 38.000 euro) betalen?

Vraag 113

Hoeveel huur kunnen eenpersoonshuishouden met een inkomen net onder 38.000 euro (bijvoorbeeld
tussen de 30.000 en 38.000 euro) betalen?

Antwoord vragen 112 en 113

RIGO heeft in 2018 in opdracht van Platform3120 becijferd dat alleenstaanden onder de AOW-leeftijd met een belastbaar jaarinkomen
vanaf € 27.765 (prijspeil 2017) een huurprijs van € 710 euro kunnen betalen. Voor
alleenstaanden vanaf de AOW-leeftijd geldt dat vanaf een inkomen van € 26.870. RIGO
heeft ook berekend bij welk inkomen alleenstaanden een huurprijs van € 980 (de bovengrens
van het middensegment kunnen betalen. Dat was € 35.744 (onder de AOW-leeftijd) respectievelijk
€ 33.241.

RIGO heeft voor deze berekeningen gebruik gemaakt van de NIBUD-methodiek «Betaalbare
woonlasten huurwoning.»

Vraag 114

Hoe komt de gedifferentieerde inkomensgrens er precies uit te zien?

Antwoord vraag 114

Zie antwoord op vragen 4 tot en met 6.

Vraag 115

Hoeveel eenpersoonshuishoudens vallen er uit de doelgroep als de inkomensgrens wordt
verlaagd?

Antwoord vraag 115

Zie het antwoord op vraag 4.

Vraag 116

Zijn er voldoende, betaalbare en geschikte woningen voor eenpersoonshuishouden met
een inkomen net onder 38.000 euro beschikbaar in de vrije huur- en koopsector?

Antwoord vraag 116

Zoals in het antwoord op vraag 59 aangegeven is het niet goed mogelijk een één-op-één-koppeling
te leggen tussen huishoudenstypes, inkomens- en huurniveaus. Een aanzienlijk deel
(circa 40%) van de alleenstaanden met inkomens net onder de 38 duizend euro woont
in een koopwoning. Volgens het onderzoek van het RIGO op basis van de NIBUD-methode
(zie ook tabel bij vraag 119) kan een éénpersoonshuishouden bij een belastbaar jaarinkomen
van 35.744 euro een huur van 980 euro betalen.

Er bestaan geen sluitende registraties van het aantal vrijkomende huur- en koopwoningen
om een exact antwoord op de vraag te kunnen geven. Uit de wel beschikbare gegevens
(zoals bijvoorbeeld de bestanden met huur- en kooptransacties van de NVM), blijkt
dat in 201721 ruim 60% van de via NVM-makelaars verhuurde woningen een huurprijs onder de 980 euro
had en ongeveer 18% onder de liberalisatiegrens. Volgens het WoON2018 heeft bijna
60% van de ruim 1 miljoen particuliere huurwoningen een huurprijs onder de liberalisatiegrens.

Van de in 2017 door NVM-makelaars verkochte koopwoningen had ruim 11% een transactieprijs
die alleenstaanden met een belastbaar inkomen van euro 35.744 kan betalen, nog los
van eventueel in te zetten eigen geld.

Ook wil ik hier nogmaals wijzen op bestaande en nog onderbenutte mogelijkheden in
de huidige regelgeving, zoals de 10% vrije toewijzingsruimte in de DAEB-tak van corporaties
en het bouwen van middenhuurwoningen via de niet-DAEB-tak van woningcorporaties. Met
het oog op dat laatste heb ik ook voorgesteld de markttoets substantieel te vereenvoudigen.

Vraag 117

U schrijft dat u wil komen tot «tot een meer reële balans te komen tussen prijs en
kwaliteit denk ik aan het voor alle verhuurders mogelijk maken van huursprongen bij
woningen met zeer lage huren». Wat zijn «zeer lage huren»? En aan welke hoogte van
de sprongen wordt gedacht onder welke voorwaarden?

Antwoord op vraag 117

In het Sociaal Huurakkoord hebben Aedes en de Woonbond een afspraak gemaakt om tot
een meer reële balans tussen huurprijs en kwaliteit van de woning te komen door een
hogere maximale huurverhoging op woningniveau voor (alleen) corporaties voor te stellen.
Deze uitwerking leidt echter tot rechtsongelijkheid tussen huurders van corporaties
en huurders van andere verhuurders. Daarnaast wil ik benadrukken dat ik deze maatregel
alleen voor zelfstandige woningen wil invoeren; voor kamers, woonwagens en standplaatsen
met zeer lage huren blijft de maximale huurverhoging van inflatie + 1,5 procentpunt
(2019: 3,1%) gelden. Om de prijs-kwaliteitverhouding van zeer lage huren voor zelfstandige
woningen (eengezinswoning of appartement) versneld te kunnen verbeteren, denk ik aan
een maximale huurverhoging van een bedrag in plaats van een percentage; een percentuele
huurverhoging is bij zeer lage huren namelijk zeer gering. Het zal verhuurders vrij
staan om al dan niet gebruik te maken van die hogere huurverhoging. Voor woningcorporaties
zal gelden dat deze hogere huurverhogingen binnen de huursombenadering gecompenseerd
zullen moeten worden met lage huurverhogingen voor andere woningen om op een gemiddelde
huurverhoging per corporatie van inflatie (of indien afgesproken in de prestatieafspraken
met huurdersvertegenwoordiging en gemeente) van inflatie+1 procentpunt). Ik ben nog
aan het bezien waar ik de grens van zeer lage huren zal leggen en op welk bedrag de
maximale huurverhoging gesteld gaat worden.

Vraag 118

Waarom wordt alleen de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens verhoogd met als
reden dat het aanbod in de vrije huursector nu onvoldoende aansluit bij hun budget?
Dit geldt toch ook voor andere huishoudtypes? Kunt u uw keuze toelichten?

Antwoord vraag 118

Ik ben voornemens om de toewijzing van DAEB-corporatiewoningen doelmatiger te richten
door de DAEB-inkomensgrens te differentiëren naar huishoudsamenstelling. Voor meerpersoonshuishoudens
met een laag middeninkomen sluit een huur boven de € 720,42 per maand onvoldoende
aan bij hun financiële mogelijkheden. Met een inkomen op het niveau van de huidige
DAEB-inkomensgrens houden eenpersoonshuishoudens daarentegen na aftrek van minimale
overige uitgaven voor levensonderhoud ruim anderhalf keer meer over voor uitgaven
aan huur dan een tweepersoonshuishouden of een gezin met kinderen.

Vraag 119

Kan worden aangeven vanaf welke huurprijs er wel voldoende aanbod is in de vrije huursector
voor meerpersoonshuishoudens (dus: wat kosten woningen die geschikt zijn voor gezinnen
minimaal in de vrije huursector)? En bij welk inkomen kunnen meerpersoonshuishoudens deze woningen betalen?

Antwoord vraag 119

Zoals in het antwoord op vraag 59 aangegeven is het niet goed mogelijk een één-op-één-koppeling
te leggen tussen huishoudenstypes, inkomens- en huurniveaus. Meerpersoonshuishoudens
wonen bij gelijke inkomensniveau duidelijk vaker in een koopwoning dan alleenstaanden.
Eigenaar-bewoners zoeken bij verhuiswensen in overgrote meerderheid weer naar een
koopwoning. Zij kunnen dat ook, aangezien ze in veel gevallen overwaarde hebben opgebouwd.
Ook het PBL trok in 2017 de conclusie dat «veel middeninkomens binnen de huidige hypotheeknormen,
met daarbij de mogelijkheid om de volledige waarde van de woning te financieren, nog
redelijk wat mogelijkheden hebben op de koopwoningmarkt»22.

Volgens het bij vraag 112 genoemde door RIGO uitgevoerde onderzoek (op basis van de
NIBUD-methodiek «betaalbare woonlasten huurwoning») konden meerpersoonshuishoudens
bij de onderstaande belastbare jaarinkomens zich een huurprijs van 711 (liberalisatiegrens
2018) resp. 980 euro (bovengrens middensegment) veroorloven.

 

Belastbaar jaarinkomen

Huishoudenstype

Huur €711

Huur €980

Stel zonder kinderen tot AOW-leeftijd

€ 40.635

€ 48.776

Stel zonder kinderen vanaf AOW-leeftijd

€ 32.978

€ 39.466

Eenoudergezin met 2 kinderen1

€ 20.787

€ 30.244

Gezin met 2 kinderen

€ 45.397

€ 55.069

Gezin met 4 kinderen

€ 56.027

€ 65.507

Bron: Beuzenberg, Broxterman, Corèl en Kromhout (2018) Ruimte voor lage middeninkomens:
de woonsituatie van lage middeninkomens en de toewijzing bij corporaties. Den Haag:
Platform31, pagina 15.

