Inbreng verslag schriftelijk overleg : Inbreng verslag van een schriftelijk overleg inzake woonkansen in het middensegment (Kamerstuk 32847-724)

De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft enkele vragen en opmerkingen over
de brief van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties dd. 17 februari
2021 inzake Woonkansen in het middensegment (Kamerstuk 32 847, nr. 724).

De fungerend voorzitter van de commissie, Bosma

De griffier van de commissie, Roovers

Woonkansen in het middensegment (Kamerstuk 32 847, nr. 724)

De leden van de VVD-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen van de stukken inzake woonkansen in het middensegment.
Zij hebben hierbij meerdere vragen.

De leden van de VVD-fractie lezen dat de Minister inzet op een beleid om meer woonkansen
te creëren in het middensegment. Deze leden vragen de Minister of zij deelt dat hierbij
de prioriteit moet liggen op betaalbare koopwoningen voor mensen met een middeninkomen
en hoe zij dit betrekt in de laatste ronde van de woningbouwimpuls. Ook willen zij
weten hoe er in dit beleid meer ruimte gegeven gaat worden aan institutionele vastgoedbeleggers
en particuliere verhuurders. Is de Minister het met de leden van de VVD-fractie eens
dat institutionele vastgoedbeleggers en particuliere verhuurders belangrijke partijen
zijn voor het creëren van meer woonkansen in het middensegment?

De leden van de VVD-fractie willen van de Minister weten hoe een aanpassing van het
puntenstelsel kan helpen bij het creëren van meer woonkansen in het middensegment.
Deze leden vragen hoe de Minister aankijkt tegen de regeling van voormalig Minister
Blok waarbij kleine, nieuwe appartementen tot maximaal 40m2 meter een vrijstelling
van het puntenstelsel krijgen. Zij vragen hoe de Minister zou aankijken tegen een
nieuwe regeling waarbij ook grotere appartementen een vrijstelling van het puntenstelsel
krijgen. Is de Minister bereid een pilot hierop uit te voeren?

De leden van de VVD-fractie constateren dat de hoge bouwkosten een remmend effect
hebben op de bouw van middenhuur- en -koopwoningen. Deze leden zijn van mening dat
het daarom belangrijk is dat er transparantie is in de bouwkosten. Deelt de Minister
deze mening en zo ja, hoe gaat zij dit bevorderen?

De leden van de VVD-fractie willen van de Minister weten hoe de grondprijzen zich
hebben ontwikkeld. Deze leden willen graag een overzicht sinds 2000, graag uitgesplitst
voor de G4. Ook willen zij weten in hoeverre gemeenteraden hierover worden geïnformeerd.

De leden van de VVD-fractie willen van de Minister weten hoe de stichtingskosten van
sociale huurwoningen zich hebben ontwikkeld ten opzichte van koopwoningen. Deze leden
willen graag een overzicht sinds 2000, graag uitgesplitst voor de G4. De leden van
de VVD-fractie willen weten in hoeverre gemeenteraden hierover worden geïnformeerd.

De leden van de VVD-fractie zien in de Aedes benchmark 2019 dat een warmtenet de bouwkosten
circa 7.500 euro verlaagt en dat een warmtepomp de bouwkosten circa 18.000 euro verhoogt.
De leden van de VVD-fractie willen weten in hoeverre gemeenteraden hierover een keuze
wordt voorgelegd.

De leden van de VVD-fractie zien dat de woningmarkt in de steden onbetaalbaar wordt
voor starters. Zij willen van de Minister weten in hoeverre internationale studenten
en expats concurreren met starters op de woningmarkt in de steden. Deze leden willen
graag een overzicht sinds 2000 hoeveel internationale studenten en expats in de steden
wonen. De leden van de VVD-fractie willen ook van de Minister weten in hoeverre universiteiten
en internationale instellingen zelf woningen hebben laten bouwen voor internationale
studenten en expats. Graag ontvangen zij een overzicht sinds 2000 hoeveel woningen
internationale instellingen zelf hebben laten bouwen voor internationale studenten
en expats, uitgesplitst voor de G4.

