Brief regering : Voortgang programma Versnelling Tijdelijke Huisvesting

Nr. 1127
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 15 december 2023

In Nederland moeten er in totaal tot en met 2030 981.000 woningen bij komen. Om in
deze behoefte te voorzien zet ik mij samen met onder andere medeoverheden, corporaties,
investeerders en bouwers op verschillende manieren in om deze opgave voor elkaar te
krijgen. Verplaatsbare, modulaire woningen (flexwoningen) kunnen hier een belangrijke
en snelle bijdrage aan leveren. Ze worden niet alleen snel fabrieksmatig gebouwd,
maar zijn vaak ook circulair, duurzaam en zorgen bij de bouw voor weinig stikstofuitstoot.
Daarnaast hebben flexwoningen als voordeel dat ze op tijdelijke locaties kunnen worden
neergezet waar permanente woningbouw (vooralsnog) niet mogelijk is. Bijvoorbeeld waar
op termijn ruimte nodig is voor water of een plek waar nu nog geen woonbestemming
op rust. Ook kunnen verplaatsbare woningen helpen om een bepaald gebied alvast tot
ontwikkeling te laten komen (placemaking), door op die plek alvast kwalitatief goede
flexwoningen neer te zetten.

De bouw van verplaatsbare woningen is daarom de snelste manier om de woningvoorraad
uit te breiden. Hierdoor kunnen we vele doelgroepen die hier dringend behoefte aan
hebben een huis bieden. Zoals starters, personen die uit een scheiding komen en studenten.

Er is een sterke toename zichtbaar in het aantal plannen en projecten voor flexwoningen.
In 2021 zijn er ongeveer 1.840 verplaatsbare woningen gebouwd en in 2022 circa 3.400.
In de eerste drie kwartalen van 2023 zijn er 4.040 flexwoningen opgeleverd, in het
eerste kwartaal van 2024 worden de realisatiecijfers voor heel 2023 bekend. Deze cijfers
worden ontsloten via datawonen.nl.1 De bekende plancapaciteit voor flexwoningen voor 2024 is circa 17.000 flexwoningen.
Deze groei stemt positief, maar moet nog daadwerkelijk leiden tot de realisatie. Het
blijft daarom een gezamenlijke opgave van overheden, corporaties, andere investeerders
en de bouwsector om de realisatie van deze woningen ook mogelijk te maken.

Het Rijk helpt door actieve ondersteuning te bieden aan projecten, deze te stimuleren,
de bouw te versterken, verdere belemmeringen weg te nemen en betrokken partijen verder
toe te rusten voor nu en in de toekomst.

Figuur 1. Maatregelen versnellen tijdelijke huisvesting1

1 Kamerstukken II, 2022–2023, 32 847, nr. 1037.

De actieve ondersteuning aan gemeenten, corporaties en andere partijen wordt gerealiseerd
door onder andere de Uitvoeringsorganisatie Versnelling Tijdelijke Huisvesting (UVTH)
en het Expertteam Woningbouw van RVO. Momenteel biedt de UVTH-ondersteuning aan ruim
200 projecten.2 Afhankelijk van de behoeften van partijen kan de UVTH specifieke ondersteuning bieden.
Dat kan gaan om het geven van financieel of juridisch advies, het wegwerken van hobbels
in projecten of het najagen van afspraken. In sommige gevallen wordt ook intensieve
projectondersteuning geboden. De UVTH heeft ook voor gemeenten een toolbox samengesteld met uitleg hoe zij kunnen omgaan met juridische belemmeringen om versneld
flexwoningen mogelijk te maken.3

Ook wordt ingezet op aanvullende bestuurlijke afspraken over te ontwikkelen locaties
om zo te zorgen voor voorspelbaarheid en continuïteit in de bouwstroom en de realisatie
te vergemakkelijken. Zo zijn er al overeenkomsten gesloten met de metropoolregio Amsterdam,
de regio Utrecht en recent met de BUCH gemeenten in de regio Alkmaar, en dit onderwerp
komt ook terug in diverse gesloten woondeals of de nadere uitwerking daarvan.

Ik zal u in deze brief informeren op welke manieren ik dat de afgelopen tijd heb gedaan
en ingaan op de laatste stand van zaken rondom het programma Versnelling Tijdelijke
Huisvesting. Ik zal u onder andere informeren over de laatste stand van zaken rondom
de verplaatsbare woningen die door het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) zijn besteld en
de uitkomsten van een evaluatie over dat proces. Ook zal ik bijvoorbeeld ingaan op
de opening van het loket voor de tweede stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen,
gesloten samenwerkingsovereenkomsten voor de fysieke herplaatsingsgarantie en de verlening
van de Uitvoeringsorganisatie Versnelling Tijdelijke Huisvesting (UVTH).