X Noot

1

Eenoudergezinnen krijgen veel toeslagen en fiscale voordelen. Daarom hoeven zij niet
veel te verdienen om toch de genoemde huren te kunnen betalen.

Ook wil ik wijzen op bestaande en nog onderbenutte mogelijkheden in de huidige regelgeving,
zoals de 10% vrije toewijzingsruimte in de DAEB-tak. Naar mijn inschatting is deze
voldoende om het werkelijke verwachte aantal woningzoekende, op de huursector aangewezen
huishoudens met drie of meer personen binnen de sociale huursector te kunnen huisvesten.
Corporaties kunnen middenhuurwoningen bouwen via de niet-DAEB-tak. Met het oog op
dat laatste heb ik ook voorgesteld de markttoets te vereenvoudigen.

Vraag 120

Hoe komt de aangekondigde «noodknop» er uit te zien? En hoeverhoudt deze zich tot
de 2 genoemde noodknoppen door de Commissie van Gijzel?

Antwoord vraag 120

Zoals aangekondigd in mijn brief van 9 november jl. (Kamerstuk 32 847, nr. 440) werk ik de noodknop verder uit als een lokaal instrument waarbij gemeenten de mogelijkheid
hebben om de aanvangshuurprijs te maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde.
De precieze uitwerking verwacht ik u voor de zomer te doen toekomen.

Het voorlopige voorstel dat ik heb gedaan voor de noodknop is een verdere vertaling
van de voorstellen van de landelijke samenwerkingstafel. Dhr. Van Gijzel heeft in
zijn rapport «Samen bouwen aan middenhuur» twee voorstellen gedaan voor knoppen waaraan
gedraaid kan worden. Zijn eerste voorstel richt zich op het onderling vastleggen van
aanvangshuren en de wijze van indexatie van de huren. Het tweede voorstel richt zich
op de tijdelijke inzet van corporatiewoningen voor het middenhuursegment. Ik heb voortgebouwd
op de eerste optie, met daarbij ook het kader van de motie van de leden Van Eijs en
Ronnes (Kamerstuk 32 847, nr. 401). Ook de voorwaarden die worden voorgesteld door de landelijke samenwerkingstafel
heb ik meegenomen in mijn voorstel.

Vraag 121

Denkt de Minister ook aan een regeling wat er gebeurt met huurcontracten die het afgelopen
jaar zijn gesloten? Kan dan iedere huurder een verlaagde huur kan aanvragen als het
WOZ% wordt gemaximeerd of wordt dat voorkomen?

Antwoord vraag 121

Zoals hiervoor reeds aangegeven zal de komende periode een maximering van het aandeel
WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel bezien en de noodknop met het oog op middenhuur,
in overleg met relevante sectorpartijen.

Afhankelijk van de resultaten zal ik vervolgens bezien of er regelingen moeten komen
voor situaties zoals aangegeven in de vraag.

Vraag 122

Hoe wordt bewaakt, dat bij het invoeren van de noodknop in de vrijesectorhuur, dat
er geen negatieve effecten van de noodknop op de niet-DAEB tak van corporaties komen?
De niet-DAEB tak is immers een belangrijke investeringsstroom voor corporaties voor
investeringen in de DAEB-tak.

Antwoord vraag 122

Zie het antwoord bij vraag 34.

Vraag 123

Wat is de stand van zake ten aanzien van de woondeals met Amsterdam, Utrecht, Rotterdam
en Den Haag?

Antwoord vraag 123

Met de Metropoolregio Amsterdam, de regio Utrecht en de Zuidelijke Randstad (waaronder
Rotterdam en Den Haag) ben ik in gesprek over het sluiten van een Woondeal. Het sluiten
van een Woondeal gaat niet om een eenmalige set afspraken, het gaat om een langjarige
samenwerking tussen Rijk en regio. Omdat de grote spanning op de woningmarkt op dit
moment urgent is, richt de beoogde inhoud van de woondeals zich op de bouwopgave en
de aanpak van de gevolgen van de krapte. Als tussentijds resultaat van de gesprekken
zijn in de Bestuurlijke Overleggen Meerjarenprogramma Infrastructuur Ruimte en Transport
(BO’s MIRT) belangrijke afspraken gemaakt over investeringen in mobiliteit die bijdragen
aan cruciale bouwlocaties in de regio’s.

Vraag 124

Wat is de gemiddelde doorlooptijd voor het bouwen van een woning en uit welke componenten
bestaat die doorlooptijd?

Antwoord vraag 124

Vorig jaar heeft de Stec Groep in opdracht van de NVM een onderzoek uitgevoerd naar
de doorlooptijd van woningbouwprojecten23. De Stec Groep onderscheidt 8 fasen bij doorlooptijden:

1. Vaststellen van het beleidsdocument met het nieuwbouwplan

2. Grondverwerving

3. Haalbaarheidsstudie door ontwikkelaar

4. Uitwerking van het woningbouwplan

5. Bestemmingswijziging naar wonen

6. Verlenen bouwvergunning

7. Behalen van benodigd percentage voorverkoop

8. Aanvang bouwwerkzaamheden tot oplevering

Zij kwamen daarbij tot de conclusie dat de gemiddelde doorlooptijd 10 jaar bedraagt.
De verschillen tussen projecten zijn daarbij zeer groot en van diverse factoren afhankelijk.

In mijn samenwerking met partijen op regionaal niveau bemerk ik eveneens dat bouwprojecten
onderling sterk verschillen en op zeer diverse knelpunten kunnen vastlopen. Het is
daarom niet zinvol om met beleid op de versnelling van een specifieke fase in het
bouwproces in te zetten en te verwachten dat daarmee de woningbouw als geheel versnel
kan worden. Veel effectiever is wanneer betrokken partijen in een regio constructief
samenwerken en elkaar snel weten te vinden wanneer een project dreigt te vertragen.
Om tijdig genoeg te bouwen is het daarbij van belang dat partijen realistisch zijn
over de duur van de realisatie van bouwplannen, en daar tijdig op anticiperen. Ze
moeten samen zorgen voor een voorraad plannen waarmee tijdig genoeg gebouwd kan worden,
en waarmee de pijplijn als plannen vertragen of uitvallen snel weer gevuld kan worden.

Vraag 125

Wat is de omvang van de groep hogere inkomens in de sociale huursector en wat is hun
inkomensniveau?

Antwoord vraag 125

Volgens het WoON2018 woonden er in totaal 498 duizend hoge inkomens (in WoON2018 is
dat een inkomen vanaf € 46.261) in de huursector. Daarvan woonden er 182 duizend in
een gereguleerde corporatiewoning en 63 duizend in een gereguleerde particuliere huurwoning.
De andere helft woonde in een vrije sector huurwoning.

Vraag 126

Welke grens zit er aan de taakafbakening van woningcorporaties na het naar algemene
principes omzetten van de limitatieve lijst van toegestane diensten aan bewoners?

Antwoord vraag 126

Gezien de complexiteit en de administratieve last die detailregelgeving met zich meebrengt,
ben ik voornemens om de Woningwet te vereenvoudigen.

De kerntaak van woningcorporaties blijft om te voorzien in betaalbare woningen voor
lage inkomens in leefbare wijken. Bovendien blijft het zo dat woningcorporaties enkel
actief mogen zijn binnen het gebied van de volkshuisvesting. Het bijvoorbeeld zelf
leveren van zorg, onderwijs of financiële dienstverlening zijn geen volkshuisvestelijke
taken. In de wet ben ik voornemens om de taakafbakening meer op algemene principes
vast te leggen, wat meer ruimte geeft aan lokale invulling, binnen de grenzen van
de volkshuisvestelijke taken.

Vraag 127

Welke concrete aanwijzingen zijn er dat woningcorporaties onvoldoende experimenteerruimte
hebben?

Antwoord vraag 127

Zie het antwoord op vraag 10.

Vraag 128

Op welke wijze en met welke instrumenten houdt u toezicht op de

functioneren van lokale driehoek van gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties?

Vraag 129

Welke instrumenten heeft u eventueel aanvullend nodig om bij te sturen bij de lokale
driehoek.

