Brief regering : Beleidsvoorstellen uit de 2e suppletoire begroting 2024 van H7 met CW 3.1. kaders

Nr. 63 BRIEF VAN DE MINISTERS VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES EN VAN MINISTER
VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 29 november 2024

Middels deze brief informeer ik uw Kamer over de beleidsvoorstellen met significante
financiële gevolgen (€ 20 miljoen of meer in 2024) die staan opgenomen in de 2e suppletoire
begroting H7 van BZK en die betrekking hebben op beleidsterreinen die vallen onder
het Ministerie van VRO. Sinds eind 2021 gebeurt dit Rijksbreed via de werkwijze «Beleidskeuzes
uitgelegd», zie Kamerstuk 31 865, nr. 198. Daarbij wordt conform wetsartikel 3.1 van de Comptabiliteitswet 2016 per voorstel
ingegaan op onder andere doelen, instrumenten, financiële gevolgen en de verwachte
doeltreffendheid en doelmatigheid.

Het kader «Beleidskeuzes uitgelegd (CW3.1)» is verplicht bij beleidsvoorstellen met
financiële gevolgen van € 20 miljoen of meer in enig jaar. Onder beleidsvoorstellen
worden ook voorstellen bedoeld die gaan over de voortzetting van (af)lopend beleid.
Deze brief gaat in op twee reeds bestaande beleidsinstrumenten die door toevoeging
van aanvullende financiële middelen worden voortgezet.

In deze brief zijn de volgende onderwerpen opgenomen:

• Transformatiefaciliteit1

• Volkshuisvestingsfonds

1. Transformatiefaciliteit

Beleidskeuzes uitgelegd

1. Doel(en)

Het hoofddoel is om 100.000 woningen per jaar te realiseren. In Nederland zijn er
transformatielocaties die geschikt zijn voor woningbouw, maar waarvan de transformatie
naar woningen niet vanzelf op gang komt. De Transformatiefaciliteit heeft hier in
de afgelopen jaren een belangrijke bijdrage aan geleverd en kan deze bijdrage blijven
leveren. Het doel van de faciliteit is om meer en met name sneller (betaalbare) woningen
te realiseren op transformatielocaties, die niet vanzelf op gang komen. De faciliteit
biedt marktpartijen een geldlening in de voorfase van transformatieprojecten, waar
zij op de kapitaalmarkt weinig tot geen mogelijkheden hebben. Hiermee wordt voorkomen
dat kansrijke projecten niet of veel later tot realisatie komen, omdat de ontwikkelaar
geen financiering heeft of kan krijgen. De Transformatiefaciliteit levert met de aanvullende
subsidie van € 70 miljoen tot en met de looptijd van 2032 ruim 35.000 woningen op.

2. Beleidsinstrument(en)

De aanvulling zal net zoals in het verleden gaan om een subsidie aan Stimuleringsfonds
Volkshuisvesting Nederland (SVn). SVn verzorgt de uitvoering en het beheer van de
Transformatiefaciliteit. De Transformatiefaciliteit is een revolverend instrument
dat leningen verstrekt aan ontwikkelaars voor de voorfase van een transformatieproject,
waarmee gebouwen kunnen worden getransformeerd tot woningen. Beoogd wordt dat vanuit
het uitgeleende geld dat terugkomt, opnieuw geldleningen kunnen worden verstrekt.
Waar de transformatieprojecten bij bijvoorbeeld een bank geen financiering kunnen
krijgen, kunnen ze door financiering vanuit de faciliteit toch doorgang vinden. Op
dit moment zijn de middelen die het Rijk eerder aan de Transformatiefaciliteit heeft
gesubsidieerd volledig ingezet in leningen. Het leidt ook daadwerkelijk tot nieuwe
woningen, zonder dat er aanvullende andere overheidssubsidie aan te pas komt- en hoeft
te komen. De volgende voorwaarden voor het verkrijgen van een lening uit de faciliteit
zijn van toepassing:

• De lening is minimaal € 500.000 en maximaal € 3,5 miljoen voor 50% van de totaal
aankoop-en/of ontwikkelkosten;

• Een project bestaat uit ten minste tweederde betaalbare woningbouw: koopwoningen
onder de betaalbare koopgrens, sociale- en middeldure huurwoningen;

• De maximale looptijd van de lening is vijf jaar;

• De financieringscondities moeten passen binnen de Staatssteunregelgeving.

