Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Keijzer over het bericht 'VVD pleit voor Duits huurplafond als alternatief voor reguleren woninghuren'

Antwoord van Minister De Jonge (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
28 maart 2024). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2023–2024, nr. 1281.

Vraag 1

Bent u bekend met het bovenstaand bericht?1

Antwoord 1

Ja

Vraag 2

Kunt u de analyse waarover gesproken wordt in de memorie van toelichting van de Wet
betaalbaar huur en op basis waarvan besloten is dat de Mietspiegel-systematiek in
Nederland niet past aan de Kamer doen toekomen?

Antwoord 2

Het document «Internationale vergelijkingen» is bijgevoegd als bijlage bij deze beantwoording
(bijlage2. Ook is het document aangeboden bij de openbare internetconsultatie en online te
vinden via: https://www.internetconsultatie.nl/wetbetaalbarehuur/b1 (documenten: bijlage 1. Internationale vergelijkingen).

In dit document wordt toelicht dat een Duits stelsel (de zogenaamde Mietspiegel) in
Nederland niet opportuun wordt geacht. De Mietspiegel stelt dat de verhuurder bij
mutatie een nieuwe huurprijs per vierkante meter mag vragen van maximaal 110 procent
van het gemiddelde van de buurt waarin de huurwoning zich bevindt. Er wordt dan gekeken
naar contracten van de afgelopen vier tot zes jaar. Hierbij wordt onderscheid gemaakt
naar onderhoudsniveau en kwaliteit van de woning (denk aan energielabels, oppervlakte
en voorzieningen).

De VVD stelt in het artikel van het Financiële Dagblad regulering op basis van het
Duitse model voor, waarbij de huurprijzen van de afgelopen vijf jaar als spiegel worden
gebruikt voor de maximale huurprijs bij nieuwe contracten. In Nederland zijn de huren
in de vrije sector echter de afgelopen vijf jaar sterk gestegen. Nieuwe huurprijzen
spiegelen aan al te dure marktprijzen van de afgelopen vijf jaar betekent dat ook
nieuwe huurprijzen (te) hoog worden en niet aansluiten bij wat mensen daadwerkelijk
kunnen betalen. Daarbij komt dat er in het Duitse systeem nog steeds opwaartse druk
blijft bestaan op de huurprijs. In Duitsland kan er bij een nieuwe verhuring immers
maximaal 10 procent meer vragen dan het gemiddelde. Dit opwaartse effect werkt sneller
door bij een hoge mutatiegraad. In Nederland is de mutatiegraad in het vrije huursegment
erg hoog. Zo verhuisde in 2019 en 2020 36 procent van de huurders in de private middenhuur
en 47 procent in de private dure huur.3 Doordat je bij een nieuwe verhuring maximaal 10 procent meer mag vragen, wordt het
gemiddelde snel hoger en ontstaat er een vicieuze cirkel van prijsopdrijving.

Dit illustreer ik graag aan de hand van een voorbeeld. De onderstaande tabel toont
de gemiddelde vierkanten meterprijzen in Amsterdam bij nieuwe vrije huurcontracten
over een periode van vijf jaar.

Jaar

Gemiddelde huurprijs per m2

2019 (Q4)

€ 23,68

2020 (Q4)

€ 22,08

2021 (Q4)

€ 23,24

2022 (Q4)

€ 25,75

2023 (Q4)

€ 27,28

Gemiddelde vijf jaar

€ 24,41

Bron: Pararius Huurmonitor Q4 2023

De maximale aanvangshuurprijs voor een woning van 65 m2 zou daarmee neerkomen op 1.745 euro (65 x 24,41 euro x 1,10 (10 procent) = 1.745
euro). Deze prijzen zijn voor mensen met een middeninkomen niet betaalbaar. Het Duitse
systeem pakt daardoor niet het probleem aan van de reeds bestaande te hoge huurprijzen.

Daarnaast geldt dat voor een dergelijk systeem inzicht moet zijn in oude huurcontracten
en omliggende huurcontracten in de omgeving. In Nederland is er momenteel (nog) niet
een dergelijk registratiesysteem. De kennis van huidige huurcontracten in Nederland
wordt vergaard via vrijwillige enquêtes en dit is te vrijblijvend om de Spiegel op
te baseren. Wel wordt momenteel onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van een huurregister,
mede naar aanleiding van het onderzoek van PwC.

