Brief regering : Onderzoek Nibud naar kloof tussen huur en koop

Nr. 554 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 13 september 2019

Mede namens de Minister van Financiën informeer ik u met deze brief over de uitkomsten
van het Nibud onderzoek «Inkomenscriteria voor huurders en kopers». Ik geef hiermee
invulling aan een motie van het lid Koerhuis1.

Achtergrond

Naar aanleiding van de motie heb ik het Nibud gevraagd om breed onderzoek te doen
naar de ontwikkeling van de inkomensnormen voor hypotheekverstrekking en hoe deze
inkomensnormen zich verhouden tot de inkomenseisen die verhuurders hanteren. U treft
het onderzoeksrapport als bijlage bij deze brief2.

Hypotheekverstrekkers moeten de maximale financieringslast bepalen aan de hand van
de financiële positie van de aanvragers. De financieringslastpercentages zijn vastgelegd
in de Regeling hypothecair krediet. Deze financieringslastpercentages worden op advies
van het Nibud jaarlijks aangepast op basis van ontwikkelingen zoals inflatie, uitgavenpatronen
en fiscale regelgeving. Voor het geliberaliseerde huursegment zijn geen wettelijke
inkomensnormen vastgelegd. Veel verhuurders hanteren wel inkomenseisen om het risico
op betalingsachterstanden te beheersen. Uit het Nibud onderzoek blijkt dat deze inkomenseisen
verschillen tussen verhuurders. Doorgaans wordt een brutoinkomen van 3,5 tot 4,5 keer
de netto huursom geëist. Het tweede inkomen telt, afhankelijk van de verhuurder, veelal
voor de helft of volledig mee. Dit komt overeen met het beeld dat ik eerder uit gesprekken
met Aedes en IVBN heb gekregen3.

Ontwikkeling inkomensnormen hypothecair krediet

In berichtgeving wordt regelmatig het beeld geschetst dat de leencapaciteit van huishoudens
in de loop van de tijd steeds verder is afgenomen. Het Nibud heeft nu in kaart gebracht
hoe de leencapaciteit van huishoudens zich over de jaren heeft ontwikkeld. Hieruit
blijkt dat de leencapaciteit van huishoudens in de afgelopen 15 jaar is toegenomen.
Loonstijgingen en ontwikkelingen in de hypotheekrente hebben daar een belangrijke
bijdrage aan geleverd. Desondanks kan ik me voorstellen dat dit niet altijd zo ervaren
wordt. Het rapport laat namelijk ook zien dat de huizenprijzen in de afgelopen jaren
sterker zijn gestegen dan de leencapaciteit.

Inkomensnormen hypothecair krediet versus inkomenseisen verhuurders

Het Nibud heeft vervolgens onderzocht hoe de huidige inkomensnormen uit de Regeling
hypothecair krediet zich verhouden tot de inkomenseisen van verhuurders. Het beeld
bestaat dat de inkomensnormen voor hypotheekverstrekking strenger zijn dan de inkomenseisen
die verhuurders hanteren. Dit beeld kan ontstaan als mensen de toegestane maandelijkse
huurlast vergelijken met de toegestane maandelijkse hypotheeklast. Het onderzoek van
het Nibud laat echter zien dat dit beeld niet terecht is, omdat deze vergelijking
niet compleet is. Eigenaar-bewoners hebben namelijk meer bijkomende kosten dan huurders,
zoals onderhoudskosten, de premie voor de opstalverzekering en extra gemeentelijke
heffingen. Het Nibud toont in het onderzoek aan dat de inkomensnormen voor hypotheekverstrekking,
wanneer rekening gehouden wordt met deze extra kosten, meestal niet strenger zijn
dan de inkomenseisen van verhuurders. Voor huurders betekent dit dat zij, wanneer
verhuurders de inkomenseisen juist hanteren, bij nieuwe verhuur doorgaans ook een
betaalbare huur hebben.