Ook worden een aantal risicomaatregelen genomen. Kredietaanvragen worden allereerst
door de dienst van SVn voorbereid en beoordeeld op basis van de voorwaarden. Vervolgens
controleert en beoordeelt de kredietcommissie deze aanvragen. Op basis van vijf jaar
ervaring met de faciliteit hebben zich nog geen defaults (afboekingen) voltrokken.
De risicomaatregelen lijken dus te werken.

1. A. Financiële gevolgen voor het Rijk

In 2024 zal de reeds bestaande Transformatiefaciliteit worden opgehoogd met € 70 miljoen
en daarmee in totaal uitkomen op een gestort bedrag van € 150 miljoen. De totale faciliteit
is inmiddels ook gegroeid i.v.m. afgeloste leningen, inclusief rente. Doordat de leningen
weer (met rente) worden afgelost kunnen deze middelen vervolgens opnieuw worden ingezet
(revolverende werking). Met de Rijksbijdrage kunnen dus meerdere leningen worden verstrekt.
Op dit moment zijn de middelen die eerder zijn verschaft aan de Transformatiefaciliteit
namelijk volledig uitgeleend aan transformatieprojecten. Hierdoor is het loket tijdelijk
gesloten. In 2024 tot en met 2026 worden waarschijnlijk ook weinig leningen afgelost
waardoor niet aan de verwachte financieringsvraag van ontwikkelaars kan worden voldaan.
De verwachting is dat er vanaf 2027 pas weer veel leningen worden terugbetaald. Dit
betekent dat er, als er niet wordt bijgestort, de komende jaren niet aan de belangstelling
van ontwikkelaars kan worden voldaan en het loket gesloten moet blijven. Uit een inventarisatie
samen met SVn blijkt dat als er in 2024 € 70 mln. wordt geïnvesteerd de Transformatiefaciliteit
door de revolverende werking in de toekomst waarschijnlijk autonoom kan blijven draaien.
Door deze bijstorting kan het loket ook weer direct open en aan de vraag van ontwikkelaars
die nu wachten op een lening kan worden voldaan. Hierdoor kan er worden voortgebouwd
op het succes van de faciliteit en de belangstelling en bekendheid die het op dit
moment heeft. Door het loket langer te sluiten, neemt deze belangstelling mogelijk
steeds meer af blijkt uit de contacten van SVn met ontwikkelaars. De verwachting is
dat door de bijstorting van in totaal € 70 miljoen het fonds met hoge mate van financieringscontinuïteit
autonoom kan blijven opereren, zonder extra toekomstige stortingen vanuit het Rijk.
SVn kan ook haar uitvoeringskosten uit de verwachte rentebaten betalen, zoals ze ook
in de afgelopen jaren hebben gedaan. Uit de meest recente kwartaalcijfers blijkt dat
er tot nu toe (t/m Q3 van 2024) met de Transformatiefaciliteit is bijgedragen aan
de bouw van meer dan 9000 woningen. De gemiddelde lening per woning is € 10.713.

Aan het eind van de looptijd van de faciliteit, vloeien de overgebleven middelen terug
naar de Rijksbegroting. De haalbaarheid hiervan is afhankelijk van de terugbetalingsgraad
van de leningen.

B. Financiële gevolgen voor maatschappelijke sectoren

Een van de voorwaarden van de Transformatiefaciliteit is dat de lening maximaal 50%
van de totale aankoop- en/of ontwikkelkosten kan dekken. Er wordt dus een minstens
even grote bijdrage van de ontwikkelaar gevraagd. Daarbij geeft de Transformatiefaciliteit
leningen uit, wat betekent dat de ontwikkelaar het bedrag weer moet afbetalen, inclusief
rente.