Tot slot zou de invoering van de Mietspiegel ertoe leiden dat het huurrecht nog complexer
wordt met drie verschillende systemen: het woningwaarderingsstelsel (WWS) in het lage
segment, Mietspiegel in het middensegment en daarboven het vrije segment. Vandaar
dat het de voorkeur geniet aan te sluiten bij het bestaande WWS en de middenhuur te
reguleren door de liberalisatiegrens op te hogen.

Vraag 3 en 4

Kan de Minister aangeven of er berekeningen op het Ministerie van Financiën zijn gemaakt
waarbij een bepaald rendementspercentage op basis van de WOZ-waarde is doorgerekend
die inzichten geven in het oplossen van de excessen in de huursector?

Kan de Minister deze berekeningen als alternatief voor de Wet betaalbare huur aan
de Kamer toesturen, uiterlijk vijf dagen voorafgaand aan het commissiedebat Woningbouwopgave
en koopsector op 21 maart 2024?

Antwoord 3 en 4

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties is beleidsverantwoordelijk
voor de huurmarkt. Bij het Ministerie van Financiën brengen ambtenaren doorlopend
de effecten van beleid in kaart om zodoende onafhankelijk te kunnen adviseren over
de doeltreffendheid en doelmatigheid van beleid. In dat kader hebben ambtenaren van
Financiën eind vorig jaar een onderzoek gedaan naar rendementen van particuliere verhuurders.4 Hiervoor is gebruik gemaakt van een model dat eerder is ontwikkeld door SEO Economisch
Onderzoek in een onderzoek dat mede in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijkrelaties is gedaan naar het effect van beleid op rendementen van
investeerders in huurwoningen.5

Naast de bevindingen die zijn gepubliceerd in het desbetreffende ESB-artikel zijn
er daarnaast intern ambtelijk bij Financiën modelmatige exercities gedaan om inzicht
te krijgen in hoeverre verschillende vormen van regulering het rendement van verhuurders
beïnvloeden. Het model dat door ambtenaren van Financiën voor het ESB-artikel is gebruikt
is recent online gepubliceerd op het platform Github en is ook publiekelijk toegankelijk.6

In deze interne modelmatige exercities heeft ambtelijk Financiën met de dataset en
het model van het ESB-artikel voor eigen inzicht de effecten van een aantal alternatieven
in kaart gebracht.7 Hierbij is onder andere gekeken naar een percentage van de WOZ-waarde als methodiek
voor huurregulering. Onderstaande tabel geeft de resultaten van de berekeningen weer
voor drie opties op basis van de dataset van 5.500 woningen: (0) nul-scenario (beleidswijziging
noch rentestijging), (1) wetsvoorstel betaalbare huur (WBH) + fiscale maatregelen
+ gestegen rente en (2) fractie van WOZ-waarde8 + fiscale maatregelen + gestegen rente. Voor deze opties is het rendement afgezet
tegen een marktconforme benchmark van 4,1 procent voor verschillende huurprijscategorieën.9 In de praktijk kunnen er beleggers zijn die genoegen nemen met een lager rendement.
Dit is niet meegenomen in het model.

Tabel 2: Percentage van de verhuurders met een rendement boven de 4,1 procent naar
categorie huurprijs bij verschillende reguleringsopties

% van verhuurders met zowel >4,1% rendement als een maandelijkse huurprijs van…

Optie

< € 1.100

€ 1.100–€ 1.700

> € 1.700

Nul scenario ESB (2020)

22%

53%

25%

Optie 1: WBH + fiscale maatregelen + gestegen rente

26%

11%

16%

Optie 2: Fractie WOZ-waarde i.p.v. WBH +_fiscale maatregelen +_gestegen rente

37%

45%

18%

De WBH (optie10 heeft als uitgangspunt om de betaalbaarheid van huurders te verbeteren. De WBH werkt
op basis van het huidige WWS. Huurprijsverlaging wordt bepaald op basis van de eigenschappen
van een woning. In de tabel is te zien hoeveel procent van de verhuurders nog een
rendement van 4,1% kunnen halen. Volgens het model haalt in deze optie 47% van de
verhuurders dit rendement niet meer11. De methodiek met een fractie van de WOZ (optie12 neemt als uitgangspunt dat verhuurders een marktconform rendement moeten kunnen behalen.
Op basis van dit marktconforme rendement wordt vervolgens een algemeen percentage
van de WOZ-waarde bepaald die ervoor zorgt dat een generieke belegger13 geen rendement onder de 4,1 procent heeft én dat verhuurders met een rendement boven
marktconforme rendementseis hun huurprijzen moeten verlagen. Bij deze reguleringsvorm
staat dus een marktconform rendement centraal, en niet de vraag of de daaruit voortkomende
huur ook betaalbaar is voor de huurder. Het gevolg van de verschillende uitgangspunten
is dat optie 1 voor meer woningen in de dataset de huren verlaagt dan optie 2. Anderzijds
blijft in optie 2 het rendement voor meer woningen boven de rendementseis liggen.

