Verslag van een schriftelijk overleg : Verslag van een schriftelijk overleg inzake woonkansen in het middensegment (Kamerstuk 32847-724)
32 847 Integrale visie op de woningmarkt
Nr. 766 VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG
Vastgesteld 6 juli 2021
De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft een aantal
vragen en opmerkingen voorgelegd aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
over de brief van 17 februari 2021 inzake woonkansen in het middensegment (Kamerstuk
32 847, nr. 724).
De vragen en opmerkingen zijn op 18 mei 2021 aan de Minister van Binnenlandse Zaken
en Koninkrijksrelaties voorgelegd. Bij brief van 6 juli 2021 zijn de vragen beantwoord.
De fungerend voorzitter van de commissie, Martin Bosma
De griffier van de commissie, Roovers
Vragen en opmerkingen vanuit de fracties en reactie van de bewindspersonen
Vragen VVD-fractie
De leden van de VVD-fractie vragen de Minister hoe zij betaalbare woningen voor mensen
met een middeninkomen betrekt bij de laatste ronde van de woningbouwimpuls. De woningbouwimpuls
ondersteunt het meer en sneller bouwen van betaalbare woningen voor starters en mensen
met lage en middeninkomens. Van de circa 95 duizend woningen die worden gerealiseerd
met de eerste twee tranches van de Woningbouwimpuls vallen 65% in het betaalbare segment. Hiervan zijn ruim 15 duizend woningen
betaalbare koopwoningen. Voor de derde en laatste tranche van de Woningbouwimpuls
resteert een bedrag van circa 250 miljoen. Uitgaande van een vergelijkbare verdeling
als bij eerdere tranches is de verwachting dat er nog ruim 6 duizend betaalbare koopwoningen
extra bij komen.
De leden van de VVD-fractie willen weten hoe er in het beleid meer ruimte gegeven
gaat worden aan vastgoedbeleggers en particuliere verhuurders. Ook vragen zij of de
Minister het eens is dat deze partijen belangrijk zijn voor het creëren van meer woonkansen
in het middensegment. Ik vind het mede gezien de historische krapte op de woningmarkt
belangrijk dat er snel meer en betaalbare woningen worden gebouwd. Met de woningbouwimpuls en via de woondeals zet ik in op vergroten van het aanbod aan betaalbare
woningen. Daarnaast spelen zowel institutionele beleggers als particuliere verhuurders
een belangrijke rol bij het vergroten van het woningaanbod. Dankzij het kapitaal en
initiatief van beleggers kunnen zij woningen toevoegen aan de woningvoorraad door
woningen te bouwen of bestaande bouw te transformeren voor bewoning. Dit leidt tot
meer woningen, onder andere in het middenhuursegment. Bij al mijn beleidsvoornemens
heb ik het effect op de nieuwbouwproductie meegenomen in mijn afweging om de maatregelen
in te voeren. Ook bij eventuele nieuwe maatregelen is het belangrijk om de effecten
op de nieuwbouwproductie mee te nemen in de afweging om de maatregelen te nemen of
niet. Dit draagt bij aan een goede balans tussen het vergroten van het woningaanbod
enerzijds en het verbeteren van de positie van starters en middeninkomens anderzijds.
Woningwaarderingsstelsel (WWS)
De leden van de VVD-fractie vragen hoe een aanpassing van het puntenstelsel (woningwaarderingsstelsel
(WWS)) kan helpen bij het creëren van meer woonkansen in het middensegment. Tevens
stellen de leden van de SP-fractie voor het WWS uit te breiden naar ten minste 200
punten om de wettelijke bescherming van huurders uit te breiden. Ik zie dat mensen
met een middeninkomen moeite hebben met het vinden van een passende woning. Er is
te weinig aanbod en door hoge huurprijzen staat de betaalbaarheid van huurwoningen
voor hen onder druk. Het is daarom belangrijk dat er zowel extra aanbod van middenhuurwoningen
wordt gecreëerd als dat voor deze woningen redelijke huurprijzen worden gevraagd.
Ik laat naar aanleiding van de motie van Kamerlid Van Eijs (D66) onderzoek doen naar
de mogelijkheden en effecten van diverse vormen van regulering. Daarin zal onder andere
ingegaan worden op het aanpassen van het puntenstelsel en de maatvoering daarvan.
Naast het aanpassen van het WWS worden ook andere vormen van regulering, daarbij behorende
maatvoeringen en de effecten van deze mogelijke maatregelen op de woningmarkt en op
de betaalbaarheid bekeken. De resultaten verwacht ik na de zomer met uw Kamer te kunnen
delen. Ik merk daarbij op dat vormen van regulering negatieve gevolgen kunnen hebben
voor de investerings- en bouwbereidheid van verhuurders in middenhuurwoningen. Bij
het onderzoek zal dan ook specifiek worden gekeken naar deze mogelijke effecten omdat
het van groot belang is dat het aanbod van het aantal middenhuurwoningen op peil blijft
en verder groeit. Ik zal daarbij zelf ook de juridische implicaties verder schetsen.
De leden vragen van de VVD-fractie de Minister ook hoe zij aankijkt tegen de regeling
waarbij kleine, nieuwe appartementen tot 40 m2 een vrijstelling van het puntenstelsel krijgen. De leden van de VVD-fractie vragen
ook hoe de Minister zou aankijken tegen een nieuwe regeling waarbij ook grotere appartementen
een vrijstelling van het puntenstelsel krijgen, en of ik bereid ben daarop een pilot
uit te voeren. Deze leden doelen daarbij op de regeling in het WWS voor kleine nieuwbouwwoningen
in de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht. Het gaat daarbij om woningen met een oppervlakte
van maximaal 40 m2 en een bouwjaar uit de periode 2018–2022. De regeling houdt niet in dat er sprake
is van een vrijstelling van het puntenstelsel. Deze regeling houdt wel in dat er meer
punten voor de WOZ-waarde worden toegekend dan gebruikelijk. Deze regeling leidt ertoe
dat de huurprijs van deze woningen eenvoudiger kan worden geliberaliseerd. In mijn
opvatting is er geen aanleiding om deze regeling te herzien. Aan uw Kamer is een ontwerpbesluit
(Kamerstuk 27 926, nr. 330) toegezonden om het maximum WOZ-puntenaandeel in het WWS te beperken tot 33%. Dit
ontwerpbesluit laat de genoemde regeling voor kleine nieuwbouwwoningen expliciet in
stand.
Voor een vrijstelling van het puntenstelsel of een pilot voor grotere woningen zie
ik geen aanleiding. Het ontwerpbesluit bevat geen specifieke regeling voor grotere
appartementen. Daarbij wijs ik erop, dat een grotere oppervlakte in het WWS leidt
tot meer punten, en daardoor al tot meer mogelijkheden tot huurprijsliberalisatie.
Een specifieke regeling voor grotere appartementen acht ik ook daarom niet noodzakelijk.
Bouwkosten
De leden van de VVD-fractie vragen de Minister ook hoe zij aankijkt tegen transparantie
in de bouwkosten, vanwege een remmend effect van hoge bouwkosten op de bouw van middenhuur-
en koopwoningen. De kosten van een nieuwbouwhuis zijn afhankelijk van verschillende
factoren, zoals bouwmethode, arbeid, het ontwerp en/of type woning, materiaalgebruik
en de kwaliteit. Daarbij is het onderscheid tussen initiële bouwkosten en de kosten
tijdens de levensduur van een woning ook van belang om in ogenschouw te nemen.
De stijgende bouwkosten hangen op dit moment sterk samen met materiaal schaarste,
wat naar verwachting een tijdelijk effect is. Als gevolg van de coronacrisis zijn
diverse productieketens stilgevallen die nu weer worden opgestart. Ook het economisch
bureau van ING verwacht dat de schaarste in 2022 is opgelost1. Dat laat onverlet dat het mede hierdoor van belang is om in te blijven zetten op
een circulaire bouweconomie; met herbruikbare en hernieuwbare materialen. Daarbij
is de inzet op industriële productie van belang, omdat het efficiënt materiaalgebruik
bevordert (minder restafval).
Er zijn verschillende private initiatieven die transparantie van de bouwkosten bevorderen2. Bovendien zijn er veel adviesbureaus die zich richten op bouwkostenadvies en is
het bij contractonderhandelingen heel gebruikelijk om te werken met open begrotingen.
Omdat de bouwkosten afhankelijk zijn van veel factoren zijn generieke uitspraken vaak
niet mogelijk.
Grondprijzen
De leden van de VVD-fractie vragen de Minister hoe de grondprijzen zich hebben ontwikkeld
sinds 2000, uitgesplitst voor de G4. Ook vragen zich in hoeverre gemeenteraden hierover
worden geïnformeerd. Voor zover mij bekend worden er geen statistieken bijgehouden
van grondprijzen die gemeenten hanteren. In het grondprijsbeleid van gemeenten wordt
over het algemeen wel aangegeven welke methodieken worden gehanteerd voor het bepalen
van de grondprijs. Het gaat dan meestal om de (genormeerd) residuele methode, comparatieve
methode en/of de taxatiemethode. Dit blijkt uit de benchmark die de Stec Groep3 uitvoert.
De hoogte van de grondprijzen is niet openbaar. Grondprijzen worden per locatie bepaald
en zijn dikwijls een uitkomst van een onderhandeling met een marktpartij. Het openbaar
maken van de grondprijs zou de onderhandelingspositie van de gemeente kunnen schaden.
De gemeente is bij het overeenkomen van een grondprijs overigens gebonden aan de staatssteunregels.
Als een gemeente wel inzicht geeft in de hoogte van de grondprijs, gaat het over het
algemeen over een indicatie of bandbreedte van de gehanteerde grondprijzen in de gemeente
of om vaste prijzen, bijvoorbeeld voor sociale woningbouw.
Bij het vaststellen van een grondexploitatie(complex) worden gemeenteraden (vertrouwelijk)
geïnformeerd over de te hanteren grondopbrengsten – de grondprijzen die marktpartijen
betalen wanneer de gemeente eigenaar is van de grond – op basis van de grondexploitatiebegroting.
Ook achteraf moeten burgemeester en wethouders verantwoording afleggen over de kosten
en opbrengsten van een ruimtelijk plan. Het raakt immers het budgetrecht van de gemeenteraad.
Ontwikkeling stichtingskosten
De leden van de VVD-fractie vragen hoe de stichtingskosten van sociale huurwoningen
zich hebben ontwikkeld ten opzichte van koopwoningen. Zij vragen om een overzicht
sinds 2000, uitgesplitst voor de G4 en vragen in hoeverre gemeenteraden hierover worden
geïnformeerd.
De stichtingskosten van woningen bestaan uit grondkosten, bouwkosten en bijkomende
kosten. Voor de ontwikkeling van de grondkosten verwijs ik naar het antwoord op een
eerdere vraag van de leden van de VVD-fractie. Voor wat betreft de bijkomende kosten
van de bouw van koopwoningen zijn geen statistieken beschikbaar.
De bouwkosten bepalen het grootste deel van de stichtingskosten. Op basis van de bouwvergunningenstatistiek
van het CBS kan ik u informeren over de ontwikkeling van de gemiddelde bouwkosten.