2. Nagestreefde doeltreffendheid

Met een bijstorting van € 70 miljoen in 2024 wordt beoogd om zowel het acute liquiditeitstekort
op te vangen, alsook op de langere termijn de Transformatiefaciliteit te kunnen laten
continueren uit de (toekomstige) revolverende werking. Met de € 70 miljoen aanvulling
komt de totale investering sinds 2019 vanuit het Rijk op € 150 miljoen. Door de revolverende
werking kan in totaal (inclusief leningen en rente die weer terug zijn gevloeid in
de faciliteit) vanaf de start van de Transformatiefaciliteit in 2019 tot en met 2030
volgens de prognoses voor € 370 miljoen aan leningen worden verstrekt, wat ruim 35.000
woningen op zou leveren.

Begin 2024 is de Transformatiefaciliteit geëvalueerd door onderzoeksbureau Companen
en daar kwam onder andere uit naar voren dat de Transformatiefaciliteit ervoor zorgt
dat woningen sneller worden gerealiseerd. Daarmee wordt de voorfase verkort en daardoor
minder kostbaar. Voor enkele onderzochte projecten geldt dat deze volgens de ontwikkelaar
niet van de grond waren gekomen zonder financiering door de Transformatiefaciliteit.
Ook kunnen ontwikkelaars hun eigen kapitaal inzetten op andere transformatieprojecten
door de extra middelen van de Transformatiefaciliteit, waardoor er ook een indirect
effect is. De faciliteit is ook doeltreffend doordat het instrument in een behoefte
voorziet, die door de markt niet of nauwelijks wordt ingevuld. Daarnaast blijkt uit
evaluatie dat het instrument de komende jaren waarschijnlijk relevant blijft. De verwachting
is dat de voorfase van ontwikkelingen lang blijft duren doordat financiering op de
markt vinden lastig is. De Transformatiefaciliteit helpt bij het sneller vinden van
financiering. De verwachting van projectontwikkelaars is dat banken de komende tijd
niet minder terughoudend zullen worden om projecten in de voorfase te financieren.
De kosten nemen toe en daardoor worden marges kleiner en wordt de financiering complexer.
Banken geven aan dat de eisen die zij stellen ten aanzien van risicobeheersing niet
zullen veranderen in de komende jaren. Het beeld bij financieel adviseurs/intermediairs
is dat de beschikbaarheid van alternatieve financieringsbronnen voor projectontwikkelaars
afneemt. Dat maakt de Transformatiefaciliteit relevanter.

3. Nagestreefde doelmatigheid

Uit de hierboven genoemde evaluatie door Companen blijkt dat Transformatiefaciliteit
werkt als revolverend instrument.

• Transformatieprojecten komen in de voorfase lastig van de grond door financieringsproblemen.
De Transformatiefaciliteit springt in dit gat.

• Het uitgeleende geld wordt weer afgelost en de financiële resultaten zijn positief.

• Er zijn in de afgelopen jaren reserves uit de rentebaten opgebouwd om eventuele
negatieve resultaten te dekken (leningen die niet meer kunnen worden terugbetaald).
Deze defaults (afboekingen) hebben zich sinds de inwerkingtreding van de faciliteit
in 2019 nog niet voorgedaan.

• De rentebaten zijn de afgelopen jaren hoog genoeg geweest om de uitvoeringskosten
van SVn te betalen.

• Cofinanciering door de ontwikkelaar zorgt voor het delen van risico’s

• Gezien de Transformatiefaciliteit toeziet op het realiseren van meer woningen door
transformatie, wat een prioriteit is volgens het Hoofdlijnenakkoord van het kabinet
als onderdeel van te totale woningbouwopgave kan de faciliteit gezien worden als doelmatig
instrument om dit te helpen realiseren.