Antwoord vragen 128 en 129

Het functioneren van de lokale driehoek wordt sinds het van kracht worden van de herziene
Woningwet gemonitord. Hierbij ligt de focus op het bezien of gemeenten een woonvisie
opstelden en of er prestatieafspraken tot stand kwamen. Elke gemeente maakte woonbeleid
sinds medio 2015 en overal werden prestatieafspraken gemaakt, op vijf gemeenten na.

Indien er een conflict is en prestatieafspraken niet tot stand komen, kunnen betrokken
partijen mij vragen een bindende uitspraak te doen over het geschil. Ik laat me daarbij
adviseren door een onafhankelijke commissie, de Adviescommissie Geschilbeslechting
Prestatieafspraken Woningwet. Worden prestatieafspraken in de uitvoering niet nagekomen,
dan staat de weg naar de kantonrechter open voor betrokken partijen. Prestatieafspraken
bevatten ook de inzet van gemeenten en vaak ook van huurdersorganisaties. Over het
algemeen worden de afspraken en de voortgang lokaal geëvalueerd en vormt dit mede
input voor de nieuwe cyclus van prestatieafspraken. Voorts zijn corporaties verplicht
om zich ten minste eenmaal per vier jaar te laten visiteren door een geaccrediteerd
visitatiebureau. In de visitaties komt ook het functioneren van corporaties in de
lokale driehoek aan de orde. De Aw betrekt de inzichten uit de visitatierapporten
in het toezicht.

Vraag 130

Hoe wordt voortaan de omvang van minimaal noodzakelijk DAEB geregeld? Hoe voorkomt
de Minister dat de gemeente haar zienswijze gebruikt als een «free lunch»? Moet de
wet daarvoor niet worden gewijzigd?

Antwoord vraag 130

Bij corporaties is er sprake van een scheiding tussen DAEB en niet-DAEB. Wanneer een
corporatie in de financiële problemen komt en een saneringsaanvraag doet, dient de
gemeente een zienswijze af te geven waarin staat welk gedeelte van het DAEB-bezit
minimaal noodzakelijk is voor het in stand houden van voldoende woongelegenheden in
de gemeente.

De omvang van de noodzakelijk DAEB is van belang voor het beoordelen of de corporatie
in aanmerking kan komen voor saneringssubsidie. Voor het bepalen van die omvang zal
de saneerder moeten beoordelen of de corporatie al dan niet in staat is om zonder
saneringssubsidie de betrokken DAEB-werkzaamheden te kunnen verrichten of voort te
zetten, of het verrichten of voortzetten van die werkzaamheden naar het oordeel van
de betrokken gemeenten noodzakelijk zijn voor het in stand houden van voldoende DAEB-woningen
in die gemeenten, en of de saneerder over voldoende middelen beschikt om saneringssubsidie
te verlenen. Als die omvang is bepaald, zal vervolgens moeten worden beoordeeld of
de hoogte van de daarvoor benodigde saneringssubsidie evenredig is in het licht van
het belang van de volkshuisvesting, m.a.w. of het belang van de volkshuisvesting rechtvaardigt
dat de andere corporaties dit bedrag door middel van een heffing betalen. Conform
het huidige wettelijke saneringskader vormen de gemeentelijke zienswijzen dus de bovengrens
van de noodzakelijke DAEB, waarbij de saneerder bij het vaststellen van de saneringssubsidie
expliciet de ruimte heeft om neerwaarts af te wijken van de gemeentelijke zienswijzen.
Hierbij betrekt de saneerder alle relevante feiten en omstandigheden, waaronder de
gevolgen voor de lokale woningmarkt en de mogelijkheden die andere regiocorporaties
hebben om vervangende nieuwbouwinvesteringen te plegen al dan niet voor bijzondere
doelgroepen. Voor het afwijken van de gemeentelijke zienswijzen is dus geen wetswijziging
nodig, omdat de huidige wet hier in voorziet. Wel wordt bezien of een advies van een
commissie van externe deskundigen over het vaststellen van de omvang van het noodzakelijk
DAEB van meerwaarde kan zijn voor beoordeling van saneringsaanvragen door de saneerder.

Vraag 131

Wat is de juridische grondslag voor de heldere beoordelings- en toetsingskaders van
de toezichthouder wanneer de lokale context wordt meegewogen?

Antwoord vraag 131

Zowel op grond van de Algemene wet bestuursrecht als op grond van het Besluit mandaat
Autoriteit woningcorporaties en aanwijzing toezichthouders Woningwet en WNT heeft
de Aw de bevoegdheid om beleidsregels vast te stellen op het terrein van haar toezicht.
In die beleidsregels kan zij aangeven of en op welke wijze zij de lokale context betrekt
in haar oordeelsvorming en besluiten.

Vraag 132

Welke consequenties heeft het meewegen van de lokale context door de toezichthouder
voor corporaties die in meerdere gemeenten actief zijn?

Antwoord vraag 132

Wanneer de lokale contexten waarin een corporatie actief is sterk verschillen kan
dit betekenen dat de Aw in het toezicht of de vergunningverlening hiernaar differentieert.
Deze wijze waarop dit wordt vormgegeven is voorwerp van nadere uitwerking, waarover
uw Kamer wordt geïnformeerd. Het omgaan met differentiatie is voor zo’n corporatie
dan overigens waarschijnlijk niet nieuw, want ook de prestatieafspraken die zo’n corporatie
met gemeenten met verschillende lokale contexten maakt zullen dan (een zekere) differentiatie
kennen.

Vraag 133

Hoe verhoudt de ingezette lijn van uniformering bij de Aw zich tot het meewegen van
lokale contexten?

Antwoord vraag 133

De Aw heeft een traject in gang gezet om de beoordeling door de verschillende inspecteurs
verder te uniformeren. Dit betreft het doen van vergelijkbare beoordelingen in vergelijkbare
gevallen. Ook in een situatie waarbij de lokale context meer meegewogen gaat worden
blijft dit principe gelden. Bij de nadere uitwerking, waarover ik uw Kamer zal informeren,
zal de Aw bezien hoe zij zoveel als mogelijk in toezichtkaders kan opnemen welke elementen
of kenmerken van een lokale context bij een bepaald besluit in het bijzonder van belang
(kunnen) zijn. Ruimte voor maatwerk betekent dat niet alles valt te vangen in een
vooraf vastgelegd kader. Doordat de Aw haar oordelen openbaar maakt ontstaat een transparante
lijn over hoe de Aw handelt in een bepaalde context. Vergelijkbare lokale contexten
krijgen op die wijze eenzelfde weging in een beoordeling of een besluit, waardoor
uniformiteit is geborgd.

Vraag 134

Gaat Aw volkshuisvestelijk toezicht uitvoeren, naast governance/ rechtmatigheid/financieel
toezicht? Hoe verhoudt zich dat tot de twin peaks gedachte (scheiden financieel en
volkshuisvestelijk toezicht). Hoe voorkom je regulatory capture? (= financiële problemen
worden «toegestaan» omdat de corporatie volkshuisvestelijk gewenst handelt)?

Vraag 155

In hoeverre deelt u het beeld dat ABDTOPConsult schetst in «In cijfers kun je niet
wonen» dat de Aw meer zou moeten opereren vanuit een volkshuisvestelijk belang dan
het huidige toezicht gebaseerd op regelgeving?

Vraag 156

Wat kunt u doen om de Aw meer vanuit het volkshuisvestelijke belang te laten opereren?

Antwoord vragen 134, 155 en 156

Het volkshuisvestelijke primaat blijft op lokaal niveau in het samenspel tussen gemeente,
huurdersorganisatie en corporaties. De toezichthouder kan geen uitspraak doen of het
volkshuisvestelijk beleid van een gemeente juist is of niet. Het voornemen is wel
om meer ruimte te scheppen in de regelgeving om naast de geldende voorschriften ook
lokale/volkshuisvestelijke aspecten of belangen te kunnen betrekken bij het toezicht
door de Aw. Hierdoor kan in sommige gevallen mogelijk juist beter worden aangesloten
bij het achterliggende doel van bepaalde regels. De wijze waarop de Aw hier nadere
invulling aan geeft is in beginsel aan de Aw als onafhankelijke toezichthouder. De
toezichtkaders of de besluiten die daaruit volgen kunnen overigens nooit in mindering
komen op de geldende wet- en regelgeving. Hierdoor acht ik het risico op «regulatory
capture» beperkt. Voorts is het in de huidige praktijk ook zo dat de Aw integraal
toezicht houdt, wat betekent dat meerdere onderwerpen in onderlinge samenhang worden
beoordeeld en niet vanuit slechts één perspectief naar een corporatie wordt gekeken.
De Aw geeft in rapportages als het Sectorbeeld reeds signalen over volkshuisvestelijke
vraagstukken.