De leden van de D66-fractie hebben kennisgenomen van de brief omtrent Woonkansen in het middensegment. Zij hechten
een groot belang aan voldoende koop- en huurwoningen voor het middensegment. Deze
leden hebben nog enkele vragen die ze aan de regering willen voorleggen.

De leden van de D66-fractie lezen in de brief dat 40% van de huurders in de vrije
sector een hoge woonquote kennen. Deze leden vragen of uiteengezet kan worden hoe
deze huurquote zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld, ook ten opzichte van de woonquote
van huizenbezitters?

Deze leden vragen daarnaast op welke manier de uitkomsten van de pilot die BLG heeft
gedraaid over de leenmogelijkheden van duurhuurders, zoals in de brief over «Uitkomsten
Platform Hypotheken 2020» die met de Kamer is gedeeld, breder kunnen worden toegepast
en welke rol de Minister hierin kan spelen?

De leden van de D66-fractie constateren dat onder dat maatregelen om tot meer middenhuurwoningen
voor middeninkomens te komen, corporaties lokaal meer mogelijkheden hebben tot het
inzetten van vrije toewijzingsruimte. Deze leden vragen in hoeverre corporaties momenteel
van deze mogelijkheid gebruikmaken, en op welke wijze de inzet hiervan kan worden
vergroot om tot meer betaalbare huurwoningen te komen voor middeninkomens?

De leden van de D66-fractie constateren dat de Minister enkele maatregelen treft om
koopwoningen voor het middensegment te behouden. Deze leden vragen in welke mate gemeenten
momenteel gebruikmaken van de mogelijkheden tot het bestemmen van woningen met de
bestemmingscategorie «sociale koop»? Deze leden vragen of nader uiteengezet kan worden
hoe het gebruik van deze sociale koopwoningen zich ontwikkelt?

De leden van de D66-fractie lezen dat door nieuwbouw en transformatie het afgelopen
jaar 79.000 woningen zijn gerealiseerd. Deze leden vragen wat de status is van de
transformatiebrigades die naar aanleiding van de motie van Eijs1 worden opgezet die leegstaand vastgoed in beeld brengen en zo de mogelijkheden tot
transformatie naar woningen vergroten?

De leden van de CDA-fractie hebben kennisgenomen van de kabinetsbrief Woonkansen in het middensegment. Deze leden
hebben nog enkele vragen.

De leden van de CDA-fractie maken zich zorgen over de toenemende vraag naar huurwoningen
in het middensegment. Door een toename van het aantal kleinere huishoudens, het langer
thuis wonen van ouderen en de bevolkingsgroei zal de vraag de komende jaren nog sterker
toenemen. De leden van de CDA-fractie vragen de Minister of de genomen maatregelen
voldoende zijn om deze groeiende vraag naar huurwoningen, onder andere in het middensegment,
de komende jaren op te vangen. Welke beleidsmaatregelen acht de Minister in de nabije
toekomst noodzakelijk om te voorzien in deze toenemende vraag?

Daarnaast zijn de leden van de CDA-fractie benieuwd naar de uitwerking van de maatregelen
die genomen zijn om te zorgen dat woningen bij middeninkomens terecht komen. De Minister
noemt de gemeente Den Haag als praktijkvoorbeeld van een gemeente die gebruik maakt
van de wet Maatregelen middenhuur. De leden van de CDA-fractie zijn benieuwd naar
de bestemmingsplannen voor middeninkomens van andere gemeenten. Kan de Minister aangeven
in hoeverre gemeenten gebruikmaken van of van plan zijn gebruik te maken van deze
wetgeving om mensen met een middeninkomen van een woning te voorzien?

De leden van de SP-fractie hebben kennis genomen van voorliggend voorstel. Deze leden hebben nog wel enkele
vragen.

De leden van de SP-fractie zijn verbolgen over het feit dat de wooncrisis dieper en
dieper wordt en het kabinet onvoldoende doet om deze crisis te bezweren. Voor veel
huurders met een laag en gemiddeld inkomen is een goed en betaalbaar huis steeds moeilijker
te vinden en te houden.

De SP-fractie is van mening dat de markt de wooncrisis niet gaat oplossen. Daarom
zien de fractieleden een grote rol voor sociale volkshuisvesting weggelegd. Deze leden
pleiten daarom opnieuw voor een brede sociale sector waartoe ook (hogere) middeninkomens
toegang hebben.

