Brief regering : Voorbeeldpakketten opgaven en middelen woningcorporaties

Nr. 532
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 19 maart 2021

Iedereen in Nederland moet prettig kunnen wonen in een fijne en duurzame leefomgeving.
Om dat te bereiken, staat Nederland voor een aantal grote maatschappelijke opgaven
in alle sectoren van de woningmarkt. Woningcorporaties leveren hieraan een onmisbare
bijdrage. Van hen wordt gevraagd om meer te bouwen om het woningtekort in het sociale
huursegment in te lopen, startmotor te zijn in het aardgasvrij maken van de gebouwde
omgeving en om de betaalbaarheid van sociale huurwoningen in het oog te houden.

Er is veel voor nodig om de maatschappelijke opgaven waar corporaties voor staan te
realiseren. Randvoorwaarden zijn bijvoorbeeld de beschikbaarheid van bouwlocaties,
voldoende capaciteit in de bouw en voldoende organisatiekracht bij corporaties zelf.
Woningcorporaties beschikken echter ook over te weinig financiële middelen om tot
2035 hun maatschappelijke opgaven rond nieuwbouw, betaalbaarheid, verduurzaming en
leefbaarheid volledig te realiseren. Op 3 juli 20201 heb ik uw Kamer geïnformeerd dat als corporaties naar behoefte investeren, vanaf
2024 in verschillende regio’s financiële tekorten zullen ontstaan.

De afgelopen periode heeft dit kabinet erop ingezet om corporaties beter in staat
te stellen hun bijdrage te leveren aan verschillende maatschappelijke opgaven. Zo
zijn kortingen op de verhuurderheffing geïntroduceerd voor specifieke doelen, zijn
er subsidies gekomen waar ook corporaties gebruik van kunnen maken en is het tarief
van de verhuurderheffing verlaagd. Voor de eerstvolgende jaren betekent dit dat corporaties
kunnen blijven investeren. Daar heb ik met hen ook afspraken over gemaakt. Zo heb
ik eind vorig jaar bestuurlijke afspraken met Aedes en de VNG gemaakt om tot 2025
de bouw van 150.000 betaalbare sociale huurwoningen te versnellen. Hiervoor heeft
het kabinet ruim € 1,8 miljard aan heffingsverminderingen beschikbaar gesteld. Met
de Wet eenmalige huurverlaging en het bevriezen van gereguleerde huren in 2021 draagt
het kabinet bij aan de betaalbaarheid. Het kabinet komt corporaties hiervoor tegemoet
met een tariefsverlaging in de verhuurderheffing. Deze maatregelen helpen corporaties
bij het realiseren van hun opgaven op de korte termijn.

Om ervoor te zorgen de maatschappelijke opgave en daarvoor beschikbare middelen ook
op de (middel)lange termijn in balans zijn, zijn verdergaande maatregelen noodzakelijk.
Het volgend kabinet heeft een keuze te maken over de maatschappelijke opgaven en de
middelen die daarvoor beschikbaar zijn. Om deze keuzes te faciliteren, heb ik uw Kamer
toegezegd maatregelenpakketten uit te werken die de huidige disbalans oplossen. In
het bijgevoegd rapport zijn elf maatregelen opgenomen die hieraan kunnen bijdragen2. Met twee voorbeeldpakketten van maatregelen wordt inzicht gegeven in de interactie
tussen maatregelen in verschillende combinaties. Daarmee doe ik mijn toezegging gestand.