De wetsvoorstellen die beogen in de regelgeving meer afwegingsruimte te geven aan
de toezichthouder worden in de tweede helft van 2019 aan uw Kamer voorgelegd.

Vraag 135

Waarom is de sector niet betrokken bij sanering? Hoe verhoudt zich dit tot het principe
«wie betaalt, bepaalt?» Moet de wet daarvoor niet worden aangepast?

Antwoord vraag 135

Bij de twee recente saneringsaanvragen zijn de adviezen van de sectoradviescommissies
van Aedes nadrukkelijk meegewogen in de saneringsbesluiten. Momenteel werk ik, zoals
aangegeven in de reactie op de evaluatie, met betrokken partijen verbetervoorstellen
voor de saneringsfunctie uit, waarbij ook wordt bezien op welke wijze de sectorbetrokkenheid
wettelijk geborgd kan worden. De eventuele benodigde saneringssubsidie wordt bepaald
op basis van een brede weging van financiële en volkshuisvestelijke belangen. Daarbij
worden ook de belangen van de andere corporaties betrokken. Zie mijn antwoord op vraag
130.

Vraag 136

Op welke manieren gaat u de slagkracht van corporaties in kwetsbare wijken versterken
en welke rol krijgen bewoners daarbij?

Antwoord vraag 136

Corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties maken jaarlijks of over een iets langere
periode onderling prestatieafspraken. Dat kan zeker ook gaan over de slagkracht van
corporaties in kwetsbare wijken. Bewoners ondertekenen die afspraken ook. Indien de
corporatie op het terrein van leefbaarheid, al dan niet op verzoek van de huurders
en gemeente, wil investeren, dan kan dat in de prestatieafspraken staan (en in het
bod aan de orde komen).

Voorts is het van belang dat gemeenten een woon(zorg)visie opstellen en daarin nadrukkelijk
aangeven welke inzet in kwetsbare wijken gewenst is. De verbinding op het lokale niveau
tussen wonen en zorg en de daarbij horende organisaties, zou nadrukkelijker onderdeel
kunnen zijn van prestatieafspraken.

Op korte termijn zou zo meer ingezet kunnen worden op sociaal beheer en het inregelen
van zorg voor wie dat nodig heeft. Op de langere termijn zou de zelfredzaamheid en
de samenredzaamheid in dergelijke wijken kunnen toenemen door de voorraad en de bevolkingssamenstelling
te differentiëren.

Zie ook mijn antwoord op vraag 22.

Vraag 137

Kunt u aangeven in hoeverre de nieuwe beleidsvoornemens ingaan tegen de uitkomsten
van de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties?

Antwoord vraag 137

Met de herziening van de Woningwet die op 1 juli 2015 in werking trad is invulling
gegeven aan de conclusies en aanbevelingen van de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties.
Uit de evaluatie blijkt dat de herziene Woningwet haar hoofddoelen heeft bereikt en
dat betrokken partijen het goed vinden dat de herziening er is gekomen. Tegelijk ervaren
betrokkenen veel neveneffecten en is de regelgeving soms zo gedetailleerd uitgewerkt
dat het corporaties onbedoeld belemmert in de uitoefening van hun taken. Daarom ben
ik voornemens de Woningwet te vereenvoudigen en meer in te richten op wettelijke principes.
De op wetsniveau vastgelegde uitgangspunten moeten leidend blijven. Waar mogelijk,
worden echter detailregels en wettelijke uitvoeringsvoorschriften geschrapt. Daarmee
ga ik niet in tegen de uitkomsten van enquêtecommissie, maar zorg ik er wel voor dat
de noodzakelijke aanpassingen die n.a.v. de enquête zijn doorgevoerd in de praktijk
beter werkbaar worden.

Vraag 138

Hoeveel Daeb-woningen en hoeveel niet-Daeb woning zijn er nu bij toegelaten instellingen?

Antwoord vraag 138

Op basis van de cijfers van spoor 1 van de evaluatie van de herziene Woningwet (bron:
Dvi 2017) waren er in 2017 in totaal 2.380.400 woningen bij corporaties, waarvan 141.000
niet-DAEB-woongelegenheden.

Recentere Dvi-gegevens zijn er niet bij mijn weten.

Vraag 139

Hoeveel Daeb-woningen zullen de komende periode worden overgebracht naar de niet-Daebtak,
is de verwachting? Kunt u dit toelichten?

Antwoord vraag 139

Op basis van voorlopige dPi-cijfers (voornemens corporaties) kan dit aantal worden
geschat op ruwweg 500 woningen gemiddeld per jaar in de periode tot en met 2023. Ongeveer
eenzelfde aantal woningen gaat volgens de dPi van niet-DAEB naar DAEB, veelal bij
dezelfde corporaties. Hieruit blijkt dat het doorgaans gaat om een (beperkte) herverdeling
binnen de woningportefeuille. In totaal zijn er ongeveer 140.000 niet-DAEB woongelegenheden.
Dat is bijna 6% van het totale aantal woongelegenheden van corporaties.

Vraag 140

Is het mogelijk om in geval van lokale afspraken over middenhuur activiteit (nieuwbouw
middenhuurwoningen) door corporaties de gemeente (en niet het Rijk) in de achtervang
te laten staan voor geborgde financiering van die activiteit?

Antwoord vraag 140

Zie het antwoord op vraag 20.

Vraag 141

Kan een gemeente een activiteit als DAEB verklaren (b.v. middenhuur) d.m.v. een «gemeente-DAEB,»
zodat financiering van die activiteit met gemeentegarantie kan plaatsvinden?

Antwoord vraag 141

Zie het antwoord op vraag 21.

Vraag 142

Hoe worden «kwetsbare groepen» in deze context gedefinieerd?

Antwoord vraag 142

Er is geen eenduidige, vastomlijnde afbakening van kwetsbare groepen. In de praktijk
zijn er meerdere factoren die een rol spelen. Mensen zijn sociaal kwetsbaar als de
draaglast van de ervaren problemen te groot is voor de beschikbare draagkracht – financieel,
lichamelijk of geestelijk – van die personen. Hierdoor kan er sprake zijn van maatschappelijke
uitval en/of sociale uitsluiting. Het kan bijvoorbeeld gaan om huishoudens die te
maken hebben met chronische gezondheidsproblemen, een sociaaleconomische achterstand,
of meer moeite hebben om mee te draaien in een ingewikkelder wordende samenleving.

Vraag 143

Hoe verschilt de mate waarin corporaties nu met kwetsbare groepen te maken krijgen
ten opzichte van 10- en 20-jaar geleden?

Antwoord vraag 143

Zie het antwoord op vraag 76.

Vraag 144

Op welke onderdelen van de Woningwet en onderliggende regelgeving wordt gedoeld bij
de «stapeling en overlap aan waarborgen en detailregelgeving» die weggenomen dient
te worden?

Antwoord vraag 144

In de brief Maatregelen huurmarkt heb ik wat dit betreft verwezen naar de eisen omtrent
leefbaarheid. Op dit moment gelden drie overlappende waarborgen ten aanzien van de
leefbaarheidsuitgaven: een limitatieve lijst van toegestane activiteiten, maximale
leefbaarheidsuitgaven per woning van € 129,13 en de eis dat in de prestatieafspraken
moet zijn vastgelegd dat er uitgaven aan leefbaarheid zullen worden gedaan. Ik ben
voornemens het maximale bedrag voor de uitgaven en de eis dat het in de prestatieafspraken
moet zijn vastgelegd te schrappen. Daarnaast denk ik bijvoorbeeld aan het schrappen
van de op vierkante meters uitgewerkte beperking op kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten,
zoals de buurtbakker of winkelvoorziening bij ouderenhuisvesting, bij gebouwen met
een gemengde functie. Hier is het wettelijk principe dat het om een kleinschalige
en aan het wonen gerelateerde activiteit moet gaan voldoende. Samen met de Aw bezie
ik bovendien of een aantal van de bestaande goedkeuringen wel voldoende toevoegde
waarde heeft ten opzichte van het reguliere toezicht en de verantwoording achteraf.

Vraag 145

In welke mate maken woningcorporaties momenteel gebruik van de beschikbare vrije ruimte?