RVB inkoop verplaatsbare woningen

Stand van zaken matching RVB

Om aan de ene kant de productiecapaciteit bij bouwers te verhogen en hen zekerheid
over afname te geven en aan de andere kant de traditionele projectvolgorde van planvorming,
besluitvorming, vergunningsverlening en dan pas bestellen te doorbreken, heeft het
RVB 1.992 flexwoningen ingekocht in 42 percelen.4 De aanbesteding, in opdracht van BZK, door het RVB heeft tot beweging en versnelling
van de bouw geleid. Onderstaande actuele stand van zaken laat zien dat 95% van de
percelen nu zijn verkocht2:

Ingekocht

Aantal door RVB ingekochte woningen/percelen

1.992

42

Geplaatst

Aan de afnemer opgeleverde woningen/percelen

84

2

Gesloten contracten

Leveringsovereenkomst tussen Rijk en afnemer is getekend, woningen worden op een later
moment geplaatst of zijn reeds in aanbouw op locatie.

1.722

361

Afname in voorbereiding

Concrete interesse vanuit potentiële afnemers voor de woningen. Gesprekken tussen
Rijk en potentiële afnemers over afname, planning en leveringsovereenkomst lopen.

962

22

Beschikbaar

Beschikbare woningen/percelen voor verkoop voor nieuwe potentiële afnemers.

90

2

X Noot

1

Gemeente Amsterdam tekent op 18 december voor 4 percelen (216 woningen). Vanwege deze
concrete afspraak met de afnemende partij zijn deze percelen reeds meegenomen in de
categorie getekend.

X Noot

2

Voor de twee percelen (96 woningen) in de categorie «afname in voorbereiding» is wel
een akkoord van het desbetreffende college, maar loopt nog een raadsprocedure op de
financiering, waarbij de verwachting van de gemeente is dat deze 21 december a.s.
kan tekenen. Deze is daarom reeds in het aangegeven percentage verwerkt. Voor de twee
percelen die nog beschikbaar zijn, zitten enkele projecten in de pijplijn.

AEDES collectieve inkoop

Aedes heeft met 36 bouwbedrijven raamovereenkomsten gesloten om verplaatsbare woningen
te leveren aan woningcorporaties.5 Corporaties tonen veel interesse:

− Het inkooptraject loopt inmiddels voor 13 projecten (bijna 1.000 woningen) en daarvan zijn de eerste opdrachten gegund.

− In totaal hebben 58 corporaties mogelijk plannen om ca 6.700 flexwoningen te realiseren via dit traject en daarvan zijn er 20 projecten van in totaal
2.551 woningen die hun interesse hebben geconcretiseerd.

De raamovereenkomst zal worden verlengd tot april 2025.

Evaluatie landelijke bouwopdrachten

Als bijlage bij deze brief ontvangt u het eindrapport Evaluatie bouwopdrachten. Zowel
de aanbesteding van 1.992 flexwoningen door het RVB als het inkooptraject van Aedes
komen hierin aan bod. Omdat beide trajecten nieuw en vernieuwend zijn, heb ik gestuurd
op het uitvoeren van een evaluatie lopende de uitvoering om de geleerde lessen te
kunnen benutten bij verdere beleidsvorming. De inhoudelijke doelen van de RVB-opdracht
waren het aanjagen van de bouw en het versnellen van processen door het omdraaien
van de reguliere projectvolgorde. Doel van de Aedes inkoop is vergelijkbaar, zij het
dat hier geen standaardproduct wordt ingekocht maar een raamcontract is gerealiseerd
waarbinnen corporaties beperkt maar maatwerk kunnen opvoeren, maar waar de woningen
wel moeten voldoen aan een gestandaardiseerd Programma van Eisen.

De evaluatie is positief kritisch. Als positieve aspecten worden genoemd de rol die
de Rijksoverheid heeft gepakt in het aanjagen van de markt van fabrieksmatig bouwen
en de resultaten daarop, zeker vanuit transitieperspectief. Ook is er sprake gebleken
van lerend vermogen. De geleerde lessen uit de RVB-aanbesteding zijn bijvoorbeeld
geïncorporeerd in het inkooptraject van Aedes. Tenslotte wordt ook de actieve begeleiding
van BZK, RVB, Aedes en UVTH geprezen. Kritisch wordt vooral gekeken naar het sturen
op met name snelheid en naar de verwachting dat met het gelijktijdig van de band rollen
van de flexwoningen ook de locaties beschikbaar en gereed voor gebruik zouden komen.
De onderzoeker stelt dat er sprake was van een vorm van maakbaarheidsdenken. Er zijn
12 concrete aanbevelingen gedaan waarin de grote lijn is: blijf kritisch, maar ga
vooral door met het aanjagen van flexwoningen, het stimuleren van conceptueel/industrieel
bouwen en ondersteun lokale overheden en corporaties bij het vinden van locaties.

Ik deel de conclusie uit het rapport dat we met de landelijke bouwopdrachten een impuls
hebben gegeven aan de markt. Dat doel is dus behaald. Daarmee kunnen we de landelijke
bouwopdrachten, ondanks tegenvallers, grotendeels zien als een succes waarop we moeten
voortborduren. Zij het dat met het bestaan van de Aedes, inkoop de weg voor een nieuwe
landelijke aanbesteding vanuit de Rijksoverheid niet voor de hand ligt. Of het doel
«omdraaien proces» ook is gehaald is lastiger te zeggen. De woningen zijn, zoals hierboven
aangegeven, bijna allemaal verkocht, waarbij de laatste sprint juist komt doordat
gemeenten zochten naar snelheid; dus woningen die al voorradig zijn. In die zin is
het dus een succes. Het tempo waarin dit afspeelde was niet het tempo waarop gerekend
was. Tegelijkertijd is het tempo van aanbesteding tot bewoning nog steeds vier a vijf
keer zo hoog als bij reguliere woningbouw wanneer alle woningen in 2024 bewoond zijn.

Het sturen op snelheid was bewust vanuit het in de zomer van 2022 duidelijk gevoelde
crisisgevoel in Nederland als het gaat om de opvang van asielzoekers, statushouders,
Oekraïne-vluchtelingen en spoedzoekers. Er was (en is nog steeds) veel woonruimte
nodig. Dit crisisgevoel heeft zich wel vertaald in bestuurlijke urgentie maar niet
in handelingsurgentie tijdens de uitvoering. Zo zijn er zeker 75 projecten in beeld
geweest voor de RVB-bouwopdracht waar initiële interesse was. Voor elk van deze projecten
was een reden om ze niet af te nemen. Aspecten als inpasbaarheid, wens tot maatwerk,
de businesscase, het besluiten over de meest geschikte locaties, het draagvlak in
de omgeving, beperkte ambtelijke capaciteit en de tijd die het kost om NUTS-voorzieningen
te regelen leiden in individuele gevallen tot begrijpelijke besluiten om niet of op
een ander tempo verder te gaan met verplaatsbare woningen. Echter over alle projecten
heen gekeken komt het samen tot de beschikbaarheid van geschikte locaties en leidt
het ook tot de vraag waar de uitvoeringsurgentie was. Het adagium locatie, locatie,
locatie blijft dus leidend. Ik herken dat dat ook lokaal «uitdagende maatschappelijke
gesprekken» oplevert, gesprekken die gevoerd moeten worden met respectvolle aandacht
voor alle opinies en belangen, maar daarmee zeker ook voor die van de woningzoekende.

In projecten die wel gelukt zijn, en dat geldt voor vrijwel alle projecten met verplaatsbare
maar ook met gewone woningen, waren vaak ook niet alle randvoorwaarden van te voren
op orde. Toch zijn deze wel mogelijk gemaakt, zoals het rapport terecht zegt: «Dat is dan vaak ook te danken aan de inzet van zeer betrokken lokale medewerkers en
bestuurders. Professionals die ondanks alle uitdagingen, of misschien juist daardoor,
betekenisvolle stappen zetten in deze transitie. Die een lange termijn perspectief
hebben en bereid zijn (ook financieel) risico te lopen op weg daarnaar toe. Niet alle
belemmeringen die staan tussen doel en realisatie zijn weg te nemen met persoonlijke
inzet, maar lef en doorzettingsvermogen maken wel veel verschil.» Kortom, alle door de RVB ingekochte woningen zijn straks in 2024 in gebruik genomen.
Daar zijn veel woningzoekenden bij gebaat.

Voortgang ondersteuningsmaatregelen

Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting

Eind mei 2022 is de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting geïnstalleerd en
bestaat uit een commissie en een uitvoeringsorganisatie Versnelling Tijdelijke Huisvesting
(UVTH). In mei jl., heb ik u geïnformeerd dat deze inzet voor 2023 is gecontinueerd.6
7 Per 24 november 2023 was de Commissie Versnelling Tijdelijke Huisvesting klaar met
haar opdracht. De Commissie heeft een belangrijke bijdrage geleverd om een brug te
slaan tussen gemeenten, corporaties en andere investeerders. Ik ben de leden dankbaar
voor de geleverde inzet en passie. En verheugd dat de voorzitter zich blijft inzetten
voor verplaatsbare woningen door plaats te nemen aan de Landelijke Versnellingstafel
voor versnelling woningbouw.8 Op deze manier wordt gewaarborgd dat verplaatsbare woningen een integraal onderdeel
is van de landelijke woningbouwopgave. De Uitvoeringsorganisatie blijft onverminderd
doorgaan met ondersteuning voor de versnelling van de realisatie van tijdelijke huisvesting
en is verlengd tot medio 2024. De UVTH biedt momenteel ondersteuning aan ruim 200 projecten.
In het overdragen van de kennis en kunde wordt opgetrokken met onder andere Platform31,
RVO, VNG, AEDES en provincies.

Opening loket tweede Stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen

Een van de instrumenten om versnelling in de woningbouw te realiseren is het financieel
ondersteunen van gemeenten in de tekorten op hun business case (onrendabele top).
Op 29 september is de nieuwe Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen gepubliceerd
waarvoor € 282 mln. beschikbaar is voor de periode 2023–2026. De regeling heeft meerdere
aanvraagmomenten per jaar. Sinds woensdag 15 november jl. is het voor gemeenten mogelijk
om zich aan te melden voor de eerste tranche met een budget van € 55 mln.9 Het loket is geopend tot 15 januari 2024. Gemeenten die in korte tijd meer woningen
willen realiseren kunnen gebruik maken van deze regeling. Het biedt financiële ondersteuning
bij de realisatie van deze verplaatsbare woningen of de tijdelijke transformatie van
bestaande gebouwen. Zo kunnen gemeenten aan de groeiende behoefte aan woonruimte tegemoetkomen.

Gesloten contracten fysieke herplaatsingsgarantie (flexcity/hostcity)

In het kader van de fysieke herplaatsingsgarantie worden er samenwerkingsovereenkomsten
gesloten met gemeenten waardoor een aantal locaties, meerjarig en herhaaldelijk, gegarandeerd
beschikbaar zijn voor het herplaatsen van flexwoningen. Deze vrije plekken worden,
in kavels die geschikt zijn voor 50 flexwoningen, gepositioneerd binnen of rond een
(nieuwe) wijk met andere woningen en voorzieningen (de vaste kern). Deze maand zijn
samenwerkingsovereenkomsten gesloten met de vijf gemeenten. Deze gemeenten ontvangen
een financiële bijdrage voor het beschikbaar houden van de gronden en het bouwen van
de vaste kern. Met deze vijf samenwerkingsovereenkomsten worden 1.360 garantiekavels
voor verplaatsbare woningen gecreëerd en bijgedragen aan de bouw van 1.890 modulaire
woningen in de vaste kern.

Het concept van de fysieke herplaatsingsgarantie versnelt aan twee kanten van het
bouwproces. Dat gebeurt enerzijds al in de planvormingsfase van projecten. Waar bezwaar
en beroep al geen juridisch opschortende werking hebben, kan ook de praktische opschortende
werking vervallen omdat er zekerheid is van een garantielocatie. Investeerders die
dus – in overleg met de gemeente – vooruitlopend (gedogen) of al tijdens de herroepelijke
fase van de vergunningsverlening verplaatsbare woningen neerzetten, kunnen erop rekenen
dat, mocht beroep onvermoed uitmonden in een uitspraak dat de woningen niet mogen
blijven staan, er een plek is waar ze alsnog geëxploiteerd kunnen worden. Aan de andere
kant maken deze kavels deel uit van de zogenaamde herplaatsingsladder. Deze is onderdeel
van de Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen en wordt in veel uitwerkingen
van woondeals ook regionaal vastgelegd. De herplaatsingsladder zegt dat gemeenten
en investeerders waar een flexwoningen voor een bepaalde periode worden geplaatst,
in eerste instanties zelf een inspanningsverplichting hebben om een vervolglocatie
te vinden voor als de eerste plaatsingstermijn afloopt. Daarna wordt in de woonregio
of provincie gekeken. Diverse regio’s maken hier al afspraken over. Lukt herplaatsing
niet, dan is er straks een landelijke marktmeester die landelijk kan bemiddelen. Het
RVO gaat deze uitvoeren. Is er ook landelijk geen (tijdige) reguliere herplaatsing
mogelijk, dan kan de marktmeester besluiten dat een verplaatsbare woning of verplaatsbaar
complex op één van de garantiekavels kan komen en daar geëxploiteerd kan worden. De
flex- of hostcity’s vergroten dus de kans op herplaatsing en helpen zo om eenvoudiger
investeringsbeslissingen te nemen.

Publicatie Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen

Het wegnemen van belemmeringen voor het realiseren van flexwoningen wordt onder andere
geboden door de Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen, eerder bekend onder
de naam financiële herplaatsingsgarantie. Kern van de garantie is het vergroten van
de kans op vervolglocaties na de eerste exploitatie op de tijdelijke locatie en –
in het geval dat dat niet lukt – een mogelijke financiële uitkering indien de woning
verkocht moet worden.

De afgelopen periode is de ministeriële Regeling voor tegemoetkoming herplaatsing
flexwoningen in internetconsultatie geweest. De regeling is op 13 december gepubliceerd
en zal per 1 januari 2024 in werking treden.10 Sinds 2 mei 2023 kunnen investeerders kennisnemen van de voorwaarden en een aanvraag
indienen. Omdat aanvragen sinds 2 mei jl. ingediend kunnen worden via www.volkshuisvestingnederland.nl/tijdelijkehuisvesting, zijn er inmiddels diverse aanvragen binnen en naar verwachting zal de eerste garantie
in de komende weken worden verstrekt. Met deze garantie kunnen investeerders rekenen
op meer zekerheid voor herplaatsing van flexwoningen nadat de periode voor de eerste
tijdelijke locatie vervalt, waardoor de drempel om te investeren in flexwoningen wordt
verkleind.

Ruimtelijke kwaliteit: architectonisch kader voor industriële woningbouw

In opdracht van het Ministerie van BZK hebben de Federatie Ruimtelijke Kwaliteit en
het College van Rijksadviseurs het architectonisch kader voor ruimtelijke kwaliteit
bij industriële woningbouw uitgebracht.11 De groeiende trend van industrieel geproduceerde woningen, waaronder ook flexwoningen,
biedt kansen om aan deze behoeften te voldoen, maar vereist ook specifieke aandacht
voor ruimtelijke kwaliteit. Het Architectonisch kader, geschreven door Rijksbouwmeester
Francesco Veenstra, is één van de drie kwaliteitskaders binnen het project, naast
het in mei 2023 uitgebrachte Stedenbouwkundig kader geschreven door Frits Palmboom
en het volgend jaar te verschijnen Governance kader over de samenwerking tussen opdrachtgevers,
bouwers, ontwerpers en gemeenten bij industriële woningbouwprojecten.12

Communicatietoolbox

Voor gemeenten en initiatiefnemers van flexprojecten is een communicatietoolbox met
verschillende middelen ontwikkeld die zij kunnen inzetten bij hun communicatie naar
omwonenden. Hiermee wordt onder andere ondersteund dat verplaatsbare woningen bedoeld
zijn voor iedereen die een woning hard nodig heeft. De potentiële bewoners krijgen
daarmee een gezicht. De communicatietoolbox is te vinden op de website volkshuisvestingnederland.nl.13 Daarnaast heeft RVO en UVTH een participatiedocument gemaakt met aandachtspunten
voor het juiste participatietraject bij projecten met verplaatsbare woningen.

Rondom de Dag van de Volkshuisvesting op 20 november in Den Bosch zijn bouwers, gemeenten
en corporaties bijeengebracht in het Verplaatsbare Straatje. Gedurende vijf dagen
konden geïnteresseerden vijf modulaire woningen bezoeken en zelf ervaren hoe het verblijf
in deze woningen is. Het straatje werd in drie dagen opgebouwd en was ook in drie
dagen weer afgebouwd. Dit is te zien op de timelapse die hier van is gemaakt.14

Slot

De maatregelen rond de versnelling van tijdelijke huisvesting zijn steeds meer geïmplementeerd
en worden door medeoverheden en corporaties benut voor de realisatie van verplaatsbare
woningen voor iedereen die het hard nodig heeft. De groei in realisatie en plannen
stemt mij positief en ik reken erop dat medeoverheden en corporaties de verantwoordelijkheid
blijven nemen voor de versnelde realisatie van flexwoningen.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
H.M. de Jonge