Ook zijn de leden van de SP-fractie voor het sterk inperken van de vrije sector. Zij
zijn dan ook groot voorstander van het doortrekken van het puntenstelsel zodat huurders
meer zekerheid krijgen en een deel van de huren dalen. De leden van de SP-fractie
stellen dan ook voor het WWS uit te breiden naar ten minste 200 punten om de wettelijke
bescherming van huurders uit te breiden.

Voor de leden van de SP-fractie is het zonneklaar dat woonzekerheid voor iedereen
zou moeten zijn en contracten van onbepaalde tijd daarom de norm zouden moeten zijn.
Deze leden hebben dan ook tegen de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 gestemd. Volgens
de SP-fractie zou nu met urgentie moeten worden gewerkt aan het doel dat vaste contracten
weer de norm worden. De leden van de SP-fractie bepleiten daarom wederom het afschaffen
van tijdelijke contracten op enkele uitzonderingen na, zoals die ook bestonden voor
invoering van genoemde wet.

Om een einde te maken aan de wooncrisis is het bouwen van betaalbare woningen cruciaal.
De prijs van nieuwbouwwoningen is in het derde kwartaal van 2020 verder gestegen naar
€ 419.990 zo blijkt uit gegevens van het CBS. Dit is voor velen onbetaalbaar. De leden
van de SP-fractie pleiten er daarom wederom voor dat het kabinet al haar beschikbare
middelen inzet om te zorgen dat er meer betaalbare huur- en koopwoningen gebouwd kunnen
worden. Ook de huidige regelingen en afspraken zouden wat de SP-fractie betreft hierop
gericht moeten worden en zijn.

De leden van de SP-fractie zijn groot voorstander van het schrappen van de WOZ-waarde
uit het puntenstelsel. Reeds bij de invoering waarschuwde de SP-fractie voor enorme
huurverhogingen en meer liberalisatie van huizen. Uit onderzoek van de Woonbond bleek
dat het inderdaad heeft geleid tot enorme huurstijgingen. Hoewel deze leden het als
positief zien dat het kabinet nu een eerste stap zet om de WOZ-waarde in het puntenstelsel
weer te maximeren, vinden zij het noodzakelijk dat snel wordt overgegaan tot een verdere
limitering.

De leden van de fractie van de Partij van de Arbeid hebben met interesse kennis genomen van de brief van de Minister. Deze leden hebben
nog enkele vragen en opmerkingen.

De leden van de PvdA-fractie merken op dat het tijdelijk pauzeren van de markttoets
goed is maar dat op lange termijn onzekerheid blijft voor corporaties die willen bouwen
in het middensegment. Deze leden vragen de Minister naar de mogelijk additionele effecten
van volledige afschaffing van de markttoets. Verder vragen deze leden wanneer de aangekondigde
opkoopbescherming in werking treedt. Wat is de inzet van de Minister op het gebied
van de reikwijdte van de opkoopbescherming?

De leden van de PvdA-fractie vragen naar de uitkomsten van he woON onderzoek en het
onderzoek van SEO over prijsregulering in de vrije sector. Deelt de Minister de mening
dat hoewel het doortrekken van het WWS een minderheid van het totaal aantal huurwoningen
betreft, 28% alsnog een groot aandeel is en voor veel mensen een lagere huurprijs
zou betekenen? Kan de Minister ook aangeven hoeveel extra woningen onder het WWS vallen
wanneer het wordt doorgetrokken naar een grens van 1.400 euro? Is de Minister ook
van mening dat naast het prijseffect er ook meer zekerheid wordt geboden aan huurders
wanneer zij altijd kunnen terugvallen op het WWS in plaats van de grilligheid van
de verhuurder?

Deze leden zien dat de Minister de vraag opwerpt of een verdere regulering juridische
implicaties heeft. Het wordt niet duidelijk of het doortrekken van het WWS de balans
tussen het algemeen belang en individuele rechten onredelijk zou verstoren. Kan de
Minister hier meer duidelijkheid over geven? Wat is de verwachting als het WWS wordt
doorgetrokken tot een grens van 1.400 euro? Kan zij daarbij ook de situatie in andere
Europese landen in ogenschouw nemen waar een groot deel van de verhuur is gereguleerd?