Antwoord vraag 145

Zie antwoord op vraag 47.

Vraag 146

Wat betekent het als leefbaarheidsactiviteiten voortaan in het bod worden opgenomen
en niet in de prestatieafspraken? Toetst de Autoriteit woningcorporaties leefbaarheidsactiviteiten
voortaan nog wel, als ze niet meer in de prestatieafspraken staan?

Antwoord vraag 146

Dat leefbaarheidsactiviteiten niet meer verplicht in de prestatieafspraken behoeven
te staan heeft met name betekenis in de lokale situatie als er geen prestatieafspraken
tussen de drie betrokken partijen tot stand komen. In de huidige situatie blijkt dit
een knelpunt, bij bijvoorbeeld landelijk werkende corporaties waar formeel in alle
gemeenten prestatieafspraken moeten worden gemaakt om voor huurders van alle woningen
leefbaarheidsuitgaven te mogen doen, ook als er beperkt bezit in die gemeente is.
Het maken van prestatieafspraken over leefbaarheid blijft echter gewenst. Er worden
ook aanpassingen in de regelgeving voorgesteld om tegemoet te komen aan hetgeen uit
de evaluatie op dit vlak naar voren kwam: meer ruimte voor initiatieven van bewoners
voor ontmoeting en sociale cohesie bijvoorbeeld.

De Aw zal blijven toezien op de rechtmatigheid van leefbaarheidsactiviteiten op basis
van de verantwoordingsstukken van de woningcorporaties.

Vraag 147

Worden alle activiteiten op gebied van leefbaarheid in het bod opgenomen? Hoe verhoudt
zich dit tot het streven naar vermindering van administratieve lasten. Is dit werkbaar
als je meerjarige afspraken maakt?

Antwoord vraag 147

In de regelgeving is alleen op hoofdlijnen aangegeven waar het bod over moet gaan:
voorgenomen activiteiten, aan te geven op lokaal niveau voor 1 juli. Er gelden geen
vormvoorschriften. Wel is het zo dat veel corporaties daarbij het overzicht hanteren
dat zij verplicht moeten gebruiken om voor 15 december hun Prognose Informatie (dPI)
aan de Autoriteit Woningcorporaties en het WSW door te geven. Die geprognosticeerde
voornemens zijn altijd meerjarig. Gezien het feit dat dit op een hoger abstractieniveau
is, kan dat een administratieve lastenvermindering zijn.

Vraag 148

Leidt een overnameprijs lager dan marktwaarde-verhuurde-staat met het verschil bijgelegd
door saneringssteun niet tot een perverse prikkel bij overnamecorporaties? Waarom
kan voor de overnamecorporatie marktwaarde-verhuurde-staat voortaan niet ook als regel
in een saneringskader gelden? (Sanering in bijlage evaluatie)

Antwoord vraag 148

Op dit moment wordt op basis van de tussenevaluatie, zoals benoemd bij het Verslag
van de evaluatie van de herziening van de woningwet, gewerkt aan de nadere uitwerking
van de verbetervoorstellen. De hoogte van de saneringssteun maakt hier onderdeel van
uit. In het Verslag geef ik aan dat ik de eventuele saneringssteun wil baseren op
het waardeverschil van een noodzakelijke DAEB-woning bij (executie)verkoop aan de
hoogste bieder en de verkoopwaarde indien deze woning door een andere corporatie wordt
gekocht en voortgezet als DAEB-woning. Uitgangspunt hierbij is dat de saneringssteun
zo laag mogelijk is waarbij het verschil tussen deze twee het maximum is. Er dient
daarbij rekening mee te worden gehouden dat een corporatie niet gedwongen kan worden
om het bezit van een andere corporatie over te nemen. Het overnemen van het DAEB-bezit
door andere woningcorporaties zal worden afgewogen tegen de benodigde saneringssteun
voor andere opties.

Vraag 149

Als WSW als borger voortaan het leningendeel van saneringscorporaties voor zijn rekening
moet nemen, moet dan de saneringstermijn van 10 jaar uit de Wet niet worden geschrapt?
(Sanering in bijlage evaluatie)

Antwoord vraag 149

Op dit moment wordt er, op basis van de tussenevaluatie zoals benoemd bij de evaluatie
van de herziening van de woningwet, gewerkt aan verbetervoorstellen voor de inrichting
van de saneringsfunctie. Daarbij wordt er gekeken naar welke aspecten gegeven de wijzigingen
in het stelsel

mogelijk aanpassing vergen; de maximale periode waarin een corporatie in de sanering
zit zal daarin ook in ogenschouw genomen worden. Voor de afwikkeling van de lening
door de borger – anders dan de saneerder – is er overigens geen sprake van een dergelijke
wettelijke termijn.

Vraag 150

Als vastgoed van een saneringscorporatie overgaat tegen Marktwaarde verhuurde staat
en WSW de facto het leningdeel voor zijn rekening moet nemen (uit verliesminimalisatie),
kan saneringssteun dan niet vervallen? Welke alternatieven biedt de wet dan nog voor
dergelijke steun (b.v. projectsteun, matching)? (Sanering in bijlage evaluatie)

Antwoord vraag 150

Als de financiële problematiek alleen via de borgingsfunctie zou verlopen zijn er
onvoldoende waarborgen dat de lokale noodzakelijke DAEB-werkzaamheden behouden zullen blijven voor de sociale volkshuisvesting. De borger
zal namelijk, vanuit zijn rol in het stelsel, streven naar verliesminimalisatie waardoor
verkoop aan marktpartijen en het wegvallen van het DAEB-bezit niet is uitgesloten.
Daarom acht ik het ter waarborging van volkshuisvestelijke doelen wenselijk dat saneringssteun
als uiterste optie blijft bestaan in aanvulling op de borgingsfunctie. Daarbij geldt
wel dat saneringssteun niet meer mag bedragen dan nodig noodzakelijk voor het voortzetten
van de noodzakelijke DAEB-activiteiten. De huidige wet biedt ook de mogelijkheid voor
projectsteun. Projectsteun is erop gericht om subsidies te verstrekken voor bepaalde
werkzaamheden van woningcorporaties. Saneringssubsidie richt zich op de instandhouding
van (ten hoogste) alle noodzakelijk geachte DAEB-werkzaamheden van een corporatie.

Vraag 151

Kan een aansporing tot hulp bieden aan een saneringscorporatie door regionale corporaties,
b.v. door overname van minimaal noodzakelijk DAEB tegen marktwaarde-verhuurde staat
via de wet/amvb worden gestimuleerd. Bevat artikel 42 daarvoor aanknopingspunten?
(Sanering in bijlage evaluatie)

Antwoord vraag 151

De mogelijkheid van collegiale steun tussen corporaties vindt haar basis al in artikel
42, lid 2, van de Woningwet. Hierin is reeds bepaald dat de corporatie haar middelen
bij voorrang inzet om naar redelijkheid bij te dragen aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid
dat geldt in de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is, en dat daartoe het inzetten
van middelen ten behoeve van de andere corporaties die werkzaam zijn in die gemeenten,
behoort. Het is vervolgens aan de corporatie om te beoordelen hoe zij hier invulling
aan geeft.

Vraag 152

De WOZ-waarde van corporatiewoningen in schaarste gebieden (zoals de regio Amsterdam)
ligt fors hoger dan in andere regio’s. Dit wordt doorberekend in verhuurderheffing.
Terwijl de huurinkomsten lager dan het landelijk gemiddelde liggen. Is de Minister
bereid de maximering van de verhuurderheffing te verlagen van 270.000 euro nu naar
bijv. de gemiddelde WOZ-waarde van corporatiewoningen in Nederland (circa 150.000
euro in 2019)? Wat betekent een dergelijke verlaging van de maximale WOZ-waarde in
de verhuurderheffing naar resp. 200.000, 175.000 en 150.000 euro voor de opbrengsten
ervan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Antwoord vraag 152

Zoals reeds aangegeven in de vraag, zorgt een verlaging van de maximering van de WOZ-waarde
in de verhuurderheffing tot een daling van de opbrengsten van de verhuurderheffing.
Uit berekeningen op basis van het WoON2018 blijken de volgende geschatte effecten
op de opbrengst van de verhuurderheffing:

Maximering

Budgettair effect

€ 270.000

Huidige situatie

€ 200.000

– € 70 miljoen

€ 175.000

– € 130 miljoen

€ 150.000

– € 230 miljoen

Het verlagen van de maximering naar € 150.000 kost ongeveer € 230 miljoen. De budgettaire
effecten zijn zodanig dat ik niet bereid ben de maximering te verlagen.

