Verslag (initiatief)wetsvoorstel (nader) : Nader verslag
36 496 Wijziging van de Wet goed verhuurderschap, Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en enige andere wetten in verband met de regulering van huurprijzen en de bescherming van rechten van huurders (Wet betaalbare huur)
Nr. 9 NADER VERSLAG
Vastgesteld 12 april 2024
De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken, belast met het voorbereidend onderzoek
van dit wetsvoorstel, heeft de eer als volgt nader verslag uit te brengen van haar
bevindingen.
Onder het voorbehoud dat de regering op de gestelde vragen en de gemaakte opmerkingen
afdoende zal hebben geantwoord, acht de commissie de openbare behandeling van dit
wetsvoorstel voldoende voorbereid.
Inhoudsopgave
blz
I.
ALGEMEEN
2
1.
Inleiding
3
1.1
Middenhuur
3
1.1.1
Aanleiding en achtergrond problematiek
3
2.
Doel en noodzaak voorgestelde wijzigingen
4
2.1
Middenhuur
4
2.1.1
Bestaande wetgeving en instrumenten
4
2.1.2
Noodzaak wijzigingen en nieuwe instrumenten
4
2.1.3
De exacte vormgeving: een afweging tussen verschillende varianten
4
2.2
Dwingend WWS
5
2.2.1
Onderzochte en overwogen alternatieven
5
3.
Hoofdlijnen van het voorstel
5
3.1
Middenhuur
5
3.1.1
Aanpassingen binnen het WWS
5
4.
Verhouding tot hoger recht
5
4.1
Nationaal recht
5
5.
Gevolgen (m.u.v. financiële gevolgen)
11
5.1
Gevolgen voor de betaalbaarheid
11
5.2
Gevolgen voor de zelfstandige woningvoorraad
12
5.2.1
Wijzigingen bestaande voorraad
12
5.2.2
Gevolgen voor de business case
16
5.2.3
Samenloop met andere beleidsmaatregelen
19
5.2.4
Samenloop met gemeentelijk beleid
19
6.
Advies en consultatie
20
6.1
Overige reacties
20
6.1.1
Tegengestelde belangen: lager rendement of betaalbare woonlasten
20
6.1.2.
Indexatie
20
6.1.3
okaal beleid versus landelijk beleid ten aanzien van middenhuur
21
7.
Inwerkingtreding en overgangsrecht
22
7.1
Middenhuur
22
I. ALGEMEEN
De leden van de VVD-fractie hebben kennisgenomen van de nota naar aanleiding van het
verslag bij de Wijziging van de Wet goed verhuurderschap, Boek 7 van het Burgerlijk
Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en enige andere wetten in verband
met de regulering van huurprijzen en de bescherming van rechten van huurders (Wet
betaalbare huur) en hebben hierover nog enkele vragen.
De leden van de D66-fractie danken de regering en de ambtenaren voor de vlotte beantwoording
van de eerste schriftelijke ronde. Deze leden onderschrijven de noodzaak van deze
wet en kijken uit naar de verdere behandeling. Zij leden spreken de hoop uit dat de
beantwoording van deze tweede ronde net zo voorspoedig verloopt als de beantwoording
van de eerste schriftelijke ronde, zodat het mogelijk is om het wetsvoorstel vóór
het meireces plenair te behandelen.
De leden van de BBB-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen van de eerste
schriftelijke ronde over dit wetsvoorstel en hebben in navolging daarvan nog een aantal
vragen. De vragen zijn onder verschillende onderwerpen geordend en deze leden kijken
uit naar beantwoording van de vragen.
De leden van de CDA-fractie spreken hun dank uit voor de snelle beantwoording van
de zeer uitgebreide eerste ronde vragen over de Wet betaalbare huur. Het is in de
ogen van deze leden tijd voor een perspectiefwisseling waarbij er veel meer aandacht
komt voor de rechten van huurders, en het tegengaan van onrecht tegen huurders. Deze
leden zijn overtuigd van het grote belang van goede en betaalbare volkshuisvesting.
Zij hebben geen nadere vragen en benadrukken het grote belang van zo snel mogelijke
plenaire behandeling van deze wet.
De leden van de SP-fractie hebben kennisgenomen van de Wijziging van de Wet goed verhuurderschap,
Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en enige
andere wetten in verband met de regulering van huurprijzen en de bescherming van rechten
van huurders (Wet betaalbare huur). Deze leden bedanken de regering voor de uitgebreide
beantwoording van alle vragen, maar hebben nog steeds grote zorgen die ze willen uitspreken
voor de verdere inhoudelijk behandeling van dit wetsvoorstel.
De leden van de Volt-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen van het wetsvoorstel
betaalbare huur en de beantwoording van de vragen. Deze leden onderschrijven het belang
van betaalbare huurwoningen maar hebben enkele vragen over de simulaties in de beantwoording.
1. Inleiding
De leden van de VVD-fractie vragen de regering of invoering per 1 juli wel realistisch
is, gezien het feit dat voor verhuurders nog niet eens duidelijk is hoe de wet er
precies uit komt te zien. Hebben verhuurders wel genoeg tijd om in korte tijd al hun
systemen aan te passen aan de nieuwe wet? Graag een reactie van de regering.
Deze leden hebben in de beantwoording gelezen dat blijkt dat naar verwachting 155.000
lopende contracten van nu vrije sector-woningen na een overgangsperiode van een jaar
straks alsnog gereguleerd worden. Zij hebben ook gelezen, in antwoord op vragen van
de BBB-fractie op pagina zes van het verslag, over het terugvallen van nu vrijesectorwoningen
naar het lagere, gereguleerde segment tijdens een lopend contract, dat de regering
stelt dat verhuurders logischerwijs rekening hadden kunnen houden met dit scenario.
Zij vragen hoe realistisch de regering die uitspraak acht, rekening houdend met het
feit dat de liberaliseringsgrens de afgelopen jaren sterk fluctueerde en er in de
Wet betaalbare huur onder andere minpunten voor slechte labels worden gehanteerd.
Heeft de regering er bij het doen van die uitspraak rekening mee gehouden dat, door
lage liberaliseringsgrenzen (op het laagste moment 132 punten) uit het verleden en
de straks geldende minpunten voor energielabels, er mogelijk woningen zijn die bij
verhuur meer dan twintig punten boven de liberalisatiegrens lagen en straks alsnog
terugvallen? Kan de regering de eerder genoemde 155.000 huurwoningen per categorie
opsplitsen in het geldend aantal WWS-punten dat bij ingang van het contract gold en
het aantal punten dat de woning bij ingang van het contract boven die liberaliseringsgrens
zat?
De leden van de VVD-fractie hebben, in reactie op onderzoek van Housing Anywhere,
gelezen dat de huurprijzen in Nederland hoger liggen dan in andere Europese landen.
Deze leden vragen in hoeverre de regering dit als een van de redenen gebruikt om te
stellen dat de Wet betaalbare huur nodig is. In hoeverre gaat de regering ervanuit
dat het onderzoek van Housing Anywhere daadwerkelijk representatief is voor de Europese
woningmarkt in het algemeen en die van Nederland in het bijzonder? Ligt de conclusie
van dit onderzoek in lijn met wetenschappelijke onderzoeken?
1.1 Middenhuur
1.1.1 Aanleiding en achtergrond problematiek
De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat de regering stelt dat «een
aanzienlijk deel van de woningen dat straks in het middenhuursegment komt te vallen
– namelijk 60 procent – al een huurprijs heeft die onder de maximale huur volgens
het WWS valt. De verhuurders van deze woningen hoeven hun huurprijs dus niet te verlagen
naar aanleiding van dit wetsvoorstel.» Is daarin het effect van de wijzigingen in
het WWS zoals de Wet betaalbare huur voorstelt meegewogen? Zo nee, wat is het percentage
als die verschillen wel worden meegenomen? Is er sprake binnen deze 60 procent van
dwingende huurprijsverhogingen?
Deze leden lezen dat, in reactie op berichten over woningen die op grote schaal worden
uitgepond, de regering stelt dat het zou gaan om een marktcorrectie omdat er in het
verleden veel koopwoningen aan de huurmarkt zijn onttrokken. Uit de in de schriftelijke
beantwoording door de regering verstrekte tabel 1.7 blijkt echter dat het gaat om
veel meer dan een correctie, en er de afgelopen drie jaar alleen al 13.900 meer woningen
uitgepond werden dan er aan buy-to-let werd gedaan. Kan de regering hierop reflecteren?
Staat de regering nog steeds achter het standpunt dat het hier gaat om een correctie?
2. Doel en noodzaak voorgestelde wijzigingen
De leden van de BBB-fractie merken op dat de regering aangeeft aan dat het de bedoeling
is dat het optrekken van de liberalisatiegrens elke vijf jaar wordt geëvalueerd. Kan
de regering uitleggen waarom die vijf jaar een geschikte termijn is?
De regering geeft aan dat naar verwachting de huurmarkt op termijn meer in evenwicht
is en dat in een dergelijke situatie de regulering mogelijk niet meer noodzakelijk
is. Aan de hand van welke factoren gaat de regering bepalen wanneer de huurmarkt meer
in evenwicht is waardoor de regeling niet meer noodzakelijk is? Is het niet verstandig
om dat op voorhand al te bepalen om te voorkomen dat de wet voor oneigenlijke doeleinden
in de toekomst gaat worden gebruikt?
De regering stelt dat zekerheid van belang is en geeft daarbij aan dat zekerheid in
de vrije huursector ook gaat over de wetenschap dat je als huurder niet iedere paar
jaar moet verhuizen. De regering geeft ook aan dat juist middeninkomens een huis huren
als opstap naar een koopwoning. Is de zekerheid waar de regering van spreekt, dan
wel van belang?
2.1 Middenhuur
2.1.1 Bestaande wetgeving en instrumenten
De leden van de VVD-fractie hebben gelezen dat, in antwoord op vragen van meerdere
fracties, de regering stelt dat deregulering niet tot de gewenste effecten op de woningmarkt
heeft geleid. Heeft de regering onderzocht in hoeverre alsnog bestaande regelgeving
marktwerking heeft gefrustreerd en op die manier van negatieve invloed is geweest?