Deze statistiek is beschikbaar op het niveau van heel Nederland en de verschillende
landsdelen (noord, oost, west en zuid), weergegeven in duizenden euro’s. Hierbij wordt
onderscheid gemaakt tussen de bouwkosten van huur- en koopwoningen. Een uitsplitsing
naar sociale huurwoningen is over de periode 2000 tot heden niet beschikbaar.
Tabel 1: Ontwikkeling gemiddelde bouwkosten per woning (bedragen in € 1.000)
NL-huur
Noord-huur
Oost-huur
West-huur
Zuid-huur
NL-koop
Noord-koop
Oost-koop
West-koop
Zuid-koop
2000
61
66
53
62
69
99
106
99
93
110
2001
74
80
66
74
79
112
113
113
106
123
2002
78
81
74
78
80
120
125
112
117
135
2003
90
95
81
96
85
126
123
120
126
135
2004
80
88
80
77
86
127
124
130
124
133
2005
85
85
85
86
81
126
125
123
123
135
2006
86
91
84
82
93
129
129
127
126
143
2007
99
80
93
103
109
141
139
134
141
148
2008
99
83
96
104
101
147
146
143
146
155
2009
100
103
98
101
97
148
143
139
149
158
2010
100
96
100
99
104
139
139
132
141
145
2011
100
103
95
103
98
140
144
140
135
151
2012
95
80
97
99
99
145
154
140
140
161
2013
92
95
94
88
97
140
145
133
137
155
2014
86
93
85
82
96
129
117
122
128
146
2015
84
90
88
81
87
129
122
122
127
142
2016
85
63
87
86
89
142
135
138
141
152
2017
86
85
86
85
90
150
144
146
149
158
2018
99
86
100
103
96
165
157
154
174
163
2019
106
106
109
104
106
175
170
172
181
167
2020
117
111
108
128
101
180
182
177
187
168
In onderstaande grafiek zijn deze cijfers grafisch weergegeven. Te zien is dat op
nationaal niveau de ontwikkeling van bouwkosten voor huur en koopwoningen grotendeels
hetzelfde beeld laat zien, met als verschil dat het niveau van de bouwkosten van huurwoningen
aanzienlijk lager ligt. Dit is te verklaren vanuit het feit dat huurwoningen gemiddeld
(veel) kleiner zijn dan koopwoningen. Op het niveau van landsdelen is veel meer fluctuatie
in het niveau van de bouwkosten, te verklaren uit de samenstelling van de bouwproductie
in dat specifieke jaar. Opvallend zijn de hogere bouwkosten in Zuid-Nederland voor
koopwoningen. Dit verschil verdwijnt op het moment dat gecorrigeerd wordt voor de
grootte van de woningen.
Grafiek 1: Ontwikkeling gemiddelde bouwkosten per woning
Ik heb geen informatie in hoeverre gemeenteraden geïnformeerd worden over de ontwikkeling
van de stichtingskosten. Echter gezien het feit dat op een laag schaalniveau de stichtingskosten
vooral worden bepaald door de specifieke projectsamenstelling (grootte en type van
de woningen en de locatie), geeft de ontwikkeling van de stichtingskosten op gemeentelijk
niveau statistisch gezien nauwelijks relevante aanvullende informatie.
Verduurzaming
De leden van de VVD-fractie vragen de Minister in hoeverre gemeenteraden een keuze
wordt voorgelegd tussen de aanleg van een warmtenet of een warmtepomp. Op dit moment
kan de gemeenteraad door middel van een warmteplan bepalen dat nieuw te bouwen woningen,
op enkele in het Bouwbesluit uitzonderingen na, worden aangesloten op een warmtenet.
De nieuwbouwwoningen moeten verder voldoen aan de nieuwbouweisen qua energieprestatie
en worden in beginsel aardgasvrij opgeleverd. Als er niet is voorzien in een warmtenet
als de energievoorziening van de nieuw te bouwen woningen, zal dus op andere wijze
voldaan moeten worden aan de nieuwbouweisen. Dit kan onder meer door gebruikmaking
van een (elektrische) warmtepomp. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt
het warmteplan, de aansluitplicht en de uitzonderingen op de aansluitplicht opgenomen
in het omgevingsplan. Het omgevingsplan wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. De gemeenteraad
kan dan, desgewenst, het omgevingsplan aanpassen om te bepalen wanneer een aansluitplicht
voor nieuw te bouwen woningen geldt en welke uitzonderingen van toepassing zijn.
Expats en internationale studenten
De leden vragen ook of internationale studenten en expats concurreren met starters
op de woningmarkt in de steden. Internationale studenten wonen over het algemeen in
specifieke studentenhuisvesting en concurreren daardoor weinig met starters op de
woningmarkt. In welke mate expats concurreren met starters is niet door mij onderzocht.
Het platform Pararius constateerde dat de huren in de grote steden zijn gedaald. Volgens
Pararius komt dit mede doordat er minder expats in de grote steden een woning zoeken
als gevolg van de corona-pandemie. Via Pararius worden overwegend woningen in het
duurdere huursegment aangeboden deels omdat deze woningen regelmatig gemeubileerd
of gestoffeerd verhuurd worden. Of in dit woningmarktsegment specifiek starters en
expats concurreren is niet door mij onderzocht. Maar het feit dat de prijzen gedaald
zijn in de grote steden als gevolg van minder expats zou enige vorm van concurrentie
tussen expats enerzijds en starters anderzijds kunnen betekenen.
Bij de berekening van het statistische woningtekort wordt zowel rekening gehouden
met de vraag die ontstaat door migratie als de vraag die ontstaat door starters die
het ouderlijke huis verlaten. Daarmee ontstaat er per woningmarktregio (31 gebieden)
een indicatie voor de spanning op de woningmarkt. Met de Staat van de Woningmarkt
heb ik uw Kamer een rapportage gestuurd met een overzicht van het woningtekort per
woningmarktregio.
Ook vragen de leden om een overzicht van hoeveel internationale studenten en expats
in de steden wonen. De landelijke monitor studentenhuisvesting – die ik jaarlijks
laat uitvoeren in samenwerking met Kences – bevat cijfers over het aantal internationale
studenten. Het is aannemelijk dat het merendeel van deze internationale studenten
in en rondom de (studenten)steden woont.
Tabel 2: aantal internationale studenten per studiejaar.
Aantal internationale studenten
studiejaar 2006/07
29.400
studiejaar 2007/08
32.700
studiejaar 2008/09
36.600
studiejaar 2009/10
41.300
studiejaar 2010/11
45.400
studiejaar 2011/12
48.900
studiejaar 2012/13
51.000
studiejaar 2013/14
53.600
studiejaar 2014/15
55.600
studiejaar 2015/16
60.000
studiejaar 2016/17
66.500
studiejaar 2017/18
74.400
studiejaar 2018/19
83.500
studiejaar 2019/20
92.100
Bron: Landelijke Monitor Studentenhuisvesting
Op basis van het migratiemotief/-doel dat door het CBS wordt gepubliceerd, kan op
dit moment geen eenduidig onderscheid gemaakt worden tussen expats en overige arbeidsmigranten.
Voor immigranten uit de EU/EFTA worden alleen de doelen arbeid, gezin, studie en overig
onderscheiden. Bij de overige immigranten is een onderscheid naar kennis- en overige
arbeidsmigranten beschikbaar. Echter zonder het zicht op de hoeveelheid kennismigranten
uit EU/EFTA is het beeld erg onvolledig.
De leden van de VVD-fractie vragen ook of universiteiten en internationale instellingen
zelf woningen hebben laten bouwen voor internationale studenten en vragen om een overzicht
hiervan sinds 2000, uitgesplitst voor de G4. Ik beschik niet over de specifieke cijfers
waarnaar gevraagd wordt. Uitsplitsingen naar universiteiten en internationale instellingen
zijn niet beschikbaar in de CBS-statistieken over bouwvergunningen en woningvoorraadontwikkeling.
Tevens bouwen de meeste onderwijsinstellingen geen huisvesting voor studenten. Onderwijsinstellingen
maken vaak afspraken met corporaties die zich richten op studentenhuisvesting om bijvoorbeeld
kamers voor internationale studenten te reserveren. Ook wordt er in lokaal overleg
tussen gemeenten, huisvesters, studenten en onderwijsinstellingen gesproken over de
verwachte aantallen (internationale) studenten en de huisvestingsopgave die daarbij
past.
Vragen D66-fractie
Ontwikkeling huurquote
De leden van de D66-fractie vragen hoe de huurquote zich de afgelopen jaren ontwikkeld
heeft, ook ten opzichte van de woonquote van huizenbezitters. De ontwikkeling van
de huurquote in de huursector boven de liberalisatiegrens is weergegeven in onderstaande
tabel 3, inclusief diverse belangrijke onderliggende indicatoren en de gevraagde vergelijking
met de koopsector.
Tabel 3: ontwikkeling huurquote en woonquote
WoON2012
WoON2015
WoON2018
Gemiddelde netto huurprijs vrije huursector
€ 851
€ 875
€ 902
Gemiddelde bruto huurprijs vrije huursector
€ 857
€ 889
€ 920
Gemiddelde netto lasten koopsector
€ 793
€ 728
€ 756
Gemiddelde woonquote
Vrije huursector
40,7%
40,0%
38,8%
Koopsector
31,6%
28,4%
28,0%
Gemiddeld besteedbaar maandinkomen
Vrije huursector
€ 3.010
€ 3.174
€ 3.235
Koopsector
€ 3.811
€ 4.032
€ 4.116
De gemiddelde besteedbare inkomens van vrije huurders en eigenaar-bewoners stegen
tussen 2012 en 2018 ongeveer even hard als de gemiddelde bruto huren in de vrije huursector.
De netto kooplasten daalden als gevolg van lagere rentes en aflossing. Daarom daalde
ook de netto woonquote van eigenaar-bewoners met ongeveer 3,5 procentpunt. De netto
huren in de vrije huursector stegen wat minder hard dan de bruto huren, vanwege een
toenemend aantal huurders met een verworven recht op huurtoeslag. De gemiddelde woonquote
van huurders in de vrije huursector daalde daarom met ongeveer 2 procentpunt. Overigens
ligt de gemiddelde netto huur in de vrije huursector nog wel onder de gemiddelde berekende
maximaal betaalbare huur op basis van de Nibud systematiek.
Hierbij moet worden opgemerkt dat in de vrije sector er sprake is van een duidelijk
hogere mutatiegraad dan in de gereguleerde corporatiesector en de koopsector. Het
is daarom denkbaar dat de trend in de vrije huursector mede veroorzaakt wordt door
een instroom van mensen met hogere inkomens en in mindere mate door inkomensstijging
van zittende bewoners.
Pilot BLG wonen
De leden van de D66-fractie vragen ook naar de toepassing van de uitkomsten van de
pilot van BLG Wonen en welke rol de Minister hierin kan spelen. BLG Wonen heeft in
2020 een pilot uitgevoerd waarbij een zogenaamde huurverklaring kan worden gebruikt
in de onderbouwing voor verantwoorde hypotheekverstrekking. Tijdens het Platform hypotheken
heb ik BLG Wonen uitgenodigd om de resultaten en aanbevelingen van de pilot te presenteren4. Ik heb samen met de sector besproken welke lessen we hieruit kunnen trekken.
Een belangrijk inzicht uit de pilot is dat een gestandaardiseerde huurverklaring geen
effectief instrument is om duurhuurders aan een hypotheek voor een koopwoning te helpen.