Vraag 153

Hoe snel en omvangrijk gaat het toezicht van Aw naar meer principle-based en achteraf?
Wie is hier in the lead en wanneer krijgt de kamer dit te zien? Kan de Kamer hierover
in juni een rapportage krijgen met een overzicht wat van afvink naar controle achteraf
gaat? (Bijlage evaluatie)

Antwoord vraag 153

Het tempo waarin het toezicht van de Aw meer principle-based en achteraf kan worden
is met name afhankelijk van het wetgevingstraject dat hiervoor nodig is. Het voornemen
is de betreffende wetsvoorstellen in het najaar van 2019 bij uw Kamer aanhangig te
maken. Afhankelijk van de wetsbehandeling wordt momenteel voorzien dat deze wijzigingen
per 1 januari 2021 in werking kunnen treden.

Vraag 154

Is Aw bereid tot overleg vooraf over de toepassing/handhaving van specifieke wetsartikelen
(advocacy), zodat corporaties meer zekerheid krijgen over toestemming en handhaving
in het vervolgtraject? (Bijlage evaluatie)

Antwoord vraag 154

Woningcorporaties krijgen in de huidige praktijk via de website van de ILT/Aw, themagerichte
bijeenkomsten en brieven, het Meld en Informatiecentrum van de ILT (MIC) en contacten
met de toezichthouders al informatie over de uitleg die de Aw aan regelgeving geeft.

De Aw voert mede op basis van de informatie die zij daardoor verkrijgt HUF-toetsen
(handhaafbaarheid, uitvoerbaarheid en fraudebestendigheid) uit voorafgaand op introductie
van regelgeving. Daarnaast rapporteert de Aw, gevraagd en ongevraagd, over de effecten
van regelgeving aan de Minister.

De Aw is een onafhankelijke toezichthouder. Advocacy, in de gebruikelijke betekenis
van pleitbezorger, voor de sector zou ten koste kunnen gaan van die onafhankelijkheid
en de toezichthoudende rol. Enige afstand en terughoudendheid in het vooraf overleggen
over toepassing van regelgeving blijft daarom hier op zijn plaats.

Vraag 155

In hoeverre deelt u het beeld dat ABDTOPConsult schetst in «In cijfers kun je niet
wonen» dat de Aw meer zou moeten opereren vanuit een volkshuisvestelijk belang dan
het huidige toezicht gebaseerd op regelgeving?

Vraag 156

Wat kunt u doen om de Aw meer vanuit het volkshuisvestelijke belang te laten opereren?

Antwoord vragen 155 en 156

Zie antwoord op vraag 134.

Vraag 157

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de 10% vrije ruimte en de 10% voor lagemiddeninkomens
beter wordt benut door corporaties?

Antwoord vraag 157

Het wordt mogelijk gemaakt dat bij nieuwe verhuringen en het passend toewijzen de
niet-gebruikte vrije ruimte in één jaar meegenomen kan worden naar een of meerdere
jaren. Daarmee ontstaat lokaal meer flexibiliteit voor een gerichte inzet van de vrije
toewijzingsruimte. Corporaties geven ook aan dat zij door de inrichting van de geautomatiseerde
woonruimteverdelingssystemen waarvoor zij zelf verantwoordelijk zijn, worden belemmerd
maatwerk te verlenen. Woningzoekenden krijgen bijvoorbeeld automatisch de woningen
te zien die bij hun inkomen past of woningzoekenden die niet aan de inkomenseisen
voldoen worden door de systemen uitgesloten, terwijl een corporatie in sommige gevallen
wel bereid zou zijn maatwerk te verlenen. Momenteel wordt, in opdracht van het Ministerie
van BZK, door Platform 31 onderzocht maatwerk bij de passendheidstoets, woningtoewijzing
etc. een plek kan krijgen in de uitvoeringspraktijk van woningcorporaties.

Zie ook antwoorden op vragen 47 en 145.

Vraag 158

Kunt u in de appendix, het overzicht met beleidsvoornemens, per voornemen aangeven
wanneer de beleidswijziging plaats vindt of aan de Kamer wordt voorgelegd?

Antwoord vraag 158

Zie onderstaande aangevulde appendix. Hierin zijn enkel de wettelijke beleidswijzigingen
opgenomen. Waar mogelijk en noodzakelijk zullen ook aanvullende trajecten worden opgezet,
die geen wetswijzigingen behelzen maar bijvoorbeeld communicatie-/informatietrajecten.

Appendix – Overzicht beleidsvoornemens uit evaluatie herziene Woningwet

Maatregel(en)

Vindplaats

Raakvlak

Vervolg

Afbakening van de kerntaak

1. DAEB-huurprijs en inkomensgrens

a) De tijdelijke bevriezing van de liberalisatiegrens is vervallen en wordt niet verlengd.

2.1.4

Nationale Woonagenda

Aanpassing Woningwet

Wetsvoorstel in zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting eind 2019 naar
Tweede Kamer

2. Tijdelijke verruiming van de toewijzingsnorm

a) De tijdelijke verruiming niet verlengen.

b) Bevorderen gebruik vrije toewijzingsruimte door corporaties.

c) De inkomensgrens differentiëren naar een- en meerpersoonshuishoudens.

d) Samen met corporaties en de Belastingdienst wordt verkend of de toetsing van inkomens
gedigitaliseerd kan worden.

2.2.4

Nationale Woonagenda

Toezegging Bikker (CU) duidelijkheid inkomensgrens

Aanpassing Woningwet

Wetsvoorstel in zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting eind 2019 naar
Tweede Kamer

Communicatie

3. Passend toewijzen

a) Bevorderen gebruik vrije toewijzingsruimte door corporaties (zie 2b).

b) Mogelijk maken dat corporaties een onderschrijding van de norm in enig jaar kunnen
compenseren in het daaropvolgende jaar.

c) Samen met corporaties en de Belastingdienst wordt verkend of de toetsing van inkomens
gedigitaliseerd kan worden (zie 2d).

d) Er zal een uitzondering worden gemaakt voor ouderen met vermogen. Zij mogen, desgevraagd,
worden gehuisvest in een woning met een huur boven de aftoppingsgrens.

2.3.4

Nationale Woonagenda

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

Communicatie

4. Leefbaarheid

a) Het organiseren of (financieel) ondersteunen van activiteiten gericht op ontmoeting
tussen bewoners wordt toegestaan.

b) Het grensbedrag van € 125 per vhe wordt geschrapt.

c) Verplicht opnemen van leefbaarheidsactiviteiten in prestatieafspraken wordt omgezet
naar verplicht opnemen in bod prestatieafspraken.

2.4.4

Toezegging AO 11/03/2015 (Kamestukken 32 847 en 33 966, nr. 167)

Karabulut (SP) en Monasch (PvdA)

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

5. Diensten aan bewoners

a) Verkennen of de regels voor diensten aan bewoners vereenvoudigd of meer naar principes
ingericht kunnen worden.

2.5.4

 

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

6. Werkzaamheden voor derden

a) Beter en actiever communiceren over bestaande wettelijke ruimte.

b) Onderzoeken of de huidige regels de (tijdelijke) aanhuur van woningen als uitbreiding
van de DAEB-voorraad onnodig belemmerd.

2.6.4

 

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

Communicatie

7. Maatschappelijk vastgoed

a) Aanvullende informatievoorziening om de ervaren complexiteit en onduidelijkheid
over de bepalingen weg te nemen.

b) Identificeren exacte knelpunten met sector.

c) Verkennen mogelijkheden voor meer ruimte, binnen de kaders van het staatssteunbesluit.

2.7.4

 

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

Communicatie

Bescherming maatschappelijk vermogen en voorkomen marktverstoring

8. Scheiden en splitsen van DAEB en niet-DAEB

a) Actief en beter communiceren over de mogelijkheden voor het realiseren van middenhuur
vanuit de niet-DAEB.

3.1.4

Toezegging AO

Regeling overcompensatie 11/03/2015 (Kamerstukken 32 847 en 33 966, nr. 167) Verhoeven (D66)

Communicatie

Eerste helft 2020 (communicatietraject hangt samen met het in werking treden van de
wetsvoorstel maatregelen middenhuur)

9. Niet-DAEB-activiteiten door corporaties

a) Detailregels (maximumbedragen en verhoudingspercentages) bedrijfsmatig vastgoed
schrappen tbv passende lokale invulling binnen wettelijke principes tav samenhang
met de DAEB en in wijken/buurten van corporatie.