Is onderzocht of niet juist verder dereguleren een positiever effect zou hebben, zoals
onder andere het Internationaal Monetair Fonds (IMF) adviseert?
2.1.2 Noodzaak wijzigingen en nieuwe instrumenten
De leden van de VVD-fractie stelden tijdens de vorige schriftelijk inbreng aan de
regering onder meer de vraag welke consequentie de Wet betaalbare huur zou hebben
gehad op de balans tussen betaalbaarheid en beschikbaarheid als de huidige (dus nu
geldende) liberalisatiegrens werd gehanteerd in combinatie met een dwingend WWS. Deze
leden hebben geconstateerd dat de regering deze vraag niet heeft beantwoord. Zou de
regering deze vraag alsnog kunnen beantwoorden? Waarom wel, waarom niet?
2.1.3 De exacte vormgeving: een afweging tussen verschillende varianten
De leden van de SP-fractie lezen in de nota naar aanleiding van het verslag nog onvoldoende
terug hoe de regering wil garanderen dat woningen buiten het gereguleerde segment
niet te duur zullen worden. Deze leden merken op dat de regering vooral hoopt op een
matiging van de huurstijging naar mate het aanbod zal stijgen. Is het met deze gedachte
dan niet logisch om juist nu de vraag zo hoog is en het aanbod zo laag, juist de grens
van het puntenstelsel hoger te leggen? Is er naast de verlenging van de Wet maximering
huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten (de wet Nijboer) voor de maximering
van de huurstijging in de vrije sector nog ander instrumentarium waarmee de regering
kan ingrijpen?
2.2 Dwingend WWS
2.2.1 Onderzochte en overwogen alternatieven
De leden van de BBB-fractie merken op dat de regering in de nota naar aanleiding van
het verslag in het kader van de toets aan het evenredigheidsvereiste uit de Dienstenrichtlijn
opmerkt dat er geen geschikte alternatieven zijn om het doel van het wetsvoorstel
te bereiken, anders dan het reguleren van de huurprijzen. Dit is ook de conclusie
in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel. De regering gaat hiermee voorbij
aan de alternatieven die wel degelijk voorhanden zijn en zijn aangedragen in onder
andere de consultatiereactie op het wetsvoorstel. Daarbij is onder meer gewezen op
het voorstel Vrijwillige regulering middenhuur. Hoe kijkt de regering aan tegen dit
voorstel als andere, minder beperkende maatregel in het licht van de eisen uit artikel 15
lid 3 van de Dienstenrichtlijn?
3. Hoofdlijnen van het voorstel
3.1 Middenhuur
3.1.1 Aanpassingen binnen het WWS
De leden van de VVD-fractie stelden tijdens de vorige schriftelijk inbreng aan de
regering de vraag «of een verhuurder na invoering van de Wet betaalbare huur verplicht is een huurverlaging
door te voeren bij een WOZ-waardedaling als er verder niets verandert aan de woning,
bij huurovereenkomsten waarop de Wet betaalbare huur van toepassing is.» Deze leden stelden ook de vraag: «Kan de verhuurder die verlaging weer terugdraaien als later de WOZ-waarde stijgt?» Zij constateren dat de regering in haar antwoord is ingegaan op scenario’s waarin
fluctuatie van de WOZ-waardes op zichzelf niet van invloed zijn op het aantal WWS-punten,
maar niet op situaties waarin dat wél het geval is. Kan de regering dat alsnog doen?
De leden van de SP-fractie zien nog onvoldoende noodzaak voor de nieuwbouwopslag van
tien procent. De regering beargumenteert zich op de veranderde economische situatie,
maar de leden zijn van mening dat huurders hier niet voor de rekening mogen betalen.
Waarom is hier specifiek voor gekozen? Welke andere mogelijkheden had de regering
om institutionele partijen te helpen om toch de bouw te blijven stimuleren zonder
een huuropslag? Waarom is hiervoor niet gekozen?
Tot slot willen deze leden ingaan op de inperking van het eigendomsrecht. Zij zijn
niet overtuigd van de uitleg van de regering om voor zittende huurders het vernieuwde
WWS nog niet in te stellen. Deelt de regering de mening dat verhuurders een grote
verantwoordelijk dragen, gezien zij mensen voorzien van hun eerste levensbehoefte?
Zo ja, waarom blijft de regering van mening dat bij het ontstaan van een systeem waar
woningen eerijker gewaardeerd worden op basis van de kwaliteit, er alsnog te veel
huur gevraagd mag worden? Deelt de regering ook de mening dat hierdoor een ongelijk
speelveld ontstaat tussen nieuwe en zitten huurders van woningen met hetzelfde puntenaantal?
4. Verhouding tot hoger recht
4.1 Nationaal recht
De leden van de BBB-fractie vragen of de regering op de hoogte is van het begrip «meerpersoonshuishouden»
en zo ja, kan de regering de definitie daarvan zijns inziens uiteenzetten? Deze leden
horen ook graag van de regering of ze zich ervan bewust is dat het «meerpersoonshuishouden»
in de sociale verzekeringswereld een vast begrip is. Ook vragen zij de regering of
ze een verschil ziet tussen een groep vrienden die samen een woning huren en een situatie
waarin zo’n woning per kamer verhuurd wordt door de verhuurder aan personen die vreemden
voor elkaar zijn en er niet bewust voor hebben gekozen om met elkaar samen te leven.
Heel graag een reflectie hierop.
Zij maken zich zorgen om het feit dat in het Besluit tot wijziging van het Besluit
huurprijzen woonruimte (Besluit betaalbare huur) Artikel 1, tweede lid, komt te luiden:
«Onder een woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, wordt een woonruimte verstaan
als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, welke wordt bewoond door
maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame
gemeenschappelijke huishouding hebben». Deelt de regering de mening dat hiermee ten
onrechte het begrip «zelfstandige woonruimte» wordt geherdefinieerd? Het gevolg hiervan
is dat een meerpersoonshuishouden met bijvoorbeeld vier personen substantieel minder
huur gaat betalen dan een gezin, bestaande uit een vader, een moeder en twee kinderen.
Kan de Minister uitleggen hoe dit te rechtvaardigen is?
De leden van de BBB-fractie vragen zich voorts af of er overgangsrecht is geregeld
voor woningen die op dit moment door meerpersoonshuishoudens worden gehuurd. Zo ja,
kan de regering hierover concreet uitweiden? Kan de regering uitleggen waarom een
meerpersoonshuishouden niet gelijk kan worden gesteld aan een gehuwd stel? Waarom
is gekozen voor de vernauwing van de definitie naar een «duurzaam gemeenschappelijk»
variant? Is de regering het eens dat personen die in andere hoedanigheden samenleven
ook een gemeenschappelijk huishouden kunnen voeren? Zo ja, waarom dan deze verenging
in het wetvoorstel? Erkent de Minister dat er na de invoering van de wet sprake kan
zijn van rechtsongelijkheid door deze definitie-verenging en welke oplossingen ziet
de Minister hiervoor?
Daarnaast vragen deze leden zich af wat de visie is van de regering met betrekking
tot non-traditionele vormen van samenleven in het licht van dit wetsvoorstel en de
herziening van de definitie van het meerpersoonshuishouden (bijvoorbeeld bij meeroudergezinnen).
Kan de regering reflecteren op de effecten van dit wetsvoorstel en de herziene definitiebepaling
van het meerpersoonshuishouden hierin, voor zowel dergelijke meeroudergezinnen op
de woningmarkt, als voor de verhuurders? Hoe raakt dit aan het discriminatieverbod
in de Wet goed verhuurderschap?
Zij vragen of de regering het gevaar onderschrijft dat deze leden zien dat verhuurders
zich gedwongen gesteld zien voor een significante verlaging van hun huuropbrengsten
als gevolg van de verenging van de definitie, wat vervolgens kan resulteren in het
verlies van woonplaatsen voor de markt? In Amsterdam kunnen er veel woonplekken gaan
verdwijnen door de geïntroduceerde wet, omdat er bijvoorbeeld meerdere volwassenen
in één woning wonen. Maar ook in Rotterdam zal het beeld niet anders zijn, waar jarenlang
de huisvestingsverordening toestond om met drie volwassenen in een woning te wonen.
Is geïnventariseerd hoeveel woonplekken verloren gaan door de extra eis van «duurzaam
gemeenschappelijk huishouden» voordat een woning als zelfstandige woning mag worden
betiteld?
Voorts vragen zij zich af hoe de regering aankijkt tegen de situatie waarin een volwassen
kind met partner, zijn/haar vader of moeder in huis neemt, bijvoorbeeld in de rol
van mantelzorger. Klopt het dat wanneer de verhuurder hiervoor toestemming verleent,
dit direct een groot verlies aan huurinkomsten oplevert, aangezien die samenstelling
niet onder de definitie van «duurzaam gemeenschappelijk huishouden» valt? Hoe reflecteert
de regering hierop en hoe denkt de regering dat de betreffende verhuurders hun investeringen
in dergelijke gevallen nog rendabel kunnen houden/maken? Heeft de regering ingecalculeerd
wat de effecten voor de woningmarkt zijn als verhuurders daartoe niet langer in staat
zijn?
Deze leden trekken het ook graag breder en wijzen erop dat bovengenoemde situatie
ook van toepassing kan zijn in andere vormen. Zo vragen zij de regering bijvoorbeeld
hoe een verhuurder om moet gaan het verzoek van een samenwonend stel/echtpaar dat
een vluchteling/dakloze/student/persoon in scheiding in huis wil opnemen, of wil deelnemen
aan initiatieven als «Onder de pannen» en «Hospi-Houding». Zijn zien een discrepantie
in de oproep van het Rijk om als samenleving participerend en barmhartig op te treden,
terwijl dit wetsvoorstel er tegelijkertijd toe zal leiden dat verhuurders in de problemen
komen en daardoor naar alle waarschijnlijkheid hun vastgoed aan de markt zullen onttrekken,
waardoor de woningnood nog groter zal worden.