Actualisatie opgaven en middelen woningcorporaties

Ten behoeve van het bijgevoegd rapport is de berekening van de balans tussen opgaven
en middelen geactualiseerd. In de doorrekeningen zijn onder andere de meest recente
demografische voorspellingen van het CBS, economische prognoses van het CPB, nieuwe
macro-economische parameters van Aw/WSW en de effecten van het met Prinsjesdag aangekondigd
kabinetsbeleid verwerkt. Ook zijn de meest recente volkshuisvestelijke resultaten
van corporaties betrokken. De onlangs aangekondigde huurbevriezing voor 2021 kon niet
meer meegenomen worden in de doorrekeningen.3 Voor het overige zijn dezelfde uitgangspunten en methoden gebruikt als in het vorig
rapport: de huidige wet- en regelgeving en de financiële toezichtskaders van Aw en
WSW vormen het uitgangspunt. Ook de doelen voor de maatschappelijke opgave zijn in
de doorrekeningen gelijk gebleven: het terugbrengen van het landelijk woningtekort
naar 2% in 2035 en een proportionele bijdrage van corporaties aan het verduurzamen
en aardgasvrij maken van de gebouwde omgeving. Uiteraard zullen de keuzes van een
volgend kabinet van invloed zijn op de uitgangspunten en verhouding tussen opgaven
en middelen.

Als verondersteld wordt dat corporaties maximaal interen op hun eigen vermogen en
investeren tot zij de grenzen van de financiële ratio’s van Aw/WSW raken, blijft in
de doorrekeningen tot 2035 een maatschappelijke opgave ter waarde van circa € 24 miljard
liggen (prijspeil 2019). Dit is minder dan de modeluitkomsten in de zomer van 2020,
maar nog steeds aanzienlijk. Worden met gevoeligheidsanalyses gunstigere of ongunstigere
ontwikkelingen verondersteld, zoals in onderstaande afbeelding weergegeven, dan ligt
de bandbreedte tussen de € 15 miljard en € 42 miljard. Daarmee blijft de conclusie
overeind dat de opgaven en middelen van corporaties de komende jaren steeds verder
uit balans raken.

Figuur 1 – Bedrag aan maatschappelijke opgaven dat niet opgepakt kan worden tot 2035.
Basispad en gevoeligheidsanalyses.

De actualisatie maakt ook duidelijk dat de balans tussen opgaven en middelen van corporaties
geen statisch gegeven is, maar continue aandacht behoeft op basis van economische,
maatschappelijke en beleidsmatige ontwikkelingen. Dit laat dan ook zien dat het wenselijk
is deze exercitie periodiek te herhalen om vast te stellen of er sprake is van een
balans tussen wat corporaties kunnen doen en wat er van hen gevraagd wordt.

Investeringszekerheid

Om corporaties in staat te stellen hun maatschappelijke opgaven tot 2035 te realiseren,
moet een oplossing gevonden worden voor circa € 24 miljard aan maatschappelijke opgaven.
Dit is een ondergrens van wat nodig is, omdat corporaties in de werkelijkheid niet
zullen blijven investeren totdat de normen van de financiële ratio’s van de toezichthouder
worden geraakt. Net als elk bedrijf of huishouden, zullen corporaties enige financiële
handelingsruimte aanhouden om financiële tegenvallers op te kunnen vangen of om te
kunnen reageren op onverwachte maatschappelijke ontwikkelingen. Dit is ook wenselijk
voor het stelsel, omdat corporaties anders bij beperkte veranderingen plannen moeten
uit- of afstellen. Het betekent ook dat slechte financiële vooruitzichten hun schaduw
vooruitwerpen. Corporaties zullen te weinig nieuwe plannen starten als zij onvoldoende
zekerheid hebben dat zij over voldoende financiële middelen beschikken op het moment
dat dat nodig is.

Door te sturen op het in balans brengen van opgaven en middelen tot 2035, hebben corporaties
naar verwachting voldoende investeringszekerheid om de komende kabinetsperiode de
projecten te starten die tot 2030 tot oplevering leiden. Ook bij economische tegenwind
of maatschappelijk veranderende omstandigheden. Tegelijkertijd kan de bovengenoemde
periodieke actualisatie van de balans benut worden om bij te sturen indien dit nodig
blijkt. Het ligt voor de hand in elk geval voor de start van een nieuw kabinet de
actualisatie te herhalen.