De informatievoorziening aan huurders over hun (reguliere) leenmogelijkheden kan beter.
Zo blijken starters niet altijd goed op de hoogte te zijn van hun leenmogelijkheden:
een groot deel van deze groep verwacht onterecht dat ze geen hypotheek kunnen krijgen.
Een aantal kredietverstrekkers en adviseurs is aan de slag gegaan om de informatievoorziening
richting (duur)huurders te verbeteren.
Verder wordt de kennis over het gebruik van maatwerk verbeterd bij adviseurs en acceptanten,
door hier in interne opleiding aandacht aan te besteden. De Minister van Financiën
heeft hiertoe het «pas toe of leg uit»-principe verder verduidelijkt in de eind- en
toetstermen voor het examen financiële dienstverlening Wft hypothecair krediet. Ten
slotte is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in samenwerking met BLG en andere
marktpartijen in 2021 bezig met de vormgeving van een pilot waarbij duurhuurders die
gebruik maken van maatwerk ook een NHG-hypotheek kunnen krijgen. Hierdoor kunnen deze
koopstarters profiteren van de voordelen van een NHG-hypotheek. Ik vind het positief
dat partijen gezamenlijk werken aan deze pilot.
Corporaties
De leden vragen ook in hoeverre corporaties gebruik maken van de vrije toewijzingsruimte
en op welke wijze de inzet ervan kan worden vergroot. Woningcorporaties kunnen momenteel
10% van de vrijkomende woningen vrij toewijzen. Deze ruimte kunnen zij bijvoorbeeld
gebruiken voor het toewijzen van een woning aan huishoudens met een inkomen boven
de DAEB-inkomensgrens (€ 40.024; prijspeil 2021). In 2019 hebben woningcorporaties
gemiddeld 2,2% van hun woningen vrij toegewezen. Uit de evaluatie Woningwet en latere
gesprekken bleek dat dit beperkte gebruik deels voortkomt uit belemmeringen in toewijzingssystemen
(die hogere inkomens niet toelaten te reageren), angst om de maximale normen te overschrijden
en principiële keuzes voor een focus op het huisvesten van huishoudens met de laagste
inkomens. Mede naar aanleiding van de motie van het lid Van Eijs (Kamerstuk 35 518, nr. 19), zet ik in op het meer benutten van de vrije toewijzingsruimte. Samen met VNG, de
Woonbond en Aedes werk ik aan het informatietraject Woningwet, waarin het nuttig gebruik
van de vrije ruimte gestimuleerd wordt. Zo wordt verduidelijking gegeven over de vrije
toewijzingsruimte, zoals via het «inspiratieboek woningtoewijzing», met voorbeelden
over het gebruik hiervan en vragen en antwoorden over toewijzen. Per 1 januari 2022
wordt de vrije toewijzingsruimte gewijzigd en geldt er onder andere een verplichting
om prestatieafspraken te maken over de benutting van de vrije toewijzingsruimte. Landelijk
wordt de vrije toewijzingsruimte 7,5% en lokaal wordt de mogelijkheid geboden om de
ruimte te verruimen tot 15%, indien woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten
hier prestatieafspraken over maken. De nieuwe verplichting over de benutting van de
vrije toewijzingsruimte, zorgt ervoor dat het gebruik van de vrije toewijzingsruimte
onderdeel wordt van lokale gesprekken tussen gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties.
En dus dat het gebruik ervan aansluit op de lokale situatie, bijvoorbeeld om middeninkomens
een betere kans op de woningmarkt te geven, of om de leefbaarheid te vergroten.
Sociale koop
De leden van de D66-fractie vragen in welke mate gemeenten momenteel gebruik maken
van de mogelijkheden tot het bestemmen van woningen met «sociale koop» en vragen naar
de ontwikkeling van het gebruik. Er is geen data beschikbaar met daarin een overzicht
van gemeenten die momenteel gebruikmaken van de bestemmingscategorie «sociale koop».
Uit eerder onderzoek van Platform 31 (2019) bleek dat gemeenten niet goed bekend waren
met de maatregel en dat gemeenten die wel gebruik maken van de maatregel, de bovengrens
van € 200.000 te beperkt vonden.5 Om die reden ben ik gemeenten tegemoet gekomen door de prijsgrens van de bestemmingscategorie
sociale koop op te trekken tot de Nationale Hypotheekgarantiegrens (NHG-grens) van
€ 325.000 en als zodanig op te nemen in de Omgevingswet. Omdat het kabinet ervoor
wil zorgen dat gemeenten ook al in 2021 van die mogelijkheid gebruik kunnen maken,
is bij wijze van experiment (op basis van Crisis- en Herstelwet) toegestaan dat, sociale
koopwoningen verkocht mogen worden voor maximaal de NHG-kostengrens. Woondealgemeenten
kunnen hiervan sowieso gebruikmaken, andere, niet-Woondealgemeenten kunnen zich voor
het experiment aanmelden of hebben dat reeds gedaan.
Aanvullend bezie ik, in het kader van het evaluatietraject van de Huisvestingswet,
in hoeverre een koppeling tussen de bestemmingscategorie sociale koop en de Huisvestingswet
de handhaafbaarheid van de bestemmingscategorie sociale koop kan helpen en het gebruik
van het instrument door gemeenten nog aantrekkelijker kan maken.
De leden van de D66-fractie vragen naar de status van de transformatiebrigades. De
Minister van Economische Zaken en Klimaat is momenteel bezig met het opstellen van
de Regeling Aanpak herstructurering winkelgebieden in binnensteden en kernen. De transformatiebrigade
krijgt invulling binnen deze regeling. De verwachting is dat kort na de zomer de regeling
opengesteld zal worden. De inventarisatie van leegstaand vastgoed zal in het kader
van het Nationaal transformatieplan plaatsvinden dat momenteel wordt uitgewerkt.
Vragen CDA
Vraag naar huurwoningen
De leden van de CDA-fractie vragen of de genomen maatregelen voldoende zijn om de
groeiende vraag naar huurwoningen de komende jaren op te vangen en welke beleidsmaatregelen
de Minister nodig acht in de nabije toekomst om te voorzien in deze toenemende vraag.
Naar inschatting zijn er circa 75.000 tot 100.000 middenhuurwoningen tot 2030 nodig.
Bij de inschatting van de behoefte wordt rekening gehouden met verschillende factoren
zoals de toename van het aantal kleinere huishoudens, inkomensontwikkeling en woonvoorkeuren.
Naast mijn inzet op het stimuleren van de woningbouw, met onder andere de woningbouwimpuls
en woondeals, zet ik mij in voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid van middenhuurwoningen.
Zo is met de wet Maatregelen middenhuur verduidelijkt dat de middenhuurwoningen kunnen
worden toegewezen aan mensen met een middeninkomen. Met verschillende maatregelen,
zoals het wettelijk maximeren van de huurverhogingen en tijdelijke huurkorting, richt
ik mij ook op de betaalbaarheid. Ik draag met deze maatregelen bij om te voorzien
in deze toenemende vraag naar middenhuurwoningen. De komende jaren zal een verdere
inzet op het stimuleren van woningbouw nodig blijven. Dit doe ik onder andere via
mijn inzet bij de ontwikkeling van de 14 grootschalige woningbouwgebieden. Ook is
er versterking nodig van de regie in de samenwerking met alle overheden, corporaties
en marktpartijen. Samen met hen werk ik de wijze waarop deze regie vorm moet worden
gegeven nader uit.
Bestemmingsplan
De leden van de CDA-fractie vragen in hoeverre gemeenten gebruik maken of van plan
zijn gebruik te maken van de mogelijkheden om via een bestemmingsplannen mensen met
een middeninkomen van een woning te voorzien. Gemeenten maken gebruik van de mogelijkheid
om publiekrechtelijk woningen toe te wijzen aan speciale doelgroepen. Zo kunnen in
bestemmingsplannen percentages opgenomen worden voor te realiseren sociale huurwoningen,
geliberaliseerde woningen voor middenhuur, sociale koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap.
De uitwerking hiervan zoals aantal en situering wordt bij exploitatieplan geconcretiseerd.
Het is niet precies bekend welke gemeenten en in welke mate hiervan gebruik wordt
gemaakt. Zo werkt de gemeente Den Haag aan een doelgroepenverordening om te sturen
op onder andere middeldure huurwoningen bij nieuwbouw. Er zijn ook gemeenten, zoals
de gemeente Utrecht, die geen gebruik maken van het publiekrechtelijk instrumentarium
bij het toewijzen van woningen maar dit door middel van privaatrechtelijke afspraken
in de vorm van anterieure overeenkomsten wel doen.
Vragen SP
Sociale volkshuisvesting
De leden van de SP-fractie geven aan een grote rol te zien weggelegd voor sociale
volkshuisvesting en pleiten daarom voor een brede sociale sector waartoe ook (hogere)
middeninkomens toegang hebben. Het is belangrijk om goed af te wegen welke huishoudens
in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, zodat de slagingskansen voor huishoudens
die daar het meest op zijn aangewezen niet onder druk komt te staan. Met de huidige
wachtlijsten is het belangrijk te kijken naar de manier waarop de bestaande woningvoorraad
het beste kan worden verdeeld en de slagingskansen in oog kunnen worden gehouden.
Ook moeten we zorgen dat de inkomensgrenzen blijven passen binnen de definitie van
de doelgroep waarvoor op basis van de Europese regelgeving staatssteun mag worden
verstrekt: «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen welke, door solvabiliteitsbeperkingen,
geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden».
Dit laat onverlet dat er voldoende woningen moeten zijn voor middeninkomens. Woningcorporaties
kunnen hier een belangrijke bijdrage aan leveren. Naast de Diensten van Algemeen Economisch
Belang (DAEB), die in aanmerking komen voor staatssteun, mogen woningcorporaties ook
andere (niet-DAEB) werkzaamheden uitvoeren. Met het opschorten van de marktverkenning
maakt de regering het voor woningcorporaties makkelijker om deze werkzaamheden op
te pakken. In eerder gemaakte bestuurlijke afspraken tussen VNG en Aedes hebben partijen
ook afgesproken dat woningcorporaties vanuit hun niet-DAEB-tak, naast andere marktpartijen,
meer in de behoefte aan middenhuurwoningen met een huur tot € 1.000,- en koopwoningen
tot de NHG-grens gaan voorzien.
Op 28 mei jl. is uw Kamer per brief geïnformeerd over de staatssteunkaders rondom
sociale huisvesting in Nederland (Kamerstuk 29 453, nr. 535). Hierin wordt uitgelegd dat wanneer de wens bestaat om de bestaande DAEB en daarmee
de mogelijkheden voor steun te wijzigen, bijvoorbeeld door het verder verhogen van
de DAEB-inkomensgrenzen of de liberalisatiegrens, in bijna alle gevallen betrokkenheid
van de Europese Commissie nodig is. In 2019 heeft de Europese Commissie aangekondigd
de staatssteunregels voor sociale diensten van algemeen economisch belang te evalueren.
Deze herziening biedt mogelijk kansen om desgewenst te pleiten voor meer ruimte in
de regels voor steun aan de corporatiesector. De Europese Commissie heeft aangekondigd
dat de resultaten van de evaluatie naar verwachting in het derde kwartaal van 2021
worden gepubliceerd. Ook wordt naar aanleiding van de motie van het lid Bromet c.s.