Kan de regering bevestigen dat er in Amsterdam geen eis was aan de contractvorm in
de omzettingsvergunningen naar onzelfstandige woningen toen deze werd ingevoerd in
2019? Kan de regering bevestigen dat de regeling die daarvoor gold voor woongroepen
in Amsterdam van 2016–2018 geen eis aan de contractvorm had, maar dat een woning als
zelfstandige woning verhuurd mocht worden? Kan de regering aangeven hoeveel vergunningen
voor omzetting naar onzelfstandige woningen er nog afgegeven zijn in de gemeente Amsterdam,
nadat de eis tot kamerverhuurcontracten werd toegevoegd? Kan de regering bevestigen
dat de gemeente Rotterdam lange tijd volgens de huisvestingsverordening het gebruik
van een zelfstandige woning door drie volwassenen zonder vergunning heeft toegestaan?
De leden van de BBB-fractie stellen dat de overkoepelende slotvraag die deze leden
graag beantwoord willen zien is of de regering niet van mening is dat huishoudens
die niet langer onder de vernauwde definitie van «duurzaam gemeenschappelijk huishouden»
vallen hierdoor op grote achterstand komen te staan en daarmee dus gediscrimineerd
worden. Met name in gestreste gebieden zijn grotere woningen die geschikt zijn voor
meerpersoons-bewoning als zelfstandige huurwoning geliberaliseerd. De regering erkent
zelf in eerdere beantwoording dat er een groot verschil is in huurprijs tussen gereguleerde
woningen en geliberaliseerde woningen. Bij keuze van verhuur aan een meerpersoonshuishouden
of aan een «duurzaam gemeenschappelijk huishouden» zal dit altijd ten nadele van het
meerpersoonshuishouden uitpakken. Hoe rechtvaardigt de regering dit in het licht van
het wetsvoorstel, dat juist beoogt meer gelijkwaardigheid en eerlijkheid op de woningmarkt
te bewerkstelligen? Tevens merken deze leden op dat in de toelichting op de wet staat,
dat wanneer slechts twee personen een woning huren, deze geen «duurzaam gemeenschappelijk
huishouden» hoeven te vormen. Kan de regering uitleggen of dit verschil in benadering
geen discriminatie in zich draagt?
Kan de regering aangeven waarom er wordt afgeweken van de huidige lijn in de rechtspraak,
waarin de vraag of sprake is van onzelfstandige woonruimte wordt beslist door de volgende
elementen: de inhoud van de huurovereenkomst tussen natuurlijke personen en verhuurder,
zonder dat er naar het aantal bewoners wordt gekeken en de feitelijke situatie of
er bijvoorbeeld sloten op deuren van kamers zitten en deze kamers apart worden verhuurd
om te beslissen of er sprake is van een zelfstandige huurwoning? Kan de regering aangeven
waar in de rechtspraak het is voorgekomen dat «duurzaam gemeenschappelijk huishouden»
een criterium was voor deze beoordeling?
De leden van de BBB-fractie vragen of de regering kan aangeven waarom hij in heeft
gezegd in antwoord op vragen van lid Nijboer (Aanhangsel Handelingen II, vergaderjaar
2023–2024, nr. 49): «De vorm van het huurcontract maakt het niet mogelijk om het woningwaarderingstelsel
(WWS) of woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) te omzeilen.
Voor toepassing van het WWS of het WWSO is de feitelijke situatie doorslaggevend.
Kamerverhuur blijft kamerverhuur, ook al is er sprake van een groepscontract. Het
feit dat het gaat om verschillende huishoudens maakt dat er sprake is van onzelfstandige
woonruimten (kamerverhuur) en dat het WWSO van toepassing is. Daar doet de vorm van
het huurcontract geen afbreuk aan»? Bovenstaande uitspraken van de rechtbank en huurcommissie duiden er toch op dat in
ieder geval bepaalde groepen die duidelijk geen duurzaam gemeenschappelijk huishouden
vormen, die zelfs afzonderlijke huishoudens zijn, toch nu een zelfstandige woonruimte
gezamenlijk kunnen huren, en dat de woning niet wordt gewaardeerd volgens het WWSO?
Kan de Minister uitleggen hoe hij tot dit antwoord is gekomen?
De leden van de BBB-fractie stellen dat er in de nota naar aanleiding van het verslag
geen antwoord komt op de door hen gestelde vraag of voor bestaande huurcontracten
het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) gaat gelden. Kan de regering aangeven of
de toetsing van de kwaliteit van de woning van bestaande contracten ex-nunc verloopt?
Kan de regering bevestigen dat bestaande contracten die in het middenhuursegment vallen
(147–186 punten) ex-nunc getoetst zullen worden? Dus dat het aantal punten wordt vastgesteld
op het moment van toetsing tegen het dan geldende WWS-systeem? Kan de regering bevestigen
dat bestaande contracten op dit moment ex-tunc worden getoetst? Dus uitsluitend de
situatie bij aanvang van de huur, met het toen geldende WWS-systeem is geldig om te
bepalen of een woning terecht geliberaliseerd is? Kan de regering bevestigen dat door
grote ingrepen in het WWS-systeem de puntentelling tussen ex-tunc en ex-nunc wezenlijk
kan verschillen? Met name voor bestaande bouw geldt dat renovatiepunten zijn weggevallen
bijvoorbeeld. Kan de regering bevestigen dat als een energielabel, dat bij aanvang
geldig was, maar verloopt gedurende de looptijd van de huurovereenkomst, kan leiden
tot een aanpassing naar beneden van de huur van de zittende huurder? En dat het opnieuw
maken van zo’n label niet leidt tot een aanpassing van de huur omhoog? Kan de regering
bevestigen dat bij een ex-nunc toetsing ieder jaar door verandering van de WOZ-waarde
en WOZ-weging in het WWS-systeem het aantal punten hierdoor verandert? En dat indien
het aantal punten omlaaggaat, een woning met een bestaand contract ineens gereguleerde
huur kan worden? Kan de regering uitleggen hoe een ex-nunc telling van de bestaande
contracten kan worden gezien als een eerbiedigende werking? Kan de regering bevestigen
dat de liberalisatiegrens in het verleden heeft geschommeld tussen de 136 en 147 punten?
En dat woningen zo recent als het laatste half jaar van 2023 bij 137 punten geliberaliseerd
waren? En dat deze woningen die dus terecht waren geliberaliseerd, mogelijk met invoering
van de wet onder de 147 punten vallen en dus in het gereguleerde segment terecht komen?
Deze leden merken op dat in de nota naar aanleiding van het verslag staat dat het
ministerie schat dat zo’n 5.000 woningen onterecht in het gereguleerd segment terecht
zullen komen. Alleen al woningen met woningdelers belopen in de tienduizenden. Al
deze woningen zijn nu terecht geliberaliseerd. Verwacht de regering geen massaclaim
van gedupeerde eigenaren die geen overgangsrecht krijgen? Alleen al die 5.000 woningen
vertegenwoordigen een waardedaling van tussen de 500 miljoen en een miljard aan verdampte
waarde. Kan de regering aangeven wat dit voor gevolg heeft voor de begroting en welk
verwachte bedrag nodig is om tot compensatie te komen? Deelt de regering de mening
dat uitsluitend een ex-tunc toetsing van bestaande contracten de bestaande contracten
werkelijk zou eerbiedigen? En bovenstaande problematiek zou oplossen? Kan de regering
verduidelijken of voor bestaande geliberaliseerde contracten ook de weg naar de huurcommissie
open ligt in geval van onderhoudsproblemen? Kan de regering verduidelijken of bestaande
geliberaliseerde woningen ook onder de Wet goed verhuurderschap gaan vallen?
Deze leden merken op dat op pagina 32 van de nota naar aanleiding van het verslag
36 496 staat een tabel 2.1. Deze tabel is hetzelfde als op pagina 135 van document
3 in de Wet betaalbare huur. In dat document staat een voetnoot, die ontbreekt in
de beantwoording op deze vraag. De voetnoot luidt: «kwaliteit op moment van toetsing
is leidend». Dat betekent een ex-nunc toetsing. Door bestaande contracten aan nieuwe
WWS te toetsen is er geen eerbiedigende werking. Kan de regering dit bevestigen?
Deze leden merken op dat op pagina 34 van de nota naar aanleiding van het verslag,
naar aanleiding van een vraag van de PVV-fractie of regulering daadwerkelijk alleen
voor nieuwe contracten geldt, wordt verwezen naar pagina 32. Daar ontbreekt de expliciete
verwijzing naar de voetnoot en het vaststellen dat de toetsing van de bestaande contracten
ex-nunc verloopt, dus kwaliteit op het moment van toetsing tegen het dan geldende
WWS. Kan de regering bevestigen dat bestaande contracten inderdaad onder het nieuwe
WWS berekend gaan worden?
De leden van de BBB-fractie vragen of bestaande huurovereenkomsten dan ook onderworpen
zijn aan het boeteregime dat in de Wet goed verhuurderschap is opgenomen, dat bij
een ex-nunc toetsing de huurprijs in het lage gereguleerde segment zou kunnen komen
en dat een verhuurder dan een boete verschuldigd kan zijn indien hij de huur niet
tijdig heeft aangepast. Kan de regering uitleggen hoe zich dat verhoudt tot het recht
van de verhuurder om een geliberaliseerde aanvangshuur in principe nooit hoeven te
veranderen? Kan de regering uitleggen hoe de hoogte van de boete bij recidive, namelijk
€ 105.000,– tot stand is gekomen? Kan de regering uitleggen waarom ervoor is gekozen
een bezwaar tegen zo’n boete geen opschortende werking te geven? Hoewel een zekere
boete wel op zijn plaats lijkt, komt een boete van € 105.000,– voor een verkeerde
puntentelling als disproportioneel over, eigenaren zullen hun woning moeten verkopen
om dit soort bedragen te kunnen voldoen. Pas daarna staat de weg naar de rechtsgang
open. Is het geen obstructie voor eigenaren om zo’n boete te laten toetsten in bezwaar
en beroep, indien dit bezwaar en beroep geen opschortende werking heeft? In verhouding
tot huuropbrengsten is de boete van € 105.000,– disproportioneel. Kan de regering
uitleggen hoe de regering toegang tot de rechtspraak garandeert voor getroffen eigenaren,
nu deze boete zonder opschortende werking tijdens bezwaar en beroep voldaan moet worden?