Opgaven en middelen in balans

Net als in het rapport dat ik uw Kamer in juli 2020 stuurde, blijkt uit de actualisatie
dat er grote verschillen zijn tussen regio’s. Dat geldt zowel voor de termijn waarop
de tekorten beginnen te ontstaan als voor de omvang van de opgave die tot 2035 niet
opgepakt kan worden. Meerdere maatregelen zijn nodig om de balans tussen opgaven en
middelen in alle regio’s in evenwicht te brengen. Het gaat om een combinatie van generieke
maatregelen waarmee significante stappen kunnen worden gezet om het tekort op sectorniveau
te verkleinen, aangevuld met gerichte maatregelen waarmee ook in elke regio de opgave
haalbaar wordt.

In het bijgevoegd rapport zijn elf maatregelen opgenomen die ieder voor zich een bijdrage
kunnen leveren aan de balans tussen opgaven en middelen. Dit zijn zowel maatregelen
die de fiscale lasten voor corporaties verlichten, als maatregelen die de inkomsten
vergroten of gericht zijn op het verkleinen van de opgave waar corporaties voor staan.
In het bijgevoegd rapport wordt nader ingegaan op de verschillende maatregelen, inclusief
de uitvoerbaarheid, juridische haalbaarheid en overige (neven)effecten van elke maatregel.

Ieder voor zich zijn deze maatregelen onvoldoende om de knelpunten in alle regio’s
op te lossen. De maatregelen zijn in verschillende samenstelling en maatvoering te
combineren om dat wel te bereiken. Omdat de maatregelen ook op elkaar inwerken, zijn
in het bijgevoegd rapport twee illustratieve maatregelpakketten doorgerekend. Deze
pakketten geven inzicht in hoe maatregelen gecombineerd kunnen worden en welke orde
van grootte zij dienen te hebben om nationaal en regionaal een balans te brengen in
de maatschappelijke opgaven van corporaties en de daarvoor beschikbare middelen tot
2035. Daarbij is ten behoeve van het inzicht dat deze pakketten bieden gekozen voor
een samenstelling die in hoofdzaak leunt op ofwel lastenverlichting vanuit het Rijk,
of op het vergroten van de inkomsten en het beperken van de maatschappelijke opgaven.

Het spreekt voor zich dat elk van deze pakketten en de maatregelen daarin een prijs
hebben. Ze gaan ten koste van andere uitgaven of inkomsten op de Rijksbegroting, verschuiven
de maatschappelijke opgave naar andere segmenten en sectoren die daardoor mogelijk
aanvullende beleidsmaatregelen nodig hebben, of hebben effect op de koopkracht van
huurders. In het bijgevoegd rapport wordt hier nader op ingegaan. Voor maatregelen
met gevolgen voor de Rijksbegroting zijn geen dekkingsopties gegeven.

Pakket lastenverlichting

In het eerste pakket wordt de balans op sectorniveau met name hersteld via het verlagen
van het tarief van de verhuurderheffing. Dit gebeurt stapsgewijs, opbouwend tot een
structurele vermindering naar een halvering vanaf 2025. Daarnaast wordt de verhuurderheffing
gestabiliseerd, om een meer voorspelbare fiscale last te krijgen. Dit vergroot de
investeringszekerheid voor corporaties. Vanaf 2025 wordt aanvullend € 0,75 miljard
per jaar aan subsidies ingezet voor de opgaven in regio’s waar nog tekorten resteren.
Deze kunnen (deels) uit meer generieke instrumenten als de Woningbouwimpuls of het
Volkshuisvestingsfonds komen, maar zouden ook gefinancierd kunnen worden uit een verdere
tariefsverlaging in de verhuurderheffing en het instellen van grootschalige projectsteun.
Met een beperkte projectsteun vanuit de corporatiesector zelf kunnen kleine tekorten
opgelost worden bij individuele corporaties, hoofdzakelijk voor investeringen in hun
bestaande voorraad (zoals voor verduurzaming).