(Kamerstuk 32 847, nr. 750) onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van een nieuwe DAEB-categorie voor middeninkomens.
Uitbreiding WWS
De leden van de SP-fractie stellen voor het WWS uit te breiden naar ten minste 200
punten. In de beantwoording van een vraag van de leden van de VVD-fractie naar de
effecten van het doortrekken van het puntenstelsel ga ik hier nader op in.
Vaste contracten
Ook pleiten de leden van de SP-fractie voor vaste contracten. Onlangs is de evaluatie
van de wet Doorstroming huurmarkt 2015 naar uw Kamer gestuurd. Hierin zijn tijdelijke
contracten geëvalueerd. Het uitgangspunt is altijd geweest dat huurcontracten voor
onbepaalde tijd de norm blijven. Daarbij zouden tijdelijke huurcontracten als aanvulling
kunnen fungeren en kunnen zorgen voor een groter aanbod van huurwoningen en betere
doorstroming. Op grond van de evaluatie concludeer ik dat niet eenduidig is vast te
stellen of deze doelstellingen van de wet zijn behaald. Tijdelijke huurcontracten
voorzien in een behoefte om tijdelijk te kunnen (ver)huren. Dit biedt verhuurders
de zekerheid dat ze na de huurperiode weer over de woning kunnen beschikken. De evaluatie
laat zien dat tijdelijke huurcontracten na de looptijd vaak worden omgezet in een
contract voor onbepaalde tijd, wat huurders voor de langere termijn weer vastigheid
biedt. Tegelijkertijd zijn er ook negatieve neveneffecten zichtbaar zoals de inzet
van een minimumduur die wettelijk niet is toegestaan, meer woningen die bij mutatie
een hogere huurprijs kregen en angst om huuromstandigheden aan te kaarten bij de Huurcommissie
omdat dit kan leiden tot afloop van het huurcontract. Over doelgroepencontracten zijn
veel positieve signalen ontvangen tijdens de evaluatie. Het is aan een volgend kabinet
om de resultaten van de evaluatie te wegen en een eventuele wetswijziging over tijdelijke
huurcontracten voor te leggen.
Betaalbare huur
De leden van de SP-fractie pleiten ervoor dat het kabinet al haar beschikbare middelen
inzet om te zorgen dat er meer betaalbare huur- en koopwoningen gebouwd kunnen worden.
Ik deel de mening van de leden van de SP-fractie dat wij het bijbouwen van meer betaalbare
huur- en koopwoningen moeten stimuleren. Ik zet mij hiervoor vol in met de woningbouwimpuls.
Met de eerste en de tweede tranche woningbouwimpuls wordt de bouw van ruim 62.000 betaalbare woningen ondersteund. Hiernaast
neem ik ook maatregelen om de positie van starters te verbeteren. Zo zijn starters
tot 35 jaar die een woning zelf gaan bewonen sinds 1 januari 2021 eenmalig vrijgesteld
van overdrachtsbelasting. Daarnaast is de OVB voor beleggers verhoogd naar 8%. Tegelijkertijd
krijgen gemeenten de mogelijkheid om een opkoopbescherming in te voeren, waardoor
er meer goedkope en middeldure koopwoningen behouden blijven in het koopsegment. Om
bij te dragen aan de betaalbaarheid van huren heb ik ook diverse maatregelen genomen.
Zo zijn de huurverhogingen in het vrije segment gemaximeerd op inflatie plus 1 procentpunt
en is het mogelijk gemaakt om tijdelijke huurkorting te geven.
WOZ in WWS
De leden van de SP-fractie geven aan groot voorstander te zijn van het schrappen van
de WOZ-waarde uit het puntenstelsel. Zij geven daarbij aan reeds bij de invoering
gewaarschuwd te hebben voor enorme huurverhogingen en meer liberalisatie van huizen.
Zij verwijzen naar onderzoek van de Woonbond waaruit bleek dat het inderdaad heeft
geleid tot enorme huurstijgingen.
Bij de brief van 22 februari 2019 (Kamerstukken 32 847 en 27 926, nr. 470) zond ik de Tweede Kamer de evaluatie toe van het gebruik van de WOZ in het WWS.
Ik gaf daarbij mijn hoofdconclusie aan dat het WWS met het gebruik van de WOZ-waarde
in zijn algemeenheid goed functioneert. Mijn voornemen is dan ook niet gericht op
het algeheel schrappen van de WOZ-waarde uit het WWS. Wel is mijn voornemen erop het
WOZ-puntenaandeel te maximeren op 33%. Het ontwerpbesluit daarvoor is toegezonden
bij brief van 11 november 2020 (Kamerstuk 27 926, nr. 330).
Vragen PvdA
Afschaffing markttoets
De leden van de PvdA-fractie vragen naar de mogelijk additionele effecten van volledige
afschaffing van de markttoets. Corporaties zijn tijdens de opschorting van de markttoets
van drie jaar niet langer onderhevig aan de goedkeuringsprocedure voor niet-DAEB-projecten.
In plaats daarvan is enkel het reguliere algemene toezicht door de Autoriteit Woningcorporaties
van toepassing. Zolang een toegelaten instelling binnen die drie jaar aantoonbaar
het voornemen heeft tot het starten van niet-DAEB-werkzaamheden, is zij niet verplicht
hiervoor goedkeuring te vragen bij de Autoriteit Woningcorporaties. Dit betekent dus
dat alle projecten die geïnitieerd worden tijdens de opschorting zonder markttoets
mogen worden voltooid na de opschortingsperiode. In deze drie jaar kunnen corporaties
laten zien welke investeringen zij in dit segment kunnen plegen en kan bekeken worden
of er sprake is van onwenselijke neveneffecten, zoals te grote financiële risico’s
of verdringingseffecten door een gebrek aan transparantie. Bij de evaluatie van de
opschorting zullen deze effecten worden meegenomen. Het is aan een volgend kabinet
om te beslissen of de markttoets na drie jaar opnieuw ingevoerd wordt en zo ja, onder
welke voorwaarden.
Opkoopbescherming
De leden van de fractie van de Partij van de Arbeid vragen wanneer de opkoopbescherming
in werking treedt en wat de inzet van de Minister is op gebied van de reikwijdte van
het instrument. Op het wetsvoorstel dat de Woningwet wijzigt naar aanleiding van de
evaluatie is een amendement ingediend welke de opkoopbescherming mogelijk maakt. Uw
Kamer heeft dit amendement reeds aangenomen. De Eerste Kamer moet het wetsvoorstel
nog behandelen. Het is de bedoeling dat gemeenten spoedig gebruik kunnen maken van
de opkoopbescherming. De daadwerkelijke datum van inwerkingtreding is afhankelijk
van wanneer het voorstel wordt behandeld door de Eerste Kamer.
De opkoopbescherming is bedoeld om ervoor te kunnen zorgen dat goedkope en middeldure
koopwoningen in buurten waar schaarste- of leefbaarheidsproblemen zijn niet zomaar
kunnen worden opgekocht voor de verhuur. De opkoopbescherming is daarmee beperkt tot
de buurten waarin de betreffende gemeente deze problematiek aan kan tonen. Daarnaast
is de opkoopbescherming beperkt tot goedkope en middeldure koopwoningen. Gemeenten
moeten zelf op basis van hun lokale situatie onderbouwen tot welke WOZ-waarde in hun
gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen.
Doortrekken WWS
De leden van de PvdA-fractie vragen of de Minister van mening is dat hoewel het doortrekken
van het WWS een minderheid van het totaal aantal huurwoningen betreft, 28% alsnog
een groot aandeel is en voor veel mensen een lagere huurprijs zou betekenen. Op basis
van WoON 2018 blijkt dat van de circa 3 miljoen huurwoningen in de huidige situatie
58% in potentie te liberaliseren is. Daar tegenover staat dat 42% van de huurwoningen
niet te liberaliseren zijn. In de praktijk wordt van deze huurwoningen desalniettemin
82% aangeboden voor een huurprijs onder de liberalisatiegrens. In 2018 hebben 72%
van de woningen in het middenhuursegment een huurprijs die lager ligt dan de maximale
huurprijs die bij de kwaliteit van de woning past op basis van het WWS gemeten wordt,
blijkt op basis van WoON2018. Het daadwerkelijke effect van het verhogen van de liberalisatiegrens
richt zich daardoor met het oog op de betaalbaarheid op de 28% van de woningen die
momenteel een huurprijs hebben die hoger ligt de maximale huurprijs die bij de kwaliteit
van de woning op basis van het WWS past. Specifiek zou dan gelden dat 120.000 huurders
van deze woningen een huurverlaging zouden krijgen van gemiddeld € 80. In het aanbod
van vrijkomende huurwoningen in de vrije huursector is volgens de CBS huurenquête
het aandeel middenhuurwoningen afgenomen van circa 80% in 2017 tot ongeveer de helft
in 2020. De consequenties van het doortrekken van het WWS, ook op de betaalbaarheid
voor huurders, laat ik onderzoeken naar aanleiding van de motie van het lid Van Eijs,
die mij vraagt om hier verder inzicht in te krijgen. Tegelijkertijd wil ik inzichtelijk
krijgen wat de gevolgen op de investerings- en bouwbereidheid van beleggers zijn.
Ik vind het ook belangrijk dat het aanbod van middenhuurwoningen niet negatief beïnvloed
wordt. Daarnaast wil ik de juridische vraagstukken te betrekken.
De leden van de PvdA-fractie vragen hoeveel extra woningen onder het WWS vallen wanneer
het wordt doorgetrokken naar een grens van € 1.400. Deze vragen sluiten aan bij de
stelling van de leden van de SP-fractie die voorstellen het WWS uit te breiden naar
ten minste 200 punten om de wettelijke bescherming van huurders uit te breiden.
Bij het doortrekken van het WWS naar 200 punten zoals naar voren gebracht door de
leden van de SP-fractie zou circa 90% van de huurwoningen op grond van het WWS voor
huurprijsregulering in aanmerking komen.
Het doortrekken van het WWS naar een grens van € 1.400 zoals naar voren gebracht door
de leden van de PvdA-fractie zou betekenen dat een woning pas voor huurprijsliberalisatie
in aanmerking komt bij het maximale puntenaantal van de huidige tabel met maximale
huurprijsgrenzen, te weten bij 250 punten. Dit zou betekenen dat praktisch de gehele
huurwoningvoorraad op grond van het WWS zou moeten worden gereguleerd.
Ik wijs er daarbij op dat dit bij individuele woningen in de praktijk niet hoeft te
leiden tot een wijziging. Zoals ik hiervoor aangaf blijkt namelijk in de praktijk
van de circa 3 miljoen huurwoningen nu 82% aangeboden voor een huurprijs onder de
liberalisatiegrens. Evenmin hoeft de toepassing van het WWS in alle gevallen te leiden
tot een huurprijsverlaging. De huurprijs kan immers al daarmee in overeenstemming
zijn. Ik verwijs hiervoor naar mijn antwoord hiervoor inzake de lagere huurprijzen.
Hierbij spelen aspecten een rol zoals het beleid van de verhuurder of de specifieke
marktomstandigheden.