4. Evaluatieparagraaf

In de overeenkomst over de Transformatiefaciliteit is met SVn afgesproken er per kwartaal
wordt gerapporteerd over de faciliteit. Hierbij wordt onder meer inzicht gegeven in:
het aantal leningen dat is verstrekt, het uitgeleende bedrag per lening, het totaalbedrag
aan aflossingen, woningaantallen, woningsegment (sociaal/middenhuur en vrije sector),
hefboom, uitputting van beschikt en overig vermogen, de uitvoeringskosten en informatie
over eventuele defaults. Tevens wordt een prognose opgenomen met betrekking tot de
verwachte ontwikkeling van de portefeuille en een melding gedaan over eventuele staatssteun.
Daarnaast laat SVn sinds 1 januari 2021 jaarlijks een evaluatie verrichten naar de
behaalde resultaten, de wijze waarop die zijn behaald en naleving van de subsidievoorwaarden.
SVn neemt daarvoor het initiatief uiterlijk voor het einde van het tweede kwartaal
van ieder kalenderjaar. Bij de evaluatie zullen het jaarverslag, de werkwijze, criteria,
procedures en periodieke rapportages in acht worden genomen. De laatste opgeleverde
evaluatie die SVn heeft laten uitvoeren dateert van maart – april 2023. Als aanvulling
hierop is door het Rijk aan onderzoeksbureau Companen gevraagd een aanvullende beleidsevaluatie
uit te voeren, die in mei 2024 is opgeleverd (Kamerstuk 32 847, nr. 1189).

2. Volkshuisvestingsfonds

Beleidskeuzes uitgelegd

1. Doel(en)

Het doel van het Volkshuisvestingsfonds is het verbeteren van leefbaarheid en veiligheid
in kwetsbare gebieden in Nederland. Hiervoor ontvangen gemeenten een bijdrage van
het Rijk voor fysieke ingrepen/investeringen die leiden tot beter leefbaardere gebieden.
De verbetering hiervan kan via verschillende manieren gaan:

1. herstructurering van particuliere woningen

2. ingrepen in de openbare ruimte

3. verbetering/realisatie van maatschappelijke voorzieningen

4. projectkosten

Gebieden waar de leefbaarheid en veiligheid het sterkst onder druk staan krijgen prioriteit.
Onder andere door middel van indicatoren, zoals die ook gebruikt worden voor de totstandkoming
van de scores in onder andere de Leefbaarometer, wordt bepaald welke gebieden prioriteit
krijgen.

2. Beleidsinstrument(en)

Aan het Volkshuisvestingsfonds ligt de Meerjarige Regeling Specifieke Uitkering Herstructurering
Volkshuisvestingsfonds uit 2023 ten grondslag. Op basis van deze regeling kunnen gemeenten
aanvragen indienen voor een bijdrage om bovengenoemde doelen op het gebied van leefbaarheid
en veiligheid te realiseren. Dat vindt plaats in verschillende tranches. Met de tweede
suppletoire begroting 2024 wordt het oorspronkelijke bedrag van de vierde tranche
van het Volkshuisvestingsfonds opgehoogd. Dit CW3.1 kader heeft betrekking op deze
ophoging.

3. A. Financiële gevolgen voor het Rijk

In 2024 wordt het tranchebedrag in de bijlage van de Meerjarige Regeling Specifieke
Uitkering Herstructurering Volkshuisvesting opgehoogd van € 113.996.000 euro naar
€ 149.923.000 euro. Dit betreft een verhoging van in totaal € 35.927.000. Dit bedrag
wordt gedekt uit niet-uitgeputte woningbouwmiddelen.

B. Financiële gevolgen voor maatschappelijke sectoren

Gemeenten zullen de bijdragen vooral in gaan zetten voor het verbeteren van particuliere
huurwoningen. In de regeling is een cofinancieringseis opgenomen. Gemeenten dienen
30% van de ingediende plannen zelf te financieren en de overige 70% betreft een bijdrage
vanuit het Rijk voor de publieke onrendabele top. Maar ook sloop/nieuwbouw en transformatie
van niet-woningenvastgoed naar woningen zijn herstructureringsvarianten die vanuit
de regeling van een bijdrage kunnen worden voorzien. Dat betekent dat met name de
woningbouwsector profijt gaat hebben van de ophoging van het tranchebedrag, omdat
er per saldo meer werk zal worden aanbesteed.