Maatregelen voor de balans op sectorniveau

1

Tariefsverlaging verhuurderheffing

Stapsgewijze vermindering naar een halvering in 2025.

2

Stabilisatie verhuurderheffing

Vanaf 2022 wordt het tarief jaarlijks aangepast, zodat de totale opbrengsten reëel
gelijk blijven.

3

Niet-DAEB voor middenhuur

Corporaties benutten hun niet-DAEB-vermogen volledig voor middenhuur. De interne lening
wordt afgelost, maar er gaat geen dividend naar de DAEB.

Maatregelen voor de balans op regionaal niveau

4

Subsidies

Vanaf 2025 jaarlijks circa € 0,75 mld (prijspeil 2021), specifiek gericht op regio’s
waar de opgaven en middelen nog niet in balans zijn.

Maatregelen voor individuele ondersteuning

5

Projectsteun

Jaarlijks een beperkt bedrag vanuit een heffing over de hele corporatiesector, uit
te keren aan corporaties die hun eigen verduurzaming of herstructurerings-opgave niet
aankunnen.

Uit dit pakket blijkt dat niet de gehele verhuurderheffing ingezet hoeft te worden
om de balans tussen opgaven en middelen te herstellen. In het doorgerekende pakket
blijft de structurele opbrengst meer dan € 1 miljard. Hierbij is geen rekening gehouden
met de jaarlijkse regiogerichte subsidies die in dit pakket naar de sector vloeien.

Ook laat dit pakket laat zien dat een combinatie van tariefsverlaging en subsidies
nodig is om de opgaven en middelen landelijk en regionaal in balans te brengen. Zoals
ook voor de zomer benoemd, hebben maatregelen die invloed hebben op de woningwaarde
(beleidswaarde), zoals structurele huurverhogingen of een tariefsverlaging in de verhuurderheffing,
een sterker effect dan maatregelen die alleen de kaspositie van corporaties verbetert
(subsidies, projectsteunuitkeringen, heffingsverminderingen). Een tariefsverlaging
of structurele huurverhoging creëert daarmee meer investeringsruimte in de sector
dan eenzelfde bedrag aan subsidies.4 In dit pakket is dan ook een aanzienlijke tariefsverlaging in de verhuurderheffing
nodig om de maatschappelijke opgave tot 2035 haalbaar te maken. Dit lukt niet wanneer
subsidies ter grote van de gehele verhuurderheffing worden ingezet. Andersom is een
tariefsverlaging minder gericht, waardoor overheidsmiddelen minder doelmatig worden
ingezet. Bij het doel om in elke regio voldoende middelen voor de opgave te creëren,
is met dit pakket een balans gegeven tussen tariefsverlaging en subsidies tegen zo
laag mogelijke lasten voor de rijksbegroting.

Ook is gekeken naar het effect van het verlagen van de maximale WOZ-waarde waarover
verhuurderheffing verschuldigd is (€ 315.000 in 2021) of het veranderen van de grondslag
in de verhuurderheffing (bijvoorbeeld naar een vast bedrag per woning). Dit blijkt
sterk afhankelijk van overige maatregelen die worden genomen. Als geïsoleerde maatregel
kan het een bijdrage leveren aan het in balans brengen van de opgaven en middelen
in de Metropoolregio Amsterdam. Met de verlaging van het tarief van de verhuurderheffing
worden de opgaven en middelen in deze regio echter al in balans gebracht. De maatregel
kan wel bijdragen aan een meer gelijke verdeling van fiscale lasten tussen en binnen
woningmarktregio’s. Daarmee zou ook de weerstand om onverwachte ontwikkelingen op
te vangen iets worden vergroot in twee van de regio's met de grootste opgaven, zonder
dat dit grote gevolgen heeft voor andere gebieden.