3.2.4

 

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

10. Interne financiering DAEB/ niet-DAEB

Onderzoeken of een andere (administratief eenvoudigere) wijze van aflossing van interne
startlening (nu gekoppeld aan aflossingen geborgde leningen in de DAEB) mogelijk en
wenselijk is, zonder dat de risico’s in de DAEB-tak ongewenst groot worden.

3.3.4

 

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

11. Waardering op marktwaarde

a) Over drie jaar het stelsel van marktwaarde en beleidswaarde evalueren en bezien
of beter en/of tegen lagere kosten kan functioneren.

3.4.4.

 

Brief en evaluatie in 2022 naar de Kamer

12. Reglement financieel beheer

a) Grens van 2.500 woningen voor het hebben van een onafhankelijk controller optrekken
naar het niveau van 5.000 woningen, in lijn met de OOB-status.

3.5.4.

 

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

13. Verbonden ondernemingen

a) Bezien in welke gevallen de goedkeuringsprocedure voor het aangaan van verbindingen
omgezet kan worden in een meldplicht.

3.6.4.

 

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

14. Verslaglegging en verantwoordelijkheid (dPi, dVi)

a) Samen met corporaties, accountants en taxateurs bekijken op welke wijze piekbelasting
bij controle meer kan worden gespreid.

b) Omdat de inleverdatum voor de verantwoordingsinformatie komende drie jaar handhaven
op 1 juli. Daarna bekijken of deze vervroegd kan worden.

3.7.4.

 

Piekbelasting controlecyclus wordt in 2019 gemonitord

Voorstel voor definitieve jaarlijkse termijn inlevering verantwoordingsinformatie
in 2022.

Versterken positie gemeente en huurdersorganisaties

15. Lokale driehoek: woonvisie, bod, prestatieafspraken, geschilbeslechting

a) Communiceren dat meerjarige afspraken toegestaan zijn.

b) Overleg met Aedes, de Woonbond, VNG en VTW over specifieke wettelijke belemmeringen
in de cyclus prestatieafspraken.

c) In samenwerking met de Woonbond, VNG, VTW en Aedes, wordt een traject opgestart
om de kwaliteit van de lokale driehoek te versterken. Belangrijk onderdeel is het
gezamenlijk actualiseren van de handreiking prestatieafspraken.

d) Door artikel 3 van de Overlegwet aan te passen kan het verplichte dubbele overleg
tussen de huurdersorganisatie en de corporatie worden weggenomen.

e) De adviescommissie Geschilbeslechting Prestatieafspraken reflecteert in het voorjaar
op het instrument geschilbeslechting.

4.1.4.

Toezegging woonvisies De Vries-Leggedoor (CDA)

Toezegging woonvisies Monasch (PvdA)

Motie Van Bochove (Kamerstuk 32 769, nr. 105) over vergroten legitimiteit woningcorporatie

Communicatie

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Aanpassing andere wetgeving

Traject versterking lokale driehoek

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

16. Positie van huurdersorganisaties

a) Bezien voor welke beslissingen/thema’s het instemmingsvereiste van de huurdersorganisaties
in de rede liggen.

b) Er wordt bezien hoe de huurdersorganisaties verder ondersteund kunnen worden (zie
ook 2c).

4.2.4.

 

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Traject versterking lokale driehoek

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

17. Volkshuisvestelijke prioriteiten

a) In 2019 met betrokken partijen opnieuw bezien welke onderwerpen tot de volkshuisvestelijke
prioriteiten behoren.

4.3.4.

Nationale woonagenda

In 2019 bezien binnen kader Nationale woonagenda

18. Informatievoorziening

a) In overleg met gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties wordt besproken voor
welke bronnen het verplicht toesturen aan de andere partijen kan komen te vervallen.

b) Verder ontwikkelen IBW en de uitleg over (het gebruik van) de IBW te verbeteren.

4.4.4.

 

Traject versterking lokale driehoek

Leidt eventueel tot wetswijziging.

Tijdpad nog niet bekend.

19. Visitaties

a) Afspraken tussen Aw en SVWN over de volgtijdelijkheid van governance-inspecties
en visitaties, zodat er minimaal twee jaar tussen beide zit.

b) Herijking visitatiemethodiek door SVWN, waardoor overlap kan verdwijnen en administratieve
lasten verminderd kunnen worden.

c) In de eerste helft van 2019 vindt een evaluatie van het accreditatiestelsel voor
visitaties plaats.

4.5.4.

Motie Van Bochove (Kamerstuk 32 769, nr. 105) over vergroten legitimiteit woningcorporatie

Afspraken tussen SVWN en Aw reeds gerealiseerd.

Nieuwe visitatiemethodiek is per 1 januari 2019 ingegaan.

Naar verwachting zal evaluatie accreditatiestelsel in de zomer 2019 zijn afgerond.
Hierover zal de kamer per brief worden geïnformeerd.

20. Zienswijzen en instemmingsrecht

a) Verschillende goedkeuringsprocedures in de herziene Woningwet worden tegen het
licht gehouden worden in het kader van een meer risicogericht toezicht en het reduceren
van de regeldruk.

4.6.4.

 

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

21. Woningmarktregio’s

a) Er zal met partijen gesproken worden over mogelijkheden om de regionale binding
van corporaties verder te versterken.

b) Met Aedes, VNG, VTW en de Woonbond zal verkend worden of vereenvoudigingen van
de ontheffingsprocedure mogelijk en wenselijk zijn, met inachtneming van zorgvuldige
besluitvorming door het Rijk conform de Algemene wet bestuursrecht.

4.7.4.

 

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

Versterken interne governance

22. Nadere eisen aan bestuur

a) Met Aw wordt verkend op welke schaal de wet belemmert dat interim-vervulling van
een bestuursfunctie door een commissaris van een andere corporatie wordt vervuld,
of wetswijziging gewenst is en of de Aw ruimte kan worden geboden voor maatwerk.

5.1.4.

 

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

23. Verantwoordelijkheden (intern) toezichthouders

a) De evaluatie geeft geen aanleiding voor wijzigingen op dit punt.

5.2.4.

 

n.v.t.

24. Geschiktheid- en betrouwbaarheidstoets

a) Een meer risicogerichte invulling van de toetsing op geschiktheid en betrouwbaarheid.
Dit is in lijn met de richting waarin de Aw zich gaat ontwikkelen.

b) In overleg met de Aw en de VTW worden de mogelijkheden tot verdere vereenvoudiging
(en daarmee lastenverlichting) onderzocht.

c) In dit verband onderzoekt de Aw of de werving en selectie van commissarissen bij
bepaalde corporaties al dermate professioneel is dat de Aw kan vertrouwen op het oordeel
van de RvC (experiment 2019).

5.4.3.

 

Aanpassing Woningwet, traject start 2019.

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer.

Het experiment met de werving en selectie van commissarissen is reeds gestart op 1 januari
2019.

25. Aanpassen statuten

Er worden geen wijzigingen voorgesteld op dit punt.

5.4.4.

 

n.v.t.

26. Aangescherpte accountantscontrole

a) Met corporaties, accountants en taxateurs wordt bekeken op welke wijze de piekbelasting
rondom de indiening van de accountantscontrole meer kan worden gespreid (zie 14a).

b) Onderzoeken of er optimalisaties kunnen worden behaald in de reguliere jaarrekeningcontrole
en bij de opstelling van de fiscale balans van corporaties.

5.5.4.

 
 

27. Positie van de algemene ledenvergadering (ALV) bij verenigingen

Laten vervallen verplichting voorleggen besluiten RvC aan algemene ledenvergadering.

5.6.4.

Amende-ment De Vries (Kamerstuk 34 468, nr. 17)

Toezegging Voortman (GL) werking van het amendement De Vries

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

Wettelijke basis bieden aan de wooncoöperatie

28. Belemmeringen oprichten wooncoöperatie wegnemen

a) Het experiment verkoopregels bij verkoop aan wooncoöperaties is verlengd.

b) Er wordt een pilotprogramma voor de financiering van wooncoöperaties ingericht.

c) Ondersteuning geboden aan een kennisplatform en in samenwerking met Aedes wordt
een handreiking zelfbeheer opgesteld.

6.1.4.