4. Nagestreefde doeltreffendheid

Deels is in de regeling vastgelegd dat de bijdragen gaan landen in de gebieden daar
waar het meeste behoefte eraan is, omdat in die specifieke gebieden de leefbaarheid
het sterkst onder druk staat. Gezien het geld op deze manier landt in de meest kwetsbare
gebieden, waar het geld het meest nodig is en de grootste winst kan worden behaald
m.b.t. leefbaarheid en veiligheid wordt de doeltreffendheid nagestreefd. Stedelijke
Focusgebieden en gemeenten in de grensregio’s hebben prioriteit gekregen. In de originele
regeling kregen 16 Stedelijke Vernieuwingsgebieden- en 13 Grens- en Krimpregio’s prioriteit.
In de huidige regeling krijgen 20 Stedelijke Focusgebieden prioriteit, alsmede gemeenten
in grensregio’s. Daarnaast is er een onafhankelijke en deskundige commissie die alle
aanvragen beoordeelt op doeltreffendheid aan de hand van de criteria die in de regeling
zijn opgenomen. Er is een objectief beeld bekend met betrekking tot de leefbaarheid
en veiligheid in verschillende gebieden, op basis van onder andere de Leefbaarometer,
waar meerdere indicatoren worden gehanteerd om de leefbaarheid en veiligheid in ter
schatten per gebied. Op deze wijze is geborgd dat er geselecteerd wordt op doeltreffendheid.
Die criteria betreffen met name de integraliteit van de aanpak, de causaliteit van
de aanpak in relatie tot veiligheid en leefbaarheid en de aansluiting bij woonvisies
en woondeals.

5. Nagestreefde doelmatigheid

Doelmatigheid is opgenomen in de regeling als criterium om op te toetsen. Dat betekent
dat de onafhankelijke en deskundige commissie alle aanvragen toetst op doelmatigheid,
waarmee is geborgd dat de meeste doelmatige aanvragen in aanmerking zullen komen voor
een bijdrage. Het gaat daarbij om de criteria kostenefficiëntie, de baten die zijn
opgenomen om de onrendabele top te drukken, overeenkomst met kengetallen en/of toelichting
bij afwijken van kengetallen en de wijze waarop gebruik is gemaakt van andere bestaande
subsidieregelingen voor de opgevoerde activiteiten.

In verschillende gebieden in Nederland is er een stapeling van problematiek op allerlei
verschillende beleidsterreinen aan de orde waar overheidsingrijpen noodzakelijk zijn
om erger te voorkomen. In veel situaties zijn de gebieden waar de middelen aan toe
worden gekend al vaak onveilig, onleefbaar, schrijnend en tevens uitzichtloos ten
opzichte van de rest van Nederland. Het potentiële risico op nog hogere maatschappelijke
kosten bij het uitblijven van ingrijpen in deze gebieden wordt daarmee tevens ook
afgedekt.

6. Evaluatieparagraaf

In 2021 heeft de eerste tranche van het Volkshuisvestingsfonds plaatsgevonden aan
de hand van de Regeling Specifieke Uitkering Herstructurering Volkshuisvesting. Vervolgens
heeft een onafhankelijke evaluatie plaatsgevonden. De resultaten van deze evaluatie
zijn verwerkt in de Meerjarige Regeling Specifieke Uitkering Herstructurering Volkshuisvesting.
Die gaat nu de vierde en laatste tranche in. De wijziging in de begroting is erop
gericht om het tranchebedrag van die vierde tranche te verhogen. In de begroting is
geen geld opgenomen voor nieuwe tranches. Conform de Regeling periodiek evaluatieonderzoek
rapporteert de Minister eens in de vier tot zeven jaar over het opgedane inzicht in
de (voorwaarden voor) de doelmatigheid en de doeltreffendheid van de maatregelen en
over de mogelijkheden om de (kans op) doeltreffendheid en doelmatig van het beleid
te vergroten. Voor de thema’s Woningmarkt en Woningbouw zal in 2028 de volgende periodieke
rapportage aan de Kamer worden aangeboden. Voor de methodiek zullen we aansluiten
bij de werkwijze van de evaluatie die twee jaar eerder ook heeft plaatsgevonden voor
het Volkshuisvestingsfonds, zodat er op dit punt een vorm van continuïteit wordt gerealiseerd.
Ook vindt er jaarlijks een evaluatie plaats om te kijken of de uitgekeerde middelen
goed zijn besteed a.d.h.v. de SiSa-verantwoording. Afsluitend vindt er ook tevens
een eindverantwoording plaats.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, J.J.M. Uitermark

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, M.C.G. Keijzer