Afwijken van inkomenseisen

Het Nibud doet, naast de bijkomende kosten, ook een drietal andere constateringen
die bij kunnen dragen aan de perceptie van mensen dat inkomenseisen bij hypotheekverstrekking
strenger zijn dan bij verhuur. Zo worden financiële verplichtingen als consumptief
krediet en studieschulden door veel verhuurders niet meegewogen, terwijl dit bij hypotheekverstrekking
wel bij de kredietwaardigheidstoets wordt meegenomen.

Daarnaast werken de inkomenseisen van verhuurders met een factor die vaak onafhankelijk
is van de hoogte van het inkomen. Bij hypotheekverstrekking neemt het budget voor
woonlasten procentueel toe bij een hoger inkomen. Dit leidt er toe dat de hypotheeknormen
bij een hoger inkomen relatief ruimer worden ten opzichte van de inkomenseisen van
verhuurders.

Ten slotte laat het Nibud onderzoek zien dat 28 procent van de huurders een huur heeft
die hoger is dan wat op grond van een ruime inkomenseis4 mogelijk zou zijn. Het gaat dan vooral om mensen die wat betreft inkomen ook in het
gereguleerde huursegment kunnen wonen. Het zijn met name eenoudergezinnen, alleenstaanden
en AOW-gerechtigden die over het maximum heengaan. Het Nibud kan niet vaststellen
of dit ook tijdens het aangaan van het huurcontract het geval was, maar een logische
verklaring lijkt een inkomensdaling door bijvoorbeeld een scheiding of pensionering.
Uit eerdere gesprekken met Aedes en IVBN blijkt wel dat verhuurders onder bepaalde
omstandigheden bereid zijn om bij het aangaan van het huurcontract van de inkomenseis
af te wijken5. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om ouders die borg staan, beschikbaar eigen vermogen,
of starters die op korte termijn een inkomensstijging verwachten.

Maatwerk door hypotheekverstrekkers

Ook hypotheekverstrekkers hebben de mogelijkheid om in individuele gevallen gemotiveerd
van de inkomensnormen af te wijken. Zo kan een hypotheekverstrekker maatwerk leveren.
In het kader van het Platform hypotheken heb ik de afgelopen jaren veel met de sector
gesproken over de mogelijkheden om maatwerk te bieden en rekening te houden met de
persoonlijke situatie van de consument. Ik heb u hier regelmatig over geïnformeerd.6, 7, 8

Tijdens de platformbijeenkomsten is ook discussie gevoerd over de vraag in hoeverre
de inkomensnormen huishoudens met hoge huurlasten onnodig belemmeren. Ik heb hier
geen aanwijzingen voor. Casuïstiek waaruit dit zou blijken ontbreekt en ook het onderzoek
van het Nibud toont dit niet aan. Op basis van de resultaten van het onderzoek vind
ik het niet verstandig om de mogelijkheden voor hypotheekverstrekking te verruimen
voor huishoudens met hoge huurlasten. De risico’s op overkreditering zouden in dat
geval toenemen. Tijdens de platformbijeenkomsten is uitgebreid gesproken over de verschillen
tussen huren en kopen. Het ging daarbij niet alleen over de bijkomende kosten van
eigenaar-bewoners, maar ook over de grotere financiële en vermogensrisico’s voor eigenaren
die met een hypotheek een langlopende verplichting aangaan. Huurlasten en hypotheeklasten
zijn dus niet gemakkelijk met elkaar vergelijkbaar.

De Regeling hypothecair krediet biedt ruimte om in individuele situaties middels maatwerk
van de inkomensnormen af te wijken. In dat geval moet goed onderbouwd worden waarom
dit in het individuele geval verantwoord is. Hierbij moet naast de huidige huurlasten
ook gekeken worden naar de hele financiële situatie van het huishouden. Dit type maatwerk
wordt nu door een beperkt aantal hypotheekverstrekkers toegepast. Recentelijk is bekend
geworden dat één hypotheekverstrekker gestart is met een pilot waarbij een huurverklaring
kan worden gebruikt in de onderbouwing voor verantwoorde hypotheekverstrekking. Ik
volg deze pilot met interesse en ik heb de hypotheekverstrekker gevraagd om ervaringen
met mij te delen.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, K.H. Ollongren