Het is belangrijk om te benoemen dat net zoals voor het ESB-artikel geldt dat bovenstaande
berekeningen enkel betrekking hebben op een subset particuliere verhuurders en niet
representatief is voor de gehele woningmarkt. Daarnaast kunnen we hieruit geen conclusies
trekken over de mate van uitponden – dit blijft een individuele investeringsbeslissing
van een verhuurder. Ook zijn de berekeningen gebaseerd op de huidige macro-economische
omstandigheden. Zo is het goed om aan te tekenen dat een rentedaling zou betekenen
dat de rendementen van beleggers toenemen. Het effect op het rendement is derhalve
een momentopname. Zo blijkt het uit ESB-artikel ook dat de rendementen van beleggers
ook lang ver boven de marktconforme rendementseis hebben gelegen.

Ten aanzien van de deadline waar u om vraagt: ik heb uw Kamer op 21 maart per brief
laten weten dat weten dat het niet mogelijk is gebleken om deze vragen voor het commissiedebat
Woningbouwopgave en koopsector op 21 maart 2024 te beantwoorden14. De beantwoording van deze vragen vergde het nodige uitzoekwerk en afstemming, waardoor
het niet mogelijk was om de vragen voor dit debat te doen toekomen. Het wetsvoorstel
betaalbare huur, waar deze vragen aan raken, is op dit moment in behandeling bij uw
Kamer en krijgt nog een eigen plenaire behandeling. Deze antwoorden op deze vragen
zijn tegelijkertijd met de nota naar aanleiding van het verslag horende bij het wetsvoorstel
betaalbare huur beantwoord, zodat deze antwoorden betrokken kunnen worden bij de plenaire
behandeling van dit wetsvoorstel.

Vraag 5 en 6

Zou de Minister ook een berekening kunnen laten uitvoeren bij het Ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties en door het Ministerie van Financiën, waarbij in plaats
van het Duitse Mietspiegel-voorstel er gekeken wordt naar WOZ-waarde van woningen
in een bepaald gebied, en om op basis van een bepaald percentage rendement te komen
tot een maximering van de huurprijs? Indien deze berekeningen al gemaakt zijn, kunt
u die dan vijf dagen voorafgaand aan het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector
doen toekomen?

Kan de Minister een berekening laten uitvoeren waarbij de maximering van de huur vaststaat
op bijvoorbeeld 5.5–7 procent van de WOZ-waarde van een woning?15 Zou de Minister daarbij ook een berekening kunnen maken waarin er in een scenario
per gemeente wordt gekeken naar een draagbaar rendementspercentage, en in een tweede
scenario een algemeen vastgesteld percentage voor heel Nederland wordt vastgesteld?

Antwoord 5 en 6

In 2021 heeft Stec Groep in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken twee
mogelijke reguleringsvarianten nader uitgewerkt:

1. het reguleren van de aanvangshuurprijs door het WWS door te trekken, wat betekent
dat de liberalisatiegrens wordt verhoogd en;

2. het reguleren van de aanvangshuurprijs op basis van de WOZ-waarde.

Het rapport is in 2021 met een aanbiedingsbrief aan uw Kamer gestuurd. Beide documenten
zijn bijgevoegd bij deze beantwoording (bijlage 2 en 3).

Onderstaand wordt kort ingegaan op de effecten en berekeningen die zijn gemaakt voor
het reguleren op basis van de WOZ-waarde. De gehele effecten en berekeningen zijn
terug te vinden in het rapport.

Stec Groep heeft drie varianten onderzocht: de maximale huurprijs (op jaarbasis) bedraagt
4, 6 of 8 procent van de WOZ-waarde. In het onderzoek van Stec Groep komen alleen
de woningen die op basis van het gekozen WOZ-percentage een huurprijs in het middensegment
hebben (1.000 euro per maand/12.000 euro per jaar, prijspeil 2021) onder de regulering
te vallen. Woningen die een op basis van het gekozen WOZ-percentage een hogere maximale
huurprijs hebben, vallen dus buiten de regulering.