De leden van de PvdA-fractie willen er bij de Minister nogmaals op aandringen dat
de betaalbaarheid van woningen een groot maatschappelijk probleem is. Hoewel er de
afgelopen tijd stappen zijn gezet zal er nog meer moeten gebeuren.

De leden van de fractie van GroenLinks hebben met interesse kennisgenomen van de brief van de Minister over woonkansen in
het zogenoemde middensegment. Deze leden hebben al langere tijd grote zorgen over
de oplopende huurprijzen in het middensegment en pleiten daarom voor regulering van
de huurprijs. Deze leden hebben naar aanleiding van de voorliggende brief van de Minister
nog een aantal vragen en opmerkingen.

Allereerst zouden de leden van de fractie van GroenLinks graag een nadere duiding
van de mensen met een middeninkomen op de woningmarkt ontvangen. Kan de regering deze
groep personen nader omschrijven? Om hoeveel personen gaat het ongeveer? Wat zijn
de bandbreedtes van de inkomens van deze mensen? Hoeveel eenpersoonshuishoudens betreft
het, hoeveel twee persoonshuishoudens en hoeveel meerpersoonshuishoudens zijn het
ongeveer? Kan de regering iets meer duiding geven over de leeftijdsopbouw van deze
groep mensen?

De regering schrijft verder dat de schaarste aan middenhuurwoningen ook buiten de
randstad zichtbaarder is geworden. Kan de regering per woningmarktregio aangeven hoeveel
middenhuurwoningen er ongeveer zijn en hoe groot de geschatte behoefte de komende
10 jaar is?

Een ander punt waar de leden van de fractie van GroenLinks een vraag over hebben is
de bouw van extra woningen die voor de komende periode gepland zijn. Kan de regering
aangeven hoe de oppervlaktes van woningen zich de afgelopen jaren hebben ontwikkeld?
Wat is de gemiddelde woningoppervlakte in het middensegment en is het de verwachting
van de regering dat de behoefte van de woonoppervlakte de komende periode zal veranderen?
Hoe wordt ervoor gezorgd dat woonwensen goed aansluiten bij de huishoudsamenstelling?
Kan de regering tot slot een actueel beeld geven van de mogelijkheden die er zijn
voor bijvoorbeeld oudere mensen die in een (te) grote woning wonen en die door zouden
willen stromen naar een kleinere woning, zonder dat dit tot onwenselijke hogere woonlasten
zal leiden?

Ten aanzien van de betaalbaarheid hebben de leden van de fractie van GroenLinks de
afgelopen periode regelmatig gepleit voor meer regulering. Twee belangrijke punten
voor de aan het woord zijnde leden betreffen een woonplicht voor bestaande woningen
en de zogenoemde cap op de WOZ. Vanuit gemeenten waar de druk op de woningmarkt extreem
hoog is blijft de wens komen om grotere stappen te zetten om excessieve prijsstijgingen
te voorkomen. De woonplicht voor bestaande woningen blijft daarom een belangrijke
wens. Kan de regering aangeven hoe zij staat tegenover deze wens en hoe gemeenten
dit instrument toch in zouden kunnen zetten? Tot slot op dit punt vragen de aan het
woord zijnde leden naar de actuele stand van zaken rondom het uitvoeren van de cap
op de WOZ.

De leden van de ChristenUnie-fractie hebben met interesse kennisgenomen van de brief van de Minister over een integrale
visie op de woningmarkt. Zij onderschrijven de boodschap van de Minister dat het nodig
zal zijn om alles op alles te zetten om de woonkansen in het middensegment verder
te laten toenemen. De leden van de ChristenUnie-fractie zien dat de Minister haar
aanpak uiteenzet in de drie B’s: Bouwen, Bestemmen en Betaalbaar houden. De leden
van de ChristenUnie-fractie hebben daarover de volgende vragen:

In haar brief geeft de Minister aan dat ze de woningbouw probeert te versnellen tot
ruim negentigduizend woningen per jaar in de periode tot 2030. In 2020 zijn er ruim
negenenzestigduizend woningen gebouwd, minder dan in 2019 en ruim twintigduizend woningen
onder haar doelstelling. De leden van de ChristenUnie-fractie vragen de Minister of
ze een prognose kan geven (per jaar tot 2030) hoeveel woningen er zullen worden gebouwd.
De leden van de ChristenUnie-fractie zien dat de Minister een miljard uittrekt voor
een woningbouwimpuls en middelen naar voren heeft gehaald om woningbouw te versnellen.
De leden van de ChristenUnie-fractie vragen zich af hoeveel geld er naar voren is
gehaald, en wat dit betekend voor woningbouw in de toekomst. Bovendien vragen de leden
van de ChristenUnie-fractie zich af wat er aan financiële middelen nodig is om de
woningbouw op het door de Minister geschetste niveau te krijgen?

De leden van de ChristenUnie-fractie zien grote uitdagingen als het gaat om woningbouw
in combinatie met (duurzame) bereikbaarheid, energievoorziening en wateropgaven (klimaat-adaptieve
bouw, zoals betoogd door o.a. de Unie van Waterschappen). De leden van de ChristenUnie-fractie
vragen zich af in hoeverre deze opgaven gecombineerd worden opgepakt in de woondeals,
en of bij het vergroten van de plancapaciteit rekening wordt gehouden met al deze
opgaven. De leden van de ChristenUnie-fractie zien dat woningen bestand moeten zijn
tegen extremer wordende weersomstandigheden, zoals hitte, droogte, extreme neerslag
en bodemdaling. In ieder geval nieuw te bouwen woningen zouden klimaat adaptief moeten
worden gebouwd, zodat deze woningen lang mee kunnen. Is de Minister dat met de leden
van de ChristenUnie-fractie eens? Zo ja, in hoeverre moet klimaat adaptieve bouw volgens
de Minister geborgd worden in het bouwbesluit? De leden van de ChristenUnie-fractie
zijn benieuwd wat een klimaat adaptieve woning extra kost t.o.v. een woning volgens
de huidige normen, op zowel korte termijn als wel de zogenoemde «lifecycle costs»,
waar mogelijk een aanpassing van de woning bij inbegrepen zit. Wegen de extra kosten
op korte termijn volgens de Minister op tegen de bespaarde kosten op de lange termijn?

Als het gaat om de betaalbaarheid van woningen zien de leden van de ChristenUnie-fractie
een beperkt aantal maatregelen, terwijl hier volgens hen juist één van de grootste
uitdagingen ligt. De Minister schrijft dat vanwege stijgende huizenprijzen, mensen
met middeninkomens moeilijker aan een koopwoning komen. De Nederlandsche bank heeft
onderzocht dat niet het woningtekort, maar de financieringsruimte van kopers de belangrijkste
drijfveer is van de stijgende woningprijzen; het terugdringen van het woningtekort
met één procentpunt (80.000 woningen bovenop groei huishoudens) zorgt voor een slechts
1 a 2% lagere woningprijs. Onderschrijft de Minister deze conclusie van De Nederlandse
Bank (DNB)? De leden van de ChristenUnie-fractie zijn benieuwd of de Minister het
met de fractie en de DNB eens is dat weinigen gebaat zijn bij het verhogen van de
maximale leenruimte. De leden van de ChristenUnie-fractie zijn benieuwd of de Minister
de mening van DNB deelt dat o.a. starters beter geholpen zijn met het verder afbouwen
van de hypotheekrenteaftrek, vanwege het dempende effect op de huizenprijzen. De leden
van de ChristenUnie-fractie willen ook graag van de Minister weten of het verplaatsen
van de eigen woning naar Box 3 inderdaad een demping van de huizenprijzen tot gevolg
heeft (PBL), en waarom dit niet boven aan haar lijstje staat als het gaat om het betaalbaar
houden van woningen in het middensegment.

De leden van de ChristenUnie-fractie pleiten daarnaast voor een spoedige inwerkingtreding
van de WOZ-cap op 33%, maar hopen zelf op een verdere limitering naar 25% van de WOZ-waarde,
om de impact van de WOZ-waarde op de maximale huur te limiteren. Kan de Minister uiteenzetten
hoe het proces richting implementatie van de WOZ-cap eruitziet en daarbij een tijdlijn
verschaffen richting invoering?

De leden van de fractie van JA21 hebben kennisgenomen van de brief aangaande Woonkansen in het middensegment.