Daarnaast wil ik uw Kamer wijzen op de juridische implicaties. Bij dit vraagstuk moet
afgewogen worden of het juridisch gezien mogelijk en/of wenselijk is om door verdergaande
regulering het aandeel niet te liberaliseren woningen te verhogen. Ook hieraan zal
ik aandacht besteden als ik het onderzoek naar aanleiding van de motie van het lid
Van Eijs naar uw Kamer toestuur.
De leden van de PvdA-fractie wijzen daarbij ook op de zekerheid, wanneer huurders
kunnen terugvallen op het WWS. Bij zekerheid voor huurders spelen meerdere aspecten
een rol. Eén daarvan is mogelijk verminderde zekerheid dat voldoende woningen beschikbaar
komen in de toekomst door een lagere inversteringsbereidheid. Het altijd toepassen
van het WWS kan immers leiden tot lagere huurprijzen waardoor het minder interessant
wordt om in de bouw van huurwoningen te gaan investeren. Ik wijs hierbij op eerdere
antwoord waarbij ik inga op het onderzoek dat uitgevoerd wordt naar aanleiding van
de motie van Kamerlid Van Eijs (D66). Bij dat onderzoek zal ik meenemen of vormen
van regulering negatieve gevolgen kunnen hebben voor de investerings- en bouwbereidheid
van beleggers in middenhuurwoningen.
Een tweede aspect is de zekerheid over de hoogte van een huurprijs. Op het moment
dat een huurder wel de beschikking krijgt over een woning, draagt het WWS bij aan
het verkrijgen van zekerheid over de redelijkheid van de daarbij behorende huurprijs
op grond van wettelijke normen.
Een derde aspect is de zekerheid over de jaarlijkse huurverhoging. Het WWS draagt
niet of slechts beperkt bij aan zekerheid over de jaarlijkse huurverhoging. Voor huurders
met een geliberaliseerde huurprijs geldt hier veelal dat de huurovereenkomst hierin
voorziet met een daarin opgenomen indexeringsclausule voor de jaarlijkse huurverhoging.
Voorts krijgen zij aanvullende zekerheid gedurende 3 jaar met de Wet maximering huurprijsverhogingen
geliberaliseerde huurovereenkomsten. Deze wet is in werking getreden met ingang van
1 mei 2021.
De leden van de PvdA-fractie vragen of meer duidelijkheid kan worden geboden over
de vraag of het doortrekken van het WWS de balans zou verstoren tussen het algemeen
belang en individuele rechten. Daarbij vragen zij naar de verwachting als het WWS
wordt doorgetrokken tot een grens van € 1.400 en daarbij de situatie in andere Europese
landen in ogenschouw te nemen.
Ten aanzien hiervan is het met name de vraag of het doortrekken van het WWS in strijd
is met het eigendomsrecht, zoals neergelegd in artikel 1 van het Eerste Protocol van
het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele
vrijheden (hierna: EP). Er is sprake van een inbreuk op het eigendomsrecht als een
beperking van het eigendomsrecht niet gerechtvaardigd is. Om te beoordelen of een
beperking van het eigendomsrecht gerechtvaardigd is, moet allereerst worden vastgesteld
of er sprake is van eigendom in de zin van artikel 1 van het EP. Onroerend goed, een
verwacht rendement op een investering en huurinkomsten kunnen worden beschouwd als
eigendom in de zin van artikel 1 van het EP. Een beperking van het eigendomsrecht
in de zin van artikel 1 EP kan bestaan uit ontneming of regulering van het eigendomsrecht.
Het doortrekken van het WWS tot een grens van € 1.400 zal het rendement op een investering
doen afnemen, aangezien verhuurders voor bepaalde woningen dan niet meer vrijelijk
een huurprijs in rekening kunnen brengen. Het doortrekken van het WWS zal derhalve
tot een verdere regulering van het eigendomsrecht leiden.
Uit jurisprudentie van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) volgt een
aantal criteria aan de hand waarvan kan worden bepaald of een regulering van het eigendomsrecht
gerechtvaardigd is. Allereerst dient de maatregel voorzien te zijn bij wet, hetgeen
betekent dat de maatregel voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar moet zijn.
Aan deze eis kan worden voldaan. De grens voor de toepasselijkheid van het WWS is
immers vastgelegd in nationale wetgeving. Het doortrekken van het WWS tot een grens
van € 1.400 zou een wijziging van die regelgeving vereisen.
Verder moet de regulering van het eigendomsrecht een algemeen belang dienen. Uit de
jurisprudentie van het EHRM blijkt dat de wetgever een ruime bevoegdheid heeft om
het algemeen belang te definiëren. Zowel de betaalbaarheid van huurwoningen als de
beschikbaarheid van de juiste huurwoningen zijn belangen die aansluiten bij door het
EHRM erkende doelstellingen.6
Voorts moet de beperking van het eigendomsrecht proportioneel zijn. Er moet een «fair
balance» zijn tussen het algemeen belang dat met de beperking wordt gediend en het
recht van de eigenaar op ongestoord genot van zijn eigendom. Dit is de balans waar
de leden van de PvdA-fractie op doelen. De beperking mag niet leiden tot een excessieve
individuele last. Om de proportionaliteit van het doortrekken van het WWS tot een
grens van € 1.400 te beoordelen, zijn vele aspecten van belang, waaronder de effecten
van de maatregel en het op dat moment geldende gehele pakket aan maatregelen voor
de huurwoningmarkt. Daarom is het niet mogelijk om nu op voorhand een goed oordeel
te geven of er bij het doortrekken van het WWS tot een grens van € 1.400 een fair
balance is tussen het algemeen belang en de individuele rechten van de verhuurders.
In het eerder aangehaalde onderzoek dat ik laat uitvoeren in het kader van de motie
van het lid Van Eijs wordt ook naar de juridische implicaties en voorbeelden uit het
buitenland gekeken voor huurprijsregulering.
Vragen Groenlinks
Nadere omschrijving middeninkomens
De leden van de fractie van GroenLinks vragen om de mensen met een middeninkomen nader
te omschrijven en om met beschrijvende cijfers te komen. Volgens het WoON2018 zijn
er circa 725.000 huishoudens met een lager middeninkomen, dat wil zeggen een inkomen
boven de (gedifferentieerde) toewijzingsgrens voor sociale huur, tot circa anderhalf
keer modaal. De afbakening tot de lagere middeninkomens is relevant, omdat deze groep
– mochten zij een huurwoning zoeken – volgens de Nibud systematiek voor betaalbare
huren, aangewezen zijn op huurprijzen tot circa € 1.000. Bij anderhalf maal modaal
kunnen de meeste huishoudens gemiddeld vaak al € 1.400 of meer betalen.
Van de lagere middeninkomens, is ongeveer 20% jonger dan 35 jaar, de helft is 35 tot
en met 64 jaar en 30% is 65 of ouder. Zoals in tabel 4 wordt weergegeven, woont het
merendeel van de lagere middeninkomens in een koopwoning. Bij alleenstaanden met lage
middeninkomens en bij middeninkomens tot 35 jaar is het percentage eigenaar-bewoners
57% respectievelijk 54%. Daarnaast wonen er wat meer alleenstaande met lage middeninkomens
in de sociale huursector (30% tegenover 22%). Lage middeninkomens tot 35 jaar wonen
wat vaker in de sociale huur (28% versus 22%) en in de middenhuur (16% versus 10%).
De verhuisgeneigdheid van de lage middeninkomens wijkt nauwelijks af van de bevolking
als geheel.
Tabel 4: Woonsituatie huishoudens met lagere middeninkomens.
Huishouden met lagere middeninkomens
Koopwoning
67%
Sociale huurwoning
22%
Middensegment
10%
Dure huursegment
1%
Bron: WoON2018
Tabel 5: Samenstelling lagere middeninkomens
Samenstelling lagere middeninkomens
Paren zonder kinderen
34%
Alleenstaanden
40%
Gezinnen met kinderen (een- en tweeouder)
26%
Bron: WoON2018
Inzicht in vraag middenhuurwoningen
De GroenLinks-fractie vraag hoeveel middenhuurwoningen er ongeveer zijn en hoe groot
de geschatte behoefte de komende 10 jaar is. Op basis van het WoON2018 kan het aantal
middenhuurwoningen per (groep van) provincie in beeld gebracht worden. Een uitsplitsing
naar de 19 woningmarktregio’s is niet voor alle regio’s beschikbaar. Een geschatte
prognose voor de behoefte is niet beschikbaar. Het landelijke tekort aan middenhuurwoningen
wordt geschat op circa 75.000–100.000 woningen tot 2030.
Tabel 6: aantal middenhuurwoningen uitgesplitst per provincie.
Aantal middenhuurwoningen x 1.000
Groningen, Friesland en Drenthe
21
Overijssel
19
Flevoland
13
Gelderland
43
Utrecht
40
Noord-Holland
96
Zuid-Holland
122
Brabant en Zeeland
56
Limburg
22
Nederland totaal
433
Bron: WoON2018
Ontwikkeling woontoppervlaktes
De fractie van Groenlinks vraagt wat de gemiddelde woningoppervlakte in het middensegment
is en of de regering verwacht dat de behoefte daarnaar de komende periode zal veranderen.
Ook vragen deze leden hoe ervoor wordt gezorgd dat de woonwensen goed aansluiten bij
de huishoudsamenstelling. Eén keer in de drie jaar wordt in opdracht van BZK het Woononderzoek
Nederland (WoON) uitgevoerd. Met dit enquêteonderzoek worden onder andere de woonwensen
van huishoudens in beeld gebracht. Dit maakt inzichtelijke hoe vraag en aanbod zich
tot elkaar verhouden. Om zicht te krijgen op de toekomstige behoefte kan met behulp
van woningmarktsimulaties in beeld gebracht worden hoe de vraag zich ontwikkelt en
hoe zich dat verhoudt tot het aanbod. Deze informatie kan gebruikt worden bij beleidsvorming.
Doordat met het WoON de woonwensen in beeld worden gebracht kan daar op lokaal niveau
rekening mee gehouden worden bij het aanbod op de lokale woningmarkt zodat de woonwensen
zoveel mogelijk aansluiten bij de huishoudenssamenstelling.
Het gemiddelde woningoppervlakte (gebruiksoppervlakte in de BAG) van huurwoningen
in het middensegment bedraagt circa 100 vierkante meter, op basis van de resultaten
van WoON2018. Het gemiddelde woningoppervlakte in het middensegment kan sterk verschillen
per regio aangezien de huurprijzen per vierkante meter ook sterk kunnen verschillen
per regio. Met de resultaten van WoON2021, die volgend voorjaar/begin zomer 2022 worden
gepresenteerd, is het mogelijk om te zien of de behoefte aan grotere woningen relatief
is toegenomen.
Tabel 7: Ontwikkeling aantal woningen per jaar en naar oppervlakte.