In dit pakket gebruiken corporaties het substantiële vermogen dat zij in hun niet-DAEB-tak
hebben voor investeringen in de middenhuur. Dit zou een voortzetting zijn van de bestuurlijke
afspraken die zijn gemaakt over het benutten van deze middelen voor meer middenhuur,
waarvoor dit kabinet ook de markttoets tijdelijk buiten werking stelt. Uit de berekeningen
volgt dat tot 2035 vanuit de niet-DAEB-takken tot zo’n 75.000 middenhuurwoningen in
de vrije sector voor (lage) middeninkomens gebouwd zouden kunnen worden.

Regionale tekorten zijn hardnekkig

De voor de zomer geconstateerde grote verschillen tussen regio’s blijven zichtbaar.
De financiële knelpunten zijn het grootst in de meer stedelijke gebieden, met name
omdat de nieuwbouwopgave in die gebieden groter is. Deze situatie verbetert sterk
met de generieke maatregelen in beide pakketten, maar wordt hiermee niet volledig
oplossen. Daarom zijn in beide pakketten aanvullende maatregelen opgenomen gericht
op die regio’s.

Met name in de regio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam is er sprake van financiële
knelpunten die niet eenvoudig op te lossen zijn. In deze regio, waar ook Vestia een
belangrijke positie inneemt, ontstaat het tekort als eerst en is het in absolute zin
het grootst (incl. Vestia € 9,6 miljard). In beide pakketten zou een significante
regiogerichte inzet van subsidies nodig zijn om de opgaven en middelen in deze regio
met elkaar in balans te brengen. Bijdragen daaraan kunnen geleverd worden door meer
generiek beschikbare subsidies, zoals het Volkshuisvestingsfonds en de Woningbouwimpuls.
Het verdient aanbeveling om de komende jaren de ontwikkelingen in met name deze regio
goed te volgen en te zoeken naar aanvullende maatregelen die het tekort kunnen verzachten,
zoals de inzet van corporaties uit andere woningmarktregio’s waar na generieke maatregelen
een gunstige financiële positie ontstaat.

Vestia

Zoals aangegeven in mijn brief van 4 februari over de duurzame oplossing voor Vestia,5 speelt bij saneringscorporatie Vestia een aanvullende problematiek. De door de adviescommissie
van Aedes voorgestelde structurele oplossing (een leningenruil binnen de sector en
het opsplitsen van Vestia) werd op het Aedes ledencongres van 9 februari door een
overgrote meerderheid gesteund. De maatregelen die nodig zijn voor een duurzame oplossing
voor Vestia hebben sectorbreed een beperkt negatief effect op de investeringsruimte,
en zorgen door de overname van bezit specifiek in de regio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam
voor minder investeringsruimte. De duurzame oplossing voor Vestia zou er echter in
combinatie met maatregelen om de balans te herstellen tussen opgaven en middelen tot
2035 naar mijn verwachting toe leiden dat de rechtsopvolgers van Vestia weer kunnen
bijdragen aan de verduurzaming en vernieuwing van het Vestiabezit.

Pakket sector

Het tweede pakket zoekt de oplossing voor de disbalans tussen opgaven en middelen
met name binnen de sector. Dat gebeurt door een structurele huurverhoging van 0,2%
boven inflatie en door het verlagen van de DAEB-inkomensgrens, waardoor een deel van
de nieuwbouwvraag wordt verschoven naar andere woningmarktsegmenten en corporaties
minder hoeven te bouwen. Daarnaast worden duurzaamheidsinvesteringen rendabeler doordat
de besparing op de energierekening van verduurzaamde woningen (vanaf label B) terug
kan komen in de huurprijs of een energieprestatievergoeding. Ook worden de mogelijkheden
voor inkomensafhankelijke huurverhoging verruimd. Ten behoeve van stabiele fiscale
lasten wordt de verhuurderheffing gestabiliseerd. De grote verschillen tussen regio’s
worden geadresseerd door op regio’s gerichte subsidies, gedekt door een tariefsverhoging
in de verhuurderheffing.