 

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

Communicatie

29. De Aw

a) Wetgeving meer naar principes inrichten, waarmee de toezichthouder ook meer mogelijkheden
krijgt de lokale context mee te nemen in haar afwegingen.

b) Er wordt gekeken of goedkeuringen vooraf kunnen worden vervangen door meldplicht
en verantwoording achteraf (zie ook 13a).

c) Er wordt bezien of de huidige taakomschrijving van de Aw aanpassing behoeft met
het oog op een meer risicogerichte invulling van het toezicht.

d) Het huidige jaarlijkse Sectorbeeld van de Aw wordt qua scope en inhoud uitgebreid.

e) Conclusies over de rolverdeling tussen Aw, WSW en de wettelijke verplichte visitaties
worden getrokken o.b.v. de evaluatie van het visitatiestelsel in 2019 (zie ook 19).

f) Er wordt bezien of de huidige taakomschrijving van de Aw aanpassing behoeft met
het oog op een meer risicogerichte invulling van het toezicht.

g) Het huidige jaarlijkse Sectorbeeld van de Aw wordt qua scope en inhoud uitgebreid.

h) Conclusies over de rolverdeling tussen Aw, WSW en de wettelijke verplichte visitaties
worden getrokken o.b.v. de evaluatie van het visitatiestelsel in 2019 (zie ook 19).

7.2.

 

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

Inrichting sanering woningcorporaties

30. Sanering

a) De komende maanden wordt de invulling van de saneringsfunctie onderzocht, in afstemming
met WSW en andere betrokken partijen. Tijdens dit traject zal aandacht zijn voor de
positie van belangentegenstelling tussen saneerder en borger. Belangrijk is dat er
een duidelijker onderscheid wordt aangebracht tussen de volkshuisvestelijke en de
financiële belangen.

b) Er wordt bezien of er meerwaarde is om bij toekomstige saneringsaanvragen een commissie
van externe deskundigen advies uit te laten brengen aan de gemandateerd saneerder
t.a.v. noodzakelijk DAEB.

c) Betrekking op welke wijze de sectorbetrokkenheid wettelijk geborgd kan worden.

8.2.

 

Beleidsvoornemens in 2019 naar Tweede Kamer

Toekomstbestendigheid van de Woningwet

31. Wonen, zorg en welzijn

a) Stimuleren betere samenwerking tussen gemeenten, huurdersorganisaties, zorgpartijen,
corporaties en andere instanties op verschillende niveaus (complex, wijk/buurt, gemeente).

b) Met VNG zal bezien worden in welke mate gemeenten ondersteuning nodig hebben bij
opstellen van woonvisies.

c) Verkennen mogelijkheden gegevensdeling tussen instanties te verbeteren bij specifieke
problematiek van kwetsbare groepen.

9.1.2.

 

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

Communicatie/gezamenlijk traject VNG

32. Leefbaarheid en gemengde wijken

a) Met de sector aan de hand van praktijkvoorbeelden verkennen hoe de vrije toewijzingsruimte
effectief benut kan worden (zie ook 4)

b) Mogelijk maken dat het gebruik van de vrije ruimte wordt gespreid over meerdere
jaren.

c) Actief en beter communiceren over de mogelijkheden voor het realiseren van middenhuur
vanuit de niet-DAEB (zie ook 8a).

9.2.2.

Nationale Woonagenda

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

33. Ouderen en wonen met zorg

a) In het passend toewijzen een uitzondering te maken voor ouderen met een laag inkomen
en met vermogen (zie ook 3d).

b) Met de Actielijn Wonen en Zorg worden corporaties ondersteund en gestimuleerd meer
te investeren in geclusterde woonvormen. Dat gebeurt aan de hand van een ondersteuningsteam
en kennisprogramma.

9.3.2.

 

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

34. Middeninkomens

a) Differentiatie van de DAEB-inkomensgrens naar huishoudsamenstelling. De grens wordt
verhoogd voor meerpersoonshuishoudens, zodat gezinnen met lage middeninkomens toegang
hebben tot de DAEB-tak van corporaties. De aanpassing wordt zodanig doorgevoerd dat
de totale omvang van de doelgroep gelijk blijft. De grens voor eenpersoonshuishoudens
komt lager te liggen.

9.4.2.

 

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel in zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting eind 2019 naar
Tweede Kamer

35. Verduurzaming van de gebouwde omgeving

a) Corporaties mogen na wijziging aan het eigen bezit dezelfde investeringen doen
als andere vastgoedeigenaren. Dit beperkt zich tot de eigen gebouwen en bijbehorende
grond. Onbebouwde grond hoort hier niet bij.

b) Vanuit de Woningwet zal geen belemmering worden opgelegd om stroom terug te leveren
aan het net en besparingen indirect ten goede te laten komen aan de huurder. Mocht
blijken dat andere regelgeving wel knellend is, dan zal dit in het kader van het Klimaatakkoord
nader worden bekeken.

c) In situaties waarin corporatiebezit een bouwkundig geheel vormt met woningen van
andere eigenaren, kunnen zijn worden verleid om te verduurzamen door mee te kunnen
profiteren van de kennis, inkoop- en organisatiekracht van corporaties. De corporatie
mag daarbij ook «overheadkosten» dragen, zoals de kosten die samenhangen met een algemene
vergunningsaanvraag of proceskosten die worden gemaakt bij de aanbesteding van het
traject. Eigenaren dragen zelf de overige kosten, zoals arbeid en materiaal.

d) Corporaties kunnen hun kennis, inkoop- en organisatiekracht breder kunnen inzetten
voor een door de gemeente gecoördineerde wijkgerichte aanpak. Corporaties dragen niet
de kosten voor andere eigenaren.

9.5.2.

Klimaatakkoord

Motie van de leden Koerhuis en Van Eijs over gespikkeld bezit (Kamerstuk 32 847, nr. 354)

Aanpassing Woningwet; traject start 2019

Wetsvoorstel na zomer 2019 in internetconsultatie en naar verwachting voor zomer 2020
naar Tweede Kamer

Vraag 159

Waarom wordt over drie jaar het stelsel van marktwaarde en beleidswaarde geëvalueerd
en niet nu al?

Antwoord vraag 159

Woningcorporaties hebben in 2018 voor het eerst de waarde van hun vastgoed vastgesteld
op basis van beleidswaarde. Momenteel worden de waarderingen op basis van beleidswaarde
geanalyseerd door Aw en WSW met als doel tot een kwaliteitsslag te komen in de jaarrekening
2018. Ook worden tussentijdse verbeteringen op onderdelen doorgevoerd zoals de stroomlijning
van de informatie-opvraag (SBR), waarin de wijziging van bedrijfswaarde naar beleidswaarde
is opgenomen. Omdat de wijzigingen zijn ingevoerd ten tijde van de evaluatie van de
herziene Woningwet kunnen de effecten en ervaringen daarvan nu nog niet in kaart worden
gebracht. Bij een evaluatie over drie jaar is er een volledig en stabiel beeld over
het stelsel van marktwaarde en beleidswaarde, op basis waarvan beleidsconclusies kunnen
worden getrokken.

Vraag 160

Hoe groot is de waardestijging van corporatiewoningen op papier geweest sinds de introductie
van de marktwaarde? Hoeveel is dat per sociale huurwoning?

Antwoord vraag 160

Uit het sectorbeeld 2018 blijkt dat de totale marktwaarde in verhuurde staat van woningcorporaties
is gestegen van € 234 miljard ultimo 2014 naar € 266 miljard ultimo 2017. Dat betekent
een waardestijging van € 32 miljard, met als belangrijkste oorzaken investeringen
in nieuwbouw en woningverbetering en marktontwikkelingen zoals een toename van de
WOZ-waarden. Per verhuurbare eenheid gaat het om een waardestijging van € 95.200 ultimo
2014 naar € 108.200 ultimo 2017. Het betreft het totaal van eenheden in DAEB en niet-DAEB.

Sectorbeeld 2018:

 

2014

2015

2016

2017

Totale marktwaarde

€ 234 miljard

€ 243 miljard

€ 250 miljard

€ 266 miljard

Per vhe

€ 95.200

€ 98.900

€ 101.800

€ 108.200

Procentuele verandering

 

3,8%

3,0%

6,1%

Vraag 161

Waarom gaat u in tegen een aangenomen amendement (over het instemmingsrecht van huurdersorganisaties)
door te «bezien in welke gevallen de goedkeuringsprocedure voor het aangaan van verbindingen
omgezet kan worden in een meldplicht»?

Antwoord vraag 161

Zie antwoord op vraag 91.