Jaar
50 m2 en kleiner
50–70 m2
70–90 m2
90–120 m2
120–150 m2
150–200 m2
200 m2 en groter
Onbekend
Totaal
2012
332.547
799.212
1.330.311
2.261.608
1.306.939
805.632
527.663
22.831
7.386.743
2013
343.062
798.299
1.336.189
2.282.465
1.325.627
820.154
536.385
7.117
7.449.298
2014
382.566
817.340
1.340.577
2.289.001
1.330.924
828.311
540.125
6.471
7.535.315
2015
394.915
821.474
1.347.403
2.297.552
1.340.997
835.070
544.904
5.649
7.587.964
2016
409.925
825.078
1.355.138
2.307.069
1.347.579
841.073
550.766
4.695
7.641.323
2017
407.378
834.356
1.359.970
2.310.789
1.363.434
851.551
555.453
3.247
7.686.178
2018
409.167
839.180
1.369.499
2.315.087
1.378.399
864.960
561.730
2.962
7.740.984
2019
421.510
843.352
1.381.020
2.325.891
1.394.692
877.418
568.267
2.761
7.814.911
2020
435.567
850.994
1.393.127
2.326.399
1.409.800
896.101
577.145
2.653
7.891.786
Bron: ABF Research – Systeem woningvoorraad (Syswov)
Doorstroming
De leden van de Groenlinks-fractie vragen om een actueel beeld van de mogelijkheden
om door te stromen. Het merendeel van ouderen is zeer tevreden met de huidige woning
en woonomgeving. Dit maakt de verhuisgeneigdheid laag. Uit het onderzoek Doorstroming
van Platform31 blijkt dat de belangrijkste factor voor doorstroming een geschikt aanbod
is. Daarnaast kunnen ondersteunende maatregelen gericht op bewustwording, informatie,
financiën en hulp bij verhuizen bijdragen aan het maken van de keuze. De effectiviteit
van deze maatregelen is op dit moment niet bekend, onder andere omdat vaak een mix
van deze instrumenten wordt gebruikt. Ik heb Platform31 gevraagd een onderzoek te
doen naar de effectiviteit van de afzonderlijke instrumenten. Ik stimuleer de vergroting
van het aanbod via de woningbouwimpuls, de woondeals en heffingskortingen op de verhuurdersheffing.
Om het aanbod van geclusterde woonvormen voor ouderen te stimuleren stel ik voor zowel
2021 als 2022 € 202mln. beschikbaar als bijdrage voor een gezamenlijke ontmoetingsruimte.7
Woonplicht
De leden van de fractie van GroenLinks vragen hoe de Minister staat tegenover de wens
van een woonplicht en hoe gemeenten dit instrument zouden kunnen inzetten. De afgelopen
jaren zijn op gewilde locaties steeds meer koopwoningen opgekocht door beleggers.
Een aantal gemeenten heeft daarom aangegeven zoekende te zijn naar een instrument
om te deze opkoop tegen te gaan. De woonplicht, waarbij de koper daadwerkelijk in
de gekochte woning moet gaan wonen, is genoemd als voorbeeld van een mogelijk instrument.
In het kader van de motie van het lid Dik-Faber8 heb ik bezien hoe de juridische belemmeringen voor gemeenten kunnen worden weggenomen
om koopwoningen te beschermen tegen bepaalde vormen van verhuur. Op basis hiervan
heb ik besloten om gemeenten de mogelijkheid te geven om een opkoopbescherming in
te kunnen voeren. De opkoopbescherming geeft gemeenten de mogelijkheid om ervoor te
kunnen zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen in buurten waar schaarste- of
leefbaarheidsproblemen zijn niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Dit
instrument is gericht op het doel dat gemeenten willen nastreven, namelijk het voorkomen
van massale opkoop door beleggers, waarbij het eigendomsrecht minder ver wordt ingeperkt
dan bij een woonplicht. De opkoopbescherming is daarom juridisch gezien beter te onderbouwen
dan een woonplicht.
Cap op de WOZ
De leden van de fractie van GroenLinks vragen naar de actuele stand van zaken rondom
het uitvoeren van de cap op de WOZ. Bij de cap op de WOZ gaat het om het maximeren
van het WOZ-puntenaandeel in het WWS. Deze maximering vergt aanpassing van het Besluit
huurprijzen woonruimte. Het ontwerpbesluit daarvoor is in het kader van de zogenoemde
voorhangprocedure toegezonden aan beide kamers van de Staten-Generaal; aan de Tweede
Kamer bij brief van 11 november 2020 (Kamerstuk 27 926, nr. 330). De Tweede Kamer heeft daarop in het kader van een schriftelijk overleg vragen gesteld;
die zijn beantwoord per brief van 29 januari 2021 (Kamerstuk 27 926, nr. 335).
Vervolgens heeft de Tweede Kamer in het kader van een schriftelijk overleg nadere
vragen gesteld; die zijn beantwoord per brief van 22 april 2021 (Kamerstuk 27 926, nr. 339). De Tweede Kamer heeft op 26 mei 2021 opnieuw nadere vragen gesteld. Ik streef ernaar
die vragen zo spoedig mogelijk te beantwoorden. Definitieve vaststelling van het besluit
vergt nog dat het ontwerpbesluit zal worden voorgelegd aan de Afdeling advisering
van de Raad van State.
Vragen ChristenUnie
Prognose woningbouw
De leden van de fractie van de ChristenUnie vragen om een prognose (per jaar tot 2030)
hoeveel woningen er gebouwd zullen worden. In 2020 zijn er 70 duizend nieuwbouwwoningen
gerealiseerd. Er worden ook nieuwe woningen gebouwd door het transformeren van vastgoed
zoals kantoor- en bedrijfsgebouwen naar woningen. Het aantal transformaties voor 2020
is nog niet bekend. Het CBS komt met dit cijfer in het najaar van 2021. In de afgelopen
5 jaar betrof het aantal transformaties gemiddeld 10 duizend per jaar. De verwachting
is dat daarmee voor heel 2020 de woningbouwproductie uitkomt op 80 duizend.
Hoeveel woningen er elk jaar worden gebouwd hangt af van vele factoren. Voor de periode
2021 tot 2030 is de nieuwbouwverwachting in totaal 812 duizend woningen (Primos prognose
2021). Deze nieuwbouwverwachting omvat zowel het aantal nieuwbouw- als transformatiewoningen
alsmede het aantal woningen dat middels splitsing aan de voorraad wordt toegevoegd.
In de Staat van de Woningmarkt die ik begin juli aan uw Kamer stuur, geef ik inzicht
in de nieuwe bevolkings- en huishoudensprognose en daarbij behorende woningbehoefte
en bouwopgave.
Middelen woningbouwimpuls
De leden van de ChristenUnie-fractie vragen hoeveel geld er naar voren is gehaald
met de woningbouwimpuls en wat dit betekent voor toekomstige woningbouw. Bij het beschikbaar
komen van de middelen voor de Woningbouwimpuls is aangekondigd dat er in de periode
2020–2023 vier gelijke tranches van € 250 mln. zouden komen. Mede om het mogelijke
effect van de Coronacrisis op de bouwproductie te beperken is besloten om de inzet
van de middelen te versnellen. Met de eerste tranche in 2020 en de tweede tranche
in 2021 zijn aanvragen toegekend met een omvang van respectievelijk € 336 miljoen
en € 260 miljoen. Het loket voor de derde en laatste tranche opent in september 2021.
Op basis van de thans beschikbare middelen is hiervoor een bedrag van circa € 250 miljoen
beschikbaar. Naast de inzet van middelen in de Woningbouwimpuls is een deel van de
middelen ook ingezet voor alternatieve impulsen voor geclusterde woonvormen (2 x € 20 miljoen)
voor ouderen en huisvesting van kwetsbare groepen (2 x € 50 miljoen) en is een bijdrage
voor Utrecht gereserveerd in het kader van de MIRT-afspraken in relatie tot extra
woningbouw.
Met de Woningbouwimpuls worden meerjarige woningbouwprojecten gestimuleerd. Gemiddeld
is de looptijd van een project zeven jaar. Daarmee wordt de woningbouw in de nabije
toekomst gestimuleerd. Na de derde tranche zijn de middelen van de Woningbouwimpuls
uitgeput. Tegelijkertijd zijn er nog steeds complexe gebiedsontwikkelingen met een
publiek financieel tekort die zonder Rijksbijdrage niet of pas later van de grond
komen. Of en in welke mate er een vervolg wordt gegeven aan de Woningbouwimpuls is
mede afhankelijk van de uitkomsten van de lopende kabinetsformatie.
Tevens vragen deze leden wat er aan financiële mogelijkheden nodig is om de woningbouw
op het geschetste niveau te krijgen. Tot 2030 zijn er 900.000 woningen nodig. Hiervoor
zijn flinke investeringen nodig. Ik heb hier onderzoek naar gedaan, zodat een volgend
kabinet hierover kan besluiten. Uit de onderzoeken komt naar voren dat zonder financiële
steun van het Rijk er onvoldoende wordt gebouwd, in een lager tempo en met minder
betaalbare woningen. Ik heb het rapport Verkenning onrendabele toppen woningbouw van
Rebel op 9 juni naar uw Kamer verzonden. Het tweede onderzoek Businesscases aanpak
14 grootschalige gebieden van Rebel zal ik spoedig met uw Kamer delen.
Woondeals
De leden van de ChristenUnie-fractie vragen zich af in hoeverre grote uitdagingen
gecombineerd worden opgepakt in de woondeals. In samenwerking met medeoverheden, corporaties
en marktpartijen zorgen we dat er meer gebouwd wordt, vooral daar waar dit het hardste
nodig is. Ik heb hierover afspraken gemaakt in woondeals, waardoor er extra plancapaciteit
gerealiseerd wordt (tot 130% van behoefte in 2030). Woningbouw kan niet los worden
gezien van de ruimtelijke context waarin deze gerealiseerd moet worden en de andere
genoemde opgaven, zoals bereikbaarheid, energievoorziening en de wateropgaven. Met
de NOVI geef ik vorm aan de rol van het Rijk. In de regionale verstedelijkingsstrategieën
die Rijk en regio gezamenlijk opstellen in de zeven regio’s met de grootste druk op
de woningmarkt komt die integrale afweging samen. Hier geven Rijk en regio concreet
invulling aan hoe de woningbouwopgave versneld en in samenhang met andere opgaves
wordt opgepakt.
Klimaatadaptie
De leden van de ChristenUnie-fractie vragen of de Minister ook vindt dat nieuw te
bouwen woningen klimaat adaptief gebouwd zouden moeten worden. Om de omvangrijke en
urgente woningbouwopgave te realiseren moeten rond de 900.000 woningen worden gebouwd
in de periode tot 2030. Bij de bouw van deze woningen dient, naast veel andere aspecten
ook aandacht te worden besteed aan de gevolgen van klimaatverandering in de zin van
klimaat adaptief bouwen, om ook voor de langere termijn veilige, prettige en kwalitatief
goede woningen te bouwen. Dit conform mijn ambitie in de NOVI om Nederland in 2050
klimaatbestendig en water robuust te hebben ingericht. Hiermee ondersteun ik het pleidooi
van de leden van de ChristenUnie-fractie voor klimaat adaptieve nieuwbouw.
Klimaatbestendigheid van een woning wordt niet alleen bepaald door maatregelen aan
de woning, maar ook door locatiekeuze, oriëntatie en maatregelen in de (openbare)
buitenruimte. Afhankelijk van waar in Nederland wordt gebouwd, kan klimaatbestendigheid
een andere invulling hebben. In samenwerking met diverse partijen heb ik daarom een
handreiking decentrale regelgeving klimaat adaptief bouwen en inrichten laten opstellen.
Deze handreiking helpt gemeenten en andere decentrale overheden om klimaat adaptief
bouwen en inrichten van de woonomgeving in hun beleid en plannen vast te leggen.