Stec Groep heeft met behulp van gegevens uit het WoON2018 een inschatting gemaakt
van het aantal vrijesectorhuurwoningen dat in de drie verschillende varianten onder
middenhuuregulering komt te vallen. Dit is weergeven in de onderstaande tabel.

Tabel 3: potentieel effect op aantal woningen in vrijesectorhuur in relatie tot WOZ-percentage

Scenario

WOZ-percentage

Maximale WOZ-waarde bij huurprijs € 1.000

Aantal vrijesectorhuur-woningen binnen WOZ-klasse

Heeft potentieel effect op percentage woningen in de vrijesectorhuur

Heeft potentieel effect op aantal woningen in de vrijesectorhuur

1

4%

€ 300.000

400.000

74%

399.000

2

6%

€ 200.000

130.000

24%

128.000

3

8%

€ 150.000

35.000

6%

34.000

Zoals uit de bovenstaande tabel blijkt hangen de effecten van de invoering van middenhuurregulering
op basis van de WOZ-waarde samen met het gekozen percentage van de WOZ-waarde. Bij
een lager percentage vallen er meer onder de regulering. Bij een hoger percentage
minder. Het aantal woningen dat onder de middenhuurregulering komt de vallen bij een
percentage van 6 of 8 procent is zeer beperkt.

Daarnaast benoemt Stec Groep dat WOZ-waarden grotere regionale verschillen kennen
dan kennen huurprijzen. In gebieden met een hoge marktdruk zal daarom een lager percentage
van de WOZ nodig zijn om daadwerkelijk effect te zien van de maatregel. In gebieden
met lagere marktdruk kunnen WOZ-percentages verhoudingsgewijs hoger zijn om middenhuur
af te dwingen. Er zijn geen doorrekeningen gemaakt waarbij er verschillende percentages
worden gehanteerd voor gebieden met een hoge marktdruk en gebieden met een lage marktdruk.

Ten slotte zeggen deze cijfers van het onderzoek van Stec niks over het (netto) rendement
van verhuurders en enkel iets over de omvang van het gereguleerde segment bij verschillende
huurreguleringsvormen. Het rendement hangt af van de huurprijs en huizenprijsontwikkeling
(indirect rendement) en de financieringskosten, onderhoudskosten, etc.

Vraag 7

Zijn er andere alternatieven (anders die welke opgenomen) zijn in de memorie van toelichting
van het wetsvoorstel Betaalbare huur doorgerekend door de regering en zo ja, kunt
u die naar de Kamer sturen?

Antwoord 7

In de memorie van toelichting heb ik alle overige onderzochte alternatieven geschetst.
Zoals in de memorie van toelichting maar ook in de beantwoording van vraag 5 en 6
wordt omschreven, heb ik onderzoek laten uitvoeren naar regulering op basis van het
WWS en regulering op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Daarnaast heb ik
gekeken naar reguleringsvarianten die in het buitenland worden toegepast. Zo is gekeken
naar Duitsland, Ierland, Oostenrijk, Luxemburg en Zweden. Ook de vergelijking met
deze landen is onderdeel van de memorie van toelichting en staan ook verder uitgeschreven
in het de bijlage «Internationale vergelijkingen». In het programma Betaalbaar wonen16 is de keuze om te reguleren op basis van het WWS aangekondigd. Vervolgens is gekeken
naar een verdergaande (regulering tot 232 WWS-punten) en een minder vergaande variant
(regulering tot 187 WWS-punten). Ook dit wordt in de memorie van toelichting omschreven.

Vraag 8

Zou de Minister de aanwezige berekeningen op het Ministerie van Financiën en de nieuw
gemaakte berekeningen met de Kamer kunnen delen uiterlijk zeven dagen voor het commissiedebat
Woningbouwopgave en koopsector op 21 maart 2024?

Antwoord 8

Zoals ik bij de beantwoording van vraag 4 heb aangegeven was het niet mogelijk is
gebleken om deze vragen voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector op
21 maart 2024 te beantwoorden. Wel zijn deze antwoorden op deze vragen tegelijkertijd
met de nota naar aanleiding van het verslag horende bij het wetsvoorstel betaalbare
huur beantwoord, zodat deze antwoorden betrokken kunnen worden bij de plenaire behandeling
van dit wetsvoorstel.