Maatregelen voor de balans op sectorniveau

1

Huurverhoging

Een structurele huurverhoging van inflatie + 0,20% vanaf 2022.

2

Stabilisatie verhuurderheffing

Vanaf 2026 wordt het tarief jaarlijks aangepast, zodat de totale opbrengsten reëel
gelijk blijven. Deze maatregel is dus budgetneutraal gedurende de volgende kabinetsperiode.

3

Beperken DAEB-bouwopgave corporaties

De inkomensgrens voor de corporatiesector wordt vanaf 2022 voor alle huishoudens € 35.000
(prijspeil 2020).

4

Verrekenen in huur van besparing op energierekening

Corporaties kunnen de energieprestatie van verduurzaamde woningen vanaf label B doorberekenen
in de huren, ook bij nieuwe verhuringen.

5

Sterkere inkomensafhankelijke huurverhoging

De mogelijkheden voor inkomensafhankelijke huurverhoging worden verruimd.

Maatregelen voor de balans op regionaal niveau

6

Subsidies

Jaarlijks circa € 0,3 miljard (prijspeil 2021), specifiek gericht op regio’s waar
de opgaven en middelen nog niet in balans zijn. Gefinancierd door de sector zelf uit
een tijdelijke tariefsverhoging in de verhuurderheffing (tot 2035).

Maatregelen voor individuele ondersteuning

7

Projectsteun

Jaarlijks een beperkt bedrag vanuit een heffing over de hele corporatiesector, uit
te keren aan corporaties die hun eigen verduurzamings- of herstructurerings-opgave
niet aankunnen.

Verkoop dure woningen

Een veelgenoemde andere maatregel om middelen te genereren is het verkopen van duur
bezit door corporaties en het terugbouwen van goedkope woningen. De hoge waarde kan
enkel gerealiseerd worden als de woning vrijkomt; in verhuurde staat is de opbrengst
20–40% lager waardoor de verkoopopbrengst vaak lager is dan de kosten voor een nieuwe
goedkope woning. Alleen in de Metropoolregio Amsterdam en in mindere mate in de U16
en Holland-Rijnland komen jaarlijks voldoende woningen vrij om een noemenswaardig
effect te hebben. Het totale landelijke effect op het tekort is berekend op ruim € 4
miljard, waarvan het overgrote deel in een klein aantal gemeenten in de MRA. Belangrijke
kanttekening is dan ook dat de verkoop niet juridisch afdwingbaar is en dat de concentratie
van te verkopen woningen in bepaalde gemeenten en wijken mogelijk niet in lijn is
met de beleidsdoelen van gemeenten. Tot slot zal goed moeten worden afgestemd op het
terugbouwen van goedkope woningen in om niet extra druk op de woningmarkt te creëren.

In dit pakket wordt duidelijk hoe belangrijk de huurinkomsten van corporaties zijn
om hun opgave te realiseren. Naast directe inkomsten vormen toekomstige huurinkomsten
het vermogen dat beleend kan worden om nieuwe investeringen mee te financieren. Ook
blijkt dat keuzes over de omvang van de opgave van corporaties substantiële gevolgen
hebben voor de middelen die nodig zijn. Het verkleinen van de doelgroep betekent dat
corporaties veel minder woningen hoeven te bouwen, doordat de vraag wordt verschoven
naar de particuliere huurmarkt. Van belang in dat kader is wel dat het verkleinen
van de opgave van corporaties automatisch tot gevolg heeft dat deze opgave verschuift
naar andere partijen of sectoren, die mogelijk ook overheidsondersteuning nodig hebben.
Dit betekent een andere visie dan nu op hoe op de woningmarkt voorzien moet worden
in de huisvesting van verschillende doelgroepen. Andersom zou een uitbreiding van
de opgaven ten opzichte van nu uiteraard ook meer middelen vergen (zie onderstaande
box).