Vanaf januari 2021 geldt op grond van het Bouwbesluit voor nieuwbouw de TOjuli waarde
om het risico op oververhitting te beperken. Binnen de huidige wetgeving is er al
veel mogelijk op het gebied van klimaatbestendig bouwen en inrichten, hetgeen ook
blijkt uit de door mij opgestelde handreiking decentrale regelgeving klimaat adaptief
bouwen en inrichten9. Ik blijf met betrokken partijen hierover in gesprek.
De leden van de ChristenUnie-fractie vragen wat een klimaat adaptieve woning extra
kost ten opzichte van een woning volgens de huidige normen en of de extra kosten opwegen
tegen de bespaarde kosten. Hoeveel extra een klimaat adaptieve woning kost ten opzichte
van een woning volgens de huidige normen is niet met één enkel getal te duiden. Er
zijn vele typen woningen en locaties en klimaat adaptief bouwen vraagt om maatwerk.
In een diepe polder moet er anders worden omgegaan met extreme neerslag dan op hoge
zandgronden. Ook zijn er verschillende manieren met verschillende kosten om invulling
te geven aan de diverse doelmaatregelen inzake klimaatadaptatie. Tenslotte heeft ook
de fase van het bouwproces waarin klimaat adaptatie wordt meegenomen invloed op de
kosten.
In 2020 is onderzoek gedaan door &Flux naar bij nieuwbouw vaak toegepaste klimaat
adaptieve maatregelen in de praktijk, waarbij o.a. gekeken is naar investeringskosten,
beheer- en onderhoudskosten en effectiviteit. Uit dit onderzoek blijkt dat, hoewel
het uiteraard altijd situatie afhankelijk is, klimaat adaptief bouwen niet altijd
duurder hoeft te zijn, wanneer maatregelen meteen vanaf het begin integraal worden
meegenomen in de opgave.
De MRA doet momenteel onderzoek naar een bandbreedte voor de extra kosten per woning
voor klimaatadaptatie bij woningbouw. Dit in vervolg op een eerder onderzoek van de
MRA dat door Ambient is uitgevoerd en een eerste grove inschatting van kosten geeft10. Naar verwachting zullen de resultaten van het lopende MRA onderzoek in het najaar
beschikbaar komen.
Klimaat adaptieve maatregelen voorkomen ook potentiële schade in de toekomst. Door
de gehele levensduur van de investeringen te bekijken zijn de eventuele meerkosten
aan de voorkant vaak effectiever dan later aanpassen of schade lijden. Deze lifecycle
costs benadering wordt echter nog niet veel toegepast omdat de kosten vooraf bij een
andere partij liggen dan de baten (in de toekomst).
Rapport DNB
De leden van de ChristenUnie-fractie vragen of de Minister de conclusie van De Nederlandse
Bank (DNB) onderschrijft dat het terugdringen van het woningtekort voor een licht
lagere woningprijs zorgt. DNB constateert dat er de afgelopen 25 jaar een duidelijke
correlatie is tussen de financieringsruimte en de ontwikkeling van de huizenprijzen.11 Tegelijkertijd ziet DNB een minder duidelijke relatie tussen de hoogte van het woningtekort
en de ontwikkeling van de huizenprijzen. Volgens DNB suggereren deze bevindingen dat
de Nederlandse huizenprijzen in de praktijk vooral worden bepaald door de bestedingsruimte
van huishoudens en in mindere mate door het fysieke tekort aan woningen.
Net als DNB zie ik een duidelijke relatie tussen de financieringsruimte en de ontwikkeling
van de huizenprijzen. Door de gedaalde hypotheekrente kunnen huishoudens met dezelfde
maandlasten een hogere hypotheek afsluiten. Dit heeft een opwaarts effect op de huizenprijzen.
Tevens impliceert DNB dat het maximale leenbedrag werd verruimd door wijzigingen in
de inkomensnormen van het Nibud. Dit deel ik niet. Als de lagere rente en loonstijgingen
buiten beschouwing worden gelaten, dan is de maximale financieringsruimte voor veel
mensen de laatste jaren juist kleiner geworden. Dit is het gevolg van het rekening
houden met opgelopen prijzen voor overige uitgavenposten van huishoudens en het toevoegen
van een extra financiële buffer in de leennormen. Momenteel ligt het woningtekort
boven het langjarig gemiddelde. Hierdoor zullen huishoudens mogelijk eerder geneigd
zijn om de maximale financieringsruimte te gebruiken. Het extra bouwen van woningen
om het woningtekort te verminderen is en blijft belangrijk. Ook DNB concludeert dat
de toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters gebaat is bij het bouwen van
extra woningen om het woningtekort in te lopen. Dit maakt volgens DNB de woningen
vermoedelijk niet veel goedkoper, maar zorgt wel dat voor een groter aantal huishoudens
een woning beschikbaar komt.
Maximale leenruimte
Ook vragen de leden van de ChristenUnie-fractie naar de mening van de Minister over
het verhogen van de maximale leenruimte. Ik ben het met de leden van de ChristenUnie-fractie
eens dat een verruiming van de maximale leenruimte geen structurele oplossing vormt
om de betaalbaarheid van koopwoningen te bevorderen en bijdraagt aan (verdere) stijging
van de huizenprijzen. De leennormen zijn een belangrijk instrument om te voorkomen
dat huishoudens bij het aangaan van een hypotheek onverantwoorde risico’s nemen. Het
is vooral belangrijk dat in de komende jaren voldoende betaalbare woningen gebouwd
worden. Dit maakt volgens DNB de woningen weliswaar vermoedelijk niet veel goedkoper,
maar zorgt wel dat voor een groter aantal huishoudens een woning beschikbaar komt.
Afbouwen hypotheekrenteaftrek
De leden van de ChristenUnie vragen de mening van de Minister over of onder andere
starters niet beter geholpen zijn met het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek
en het verplaatsen van de eigen woning naar box 3. De verschillen tussen mensen die
een bij hun portemonnee en levensstijl passende woning hebben en die dat niet hebben
is door de dalende rente en stijgende prijzen de afgelopen jaren toegenomen. Woningbezitters
profiteren van een gunstigere fiscale behandeling van de eigen woning ten opzichte
van andere vermogensbestanddelen. Overwaarde kan vervolgens weer worden gebruikt voor
het doorstromen naar een duurdere woning. Het afbouwen van de fiscale subsidiering
van de eigen woning in box 1 of het verplaatsen van de eigen woning naar box 3 heeft
volgens het CPB een dempend effect op de huizenprijzen en draagt bij aan een grotere
vrije huursector12. De toegankelijkheid voor koopstarters verbetert mogelijk door structureel minder
hoge woningprijzen, maar anderzijds genieten ook zij dan van minder hypotheekrenteaftrek.
Of per saldo de toegankelijkheid voor deze groep verbetert, hangt onder meer af van
de vormgeving van een eventuele terugsluis. De afgelopen jaren zijn er verschillende
wijzigingen doorgevoerd omtrent de fiscale behandeling van de eigen woning. Sinds
2013 is de fiscale aflossingseis ingevoerd en wordt het maximale tarief voor de hypotheekrente
afgebouwd naar circa 37 procent in 2023. Het is aan een volgend kabinet of zij verdere
stappen hierin willen zetten.
Cap op de WOZ
De leden van de ChristenUnie-fractie pleiten voor een spoedige inwerkingtreding van
de WOZ-cap op 33%, maar geven aan te hopen op een verdere limitering naar 25% van
de WOZ-waarde, om de impact van de WOZ-waarde op de maximale huur te limiteren. Zij
vragen hoe het proces richting implementatie van de WOZ-cap eruitziet en daarbij een
tijdlijn te verschaffen richting invoering.
Voor de laatste stand van zaken van het proces richting invoering van de cap op de
WOZ verwijs ik naar mijn antwoord op de vraag van de leden van de GroenLinks-fractie
over de actuele stand van zaken rondom het uitvoeren van de cap op de WOZ.
Wat betreft het tijdspad richting invoering, is het gebruikelijk dat een wijziging
in het WWS in werking treedt per 1 oktober. Op deze manier wordt samenloop met de
huurverhogingsronde van 1 juli en eventuele verwarring voorkomen. Het daadwerkelijke
moment van inwerkingtreding is uiteindelijk afhankelijk van het voorleggen van het
ontwerpbesluit aan de Afdeling advisering van de Raad van State, de vaststelling van
het advies door de Raad van State en de inhoud van het advies.
Vragen JA21
Tekorten middensegment
De leden van de JA21-fractie vragen hoe groot de tekorten zijn in het middensegment.
Het statistische woningtekort kan niet uitgesplitst worden naar doelgroep en prijssegment.
Naar schatting zijn er tot 2030 75 tot 100 duizend extra middenhuurwoningen nodig.
Uitbreiding van het middensegment kan zowel door nieuwbouw als door verschuivingen
in de bestaande voorraad (omzettingen van koop naar huur of huurprijsaanpassingen).
Ook vragen de leden van de fractie van JA21 naar de realisatiecijfers. Er zijn momenteel
geen gegevens beschikbaar over de realisatie van woningen uitgesplitst naar huurprijzen.
Het middensegment kan bovendien ook toe- of afnemen door verandering in de bestaande
voorraad (huurprijsverandering of omzettingen van koop en huur). Op basis van de het
WoonOnderzoek Nederland (WoON) kan de ontwikkeling van de bewoonde woningen in het
middensegment in beeld worden gebracht.
Tabel 8: Ontwikkeling van het aantal huishoudens dat in het middenhuursegment (€ 710
– € 1.000) huurt, naar type verhuurder
2012
2015
2018
Corporatiesector
120.000
180.000
160.000
Particuliere huursector
160.000
200.000
270.000
Totaal
270.000
380.000
430.000
Bron: WoonOnderzoek Nederland 2018, Ruimte voor wonen.
De leden van de JA21-fractie vragen naar de redenen voor het grote tekort aan woningen
in het middensegment. Het grote tekort aan woningen in het middensegment heeft dezelfde
oorzaken als de tekorten in de andere segmenten. Aan het tekort aan woningen liggen
twee oorzaken ten grondslag: 1) Als gevolg van de crisis is er minder gebouwd dan
nodig was. De bouwsector is in deze periode onevenredig hard geraakt en is daardoor
veel productiecapaciteit kwijtgeraakt. 2) De druk op het middensegment is specifiek
toegenomen, doordat er veel mensen niet terecht kunnen in een sociale huurwoningen,
omdat ze een te hoog inkomen hebben en te weinig verdienen om een koopwoning te financieren
en daardoor zijn aangewezen op het middensegment.
Het bouwen van een nieuwe stad
De leden van de JA21-fractie vragen ook of de Minister vindt dat het bouwen van een
nieuwe stad bevorderlijk kan zijn om de woningnood op te lossen. Daarvan lijkt geen
sprake te zijn. De gemeenten hebben gezamenlijk voldoende plancapaciteit om voldoende
woningen te bouwen. Ik heb mij het afgelopen jaar hard gemaakt voor het vergroten
van de plancapaciteit om de benodigde woningbouwproductie te realiseren. Daar waar
nodig heb ik afspraken gemaakt over de uitbreiding van de plancapaciteit tot 130%.
De Nationale Woningbouwkaart geeft inzicht in de ligging van de plannen.