De leden van de fractie van JA21 maken zich zeer grote zorgen over de grote woningnood
in Nederland. De tekorten lopen alsmaar op, de druk op de woningmarkt neemt toe, huur-
en koopprijzen stijgen tot ongekende hoogtes en steeds meer mensen in de middengroepen
lukt het hierdoor niet passende en betaalbare woonruimte te vinden. Het is in dit
licht dat de leden van de fractie van JA21-fractie de volgende vragen stellen:

1. Hoe groot waren de tekorten in het middensegment, uitgesplitst naar jaar, en hoeveel
woningen in het middensegment zijn in die jaren (uitgesplitst naar jaar) gerealiseerd?

2. Welke redenen ziet de Minister voor het grote tekort aan woningen in het middensegment?
Liggen hier naar het inzicht van de Minister (sociaal-)demografische ontwikkelingen
aan ten grondslag? Erkent de Minister dat de enorme tekorten aan betaalbare woningen
mede veroorzaakt worden door de enorme bevolkingsgroei als gevolg van het migratiebeleid?

3. Is de Minister het met de fractie van JA21 eens, dat het bouwen van een nieuwe stad
bevorderlijk kan zijn om de woningnood op te lossen?

4. Op basis van WoON 2018 blijkt dat 14% van de in 2018 aangeboden huurwoningen in het
middensegment valt; welk percentage is volgens de Minister nodig om het tekort in
het middensegment op te lossen, en in welk jaar hoopt de Minister dit te bereiken?

5. Welk concreet aantal woningen in het middensegment dient hiervoor per jaar gerealiseerd
te worden? Hebben provincies en gemeenten hiervoor voldoende plancapaciteit en zo
nee, welke mogelijkheden wil de Minister aangrijpen om provincies en gemeenten te
helpen dan wel aan te moedigen de benodigde plancapaciteit te realiseren?

6. Is de Minister het met de leden van de fractie van JA21 eens dat prestatieafspraken
met provincies en gemeenten nuttig kan zijn om de woningbouw (en dus een groter aantal
woningen in het middensegment) te stimuleren?

7. Is de Minister met de leden van de fractie van JA21 van mening dat meer regie vanuit
het rijk nodig is om de tekorten op de woningmarkt te beslechten? Zo nee, waarom niet?

8. Welke afspraken zijn er vanuit het rijk concreet gemaakt met de gemeenten (zoals o.a.Amsterdam
en Utrecht)? Is de Minister het met de leden van de fractie van JA21 eens dat de gemeenten,
en in het bijzonder die in de Randstad, veel meer tempo moeten maken met realiseren
van woningen in het middensegment?

9. Hoeveel betaalbare woonruimte zullen de Woondeals opleveren? Welk aantal daarvan valt
onder het middensegment?

10. Uit gesprekken die het Rijk heeft gevoerd blijkt dat de grootste belemmeringen die
beleggers zien, de hoge grondprijzen zijn die gemeenten hanteren en de gepercipieerde
stapeling aan beleidsmaatregelen die zowel door het Rijk als gemeenten worden opgelegd.
Herkent de Minister de zorgen over de hoge grondprijzen die gemeenten hanteren, en
is er volgens de Minister een relatie tussen de grondprijzen en de woningbouwaantallen?

11. De Minister geeft aan wanneer publieke tekorten ontstaan door lage grondprijzen, het
Rijk deze tekorten in sommige gevallen dekt. In welke gevallen gebeurt dit? Om welke
bedragen ging dit de afgelopen jaren?

12. Hoe reflecteert de Minister op het risico dat gemeenten de hoge grondopbrengsten inzetten
voor allerlei andere beleidsdoelen dan het aanjagen van woningbouw, zoals het aardgasvrij
maken van gebouwen (zie de gemeente Amsterdam)?

13. Herkent de Minister de zorgen over de verhoogde duurzaamheidseisen die gelden voor nieuwbouw sinds de invoering van de BENG-eisen?

14. Kan de Minister aangeven hoeveel meer woningen corporaties en beleggers kunnen bouwen
(als gevolg van de lagere kosten en dus makkelijker rond te rekenen business cases)
als deze strenge BENG-eisen worden losgelaten?