Verder is duidelijk dat in de niet-DAEB-takken van corporaties veel vermogen zit dat
door de tijd heen ook verder groeit. De afgelopen jaren is dit vermogen zeer beperkt
aangewend. Indien de bouw van (lage) middenhuurwoningen in voldoende mate door andere
partijen wordt opgepakt, dan zou het niet-DAEB-vermogen een significante bijdrage
kunnen leveren aan het verbeteren van de financiële positie van de DAEB-tak door het
belenen of verkopen van het niet-DAEB-bezit aan andere partijen. Dit is niet juridisch
afdwingbaar, maar zou onderdeel kunnen zijn van nieuwe afspraken met de sector. In
het bijgevoegd rapport wordt nader ingegaan op de verschillende mogelijkheden en effecten.

Verzwaring van het takenpakket kost geld

In het maatschappelijk debat wordt regelmatig geopperd om corporaties een grotere
rol te geven in de aanpak van specifieke opgaven. Het kan gaan om een intensivering
van de huidige maatschappelijke opgave,6 of om activiteiten die buiten het huidig takenpakket van corporaties vallen.

Het is evident dat een uitbreiding van de taken van corporaties een ingrijpende keuze
is, die gevolgen heeft voor hun financiële positie. In het bijgevoegd rapport wordt
daarom ook aandacht besteed aan de gevolgen die bepaalde uitbreidingen van de maatschappelijke
opgave hebben voor corporaties. Gekozen is om in te gaan op een sterkere inzet op
betaalbaarheid door middel van een huurverlaging, het verduurzamen van meer woningen
en het verhogen van de DAEB-inkomensgrenzen om een bredere doelgroep te bedienen.
Andere denkrichtingen, zoals een grotere inzet op stedelijke vernieuwing, herstructurering
en leefbaarheid of het beleggen van bepaalde zorgtaken bij corporaties, zijn niet
gekwantificeerd. Voor elke variant geldt dat er significante kosten mee gemoeid zijn.
Voor dergelijke taakuitbreidingen zijn daarom additionele middelen nodig, bovenop
de voorliggende maatregelenpakketten.

In het rapport wordt ook kort ingegaan op juridische, uitvoeringstechnische of maatschappelijke
aandachtspunten bij het uitbreiden van de taken van corporaties. Dat zijn bijvoorbeeld
de bouwcapaciteit, effecten op slagingskansen voor de meest kwetsbare huishoudens
of staatssteunkwesties. Voor het verruimen van de inkomens- en huurprijsgrenzen in
de DAEB geldt bijvoorbeeld dat dit herziening van het staatssteunbesluit voor woningcorporaties
vergt. Daarover zou eerst met de Europese Commissie onderhandeld moeten worden. Ik
heb toegezegd uw Kamer voor de formatie te informeren over of en zo ja, hoe dat mogelijk
is.

Overige randvoorwaarden voor de maatschappelijke opgave

Corporaties investeren momenteel aanzienlijk minder dan nodig is voor de maatschappelijke
opgave. Om die opgave te halen, zullen zij hun nieuwbouwproductie en investeringen
in verduurzaming de komende jaren stevig moeten vergroten. De beschikbaarheid van
voldoende financiële middelen is hiervoor een voorwaarde, maar vormt geenszins een
garantie voor succes. De beschikbaarheid van voldoende bouwlocaties, voldoende bouwcapaciteit,
organisatorische kracht bij opdrachtgevers en -nemers, snellere procedures, en een
sluitende oplossing voor de stikstofproblematiek zijn eveneens harde randvoorwaarden
voor het behalen van de gewenste maatschappelijke resultaten.