Aantal benodigde huurwoningen
De leden van de fractie van JA21 refereren naar de cijfers van WoOn 2018 waaruit blijkt
dat 14% van de in 2018 aangeboden huurwoningen in het middensegment vallen en vraagt
daarbij welk percentage volgens de Minister nodig is om het tekort in het middensegment
op te lossen en wanneer de Minister dit hoopt te bereiken. De vraag naar middenhuurwoningen
is tevens afhankelijk van het aanbod van betaalbare koopwoningen en het aantal bij
te bouwen woningen. Het is daarom niet mogelijk om een precies percentage te geven.
De leden van de fractie van JA21 vragen ook naar het concrete aantal woningen dat
per jaar gerealiseerd dient te worden en of provincies en gemeenten hiervoor voldoende
plancapaciteit hebben. Het concrete aantal is moeilijk te bepalen. Het middensegment
kan immers bediend worden middels bestaande en nieuw te bouwen huur- en koopwoningen.
Door doorstroming bij verhuizingen komen ook weer woningen beschikbaar voor deze doelgroep.
Het tekort aan woningen kan niet uitgesplitst worden naar doelgroep en prijssegment.
Vanuit de behoefte aan woningen kan wel gekeken worden naar hoe de bouwopgave «optimaal»
ingevuld kan worden. Om te bepalen welke woningen het beste aan de woningvoorraad
kunnen worden toegevoegd dient er rekening te worden gehouden met verhuisprocessen,
woonvoorkeuren, demografische ontwikkelingen, huurprijsbeleid en financiële mogelijkheden.
Daartoe zijn modelmatige woningmarktsimulaties uitgevoerd die beschreven staan in
de Staat van de Woningmarkt 2021 die in juli 2021 aan uw Kamer is gezonden.
Er is op nationaal en provinciaal niveau voldoende plancapaciteit om te voldoen aan
de bouwopgave. Het grootste deel van de plancapaciteit voor de korte termijn (tot
2025) is hard. Hiermee is enige zekerheid geboden ten aanzien van het realiseren van
de geplande woningen voor de periode tot 2025. In mijn brief «Voortgang versnelling
woningbouw» van 9 juni 202113 heb ik uw Kamer hierover uitvoerig ingelicht.
Om gemeenten verder aan te moedigen dan wel te ondersteunen werk ik aan het creëren
van de juiste voorwaarden voor woningbouw om ervoor te zorgen dat de woningbouw snel
en onder de juiste condities kan plaatsvinden. Door woningbouw waar mogelijk te versnellen,
door het financieel ondersteunen van (betaalbare) woningbouw via de Woningbouwimpuls, door gebiedsspecifieke samenwerking (de 14 grootschalige woningbouwlocaties
en de Woondeals), door concrete afspraken met de corporaties voor de bouw van sociale
huurwoningen, het verbeteren van de randvoorwaarden (vergroten van de plancapaciteit),
door focus op diverse aandachtgroepen en aandacht voor de kwaliteit van de leefomgeving
in kwetsbare gebieden. De woningbouwimpuls zorgt ervoor dat woningbouwprojecten in
heel Nederland de komende jaren sneller kunnen starten en betaalbaarder zijn. Daarvan
profiteren vooral mensen met een laag of middeninkomen.
Prestatieafspraken
De leden van de fractie van JA21 vragen naar de mening van de Minister of prestatieafspraken
met provincies en gemeentes nuttig kunnen zijn om de woningbouw te stimuleren. Ik
heb bestuurlijke afspraken met provincies en gemeenten gemaakt over het hebben van
voldoende plancapaciteit, namelijk 130% van de bouwopgave. Op deze manier houd ik
rekening met een planuitval van 30% en zorg ik ervoor dat er dus voldoende plannen
zijn om te voldoen aan de bouwopgave. In de brief van 9 juni jl. schrijf ik dat de
plancapaciteit afgelopen half jaar met 140.000 woningen is gestegen en dat er nu plannen
liggen voor de bouw van 961.000 woningen. Hier mee zijn er voldoende plannen om te
voorzien in de woningbouwopgave tot 2030.
Regie vanuit het Rijk
Nu is het punt gekomen om aan de slag te gaan met de uitvoering van die plannen. De
leden van de JA21-fractie vragen of de Minister van mening is dat meer regie vanuit
het Rijk nodig is om de tekorten op de woningmarkt te beslechten. Dat ben ik met hen
eens. Voor de realisatie van de woningbouwopgave is versterking van de regie in samenwerking
met alle overheden, corporaties en marktpartijen nodig. Samen met hen werk ik de wijze
waarop deze regie vorm moet worden gegeven nader uit. Ik denk daarbij aan wederkerige
afspraken over het aantal te bouwen woningen, het aandeel betaalbare woningen, bereikbaarheid,
herstructurering en duurzaamheid en afspraken over invulling van randvoorwaarden die
nodig zijn zoals beschikbaarheid van grond, financiële bijdragen, kennis en capaciteit
en het versnellen van planologische procedures. Het is aan het nieuwe kabinet om hieraan
verder invulling te geven.
Woondeals
De leden van de JA21-fractie vragen ook welke afspraken er vanuit het Rijk zijn gemaakt
met de gemeenten. De afgelopen twee jaar heb ik met zes stedelijke regio’s14 woondeals gesloten. In de woondeals zijn afspraken gemaakt langs vier sporen: (1)
versnellen van de woningbouwlocaties, (2) de aanpak van excessen op de woningmarkt,
(3) gebiedsontwikkeling en (4) stedelijke vernieuwing. Met de regio’s Utrecht en de
Metropoolregio Amsterdam heb ik afgesproken dat de ondertekende partijen zich inzetten
om een substantieel aandeel middensegment in het woningbouwaanbod te realiseren en
te behouden in relatie tot het aantal huishoudens dat hierop is aangewezen.
De leden van de JA21-fractie vragen naar de hoeveelheid van betaalbare woonruimtes
die de Woondeals zullen opleveren. Er zijn in de Woondeals geen specifieke afspraken
gemaakt over het aantal betaalbare woonruimte of het aantal woningen in het middensegment.
Er zijn wel afspraken gemaakt over het verhogen van de plancapaciteit.
Grondprijzen
De leden van de factie van JA21 vragen of de Minister de zorgen van beleggers over
de hoge grondprijzen die gemeenten hanteren herkent en of zij denkt dat er een relatie
is tussen de grondprijzen en de woningbouwaantallen. Uit de gesprekken met beleggers
naar aanleiding van de motie van het lid Van Eijs (D66) over hoe investeerders kunnen
bijdragen aan meer nieuwbouw15 is naar voren gekomen dat beleggers hoge grondprijzen als één van de belemmeringen
ervaren. Het is daarbij niet gezegd dat het gaat om de grondprijzen die gemeenten
rekenen. Lang niet altijd is de gemeente de grondeigenaar. Wanneer een gemeente wel
grondeigenaar is, bepaalt zij de grondprijs voornamelijk met de residuele methode16. De residuele methode houdt rekening met de vastgoedwaarde als gevolg van de (juridische)
beperkingen die van toepassing zijn, bijvoorbeeld gemeentelijke eisen ten aanzien
van het woningbouwprogramma. Ik herken daarom ook niet het beeld dat gemeenten te
hoge grondprijzen aan beleggers rekenen. Gemeenten zijn bij gronduitgifte gehouden
aan de regels ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun en moeten marktconforme
grondprijzen hanteren.
Grondprijzen zijn vaak een onderwerp van discussie. Dit is het logische gevolg van
het enorme invloed ervan op winsten van ontwikkelaars en rendementen van beleggers.
Aanpassingen aan de (kwaliteit van de) opstallen hebben een direct effect op de bouwkosten
én op de waarde van het vastgoed. De locatie van vastgoed, en de daarmee samenhangende
waarde, is echter een vast gegeven en een lagere grondprijs levert ontwikkelaars en
beleggers direct winst respectievelijk rendement op. Wanneer ontwikkelaars of beleggers
geen winst respectievelijk rendement kunnen realiseren is het project economisch onhaalbaar,
zal er in principe geen overeenstemming worden bereikt over de (grond)prijs en komt
het project niet tot realisatie. Ik heb niet het beeld dat dit laatste structureel
het geval is.
De leden van de JA21-fractie vragen wanneer het Rijk tekort dekt als deze ontstaan
door lage grondprijzen. Om in aanmerking te komen voor een bijdrage uit de Woningbouwimpuls
dienen aanvragen minimaal 50% betaalbare woningen te bevatten. Deze woningen kennen
een lagere grondprijs dan woningen in de duurdere segmenten, waardoor publieke tekorten
kunnen ontstaan in combinatie met andere noodzakelijke investeringen gericht op onder
meer sanering, uitplaatsen van bedrijven, infrastructurele ontsluiting en inrichting
van de openbare ruimte. Met de Woningbouwimpuls zijn in 2020 en 2021 in totaal 57
projecten ondersteund voor in totaal 601 miljoen euro. Het aantal ondersteunde woningen
bedraagt circa 95 duizend, waarvan 65% in het betaalbare segment.
De leden van de JA21-fractie vragen om een reflectie op het risico dat gemeenten de
hoge grondopbrengsten inzetten voor allerlei andere beleidsdoelen dat het aanjagen
van woningbouw. De grondopbrengsten als gevolg van actieve grondpolitiek (het actief
verwerven, bouwrijp maken en verkopen van bouwrijpe grond aan marktpartijen) zijn
het resultaat van privaatrechtelijk handelen van een gemeente. Over eventuele winsten
is vennootschapsbelasting verschuldigd. Het democratisch gekozen gemeentebestuur mag
daarbij zelf bepalen aan welke beleidsdoelen zij deze winsten besteedt na afdracht
van de verschuldigde belasting.
Duurzaamheidseisen
De leden van de JA21-fractie vragen of de Minister zorgen herkent over de verhoogde
duurzaamheidseisen die gelden voor nieuwbouw sinds de invoering van de BENG-eisen.
Die zorgen herken ik niet. De invoering van de BENG-eisen volgen uit de Europese EPBD
richtlijn. In Nederland zijn de BENG-eisen mede vastgesteld met behulp van Kosten
Optimalisatie Studies (KOS). Hierbij geldt dat voor de kosten die BENG-gerelateerd
zijn, het weliswaar om hogere initiële kosten gaat, maar dat exploitatiekosten (in
de vorm van maandlasten) lager zullen zijn. Een energiezuinige woning en een woning
die deels zelf energie opwekt, levert een lagere energierekening op.
De leden van de JA21-fractie vragen of de Minister kan aangeven hoeveel meer woningen
corporaties en beleggers kunnen bouwen als de BENG-eisen losgelaten zouden worden.
Op basis van diverse bronnen, waaronder kenniscentrum BDB, en het onderzoek «Effectmeting
wijzigingen Bouwbesluit en Regeling Bouwbesluit» dat SIRA Consulting in opdracht van
BZK heeft uitgevoerd17, ligt de verwachte aan BENG-eisen gerelateerde kostenstijging tussen de 4 en 8% voor
zowel woningcorporaties als beleggers. Het is echter niet mogelijk om dit percentage
te vertalen naar aantallen nieuwbouwwoningen gezien de vele andere factoren die hier
op van kunnen invloed zijn.
Ondertekenaars
-
Eerste ondertekenaar
Martin Bosma, Tweede Kamerlid -
Mede ondertekenaar
C.J.M. Roovers, griffier