Deze leden merken op dat in het civiele rechter geen boetes bestaan. Kan de regering
uitleggen hoe het mogelijk is dat bij een civiele overeenkomst tussen natuurlijke
personen en een verhuurder, er een bestuurlijke boete kan worden opgelegd door de
gemeente als de huurprijs te hoog is terwijl diezelfde gemeente niet kan ingrijpen
in de huurafspraken zelf? Kan de regering uitleggen op welke manier het bestuursrecht
hiervoor bedoeld kan zijn?
De leden van de BBB-fractie vragen de regering of de regering kan bevestigen dat bij
nieuw afgesloten contracten de kwaliteit van de woning bij aanvang niet meer gedurende
de hele looptijd van het contract wordt geëerbiedigd. Kan een huurder wanneer een
situatie verandert de huurcommissie verzoeken de huur te toetsen aan de nieuwe situatie
en eventueel te verlagen? (ex nunc toetsing)?
Deze leden merken op dat energielabels een geldigheid hebben van tien jaar. Klopt
het dat energielabels die bij dezelfde woning na die tien jaar worden afgegeven, lager
uitkomen, door verandering van eisen? En dat naar aanleiding daarvan het aantal punten
van de woning omlaaggaat en een woning bijvoorbeeld van geliberaliseerde huur terug
kan vallen in middenhuur?
Zij merken op dat jet aantal WOZ-punten jaarlijks verschilt. Bij woningen die onder
de 186 punten worden verhuurd, moet jaarlijks worden gekeken of het aantal punten
is veranderd naar aanleiding hiervan. Klopt het dat verhuurder de huur moet verlagen
wanneer het aantal punten omlaag is gegaan? Klopt het dat de huur niet anders dan
per index weer mondjesmaat omhoog kan, wanneer WOZ-punten weer omhooggaan? Kan de
regering aangeven welke ontwikkeling het aantal WOZ-punten van een woning gemiddeld
in Amsterdam (in het laatste half jaar van 2023 naar eerste half jaar 2024) heeft
doorgemaakt n.a.v. mogelijke veranderende regelgeving? Kan de regering aangeven hoeveel
de huurprijs van een middenhuur-woning in een dergelijk scenario (bijvoorbeeld een
daling van 10–20 punten) kan dalen? Is de verhuurder in zo’n scenario verplicht om
een huurder proactief de huurverlaging aan te bieden? Op straffe van een boete van
€ 105.000,–? Kan de regering aangeven hoe beleggers aankijken tegen het volatiele
gedrag van huurprijzen door de ex nunc toetsing? En kan de regering aangeven of bij
een toekomstige wijziging van het Besluit huurprijzenwet, waarbij de puntentelling
verandert, woningen waarvan het aantal punten verlaagd worden, per direct bij de zittende
huurder gedurende het lopende contract, in huur omlaag moeten gaan?
Kan de regering aangeven hoe banken bij financiering van vastgoed aankijken tegen
huurprijzen die na aanvang van de huurovereenkomst nog aanzienlijk naar beneden kunnen
worden bijgesteld?
De leden van de BBB-fractie merken op dat voor particuliere beleggers de mogelijkheid
om 10% opslag op de huurprijs toe te passen niet bestaat. Hoe verklaart de Minister
het onderscheid tussen institutionele en particuliere beleggers? Waarom beloont de
regering particuliere beleggers die investeren in verduurzaming van hun woningen niet,
terwijl de regering particuliere beleggers met niet-duurzame woningen juist financieel
raakt? Welke maatregelen treft de regering om ervoor te zorgen dat particuliere beleggers
gestimuleerd worden om de woningen te verduurzamen? Welke maatregelen neemt de regering
om particuliere beleggers te stimuleren om te investeren in (kleinschalige) woningbouw?
De leden van de BBB-fractie merken op dat de regering aangeeft ten aanzien van de
opmerking van de Afdeling advisering van de Raad van State of er gedifferentieerd
moet worden tussen soorten verhuurders dat het wetsvoorstel geen onderscheid maakt
tussen soorten verhuurders. Het uitgangspunt van het wetsvoorstel is dat de betaalbaarheid
van de middenhuur wordt verbeterd en dat het interessant blijft voor beleggers om
te investeren in middenhuur. Een onderscheid in behandeling afhankelijk van het type
verhuurder acht de Minister niet wenselijk. Dat zou de uitwerking van het wetsvoorstel
moeilijker uitlegbaar maken richting huurder en leidt het ook tot een ongelijke behandeling
tussen verhuurders wat niet te rechtvaardigen is. Toch zijn er maatregelen, zoals
de 10% nieuwbouw opslag, die wel degelijk een onderscheid maakt tussen soorten verhuurders.
Hoe kijkt de regering daar tegen aan?
Deze leden merken op dat de regering met de 10% opslag op de huurprijs een onderscheid
creëert tussen beleggers in nieuwbouwwoningen en bestaande bewoningen. Is de regering
bereid om de Afdeling advisering van de Raad van State opnieuw te vragen om een oordeel
of dit onderscheid juridisch te rechtvaardigen is? Zo nee, waarom niet?
De leden van de BBB-fractie merken op dat het voorliggende wetsvoorstel samenhangt
met andere recentelijk gewijzigde wetten, zoals de Overbruggingswet box 3 en de Wet
goed verhuurderschap. Kan de regering toelichten hoe zal worden voorkomen dat het
samenspel van al deze wetsvoorstellen een verzwaring van lasten teweegbrengt voor
particuliere verhuurders? Welke maatregelen zal de regering nemen om te voorkomen
dat in deze wirwar van regelgeving het voor particuliere verhuurders niet langer rendabel
zal zijn om woningen binnen de huursector aan te bieden? Heeft de regering inzicht
in de negatieve effecten op investeringen door particuliere verhuurders van de Wet
betaalbare huur in samenhang met de maatregelen in de Wet goed verhuurderschap? Hoe
zal de regering de effecten monitoren? Is de regering bereid om de wet te wijzigen
indien de stapeling van maatregelen een negatief effect heeft op particuliere verhuurders?
Een van de gevolgen van het voorgestelde artikel 23a lid 2 van de Wet goed verhuurderschap
ziet op de situatie waarin huurder en verhuurder een huurprijs overeenkomen die hoger
is dan volgt uit de WWS-punten waardoor het huurcontract niet als gereguleerd, maar
als geliberaliseerd huurcontract kwalificeert. De wijziging voorziet erin dat huurders
die in een huurwoning van 148 WWS-punten of minder wonen en meer dan € 804,12 betalen
één jaar na inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur alsnog naar de Huurcommissie
kunnen stappen met het verzoek de huur te verlagen. Bij het aangaan van het huurcontract
was de termijn om dit te doen nog beperkt tot zes maanden na de inwerkingtreding van
het huurcontract. Met de wijziging van de Wet goed verhuurderschap maakt de Minister
inbreuk op bestaande rechtsverhoudingen. Hoe kijkt de regering aan tegen deze inbreuk
op bestaande rechtsverhoudingen? Is de regering bereid om af te zien van de wijziging
van de Wet goed verhuurderschap of anderszins te voorkomen dat het wetsvoorstel een
inbreuk op bestaande rechtsverhoudingen met zich brengt? Welke maatregelen zal de
regering treffen om de verhuurder te beschermen tegen onvoorziene daling in zijn inkomen?
De leden van de BBB-fractie merken op dat huurwoningen met een lager energielabel
in het nieuwe WWS-stelsel zullen worden afgewaardeerd en een lager aantal punten krijgen.
Dit betekent dat de toegestane huur voor deze huurwoningen ook lager uitvalt. Als
gevolg hiervan zal het voor de verhuurder moeilijker zijn om de verduurzaming te betalen
vanuit de huurinkomsten. Om de punten op te hogen en daarmee ook de huur op te hogen
is de verhuurder dan genoodzaakt uit eigen vermogen de woning te verduurzamen. De
rendabiliteit van de huurwoning is daarmee mogelijk onvoldoende voor de verhuurder.
Dit beeld wordt bevestigd in het onderzoek van CBRE Research. De meeste woningen die
uitgepond zullen worden zijn ouder en minder energie-efficiënt. Als deze factor niet
wordt meegewogen in de bieding, zal de koper op den duur veel extra geld kwijt zijn
aan investeringen om de woning te verduurzamen. Daar komt nog bij dat huiseigenaren
extra belastingen moeten betalen zoals onroerendezaakbelasting en het eigenwoningforfait.
Het afstraffen van een laag energielabel via het WWS-stelsel is daarmee ongunstig
voor verhuurder/verkopen en voor de koper. Hoe kijkt de regering aan tegen deze omstandigheden?
Is de regering bereid om het investeringsvermogen voor verduurzaming juist te stimuleren?
Is de regering bereid om het wetsvoorstel aan te passen en overgangsrecht op te nemen
voor woningen met een lager energielabel? Verzoekt de regering in dat geval de Afdeling
Advisering van de Raad van State om een nader advies? Welke maatregelen is de Minister
bereid te nemen om te voorkomen dat kopers van niet-duurzame uitpondwoningen op den
duur geconfronteerd zijn met (te) hoge maandlasten?
5. Gevolgen (m.u.v. financiële gevolgen)
5.1 Gevolgen voor de betaalbaarheid
Verhogingen huurprijs:
De leden van de BBB-fractie merken op dat in de nota naar aanleiding van het verslag
tabel 1.1 staat. Dit toont aan dat de huur/m2 in Amsterdam van 2019–2023 met 3,8% per jaar is gestegen, volgens de waarden in die
tabel. Deze huurstijging klinkt niet als excessief. Kan de regering aangeven waarom
de regering wel vindt dat huurprijzen in gestresste gebieden excessief gestegen zijn?
Deze leden merken op dat er wordt gesteld dat een huur van € 1.745,– onbetaalbaar
zou zijn voor een middeninkomen. Maar een woning van 4 ton kost € 1.800,– aan maandlasten
en is wel bereikbaar voor een middeninkomen. Kan de regering aangeven waarom de maandlasten
van een huurwoning maar liefst € 700,– lager zou moeten liggen (1.800–1.100) om betaalbaar te zijn?
Als in het bestaande huurcontract alleen CPI-index is afgesproken en niet CPI+1 %
of een lager percentage dan landelijk toegestaan, welke index gaat dan vanaf 1 juli/bij
wetswijziging gelden? Dit graag per contractsituatie toelichten, met onderstaande
tabel als handleiding
huidige wet
nieuwe wet o.b.v. nieuwe WWS
huurcontract
vrije sector
vrije sector
vrije sector
middenhuur
uitwerken voor
vrije sector
sociale huur
– monumenten
– niet-monumenten
middenhuur
vrije sector
middenhuur
middenhuur
middenhuur
sociale huur
sociale huur
vrije sector
sociale huur
middenhuur
sociale huur
sociale huur
5.2 Gevolgen voor de zelfstandige woningvoorraad
De leden van de VVD-fractie lezen dat de Wet betaalbare huur een nieuwe definitie
vaststelt voor wat een zelfstandige woning is en door wie die woning bewoond kan worden.
Wat voor gevolgen heeft dit voor de zogenaamde friendscontracten? Wat voor gevolgen
heeft dit voor hospitaverhuur? Wat voor gevolgen heeft dit voor verhuurders van wie
bijvoorbeeld hun volwassen kinderen weer in huis komen wonen na bijvoorbeeld een scheiding?
Vindt de regering het wenselijk dat een verhuurder zich bemoeit met de gezinssamenstelling
van huurders? Deze leden willen graag een toelichting van de regering.
5.2.1 Wijzigingen bestaande voorraad
De leden van de BBB-fractie merken op dat in de nota naar aanleiding van het verslag
«Tabel 2.5 Verdeling woningvoorraad na doorwerking wetsvoorstel betaalbare huur» staat.
Middenhuur stijgt van 392.000 woningen naar 397.000 woningen. Dat zijn er 5.000 meer.
Zie ook de pagina waar 67.000 meer woningen geteld worden. Zie ook de pagina waar
het getal van 83.000 staat. Kan de regering aangeven waarom in de beantwoording van
deze vragen steeds verschillende aantallen woningen staan die door de wet worden toegevoegd
aan de voorraad betaalbare huurwoningen?
Deze leden merken op dat in de nota naar aanleiding van het verslag staat: uitsplitsing
van zoekers. 200.000 huishoudens op zoek naar een huurwoning. Hiervan zijn 158.000,–
onder de DAEB grens en dus geen middenhuur. Rest 42.000 mensen die op zoek zijn naar
middenhuur. In de nota naar aanleiding van het verslag staat dat hiervoor 100.000
nieuwbouwwoningen komen en tevens 83.000 bestaande bouwwoningen. Er komen dus 183.000
woningen bij voor 42.000 zoekers. Kan de regering aangeven waarom er zoveel meer woningen
dan nodig onder de wet gaan vallen?
Zij vragen of de regering kan aangeven waarom regulering van de bestaande voorraad
nodig is, als in de komende paar jaar door nieuwbouw alleen al ruim aan de vraag kan
worden voldaan, zonder inbreuk te maken op het eigendomsrecht. Als er voldoende nieuwbouw
gebouwd wordt, dan zou de wet betaalbare huur toch niet nodig zijn?
Zij merken op dat in de nota naar aanleiding van het verslag staat dat het ministerie
DAEB subsidies wil kunnen geven in middenhuur. Hoe verhoudt zich het geven van subsidie
in een sector van de middenhuur tot het niet geven daarvan in een ander segment en
het conflict op het gebied van mededinging? Kan de regering aangeven of is gekeken
naar de volgende mogelijkheid: door inkomensgrenzen in regio’s verschillend te maken
voor toegang tot gereguleerde huur, kan in gestreste gebieden een hoger inkomen gebruik
maken van zo’n woning dan in niet gestreste gebieden. De EU stelt geen grens aan de
hoogte van de huur voor DAEB subsidie, noch aan de hoogte van inkomen. De enige eis
is dat gereguleerde huur aan maximaal de helft van de bevolking mag worden verstrekt.
Door de differentiatie zou subsidie onmiddellijk mogelijk zijn in gestreste gebieden.
Met subsidie zijn nieuwbouw woningen makkelijker te realiseren en is huurregulering
van particulier bezit niet nodig. Heeft de regering deze mogelijkheid onderzocht als
alternatief? Om ingrepen in eigendomsrecht te rechtvaardigen, moeten immers eerst
alle alternatieven uitgeput zijn. Kan de regering hierover een analyse geven?
Ten aanzien van de reeds gerealiseerde nieuwbouwopgave uit de Nationale prestatieafspraken
(NPA) zijn er alleen cijfers over 2022 beschikbaar. Uit deze cijfers blijkt dat woningcorporaties
tezamen 687 nieuwbouwwoningen hebben gerealiseerd in de niet-DAEB tak. Woningcorporaties
hebben zich gecommitteerd aan de realisatie van 50.000 middenhuurwoningen in de periode
tot en met 2030. Kan de regering aangeven hoe realistisch het is om te verwachten dat er de komende
zes jaar er jaarlijks 8.219 nieuwbouwwoningen gerealiseerd moeten worden als alle
corporaties samen in 2022 er slechts 687 hebben kunnen realiseren? Kan de regering
de meeste recente cijfers gebruiken i.p.v. cijfers uit 2022 te gebruiken? (als er
slecht kwartaalresultaten van 2023 zijn, dan kunnen die gebruikt worden voor een schatting).
De leden van de BBB-fractie merken op dat de regering in de nota naar aanleiding van
het verslag opmerkt dat in het meest pessimistische geval (waarbij institutionele
partijen en corporaties slechts 60% bouwen) de voorraad middenhuur na tien jaar toeneemt
met 8.000 woningen ten opzichte van de huidige middenhuurvoorraad. In hoeverre is
bij deze prognose rekening gehouden met de situatie waarin een groot aandeel woningen
uit de middenhuur voorraad wordt opgekocht voor eigenbewoning? De regering merkt op
dat er in dit meest pessimistische geval «veel wordt uitgepond». Kan de regering concretiseren
met welk percentage of welke hoeveelheid uitponding in dit scenario rekening is gehouden
en waar dat percentage op is gebaseerd?
Deze leden merken op dat de regering in de nota naar aanleiding van het verslag opmerkt
dat uitponden leidt tot een krimp van het dure huursegment en de voorraad aan betaalbare
huurwoningen hierdoor niet kleiner wordt. Dit schuurt met de daaraan voorafgaande
opmerkingen van de regering dat (a) de woningen die verkocht worden door beleggers
veelal in dezelfde prijscategorie vallen als woningen waar middeninkomens naar op
zoek zijn en (b) in 2023 47% van de verkochte beleggerswoningen (die onderdeel waren
van de huurvoorraad) naar eigen-bewoners zijn gegaan. Dit duidt evident op een verkleining
van de voorraad betaalbare huurwoningen. Kan de regering onderbouwen hoe deze opmerkingen
zich tot elkaar verhouden?
Zij merken op dat in aanvulling op het voorgaande de regering er voor de onderbouwing
van het standpunt dat de middenhuur woonvoorraad niet afneemt vanwege nieuwbouw vanuit
gaat dat er totaal 100.000 nieuwe middenhuurwoningen bijkomen, waarbij 50.000 gerealiseerd
door institutionele partijen en 50.000 gerealiseerd door corporaties. De regering
geeft in de nota naar aanleiding van het verslag echter ook toe dat dit een verwachting
is, mede gebaseerd op «intenties» van projectontwikkelaars. Kan de regering toelichten
of hiervoor al concrete overeenkomsten zijn gesloten met partijen en corporaties?
Zij merken op dat de regering benadrukt dat in «woondeals» zelfs afspraken zijn gemaakt
voor het realiseren van meer dan 100.000 middenhuurwoningen. Kan de regering toelichten
welke woondeals dit zijn en tot welke concrete woningbouwprojecten die woondeals leiden?
Voor zover uit de antwoorden op de twee vragen hiervoor volgt dat er nog geen concrete
woningbouwplannen voor middenhuurwoningen liggen: is de regering het ermee eens dat
het zeer verstrekkend is een wet aan te nemen waaruit evident volgt dat er woningen
uit de middenhuurvoorraad worden onttrokken, terwijl er op geen enkele wijze zekerheid
is over de aanvulling van die voorraad door middel van nieuwbouw?
De leden van de BBB-fractie merken op dat in de beantwoording van de Kamervragen gesteld
door het lid Peter de Groot (Aanhangsel Handelingen II, vergaderjaar 2023–2024, nr.
902), en de leden Inge van Dijk en Vedder (Aanhangsel Handelingen II, vergaderjaar 2023–2024,
nr. 903) de Minister stelt dat in de gerealiseerde transacties op de woningmarkt geen sprake
is van een verkoopgolf. Deskundigen Marc Francke, Lianne Hans en Matthijs Korevaar
wijzen er in hun artikel «Beleggers verkopen nu meer huizen aan eigenaarbewoners dan
ze opkopen» in het wetenschappelijke tijdschrift Economisch Statische Berichten op
dat het ministerie zich foutief baseert op het aantal aankopen en verkopen door beleggers.
De Minister had moeten kijken naar het fenomeen dat beleggers woningen aan elkaar
verkopen of wanneer opkoop en verkoop tegen elkaar wegvallen. De auteurs signaleren
een verschuiving in het type woningen dat particuliere beleggers opkopen en verkopen.
Zij zien dat in 2023 beleggers vooral duurdere woningen opkopen en relatief goedkopere
woningen verkopen. Hoe kijkt de regering aan tegen dit fenomeen?
Deze leden merken op dat Marc Francke, Lianne Hans en Matthijs Korevaar er in hun
artikel «Beleggers verkopen nu meer huizen aan eigenaar bewoners dan ze opkopen» in
het wetenschappelijke tijdschrift Economisch Statische Berichten op wijzen op dat
de verkoop van goedkopere woningen niet per definitie een positieve ontwikkeling is.
De woningen die in het lagere huursegment worden verkocht, worden gekocht door kopers
in dat segment. Deze kopers hebben echter een hoger inkomen dan huurders die in dit
segment hadden gehuurd. Zij vallen nu tussen wal en schip. Hoe kijkt de regering aan
tegen dit fenomeen? Welke maatregelen zal de regering nemen om deze groep huurders
te beschermen?
Zij merken op dat Yentl Stutterheim, Dick van der Sluijs en Menno Schellekens in hun
artikel «Rendement particuliere verhuurders onder druk» in het wetenschappelijke tijdschrift
Economisch Statische Berichten constateren dat voor particuliere verhuurders die een
verhuurwoning aankopen het – nog los van de opkoopbescherming – steeds moeilijker
zal worden om dit met rendement te exploiteren. Zij zullen immers slechts 9 procent
boven de generieke-rendementseis halen. Het toevoegen van nieuwe huurwoningvoorraad
wordt daarmee bemoeilijkt. Welke maatregelen zal de regering treffen om te voorkomen
dat er te weinig nieuwe huurwoningen worden toegevoegd aan de woning voorraad? Op
welke manier zal de Minister particuliere beleggers tegemoetkomen in de negatieve
effecten?
Zij merken op dat de regering aangeeft dat de schaarste aan woningen voor middeninkomens
niet toeneemt als sommige woningen niet meer als huurwoning worden aangeboden, omdat
deze woningen beschikbaar worden als koopwoning. Uit het artikel «Politieagent en
leraar delven het onderspit bij verkoop huurwoningen» geschreven door Sjoerd Klumpenaar
en verschenen in het NRC van 29 maart 2024 volgt dat dit in de praktijk niet het geval
is. Heeft de regering kennisgenomen van dit artikel? Hoe kijkt de regering aan tegen
het beschrevene? Welke maatregelen gaat de regering treffen?
Zij merken op dat de regering aangeeft aan dat tussen 2015 en 2021 de private vrije
huurmarkt bijna is verdubbeld, van 260.000 naar 509.000 woningen, maar dat deze forse
toename van huurwoningen niet heeft geleid tot een lagere huurprijs. Het lijkt daardoor
dat aanbod niet een beslissende factor is in het bepalen van de huurprijs. Waarom
is de regering ervan overtuigd dat door het bouwen van nieuwe huurwoningen de huurprijs
wel omlaag zal gaan?
De leden van de BBB-fractie merken op dat de regering aangeeft aan dat op dit moment
het gat tussen gereguleerde huur en vrije huur dermate groot is, dat midden- en hogere
inkomens die in een gereguleerde huurwoning zitten slechts in een beperkte mate kunnen
doorstromen. De regering meent dat door dit wetsvoorstel de huren in het middensegment
weer betaalbaar worden, waardoor middeninkomens in de sociale huursector eerder kunnen
doorstromen dan in de huidige situatie waarin het alternatief niet betaalbaar is.
Is het echter niet zo dat het gat tussen de gereguleerde en de vrij huur even groot
blijft en enkel wordt verschoven?
Deze leden merken op dat de regering aangeeft dat, als gevolg van het wetsvoorstel,
doorstroming naar een koopwoning wordt bevorderd doordat een meer betaalbare huur
er toe leidt dat middeninkomens meer kunnen sparen en zo meer kans maken wanneer zij
een woning willen kopen. Met een gemiddelde koopprijs van € 418.000 voor een koopwoning,
lijkt het betalen van een paar honderd euro huur per maand slechts een druppel op
een gloeiende plaat. Wat vindt de regering daarvan?
Zij merken op dat de regering aangeeft dat het van belang is om vast te stellen waar
eventuele vertragingen in de woningbouw vandaan komen, zodat er ook op de juiste manier
kan worden ingegrepen. Afhankelijk van de oorzaken bij een afnemende bouwproductie
zal het kabinet onderzoeken welke maatregel nodig is om te nemen. Heeft de regering
op dit moment al een beeld van welke vertragende factoren zouden kunnen opspelen en
hoe daar op wordt gereageerd?
Zij vragen of de regering heeft kennisgenomen van de short-read «Meeste uitgeponde
huurwoningen buiten het bereik van starters en middeninkomens» van CBRE Research uitgebracht
op 2 april 2024. Uit de cijfers van CBRE Research blijkt de betaalbaarheid van de
uitgeponde woningen sterk verschilt per gemeente. Zo liggen de gemiddelde verkoopprijzen
voor kleinere, gereguleerde middenhuur woningen in Amsterdam, Utrecht en Zaanstad
boven de € 400.000. Dit betekent dat in veel gevallen de woningen in het middenhuursegment
die uitgepond worden niet betaalbaar zullen zijn voor personen die in het middensegment
willen kopen. Welke maatregelen zal de regering treffen om te voorkomen dat dit gedeelte
van de woningvoorraad niet beschikbaar is voor huurders en ook niet voor kopers in
het middensegment?
Zij merken op dat één van de doelen van het wetsvoorstel is om te voorzien in extra
woningvoorraad voor onder meer middeninkomens. De middeninkomens verdienen te veel
voor sociale huur, maar niet genoeg voor koop- of huurwoningen in het hoogste segment.
Uit de cijfers van CBRE Research blijkt dat er een aanzienlijke kloof is tussen de
woningwaarde van een uitpondwoning en de leencapaciteit van mediane startershuishoudens.
Bovendien zullen met name in steden waar meer vraag is dan aanbod, zoals Amsterdam
en Utrecht, de uitpondwoningen alleen betaalbaar zijn voor hogere middeninkomens of
hoge inkomens. Kortom een hoog inkomen of veel eigen vermogen blijft een voorwaarde
om een woning te kunnen kopen. De verpleegkundige of de politieagent zal dus nog steeds
niet een voorheen gereguleerde middenhuurwoning kunnen kopen. Hoe zal de regering
ervoor zorgen dat middeninkomens een koopwoning kunnen betalen? Zal de regering maatregelen
treffen die de gemiddelde prijs van een uitpondwoning verlaagt of de leencapaciteit
van de kopers verhoogt? En hoe voorkomt de regering dat de maatregelen die de positie
van de kopers beschermen de positie van de verkopers niet verslechteren?
Zij merken op dat de regering van mening is dat juist de huidige situatie op de woon-
en huurmarkt belemmerend werkt voor de arbeidskansen van middeninkomens omdat de hoge
huurprijzen maken dat deze inkomens niet snel een passende en betaalbare woning kunnen
vinden, waardoor zij ook minder geneigd zijn om te verhuizen voor werk. Een risico
van de wet is dat voor huurwoningen die wettelijk zullen worden gereguleerd, een wachtlijst
ontstaat. Hoe onderbouwt de regering dat personen met middeninkomens sneller over
een huurwoning zullen beschikken?
De leden van de Volt-fractie hebben enkele vragen over de simulaties in de nota naar
aanleiding van het verslag.
In de nota naar aanleiding van het verslag simuleert de regering de woningvoorraad
met en zonder de Wet betaalbare huur om te zien of het aantal betaalbare huurwoningen
toe- of afneemt. Deze leden merken op dat dit zeer afhangt van welke grens voor «betaalbaar»
wordt genomen, en dat daar geen eenduidige definitie voor bestaat. De regering lijkt
een woning als betaalbaar te definiëren wanneer de huur van een woning met 186 punten
of minder gelijk of lager is dan de huur die het vernieuwde WWS voorschrijft. Omdat
de Wet betaalbare huur een hogere huur verbiedt, lijkt het met de aannames die de
regering maakt dus automatisch dat het aanbod van huurwoningen met een hogere huur
zal dalen en dat zolang niet al deze woningen uitgepond worden, het aantal woningen
met een huur onder de grens zal stijgen. Om de resultaten goed te kunnen beoordelen
vragen zij of de simulaties opnieuw gedraaid kunnen worden met andere aannames.
Zij stellen dat de eerste mogelijkheid is om betaalbaar te definiëren ten opzichte
van de WOZ-waarde van de woning. Kan de regering de analyses herhalen met een definitie
van betaalbaarheid van een jaarlijkse huur van 5% van de WOZ-waarde? Dit lijkt redelijk
in de buurt te komen van het rendement dat beleggers willen en de bruto rentelasten
en onderhoudskosten die een eigenaar bewoner momenteel zou hebben.
Zij stellen dat een tweede mogelijkheid is om de definities die de regering nu neemt
van betaalbaarheid op basis van het WWS met 15% te verhogen of 15% te verlagen (zonder
de gereguleerde huur aan te passen). Hoe verandert het aanbod van deze woningen?
Zij stellen tot slot dat het lijkt dat de regering in haar simulaties weinig rekening
houdt met de mogelijkheid dat verhuurders wiens huurwoningen nu onder de grens van
186 punten vallen en in huur omlaag moeten woningverbeteringen gaan uitvoeren om de
woning tot vlak boven de puntengrens te stellen, bijvoorbeeld door een luxere inrichting
aan te brengen of de woning te verduurzamen. Zij zijn verheugd dat de wet verhuurders
reden geeft om hun woning verder te verduurzamen, maar zien ook dat dit mogelijk ten
koste kan gaan van het aanbod van betaalbare huurwoningen. Kan de regering hier ook
aannames over maken in haar simulaties?
5.2.2 Gevolgen voor de business case
De leden van de VVD-fractie lezen dat de regering heeft aangegeven dat uitponden een
ontsnappingsmogelijkheid is voor verhuurders die nu geliberaliseerde huurwoningen
na invoering van de Wet betaalbare huur niet gereguleerd willen verhuren. In hoeverre
is een verhuurder daar bij een niet gesplitst complex dat voor 100 procent in eigendom
is van dezelfde eigenaar afhankelijk van medewerking van een gemeente om het complex
eerst te splitsen?
De leden van de BBB-fractie merken op in de nota naar aanleiding van het verslag 36
496 staat: «in 18% van de gevallen dalen de huurinkomsten meer dan € 400,– per maand.»
De voetnoot daar stelt dat dat om 23.000 woningen gaat. Op pagina 53 staat dat grootste
daling in de G4 zal zijn. De wet is bedoeld om op dure gestreste plaatsen betaalbare
huurwoningen te realiseren. De regering stelt zelf in de beantwoording op vragen dat
het uitpondrisico in de G4 het grootst is, met maar liefst 23.000 woningen. Kan de
regering aangeven of de wet dan nog wel effectief is? Wellicht zijn deze woningen
als koopwoning bereikbaar voor middeninkomens, maar de wet is bedoeld om huurwoningen
te verzorgen. Kan de regering aangeven hoe de wet dan toch effectief is in de G4?
Deze leden merken op dat daar waar de huur slechts een klein beetje daalt, de wet
niet nodig is. Daar waar de huur het meest daalt, verwacht de regering uitponding.
Het eigendomsrecht wordt alleen niet geschonden als de wet effectief is. Kan de regering
uitleggen hoe de wet zich tot hoger recht verhoudt, nu de wet niet effectief lijkt
in de gestreste gebieden?
Bij uitponden zal een huurwoning veranderen naar een koopwoning, kan de regering de
effecten van de verschuiving van huur naar koopwoning en het effect op de begroting
kunnen laten berekenen? Wat is het exacte effect op de financiën van de overheid wanneer
een huurhuis overgaat naar een koophuis? Is het mogelijk dat er een significant verschil
is, en wanneer dit het geval is, gaat dit zorgen voor meer structurele kosten die
hiervoor gemaakt moeten worden?
De leden van de BBB-fractie merken op dat de regulering waarschijnlijk een groot deel
van de private huur van het geliberaliseerde segment gaat treffen en resulteert in
een huurverlaging. In de nieuwe situatie wordt er gerekend met een fictief rendement
van bijna 6% (op basis van huidige marktwaarde) terwijl de middel dure huur, laat
staan de sociale sector, iets meer dan de helft van dat percentage feitelijk maakt.
Kan de regering uiteenzetten met welk rendementspercentage en verschillende segmenten
van de huurwoningmarkt geraakt gaan worden, dus een verwacht rendementspercentage
op lage sociale huur, middenhuur en middelhoge huur, en dit uitzetten in een tabel?
De leden van de BBB-fractie merken op dat in de memorie van toelichting wordt beschreven
dat het rendement van investeerders onder druk staat, maar dat een toekomstige aanpassing
van box 3 een oplossing zou kunnen zijn, omdat er dan niet meer met fictief rendement
wordt gerekend, maar met een daadwerkelijk gerealiseerd rendement. In hoeverre is
de box 3 aanpassing passend voor het gehele woninghuurmarkt, aangezien er verschillen
zijn in het behaalde rendement per categorie huurwoning (sociaal – midden – middelhoge
huurwoningen)? Hoe hebben de geïntroduceerde fiscale verschillen tussen koop en huurmarkt
effect op de voorraad van de desbetreffende koop/huurmarkt, is er een verschuiving
te verwachten, en wat zou zo’n verschuiving doen met het aanbod in de hiervoor genoemde
categorieën?
De leden van de BBB-fractie merken op dat door de WOZ-cap een soortgelijke woning
die bijvoorbeeld 186 punten kent, dezelfde huur zal kennen in de grachtengordel van
Amsterdam als in Diemen. Door de cap telt na een zeker moment de WOZ-waarde niet verder
mee in de puntentelling. Doordat de WOZ-waarde veel hoger ligt in de grachtengordel,
is het rendement bij gelijke huur daar uiteraard veel lager. Hoe rijmt de regering
dat met de gedachte dat voor de Wet betaalbare huur ook het rendement van verhuurders
is meegewogen?
In de nota naar aanleiding van het verslag staat geen antwoord op de vraag naar aanleiding
van het artikel van Financiën in ESB (2023 Stutterheim voetnoot 37) Het antwoord moet
zijn: het rendement van particuliere verhuurders wordt volgens het model voor middenhuur-woningen
negatief beïnvloed met minus 2,4% en voor de lage gereguleerde huur met minus 3,1%.
(Figuur 4 onderzoek Financien in ESB). De rendementen komen onder de norm rendementen
te liggen die acceptabel worden geacht gezien van rond de 5% per jaar. Dit gaat over
landelijke rendementen. Op plekken waar schaarste heerst, juist de plekken waar de
maatregelen voor bedoeld zijn, is de impact nog veel groter. Erkent de regering dit
ook?
Immers, door de WOZ-cap telt de waarde per m2 maar beperkt mee in het puntensysteem. Zodoende is een woning aan de Keizersgracht
in Amsterdam van 40m2 qua huur evenveel waard als in Diemen. Aan de Keizersgracht wordt het rendement uiteraard
vele malen groter negatief beïnvloed door de Wet betaalbare huur. (€ 1.123,– maand
huur voor een woning van € 600.000,– levert een netto rendement van 1,2%; in Diemen
daarentegen op € 250.000,– 4,4%) In de gestreste gebieden, juist daar waar de wet
beoogt meer betaalbare woningen toe te voegen, zullen zodoende lokaal de woningen
massaal uitgepond gaan worden. Kan de regering zich vinden in bovenstaande analyse?
De leden van de BBB-fractie merken op dat indien een woning aan meer dat twee volwassenen
wordt verhuurd, de huurprijs volgens het WWSO zal moeten verlopen. In de gestreste
gebieden zal het gaan, bijvoorbeeld in Amsterdam, om minimaal 4 kamer woningen. Immers,
een kamer per persoon plus een woonkamer. Deze woningen zijn minstens 60m2 met een waarde van bijvoorbeeld € 550.000,–. De huurwaarde binnen het nieuwe WWSO
is ongeveer € 1.300,– per maand in totaal voor 3 kamers. Dat levert verhuurder een
brutorendement van 2.8% op en netto 1,8% direct rendement. Dit ligt ver onder het
rendement dat acceptabel wordt geacht volgens het onderzoek van Stutterheim ea in
ESB 2023 van het Ministerie van Financien. Is het in dat licht zinnig om WWSO van
toepassing te verklaren op bijna alle gevallen van woningdelen? Beoogt de wet niet
ook verhuurders nog een redelijk rendement te laten maken in verband met investeringsbereidheid?
De leden van de BBB-fractie vragen of de Minister kan aangeven hoe het kan dat een
gezin in dezelfde woning met vier kamers een geliberaliseerde huur betaalt en dat
dat redelijk is binnen de nieuwe wet. Terwijl een groep van drie volwassenen die dezelfde
woning huren een veel lagere gereguleerde huur moeten betalen. Deze leden gaan er
dan vanuit dat de groep zelf bepaalt wie tot de groep behoort en dus de facto het
gebruik van de gehele woning huurt. Kan de regering aangeven waarom het redelijk is
om de verhuurder hiervoor aanzienlijk minder rendement toe te staan, dan wanneer er
in dezelfde woning een gezin met kinderen een geliberaliseerde prijs moet betalen?
Zij vragen wat volgens de regering de effecten zijn van deze regulering op woonvastgoed
dat deels gefinancierd is met vreemd vermogen. Wat is volgens de regering het gemiddelde
effect op de taxatiewaarde van een woning die nu vrije sector is en straks gereguleerd
in de middenhuur? Is de regering bekend met het feit dat leningen opeisbaar zijn door
banken als de onderpand waarde of huurstroom teveel daalt? Deelt de regering de mening
dat dit ongewenste effecten zijn en welke maatregelen overweegt de regering om deze
gevolgen te voorkomen? Deelt de regering de mening dat splitsen ten behoeve van verkoop
verregaand beperkt en tijdrovend is en dat de invoering van de wet per 1 juli onvoldoende
tijd en ruimte biedt aan vastgoedeigenaren om hier middels verkopen op te anticiperen
– in het bijzonder doelend op de verregaande gevolgen als een vastgoedeigenaar niet
meer kan voldoen aan bank convenanten?
Zij vragen of de regering ervan op de hoogte dat er ook vele blokken woningen zijn
die uitsluitend als blok van enkele huurwoningen te verkopen en te gebruiken zijn
en niet als koopwoning los aan te bieden zijn. Kan de regering duiden hoe deze woningen
die gedwongen doorgexploiteerd moeten worden in waarde dalen en hoe dit in overeenstemming
is met Eigendomsrecht?
De leden van de BBB-fractie merken op dat in de nota naar aanleiding van het verslag
de regring opmerkt dat beleggers als gevolg van de stapeling van overheidsmaatregelen
(waaronder de Wet betaalbare huur) naar verwachting geen last hebben van vermogensverlies.
Volgens de regering hebben zij op grond van het wetsvoorstel na afloop van het huurcontract
de keuze om opnieuw te verhuren of de woning te verkopen. Omdat de komende jaren vanwege
de woning schaarste een directe waardedaling niet te verwachten is, is van vermogensverlies
volgens de regering geen sprake. De regering miskent hiermee echter dat een groot
deel van de particuliere beleggers woningen verhuurt om een constante inkomensstroom
te generen om te kunnen sparen voor onder andere het pensioen en de arbeidsongeschiktheidsverzekering.
Met het verkopen van de woning, ook als dit met winst gebeurt, wordt niet voorzien
in een constante stroom aan inkomsten, wat juist het doel was van het particulier
beleggen in de woning. Kan de regering toelichten op welke wijze hij deze groep particuliere
beleggers wil compenseren in dit verlies?
De leden van de BBB-fractie merken op dat de regering zegt te verwachten dat alleen
particuliere beleggers met een korteremijnperspectief uit de huurmarkt zullen stappen.
Met deze aanname gaat de regering voorbij aan de groep particuliere beleggers die
met hun vastgoedbeleggingen een constante stroom aan inkomsten willen genereren bijvoorbeeld
als pensioenvermogen gebruiken. Door de verwachte daling van de rendementen zal het
voor deze groep niet langer rendabel zijn om de woningen aan te houden. Hoe gaat de
regering de positie van deze groep beschermen? Welke maatregelen zal de regering nemen
om te voorkomen dat deze beleggers massaal hun huurwoningen zullen verkopen? Welke
stappen zal de regering zetten wanneer het uitponden tot ongewenste effecten leidt?
5.2.3 Samenloop met andere beleidsmaatregelen
De leden van de VVD-fractie hebben gevraagd naar de negatieve effecten van de Wet
betaalbare huur in combinatie met onder andere fiscale maatregelen. De regering stelt
dat er door de Staatssecretaris van Financiën wordt gekeken naar fiscale verlichting.
Waarom wordt die fiscale verlichting niet tegelijkertijd met de Wet betaalbare huur
doorgevoerd, om er zeker van te zijn dat er niet alsnog een stapeling ontstaat als
die fiscale verlichting toch niet wordt doorgevoerd?
5.2.4 Samenloop met gemeentelijk beleid
De leden van de VVD-fractie hebben gevraagd wat de invloed is van de Wet betaalbare
huur op de residuele grondprijs. De regering heeft daarop een uitleg gegeven van wat
de residuele grondprijs is, maar de regering gaat niet in op de daadwerkelijke effecten.
Kan de regering dat alsnog doen? Waarom wel, waarom niet?
6. Advies en consultatie
De leden van de VVD-fractie lezen dat de regering stelt dat het voorstel voor de Wet
betaalbare huur pas na behandeling door de Kamer wordt voorgelegd aan de Raad van
State. De regering geeft ook aan dat het niet mogelijk is het voorstel aan de Raad
voor te leggen voordat het bij de zowel de Tweede als de Eerste Kamer aanhangig is
gemaakt. Waarop baseert de regering deze mening? Wat gaat de regering met een eventueel
negatief advies van de Raad van State doen, mocht het voorstel al door beide Kamers
zijn aangenomen? Kan de regering dit verder toelichten?
6.1. Overige reacties
6.1.1 Tegengestelde belangen: lager rendement of betaalbare woonlasten
De leden van de VVD-fractie lezen dat de regering meerdere malen aangeeft dat er geen
aanwijzingen te zien zijn dat het aantal uitpondingen massaal toeneemt. Volgens tabel
9.1 in de beantwoording van het verslag blijkt echter dat het aandeel uitpondingen
van het totaal in een jaar tijd met 50 procent is gegroeid en veel hoger is dan de
jaren ervoor. Kan de regering hierop reflecteren? Waarom wel, waarom niet?
Deze leden lezen in antwoord op vragen over de invloed van het niet voldoen aan de
wensen van bijvoorbeeld NEPROM en IVBN op de nieuwbouw, dat de regering verwacht dat
deze partijen nog steeds minstens 50.000 huurwoningen gaan bouwen.
Zij vragen of de regering daarmee bedoelt te zeggen dat het niet voldoen aan die wensen
dus geen invloed heeft op het aantal nieuwbouwwoningen van institutionele investeerders
en projectontwikkelaars. Kan de regering dit nader toelichten?
6.1.2 Indexatie
De leden van BBB-fractie merken op dat rijksmonumenten de 50 punten opslag verliezen.
De toelichting op de wet stelt dat dit nodig is om voldoende woonruimte voor middeninkomens
vrij te maken. Zodoende wordt de huur kunstmatig naar beneden gebracht. Een rijksmonument
heeft een laag energielabel en zal dus zonder die 50 punten op achterstand staan ten
opzichte van een woning op dezelfde plaats. Hoewel er een opslag komt van 30% op de
huurprijs is het liberalisatie-potentieel van een rijksmonument ernstig aangetast.
Kan de regering aangeven wat de grondslag is voor het bedrijven van inkomenspolitiek
met een AMvB die bedoeld is om de kwaliteit van woningen te waarderen?
Deze leden merken op dat een woning in een rijksmonument aan de Prinsengracht in Amsterdam
met dezelfde karakteristieken als een woning in Diemen van 186 punten, slechts een
opslag kennen van 30% op de huurwaarde zal kennen. Het onderhoud, de eisen aan materialen,
het probleem van vergunningen, onderhoud dat vergunningsplichtig is, aan en afvoer
van materialen, parkeergeld, alles is vele malen kostbaarder aan de Prinsengracht.
Denkt de regering dat die 30% daarvoor werkelijk afdoende is? Zoals de regering zelf
al stelt, zullen woningen waarvan de huur het meest daalt, uitgepond gaan worden.
Zo’n woning aan de Prinsengracht is niet bereikbaar als koopwoning voor een middeninkomen.
Kan de regering aangeven of het bedoeld effect van de wet is, dat zo’n woning voor
verhuur verloren gaat in het dure segment?
Zij merken op dat de regering stelt dat het effect voor rijksmonumenten zeer beperkt
is en gebruikt als onderbouwing een rapport van VPR Consultants (hierna VPR). Klopt
het dat de vier organisaties die VPR hiervoor getoetst zijn geen winstoogmerk hebben
en daarmee niet representatief zijn voor vastgoedexploitatie? Gezien de oververtegenwoordiging
van monumenten in de G4 als totaal, in het bijzonder in Amsterdam, lijkt het rapport
zowel qua organisaties als geografie statistisch niet representatief voor monumentenverhuur
in de vrije sector. De vermoedelijk veel grotere impact op (rijks)monumenten maakt
een specifiekere onderbouwing noodzakelijk. Kan de regering graag voor de volgende
situaties voorbeeldberekening aanleveren van de huidige markthuur en nieuwe WWS-huur
alsmede de huidige WWS punten en nieuwe WWS-punten:
o Rijksmonument in het historische centrum van Amsterdam, Den Haag en Utrecht van 60
m2 zonder buitenruimte, energielabel F (dat is representatief aangezien isoleren en
zonnepanelen niet zijn toegestaan)
o UNESCO-monument (niet zijnde Rijksmonument) in het historische centrum van Amsterdam
van 60 m2 zonder buitenruimte, energielabel F (dat is representatief aangezien isoleren en
zonnepanelen niet zijn toegestaan)
Is het correct dat een aanstaande nieuwbouwwoning van 35m2 met buitenruimte met het hoogste energielabel en lage onderhoudskosten nu meer huur
oplevert dan voormelde rijksmonumenten van 60 m2 aan een mooie gracht (welke zeer geliefd is als mogelijke woonplek)? Aangezien dit
geen unieke situatie zal zijn, acht de regering dit een wenselijk effect?
Zij vragen wat volgens de regering het verwachte gemiddelde netto rendement in de
G4 en het bijzonder in Amsterdam en Utrecht op rijksmonumenten van 60 m2 is voor en na de regulering? In hoeverre is wonen in de binnenstad (als er vanuit
wordt gegaan dat veel uitponding hier zal plaatsvinden) bereikbaar zijn voor een gemiddelde
Nederlander met een modaal inkomen? Is het redelijk om ervanuit te gaan dat starters
geholpen worden met deze uitgeponde woningen die op de koopmarkt komen?
De leden van de BBB-fractie merken op dat om bestaande bouw goed te onderhouden, er
telkens renovaties nodig zijn. Hiervoor worden op dit moment twee punten per € 10.000,–
investering gegeven. Voor een normale renovatie van een woning van 50m2 levert dat tussen de 15 en 20 punten op. Deze komen te vervallen. Weliswaar leveren
de energielabel-punten meer punten op, maar niet in deze orde van grootte. Nieuwbouw
heeft kwalitatief qua een perfect energielabel dat in bestaande bouw niet te halen
is.
Deze leden merken op dat nieuwbouw zich vaak afspeelt aan de rand van de stad waar
WOZ-waarden lager liggen. Zo gebeurt het dat duurdere bestaande bouw midden in de
stad, een lagere waardering krijgt dan nieuwbouw aan de rand van de stad. Kan de regering
aangeven wat mogelijke externe effecten van deze ontwikkeling zijn, en of deze ontwikkelingen
wenselijk zijn?
Zij merken op dat renovatiepunten vervallen in het nieuwe WW. Het is vanzelfsprekend
dat een renovatie bijdraagt aan de kwaliteit van een woning. Een goed energielabel
is daar onderdeel van, maar een mooie keuken en badkamer wordt niet met een energielabel
gewaardeerd. Het feit dat alles nieuw is, maakt dat de kwaliteit van de woning beter
is. Een aanrechtblad van twee meter van twintig jaar oud is van mindere kwaliteit
dan een recent blad bijvoorbeeld. Kan de regering aangeven waarom zo’n evidente kwaliteitsverbetering
is komen te vervallen in het WWS? Het WWS dient toch de kwaliteit van de woning te
waarderen?
6.1.3 Lokaal beleid versus landelijk beleid ten aanzien van middenhuur
De leden van de BBB-fractie vragen in hoeverre deze wet ervoor zorgt dat het speelveld
tussen grotere institutionele beleggers en kleine private verhuurders gelijk blijft.
In hoeverre beïnvloedt deze wet de regeldruk op beide, en in hoeverre is het mogelijk
dat er door een verschil in regeldruk of fiscale verschillen de markt zich ontwikkeld
naar óf de kant van de grotere institutionele beleggers, of meer naar private kleinere
verhuurders?
7. Inwerkingtreding en overgangsrecht
7.1 Middenhuur
De leden van de VVD-fractie vragen waar specifiek in het wetsvoorstel het overgangsrecht
vermeld staat voor woningen die straks in het gereguleerde middenhuursegment vallen.
Kan de regering de garantie geven dat dit overgangsrecht kwalitatief en juist is ingeregeld?
De fungerend voorzitter van de commissie, Peter de Groot
Adjunct-griffier van de commissie, Morrin
Ondertekenaars
-
Eerste ondertekenaar
P.C. (Peter) de Groot, voorzitter van de vaste commissie voor Binnenlandse Zaken -
Mede ondertekenaar
C.E. Morrin, adjunct-griffier
Gerelateerde documenten
Hier vindt u documenten die gerelateerd zijn aan bovenstaand Kamerstuk.