Zo is het wenselijk dat de planvorming voor nieuwe woningbouwlocaties tijdig in gang
wordt gezet, met name bij grootschalige ontwikkelingen waar tijdige investeringen
in de infrastructuur nodig zijn. Medeoverheden moeten daarom nu al in beeld hebben
wat de benodigde woningbouwlocaties zijn voor de komende tien jaar. In de komende
kabinetsperiode moeten zij dit kunnen aanvullen met ruim voldoende plannen voor woningen
in alle segmenten, die deels in de jaren »30 moeten worden opgeleverd. Uitgangspunt
is daarbij 130% plancapaciteit. Daarnaast is snelheid nodig bij afgifte van vergunningen
en voldoende kennis en capaciteit bij gemeenten, om de nodige publieke investeringen
en het zorgen voor voldoende capaciteit in de bouw.

Deze kabinetsperiode heb ik mij ervoor ingezet dat hier stappen in worden gemaakt.
Zo heb ik afspraken gemaakt met provincies over het verhogen van de woningbouwambities
en zet ik binnen de woondeals met regionale partners in op versnelling van concrete
locaties. Het expertteam woningbouw en de middelen voor flexpools dragen bij aan extra
kennis en capaciteit bij gemeenten. De Woningbouwimpuls maakt woningbouwprojecten
mogelijk met een substantieel aandeel betaalbare woningen en het Volkshuisvestingsfonds7 zal de leefbaarheid in kwetsbare wijken en krimpgebieden versterken. Met het op 17 december
2020 door de Tweede Kamer aangenomen wetsvoorstel Stikstofreductie en Natuurverbetering
wordt de vergunningverlening voor de bouw van woningen makkelijker; voor bronmaatregelen
in de bouw in het algemeen heeft het kabinet in totaal € 500 miljoen gereserveerd
voor de komende jaren.

Daarnaast is veel inzet nodig van corporaties zelf. Zij moeten hun organisatie aanpassen
aan de grote investeringsopgaven waarvoor zij staan. Dat betekent voldoende personeel
om projecten te starten en te begeleiden, daadkrachtige besluitvorming en sturing
op de te bereiken resultaten. Door zich samen met andere partijen in het wonen in
te zetten voor verdere industrialisatie en standaardisatie in de bouw, bijvoorbeeld
via vraagbundeling en het denken in projectoverstijgende bouwstromen, kunnen woningen
sneller, duurzamer en goedkoper worden gebouwd. De wil om hierop in te zetten herken
ik in de op 17 februari 2021 gepubliceerde Actieagenda Wonen van 34 organisaties die
dagelijks bezig zijn met wonen en bouwen. Samenwerking tussen alle betrokken partijen
om vanuit hun eigen verantwoordelijkheid extra inzet te plegen is een belangrijke
voorwaarde om de opgave te behalen.

In samenhang met de grotere regierol voor het Rijk in de woningbouwproductie, ligt
het ook voor de hand om manieren te verkennen waarop beter gestuurd kan worden op
de volkshuisvestelijke prestaties van corporaties. Zeker indien de rijksoverheid via
een lastenverlichting de maatschappelijke opgave haalbaar maakt, kan het wenselijk
zijn om afdwingbare afspraken of sturingsinstrumenten te introduceren op het volkshuisvestelijk
presteren van corporaties. De sector benadrukt dit zelf ook in de eerdergenoemde Actieagenda
Wonen. Het is aan een volgend kabinet om hier, indien gewenst, vorm aan te geven.

Tot slot

De woningmarkt is niet af. Er moet de komende jaren nog veel gebeuren. De afgelopen
vier jaar heb ik samen met partijen in de sector vanuit de Nationale woonagenda en
de woondeals een stevige agenda neergezet. Dit legt een sterke basis voor verdere
aanpak van het woningtekort, de verduurzaming van de gebouwde omgeving en het bouwen
van goede en betaalbare woningen voor alle mensen in Nederland. Het volgend kabinet
zal keuzes voor de lange termijn moeten maken, in het bijzonder over het creëren van
de juiste bestuurlijke en financiële condities zoals de balans tussen de opgaven van
corporaties en de daarvoor beschikbare middelen. Het bijgevoegd rapport kan het volgend
kabinet ondersteunen bij het maken van die keuzes.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren