Memorie van toelichting : Memorie van toelichting
36 130 Regels ter bevordering van goed verhuurderschap en het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken (Wet goed verhuurderschap)
Nr. 3 MEMORIE VAN TOELICHTING
I. Algemeen
1. Inleiding
Op basis van dit wetsvoorstel wordt een landelijke norm voor goed verhuurderschap
geïntroduceerd en krijgen gemeenten bevoegdheden om ongewenste vormen van verhuurderschap
te voorkomen en tegen te gaan. Deze memorie van toelichting is als volgt opgebouwd:
I.
Algemeen
1
1.
Inleiding
1
2.
Aanleiding en achtergrond problematiek
2
3.
Bestaande wetgeving en noodzaak voorgestelde wijzigingen
5
4.
Hoofdlijnen van het voorstel
11
4.1
Algemene landelijke regels ter bevordering van goed verhuurderschap
17
4.2
Vergunning voor de verhuur van reguliere woonruimte
24
4.3
Verhuurvergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten
31
4.4
Aanvraag van de verhuurvergunning en beslistermijnen
36
4.5
Weigering van de verhuurvergunning
37
4.6
Intrekking van de verhuurvergunning
39
4.7
Inbeheername
40
4.8
Openbaarmaking
43
5.
Toezicht, handhaving en escalatieladder
45
6.
Verhouding tot hoger recht
46
7.
Gevolgen (m.u.v. financiële gevolgen)
57
8.
Uitvoering en communicatie
59
9.
Financiële gevolgen
59
10.
Financiële gevolgen voor gemeenten
62
11.
Evaluatie
64
12.
Advies en consultatie
64
13.
Inwerkingtreding en overgangsrecht
77
II.
Artikelsgewijs
80
2. Aanleiding en achtergrond problematiek
Schets van de problematiek
Verhuurders dienen zich op een maatschappelijk verantwoorde wijze te gedragen bij
het aanbieden en verhuren van woon- of verblijfsruimte. In ruil voor een naar maatschappelijke
begrippen passende huurprijs behoren zij het woongenot van hun huurders te garanderen
en ervoor in te staan dat de verhuurde woon- of verblijfsruimte geen bedreiging vormt
voor de veiligheid of gezondheid van de huurder. Daarbij past het niet dat excessieve
huren worden gevraagd of huurders te maken krijgen met intimidatie. Evenmin is het
aanvaardbaar dat panden illegaal worden verhuurd of slecht worden onderhouden waardoor
de veiligheid en gezondheid van huurders in het geding is of de leefbaarheid in de
woonomgeving wordt aangetast. Voorts moeten woningzoekenden en huurders ongeacht hun
godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, geslacht, nationaliteit,
hetero- of homoseksuele gerichtheid, burgerlijke staat of een handicap of chronische
ziekte gelijk behandeld worden.1 Onderscheid maken bij woningverhuur op basis van de hiervoor genoemde gronden is
altijd verboden indien een verhuurder de woning in het openbaar aanbiedt.2 Echter blijkt uit meerdere onderzoeken3 dat bewuste of onbewuste discriminatie op de woningmarkt een wijd verbreid probleem
is. Ook blijkt dat bepaalde verhuurbemiddelaars bereid zijn medewerking te verlenen
aan een discriminatoir selectieproces.4
Gezien de algehele schaarste op de woningmarkt is de positie van huurder verzwakt,
waardoor het regelmatig voorkomt dat misstanden zich voordoen en de huurder hiertegen
niet in het verweer kan of durft te komen.5 Bijvoorbeeld vanwege onvoldoende doenvermogen of uit vrees om de woonruimte te verliezen.
Gemeenten en huurteams signaleren dat zij dit in de praktijk steeds vaker tegenkomen.
Ervaringen van bijvoorbeeld de gemeenten Utrecht, Den Haag, Schiedam en Rotterdam
geven een goede illustratie hiervan. Zo heeft het huurteam van de gemeente Utrecht6 457 huurprijscontroles gedaan in 2020, waarbij in 422 (96,7%) van de gevallen is
geconstateerd dat er één of meerdere redenen zijn waarom de huurprijs op basis van
de huurprijsregelgeving aangepast zou moeten worden. Ook heeft dit huurteam in hetzelfde
jaar 61 meldingen van intimidatie en bedreiging ontvangen. Uit nader onderzoek in
Utrecht blijkt dat intimidatie en bedreiging door verhuurders in veel verschillende
vormen voorkomt. Verbaal geweld komt het meeste voor. Daarna volgt het oneerlijk rekenen
van kosten, het (dreigen met het) opzeggen van de huur en huisvredebreuk. Vooral (het
dreigen met) het opzeggen van de huur en stalken werd door de huurders als zeer intimiderend
ervaren.7 De gemeente Den Haag8 heeft in haar handhaving geconcludeerd dat er veel mis is in de particuliere huursector.
In meerdere gevallen bleek de huur structureel veel hoger ten opzichte van het woningwaarderingsstelsel
en het onderhoud van woningen matig tot slecht. Ook constateerde deze gemeente dat
huurders in conflictsituaties vaak machteloos staan tegenover hun verhuurders en dat
de positie van de huurder daardoor kwetsbaar blijkt te zijn. Als een van de oorzaken
hiervan wordt de onvolkomen landelijke huurwetgeving genoemd, die ertoe leidt dat
de gemeente, behalve bij zaken als achterstallig onderhoud en overbewoning, meestal
niet kan ingrijpen omdat er geen wettelijke basis is om sancties op te leggen. Het
huurteam van de gemeente Schiedam9 ziet dat er regelmatig sprake is van huisjesmelkersgedrag, waarbij te hoge huren
worden gevraagd, het onderhoud niet in orde is, en huurovereenkomsten onwettige bepalingen
bevatten. Uit een onderzoek10 dat gedaan is in Carnisse (Rotterdam) blijkt dat betaalbaarheid van de particuliere
sociale voorraad onder druk staat; regelmatig geven particuliere verhuurders aan het
woningwaarderingsstelsel links te laten liggen en zich te baseren op de marktprijs.
Als gevolg hiervan bleek 64% van de huurders een te hoge huur te betalen. In de helft
van de gevallen was dat € 100 tot € 300 per maand te veel. Eveneens was er in 55%
van de gevallen sprake van achterstallig onderhoud in de woning.
De hierboven genoemde (niet-limitatieve) voorbeelden zijn weliswaar afkomstig van
slechts enkele gemeenten, maar geven desalniettemin – gezien de algehele schaarste
aan woonruimte in Nederland – een goed inzicht in de aard en omvang van de problematiek
rondom ongewenst verhuurgedrag en tonen de noodzaak om hier (beter) tegen op te (kunnen)
treden. Deze misstanden staan immers voor omvangrijke groepen in de weg aan de realisering
van hun recht op adequate huisvesting zoals dit onder meer gegarandeerd wordt in het
Europees Sociaal Handvest11 en het Internationaal Verdrag inzake Economische, Sociale en Culturele Rechten.12 Op grond van de Grondwet is het een taak van de overheid dit recht op adequate huisvesting
te bevorderen.13
Aanpak goed verhuurderschap en het advies van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten
Gegeven deze problematiek is de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
in mei 2018 gestart met de aanpak ter bevordering van goed verhuurderschap,14 alsmede met pilots om discriminatie op de woningmarkt te voorkomen en tegen te gaan.
Bij de start is een pakket maatregelen opgesteld met vier actielijnen:
– informatie en communicatie (bewustwording);
– zelfregulering door de sector;
– versterking van de handhaving en deskundigheid bij gemeenten, en;
– verkenning naar aanvullende wettelijke instrumenten voor gemeenten.
Uit de aanpak goed verhuurderschap15 is duidelijk geworden dat goed verhuurderschap kan worden bevorderd door de introductie
van een basisnorm voor goed verhuurderschap in de vorm van landelijke algemene regels
die zien op het gedrag dat een goed verhuurder betaamt. Daarnaast hebben gemeenten
aangegeven dat er in bepaalde gevallen nood is aan een wettelijke grondslag voor het
instellen van een gebiedsgerichte verhuurvergunning met landelijk geüniformeerde voorwaarden.
Met deze vergunning kunnen in bepaalde gebieden, in aanvulling op de algemene regels
die voor iedere verhuurder gelden, extra eisen aan verhuurders worden gesteld en kunnen
onverbeterlijke malafide verhuurders in een ultiem geval uit een gebied geweerd worden.
Ook in de Tweede Kamer is deze oproep gedaan16 en ondersteund.17 Parallel aan de aanpak goed verhuurderschap werd in november 2020 het rapport van
het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten,18 dat onder leiding stond van dhr. Roemer, aan het kabinet aangeboden. Dit rapport
zette de schijnwerper op de praktijk van de arbeidsmigrant in Nederland. Zij dienen
gedurende de periode dat ze in Nederland verblijven op een menswaardige wijze gehuisvest
te worden. Echter bleek dat de huisvesting van arbeidsmigranten in Nederland regelmatig
een gevaar oplevert voor de veiligheid en gezondheid.19 Daarom heeft het Aanjaagteam onder meer de aanbeveling gedaan om een wettelijk verankerde
verhuurvergunning voor de huisvesting van arbeidsmigranten in te voeren.
Aankondiging van het wetsvoorstel
Gezien de resultaten van de aanpak goed verhuurderschap, de adviezen van het Aanjaagteam
Bescherming Arbeidsmigranten en de oproepen van zowel steden als de Tweede Kamer,
heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in de Kamerbrief20 «Uitkomst aanpak goed verhuurderschap» van 22 februari 2021 het onderhavige wetsvoorstel
aangekondigd. Daarin is vermeld dat dit wetsvoorstel algemene regels voor verhuurders
en verhuurbemiddelaars zal introduceren en dat gemeenten daarnaast de bevoegdheid
krijgen om een gebiedsgerichte verhuurvergunning in te stellen om ongewenst verhuurgedrag
beter te kunnen voorkomen en tegen te gaan.
In deze Kamerbrief is ook het instellen van een verhuurvergunning voor een derde categorie
malafide verhuurders en verhuurbemiddelaars onder de aandacht van de Tweede Kamer
gebracht, namelijk voor diegenen die panden misbruiken voor ondermijnende criminaliteit.
Het vraagstuk van deze groep malafide verhuurders speelt niet alleen op de huurwoningmarkt.
Het heeft ook een ondermijnend effect op de verhuur en gebruik van ander vastgoed.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft met het oog hierop
toegezegd om samen met de Minister van Justitie en Veiligheid de mogelijkheden te
bezien om de bevoegdheid voor gemeenten breder toepasbaar te maken om algemene regels
voor verhuurders en verhuurbemiddelaars te kunnen stellen en daarnaast een verhuurvergunning
te kunnen instellen. Naast woon- en verblijfsruimten, wordt daarbij gedacht aan andere
categorieën van panden, bepaalde branches en aan specifieke gebieden waar de leefbaarheid
en veiligheid onder druk staat. Dit naar aanleiding van de aanbevelingen die voort
zijn gekomen uit de onderzoeken «Panden met een luchtje» en «Criminele gebouwen».21 Uit deze onderzoeken blijkt dat er in Nederland naar schatting 40.000 woningen en
10.000 bedrijfspanden in 2019 permanent dan wel incidenteel zijn benut ter facilitering
van de productie, handel en opslag van drugs, witwassen en illegale diensten. Onder
de laatste vorm van ondermijnende criminaliteit valt onder andere illegale prostitutie,
mensenhandel en illegale kansspelen. Ook worden gehuurde panden misbruikt voor opslag
van gestolen of gevaarlijke goederen en voor misstanden rondom voertuigen, zoals het
omkatten van auto’s. Omdat dit gezamenlijke voornemen van beide ministeries een zorgvuldige
uitwerking vergt en ook meer tijd, sorteert het onderhavige wetsvoorstel hier nog
niet op voor.
Tot slot is in de brief aan de Tweede Kamer22 over discriminatie op de woningmarkt aangekondigd dat de algemene regels die dit
wetsvoorstel introduceert ook zullen zien op het onderwerp discriminatie op de woningmarkt.
Overigens doet discriminatie zich breder voor dan enkel bij de verhuur van woningen.
Bijvoorbeeld ook op de arbeidsmarkt, in het onderwijs en in de zorg komt discriminatie
voor. Discriminatie is een breed maatschappelijk probleem dat voor veel mensen een
drempel vormt om deel te nemen aan de samenleving. Dat is onacceptabel. De inzet op
het tegengaan van discriminatie is dan ook breder dan de inzet die via deze wet gepleegd
wordt. Een onderdeel van die bredere aanpak is ook het instellen van een Nationaal
Coördinator Discriminatie en Racisme (NCDR). Vanaf 15 oktober 2021 is de NCDR begonnen
met zijn werkzaamheden. Het onderwerp discriminatie in het domein wonen zal ook behoren
tot het werkveld waarin de NCDR zich zal kunnen uitspreken en met voorstellen kan
komen. Het kabinet zal de NCDR dan ook betrekken bij de implementatie en toepassing
van de algemene regels om discriminatie bij de verhuur van woningen en verblijfsruimten
tegen te gaan en te voorkomen.
3. Bestaande wetgeving en noodzaak voorgestelde wijzigingen
Het aanpakken en tegengaan van ongewenst gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars
– dat in het voorgaande hoofdstuk geschetst is aan de hand van de ervaringen van enkele
gemeenten – vraagt om het normeren en aanpakken van het gedrag dat niet aan deze norm
voldoet. Op grond van de bestaande wet- en regelgeving bestaan er onvoldoende instrumenten
die het mogelijk maken om op integrale wijze op het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars
te sturen. Wel bestaan er juridische instrumenten die zien op specifieke zaken als
de huur(prijs)bescherming, het strafrechtelijke verbod op discriminatie en intimidatie,
de verplichting om een gebouw te gebruiken in overeenstemming met de bestemming en
de plicht van de eigenaar om ervoor te zorgen dat, als gevolg van de staat van zijn
bouwwerk, geen situatie ontstaat (of voortduurt) die gevaar oplevert voor de gezondheid
of veiligheid. Hoewel deze instrumenten het mogelijk maken om op specifieke doelen
te sturen, is dit onvoldoende om integraal goed verhuurderschap af te dwingen en slecht
verhuurderschap tegen te gaan. In de meeste gevallen uit slecht verhuurderschap zich
namelijk in een cumulatie van ongewenste praktijken, zoals een slechte staat van de
woning, het gebruiken van een gebouw zonder de noodzakelijke vergunningen of voorzieningen,
exorbitante huurprijzen en discriminatie en intimidatie van woningzoekenden en huurders.
Een integrale aanpak van ongewenst verhuurgedrag is daarom noodzakelijk. Echter bestaat
hier momenteel geen juridisch instrumentarium voor. Daarom biedt dit wetsvoorstel
regels en instrumenten om op een integrale wijze het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars
in relatie tot woningzoekenden en huurders te normeren. Op deze manier beoogt het
voorstel enerzijds goed verhuurderschap te bevorderen en anderzijds excessen die voortvloeien
uit ongewenste verhuurgedragingen beter aan te pakken. Daarmee leidt dit wetsvoorstel
tot een betere bescherming voor woningzoekenden en huurders. Dit hoofdstuk geeft in
paragraaf 3.1 een nadere beschrijving van de bestaande juridische instrumenten en
mogelijkheden. Vervolgens schetst paragraaf 3.2 de lacunes en de noodzaak tot aanvullend
instrumentarium en wordt in paragraaf 3.3 ingegaan op de onderzochte alternatieven.
3.1 Bestaande juridische instrumenten en mogelijkheden
Het huidige wettelijke instrumentarium dat op enigerlei wijze verband houdt met goed
verhuurderschap richt zich met name op de huur(prijs)bescherming en de staat en het
gebruik van de woon- of verblijfsruimte. Het gaat hierbij zowel om landelijke regelgeving
(huurbescherming, bouwregelgeving, strafrechtelijk verbod van discriminatie en intimidatie)
als om gemeentelijk instrumentarium (bestemmingsplan en huisvestingsverordening).
In de volgende alinea’s worden deze mogelijkheden per instrument nader omschreven.
Huur(prijs)bescherming
Huurders hebben meestal huurbescherming, waardoor de verhuurder de huurovereenkomst
niet zomaar kan beëindigen. Verder geldt er huurprijsbescherming, waardoor huurders
van woonruimte23 in de gereguleerde sector de mogelijkheid hebben om binnen een halfjaar na het ingaan
van de huurovereenkomst de Huurcommissie te verzoeken om de aanvangshuur te beoordelen.
De Huurcommissie beoordeelt dan op basis van het woningwaarderingsstelsel de maximale
huurprijs en kan hierover een bindende uitspraak doen. Dat betekent dat de verhuurder
de huurprijs in voorkomende gevallen moet verlagen. De door de Huurcommissie vastgestelde
huurprijs geldt vanaf de datum waarop de huurovereenkomst is ingegaan. Indien een
huurder geen gebruik maakt van de mogelijkheid om naar de Huurcommissie te stappen,
is het volgens het principe van contractvrijheid niet verboden voor de huurder en
de verhuurder om een hogere huurprijs overeen te komen. Dit levert in de praktijk
een hybride systeem op: het WWS is wel afdwingbaar (voor gereguleerde huurovereenkomsten)
maar niet dwingend. Dit leidt, zeker in een schaarse markt en in gebieden waar sprake
is van cumulatie van problemen, tot een zwakkere positie voor huurders omdat zij om
uiteenlopende redenen niet altijd bij machte zijn om hun recht te halen. Ook bij tijdelijke
huurovereenkomsten kan de Huurcommissie overigens de aanvangshuurprijs toetsen. Verder
kunnen huurders van een gereguleerde woning ook bij de Huurcommissie terecht voor
geschillen met de verhuurder over onder meer onderhoudsgebreken. Daarnaast kunnen
huurders van zowel gereguleerde als geliberaliseerde woningen een geschil met de verhuurder
ook voorleggen aan de rechter.
Strafrechtelijk verbod op discriminatie en intimidatie
Intimidatie (iemand die door lichamelijk of psychisch geweld, bedreiging met geweld
of een feitelijkheid wordt gedwongen om iets te doen, niet te doen of te dulden)24 en discriminatie (discriminatie in de uitoefening van een ambt, beroep of bedrijf)25 zijn verboden en strafbaar op grond van het Wetboek van Strafrecht. Daarnaast kan
inzake ongelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte op grond van
de Algemene wet gelijke behandeling een uitspraak worden gevraagd aan het College
van de Rechten van de Mens. Hoewel deze verboden reeds bestaan en diep verankerd zijn
in de Nederlandse wet- en regelgeving, is het voor gemeenten vrijwel onmogelijk om
op te treden tegen verhuurders die intimideren en discrimineren op het moment dat
zij dit tegenkomen in het kader van hun handhaving, simpelweg omdat zij hier geen
bevoegdheden toe hebben. Als gevolg hiervan kan intimiderend of discriminerend gedrag
van een verhuurder niet tot gevolgen leiden voor de verhuurpraktijk – daar waar dat
in sommige gevallen juist wel wenselijk is.
Handhaving op het Bouwbesluit 2012
Onder goed verhuurderschap valt ook het goed onderhouden van een woning. Op basis
van de Woningwet zijn er in het Bouwbesluit 2012 regels gesteld omtrent het bouwen,
de staat en het gebruik van bouwwerken met betrekking tot onder andere de gezondheid
of veiligheid. In die wet is reeds een handhavingsbevoegdheid voor gemeenten gecreëerd
om te waarborgen dat gebouw of een bouwwerk (waaronder ook woon- en verblijfsruimten
worden verstaan) voldoet aan de eisen van de bouwregelgeving.26 De gemeente moet bij overtreding handhaven. Dit kan onder meer door het opleggen
van een last onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete. Daarnaast kan de gemeente
ook overgaan tot sluiting en beheerovername bij overtredingen op basis van die wet
die gepaard gaan met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de gezondheid
of veiligheid.
Het gemeentelijke bestemmingsplan
Op basis van de Wet ruimtelijke ordening zijn in het kader van een goede ruimtelijke
ordening in het bestemmingsplan de bestemmingen (zoals: agrarisch, bedrijf, wonen
of sport) van gronden en de daarop gelegen bouwwerken vastgelegd. Ook over het gebruik
dat wel en niet is toegestaan binnen een bepaalde bestemming kunnen regels worden
gesteld. Hierbij kan gedacht worden aan tot welke bouwhoogte en met welke oppervlakte
of bebouwingspercentage gebouwd mag worden. Ruimtelijke ordening heeft betrekking
op verschillende aspecten, waaronder stedenbouwkunde, landschapswaarde, ruimteverdeling
en leefbaarheidsaspecten. Verder speelt bij het vaststellen van een bestemmingsplan
ook de financieel-economische uitvoerbaarheid ervan een rol. De Omgevingswet heeft
een breder kader dat straks ziet op de fysieke leefomgeving. Daarmee wordt het bereik
van bijvoorbeeld het omgevingsplan breder dan enkel het ruimtelijk belang. Waar een
bestemmingsplan moet worden vastgesteld met het oog op een goede ruimtelijke ordening,
moet een omgevingsplan worden vastgesteld met het oog op een evenwichtige toedeling
van functies aan locaties.
De gemeentelijke huisvestingsverordening
De Huisvestingswet 2014 biedt mogelijkheden om onder meer in het kader van het woonruimtevoorraadbeheer
ongewenste vormen van bewoning en wijzigingen in de woonruimtevoorraad tegen te gaan.
Onlangs is in die wet een bestuurlijke boete voor recidive opgenomen om onder meer
woonfraude tegen te gaan.27 Per 1 januari 2022 kunnen gemeenten op basis van de Huisvestingswet 2014 ook gebieden
aanwijzen waarin het verhuren van een gekochte woning vergunningplichtig is. Het doel
van deze opkoopbescherming is om koopwoningen beschikbaar te houden voor mensen die
daadwerkelijk in die woning gaan wonen. Daarnaast kunnen gemeenten op grond van de
Huisvestingswet 2014 in hun huisvestingsverordening ook regels opnemen aangaande woonruimteverdeling
en de toeristische verhuur van woonruimte.
De huisvesting van arbeidsmigranten
Met betrekking tot de huisvesting van arbeidsmigranten zijn er, behoudens de inzet
van enkele instrumenten in het kader van de ruimtelijke ordening, vrijwel geen specifieke
instrumenten voor gemeenten om hierop te sturen. Wel zetten gemeenten middelen in
zoals de verplichting tot het bijhouden van een nachtregister,28 waarmee ze meer inzicht hebben aan wie verblijf geboden wordt. Ook zijn er gemeenten
die toeristenbelasting29 heffen voor het bieden van verblijf aan arbeidsmigranten.
3.2 Lacunes en noodzaak nieuw instrumentarium
Zoals in paragraaf 3.1 is omschreven bestaan er juridische instrumenten die op enigerlei
wijze verband houden met goed verhuurderschap. Hiermee kan op deelonderwerpen het
gedrag van de verhuurder en verhuurbemiddelaar geraakt worden. Echter blijkt uit de
aanpak goed verhuurderschap en het rapport van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten
dat er onvoldoende mogelijkheden zijn, zowel landelijk als voor gemeenten, om op een
integrale wijze goed verhuurderschap te bevorderen en ongewenst verhuurgedrag effectief
te voorkomen of tegen te gaan. Dit heeft drie voorname oorzaken:
1. er is sprake van ontoereikend juridisch instrumentarium voor gemeenten om integraal
te sturen op het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars;
2. een woningzoekende of huurder moet veelal zelf in het verweer komen om het recht te
halen, maar is hiertoe onvoldoende bij machte (bijvoorbeeld bij discriminatie, intimidatie
en te hoge huurprijzen), en;
3. een cumulatie van overtredingen heeft geen consequenties voor de verhuurpraktijk van
een verhuurder.
Ontoereikend juridisch instrumentarium voor gemeenten
De bestaande wettelijke mogelijkheden om te sturen op het gebied van de volkshuisvesting
die op enigerlei wijze verband houden met goed verhuurderschap richten zich vooral
op de bestemming, de staat en het gebruik van het gebouw. Er bestaat geen basisnorm
die het gedrag van verhuurders normeert (en handhaafbaar maakt) en er zijn geen instrumenten
die het integraal mogelijk maken om te sturen op het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars
in relatie tot woningzoekenden en huurders. Er is, kortom, ontoereikend juridisch
instrumentarium voor gemeenten om goed verhuurderschap te bevorderen en ongewenste
verhuurgedragingen krachtig en effectief aan te pakken.
De huurder moet veelal zelf in het verweer komen om het recht te halen
Op basis van de bestaande wet- en regelgeving zijn discriminatie en intimidatie verboden
en strafbaar. Ook heeft een huurder huur(prijs)bescherming. De rechtsbescherming op
deze punten is – op papier – dan ook goed geregeld. Echter moet een woningzoekende
of huurder die met een van deze zaken te maken krijgt zelf in het verweer komen om
zijn of haar recht te halen. Uit de praktijk blijkt dat veel woningzoekenden en huurders
om uiteenlopende redenen hier niet toe in staat zijn – zeker in een markt die gekenmerkt
wordt door schaarste en in kwetsbare gebieden waar sprake is van een cumulatie van
problemen. Uit vrees voor intimidatie en repercussies, zoals beëindiging van de huur
of het niet verlengen van een tijdelijk huurcontract, besluiten zij om geen beroep
te doen op het recht dat zij hebben. Dit is een onwenselijke situatie die het noodzakelijk
maakt om nieuw juridisch instrumentarium te creëren waarbij niet alleen de huurder
zelf, maar ook een derde partij (de gemeente) uit eigen beweging kan afdwingen dat
woningzoekenden en huurders niet alleen op papier maar ook in de werkelijkheid rechtsbescherming
hebben.
Cumulatie van overtredingen kan geen consequenties hebben voor verhuurpraktijk
Indien verhuurders op grond van de verschillende bestaande wetten en regels overtredingen
begaan, kunnen gemeenten deze overtredingen enkel vanuit de afzonderlijke juridische
kaders bestraffen. Het is hierbij niet mogelijk om een cumulatie van verschillende
overtredingen in samenhang te bezien, waardoor het niet mogelijk is om in dergelijke
gevallen extra consequenties te verbinden aan het feit dat een verhuurder stelselmatig
allerlei voorschriften overtreedt. Daardoor wordt het echte probleem voor de huurder
– namelijk het brede palet aan ongewenste verhuurpraktijken en onvoldoende rechtsbescherming –
niet opgelost.
De optelsom van bovengenoemde lacunes leidt tot de conclusie dat de gevolgen van ongewenste
verhuurgedragingen, zoals geschetst is in hoofdstuk 2, onvoldoende effectief en integraal
aangepakt kunnen worden. Met alle gevolgen van dien voor (de rechtsbescherming van)
woningzoekenden en huurders. Het is daarom noodzakelijk een nieuw en integraal wettelijk
kader te introduceren30 dat:
1. het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars normeert;
2. de gemeente de instrumenten geeft om op dit gedrag te handhaven, en;
3. het mogelijk maakt om bij een cumulatie van (afzonderlijke) overtredingen consequenties
te verbinden aan de (bredere) verhuurpraktijken van een verhuurder.
Dit wetsvoorstel voorziet in dit nieuwe en integrale wettelijke kader.
3.3 Onderzochte en overwogen alternatieven
In aanloop naar en bij de totstandkoming van dit wetsvoorstel zijn in het kader van
de aanpak goed verhuurderschap diverse alternatieven onderzocht en overwogen. Hoewel
er bij aanvang van de aanpak goed verhuurderschap reeds vraag was naar nieuwe wetgeving
vanuit zowel het veld,31 de politiek als een aantal grote gemeente, bestond er tegelijkertijd geen scherp
beeld van wat die wetgeving zou moeten regelen. Dat is aanleiding geweest om met een
aantal steden pilots op te zetten op aspecten van ongewenst gedrag van verhuurders.
Zodoende zijn pilots gestart met de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Groningen, Rotterdam,
Schiedam, Tilburg en Utrecht. In deze pilots is verkend wat de mogelijkheden of onmogelijkheden
zijn van:
1. (een aanpassing van) het bestaande instrumentarium versus het introduceren van nieuw
instrumentarium;
2. een betere inzet van bestaande handhavingsinstrumenten, en;
3. zelfregulering door de sector.
In de volgende alinea’s wordt nader geduid hoe deze alternatieven zijn overwogen en
op welke wijze deze overwegingen zijn meegenomen bij de vormgeving van dit wetsvoorstel.
Bestaand instrumentarium versus nieuw instrumentarium
Met betrekking tot wetgeving hebben de pilots een aantal zaken aangetoond die hebben
geholpen bij het vormgeven dit wetsvoorstel. In de eerste plaats is gebleken dat het
aanpassen van reeds bestaand juridisch instrumentarium weinig soelaas zou bieden,
omdat hiermee de in paragraaf 3.2 omschreven lacunes zouden blijven bestaan, met name
waar het gaat om integraal te sturen op het gedrag van verhuurders en om consequenties
aan de verhuurpraktijk te verbinden in het geval van een cumulatie van (afzonderlijke)
overtredingen van wet- en regelgeving. Dit leidde tot de conclusie dat nieuw instrumentarium
noodzakelijk is. Tijdens de pilots is daarom door diverse steden geëxperimenteerd
met nadere regulering door middel van onder meer een verhuurvergunning. Hieruit bleek
dat het voor gemeenten ingewikkeld is om goed verhuurderschap goed te omschrijven,
omdat het betrekking heeft op het gedrag van de verhuurder ten opzichte van de huurder
en vaak ook gepaard gaat met overtredingen van andere wet- en regelgeving. Landelijke
normering bleek daarom gewenst te zijn, zodat het voor iedere verhuurder in Nederland
duidelijk is aan welke eisen zijn gedrag dient te voldoen. Een verhuurvergunning kan
van toegevoegde waarde zijn, omdat hieraan nadere voorwaarden kunnen worden verbonden
en meer gericht kan worden ingegrepen in gebieden waar malafide verhuurders actief
zijn. Deze pilots hebben tot diverse waardevolle inzichten geleid die zijn meegenomen
bij de uitwerking van dit wetsvoorstel. Zo bleek dat gemeenten die op basis van de
Algemene plaatselijke verordening een verhuurvergunning hebben ingevoerd onzeker zijn
over de juridische basis en houdbaarheid daarvan. Het is van belang deze juridische
onzekerheid weg te nemen. Verder is gebleken dat het zowel qua administratieve lasten
voor verhuurders als bestuurlijke lasten voor de gemeente onwenselijk is om gemeentebreed
een vergunningensysteem in te voeren waarbij iedere verhuurder wordt verplicht een
vergunning aan te vragen. Een algemene vergunningplicht staat verder ook op gespannen
voet met de Dienstenrichtlijn. Enkele gemeenten hebben daarom voorgesteld om het mogelijk
te maken een vergunningplicht in te voeren die uitsluitend geldt voor verhuurders
die al ongewenst verhuurgedrag hebben vertoond. Dit zou de handhaving vergemakkelijken
en een afschrikwekkende werking hebben. Echter is een vergunning een individuele ontheffing
van een algemeen verbod. Dit algemene verbod geldt dus voor alle verhuurders die in
een bepaald gebied of een bepaald soort woonruimte verhuren, en kan nooit uitsluitend
gelden voor één of meerdere verhuurders. Een verbod dat uitsluitend geldt voor één
of meer verhuurders is immers in strijd met de rechtsgelijkheid en leidt mogelijk
tot willekeur. Bovendien is een vergunningplicht die uitsluitend geldt voor verhuurders
die al ongewenst verhuurgedrag hebben ontplooid contradictorisch. Juist aan verhuurders
waarvan reeds is vastgesteld dat ze ongewenst gedrag vertonen, kan geen ontheffing
worden verleend van een algemeen verbod. Tot slot is van verhuurderzijde in toenemende
mate de zorg geuit dat elke gemeente op zijn eigen wijze een verhuurvergunning invoert
met daarbij uiteenlopende voorwaarden, hetgeen voor een verhuurder die in meerdere
gemeenten woonruimte verhuurt tot een onwerkbare situatie leidt.
Betere inzet van bestaand handhavingsinstrumentarium
Ook is in de pilots gekeken naar het meer effectief en efficiënt inzetten en benutten
van bestaande handhavingsinstrumenten. Er zijn in dat kader zeker mogelijkheden, maar
daarmee kan niet integraal worden gehandhaafd op het ongewenste gedrag van verhuurders
ten aanzien van hun huurders. De conclusie was daarom dat het effectiever en efficiënter
inzetten van bestaand handhavingsinstrumentarium niet zou leiden tot een oplossing
van deze problematiek.
Zelfregulering door de sector
Daarnaast is in het kader van de pilots met brancheverenigingen van verhuurbemiddelaars
en verhuurders gekeken naar de mogelijkheden van nadere zelfregulering, bijvoorbeeld
bij het tegengaan van discriminatie. Hieruit is gebleken dat de organisatiegraad van
met name verhuurbemiddelaars en particuliere verhuurders laag is, waardoor het effect
van zelfregulering in deze branche onvoldoende is en niet zou leiden tot een oplossing
voor het probleem van ongewenste verhuurgedragingen.
Conclusie
De ervaringen uit onder meer de aanpak goed verhuurderschap hebben aangetoond dat
bovenstaande minder verstrekkende alternatieven ontoereikend zijn om effectief te
kunnen sturen op het gedrag van een verhuurder en verhuurbemiddelaar in relatie tot
woningzoekenden en huurders. Daarom is gekozen voor dit wetsvoorstel, dat een basisnorm
voor goed verhuurderschap introduceert via landelijke algemene regels en gemeenten
meer mogelijkheden geeft om via een verhuurvergunning te voorkomen en tegen te gaan
dat verhuurders ongewenst verhuurgedrag (blijven) vertonen.
4. Hoofdlijnen van het voorstel
Op basis van dit wetsvoorstel wordt een (basis)norm voor goed verhuurderschap geïntroduceerd
door middel van landelijke algemene regels die meetbaar, handhaafbaar en afdwingbaar
zijn. Hierdoor wordt het voor verhuurders32 en verhuurbemiddelaars duidelijk wat goed verhuurderschap minimaal inhoudt. Het stellen
van deze norm zal in eerste instantie zorgen voor bewustwording, zodat verhuurders
en verhuurbemiddelaars zich conform deze norm zullen gedragen. De verwachting is dat
het grootste deel van de verhuurders en verhuurbemiddelaars dit ook zal doen.33 Echter zal, zo blijkt ook uit de praktijk, er altijd een (kleine) groep verhuurders
zijn die van bewezen en voortdurend slecht gedrag is en blijft. Uit de praktijk blijkt
dat dergelijke onverbeterlijke malafide verhuurders vaak actief zijn in bepaalde wijken
en gebieden waar zij misbruik maken van de sociaaleconomisch kwetsbare positie van
huurders die hier wonen. Dit uit zich zichtbaar en onzichtbaar door zaken als excessieve
huurprijzen, verloedering, achterstallig onderhoud, overbewoning, discriminatie en
intimidatie. Dergelijk ongewenst gedrag kan naast de negatieve effecten voor huurders
leiden tot een aantasting van de leefbaarheid. Ten tweede creëert dit wetsvoorstel
daarom de bevoegdheid voor gemeenten om via een gebiedsgerichte verhuurvergunning
strengere eisen te stellen aan verhuurders in dergelijke gebieden en om, waar nodig,
malafide verhuurders uit dit gebied te weren die hun gedrag willens en wetens niet
aan de norm voor goed verhuurderschap wensen aan te passen. Tot slot voert dit wetsvoorstel
een deel van de adviezen van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten (rapport-Roemer)
om de huisvesting van arbeidsmigranten in Nederland te verbeteren uit. Hiertoe krijgen
gemeenten de bevoegdheid om een gemeentelijke vergunning voor de verhuur van verblijfsruimte
aan arbeidsmigranten in te stellen. Deze drie instrumenten worden hieronder op hoofdlijnen
toegelicht, evenals de inrichting van handhaving, toezicht en het openbaar maken van
bestuursrechtelijke maatregelen. De meer gedetailleerde toelichting volgt vanaf hoofdstuk
4.1 en verder.
Algemene regels (hoofdstuk 4.1)
Om een (basis)norm voor goed verhuurderschap te introduceren en goed verhuurderschap
te bevorderen introduceert dit wetsvoorstel landelijke algemene regels die zien op
het gedrag dat een goed verhuurder betaamt. Deze regels zijn van toepassing op verhuurders
van «reguliere» woonruimte (inclusief toegelaten instellingen), verhuurders van verblijfsruimte
aan arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars die namens of in de plaats van deze twee
typen verhuurders optreden. De algemene regels hebben betrekking op alle fases die
te onderscheiden zijn in het verhuurproces (werving, beoordeling, bezichtiging, selectie
en de uiteindelijke verhuur). Naar verwachting zal het grootste deel van de verhuurders
die bewust of onbewust ongewenst gedrag vertonen het gedrag aanpassen naar het gewenste
gedrag conform deze algemene regels.
Instellen van een meldpunt (hoofdstuk 4.1.4)
Zodra dit wetsvoorstel in werking treedt zijn gemeenten verplicht tot het instellen
van een laagdrempelig meldpunt waar anoniem en kosteloos meldingen kunnen worden gedaan
van ongewenst verhuurgedrag. De gemeente kan naar aanleiding van een melding vervolgens
zelf tot handhaving overgaan, dan wel, indien handhaving niet mogelijk is de melder
hulp bieden bij het vinden van de juiste instantie waar hij verder geholpen kan worden.
Het meldpunt heeft derhalve ook tot doel melders duidelijkheid te verschaffen, zodat
zij niet eindeloos moeten zoeken waar zij met hun vragen en/of meldingen terecht kunnen.
Behalve dat gemeenten naar aanleiding van een melding tot handhaving over kunnen gaan,
blijft het uiteraard ook mogelijk voor gemeenten om op eigen initiatief te handhaven,
bijvoorbeeld op basis van een risicogerichte aanpak.
Verhuurvergunning voor de reguliere verhuur van woonruimte (hoofdstuk 4.2)
Ondanks de landelijke algemene regels voor goed verhuurderschap zal er altijd een
kleine groep verhuurders zijn die desondanks ongewenst verhuurgedrag blijven praktiseren.
Dit uit zich voornamelijk in bepaalde gebieden waar dergelijke verhuurders misbruik
maken van huurders die sociaaleconomisch kwetsbaar zijn. Om malafide verhuurgedrag
in dergelijke gebieden tegen te gaan, krijgt de gemeenteraad de bevoegdheid om in
aanvulling op de algemene regels een gebiedsgericht verbod in te stellen op de verhuur
van woonruimte zonder verhuurvergunning. Hiermee kan voorafgaand aan de verlening
van de vergunning toetsing van de verhuurder plaatsvinden, kunnen aanvullende eisen
gesteld worden aan verhuurders en wordt het mogelijk om een verhuurder van bewezen
en voortdurend slecht gedrag te weren (door weigering of intrekking van de vergunning).
De gemeenteraad zal, mede om te voldoen aan de vereisten uit de Dienstenrichtlijn,
moeten onderbouwen dat het instellen van een dergelijk gebiedsgericht verbod voor
de verhuur van woonruimte zonder verhuurvergunning noodzakelijk is voor het behoud
van de leefbaarheid. Benadrukt zij dat de gebiedsgerichte aanpak en de vereisten uit
de Dienstenrichtlijn het in beginsel niet mogelijk maken om dit instrument voor het
hele grondgebied van een gemeente in te stellen.
Verhuurvergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten (hoofdstuk
4.3)
Het rapport van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten34 (hierna: het Aanjaagteam) onder leiding van dhr. Roemer heeft duidelijk gemaakt dat
de huisvesting van arbeidsmigranten in Nederland in veel gevallen goed geregeld is,
maar in veel gevallen ook niet. Om de problematiek rondom de huisvesting van arbeidsmigranten
te adresseren heeft het Aanjaagteam diverse adviezen opgesteld, zoals het introduceren
van een verhuurvergunning35 specifiek voor de verhuur aan arbeidsmigranten. Dit wetsvoorstel ziet op de uitwerking
van dit advies en introduceert de bevoegdheid voor de gemeenteraad om een vergunning
voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten te introduceren. Het wetsvoorstel
vormt daarmee ook een deel van de uitvoering van de motie-Smeulders36 en van de motie-Van Weyenberg cs.37 Met deze verhuurvergunning kan voorafgaand aan de verlening van de vergunning toetsing
van de verhuurder plaatsvinden, kunnen aanvullende eisen gesteld worden aan verhuurders
en de verblijfsruimte en wordt het mogelijk om een verhuurder van bewezen en voortdurend
slecht gedrag te weren (door weigering of intrekking van de vergunning). Bovendien
geeft de vergunningsplicht meer lokaal inzicht in de verhuur aan arbeidsmigranten.
Handhaving en toezicht (hoofdstuk 5)
Zodra de landelijke algemene regels in werking treden, zijn gemeenten verantwoordelijk
voor het toezicht en de handhaving. Hiertoe krijgen zij het klassieke bestuursrechtelijke
instrumentarium van waarschuwing, bestuursdwang, bestuurlijke boete en als ultimum
remedium de beheerovername tot hun beschikking, dat via een escalatieladder ingezet
kan worden. Hierbij is het de bedoeling dat richting een verhuurder eerst een herstelsanctie
wordt opgelegd, zodat de verhuurder de kans krijgt het gedrag aan te passen. Indien
dit geen soelaas biedt, kan de gemeente vervolgens overgaan tot punitieve sancties
(zie ook hoofdstuk 5). Zodra de vergunningplicht van kracht is, krijgt het college
van burgemeester en wethouders de bevoegdheid (landelijk geüniformeerde) vergunningsvoorwaarden
aan de vergunning te verbinden en de vergunning in bepaalde gevallen te weigeren of
in te trekken. Het college is tevens bevoegd om het verbod, dat dus niet in elke gemeente
gaat gelden maar slechts in bepaalde gebieden in gemeenten die daartoe besluiten,
om zonder vergunning een woon- of verblijfsruimte te verhuren en het overtreden van
de vergunningsvoorwaarden te handhaven via het bestuursrechtelijke instrumentarium
van waarschuwing, bestuursdwang, bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername.
Het toezicht en de handhaving van de algemene regels ten aanzien van toegelaten instellingen
is belegd bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw), die op grond van artikel 61 van
de Woningwet toezicht houdt op de governance van de toegelaten instellingen en hierin
reeds goed verhuurderschap meeneemt.38 Dit wetsvoorstel voorziet daarmee in gelijkaardige bescherming voor huurders van
toegelaten instellingen en voorkomt dat er richting de corporaties diffuus toezicht
door zowel de gemeente als de Aw ontstaat. Bij de implementatie van de wet zal aandacht
zijn voor samenwerking tussen gemeenten en de Aw waar dat nodig is.
Openbaarmaking van bestuursrechtelijke maatregelen (hoofdstuk 4.8)
Daarnaast kan het college besluiten tot het openbaar maken van de namen van verhuurders
(of de natuurlijke persoon achter een verhuurbedrijf) die ondanks eventuele bestuursrechtelijke
handhavingsmaatregelen hun gedrag niet wensen aan te passen naar de norm voor goed
verhuurderschap en aan wie als gevolg daarvan een bestuurlijke boete of een beheerovername
is opgelegd. Dit heeft enerzijds een afschrikwekkende werking. Anderzijds is het ook
bedoeld om woningzoekenden en huurders te informeren en te ondersteunen. Door deze
informatie kunnen huurders en verhuurbemiddelaars zich er immers van vergewissen of
ze met een bepaalde verhuurder een overeenkomst willen aangaan. Voor gemeenten leidt
dit tot een beter inzicht in eventuele waterbedeffecten van bepaalde verhuurders die
ofwel óók in hun gemeente actief zijn, ofwel hun activiteiten van de ene naar de andere
gemeente verplaatsen.
De relatie tussen het bestuursrecht en het privaatrecht
De privaatrechtelijke relatie tussen huurder en verhuurder bij de huur van een woon-
of verblijfsruimte is geregeld in het Burgerlijk Wetboek.39 Dit betekent dat de vereisten aan een huurovereenkomst via het privaatrecht zijn
geregeld en dat beide partijen bij een geschil privaatrechtelijke wegen tot hun beschikking
hebben om dit geschil te beslechten. Bijvoorbeeld door naar de Huurcommissie of de
kantonrechter te stappen. Deze privaatrechtelijke mogelijkheden blijven met dit wetsvoorstel
bestaan. In dit wetsvoorstel wordt in aanvulling op het privaatrecht in de vorm van
algemene regels van goed verhuurderschap een nieuw bestuursrechtelijk instrument voorgesteld
dat ziet op het normeren en handhaven van gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars
in relatie tot woningzoekenden en huurders. Deze algemene regels zijn complementair
aan het privaatrecht, omdat zij aanvullende (doch niet doorkruisende) eisen stellen
aan de verhuurder bij de verhuur van woon- of verblijfsruimte. Zo blijven verhuurder
en huurder op grond van het privaatrecht de mogelijkheid houden om zowel mondeling
als schriftelijk een rechtsgeldige huurovereenkomst te sluiten, waarbij in aanvulling
hierop bestuursrechtelijk wordt voorgeschreven dat deze overeenkomst vervolgens schriftelijk
wordt vastgelegd. Voor de overige algemene regels van goed verhuurderschap geldt dat
er geen samenloop tussen het privaat- en bestuursrecht zal optreden, omdat deze beginselen
niet in het privaatrecht geregeld zijn. De bestuursrechtelijke algemene regels inzake
goed verhuurderschap zullen dus in de praktijk niet samenlopen of interfereren met
het privaatrecht.
In aanvulling op de algemene regels kunnen gemeenten in bepaalde situaties een gebiedsgerichte
verhuurvergunning introduceren. Een van de voorwaarden die gemeenten aan deze verhuurvergunning
kunnen verbinden is dat de verhuurder een zelfstandige gereguleerde huurwoning verhuurt
voor een prijs die niet hoger is dan de prijs die de verhuurder op basis van het woningwaarderingsstelsel
voor de betreffende woning mag vragen. In het geval dat een verhuurder desondanks
een te hoge prijs is overeengekomen met de huurder blijft de huurder op grond van
het privaatrecht de mogelijkheid houden om naar de Huurcommissie te stappen om het
geschil met de verhuurder over de aanvangshuurprijs te beslechten. De Huurcommissie
kan dan – in bepaalde gevallen ook met terugwerkende kracht – ingrijpen en de huurprijs
naar beneden bijstellen. Echter kan de Huurcommissie de verhuurder niet sanctioneren.
In aanvulling op deze privaatrechtelijke route introduceert dit wetsvoorstel de mogelijkheid
voor de gemeente om via het bestuursrecht te handhaven op de aan de verhuurvergunning
verbonden voorwaarden. Daarmee ontstaat er naast de privaatrechtelijke relatie tussen
de huurder en verhuurder ook een bestuursrechtelijke relatie tussen de gemeente en
de verhuurder. Indien de gemeente constateert dat de verhuurder in strijd met de vergunningsvoorwaarden
handelt, kan zij hier bestuursrechtelijk op handhaven. De gemeente kan niet de privaatrechtelijke
overeenkomst tussen huurder en verhuurder aanpassen, tenzij door de gemeente het beheer
wordt overgenomen. Het valt niet uit te sluiten dat in incidentele gevallen samenloop
tussen het privaat- en bestuursrecht kan ontstaan, op het moment dat er zowel een
zaak bij de Huurcommissie loopt als gemeentelijke handhaving plaatsvindt. Echter zal
dit elkaar om drie redenen niet in de weg zitten, omdat:
1. de huurprijsbescherming zoals deze in het Burgerlijk Wetboek is geregeld het uitgangspunt
blijft voor zowel de Huurcommissie als de gemeente;
2. dit wetsvoorstel voorschrijft dat de gemeente dezelfde werkwijze moet hanteren als
de Huurcommissie bij het uitvoeren en vaststellen van een puntentelling, en;
3. de ingrepen die door respectievelijk de Huurcommissie en de gemeente gedaan kunnen
worden complementair zijn aan elkaar (de Huurcommissie kan ingrijpen in de privaatrechtelijke
relatie tussen huurder en verhuurder en de gemeente kan de verhuurder (al dan niet
punitief) verplichten tot een verandering van zijn gedrag).
De verhouding tussen bestuursrecht en strafrecht
Discriminatie en intimidatie zijn strafbaar gesteld op basis van het Wetboek van Strafrecht.
Dit betekent dat een huurder aangifte kan doen bij de politie indien hij geïntimideerd
of gediscrimineerd wordt door zijn verhuurder. In dit wetsvoorstel wordt in aanvulling
op deze strafrechtelijke weg een nieuw bestuursrechtelijk instrument voorgesteld dat
ziet op het normeren en handhaven van gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars
in relatie tot woningzoekenden en huurders – mede ten aanzien van discriminatie en
intimidatie. Op het gebied van discriminatie zal dit echter niet tot een samenloop
met het strafrecht leiden, omdat de handhaving van gemeenten zich richt op het proces
dat verhuurders en verhuurbemiddelaars op grond van deze wet moeten hanteren om discriminatie
te voorkomen, en niet op het constateren en sanctioneren van discriminatie zelf. Ten
aanzien van intimidatie valt het niet uit te sluiten dat in incidentele gevallen samenloop
tussen het straf- en bestuursrecht zou kunnen ontstaan. Echter ligt dit niet in de
lijn der verwachting, omdat er voor een gemeente geen reden is om bestuursrechtelijk
op te treden indien een woningzoekende of huurder te kennen geeft reeds aangifte te
hebben gedaan en het Openbaar Ministerie tot vervolging zal of is overgegaan. Om te
voorkomen dat een verhuurder voor hetzelfde vergrijp zowel via het bestuursrecht als
het strafrecht een (punitieve) straf opgelegd krijgt, is in het Nederlandse recht
het «una via-beginsel» van toepassing, dat is vastgelegd in artikel 243, tweede lid,
van het Wetboek van Strafvordering en artikel 5:44 van de Algemene wet bestuursrecht.
Dit beginsel houdt in dat indien dezelfde gedraging zowel bestuurlijk als strafrechtelijk
kan worden afgedaan, de keuze voor een der wegen op een gegeven moment definitief
is. Als gevolg hiervan is het voor een rechter mogelijk om een bestuursrechtelijke
maatregel nietig te verklaren, indien reeds een strafrechtelijke maatregel is getroffen,
of andersom. Hierdoor is enerzijds gewaarborgd dat de gemeente kan optreden in het
geval van intimidatie van woningzoekenden en huurders, terwijl anderzijds gewaarborgd
is dat een verhuurder niet tweemaal (punitief) gesanctioneerd kan worden voor hetzelfde
vergrijp. Voor de overige regels van goed verhuurderschap geldt overigens dat er geen
samenloop tussen het straf- en bestuursrecht zal optreden, omdat deze regels niet
in het strafrecht geregeld zijn.
Toepasselijkheid op Caribisch Nederland
Caribisch Nederland kent specifieke wet- en regelgeving op het gebied van de volkshuisvesting.
Omdat deze wet- en regelgeving andersoortig is dan de Nederlandse wetgeving op dit
gebied, kan dit wetsvoorstel niet onverkort voor Caribisch Nederland gelden. Daarnaast
is er op dit moment onvoldoende inzicht in op welke manier gedifferentieerd kan worden
om dit wetsvoorstel passend te maken voor Caribisch Nederland. Een onderzoek hiernaar
zou sterk vertragend zijn in deze fase van het proces, terwijl de noodzaak van het
voorgestelde instrumentarium in Europees Nederland groot is. Daarom is het wetsvoorstel
niet van toepassing op Caribisch Nederland.
De keuze voor een afzonderlijke wet
De focus van dit wetsvoorstel ligt op het gedrag van de verhuurder en verhuurbemiddelaar.
Omdat er thematisch gezien geen bestaande wet is waar deze wet goed bij aansluit en
omdat de grondslagen van wetgeving op het gebied van de volkshuisvesting niet altijd
gelijkluidend zijn, is gekozen voor de introductie van een eigenstandige wet.
4.1 Algemene landelijke regels van goed verhuurderschap
Dit hoofdstuk beschrijft het doel van de algemene regels van goed verhuurderschap
(4.1.1), de opzet en reikwijdte van de algemene regels (4.1.2), de inhoud en onderbouwing
van de algemene regels (4.1.3) en de handhaving van de algemene regels (4.1.4).
4.1.1 Doel van de algemene regels ter bevordering van goed verhuurderschap
Het eerste doel van de algemene regels is het introduceren van een landelijke (basis)norm
ter bevordering van goed verhuurderschap. Door de introductie van deze norm wordt
het voor alle partijen die betrokken zijn bij het verhuurproces duidelijk hoe het
gedrag dat een goed verhuurder betaamt er in de praktijk uit ziet. Deze vorm van bewustwording
moet ervoor zorgen dat de bij het verhuurproces betrokken partijen, zoals verhuurders,
verhuurbemiddelaars en beheerders, zich conform deze (basis)norm zullen (gaan) gedragen.
Het tweede doel van de algemene regels is om het mogelijk te maken de norm voor goed
verhuurderschap (bestuursrechtelijk) handhaafbaar en afdwingbaar te maken. In gevallen
waar een verhuurder of verhuurbemiddelaar ongewenst gedrag vertoont en/of het gedrag
niet aanpast aan de norm voor goed verhuurderschap is het noodzakelijk dat er handhavingsinstrumenten
voor handen zijn die ingezet kunnen worden om de verhuurder of verhuurbemiddelaar
ertoe te bewegen het gedrag naar de norm aan te passen. De combinatie van enerzijds
normstelling, verduidelijking en bewustwording en anderzijds een verbetering van de
handhaving op ongewenst gedrag, zal ervoor zorgen dat de algemene regels goed verhuurderschap
bevorderen.
4.1.2 Opzet en reikwijdte van de algemene regels
Dit wetsvoorstel introduceert wettelijke landelijke algemene regels die zien op het
gedrag dat een goed verhuurder betaamt. De beginselen gaan gelden voor alle partijen
die bij het verhuurproces betrokken zijn, zoals bijvoorbeeld verhuurders40 van reguliere woonruimte (inclusief toegelaten instellingen), verhuurders van verblijfsruimte
aan arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars die namens of in de plaats van deze beide
typen verhuurders optreden. De reikwijdte van de beginselen ziet op alle fases die
doorlopen worden bij de werving van de huurder, de daadwerkelijke verhuur van een
woon- of verblijfsruimte, alsmede de beëindiging en afronding van de huurperiode.
Verhuurders en verhuurbemiddelaars krijgen de verplichting te handelen in overeenstemming
met de algemene regels van goed verhuurderschap.
4.1.3 Inhoud en onderbouwing van de algemene regels
De algemene regels richten zich, zoals omschreven, op het gedrag van de verhuurder
en verhuurbemiddelaar in relatie tot woningzoekenden en huurders en stellen een norm
op gebied van goed verhuurderschap. Bij de inhoudelijke vormgeving van de algemene
regels is onderscheid gemaakt tussen regels aangaande het voorkomen en tegengaan van
discriminatie, het voorkomen en tegengaan van intimidatie, een schriftelijkheidsvereiste,
een informatieverstrekkingsplicht en een verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten
(specifiek voor verhuurbemiddelaars). Ook het goed onderhouden van een woning valt
onder goed verhuurderschap. Echter hebben gemeenten op basis van de Woningwet al bestuursrechtelijke
handhavingsmogelijkheden indien eigenaren zich niet aan de daarop gebaseerde wettelijke
regels houden. Daarom bestaat er geen noodzaak om in de algemene regels van goed verhuurderschap
ten aanzien van onderhoud aanvullende regels op te nemen. Wel creëert dit wetsvoorstel,
in aanvulling op het al bestaande instrumentarium, de mogelijkheid voor gemeenten
om aan de verhuurvergunning de voorwaarde te verbinden dat een verhuurder een onderhoudsplan
opstelt en uitvoert (zie paragraaf 4.2.3.3).
4.1.3.1 Voorkomen en tegengaan van discriminatie
Discriminatie is niet toegestaan en mag niet getolereerd worden. Er zijn verschillende
gronden waarop geen verboden onderscheid mag worden gemaakt, zoals op grond van ras,
geloofsovertuiging, politieke overtuiging, geslacht, nationaliteit, seksuele gerichtheid,
burgerlijke staat, handicap of chronische ziekte. De verantwoordelijkheid om geen
verboden onderscheid41 te maken ligt uiteraard bij de verhuurders en verhuurbemiddelaars die namens de verhuurder
optreden en ligt niet bij woningzoekenden of huurders die te maken krijgen met discriminatie.
Het tegengaan en voorkomen van discriminatie op de woningmarkt is uitdrukkelijk de
verantwoordelijkheid van de partijen die een rol spelen bij de verhuur van woon- of
verblijfsruimte. Dat geldt zowel voor instellingen die werkzaam zijn op het gebied
van volkshuisvesting, de particuliere verhuurder die zijn woning openbaar aanbiedt
als voor de verhuurbemiddelaar indien die dit in zijn plaats doet.
Er zijn in de afgelopen jaren meerdere onderzoeken gedaan naar discriminatie op de
woningmarkt. Zo kwam de Groene Amsterdammer in maart 2018 met een onderzoek42 waaruit bleek dat circa 92% van de makelaars bereid was om mee te werken aan discriminerende
verzoeken. Uit hun praktijktesten onder zowel verhuurbemiddelaars/makelaars als verhuurders
bleek dat er sprake was van 21% netto-discriminatiegraad bij de verhuurbemiddelaars
en 31% netto-discriminatiegraad bij de verhuurders. In 2019 deed tv-programma Radar
nogmaals onderzoek43 en daar kwamen gelijksoortige resultaten uit. Ook onderzoek dat door de Radboud Universiteit
is gedaan44 bevestigde dit en gaf daarnaast inzicht in een aantal redenen die de kans op discriminatie
op de woningmarkt vergroten. Verder is uit onderzoek met praktijktesten en mystery
calls, dat in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
in 2020 is uitgevoerd45 ook gebleken dat discriminatie op de woningmarkt zich voordoet; zowel in de grote
steden als daarbuiten. Zo bleek dat mensen met een niet Nederlands klinkende achternaam
in de eerste fase van het selectieproces minder kans hebben om te worden uitgenodigd
voor een bezichtiging dan mensen met een Nederlands klinkende achternaam. Uiteraard
kan ook op andere gronden worden gediscrimineerd, zoals het hebben van een handicap
of chronische ziekte.
Deze voorbeelden en onderzoeksresultaten tonen aan dat discriminatie, ondanks dat
dit op grond van artikel 1 van de Grondwet en andere wetten reeds verboden is, regelmatig
voorkomt op de Nederlandse woningmarkt. Daarom moet er meer gedaan worden om dit te
voorkomen en tegen te gaan. In dit kader blijkt uit de diverse ervaringen en onderzoeken
– bijvoorbeeld uit de pilot van zowel de gemeente Rotterdam als de gemeente Utrecht
en het onderzoek van het Verwey Joncker Instituut46 dat in dat kader is gedaan – dat het belangrijk is om bij het tegengaan van discriminatie
op de woningmarkt aandacht te besteden aan alle zogenoemde «schakels», te weten: voorlichting
en professionalisering, een transparanter en objectiever werving- en selectieproces,
toezicht, handhaving, rechtsbescherming en sanctionering.
Dit wetsvoorstel geeft concrete invulling aan al deze schakels door enerzijds de introductie
van de algemene regels en de norm voor goed verhuurderschap en anderzijds het creëren
van een toezichts- en handhavingstaak voor gemeenten.47 Inzake het voorkomen en tegengaan van discriminatie wordt, op basis van de aangehaalde
onderzoeken en adviezen, in de algemene regels voorgeschreven dat zowel verhuurders
als verhuurbemiddelaars48 een helder en transparant selectieproces49 moeten hanteren, waarbij zij verplicht gebruik maken van objectieve en niet-discriminerende
selectiecriteria en de keuze voor de uiteindelijke huurder motiveren50 en mededelen aan de afgewezen kandidaat-huurders.51
4.1.3.2 Voorkomen en tegengaan van intimidatie en seksuele intimidatie
Intimidatie (iemand die door lichamelijk of psychisch geweld, bedreiging met geweld
of een feitelijkheid wordt gedwongen om iets te doen, niet te doen of te dulden)52 van woningzoekenden en huurders komt in velerlei vormen voor, is niet toegestaan
en mag niet worden getolereerd. De verantwoordelijkheid voor het oplossen van deze
problemen ligt niet bij woningzoekenden of mensen die te maken krijgen met intimidatie
– het is uitdrukkelijk de verantwoordelijkheid van de partijen die een rol spelen
bij de verhuur van woon- of verblijfsruimte.
Hoewel intimidatie op grond van het Wetboek van Strafrecht verboden is, komen gemeenten
op de woningmarkt diverse vormen van intimidatie tegen in hun dagelijkse handhavingspraktijk.
Ook worden veel klachten ingediend bij huurteams van gemeenten, zoals die van de gemeente
Utrecht, waar in 2020 61 meldingen van intimidatie en bedreigingen zijn binnengekomen.53 Voorbeelden die het betreffende huurteam tegen is gekomen variëren van (dreigen met)
het opzeggen van de huur, dreigen de huurder «een lesje te leren», uitschelden, te
pas en te onpas onaangekondigd het huis binnenkomen, het saboteren van voorzieningen
zoals elektra, het afsluiten van het internet en het verwijderen van apparaten zoals
wasmachines terwijl de huurder daar wel voor betaalt. In enkele gevallen is er sprake
geweest van fysiek geweld, het inschoppen van deuren en huisvredebreuk. Ook uit rapportages
van diverse media, zoals die van RTL,54 BNR Nieuwsradio,55 EenVandaag56 en Argos,57 blijkt dat intimidatie op de woningmarkt regelmatig voorkomt. Voorbeelden die hierin
worden aangehaald variëren van het op straat zetten van een gezin na vragen over te
hoge huur en achterstallig onderhoud, fysieke intimidatie (zoals het «tegen de borst
drukken van een boor»), bedreiging en sabotage van onder meer sloten en internet.
Ook de Woonbond58 constateert deze problematiek en heeft een Meldpunt Commerciële verhuurders ingesteld
waar huurders terecht kunnen met klachten over bedreiging en intimidatie.
Hoewel intimidatie en bedreiging strafrechtelijke gevolgen kan hebben, is het momenteel
voor gemeenten niet mogelijk om consequenties te verbinden die verband houden met
de verhuurpraktijken van een verhuurder, verhuurbemiddelaar of beheerder die er intimiderend
gedrag op nahoudt. Daarom introduceert deze wet als onderdeel van de algemene regels
en de norm voor goed verhuurderschap de regel dat verhuurders en verhuurbemiddelaars
zich onthouden van iedere vorm van intimidatie. Dit houdt onder meer in dat een verhuurder,
verhuurbemiddelaar en beheerder op een juiste wijze en met respect voor de huurder
dienen om te gaan met klachten, geen vormen van fysieke of seksuele bedreiging of
intimidatie hanteert, geen voorzieningen saboteert waar de huurder recht op heeft
en niet over gaat tot het chanteren van de huurder, bijvoorbeeld door te dreigen met
het niet verlengen van een tijdelijk huurcontract59 of het opzeggen van de bestaande huurovereenkomst. Door expliciet in dit wetsvoorstel
op te nemen dat een verhuurder en verhuurbemiddelaar zich moeten onthouden van intimiderend
gedrag jegens woningzoekenden en hun huurders krijgen gemeenten de bevoegdheid om
handhavend tegen dergelijk gedrag op te treden.
4.1.3.3 Schriftelijkheidsvereiste
Volgens het huurrecht, zoals vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek,60 is de wijze waarop een huurovereenkomst wordt aangegaan vormvrij. Dit betekent dat
een huurder en verhuurder een huurovereenkomst ook mondeling kunnen aangaan. Een mondeling
overeengekomen huurovereenkomst kan echter leiden tot rechtsonzekerheid. Afspraken
tussen partijen liggen immers niet schriftelijk vast, waardoor het bij eventuele misstanden
zeer moeilijk te achterhalen is wat de exacte afspraken zijn die partijen hebben gemaakt.
Om deze reden wordt in dit wetsvoorstel bepaald dat een verhuurder of de verhuurbemiddelaar
verplicht is om de (al dan niet mondeling overeengekomen) huurovereenkomst bij geschrifte
vast te leggen.61 Dit geldt voor zowel de verhuur van woonruimte als voor de verhuur van verblijfsruimte
aan arbeidsmigranten. Door het schriftelijk vastleggen van de gesloten huurovereenkomst
kan de huurder kennisnemen van zijn rechten en plichten en wordt het voorts mogelijk
dat de afspraken tussen partijen voor een derde partij toetsbaar worden. Het inrichten
van deze algemene regel geschiedt naar analogie van artikel 10, onderdeel c van de
Wet arbeid vreemdelingen. Hierin wordt voorgeschreven dat de overeenkomst (in dit
geval tot het aangaan van arbeid) schriftelijk wordt aangegaan. Ook hierbij is het
doel enerzijds de bescherming van (in dit geval) de vreemdeling en anderzijds het
mogelijk maken van een effectieve uitvoering van toezicht en handhaving.
Het opnemen van het schriftelijkheidsvereiste in de algemene regels leidt niet tot
een aanpassing van het Burgerlijk Wetboek. De wijze waarop een huurovereenkomst kan
worden aangegaan blijft vormvrij. Indien er sprake zou zijn van een voorgeschreven
vorm, zou dit er namelijk toe leiden dat een mondeling overeengekomen huurovereenkomst
nietig is op grond van artikel 3:39 van het Burgerlijk Wetboek. Om te voorkomen dat
de gesloten mondelinge huurovereenkomst nietig is en de «huurder» daardoor geen enkele
rechten meer aan «het gehuurde» kan ontleden, blijft het sluiten van de huurovereenkomst
vormvrij. Om de huurders te beschermen, dient de mondeling gesloten overeenkomst op
grond van de algemene regels van goed verhuurderschap vervolgens echter wel schriftelijk
te worden vastgelegd.
Extra vereiste bij de verhuur aan arbeidsmigranten
Bij de verhuur aan arbeidsmigranten dient de huurovereenkomst naast schriftelijk ook
separaat van de overeenkomst tot het verrichten van arbeid te worden vastgelegd. Het
zelfstandig schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst – en daarmee de scheiding
van het huur- en arbeidscontract – draagt bij aan een betere scheiding tussen «baan
en bed», waar zowel het rapport van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten62 als de Tweede Kamer63 aandacht voor vraagt. Het doel van het scheiden van de huurovereenkomst en de arbeidsovereenkomst
is dat de arbeidsmigrant inzake zijn huisvesting minder afhankelijk wordt van de werkgever.
De koppeling tussen de twee overeenkomsten zorgt ervoor dat de huurovereenkomst automatisch
eindigt wanneer de arbeidsovereenkomst eindigt. De verplichting om de huurovereenkomst
zelfstandig schriftelijk vast te leggen maakt dat dit niet langer automatisch het
geval is. Dat draagt bij aan een sterkere positie van de arbeidsmigrant.
4.1.3.4 Informatieverstrekkingsplicht
Om ervoor te zorgen dat de huurder op de hoogte is van zijn of haar rechten en plichten
in relatie tot het gehuurde krijgt de verhuurder of de verhuurbemiddelaar die in zijn
plaats optreedt, de plicht om schriftelijk op een duidelijke en begrijpelijke wijze
informatie aan de huurder te verstrekken. Het gaat hierbij onder meer om de wettelijke
rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten
en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen,64 de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente en de contactgegevens van een
contactpunt waar een huurder terecht kan in het geval van vragen of problemen die
gerelateerd zijn aan het gehuurde. In het geval van verhuur aan arbeidsmigranten dient
de verhuurder of de verhuurbemiddelaar erin te voorzien dat de informatieverstrekking
geschiedt in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij er een andere
taal gebruikt kan worden die hij begrijpt en waarin hij helder kan communiceren.65 De verhuurder of verhuurbemiddelaar dient zich daarbij in te spannen om zich ervan
te vergewissen of een arbeidsmigrant een bredere voertaal (voldoende) machtig is,
dan wel enkel zijn/haar moedertaal en dat de informatie vervolgens in die taal aan
de arbeidsmigrant verstrekt dient te worden. De verhuurder of verhuurbemiddelaar mag
er derhalve dus niet zomaar vanuit gaan dat een arbeidsmigrant meerdere talen machtig
is. Hierbij wordt opgemerkt dat de huurovereenkomst van deze verplichting is uitgezonderd,
omdat de Nederlandse taal de taal is in het bestuurlijk- en het rechtsverkeer.
4.1.3.5 Verbod op het in rekening brengen van dubbele bemiddelingskosten
Specifiek voor verhuurbemiddelaars is in dit wetsvoorstel opgenomen dat het niet is
toegestaan om dubbele bemiddelingskosten in rekening te brengen. Hoewel dit reeds
in artikel 7:417, lid 4, van het Burgerlijk Wetboek is geregeld, wordt het op deze
manier ook mogelijk voor gemeenten om hierop te handhaven.
4.1.4 Handhaving van de algemene regels
Om er in voorkomende gevallen waar de regels voor goed verhuurderschap overtreden
worden voor te kunnen zorgen dat verhuurders of verhuurbemiddelaars bewogen worden
hun gedrag aan te passen naar de norm, krijgt de gemeente de taak om de algemene regels
bij particuliere verhuurders te handhaven via het bestuursrechtelijke handhavingsinstrumentarium
(zie hoofdstuk 5) dat dit wetsvoorstel haar ter beschikking stelt. Het toezicht en
de handhaving van de algemene regels ten aanzien van toegelaten instellingen is belegd
bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw), die op grond van artikel 61 van de Woningwet
toezicht houdt op de governance van de toegelaten instellingen en hierin reeds goed
verhuurderschap meeneemt.66 Tot slot kan de gemeente onder bepaalde voorwaarden de namen openbaar maken van verhuurders
aan wie een bestuurlijke boete of een beheerovername is opgelegd (zie hoofdstuk 4.8).
Meldpunt
Om de handhaving van gemeenten te vergemakkelijken en de huurder de mogelijkheid te
geven om misstanden te melden, zijn gemeenten verplicht om een meldpunt in te richten
waar huurders (inclusief arbeidsmigranten), maar ook woningzoekenden en anderen terecht
kunnen met signalen en klachten over ongewenst gedrag van verhuurders of verhuurbemiddelaars.
Een aantal gemeenten, onder meer de gemeenten Groningen,67 Stichtse Vecht,68 Utrecht69 en Zwolle70 heeft reeds een dergelijk meldpunt opgezet. Het meldpunt kan belegd worden bij een
al bestaand meld-/informatiepunt van de gemeente. Het verschil met bestaande meldpunten
is echter dat een gemeente nu naar aanleiding van de melding bij het meldpunt ook
tot handhaving kan overgaan. Dit zal mogelijk leiden tot meer meldingen, aangezien
er daadwerkelijk iets met de melding gedaan kan worden. Voorts kan dit meldpunt, indien
gewenst, gezamenlijk door een aantal gemeenten worden ingericht. Het meldpunt moet
in ieder geval zodanig worden ingericht dat het laagdrempelig benaderbaar is, dat
misstanden kosteloos en anoniem71 gemeld kunnen worden (uit onderzoek72 blijkt dat dit de drempel om te melden kan verlagen) en dat naast het verzamelen
van meldingen die relevant zijn voor de handhaving melders ook worden doorverwezen
naar instanties die hen in voorkomende gevallen kunnen helpen, zoals een huurteam,
een gemeentelijke anti-discriminatievoorziening en de Huurcommissie. In de praktijk
zal het er doorgaans zo uitzien dat een melding binnenkomt via een meldingssysteem.
De melding zal vervolgens worden beoordeeld en afhankelijk van de uitkomst daarvan
óf administratief worden afgedaan óf worden doorverwezen naar de juiste instantie
óf intern verder worden doorgeleid ten behoeve van de handhaving. Alvorens een besluit
tot handhaving wordt genomen dient er deugdelijk onderzoek gedaan te worden, waarbij
ook de verhuurder in de gelegenheid wordt gesteld om gehoord te worden (hoor- en wederhoor).
Een meldpunt zorgt derhalve niet alleen voor ontvangst en (waar mogelijk) afhandeling
van meldingen, maar ook voor een betere informatieverstrekking, zodat een melder niet
eindeloos zelf op zoek hoeft te gaan naar het juiste «loket» en mogelijk voor een
dichte deur komt te staan. Op basis van de signalen die binnenkomen bij dit meldpunt
kunnen gemeenten ook besluiten tot controle en handhaving. Uiteraard zal de gemeente
ook op basis van eigen waarneming en analyses toezicht houden op de naleving van de
regels. Meldingen zijn echter wel belangrijk om ook buiten de eigen waarneming en
analyse van een gemeente gericht te kunnen handhaven. Bovendien kunnen meldingen belangrijke
input leveren bij het vormgeven van bijvoorbeeld risicogericht toezichts- en handhavingsbeleid.
In dit kader is het verder van belang dat er mogelijk een meldplicht komt voor betrokkenen
in het verhuurproces, zoals verhuurbemiddelaars, indien zij discriminerende verzoeken
van verhuurders ontvangen. De gemeente Utrecht doet hier nader onderzoek naar middels
een proeftuin.73 Indien de meldplicht een kansrijk instrument blijkt te zijn, kan dit wettelijk verplicht
worden en wordt dit mogelijk ook bij dit meldpunt belegd. Op deze manier wordt een
extra wettelijke grondslag gecreëerd om discriminatie op de woningmarkt aan te pakken.74
Gegevensverwerking bij het meldpunt
Bij het meldpunt zullen persoonsgegevens verwerkt worden. Dit wetsvoorstel voorziet
in de bevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders om dit te doen en
legt vast dat het college verwerkingsverantwoordelijke is. Het gaat hier in ieder
geval om gewone persoonsgegevens zoals een naam en/of een adres. De verwerking van
deze gegevens is gerechtvaardigd op grond van artikel 6, eerste lid, onder c en e,
van de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG). Daarnaast worden mogelijk ook
bijzondere persoonsgegevens verwerkt, met name in het geval van een melding van discriminatie.
De verwerking van deze persoonsgegevens is gerechtvaardigd op grond van artikel 9,
tweede lid, onder g, van de AVG. In het kader van gegevensminimalisatie zij benadrukt
dat een gemeente alleen de gronden op basis waarvan discriminatie wordt gemeld mag
registreren. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden nadere regels
gesteld omtrent de verwerking van de persoonsgegevens. Deze nadere regels hebben in
ieder geval betrekking op de vastlegging, de bewaartermijn en de vernietiging van
de persoonsgegevens.
4.2 Vergunning voor de verhuur van reguliere woonruimte
Dit hoofdstuk beschrijft het doel van de vergunning voor de verhuur van reguliere
woonruimte (4.2.1), de opzet en reikwijdte van deze vergunning (4.2.2) en de inhoud
en onderbouwing van de voorwaarden die gemeenten kunnen stellen aan deze vergunning
(4.2.3).
4.2.1 Doel van de vergunning voor de reguliere verhuur van woonruimte
Zoals in het voorgaande hoofdstuk is omschreven, introduceren de algemene regels een
landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap. Naar verwachting zal het grootste
deel van de verhuurders, al dan niet na bestuursrechtelijke handhaving, het gedrag
aanpassen naar het gewenste gedrag conform deze norm. Echter zal er altijd een kleine
groep verhuurders zijn die ondanks de algemene regels ongewenst verhuurgedrag blijft
praktiseren. Uit de praktijk blijkt dat dergelijke malafide verhuurders vaak actief
zijn in bepaalde wijken en gebieden waar zij misbruik maken van de sociaaleconomisch
kwetsbare positie van huurders die er wonen. Dit uit zich door zaken als excessieve
huurprijzen, verloedering, achterstallig onderhoud, een hoge verkameringsgraad, overbewoning,
discriminatie en intimidatie, grote mutatiegraden en een lage sociale cohesie. Ongewenst
gedrag kan naast de negatieve effecten voor huurders ook direct of indirect leiden
tot een aantasting van de leefbaarheid. Daarom is het noodzakelijk dat gemeenten,
in aanvulling op de algemene regels, in gebieden waar dit aan de orde is een gericht
verbod kunnen invoeren voor de verhuur van woonruimte zonder verhuurvergunning. Hierdoor
wordt het in deze gebieden mogelijk om voorafgaand aan een verhuring nadere voorwaarden
te stellen aan een verhuurder, hetgeen zowel de negatieve effecten voor huurders als
de aantasting van de leefbaarheid in een vroeg(er) stadium kan voorkomen. Daarnaast
kan een gemeente met dit aanvullende instrument in het uiterste geval een verhuurder
die van bewezen en voortdurend slecht gedrag is en het gedrag niet aanpast naar de
norm uit het gebied weren door middel van weigering of intrekking van de vergunning.
Omdat de algemene regels reeds een stevige landelijke basisnorm introduceren en een
aanvullend instrument niet in alle gebieden noodzakelijk (en dus proportioneel) is,
is ervoor gekozen gemeenten de keuzevrijheid te geven dit aanvullende instrument al
dan niet te implementeren.
4.2.2 Opzet en reikwijdte van de vergunning voor de reguliere verhuur van woonruimte
Om bovengenoemde doelen te bereiken, creëert dit wetsvoorstel de bevoegdheid voor
de gemeenteraad om een gebiedsgericht verbod in te voeren voor de verhuur van bepaalde
categorieën75 van woonruimte – waaronder ook woonboten worden verstaan – zonder verhuurvergunning.
De gemeenteraad zal, mede om te voldoen aan de vereisten uit de Dienstenrichtlijn,76 moeten onderbouwen dat het instellen van een dergelijk gebiedsgericht verbod op de
verhuur van woonruimte zonder verhuurvergunning noodzakelijk en proportioneel is voor
het behoud van de leefbaarheid. Op basis van de Dienstenrichtlijn zal het invoeren
van een vergunningplicht voor alle woonruimten in de gemeente niet proportioneel zijn.
Op het moment dat de gemeenteraad de vergunningplicht heeft ingevoerd krijgt het college
van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om de landelijk geüniformeerde voorwaarden77 aan een vergunning te verbinden en deze te handhaven met het bestuursrechtelijke
instrumentarium dat deze wet haar ter beschikking stelt. Ook kan het college van burgemeester
en wethouders de vergunning in bepaalde gevallen en onder bepaalde voorwaarden (al
dan niet gedeeltelijk) weigeren of intrekken, en maakt het in bepaalde gevallen de
namen van verhuurders en verhuurbemiddelaars openbaar aan wie een bestuursrechtelijke
maatregel is opgelegd. Opgemerkt zij dat in sommige gevallen een verhuurder meerdere
vergunningen aan moet vragen om te mogen verhuren, bijvoorbeeld in het geval er in
het betreffende gebied een vergunningsplicht geldt voor toeristische verhuur als bedoeld
in artikel 23c van de Huisvestingswet 2014, of maatregelen zijn getroffen inzake de
opkoopbescherming bedoeld in artikel 41 van de Huisvestingswet 2014.78
Overleg met de woningmarktregio
Op het moment dat de gemeenteraad besluit tot het invoeren van een verhuurvergunning,
is het noodzakelijk dat het college van burgemeester en wethouders hierover overleg
voert met de colleges van burgemeester en wethouders van de andere gemeenten in de
woningmarktregio.79 Hierdoor kunnen mogelijke waterbedeffecten worden voorkomen. Uiteraard is het ook
wenselijk dat de gemeenteraad vanuit het oogpunt van een zorgvuldige besluitvorming
ook andere betrokkenen raadpleegt. Het gebruik van de bevoegdheden op basis van dit
wetsvoorstel zal namelijk altijd gevolgen hebben voor huurders en verhuurders. Het
ligt dan ook voor de hand om hen bij de voorbereiding te betrekken. Gemeenten hebben
de vrijheid naar eigen inzicht vorm te geven aan de wijze waarop de betrokkenen worden
betrokken.
Persoonsgebonden vergunningensysteem
Deze wet en de instrumenten die het introduceert zijn primair gericht op het gedrag
van de verhuurder. Daarom is de vergunning persoonsgebonden vormgegeven. Zodra een
verhuurder een aanvraag heeft gedaan, toetst de gemeente deze aanvraag aan de hand
van criteria die aan de woonruimte (artikel 6, eerste lid) en aan het gedrag van de
verhuurder (artikel 6, tweede lid) zijn gerelateerd en kan het voorwaarden aan de
vergunning verbinden (artikel 7, eerste lid). Ten behoeve van de beoordeling van de
aanvraag kan de gemeente (op basis van artikel 4:2, tweede lid van de Algemene wet
bestuursrecht) in de verordening bepalen welke informatie een verhuurder dient te
overleggen. Indien de woonruimte en de verhuurder aan alle criteria voldoen, krijgt
de verhuurder de vergunning om betreffende woonruimte te mogen verhuren. In de praktijk
zal het voorkomen dat een verhuurder meerdere woonruimten bezit in één aangewezen
gebied of woonruimten bezit in meerdere aangewezen gebieden. Om de regeldruk voor
zowel gemeenten als verhuurders te minimaliseren is het in dergelijke gevallen de
bedoeling dat een verhuurder slechts één vergunningprocedure hoeft te doorlopen langs
bovengenoemde lijnen, waarbij dus getoetst wordt of én de woonruimten én de verhuurder
aan alle criteria voldoen. Indien dit het geval is krijgt de verhuurder een verhuurvergunning
die van toepassing is op alle woonruimten die aan de vergunningscriteria voldoen.
Uitzonderingen op de vergunningplicht: toegelaten instellingen en verhuurbemiddelaars
Het is niet wenselijk, en dus ook niet mogelijk op basis van dit wetsvoorstel, om
een verbod op het verhuren van woonruimte zonder vergunning ook op te kunnen leggen
aan toegelaten instellingen. Op basis van de Woningwet hebben zij namelijk een wettelijke
taak opgedragen gekregen om werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting.
Een gemeentelijk verbod om te verhuren zonder verhuurvergunning verhoudt zich slecht
tot deze wettelijke taak om te verhuren en zou toegelaten instellingen belemmeren
in het uitoefenen van deze taak. Daarbij hebben toegelaten instellingen zich reeds
aan diverse regels te houden op grond van de Woningwet, zoals het passend toewijzen
en het verhuren van DAEB80-woningen onder de liberalisatiegrens. Hierop wordt toezicht gehouden door de Aw en
in een uiterst geval kan de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
de toelating van een toegelaten instelling intrekken. Op basis van dit wetsvoorstel
kan ook geen vergunningplicht ingesteld worden voor verhuurbemiddelaars. Zij zijn
immers niet de partij die eindverantwoordelijk is voor de reguliere verhuur van een
woonruimte. Uiteraard dienen zij zich wel aan de voor hen van toepassing zijnde algemene
regels te houden. Daarnaast verdient het de aanbeveling dat zij zich, indien zij betrokken
zijn bij een bemiddelingsproces voor de verhuur van woonruimte waarvoor een vergunningplicht
geldt, vergewissen van de voorwaarden die zijn gekoppeld aan de vergunning van de
verhuurder in wiens plaats zij optreden.
Gegevensverwerking
Bij de aanvraag en de beoordeling van de verhuurvergunning zal de gemeente gewone
persoonsgegevens, zoals naam en adres, verwerken. Dit is gerechtvaardigd op grond
van artikel 6, eerste lid, onder c en e, van de AVG.
Effecten voor bonafide verhuurders
Bij de vormgeving van de vergunning is zoveel als mogelijk rekening gehouden met het
minimaliseren van de effecten en administratieve lasten voor bonafide verhuurders.
Dit wordt onder meer bereikt door de gebiedsgerichte aanpak en het zo eenvoudig mogelijk
vormgeven van het aanvraagproces voor de vergunning. Echter is het volledig voorkomen
van effecten voor bonafide verhuurders onmogelijk. In de praktijk zullen in de door
de gemeente aangewezen gebieden namelijk ook bonafide verhuurders actief zijn die
een verhuurvergunning aan moeten vragen. De regering is zich ervan bewust dat dit
voor hen een extra administratieve last betekent. Daar staat evenwel tegenover dat
bonafide verhuurders in de regel zonder problemen een vergunning zullen krijgen en
dat de mogelijkheden die de vergunningplicht biedt om malafide verhuurderschap in
de aangewezen gebieden te voorkomen en tegen te gaan zwaarder weegt dan de eenmalige
administratieve lasten voor bonafide verhuurders.
4.2.3 Inhoud en onderbouwing van de voorwaarden die aan de vergunning verbonden kunnen
worden
De voorwaarden die het college van burgemeester en wethouders aan de verhuurvergunning
voor woonruimte kan verbinden, worden via deze wet landelijk geüniformeerd. Hier is
voor gekozen om te voorkomen dat op lokaal niveau uiteenlopende vergunningsvoorwaarden
ontstaan. Dit is in het belang van verhuurders, zeker in het geval zij in meerdere
gemeenten actief zijn. Er bestaat dus geen mogelijkheid om lokaal aanvullende voorwaarden
te introduceren. De voorwaarden die het college aan een vergunning voor de reguliere
verhuur van woonruimte kan verbinden zijn als volgt:
– de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed
verhuurderschap;
– de maximale huurprijs en het maximale huurverhogingspercentage indien het een zelfstandige
woonruimte betreft die in de gereguleerde sector valt, en;
– het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan.
De volgende paragrafen geven een nadere toelichting bij elk van deze vergunningsvoorwaarden.
4.2.3.1 Het aantonen dat de verhuurder de algemene regels toepast
Als de gemeenteraad overgaat tot het instellen van een vergunningplicht, kan het college
van burgemeester en wethouders in de voorwaarden opnemen dat de verhuurder aantoont
dat hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap. Daarmee maken deze
algemene regels inzake goed verhuurderschap deel uit van de voorwaarden die aan de
vergunning verbonden kunnen worden. De manier waarop de verhuurder dit aantoont wordt
in dit wetsvoorstel niet nader ingevuld, zodat de gemeente in samenspraak met de verhuurder
dit zo werkbaar mogelijk kan invullen.
4.2.3.2 De maximale huurprijs en het maximale huurverhogingspercentage
Volgens het Nederlandse huurrecht, zoals vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, zijn
huurder en verhuurder in beginsel vrij om de huurprijs van een woonruimte81 te bepalen. Deze vrijheid wordt in de gereguleerde huursector beperkt door de huurprijsbescherming.82 Echter blijkt op basis van cijfers uit de praktijk dat het desondanks regelmatig
voorkomt dat er te hoge prijzen worden gevraagd voor woningen in de gereguleerde huursector.
Zo volgt uit de Huurenquête die het CBS jaarlijks uitvoert83 de indicatie (zie onderstaande tabel) dat in de jaren 2017 tot en met 2020 rond de
20% van de particuliere huurwoningen in de gereguleerde sector verhuurd wordt voor
een prijs die boven het WWS-maximum voor die betreffende woningen ligt. In de corporatiesector
ligt dit cijfer beduidend lager, namelijk rond de 0,5%.
Indicatief aantal gereguleerde huurwoningen met een huurprijs boven de maximale WWS-huur
x 1.000 woningen
2017
2018
2019
2020
Corporatie of gemeentelijk woonbedrijf (gbw)
13,7
9,4
9,1
8,2
Overige verhuurders
58,7
43,4
38,4
39,7
Totaal
1
77,3
56,7
52,5
56,1
Corporatie of gwb
0,7%
0,5%
0,4%
0,4%
Overige verhuurders
23,1%
17,5%
19,6%
19,9%
X Noot
1
Inclusief niet-commerciële verhuurders
De ervaringen en cijfers van gemeenten bevestigen dit beeld. Zo heeft het huurteam
van de gemeente Utrecht84 in 2020 in totaal 457 huurprijscontroles gedaan, waarbij in 422 (96,7%) van de gevallen
is geconstateerd dat er één of meerdere redenen zijn waarom de huurprijs op basis
van de huurprijsregelgeving aangepast zou moeten worden. De gemeente Den Haag85 heeft in haar handhaving geconcludeerd dat de huur in de particuliere huursector
structureel veel hoger ligt ten opzichte van het woningwaarderingsstelsel. Ook in
Rotterdam zijn dergelijke effecten zichtbaar en is uit onderzoek in de wijk Carnisse
gebleken86 dat particuliere verhuurders regelmatig het woningwaarderingsstelsel links laten
liggen en veel hogere prijzen rekenen, zich baserend op de marktprijs (of hoger dan
dat). Als gevolg hiervan bleek 64% van de huurders een te hoge huur te betalen. In
de helft van de gevallen was dat € 100 tot € 300 per maand te veel.
Dit verschil tussen toegelaten instellingen en particuliere verhuurders blijkt ook
uit cijfers van de Huurcommissie uit 2019 en 2020. Allereerst wordt vaker een zaak
aangespannen tegen een particuliere verhuurder (820 keer in 2019 en 465 keer in 2020)
dan tegen een toegelaten instelling (189 in 2019 en 168 in 2020). Daarnaast blijkt
ook dat huurders vaker in het gelijk worden gesteld in zaken tegen particuliere verhuurders
(in 56% van de zaken in 2019 en in 38% van de zaken in 2020) dan in zaken tegen toegelaten
instellingen (in 26% in 2019 en 24% in 2020). Tot slot blijkt uit cijfers van Aedes87 dat de gemiddelde huurprijs van een sociale huurwoning € 551 is, waarbij toegelaten
instellingen gemiddeld 72% van de maximale huur vragen die ze zouden kunnen vragen
op basis van het WWS.
Voorgesteld instrumentarium voor gemeenten
Een huurder die te maken krijgt met te hoge huurprijzen in de gereguleerde sector
kan hier stappen tegen ondernemen. Er geldt immers huurprijsbescherming en het is
in dit kader mogelijk om binnen zes maanden na aanvang van het huurcontract naar de
Huurcommissie te stappen om de aanvangshuurprijs te laten toetsen. De Huurcommissie
doet dan een bindende uitspraak om de huur te verlagen als blijkt dat deze prijs hoger
is dan de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Huurders
en verhuurders kunnen daarnaast een procedure starten over de jaarlijkse huurverhoging.
Dit wetsvoorstel is niet bedoeld om deze systematiek in algemene zin te heroverwegen
of aan te passen. Evenwel blijkt in de praktijk dat huurders in sociaaleconomisch
kwetsbare gebieden om uiteenlopende redenen (zoals intimidatie en de angst dat een
tijdelijk huurcontract niet verlengd wordt) niet altijd bij machte zijn om zelf naar
de Huurcommissie te stappen. Ter bescherming van dergelijke kwetsbare huurders maakt
dit wetsvoorstel het ten eerste mogelijk dat gemeenten aan de gebiedsgerichte verhuurvergunning
de voorwaarde kunnen verbinden dat de kale huurprijs van een zelfstandige woonruimte
niet hoger vastgesteld mag worden dan het WWS-maximum dat voor de betreffende woning
geldt. Hiermee wordt dus niet de precieze huurprijs van een zelfstandige woonruimte
voorgeschreven, maar een bandbreedte met een maximumbedrag waarbinnen de verhuurder
een prijs overeen dient te komen. Ten tweede kan de voorwaarde gesteld worden dat
de verhuurder een maximaal huurverhogingspercentage hanteert overeenkomstig het percentage
dat bij of krachtens artikel 10, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
in een ministeriële regeling is vastgesteld. Dit richt zich dus – conform de opzet
en het doel van dit wetsvoorstel – op het herstel van ongewenst gedrag naar gewenst
gedrag in deze kwetsbare gebieden.
Praktische uitvoering
Op het moment dat een gemeente de bovengenoemde vergunningsvoorwaarden in de verhuurvergunning
opneemt, is het in beginsel de verantwoordelijkheid van de verhuurder om ervoor te
zorgen dat de huurprijs – indien het een gereguleerde zelfstandige woonruimte betreft –
niet hoger is dan het WWS-maximum dat voor deze woonruimte geldt. Op het moment dat
een gemeente besluit tot toetsing en handhaving van deze vergunningsvoorwaarden heeft
de gemeente de verantwoordelijkheid voor het (laten) uitvoeren van een onafhankelijke
puntentelling. Deze kan uitsluitend uitgevoerd worden volgens het meest actuele beleidsboek
van de Huurcommissie. De gemeente mag deze puntentelling zelf uitvoeren.88 Om op basis van de puntentelling te beoordelen of de huurprijs conform het WWS is,
wordt de huurprijs die van kracht is op het moment van toetsing en handhaving door
de gemeente als uitgangspunt genomen. In de praktijk mogen gemeenten ook toetsen en
handhaven bij te liberaliseren woningen met een gereguleerd contract en een huurprijs
boven de liberalisatiegrens.89
Onzelfstandige woonruimte en vrije sectorhuurwoningen
Zowel onzelfstandige woonruimte als de huurwoningen in de vrije sector zijn uitgesloten
van de reikwijdte van deze vergunningsvoorwaarden. De reden die hier wat betreft onzelfstandige
woonruimte aan ten grondslag ligt is dat de puntentelling op basis van het WWS-onzelfstandig,
dat dateert uit 1979, niet meer volledig aansluit bij de huidige praktijk en daardoor
tot te lage prijzen kan leiden. Hoewel dit vanuit het perspectief van huurders geen
probleem hoeft te zijn, betekent dit voor verhuurders dat het niet rendabel genoeg
of zelfs onrendabel is om onzelfstandige woonruimte te verhuren. Als gevolg hiervan
bestaat er een risico dat het aanbod van onzelfstandige woonruimten flink terugloopt.
Dit is onwenselijk, bijvoorbeeld gezien het oplopende tekort aan studentenhuisvesting
dat door ABF Research in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 202190 wordt geschat op minimaal 50.000 studentenwoningen in 2024–2025. Omdat het kabinet
het wel wenselijk acht om ook onzelfstandige woonruimten aan de reikwijdte van dit
wetsvoorstel toe te voegen wordt het wetsvoorstel op dit punt aangevuld na herziening
van het WWS-onzelfstandig. Hiervoor is artikel 26 opgenomen, dat bij koninklijk besluit
in werking zal treden na de herziening van het WWS-onzelfstandig. De vrije sector
is uitgesloten van de reikwijdte van dit wetsvoorstel, omdat de huurprijzen in deze
sector in beginsel vrij overeen te komen zijn tussen huurder en verhuurder. Politiek
en in de maatschappij leeft de vraag of de vrije sector nader gereguleerd moet worden.91 Mocht in de komende jaren besloten worden de vrije sector nader te reguleren op basis
van het WWS, dan is dit wetsvoorstel zo ingericht dat de reikwijdte als het ware automatisch
meegroeit.
4.2.3.3 Het hebben van een onderhoudsplan
Op basis van de Woningwet hebben gemeenten al bestuursrechtelijke handhavingsmogelijkheden
indien eigenaren zich niet aan de daarop gebaseerde wettelijke regels houden. Daarom
bestaat er geen noodzaak om in de algemene regels van goed verhuurderschap ten aanzien
van onderhoud aanvullende regels op te nemen. Om te voorkomen dat een verhuurder die
in het bezit is van een verhuurvergunning de staat van zijn woning laat versloffen
– waar de huurder uiteindelijk de dupe van is – kan het hebben en uitvoeren van een
onderhoudsplan ook als vergunningsvoorwaarde gesteld worden. Dit plan moet ten minste
de volgende zaken bevatten:
– de onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan en de vernieuwingen van de woning over
een periode van vijf jaar;
– een schatting van de aan deze werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een
gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren;
– een schatting van de benodigde jaarlijkse reservering voor andere dan de gewone jaarlijkse
kosten na de periode waarop het onderhoudsplan betrekking heeft.
Bij de invulling van deze voorwaarde is gekeken naar de invulling van de verplichting
die op basis van artikel 12d van de Woningwet aan Verenigingen van Eigenaars (VvE’s)
kan worden opgelegd. De verhuurvergunning zal gelden in een gebied waar veelal reeds
sprake is van problematiek ten aanzien van panden die slecht worden onderhouden. Het
onderhoud als hier bedoeld heeft daarom als doel dat een woonruimte in een dergelijk
gebied goed wordt onderhouden, zowel ter bescherming van de huurder als ter bevordering
van de leefbaarheid. Hiermee wordt voorkomen dat het niveau onder het minimumniveau
zakt van de regels rond bestaande bouwwerken. Het hoeft daarbij niet per se om bouwen
te gaan als bedoeld in het bij of krachtens de Woningwet bepaalde. Het kan ook betrekking
hebben op goed onderhoud zoals het onderhoud aan houten kozijnen om verrotting te
voorkomen. Indien sprake is van overtreding van de bouwregelgeving of strijd met de
redelijke eisen van welstand, moet handhaving plaatsvinden op grond van artikel 1b
van de Woningwet. Gaat het om het uitvoeren van werkzaamheden op grond van het onderhoudsplan
dan gelden voor de gemeente dezelfde mogelijkheden als bij VvE’s (artikel 13 van de
Woningwet) om dat af te dwingen. De gemeente kan dat onder meer met een last onder
bestuursdwang.
4.3 Verhuurvergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten
Dit hoofdstuk beschrijft het doel van de vergunning voor de verhuur aan arbeidsmigranten
(4.3.1), de opzet en reikwijdte van deze vergunning (4.3.2) en de inhoud en onderbouwing
van de voorwaarden die gemeenten kunnen stellen aan deze vergunning (4.3.3).
4.3.1 Doel van de vergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten
Het rapport van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten92 onder leiding van dhr. Roemer heeft duidelijk gemaakt dat de huisvesting van arbeidsmigranten
in Nederland in veel gevallen goed geregeld is, maar in veel gevallen ook niet. Zo
is geconstateerd dat sommige arbeidsmigranten in ondermaatse en verloederde huisvesting
met weinig faciliteiten leven waarvoor zij veel geld moeten betalen. Het rapport constateert
ook dat arbeidsmigranten niet altijd zelfredzaam zijn. Ze spreken de Nederlandse taal
niet, kennen de Nederlandse regelgeving, instanties en gebruiken niet en hebben (nog)
geen sociaal netwerk waarop zij terug kunnen vallen. Dit zorgt voor onwenselijke situaties
en in uiterste gevallen ernstige misstanden. Tot slot draagt ook de schaarste op de
woningmarkt bij aan de ruimte voor verhuurders om misbruik te maken van deze situatie
door slechte kwaliteit huisvesting aan te bieden. Om de problematiek rondom de huisvesting
van arbeidsmigranten te adresseren heeft het Aanjaagteam diverse adviezen opgesteld.
Een van deze adviezen ziet op de introductie van een verhuurvergunning93 voor de verhuur aan arbeidsmigranten. In dit wetsvoorstel is het advies dat ziet
op de uitwerking hiervan overgenomen en daarmee voorziet dit wetsvoorstel ook deels
in de uitvoering van de motie-Smeulders94 en van de motie-Van Weyenberg cs.95
4.3.2 Opzet en reikwijdte van de vergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan
arbeidsmigranten
Dit wetsvoorstel creëert de bevoegdheid voor de gemeenteraad om een verbod in te voeren
voor de specifieke verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten zonder verhuurvergunning.
De gemeenteraad zal, mede om te voldoen aan de vereisten uit de Dienstenrichtlijn,96 moeten onderbouwen dat het instellen van een dergelijk verbod noodzakelijk en proportioneel
is. In tegenstelling tot de vergunning voor de reguliere verhuur van woonruimte, is
het hierbij niet noodzakelijk te onderbouwen dat de leefbaarheid van een bepaald gebied
onder druk staat, waardoor invoering van deze vergunningsplicht niet gebiedsgebonden
is. Op het moment dat de gemeenteraad de vergunningplicht heeft ingevoerd, krijgt
het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om landelijk geüniformeerde
voorwaarden97 aan de vergunning te verbinden en deze te handhaven met het bestuursrechtelijke instrumentarium
dat dit wetsvoorstel haar ter beschikking stelt (zie hoofdstuk 5). Ook kan het de
vergunning in bepaalde gevallen en onder bepaalde voorwaarden (al dan niet gedeeltelijk)
weigeren of intrekken en onder bepaalde voorwaarden de namen openbaar maken van verhuurders
tegen wie een bestuursrechtelijke maatregel is getroffen (zie hoofdstuk 4.8).
Reikwijdte van de vergunningplicht
De instrumenten die in dit wetsvoorstel worden voorgesteld, zijn bedoeld om arbeidsmigranten
te beschermen, in het bijzonder omdat het vaak gaat om een situatie waarbij men afhankelijk
is van de werkgever voor de huisvesting. Daarom is in dit wetsvoorstel gekozen voor
een definitie van arbeidsmigrant waar een zo groot mogelijke groep onder valt: zowel
de groep waarbij sprake is van deze afhankelijkheid in de huisvesting als de groep
die qua huisvesting zelfvoorzienend is. Tegen die achtergrond is de definitie van
arbeidsmigrant als volgt: «onderdaan van een andere lidstaat van de Europese Unie
die zijn hoofdverblijf niet in Nederland heeft en in Nederland verblijft om tijdelijke
werkzaamheden te verrichten.» Deze definitie ziet specifiek op arbeidsmigranten uit
een andere EU-lidstaat, aangezien voor arbeidsmigranten van buiten de EU namelijk
reeds andere wet- en regelgeving van toepassing is, voortvloeiend uit de Wet arbeid
vreemdelingen (Wav). Bovendien is op niet-EU-arbeidsmigranten meer zicht, aangezien
zij niet op grond van het vrije verkeer in Nederland kunnen gaan werken. EU-arbeidsmigranten
zijn verder gedefinieerd in dit wetsvoorstel als mensen die hun hoofdverblijf niet
in Nederland hebben en hier tijdelijk werk verrichten. Hierbij is geen onderscheid
gemaakt tussen arbeidsmigranten die voor de huisvesting afhankelijk zijn van de werk-
of opdrachtgever en arbeidsmigranten die qua huisvesting zelfvoorzienend zijn. Immers
dient voor beide groepen de bescherming te gelden die in dit wetsvoorstel wordt voorgesteld.
Hiermee wordt ook bereikt dat er geen grijze gebieden ontstaan, bijvoorbeeld in de
gevallen waarbij indirect door of namens de werkgever- of opdrachtgever huisvesting
beschikbaar wordt gesteld. Indien een werkgever of uitzender bijvoorbeeld een vast
bedrijf inhuurt of een eigen rechtspersoon opricht die de huisvesting voor haar werknemers
regelt, valt dit ook onder de reikwijdte van dit wetsvoorstel. Onder «verblijfsruimte»
wordt verstaan een gebouw of deel van een gebouw dat bestemd is of gebruikt wordt
voor het verstrekken van huisvesting aan arbeidsmigranten, niet zijnde een woonruimte.
Hier is voor gekozen omdat arbeidsmigranten in veel gevallen niet in reguliere woonruimten
worden gehuisvest, maar in een specifiek daarvoor bestemd gebouw (of deel van een
gebouw), zoals bijvoorbeeld in (sta)caravans of in zogenaamde «hotels». Om deze modaliteiten
in één begrip te vatten, is naast het begrip «woonruimte» het nieuwe begrip «verblijfsruimte»
opgenomen, dat door de gemeenteraad in de verordening met betrekking tot de verhuurvergunning
nader afgebakend kan worden.
Indien een arbeidsmigrant een woonruimte, zoals bedoeld in dit wetsvoorstel, huurt
en deze woonruimte is aangewezen in de verhuurverordening heeft de verhuurder hiervoor
een verhuurvergunning voor de verhuur van een reguliere woonruimte nodig. Aangezien
het een reguliere woonruimte betreft heeft de gemeente namelijk niet de verhuurvergunning
voor verblijfsruimte en de daaraan te verbinden vergunningsvoorwaarden nodig om de
kwaliteit van de huisvesting te waarborgen. Daarvoor heeft zij immers reeds bestaande
wettelijke instrumenten tot haar beschikking, waarmee bijvoorbeeld reeds overbewoning
kan worden voorkomen. Ook zijn in reguliere woonruimten doorgaans al voorzieningen
aanwezig met het oog op persoonlijke hygiëne (toilet- en douchevoorzieningen) en het
bewaren en bereiden van voedsel (keuken).
Persoonsgebonden vergunningensysteem
De instrumenten die met dit wetsvoorstel worden voorgesteld zijn primair gericht op
het gedrag van de verhuurder. Daarom is de vergunning persoonsgebonden vormgegeven.
Zodra een verhuurder een aanvraag heeft gedaan toetst de gemeente deze aanvraag aan
de hand van criteria van het pand (artikel 6, eerste lid) en aan het gedrag van de
verhuurder (artikel 6, tweede lid) en kunnen voorwaarden aan de vergunning verbonden
worden (artikel 7, tweede lid). Ten behoeve van de beoordeling van de aanvraag kan
de gemeente in de verordening bepalen welke informatie een verhuurder dient te overleggen.98 Indien het pand en de verhuurder aan alle criteria voldoen krijgt de verhuurder de
vergunning om het betreffende pand te mogen verhuren. In de praktijk kan het voorkomen
dat een verhuurder meerdere panden bezit in een aangewezen gebied of panden bezit
in meerdere aangewezen gebieden. Om de regeldruk voor zowel gemeenten als verhuurders
te minimaliseren is het in dergelijke gevallen mogelijk dat een verhuurder slechts
één vergunningprocedure hoeft te doorlopen langs bovengenoemde lijnen, waarbij dus
getoetst wordt of én de panden én de verhuurder aan alle criteria voldoen. Indien
dit het geval is krijgt de verhuurder een verhuurvergunning die van toepassing is
op alle panden die aan de vergunningscriteria voldoen.
Uitzonderingen op de vergunningplicht: toegelaten instellingen en verhuurbemiddelaars
Het is niet wenselijk om een verbod op het verhuren van verblijfsruimte zonder vergunning
ook op te kunnen leggen aan toegelaten instellingen. Op basis van de Woningwet hebben
zij namelijk een wettelijke taak opgedragen gekregen om op het gebied van de volkshuisvesting
werkzaam te zijn. Een gemeentelijk verbod om te verhuren zonder verhuurvergunning
verhoudt zich niet tot deze wettelijke taak. Hierop wordt toezicht gehouden door de
Aw en in een uiterst geval kan de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
de toelating van een toegelaten instelling intrekken. Op basis van dit wetsvoorstel
kan ook geen vergunningplicht ingesteld worden voor verhuurbemiddelaars. Zij zijn
immers niet de partij die eindverantwoordelijk is voor de verhuur van verblijfsruimte
aan arbeidsmigranten. Uiteraard dienen zij zich wel aan de voor hen van toepassing
zijnde algemene regels te houden. Daarnaast moeten zij zich ervan vergewissen dat,
indien ze handelen in opdracht van een verhuurder, de voorwaarden die verbonden zijn
aan de vergunning van die verhuurder voor zover die betrekking hebben op hun handelen
worden nageleefd.
Effecten voor bonafide verhuurders
Bij de verhuurvergunning is zoveel mogelijk rekening gehouden met het minimaliseren
van de administratieve lasten voor verhuurders. Echter is het volledig voorkomen ervan
onmogelijk. In de praktijk zullen namelijk ook bonafide verhuurders die verblijfsruimte
verhuren een verhuurvergunning aan moeten vragen in gemeenten waar dit verplicht is.
Echter zullen bonafide verhuurders in de regel zonder problemen een vergunning verkrijgen.
4.3.3 Inhoud en onderbouwing van de voorwaarden die aan de verhuurvergunning verbonden
kunnen worden
De voorwaarden die het college van burgemeester en wethouders aan de verhuurvergunning
voor verhuur aan arbeidsmigranten kan verbinden, worden op basis van dit wetsvoorstel
landelijk geüniformeerd. Hier is voor gekozen om te voorkomen dat op lokaal niveau
te zeer uiteenlopende vergunningsvoorwaarden ontstaan. Dit is in het belang van verhuurders,
zeker in het geval zij in meerdere gemeenten actief zijn. Er bestaat dus geen mogelijkheid
om lokaal aanvullende voorwaarden te introduceren. De voorwaarden die het college
aan een vergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten kan verbinden
zijn als volgt:
– de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed
verhuurderschap;
– de eisen die zien op het maximaal aantal personen aan wie per verblijfsruimte verhuurd
mag worden;
– de eisen die zien op de voorzieningen die aanwezig moeten zijn ten behoeve van voedsel
en hygiëne.
De volgende paragrafen geven een nadere toelichting bij elk van deze vergunningsvoorwaarden.
Opgemerkt zij dat verhuurders via de algemene regels reeds een plicht hebben om de
huurovereenkomst schriftelijk en separaat van de arbeidsovereenkomst vast te leggen
en om in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, informatie te verstrekken
over zijn wettelijke rechten en plichten, de contactgegevens van het meldpunt van
de gemeente en de gegevens van het contactpunt van de verhuurder die bereikbaar is
bij vragen of problemen. Deze zaken zijn daarom niet in de vergunningsvoorwaarden
opgenomen.
4.3.3.1 Het aantonen dat de verhuurder de algemene regels toepast
Als de gemeenteraad overgaat tot het instellen van een vergunningplicht, kan het college
van burgemeester en wethouders in de voorwaarden opnemen dat de verhuurder moet aantonen
hoe hij de algemene regels toepast. Daarmee maken deze algemene regels inzake goed
verhuurderschap deel uit van de voorwaarden die aan de verhuurvergunning verbonden
kunnen worden. De manier waarop de verhuurder dit aantoont wordt in dit wetsvoorstel
niet nader ingevuld, zodat de gemeente in samenspraak met de verhuurder dit zo werkbaar
mogelijk kan invullen.
4.3.3.2 Eisen die zien op het aantal personen per verblijfsruimte
Het rapport van het Aanjaagteam heeft geadviseerd dat gemeenten eisen moeten kunnen
stellen aan het aantal personen aan wie mag worden verhuurd en stelt hierbij concreet
voor dat iedere arbeidsmigrant of ieder huishouden een slaapkamer tot zijn of haar
beschikking krijgt.99 Dit wetsvoorstel maakt het daarom mogelijk voor gemeenten om aan de verhuurvergunning
de voorwaarde te koppelen dat aan een arbeidsmigrant of een huishouden een afzonderlijke
afsluitbare verblijfsruimte (slaapkamer) in gebruik gegeven wordt die voldoet aan
de daarvoor geldende eisen van de bouwregelgeving. Volgens vaste rechtspraak moet
de vraag of er sprake is van een huishouden worden beoordeeld aan de hand van alle
omstandigheden van het geval in onderling verband. Het moet gaan om een duurzame gemeenschappelijke
huishouding. De duurzaamheid wordt bepaald door objectieve factoren als de duur van
de samenwoning en door subjectieve factoren als de bedoeling van betrokkenen. Als
de samenwoning geen perspectieven op langere termijn had of heeft, zal geen sprake
zijn van duurzaamheid. Van belang is welke bedoeling partijen voor de toekomst voor
ogen hadden, in welke mate die is geëffectueerd en welke onderlinge uitwisseling (gezamenlijke
aankopen, verrekening van uitgaven, onderlinge zorg, sociaal verkeer) er plaatsvond.100 Met de eis van een afzonderlijke afsluitbare verblijfsruimte kan voorkomen worden
dat een situatie van overbewoning ontstaat, worden voorts eisen gesteld aan de (bouw)kwaliteit
van de verblijfsruimte en wordt de privacy van de arbeidsmigrant bevorderd.
Overgangsrecht
Deze kwaliteitseis gaat direct gelden voor nieuwe locaties waarvoor na de inwerkingtreding
van deze wet een verhuurvergunning aangevraagd wordt. In de praktijk is het niet mogelijk
en wenselijk om deze kwaliteitseis ook direct voor reeds bestaande locaties van toepassing
te verklaren. Een bestaande locatie is in termen van deze wet een locatie die ofwel
reeds in gebruik is voor de huisvesting van arbeidsmigranten ofwel een locatie die
reeds vergund is, maar nog niet in gebruik is, bijvoorbeeld vanwege de bouw van de
locatie. De reden voor de introductie van dit overgangsrecht is dat deze bestaande
locaties veelal verbouwd zullen moeten worden en omdat de investeringen die in deze
locaties gedaan zijn veelal nog niet zijn terugverdiend (hetgeen kan leiden tot planschade).
Om deze reden krijgen bestaande locaties een overgangstermijn van tien jaar na inwerkingtreding
van deze wet. Bij het bepalen van de duur van deze overgangstermijn is rekening gehouden
met de gemiddelde investeringscyclus en terugverdientermijn en de gemiddelde duur
(van tien jaar) waarvoor een vergunning voor de huisvesting van arbeidsmigranten wordt
afgegeven. Opgemerkt zij dat het de bedoeling is dat wanneer een bestaande locatie
vóór het aflopen van de overgangstermijn van tien jaar ingrijpend wordt verbouwd of
getransformeerd, de nieuwe eisen ook gaan gelden.
4.3.3.3. Eisen die zien op voorzieningen ten behoeve van voedsel en hygiëne
Naast het maximeren van het aantal personen per verblijfsruimte is het ook van belang
dat het gebouw waarin de verblijfsruimten zich bevinden beschikt over voldoende voorzieningen
voor het bewaren en bereiden van voeding, wasruimte en doucheruimte, rekening houdend
met het maximaal aantal arbeidsmigranten aan wie in dat gebouw verblijfsruimte kan
worden gegeven. Het verdient daarbij aanbeveling te sturen op het gebruik van de keurmerken
van de Stichting Normering Flexwonen (SNF) en het Agrarisch Keurmerk Flexwonen (AKF)
of zoveel mogelijk aan te sluiten bij de relevante vereisten uit deze keurmerken waar
het de hier bedoelde voorzieningen betreft. Gemeenten kunnen het gebruik daarvan juridisch
gezien niet als zodanig verplicht stellen. De keurmerken omvatten namelijk specifieke
eisen die overlappen met of zelfs verder gaan dan de eisen die in het Bouwbesluit
aan gebouwen met een woonfunctie of aan gebouwen met een logiesfunctie worden gesteld.
Het is in strijd met het stelsel van de (bouw)vergunningverlening om via een andere
route verdergaande eisen te stellen.
4.4 Aanvraag van de verhuurvergunning en beslistermijnen
De instrumenten die in dit wetsvoorstel worden voorgesteld, zijn primair gericht op
het gedrag van de verhuurder. Daarom is de verhuurvergunning persoonsgebonden vormgegeven
en kan deze dus uitsluitend door de verhuurder worden aangevraagd. Om de administratieve
lasten te beperken en overeenkomstig de Dienstenrichtlijn moet de gemeente het mogelijk
maken om deze vergunning via de elektronische weg aan te vragen. Ook kan de gemeente
voor het indienen van de aanvraag en het verstrekken van gegevens een formulier vaststellen.101 Het kan voorkomen dat een verhuurder een verhuurvergunning aanvraagt voor een woning
of verblijfsruimte waarvoor voor de realisatie van deze functie ook een omgevingsvergunning
(zoals bedoeld in artikel 2.1, onderdeel a of c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht)
en/of een vergunning inzake woonruimtevoorraadbeheer (zoals bedoeld in artikel 21
van de Huisvestingswet 2014) vereist is. In de situatie waarin bij de aanvraag van
de verhuurvergunning blijkt dat deze vergunningen nog niet zijn verleend (maar mogelijk
al wel aangevraagd), wordt de aanvraag voor de verhuurvergunning op grond van artikel 5,
tweede lid, van dit wetsvoorstel aangehouden tot er een beslissing is genomen op de
aanvragen van de andere vergunningen. Indien de gemeente de benodigde vergunningen
niet verleent, wordt de aanvraag voor de verhuurvergunning op grond van artikel 6,
eerste lid, van dit wetsvoorstel geweigerd.
Zodra een verhuurder een aanvraag voor eender welke vergunning heeft gedaan, toetst
de gemeente deze aanvraag aan de hand van criteria die aan de woon- of verblijfsruimte
(artikel 6, eerste lid) en aan het gedrag van de verhuurder (artikel 6, tweede lid)
zijn gerelateerd en kan ze voorwaarden aan de vergunning verbinden (afhankelijk van
de vergunning artikel 7, eerste of tweede lid). Ten behoeve van de beoordeling van
de aanvraag kan de gemeente in de verordening bepalen welke informatie een verhuurder
dient te overleggen. Indien de woon- of verblijfsruimte en de verhuurder aan alle
criteria voldoen, krijgt de verhuurder de vergunning om de betreffende woon- of verblijfsruimte
te mogen verhuren. In de praktijk zal het voorkomen dat een verhuurder meerdere woon-
of verblijfsruimten bezit in één aangewezen gebied of woon- of verblijfsruimten bezit
in meerdere aangewezen gebieden. Om de regeldruk voor zowel gemeenten als verhuurders
te minimaliseren is het in dergelijke gevallen de bedoeling dat een verhuurder slechts
één vergunningprocedure hoeft te doorlopen langs bovengenoemde lijnen, waarbij dus
getoetst wordt of én de woon- of verblijfsruimten én de verhuurder aan alle criteria
voldoen. Indien dit het geval is krijgt de verhuurder een verhuurvergunning die van
toepassing is op alle woon- of verblijfsruimten die aan de vergunningscriteria voldoen.
Binnen acht weken na ontvangst van de vergunningaanvraag dient het college van burgemeester
en wethouders te beslissen op de aanvraag. Deze termijn kan eenmalig verlengd worden
met ten hoogste zes weken. Indien het college van burgemeester en wethouders niet
tijdig op de aanvraag beslist, geldt het principe van lex silencio positivo zoals
bedoeld in paragraaf 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent dat de
vergunning van rechtswege is gegeven. Er kunnen dan nog wel voorwaarden worden verbonden
aan de vergunning.
4.5 Weigering van de verhuurvergunning
Dit hoofdstuk beschrijft de weigeringsgronden van de verhuurvergunning (4.5.1), de
mogelijkheid om een verhuurvergunning gedeeltelijk of geheel te weigeren (4.5.2) en
de gevallen waarin het college van burgemeester en wethouders verplicht is tot inbeheername
van de woon- of verblijfsruimte waarvoor een verhuurvergunning wordt geweigerd (4.5.3).
4.5.1 Weigeringsgronden
Om malafide verhuurderschap en misstanden effectief te voorkomen is het noodzakelijk
dat een verhuurvergunning onder bepaalde omstandigheden gedeeltelijk of geheel geweigerd
kan worden. Als vanzelfsprekend dient deze bevoegdheid zorgvuldig ter hand genomen
te worden. Concreet kan een vergunning geweigerd worden op grond van de volgende zaken.
Er is geen vergunning voor het in gebruik geven van de woon- of verblijfsruimte
Het kan voorkomen dat een verhuurder een verhuurvergunning aanvraagt voor een woon-
of verblijfsruimte waarvoor voor het in gebruik geven een omgevingsvergunning (zoals
bedoeld in artikel 2.1, onderdeel a of c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht)
of een vergunning inzake woonruimtevoorraadbeheer (zoals bedoeld in artikel 21 van
de Huisvestingswet 2014) vereist is. In het geval dat de verhuurder niet kan aantonen
dat hij in het bezit is van deze vergunning(en), wordt de aanvraag van de verhuurvergunning
aangehouden totdat er een beslissing is genomen op de aanvraag van de andere vergunningen.
Indien deze beslissing negatief is, en er dus feitelijk sprake is van een illegale
situatie, zal de aanvraag voor de verhuurvergunning worden geweigerd.
De verhuurder heeft in strijd met andere wetgeving gehandeld
Een verhuurvergunning kan geweigerd worden in het geval een verhuurder binnen een
tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de aanvraag een bestuurlijke boete opgelegd
heeft gekregen voor het handelen in strijd met:
1. de algemene regels van goed verhuurderschap;
2. een verbod inzake:
a. het verhuren van een aangewezen woonruimte zonder verhuurvergunning of in strijd met
de aan die vergunning verbonden voorwaarden;
b. het verhuren van een aangewezen woonruimte aan een persoon die niet in het bezit is
van een huisvestingsvergunning (artikel 8, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014102); het zonder vergunning onttrekken, samenvoegen, omzetten en/of verbouwen van woonruimte
(artikel 21, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014) of in strijd met de aan die
vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften (bedoeld in artikel 24 van de Huisvestingswet
2014);
c. het met het bestemmingsplan strijdige gebruik van gronden of bouwwerken (artikel 2.1,
eerste lid, onderdeel a of c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht);
d. de voorschriften betreffende het bouwen, de staat van bestaande bouwwerken en het
gebruik ervan (artikel 1b, eerste tot en met vierde lid, van de Woningwet);
3. de zorgplicht als bedoeld in artikel 1a, eerste en tweede lid, van de Woningwet.
Om te voorkomen dat de weigering van de vergunning bij aanvang van de inwerkingtreding
van de verordening waarin deze vergunningplicht is opgenomen, wordt ingezet als bestraffende
sanctie – hetgeen tot willekeur kan leiden – kan de terugkijkperiode van vier jaar
voor wat betreft het handelen in strijd met de algemene regels niet verder teruggaan
dan het moment waarop deze landelijk van kracht zijn geworden en voor wat betreft
het handelen in strijd met de vergunningsvoorwaarden niet verder teruggaan dan het
moment waarop deze van kracht worden in een gemeente.
Inbeheername van woon- of verblijfsruimte
De vergunning kan ook geweigerd worden op het moment dat ten aanzien van de verhuurder
een besluit is genomen tot inbeheername van de woon- of verblijfsruimte zoals bedoeld
in artikel 11, eerste lid, van dit wetsvoorstel. Op het moment dat het beheer van
de betreffende woon- of verblijfsruimte is beëindigd, vervalt automatisch ook deze
weigeringsgrond – er is dan immers geen sprake meer van een besluit tot inbeheername
in de richting van de verhuurder.
Weigeringsgronden voortvloeiend uit de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door
het openbaar bestuur
Tot slot kan de vergunning geweigerd worden in het geval en onder de voorwaarden van
artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.
Voordat een vergunning op deze grond wordt geweigerd, bestaat er de mogelijkheid om
het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur om een
advies te vragen.
4.5.2 Gedeeltelijke of gehele weigering van de verhuurvergunning
Zoals in hoofdstuk 4.4 is omschreven, is de verhuurvergunning persoonsgebonden en
kan deze betrekking hebben op meerdere woon- of verblijfsruimten die in het bezit
zijn van de verhuurder. Om te voorkomen dat bij een verder goede verhuurder een (kleine)
misstand bij één woon- of verblijfsruimte zou leiden tot een weigering van de vergunning
voor andere woon- of verblijfsruimten die wel aan alle criteria voldoen, is het mogelijk
om de vergunning gedeeltelijk te weigeren. Daarnaast is het ook mogelijk om de vergunning
in zijn geheel te weigeren indien ofwel de verhuurder zelf niet aan de criteria voldoet,
ofwel in het geval dat de betreffende woon- of verblijfsruimten niet aan de criteria
voldoen. Expliciet wordt opgemerkt dat het niet mogelijk is dat gemeenten vergunningen
weigeren op andere gronden dan de hiervoor beschreven gronden. Dit houdt dus in dat
gemeenten dit stelsel, bijvoorbeeld, niet kunnen gebruiken om de huisvesting van arbeidsmigranten
te weren door in de praktijk geen vergunningen te verlenen of door vergunningen te
weigeren op andere gronden. Eenieder die aan de vergunningsvoorwaarden voldoet, behoort
deze dus ook te krijgen.
4.5.3 Inbeheername door het college van burgemeester en wethouders bij weigering van
de vergunning
Op het moment dat een verhuurvergunning op een van de in 4.5.1 beschreven gronden
wordt geweigerd, is het mogelijk dat de betreffende woonruimte reeds in gebruik is
gegeven aan een huurder. Om negatieve gevolgen voor de huurder in kwestie te voorkomen,
kan het college van burgemeester en wethouders in dit geval besluiten om de woon-
of verblijfsruimte of het gebouw waarin de woon- of verblijfsruimte is gelegen in
beheer te nemen.
4.6 Intrekking van de verhuurvergunning
Dit hoofdstuk beschrijft de intrekkingsgronden van de vergunning (4.6.1), de mogelijkheid
om een vergunning gedeeltelijk of geheel in te trekken (4.6.2) en de gevallen waarin
het college van burgemeester en wethouders verplicht is tot inbeheername van de woon-
of verblijfsruimte waarvoor een vergunning wordt ingetrokken (4.6.3).
4.6.1 Intrekkingsgronden
Nadat een verhuurvergunning is verleend, kan een vergunning worden ingetrokken. Aangezien
intrekking van een vergunning een zwaar middel met grote effecten voor de verhuurder
is, kan een gemeente dit instrument niet lichtvaardig inzetten. Om die reden kan een
vergunning voor één of meerdere woon- of verblijfsruimten slechts ingetrokken worden
indien:
1. een verhuurder aan wie een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete is opgelegd
vanwege het niet naleven van de algemene regels of de voorwaarden die aan de verhuurvergunning
zijn gesteld, binnen vier jaar nadat deze last onder bestuursdwang of bestuurlijke
boete is opgelegd de regels opnieuw overtreedt;
2. blijkt dat de vergunning is verleend op grond van door de verhuurder verstrekte gegevens
waarvan deze wist (of redelijkerwijs moest vermoeden) dat deze onjuist of onvolledig
waren;
3. een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel a of c,
van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voor de realisatie van die woon- of
verblijfsruimte, of een vergunning als bedoeld in artikel 21, eerste lid, van de Huisvestingswet
2014, geheel of gedeeltelijk is ingetrokken;
4. de verboden, bedoeld in artikel 21, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 (inzake
woonruimtevoorraadbeheer) of artikel 2.1, eerste lid, onderdeel a of c, van de Wet
algemene bepalingen omgevingsrecht, met betrekking tot de woon- of verblijfsruimten
worden overtreden; of
5. een bestuurlijke boete is opgelegd op grond van artikel 35, tweede lid, onderdeel
d, van de Huisvestingswet 2014;
Tot slot kan de vergunning ingetrokken worden in het geval en onder de voorwaarden
van artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.
Voordat een vergunning op deze grond wordt ingetrokken, bestaat er de mogelijkheid
om het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur om een
advies te vragen.
4.6.2 Gedeeltelijke of gehele intrekking van de verhuurvergunning
Zoals in hoofdstuk 4.4 is omschreven, is de verhuurvergunning persoonsgebonden en
kan deze betrekking hebben op meerdere woon- of verblijfsruimten die in het bezit
zijn van de verhuurder. Om te voorkomen dat bij een verder goede verhuurder een (kleine)
misstand bij één woon- of verblijfsruimte zou leiden tot een intrekking van de vergunning
voor andere woon- of verblijfsruimten die wel aan alle criteria voldoen, is het mogelijk
om de vergunning gedeeltelijk in te trekken. Daarnaast is het ook mogelijk om de vergunning
in zijn geheel in te trekken, indien ofwel de verhuurder zelf niet aan de criteria
voldoet, ofwel in het geval dat de betreffende woon- of verblijfsruimten niet aan
de criteria voldoen.
4.6.3 Verplichting tot inbeheername voor het college van burgemeester en wethouders
Op het moment dat een verhuurvergunning op een van de in 4.6.1 beschreven gronden
wordt ingetrokken is het mogelijk dat de betreffende woonruimte reeds in gebruik is
gegeven aan een huurder. Om negatieve gevolgen voor de huurder in kwestie te voorkomen,
is het college van burgemeester en wethouders in dit geval verplicht de woon- of verblijfsruimte
of het gebouw waarin de woon- of verblijfsruimte is gelegen in beheer te nemen.
4.7 Inbeheername
Dit wetsvoorstel is gericht op het bevorderen van goed verhuurderschap en het voorkomen
en tegengaan van malafide verhuurgedrag. Hierbij is het van belang dat een verhuurder,
op het moment dat deze de regels overtreedt eerst door middel van een herstelsanctie
wordt gedwongen om de overtreding te beëindigen. Indien dat geen effect heeft kan
een bestuurlijke boete worden opgelegd en wordt in bepaalde gevallen zijn naam en
de overtreding die hij heeft begaan openbaar gemaakt (zie hoofdstuk 4.8). Ook bestaat
de mogelijkheid om bij recidive een hogere bestuurlijke boete op te leggen. Wanneer
de verhuurder ook daarna niet zijn gedrag wijzigt, heeft het college van burgemeester
en wethouders een ultimum remedium tot zijn beschikking, namelijk een beheerovername. Er is gekozen voor dit instrument,
omdat daarmee de huurder het meest wordt beschermd tegen het ongewenste verhuurgedrag
van de verhuurder die van bewezen slecht gedrag is en blijft. Onder beheerovername
wordt verstaan het aan derden in gebruik geven van een woon- of verblijfsruimte of
gebouw waarin de woon- of verblijfsruimte gelegen is, het innen van de huurpenningen,
alsmede het verrichten van alle handelingen met betrekking tot die woon- of verblijfsruimte
of dat gebouw die volgens het burgerlijk recht tot de rechten en plichten van een
verhuurder behoren met uitzondering van vervreemden en bezwaren. Er is dus geen sprake
van onteigening of het ontnemen van eigendom en een beheerovername is altijd een tijdelijke
maatregel.
4.7.1 Besluit tot inbeheername
Het besluit om over te gaan tot een beheerovername van een woon- of verblijfsruimte
kan uitsluitend door het college van burgemeester en wethouders genomen worden indien:
– een verhuurvergunning wordt geweigerd, terwijl de betreffende woon- of verblijfsruimte
in gebruik is door een huurder;
– een verhuurvergunning wordt ingetrokken, terwijl de betreffende woon- of verblijfsruimte
in gebruik is door een huurder, en;
– een verhuurder de algemene regels overtreedt en hem in het tijdvak van vier jaar voor
de constatering van deze overtreding reeds tweemaal een bestuurlijke boete is opgelegd
voor het overtreden van de algemene regels.
Concreet houdt het besluit tot beheerovername in dat het college van burgemeester
en wethouders de woon- of verblijfsruimte of het gebouw waarin de woon- of verblijfsruimte
gelegen is in beheer neemt en vervolgens – in goed overleg – in beheer geeft aan de
door het college van burgemeester en wethouders aangewezen beheerder. Deze beheerder
moet uiteraard de regels voor goed verhuurderschap naleven en kan de gemeente zelf
zijn, een andere persoon dan de verhuurder die uit hoofde van zijn beroep of bedrijf
op het terrein van huisvesting werkzaam is en een verhuurvergunning heeft (of kan
krijgen), een toegelaten instelling zoals bedoeld in artikel 19 van de Woningwet of
een dochtermaatschappij van een toegelaten instelling. Om te voorkomen dat de verhuurder
in de periode van de beheerovername op enigerlei wijze beheershandelingen verricht,
wordt hem dit uitdrukkelijk verboden.
4.7.2 Beheer in de periode van inbeheername
In de periode waarin een woon- of verblijfsruimte of het gebouw waarin die is gelegen
in beheer is genomen, dient het innen van de huurpenningen alsmede het verrichten
van alle handelingen met betrekking tot die woon- of verblijfsruimte of dat gebouw
die volgens het burgerlijk recht tot de rechten en plichten van een verhuurder behoren
(met uitzondering van vervreemden en bezwaren) doorgang te vinden. Om deze reden dient
het college van burgemeester en wethouders een huurprijs vast te stellen die de beheerder
in rekening mag brengen bij de gebruikers van de woon- of verblijfsruimte. Deze huurprijs
wordt vastgesteld op een bedrag dat redelijk is in het economisch verkeer en voldoet
aan de voor de betreffende huurprijs geldende wettelijke regels die de beheerder in
rekening mag brengen bij de gebruikers van de woon- of verblijfsruimte. Dit betekent
in de praktijk dat:
– de huurprijs van een gereguleerde huurwoning niet hoger wordt vastgesteld dan de maximale
huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel;
– de huurprijs van een geliberaliseerde woning wordt vastgesteld op een redelijke prijs
in het economische verkeer, en;
– de huurprijs van een verblijfsruimte voor arbeidsmigranten wordt vastgesteld op een
redelijke prijs in het economische verkeer.
Het strekt tot de aanbeveling dat de beheerder en de huurder de gewijzigde huurprijs
schriftelijk vastleggen. Indien de woon- of verblijfsruimte of het gebouw waarin die
gelegen is noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen behoeft, kan het college van
burgemeester en wethouders voorts besluiten dat de beheerder binnen een bepaalde termijn
die voorzieningen aanbrengt of aanpassingen uitvoert. De uitvoering van de voorzieningen
of aanpassingen geschiedt op kosten van de verhuurder.
4.7.3 Beheervergoeding en verrekening van de kosten
De verhuurder blijft in de periode van de inbeheername eigenaar van de woon- of verblijfsruimte
en houdt het recht op de inkomsten uit de huurpenningen. De betaling van de huurpenningen
geschiedt echter aan de beheerder. Tegelijkertijd heeft de beheerder voor de uitvoering
van zijn werkzaamheden recht op een vergoeding. De hoogte van deze vergoeding wordt
door het college van burgemeester en wethouders bepaald en bestaat uit een kostendekkende
vergoeding voor de uitvoering van het beheer. Daarnaast kan het voorkomen dat de beheerder
kosten moet maken voor het uitvoeren van noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen.
Zowel de kosten van de beheervergoeding als de kosten voor de uitvoering van voorzieningen
of aanpassingen komen voor rekening van de verhuurder en worden door hem aan de beheerder
betaald. In de praktijk kan het college van burgemeester en wethouders de door de
beheerder geïnde huurpenningen verrekenen met de beheervergoeding en de verschuldigde
kosten voor de uitgevoerde voorzieningen of aanpassingen. Op basis van die verrekening
kunnen twee situaties ontstaan:
1. na verrekening van enerzijds de inkomsten uit de huurpenningen en anderzijds de uitgaven
voor de beheervergoeding en de verschuldigde kosten voor de uitgevoerde voorzieningen
en aanpassingen resteert een positief saldo. In dit geval is de beheerder verplicht
dit resterende bedrag uit te betalen aan de verhuurder;
2. na verrekening van enerzijds de inkomsten uit de huurpenningen en anderzijds de uitgaven
voor de beheervergoeding en de verschuldigde kosten voor de uitgevoerde voorzieningen
en aanpassingen resteert een negatief saldo. In dit geval is de verhuurder verplicht
het resterende bedrag te betalen aan de beheerder. Het college van burgemeester en
wethouders kan dit resterende bedrag indien noodzakelijk bij de verhuurder invorderen
met een dwangbevel.
4.7.4 Beëindiging van de inbeheername
De beheerovername is niet aan tijd gebonden maar in beginsel wel een tijdelijke maatregel,
die opgeheven kan worden als door de verhuurder voldaan is aan de volgende drie voorwaarden:
1. de verhuurder heeft door middel van een verhuurplan naar het oordeel van het college
van burgemeester en wethouders voldoende aannemelijk gemaakt dat hij in de toekomst
zal handelen in overeenstemming met de algemene regels of de vergunningsvoorwaarden;
2. indien van toepassing: de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen zijn uitgevoerd,
en;
3. indien van toepassing: de (na verrekening met de geïnde huurpenningen) resterende
kosten door de verhuurder zijn voldaan.
Het staat een verhuurder vrij om het bezit dat in beheer is genomen te verkopen –
het eigendom van de woning blijft immers onaangetast. Echter blijft in een dergelijk
geval om de huurder te beschermen en schijnconstructies te voorkomen de inbeheername
van kracht. Deze kan door het college van burgemeester en wethouders worden opgeheven
als door de nieuwe verhuurder voldaan is aan de volgende drie voorwaarden:
1. indien van toepassing: de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen zijn uitgevoerd;
2. indien van toepassing: de (na verrekening met de geïnde huurpenningen) resterende
kosten door de verhuurder zijn voldaan, en;
3. aan de nieuwe eigenaar/verhuurder is een verhuurvergunning verstrekt indien voor het
verhuren van de betreffende woon- of verblijfsruimte een vergunning noodzakelijk is.
4.8 Openbaarmaking
Ten aanzien van «good governance» bestaat een breed politiek en maatschappelijk draagvlak
voor openbaarmaking van gegevens inzake toezicht en wordt meer openheid in bestuur
en toezicht wenselijk en vanzelfsprekend gevonden. Openbaarmaking is erop gericht
de naleving van wetten te bevorderen, bij te dragen aan de legitimering van het handelen
van de toezichthouders en transparantie te verschaffen over de wijze waarop dit toezicht
plaatsvindt. Met het actief openbaar maken van overtredingen van de verboden in dit
wetsvoorstel worden naast het belang van transparantie inzake het toezicht en de handhaving
ook twee andere doelen gediend. In de eerste plaats is het openbaar maken van gegevens
van verhuurders en verhuurbemiddelaars bedoeld om woningzoekenden en huurders te informeren
en te waarschuwen. Daarnaast heeft het openbaar maken ook een preventieve werking.
Voor verhuurders betekent openbaarmaking dat bekend wordt dat zij de wettelijke verplichtingen
die bedoeld zijn om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan, hebben overtreden. Dit
maakt hen als potentiële verhuurder minder aantrekkelijk. Huurders zullen indien zij
hiervan kennisnemen minder snel een huurovereenkomst aangaan met een verhuurder waarvan
vaststaat dat hij zich niet gedraagt als een goed verhuurder betaamt. Dit geldt ook
ten aanzien van verhuurbemiddelaars. Goede verhuurders kunnen besluiten geen zaken
meer te doen met een verhuurbemiddelingsbureau waaraan eerder een bestuurlijke boete
is opgelegd, omdat dit ook de reputatie van de verhuurder aantast. Andersom kan dit
ook gelden, wanneer een verhuurbemiddelaar besluit geen zaken te doen met een verhuurder
van wie gebleken is dat hij ongewenst verhuurgedrag heeft vertoond. Dit vooruitzicht
zal voor de meeste verhuurders en verhuurbemiddelingsbureaus een extra stimulans zijn
om de wettelijke bepalingen in acht te nemen. Uit recent onderzoek is immers gebleken
dat openbaarmaking van inspectiegegevens bij kan dragen aan het voorkomen van overtredingen,
mits de openbaarmaking op effectieve wijze gebeurt.103
Het college van burgemeester en wethouders maakt op basis van dit wetsvoorstel gegevens
van verhuurders of verhuurbemiddelaars openbaar indien ofwel een bestuurlijke boete
aan hen is opgelegd voor het handelen in strijd met de algemene regels, alsmede voor
overtreding van het verbod om zonder verhuurvergunning een woon- of verblijfsruimte
in gebruik te geven ofwel een besluit tot beheerovername is genomen. Het openbaar
maken van de gegevens van verhuurders en verhuurbemiddelingsbureaus betekent dat de
gewone persoonsgegevens openbaar worden gemaakt van de verhuurder (en in het geval
van verhuurbedrijven de natuurlijke persoon achter dit bedrijf.104 Gemeenten kunnen hier inzicht in krijgen door onder andere naslag te doen in het
UBO-register105) en de bestuursrechtelijke maatregel die genomen is.106 Dit vergt een zorgvuldige afweging van het doel van openbaarmaking en de privacy
van verhuurder of verhuurbemiddelaar. Daarom worden de namen van betrokken natuurlijke
personen niet openbaar gemaakt, indien het belang van openbaarmaking naar het oordeel
van de burgemeester en wethouders niet opweegt tegen het belang, bedoeld in artikel 5.1,
tweede lid, onderdeel e, van de Wet open overheid (Woo). Ook vindt geen openbaarmaking
plaats indien het belang van de openbaarmaking naar het oordeel van burgemeester en
wethouders niet opweegt tegen de belangen, bedoeld in artikel 5.1, tweede lid, onderdeel
c of d, van de Wet open overheid.
Er is bewust voor gekozen dat openbaarmaking alleen plaatsvindt indien er een bestuurlijke
boete of een inbeheername is opgelegd. Zoals eerder aangegeven in deze memorie van
toelichting zal de gemeente in eerste plaats handhavend optreden door middel van een
waarschuwing of een herstelsanctie. In die gevallen wordt de verhuurder alsnog de
mogelijkheid geboden om zich als een goed verhuurder te gedragen. Bij het geven van
een waarschuwing of het opleggen van een herstelsanctie kan de gemeente dan ook aan
de verhuurder of de verhuurbemiddelaar mededelen dat bij een volgende overtreding
een bestuursrechtelijke boete zal volgen en dat zijn gegevens openbaar worden gemaakt.
Het dreigen met openbaarmaking kan gezien worden als een extra waarschuwing aan de
verhuurder om zich te gedragen conform de geldende regelgeving. Omdat in alle gevallen
en ten aanzien van alle bedrijven eerst een eis tot naleving wordt opgelegd die gericht
is op verbetering van het gedrag, wordt voorkomen dat openbaarmaking goedwillende
verhuurders of bemiddelaars onevenredig treft. Nu eerst de eis tot naleving wordt
opgelegd is het voor de verhuurder of verhuurbemiddelaar duidelijk dat hun gedrag
niet voldoet aan de norm en op welke punten aanpassing noodzakelijk is. Voldoet het
gedrag vervolgens nog steeds niet en volhardt de verhuurder of bemiddelaar in zijn
handelen, dan kan een bestuurlijke boete worden opgelegd die vervolgens openbaar gemaakt
wordt. Juist nu de verhuurder of verhuurbemiddelaar ondanks dat hij erop gewezen is
dat hij handelt in strijd met de regelgeving zijn handelen hierop niet aanpast, weegt
het belang dat huurders en woningzoekenden hebben bij het kunnen kennisnemen van verhuurders
en verhuurbemiddelaars die zich stelselmatig als een malafide verhuurder gedragen
doorgaans zwaarder dan het belang van de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer
van de verhuurder of verhuurbemiddelaar. De verhuurder neemt immers willens en wetens
het risico van openbaarmaking met alle consequenties van dien door na eerdere waarschuwingen
zijn gedrag niet aan te passen. Dit geldt des te meer indien ten aanzien van een verhuurder
een besluit tot beheerovername genomen is, aangezien dit echt een ultimum remedium is dat slechts als ultiem redmiddel ingezet kan worden. Het openbaar maken van de
gegevens van een verhuurder of verhuurbemiddelaar wordt voorafgaandelijk aan hem bekend
gemaakt. Dit kan in het besluit waarmee de bestuurlijke boete wordt opgelegd of via
een separaat besluit. De openbaarmaking geschiedt niet eerder dan nadat tien werkdagen
zijn verstreken na de dag waarop het besluit aan verhuurder of verhuurbemiddelaar
is bekend gemaakt. Op deze wijze kan de verhuurder of verhuurbemiddelaar via een voorlopige
voorziening alsnog de rechtmatigheid van de openbaarmaking door de rechter laten beoordelen.
Ten slotte wordt de openbaarmaking na vier jaar beëindigd of bij een openbaarmaking
van een beheerovername op het moment dat die beheerovername wordt beëindigd. Op deze
wijze kan de verhuurder of verhuurbemiddelaar een nieuwe start maken indien hij zijn
gedrag heeft gewijzigd. Bij algemene maatregel van bestuur worden nadere regels gesteld
met betrekking tot de openbaar te maken gegevens, waaronder de mogelijke reactie van
een belanghebbende in verband met de openbaarmaking van zijn gegevens, de termijn
waarop deze gegevens beschikbaar worden gesteld en de wijze waarop de openbaarmaking
plaatsvindt.
5. Toezicht, handhaving en escalatieladder
Dit wetsvoorstel introduceert landelijke algemene regels die een norm creëren voor
goed verhuurderschap en waar verhuurders en verhuurbemiddelaars naar moeten handelen.
Daarnaast kan de gemeenteraad een gebiedsgericht verbod op het zonder vergunning verhuren
van woon- of verblijfsruimte instellen.
Het college van burgemeester en wethouders is verantwoordelijk voor het toezicht en
de handhaving. Dit is ook in lijn met het toezicht en de handhaving van aanverwante
wet- en regelgeving op het gebied van bouwen, huisvesting, leefbaarheid, leegstand
en ruimtelijke ordening. Het toezicht en de handhaving op deze verschillende wetten
kan het beste belegd worden bij dezelfde toezichthouders, omdat ze bij een controle
op basis van de bouwregelgeving of de Huisvestingswet 2014 ook kunnen vaststellen
of een verhuurder zich gedraagt zoals een goed verhuurder betaamt. Het werken in speciale
teams die integraal toezicht houden verdient dan ook de voorkeur. Daarnaast moet de
gemeente ook een meldpunt instellen waar huurders (inclusief arbeidsmigranten), maar
ook woningzoekenden en anderen terecht kunnen met signalen en klachten over ongewenst
gedrag van verhuurders of verhuurbemiddelaars. De meldingen zullen een hulpmiddel
zijn om gericht en effectief toezicht mogelijk te maken.
Er is gekozen voor bestuursrechtelijke handhaving in plaats van strafrechtelijke.
Op basis van artikel 125 van de Gemeentewet, is het college van burgemeester en wethouders
bevoegd tot het opleggen van een last onder bestuursdwang. Uit artikel 5:32 Algemene
wet bestuursrecht volgt dat een bestuursorgaan dat bevoegd is een last onder bestuursdwang
op te leggen, in plaats daarvan ook een last onder dwangsom kan opleggen. Het college
van burgemeester en wethouders heeft dus de bevoegdheid om zowel een last onder bestuursdwang
als een last onder dwangsom op te leggen. Daarnaast wordt voorgesteld om aan het college
van burgemeester en wethouders de bevoegdheid te geven tot het opleggen van een bestuurlijke
boete. Het college van burgemeester en wethouders kan op deze wijze punitieve en niet-punitieve
handhavingsmiddelen inzetten afhankelijk van de concrete situatie. Tevens gaat van
een bestuurlijke boete preventieve werking uit omdat de overtreder direct beboet kan
worden en daardoor de overtreding – normaal gezien – snel beëindigd zal worden.
Ten behoeve van de handhaving op de algemene regels voorziet dit wetsvoorstel in de
bevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders en in de van toepassing
zijnde boetecategorieën. Voor de handhaving op de verhuurvergunning moet de gemeenteraad
in de verordening de boetebedragen vastleggen, met inachtneming van de wettelijke
maxima. De gemeenteraad kan bij het bepalen van de hoogte van de boete per overtreding
desgewenst onderscheid maken naar bijvoorbeeld al dan niet bedrijfsmatige exploitatie
of de ernst van de overtreding. Ondanks het gelden van de in de verordening vastgelegde
bedragen zal het college van burgemeester en wethouders in voorkomende gevallen toepassing
moeten geven aan artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht, dat bepaalt
dat indien de overtreder aannemelijk maakt dat de boete wegens bijzondere omstandigheden
te hoog is het bestuursorgaan de boete lager vaststelt.
Zoals gebruikelijk is bij de handhaving, dient altijd proportioneel te worden opgetreden.
Dit veronderstelt dat er een soort escalatieladder moet worden doorlopen. Dit wetsvoorstel
gaat daar ook vanuit – al stelt het deze niet verplicht. Bij vaststelling van een
eerste overtreding lijkt daarom een waarschuwing voor de hand te liggen, tenzij de
overtreding zo ernstig is dat een last onder bestuursdwang noodzakelijk is. In ieder
geval moet de verhuurder of verhuurbemiddelaar de kans krijgen om door middel van
een waarschuwing of een herstelsanctie zijn gedrag te wijzigen. Het is de bedoeling
dat bij het geven van een waarschuwing of het opleggen van een herstelsanctie aan
de verhuurder of verhuurbemiddelaar gemeld wordt dat bij een volgende overtreding
een bestuurlijke boete kan worden opgelegd en dat zijn gegevens openbaar kunnen worden
gemaakt. Dat laatste heeft een afschrikwekkende werking. Indien een verhuurder of
verhuurbemiddelaar na een waarschuwing of herstelsanctie zijn gedrag niet aanpast
conform de geldende wet- en regelgeving kan een bestuurlijke boete worden opgelegd
en kunnen de gegevens van deze verhuurder of verhuurbemiddelaar openbaar worden gemaakt.
Indien de verhuurder of verhuurbemiddelaar na een eerste bestuurlijke boete nog steeds
zijn gedrag niet aanpast, kan de bestuurlijke boete voor recidive worden opgelegd.
Verder kan vanaf een tweede overtreding besloten worden tot het intrekken van de verhuurvergunning
(en het in beheer nemen van de woon- of verblijfsruimte indien deze in gebruik is
door huurders). Ook kan, indien aan een verhuurder of verhuurbemiddelaar reeds tweemaal
eerder een bestuurlijke boete is opgelegd voor het overtreden van de algemene regels,
besloten worden tot beheerovername. Op deze wijze biedt dit wetsvoorstel een groot
aantal handhavingsmogelijkheden die proportioneel en volgens een escalatiemodel kunnen
worden ingezet.
Tot slot valt dit wetsvoorstel onder het reguliere interbestuurlijk toezicht zoals
vastgelegd in de Gemeentewet. In dit systeem houdt de provincie toezicht op onder
meer ruimtelijke ordening, bouwen en huisvesting. De toezichthouder kan in twee situaties
ingrijpen: als gemeenten (of provincies) besluiten nemen die in strijd zijn met het
recht of het algemeen belang of als er sprake is van taakverwaarlozing. Om te bepalen
of tot ingrijpen wordt overgegaan, dient de toezichthouder een interventieladder te
doorlopen die uit zes stappen bestaat van signaleren tot en met het definitief toepassen
van het instrument.
6. Verhouding tot hoger recht
De in dit wetsvoorstel voorgestelde instrumenten zijn volgens de regering een gerechtvaardigde
regulering van het eigendomsrecht, het recht op privacy en het vrij verkeer van diensten
en kapitaal.
6.1 Eigendomsrecht
Het instellen van algemene regels die een norm stellen voor goed verhuurderschap,
een verhuurvergunning en de daaraan verbonden voorschriften en de bevoegdheid van
de gemeente om over te gaan tot inbeheername kunnen een inmenging vormen van het recht
op ongestoord genot van de eigendom107 zoals dit is neergelegd in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag
tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden. Deze maatregelen
kunnen de mogelijkheden van eigenaren beperken bij het verhuren van hun woon- of verblijfsruimte
en tevens van invloed zijn op de inkomsten die zij met de verhuur genereren. De mogelijkheid
van een inbeheername is een inmenging in het eigendomsrecht, die uitsluitend als ultimum
remedium kan worden toegepast ter bescherming van de huurder. Hierbij is geen sprake
van ontneming van eigendom, omdat het een tijdelijke maatregel is waarbij tijdens
de periode van inbeheername het eigendom van de woon- of verblijfsruimte bij de eigenaar
blijft, hij het eigendom kan overdragen en hij het recht behoudt op de huurinkomsten
na aftrek van de kosten voor het beheer en het uitvoeren van noodzakelijke werkzaamheden.
Een inmenging in het eigendomsrecht is gerechtvaardigd indien voldaan is aan drie
voorwaarden:
– De maatregel moet bij wet voorzien zijn. Dat betekent dat de beperking voldoende toegankelijk,
precies en voorzienbaar in de toepassing moet zijn.
– De inmenging moet noodzakelijk en geschikt zijn in het algemeen belang.
– Er moet sprake zijn van een «fair balance» tussen het nagestreefde doel en de belangen
van de eigenaren.
Bij wet voorzien
Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens geeft aan de eis «bij wet voorzien» een
materiële invulling. Het gaat er om dat de inmenging voldoende toegankelijk en voorzienbaar
(«accessible and foreseeable») is. De verplichting om te voldoen aan de algemene regels inzake goed verhuurderschap,
de bevoegdheid tot het invoeren van een verhuurvergunning en het verbinden van voorwaarden
aan die vergunning en de bevoegdheid tot inbeheername zijn neergelegd in dit wetsvoorstel.
De wijze waarop de gemeente gebruik kan maken van deze bevoegdheden zijn in het wetsvoorstel
nader omschreven. Daarnaast dient de gemeenteraad het verbod om zonder verhuurvergunning
een woon- of verblijfsruimte te verhuren vast te stellen in een gemeentelijke verordening.
Hierdoor wordt enerzijds de rechtszekerheid gegarandeerd en willekeur voorkomen en
anderzijds zijn de maatregelen daarmee toegankelijk en voorzienbaar. De in dit wetsvoorstel
voorgestelde maatregelen zijn ruim van tevoren aangekondigd en bij de inwerkingtreding
van deze wet zal rekening worden gehouden met de systematiek van de vaste verandermomenten.
Ook is voorzien in overgangsrecht. De maatregelen zijn daardoor voorzienbaar en kenbaar,108 zodat verhuurders in staat zijn hun gedrag daarop aan te passen.109 Hierdoor is voldaan aan het criterium dat de regulering van het eigendomsrecht bij
wet moet zijn voorzien.
Noodzakelijkheid en geschiktheid
De noodzakelijkheid van de maatregel wordt door het Europees Hof voor de Rechten van
de Mens beoordeeld op de noodzaak van de maatregel in het algemeen belang, alsmede
de proportionaliteit en de subsidiariteit. Daarbij speelt ook de geschiktheid en de
effectiviteit van de maatregel om het doel ervan te bereiken een rol.
De in dit wetsvoorstel voorgestelde maatregelen zijn noodzakelijk in het belang van
de bescherming van huurders, tegen onder meer discriminatie en intimidatie. Het Committee
on the Elimination of Racial Discrimination heeft onlangs de aanbeveling gedaan aan
de Nederlandse overheid om verdere maatregelen te treffen zodat discriminatie bij
huisvesting kan worden tegengegaan.110 Het recht op gelijke behandeling is een grondrecht.111 Het is een verplichting voor de overheid om dit recht te beschermen. Gezien het aantal
gevallen van discriminatie bij verhuur van woonruimte zijn extra maatregelen noodzakelijk.
Te meer omdat huisvesting een primaire levensbehoefte is. Met het invoeren van de
verplichting om te voldoen aan de algemene regels inzake goed verhuurderschap geeft
de Nederlandse overheid hieraan gehoor. De voorgestelde maatregelen zijn dus noodzakelijk
ter bescherming van de (grond)rechten van woningzoekenden en huurders112 en de bestrijding van sociale onrechtvaardigheden (social injustices).113 Daarnaast zijn deze maatregelen ook noodzakelijk voor het behoud van de leefbaarheid
in de woonomgeving,114 omdat malafide verhuurgedrag vaak gepaard gaat met verloedering en illegaal gebruik
van woon- en verblijfsruimte hetgeen impact kan hebben op de openbare ruimte en de
openbare orde.
De voorgestelde maatregelen beantwoorden ook aan het subsidiariteitscriterium. Voorafgaand
aan dit wetsvoorstel is door middel van pilots onderzocht of door zelfregulering in
de sector, bestaande wettelijke maatregelen of andere instrumenten discriminatie,
intimidatie en ander ongewenst verhuurgedrag kunnen worden voorkomen of tegengegaan.
Onder meer uit de resultaten van die pilots blijkt dat dit niet het geval is. In de
paragrafen 2 en 3 van deze toelichting is dit uitgebreid toegelicht.
De voorgestelde maatregelen worden geschikt geacht omdat zij effectief en in toenemende
zwaarte het gedrag van verhuurders reguleren en daarmee ook in toenemende zwaarte
het eigendomsrecht raken. Ten eerste gaan de algemene regels landelijk voor iedere
verhuurder en verhuurbemiddelaar gelden. Deze maatregel heeft nauwelijks een inbreuk
op het eigendomsrecht tot gevolg, terwijl de maatregel wel effectief een landelijke
norm introduceert voor goed verhuurderschap. Ten tweede kunnen gemeenten een gebiedsgerichte
verhuurvergunning introduceren waarmee aanvullende voorwaarden aan het gedrag van
verhuurders gesteld kunnen worden. Het instellen hiervan is – ook vanwege de inbreuk
op het eigendomsrecht – met de nodige waarborgen omkleed en kan slechts in gebieden
waar de leefbaarheid onder druk staat. Dit is een geschikt middel omdat naast de aanvullende
voorwaarden hiermee in dergelijke gebieden óók de mogelijkheid ontstaat om de vergunning
van malafide verhuurders in te trekken, waardoor zij effectief geweerd kunnen worden.
Tot slot is de meest vergaande ingreep die een gemeente kan doen de inbeheername van
een woonruimte. Dit kan slechts aan het eind van de bestuursrechtelijke escalatieladder
en is een geschikt (en laatste) redmiddel om huurders te beschermen tegen verhuurders
die ondanks reeds opgelegde handhavingsbesluiten weigeren hun gedrag aan te passen
naar de norm die van hen verwacht mag worden. Opgemerkt wordt dat er nooit sprake
kan zijn van onteigening van het bezit.
Fair balance
– Algemene regels die zien op het gedrag dat een goed verhuurder betaamt
Het is de vraag of de verplichting tot het naleven van de algemene regels gezien moet
worden als een nieuwe inmenging in het eigendomsrecht. Het is verhuurders en verhuurbemiddelaars
reeds verboden om bij het aanbieden en verhuren van woningen woningzoekenden of huurders
te discrimineren, intimideren of onjuist of onvoldoende te informeren. Aangezien uitsluitend
de verplichting om de algemene regels na te leven een extra verplichting vormt, is
het slechts beperkte inmenging in het eigendomsrecht. Daarbij is er een fair balance
tussen deze inmenging en het belang dat ermee wordt gediend, namelijk het voorkomen
en tegengaan van discriminatie, intimidatie en ander ongewenst verhuurgedrag.
– Verhuurvergunning, intrekking van de vergunning en inbeheername
Hetzelfde geldt grosso modo ook voor de verhuurvergunning. Iedere verhuurder of verhuurbemiddelaar
die zich houdt aan de nu reeds geldende wettelijke verplichtingen, krijgt een verhuurvergunning.
Deze maatregel dient voornamelijk het belang van de handhaving van al bestaande wettelijke
verplichtingen en vormt dus slechts een beperkte inmenging in het eigendomsrecht.
De verhuurvergunning kan onder strikte voorwaarden worden ingetrokken en het college
van burgemeester en wethouders kan besluiten tot inbeheername op basis van de in dit
wetsvoorstel opgenomen gronden.
Het intrekken van de vergunning leidt ertoe dat de eigenaar de woon- of verblijfsruimte
niet meer kan verhuren. De inbeheername heeft als gevolg dat het beheer van de betreffende
woon- of verblijfsruimte tijdelijk wordt opgedragen aan een andere persoon dan de
verhuurder. Er is bij de inbeheername geen sprake van ontneming van eigendom omdat
de eigenaar het eigendom blijft behouden en tijdens de periode van inbeheername behoudt
de eigenaar het recht op de huurinkomsten na aftrek van de beheersvergoeding en de
kosten die noodzakelijk zijn om het betreffende pand aan te passen.
De intrekking van de vergunning en de inbeheername zijn een ultimum remedium en kunnen
uitsluitend worden opgelegd indien gebleken is dat de eigenaar, ondanks een eerdere
last onder dwangsom of een bestuurlijke boete, opnieuw zijn wettelijke verplichtingen
niet nakomt. In dat geval is er sprake van een «fair balance» tussen enerzijds het
algemeen belang van de bescherming van woningzoekenden en huurders, de bestrijding
van sociale onrechtvaardigheden en de bescherming van de leefbaarheid en anderzijds
het belang van de pandeigenaar om zijn eigendom naar eigen goeddunken te gebruiken
en te verhuren. Aan het tegengaan van het gebruiken van het eigendom op een wijze
die schade berokkent aan anderen, het herhaaldelijk schenden van de (grond)rechten
van woningzoekenden en huurder en het belang van het behoud van de leefbaarheid moet
in dergelijke gevallen meer gewicht worden toegekend dan aan het recht op het ongestoord
genot van de eigendom.
In individuele gevallen zal het college van burgemeester en wethouders ook een fair
balance toets moeten uitvoeren indien zij voornemens zijn tot het intrekken van een
verhuurvergunning of een inbeheername. Daarbij zal een afweging moeten worden gemaakt
tussen enerzijds de ernst van de begane overtredingen en de inbreuk van die overtredingen
op de (grond)rechten van huurders of woningzoekenden en anderzijds het belang van
de verhuurder om zijn woon- of verblijfsruimte te kunnen blijven verhuren.
– Voorwaarde bij de verhuurvergunning inzake maximale huurprijs zelfstandige woonruimte
in de gereguleerde sector
Aan een verhuurvergunning kan de voorwaarde worden verbonden dat de verhuurder bij
het verhuren van een zelfstandige gereguleerde woonruimte een maximum huurprijs conform
het WWS overeenkomt. Ook de jaarlijkse huurprijsverhoging is gemaximeerd conform de
hiervoor geldende wet- en regelgeving. Deze voorwaarde kan slechts worden verbonden
aan een vergunning voor de verhuur van een zelfstandige gereguleerde woonruimte en
dus niet aan een vergunning voor een geliberaliseerde woonruimte.
In beginsel geldt in Nederland contractvrijheid waarbij de huurder en verhuurder vrij
een huurprijs kunnen overeenkomen voor zowel gereguleerde als geliberaliseerde woonruimte.
Echter geniet de huurder van een gereguleerde woonruimte wel extra huurprijsbescherming.
De huurder van een gereguleerde woonruimte kan binnen een halfjaar na het ingaan van
de huurovereenkomst de Huurcommissie verzoeken om de aanvangshuur te beoordelen. De
Huurcommissie beoordeelt dan op basis van het woningwaarderingsstelsel de maximale
huurprijs en de uitspraak van de Huurcommissie is bindend. Dat betekent dat de verhuurder
de huurprijs moet verlagen als deze te hoog is. Omdat in de praktijk is gebleken dat
voornamelijk huurders in sociaaleconomisch kwetsbare gebieden niet naar de Huurcommissie
kunnen of durven gaan vanwege onder meer (angst voor) intimidatie van de verhuurder,
wordt in de vergunningsvoorwaarden voorgeschreven dat de maximale huurprijs niet hoger
mag zijn dat het WWS-maximum dat voor de betreffende woning geldt. Met betrekking
tot de maximale jaarlijkse huurverhoging geldt dat dit voor gereguleerde woningen
jaarlijks wordt vastgesteld bij ministeriële regeling en dat indien de verhuurder
desondanks een hogere huurprijsverhoging in rekening brengt de huurder naar de Huurcommissie
kan stappen.
In de voorwaarden worden bepaalde rechten die een huurder heeft, bindend opgelegd
aan de verhuurder. Hierdoor wordt bescherming geboden aan kwetsbare huurders die hun
recht niet kunnen of durven halen door naar de Huurcommissie te stappen of op een
andere wijze hun recht te halen. Het moge duidelijk zijn dat in dit geval het belang
van de huurder inzake huurprijsbescherming zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder
om een ongelimiteerde huurprijs in rekening te brengen. Tevens weet iedere eigenaar
reeds van het bestaan van deze huurprijsbescherming en heeft hij hier rekening mee
kunnen houden bij zijn investering.
– Eisen inzake het in gebruik geven van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten
Arbeidsmigranten hebben op dit moment geen recht op huurbescherming indien ze op basis
van een contract naar aard van korte duur gehuisvest zijn. Dit betekent dat de verhuurder
van de verblijfsruimte hen op ieder moment op straat kan zetten, hetgeen tot gevolg
heeft dat deze mensen dakloos worden en vaak zelfs niet terecht kunnen in de daklozenopvang,
omdat ze geen ingezetenen zijn. Dit leidt tot mistanden, uitbuiting en onmenselijke
situaties voor personen, die meestal onbekend zijn met de mogelijkheden om hiertegen
te ageren. Omdat deze personen zich in een afhankelijke en ongelijkwaardige positie
bevinden ten opzichte van de verhuurders van verblijfsruimte, kunnen op basis van
dit wetsvoorstel aan een vergunning voor het in gebruik geven van verblijfsruimte
bepaalde minimumeisen gesteld worden, die een inmenging zijn in het eigendomsrecht.
Het gaat dan om het beschikbaar zijn van basale voorzieningen met het oog op hygiëne
en het bewaren en bereiden van voedsel in het gebouw waarin de verblijfsruimte zich
bevindt en het bieden van enige privacy (in de vorm van één persoon per slaapkamer,
red.). Hoewel deze voorwaarden invloed kunnen hebben op de verdiencapaciteit van aanbieders
van verblijfsruimte moet het belang dat arbeidsmigranten hebben bij bescherming tegen
uitbuiting of onmenselijke behandeling in dit geval zwaarder wegen. Daarbij speelt
ook dat voor bestaande verblijfsruimten een ruime overgangstermijn is voorzien, zodat
eigenaren van reeds bestaande huisvestingslocaties niet geconfronteerd worden met
grote kosten. Bij het bepalen van deze overgangstermijn is rekening gehouden met de
gemiddelde hoogte van de investering en de gemiddelde afschrijvingstermijn ervan.
6.2 Bescherming van de persoonlijke levenssfeer
6.2.1. Verwerking van persoonsgegevens
Bij het melden van ongewenst verhuurgedrag bij het meldpunt, het verlenen van de verhuurvergunning
en het openbaar maken van gegevens van een verhuurder of verhuurbemiddelaar aan wie
een bestuurlijke boete of inbeheername is opgelegd, worden door de gemeente persoonsgegevens
verwerkt. Op basis van artikel 5, eerste lid, van de AVG, moet iedere verwerking van
persoonsgegevens voldoen aan de volgende beginselen:
– de verwerking van persoonsgegevens moet rechtmatig, behoorlijk en transparant zijn;
– persoonsgegevens worden slechts voor welbepaalde, uitdrukkelijk omschreven en gerechtvaardigde
doeleinden verzameld en vervolgens niet verder op een met die doeleinden onverenigbare
wijze verwerkt;
– slechts die persoonsgegevens worden verwerkt die noodzakelijk zijn voor die doeleinden
(minimale gegevensverwerking). Dit houdt ook in dat de persoonsgegevens worden vernietigd
op het moment dat verwerking niet meer noodzakelijk is in het licht van de doeleinden
waarvoor die persoonsgegevens werden verwerkt;
– de persoonsgegevens dienen juist te zijn en zo nodig te worden geactualiseerd;
– de persoonsgegevens moeten op een passende wijze worden beveiligd tegen ongeoorloofde
of onrechtmatige verwerking en tegen onopzettelijk verlies, vernietiging of beschadiging.
De gemeente is als de verwerkingsverantwoordelijke van persoonsgegevens, bedoeld in
artikel 4, onderdeel 7, van de AVG, in het kader van dit wetsvoorstel verantwoordelijk
voor de naleving van deze beginselen. Met betrekking tot de rechtmatigheid van de
verwerking van persoonsgegevens dient een onderscheid gemaakt te worden tussen enerzijds
niet-bijzondere persoonsgegevens en anderzijds bijzondere en strafrechtelijke persoonsgegevens.
Niet-bijzondere persoonsgegevens zijn persoonsgegevens die informatie geven over een
geïdentificeerde of identificeerbare natuurlijke persoon, niet zijnde bijzondere of
strafrechtelijke persoonsgegevens. Bijzondere persoonsgegevens zijn volgens artikel 9,
eerste lid, van de AVG: «persoonsgegevens waaruit ras of etnische afkomst, politieke
opvattingen, religieuze of levensbeschouwelijke overtuigingen, of het lidmaatschap
van een vakbond blijken, en (…) genetische gegevens, biometrische gegevens met het
oog op de unieke identificatie van een persoon, of gegevens over gezondheid, of gegevens
met betrekking tot iemands seksueel gedrag of seksuele gerichtheid». Strafrechtelijke
persoonsgegevens zijn persoonsgegevens over strafrechtelijke veroordelingen en strafbare
feiten.115 Hieronder worden de verwerkingen van persoonsgegevens die voortvloeien uit dit wetsvoorstel
nader toegelicht.
Verwerking van persoonsgegevens bij het meldpunt
Bij het meldpunt van de gemeente waar meldingen kunnen worden gedaan van ongewenst
verhuurgedrag kunnen niet-bijzondere persoonsgegevens worden verwerkt zoals de naam
en het adres van degene die een melding doet (tenzij de melder anoniem wil blijven),
de naam van de verhuurder en het adres van het pand waarover wordt gemeld. De verwerking
van deze persoonsgegevens is gerechtvaardigd op grond van artikel 6, eerste lid, onder
c en e, van de AVG. Bij bepaalde meldingen, indien die bijvoorbeeld betrekking hebben
op discriminerend gedrag van de verhuurder, kan het noodzakelijk zijn om ook bijzondere
persoonsgegevens te verwerken. Verwerking van dergelijke bijzondere persoonsgegevens
– zoals ras of etnische afkomst – is rechtmatig op grond van artikel 9, tweede lid,
onderdeel g, van de AVG, omdat de verwerking noodzakelijk is om zwaarwegende redenen
van algemeen belang,116 namelijk het voorkomen delicten zoals discriminatie en intimidatie en het tegengaan
van ongewenst verhuurgedrag waarbij voorts sprake is van het doel om de grondrechten
en fundamentele belangen van de huurders te beschermen. Opgemerkt zij dat wanneer
bijvoorbeeld een melding wordt gedaan van discriminatie op grond van etnische afkomst,
er geen bijzondere persoonsgegevens verwerkt mogen worden die betrekking hebben op
bijvoorbeeld religieuze overtuiging of seksuele gerichtheid. Bij of krachtens algemene
maatregel van bestuur worden nadere regels gesteld omtrent de verwerking van de persoonsgegevens
bij het meldpunt. Deze nadere regels hebben in ieder geval betrekking op de vastlegging,
de bewaartermijn en de vernietiging van de persoonsgegevens.
De vergunningverlening
Bij het verlenen van de verhuurvergunning worden enkel niet-bijzondere persoonsgegevens
verwerkt. Dit is rechtmatig op grond van artikel 6, eerste lid, onderdeel e, van de
AVG. De verwerking van persoonsgegevens is immers noodzakelijk voor de vervulling
van een taak van algemeen belang. Dit belang is het behoud van de leefbaarheid, de
bescherming van huurders en het voorkomen en tegengaan van delicten.
Openbaarmaking van persoonsgegevens
Het belang van openbaarmaking van persoonsgegevens, zoals voorgesteld in artikel 19
van dit wetsvoorstel, is gelegen in het informeren en beschermen van de huurder, het
inzicht geven in het toezicht en de handhaving en het voorkomen van strafbare feiten.
Daarbij dient opgemerkt te worden dat een bestuurlijke maatregel die leidt tot het
openbaar maken van deze gegevens niet lichtvaardig wordt opgelegd. In beginsel krijgt
de verhuurder of verhuurbemiddelaar eerst een waarschuwing zodat hij zijn ongewenst
gedrag kan aanpassen. Indien hij geen gevolg geeft aan die aanwijzing en hem een bestuurlijke
maatregel wordt opgelegd kan het college van burgemeester en wethouders overgaan tot
openbaarmaking, nadat het een belangenafweging heeft gemaakt. Openbaarmaking van persoonsgegevens
zal achterwege blijven voor zover het belang daarvan niet opweegt tegen het belang
van de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer117 en voor zover het belang daarvan niet opweegt tegen het belang van de opsporing en
vervolging van strafbare feiten of het belang van de inspectie, controle en toezicht
door bestuursorganen118. Indien het college van burgemeester en wethouders na deze belangenafweging wil overgaan
tot openbaarmaking moet zij dit voornemen daartoe eerst kenbaar maken aan de desbetreffende
persoon, zodat hij door middel van een voorlopige voorziening de mogelijkheid heeft
tegen het voornemen tot openbaarmaking een rechtsmiddel in te stellen bij de bestuursrechter.
Bij de openbaarmaking van persoonsgegevens van een verhuurder of verhuurbemiddelaar
aan wie een bestuurlijke boete of inbeheername is opgelegd, worden enkel niet-bijzondere
persoonsgegevens openbaar gemaakt. Alleen de naam van de verhuurder/verhuurbemiddelaar
en de getroffen bestuursrechtelijke maatregel worden openbaar gemaakt. Aangezien het
hier om een bestuursrechtelijke maatregel gaat en er dus geen sprake is van strafrechtelijke
veroordelingen of strafbare feiten, worden er geen strafrechtelijke persoonsgegevens
verwerkt.
6.2.2 Bescherming van de persoonlijke levenssfeer
Het openbaar maken van persoonsgegevens van verhuurders of verhuurbemiddelaars aan
wie een bestuurlijke boete is opgelegd voor het handelen in strijd met de algemene
regels alsmede voor overtreding van het verbod om zonder verhuurvergunning een woon-
of verblijfsruimte in gebruik te geven, kan een inbreuk zijn op de bescherming van
de persoonlijke levenssfeer zoals dit onder meer beschermd is in de Grondwet en het
Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en fundamentele vrijheden.119
Artikel 10 van de Grondwet
Artikel 10, eerste lid, van de Grondwet erkent het recht op eerbiediging van de persoonlijke
levenssfeer en bepaalt dat inperkingen daarop bij of krachtens wet in formele zin
moeten zijn geregeld. De beperking van dit recht door het openbaar maken van de persoonsgegevens
van verhuurders of verhuurbemiddelaars aan wie een bestuurlijke maatregel is opgelegd,
wordt geregeld in dit wetsvoorstel. Daarmee wordt voorzien in een grondslag in een
wet in formele zin. Het tweede en derde lid van artikel 10 van de Grondwet, verlangen
nadere maatregelen over het omgaan met persoonsgegevens. Op basis van artikel 94 van
de Grondwet hebben eenieder verbindende bepalingen van verdragen en van besluiten
van volkenrechtelijke organisaties voorrang boven nationale wetten. De Algemene verordening
gegevensverwerking is een verordening van de Europese Unie die eenieder verbindende
bepalingen bevat en de verwerking van persoonsgegevens regelt voor de gehele Europese
Unie. De Algemene verordening gegevensverwerking geldt dus rechtstreeks in de Nederlandse
rechtsorde en gaat boven het nationale recht, ook de Grondwet. De Algemene verordening
gegevensverwerking voorziet materieel grotendeels in de regelgeving waartoe artikel 10,
tweede en derde lid, van de Grondwet opdraagt.
Artikel 8 van het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en fundamentele
vrijheden
Een beperking van het recht op bescherming van de persoonlijke levenssfeer is volgens
het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en fundamentele vrijheden
en de jurisprudentie van het Europees Hof voor de Rechten van Mens gerechtvaardigd
indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:
– de maatregel moet bij wet voorzien zijn. Dat betekent dat de beperking voldoende toegankelijk,
precies en voorzienbaar in de toepassing moet zijn;
– de beperking moet noodzakelijk zijn in een democratische samenleving in het belang
van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van
het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van
de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden
van anderen. Hieronder wordt ook verstaan dat de beperking subsidiair, proportioneel
en geschikt moet zijn om het doel te bereiken.
Voorzien bij wet
De bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders tot het openbaar maken
van deze gegevens wordt geregeld bij een wet in formele zin, waardoor de regeling
toegankelijk en kenbaar is. Verder zijn in artikel 19 van dit wetsvoorstel expliciet
de gevallen genoemd waarin openbaarmaking kan plaatsvinden. Bij algemene maatregel
van bestuur worden nadere regels gesteld worden met betrekking tot de openbaar te
maken gegevens, waaronder de mogelijke reactie van een belanghebbende in verband met
de openbaarmaking van zijn gegevens, de termijn waarop deze gegevens beschikbaar worden
gesteld en de wijze waarop de openbaarmaking plaatsvindt.
Noodzakelijkheid, geschiktheid, proportionaliteit en subsidiariteit
Het openbaar maken van de gegevens van verhuurders en verhuurbemiddelaars aan wie
een bestuurlijke boete is opgelegd of van verhuurders van wie woon- of verblijfsruimte
in beheer is genomen heeft als doel om woningzoekenden en huurders te beschermen tegen
verhuurders en verhuurbemiddelingsbureaus die malafide verhuurpraktijken hebben ontplooid.
Deze maatregelen zijn noodzakelijk voor de bescherming van woningzoekenden en huurders120 en de bestrijding van sociale onrechtvaardigheden (social injustices).121Daarmee is de noodzaak ervan gelegen in het voorkomen van strafbare feiten en de bescherming
van de rechten en vrijheden van anderen.
Ook is het openbaar maken van deze gegevens een proportionele maatregel. Het college
van burgemeester en wethouders zal bij het vaststellen van een overtreding in de meeste
gevallen eerst een waarschuwing geven alvorens een last onder dwangsom of bestuurlijke
boete wordt opgelegd. Bij het geven van een waarschuwing zal aan de verhuurder of
de verhuurbemiddelaar ook worden meegedeeld dat bij een volgende overtreding een last
onder bestuursdwang of een bestuursrechtelijke boete zal worden opgelegd en dit mogelijk
tot gevolg heeft dat zijn persoonsgegevens worden openbaar gemaakt. Indien de verhuurder
of verhuurmiddelaar volhardt in zijn gedrag en hem een last onder bestuursdwang of
een bestuurlijke boete wordt opgelegd, maakt het college van burgemeester en wethouders
alvorens over te gaan tot openbaarmaking van zijn persoonsgegevens, een belangenafweging
tussen het belang dat gediend is met openbaarmaking van de persoonsgegevens en het
belang van de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer. Ook staan er rechtsmiddelen
open voor de verhuurder of verhuurbemiddelaar om de openbaarmaking te voorkomen. Op
deze wijze wordt ook voldaan aan het proportionaliteitsvereiste.
Ten slotte is de maatregel ook subsidiair, omdat er geen mogelijkheid bestaat om zonder
het openbaar maken van de persoonsgegevens van malafide verhuurders of verhuurbemiddelaars,
woningzoekenden en huurders hiervoor te waarschuwen.
6.3 Vrij verkeer van diensten
Het verbod om zonder vergunning een woning te verhuren (inclusief de voorwaarden die
aan deze vergunning verbonden kunnen worden) is een vergunningstelsel als bedoeld
in de Dienstenrichtlijn.122 Een dienst die valt onder de Dienstenrichtlijn is gedefinieerd als elke economische
activiteit, anders dan in loondienst, die gewoonlijk tegen vergoeding geschiedt.123 Verhuur en huur van woningen is het verrichten of ontvangen van een dienst. Een vergunningstelsel
kan alleen worden ingevoerd indien:
– dat noodzakelijk is omwille van het algemeen belang dat met deze beperking wordt gediend,
dit middel geschikt is om het nagestreefde doel te bereiken en het niet verder gaat
dan wat nodig is om dat doel te bereiken;124
– het beoogde doel niet door een minder beperkende maatregel kan worden bereikt125 en het verbinden van voorwaarden aan de vergunning niet op willekeurige wijze kan
plaatsvinden,126 en;
– de maatregel geen direct of indirect onderscheid maakt naar nationaliteit, en Nederlandse
natuurlijke en rechtspersonen en die uit andere lidstaten gelijk behandelt.
Noodzakelijkheid
Zoals in hoofdstuk 3 is omschreven introduceert dit wetsvoorstel een noodzakelijke
landelijke (basis)norm voor goed verhuurderschap door middel van het instellen van
landelijke algemene regels die meetbaar, handhaafbaar en afdwingbaar zijn. Hierdoor
wordt het voor verhuurders en verhuurbemiddelaars duidelijk hoe het gedrag dat een
goed verhuurder betaamt er in de praktijk uit ziet. Deze vorm van bewustwording moet
ervoor zorgen dat verhuurders en verhuurbemiddelaars zich conform deze (basis)norm
zullen (gaan) gedragen. De verwachting is dat het grootste deel van de verhuurders
en verhuurbemiddelaars dit ook zal doen. Echter zal, zo blijkt ook uit de praktijk,
er altijd een (kleine) groep verhuurders zijn die van bewezen en voortdurend slecht
gedrag is en blijft. Uit de praktijk blijkt dat dergelijke malafide verhuurders vaak
actief zijn in bepaalde wijken en gebieden waar zij misbruik maken van de sociaaleconomisch
kwetsbare positie van huurders die hier wonen. Dit uit zich zichtbaar en onzichtbaar
door zaken als excessieve huurprijzen, verloedering, achterstallig onderhoud, overbewoning,
discriminatie en intimidatie. Dergelijk ongewenst gedrag kan naast de negatieve effecten
voor huurders leiden tot een aantasting van de leefbaarheid. Daarom bestaat er voorts
een noodzaak om het voor gemeenten mogelijk te maken een gebiedsgerichte verhuurvergunning
in te stellen. Het doel hiervan is het beschermen van huurders (hetgeen in termen
van het Europees recht onder consumentenbescherming valt) en het behouden of verbeteren
van de leefbaarheid. Belangrijk hierbij is dat de situaties per gemeente verschillen.
Daarom moet de gemeenteraad de noodzaak van het instellen van een vergunningplicht
ook onderbouwen met feiten en cijfers over de lokale situatie.
Eisen aan de vergunningsvoorwaarden
De Dienstenrichtlijn127 schrijft voor dat de vergunningsvoorwaarden die aan de vergunning verbonden kunnen
worden duidelijk en ondubbelzinnig geformuleerd zijn. Aan dit criteria is voldaan,
aangezien alle voorwaarden die gemeenten aan de verhuurvergunning kunnen verbinden
– het nakomen van de algemene regels, de maximale huurprijs en het onderhoudsplan –
zijn vastgelegd in dit wetsvoorstel. Het is hierbij niet mogelijk voor gemeenten om
aanvullende voorwaarden te introduceren.
Minder beperkende maatregelen
Naast informatie en voorlichting, zelfregulering door de sector en het instellen van
algemene regels van goed verhuurderschap blijven er verhuurders die van bewezen slecht
gedrag zijn en zullen blijven. Dit is ook gebleken uit de pilots die een aantal gemeenten
heeft uitgevoerd in het kader van de «aanpak goed verhuurderschap». Op basis van deze
ervaringen en kennis uit de praktijk is dan ook gebleken dat er geen minder beperkende
maatregelen zijn om hetzelfde effect te bereiken, namelijk de mogelijkheid om malafide
verhuurgedrag te voorkomen en tegen te gaan. Zie ook hoofdstuk 3.3.
Non-discriminatoir
De maatregelen zijn dusdanig vormgegeven dat zij geen direct of indirect onderscheid
maken naar nationaliteit. Eenieder die een woon- of verblijfplaats aanbiedt kan, indien
voor de woon- of verblijfsruimte een vergunningplicht geldt, een verhuurvergunning
aanvragen en ook de voorwaarden die aan de vergunning verbonden kunnen worden, zijn
voor alle aanbieders hetzelfde. Opgemerkt zij dat het vergunningensysteem zich op
de bescherming van de huurder (inclusief arbeidsmigranten) richt en geen extra eisen
of voorwaarden aan hen stelt.
6.4 Vrij verkeer van kapitaal
De algemene regels van goed verhuurderschap en de verhuurvergunning vormen geen directe
beperking van het vrije verkeer van kapitaal.128 Er worden immers geen regels gesteld die een directe beperking opleggen aan het kopen,
verkopen, huren of verhuren van een woon- of verblijfsruimte. Ook worden geen nadere
regels gesteld inzake het investeren in Nederlands vastgoed. Wel kunnen de algemene
regels voor goed verhuurderschap en de verhuurvergunning een indirecte beperking van
het vrij verkeer van kapitaal inhouden omdat het grensoverschrijdende investeringen
kan ontmoedigen129 vanwege het feit dat een verhuurder zich aan de algemene regels van goed verhuurderschap
moet houden en/of moet voldoen aan de vergunningsvoorwaarden. Dit kan in potentie
een drempel opwerpen en verhuurders ontmoedigen om in Nederland in onroerend goed
te investeren.130 Het Europese recht131 staat het lidstaten toe het vrije verkeer van kapitaal te beperken, bijvoorbeeld
om overtredingen van de nationale wetten en voorschriften tegen te gaan of om maatregelen
te nemen die op grond van de openbare orde of de openbare veiligheid gerechtvaardigd
zijn.
De regering is van oordeel dat dit wetsvoorstel aan deze beide criteria voldoet, omdat
het zich richt op zowel het tegengaan van overtredingen van (veelal reeds bestaande)
wet- en regelgeving op het gebied van de volkshuisvesting als het waarborgen van de
openbare orde in specifieke gebieden. Zoals reeds eerder is onderbouwd zijn de in
dit wetsvoorstel voorgestelde maatregelen voorts noodzakelijk en geschikt ter bescherming
van de (grond)rechten van woningzoekenden en huurders132 en de bestrijding van sociale onrechtvaardigheden (social injustices).133 Daarnaast zijn deze maatregelen ook noodzakelijk en geschikt voor het behoud van
de leefbaarheid in de woonomgeving,134 omdat malafide verhuurgedrag vaak gepaard gaat met verloedering en illegaal gebruik
van woon- en verblijfsruimte hetgeen impact kan hebben op de openbare ruimte en de
openbare orde.
7. Gevolgen (m.u.v. financiële gevolgen)
Dit wetsvoorstel heeft gevolgen voor de volgende groepen: woningzoekenden en huurders,
verhuurders (particulier of privaat, institutionele beleggers en toegelaten instellingen),
verhuurbemiddelaars, gemeenten, de rechtspraak en de Autoriteit woningcorporaties.
Woningzoekenden en huurders
Het effect van dit wetsvoorstel op zowel woningzoekenden in de huursector als zittende
huurders is positief. Zij zijn namelijk beter beschermd tegen intimidatie, discriminatie,
te hoge huurprijzen in de gereguleerde sector en andere vormen van ongewenst verhuurgedrag.
Zij kunnen een handhavingsverzoek indienen bij de gemeenten, maar gemeenten kunnen
ook ambtshalve ingrijpen bij door hen geconstateerde overtreding van de regels.
Toegelaten instellingen
Zodra de algemene regels inzake goed verhuurderschap van kracht worden zijn alle verhuurders
– inclusief toegelaten instellingen – verplicht om deze regels na te leven. De grondslag
hiervoor wordt opgenomen in de Woningwet. Gezien de wettelijke taak om woningen te
verhuren, zijn toegelaten instellingen uitgesloten van de vergunningplicht.
Particuliere verhuurders van woonruimte
Zodra de algemene regels van kracht worden, zijn alle verhuurders van woonruimten
verplicht om de algemene regels inzake goed verhuurderschap na te leven. Wanneer een
verhuurder een woonruimte die behoort tot een categorie van woonruimte die is aangewezen
in een gebied waarvoor een vergunningplicht geldt, wil gaan verhuren, moet hij voorts
een vergunning aanvragen en zich houden aan de daarin gestelde voorwaarden.
Aanbieders van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten
Zodra de algemene regels van kracht worden zijn alle verhuurders van woon- of verblijfsruimte
aan arbeidsmigranten verplicht om deze regels na te leven. Indien een verhuurder van
woon- of verblijfsruimte aan arbeidsmigranten die in de verordening is aangewezen
in gebruik wil geven, moet hij voorts een vergunning aanvragen en zich houden aan
de daarin gestelde voorwaarden.
Verhuurbemiddelaars
Zodra de algemene regels van kracht worden, zijn verhuurbemiddelaars verplicht om
deze regels na te leven.
Gemeenten
Gemeenten kunnen in een verordening een verbod op het verhuren van woon- of verblijfsruimte
zonder verhuurvergunning instellen. Zodra zij dit doen, moeten zij dit goed kunnen
onderbouwen conform de vereisten uit de Dienstenrichtlijn. Daarnaast vragen de algemene
regels en het vergunningstelsel (indien ingevoerd) capaciteit van de gemeente wat
betreft de uitvoering en handhaving van de gekozen maatregelen.
Rechtspraak
Dit wetsvoorstel kan gevolgen hebben voor de rechtspraak. Zo kan de bevoegdheid voor
gemeenten om aan de verhuurvergunning de voorwaarde te verbinden dat de maximale huurprijs
van een gereguleerde zelfstandige huurwoning conform het WWS is tot minder zaken over
dit onderwerp leiden. Anderzijds is het ook denkbaar dat verhuurders in dergelijke
gevallen juist vaker in bezwaar en beroep gaan. De verwachting is dat deze effecten
in balans zijn met elkaar, waardoor de effecten voor de rechtspraak miniem zullen
zijn.
Autoriteit woningcorporaties
Het toezicht en de handhaving van de algemene regels ten aanzien van toegelaten instellingen
is belegd bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw), die op grond van artikel 61 van
de Woningwet toezicht houdt op de governance van de toegelaten instellingen en hierin
reeds goed verhuurderschap meeneemt.135
8. Uitvoering en communicatie
8.1 Uitvoering
Volgens dit wetsvoorstel moet de gemeente de volgende zaken uitvoeren:
1. het college van burgemeester en wethouders moet een laagdrempelig meldpunt inrichten;
2. de gemeenteraad heeft de mogelijkheid om te bepalen of ze een vergunningplicht invoert.
Het moet dan bepalen voor welke categorieën van woon- of verblijfsruimte de vergunningplicht
geldt. Indien het besluit dat de vergunningplicht geldt voor woonruimte moeten ze
tevens de gebieden in de gemeente aanwijzen waar deze vergunningplicht van toepassing
is. Hierbij moet onderbouwd worden:
a. waarom een vergunningplicht noodzakelijk is naast de algemene regels;
b. welke categorieën van woon- en verblijfsruimte worden aangewezen en waarom een vergunningplicht
hiervoor noodzakelijk is;
c. welke gebieden in de gemeente worden aangewezen voor een vergunningplicht voor verhuur
van woonruimte en waarom het in die gebieden noodzakelijk is;
d. welke gegevens en bescheiden aangeleverd dienen te worden om aan te tonen dat iemand
in aanmerking komt voor een vergunning.
3. wanneer een vergunningplicht is ingevoerd, moet het college van burgemeester en wethouders
toetsen of de aanvrager van de vergunning voldoet aan de gestelde eisen en de juiste
gegevens en bescheiden hiervoor heeft aangeleverd. Indien dit het geval is, moet de
gemeente de vergunning verlenen, indien dit niet het geval is kan de vergunning onder
bepaalde voorwaarden geweigerd worden.
4. tenslotte moet de gemeente handhaving organiseren op de algemene regels en, indien
van toepassing, op de verhuurvergunning.
8.2 Communicatie
Zoals ook uit de eerdergenoemde pilots is gebleken, is voorlichting en communicatie
over de algemene regels inzake goed verhuurderschap, het meldpunt en de invoering
van een vergunningplicht effectief om het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars
te beïnvloeden. Het is dus van essentieel belang dat de gemeente gerichte communicatie
verzorgt die zowel verhuurders en verhuurbemiddelaars als woningzoekenden en huurders
bereikt. Te meer met betrekking tot arbeidsmigranten moet gezocht worden naar voorlichting
die hen bereikt in een taal die ze begrijpen. Ook zal via rijksoverheid.nl de algemene
informatie voor huurders en verhuurders op een toegankelijke manier worden ontsloten
en zal duidelijk worden opgenomen wat de wijzigingen inhouden. Voor de meer professionele
partijen zal voorts via de website www.volkshuisvestingnederland.nl inzichtelijk gemaakt worden wat de nieuwe wet voor hen met zich meebrengt. Voor gemeenten
wordt in overleg met de VNG bekeken of een modelverordening kan worden gemaakt.
9. Financiële gevolgen
9.1 Regeldruk: administratieve lasten en nalevingskosten
Dit wetsvoorstel introduceert via landelijke regels een norm voor goed verhuurderschap
en creëert de mogelijkheid voor gemeenten om een gebiedsgerichte verhuurvergunning
in te stellen. Dit leidt tot regeldrukeffecten voor verhuurders en verhuurbemiddelaars.
Regeldruk valt uiteen in administratieve lasten en nalevingskosten. Administratieve
lasten zijn de tijd die wordt besteed en de kosten die worden gemaakt omdat voldaan
moet worden aan informatieverplichtingen aan de overheid. Nalevingskosten zijn de
directe kosten die een bedrijf moet maken om de wettelijke verplichtingen na te leven.
Bij deze berekeningen is gebruik gemaakt van de standaardtarieven uit het handboek
meting regeldrukkosten (versie 1-1-2018, hierna: het handboek). Verder zijn de cijfers
over particuliere verhuurders afkomstig uit de data van het Kadaster en is voor de
cijfers over het aantal toegelaten instellingen gebruik gemaakt van de Verantwoordingsinformatie
(dVi) toegelaten instellingen. Om dubbelingen in de berekeningen te voorkomen zijn
verhuurbemiddelaars meegenomen in de cijfers van de particuliere verhuurders (omdat
zij in voorkomende gevallen in de plaats van verhuurders optreden) en is er van uit
gegaan dat een verhuurder – ook als hij meerdere panden bezit – in beginsel slechts
één vergunningprocedure hoeft te doorlopen. Tot slot is ten aanzien van de kosten
van de diverse handelingen bij zowel de algemene regels als de verhuurvergunning uitgegaan
van een uurtarief van € 39, hetgeen in het handboek gelijk staat aan het intern uurtarief
van «administratief personeel».
9.2 Administratieve lasten per onderdeel
9.2.1 Algemene regels
De landelijke algemene regels ter bevordering van goed verhuurderschap leiden voor
zowel verhuurders als verhuurbemiddelaars tot regeldruk. Zij moeten op grond van artikel 2
van dit wetsvoorstel zich immers aan deze regels houden. In totaal zal dit gaan gelden
voor 288 toegelaten instellingen en 310.510 verhuurders. Op voorhand is het lastig
in te schatten wat de precieze tijdsbesteding van een verhuurder is om zich te vergewissen
van de algemene regels en dit door te voeren in hun werkwijze. Om dit te adresseren
zijn in de regeldrukberekeningen twee scenario’s gehanteerd die zien op de tijdsbesteding
van een verhuurder: een scenario «lage tijdsbesteding» en een scenario «hoge tijdsbesteding».
Hierbij is ervan uitgegaan dat de regelgeving op een schaal van «eenvoudig-matig-complex»
(zoals bedoeld in het handboek) in het scenario «lage tijdsbesteding» valt in de categorie
«eenvoudig» en in het scenario «hoge tijdsbesteding» valt in de categorie «matig».
Daarmee ontstaat een bandbreedte op basis waarvan een inschatting van de regeldrukkosten
gemaakt kan worden.
Regeldrukeffecten op het individuele niveau van de verhuurder – lage tijdsbesteding
Tijdsbesteding in minuten
Uurtarief (in euro)
Kosten per handeling (in euro)
Kennisnemen van de gewijzigde regelgeving
Kennisnemen van de regelgeving
3
39
1,95
Toepassen van de algemene regels
Verzamelen van gegevens
3
39
1,95
Formulieren invullen, tabelleren, classificeren
3
39
1,95
Kopiëren, archiveren en opslaan van documenten
2
39
1,3
Objectieve selectiecriteria toegankelijk maken (bij aanbieden woon- of verblijfsruimte
voor verhuur)
1
39
0,65
Motiveren van gekozen huurder aan afgewezen huurders
1
39
0,65
Schriftelijk verstrekken van informatie
1
39
0,65
Totaal per verhuurder
9,1
Regeldrukeffecten op het individuele niveau van de verhuurder – hoge tijdsbesteding
Tijdsbesteding in minuten
Uurtarief (in euro)
Kosten per handeling (in euro)
Kennisnemen van de gewijzigde regelgeving
Kennisnemen van de regelgeving
15
39
9,75
Toepassen van de regelgeving
Verzamelen van gegevens
15
39
9,75
Formulieren invullen, tabelleren, classificeren
7
39
4,55
Kopiëren, archiveren en opslaan van documenten
5
39
3,25
Objectieve selectiecriteria toegankelijk maken (bij aanbieden woon- of verblijfsruimte
voor verhuur)
2
39
1,3
Motiveren van gekozen huurder aan afgewezen huurders
2
39
1,3
Schriftelijk verstrekken van informatie
2
39
1,3
Totaal per verhuurder
31,2
Totale regeldrukeffecten in de scenario’s lage en hoge tijdsbesteding
Instrument
Type en aantal verhuurders
Handeling en bijbehorende kosten per handeling (in euro)
Kosten bij «lage tijdsbesteding»(in euro)
Kosten bij «hoge tijdsbesteding»(in euro)
Algemene regels ter bevordering van goed verhuurderschap
288 corporaties en 310.510 particuliere verhuurders = 310.798 verhuurders
Kennisnemen gewijzigde regelgeving
606.056,1
3.030.280,5
Toepassen van de regelgeving
2.828.261,8
9.696.897,6
Totaal scenario’s
3.434.317,9
12.727.178,1
Op basis van de bovenstaande berekeningen blijkt dat de bandbreedte van de regeldrukeffecten
van de algemene regels zal liggen tussen € 3.434.317,9 en € 12.727.178,1.
9.2.2 Verhuurvergunning
De gemeenteraad krijgt de bevoegdheid om voor aangewezen categorieën woon- of verblijfsruimten
in aangewezen gebieden te bepalen dat verhuurders niet zijnde toegelaten instellingen
dienen te beschikken over een verhuurvergunning. Dit dient vastgelegd te worden in
een verordening. Indien een gemeenteraad dit doet, zijn verhuurders verplicht om in
het bezit te zijn van een verhuurvergunning als zij een woonruimte willen verhuren.
Aangezien het hier om een gemeentelijke bevoegdheid gaat, is het op voorhand lastig
om in te schatten hoeveel gemeenten hier gebruik van gaan maken. Dat leidt ertoe dat
pas wanneer duidelijk is hoeveel gemeenten de verhuurvergunning invoeren en voor welk
deel van de woningvoorraad, duidelijk zal worden welke regeldruk hier precies uit
voort zal vloeien. Om deze reden is allereerst een berekening gemaakt van de regeldrukeffecten
op het individuele niveau van de verhuurder. Vervolgens is op basis van deze berekening
een totale inschatting van de regeldrukeffecten gemaakt voor drie scenario’s laag,
middel en hoog. In alle scenario’s is ervan uit gegaan dat de vergunningplicht uiteindelijk
vanwege de gebiedsgerichte aanpak voor maximaal 10% van alle verhuurders in een gemeente
zal gaan gelden.
Regeldrukeffecten op het individuele niveau van de verhuurder137
Tijdsbesteding in minuten
Uurtarief (in euro)
Kosten per handeling (in euro)
Kennisnemen van de gewijzigde regelgeving
Kennisnemen van de regelgeving
15
39
9,75
Handelingen aanvraag vergunning
Verzamelen van gegevens
15
39
9,75
Formulieren invullen
7
39
4,55
Indienen vergunningaanvraag
15
39
9,75
Verkrijgen en archiveren van vergunning
5
39
3,25
Totaal per verhuurder
37,05
X Noot
137
Opgemerkt zij dat verhuurders die in verschillende gemeenten een vergunning aan moeten
vragen slechts één keer kennis hoeven te nemen van de gewijzigde regelgeving, maar
mogelijk wel meerdere keren regeldruk ervaren bij de aanvraag van een vergunning.
Totale regeldrukeffecten in de scenario’s laag, middel en hoog
Scenario
Type en aantal verhuurders
Handeling en bijbehorende kosten per handeling (in euro)
Kosten (in euro)
Laag scenario
61.960 particuliere verhuurders * 10% = 6.196 verhuurders
Kennisnemen gewijzigde regelgeving à € 9,75
60.411
Aanvraag van de vergunning à € 27,3
169.150,8
Totaal scenario laag
229.561,8
Middel scenario
98.360 particuliere verhuurders * 10% = 9.836 verhuurders
Kennisnemen gewijzigde regelgeving à € 9,75
95.901
Aanvraag van de vergunning à € 27,3
268.522,8
Totaal scenario middel
364.423,8
Hoog scenario
310.510 particuliere verhuurders * 10% = 31.051 verhuurders
Kennisnemen gewijzigde regelgeving à € 9,75
302.747,25
Aanvraag van de vergunning à € 27,3
847.692,3
Totaal scenario hoog
1.150.439,55
10. Financiële gevolgen voor gemeenten
Dit wetsvoorstel leidt tot extra werkzaamheden voor gemeenten, welke veelal belegd
kunnen worden in de reguliere organisatie van een gemeente. Om de extra kosten die
hiermee gepaard gaan in beeld te brengen is een artikel 2-onderzoek op grond van de
Financiële-verhoudingswet uitgevoerd door SIRA Consulting136. In dit kader zijn de volgende werkzaamheden geïnventariseerd, waarbij ook een onderbouwing
is gegeven van de financiële gevolgen en de manier waarop deze bekostigd zullen gaan
worden.
Algemene regels
Dit wetsvoorstel introduceert via algemene regels een norm voor goed verhuurderschap.
Om te komen tot een effectieve werking van dit systeem is handhaving van deze regels
noodzakelijk. Omdat het Rijk geen uitvoerings- of toezichtsorganisatie voor de woningmarkt
heeft, wordt de handhaving van de algemene regels belegd bij gemeenten. Dit past binnen
de bredere systematiek op de woningmarkt, aangezien gemeenten reeds handhaven op regelgeving
inzake het bouwen, de ruimtelijke ordening, de Huisvestingswet, et cetera. De handhaving
van de algemene regels kan daarom belegd worden binnen de reeds bestaande handhavingsorganisatie
van gemeenten. Daarnaast volgt uit dit wetsvoorstel dat gemeenten het mogelijk moeten
maken dat zij meldingen kunnen ontvangen inzake ongewenst verhuurgedrag. Ook hiervoor
geldt dat gemeenten het reeds voor een veelvoud aan zaken mogelijk moeten maken om
meldingen te doen. Deze verplichting kan daarom via deze systematiek ingevoerd worden
door gemeenten en desgewenst kunnen gemeenten er ook voor kiezen om dit gezamenlijk
in te richten. Uit het artikel 2-onderzoek is gebleken dat zowel de thematische uitbreiding
van de handhaving als het inrichten van een mogelijkheid tot melden leiden tot uitvoeringskosten
voor gemeenten. Concreet gaat het hierbij om eenmalige kennisname kosten à € 9.188.844
en structurele uitvoeringskosten à € 12.403.611. De eenmalige kosten worden in 2023
volledig door het Rijk gefinancierd via het Gemeentefonds. Daarnaast worden vanaf
2023 ook de structurele uitvoeringskosten volledig door het Rijk gefinancierd via
het Gemeentefonds.
Verhuurvergunning
Een gemeente mag zelf kiezen of het een verhuurvergunning wil instellen – zij is hier
op basis van dit wetsvoorstel niet toe verplicht. Om deze vergunning in te voeren
dient de gemeente een verordening op te stellen en te onderbouwen. Zodra de vergunningplicht
is ingevoerd zal de gemeente vergunningaanvragen moeten behandelen, verstrekken en
verwerken. Dit zal leiden tot extra werkzaamheden die voortvloeien uit dit wetsvoorstel.
Om de kosten hiervan te dekken, mogen gemeenten kostendekkende leges heffen.137 Tot slot zal de gemeente moeten handhaven op de naleving van de vergunningsvoorwaarden.
Aangezien gemeenten reeds handhaven op regelgeving inzake het bouwen, de ruimtelijke
ordening, de Huisvestingswet, et cetera, kan de handhaving van de vergunningsvoorwaarden
belegd worden bij dezelfde organisatie die de handhaving op deze wetten reeds uitvoert.
Uit het artikel 2-onderzoek is gebleken dat het zeer lastig is om de kosten van de
verhuurvergunning op voorhand goed en betrouwbaar in te schatten, temeer omdat deze
kosten zich pas gaan voordoen op het moment dat een individuele gemeente ervoor kiest
een verhuurvergunning te introduceren. Daarom is een inschatting gemaakt voor de scenario’s
laag, middel en hoog. Hierbij zijn zowel de te verwachten kosten als de te verwachten
opbrengsten van leges en het innen van bestuurlijke boetes betrokken. Omdat de kosten
en opbrengsten ten aanzien van de verhuurvergunning nog onvoldoende betrouwbaar en
inzichtelijk zijn, en omdat gemeenten alternatieve financieringswijzen tot hun beschikking
hebben, stelt het Rijk hier – ook vanwege doelmatigheidsoverwegingen – niet op voorhand
financiering voor beschikbaar. Evenwel is de regering voornemens met de VNG en gemeenten
afspraken te maken over de monitoring van deze kosten, zodat op een later moment,
op basis van feiten en cijfers uit de praktijk, heroverwogen kan worden of vanuit
het Rijk aanvullende financiering nodig is.
Beheerovername
In bepaalde omstandigheden kan het college van burgemeester en wethouders besluiten
tot in beheer name van een woon- of verblijfsruimte. In dit geval zal het kosten maken
voor het uit te voeren beheer in de periode van beheerovername. Uit het artikel 2-onderzoek
is gebleken dat deze kosten gemiddeld neerkomen op € 12.000 per beheerovername. Deze
kosten komen voor rekening van de verhuurder en worden verrekend met de door de beheerder
geïnde huurpenningen. Indien de opbrengst van de huurpenningen niet genoeg is voor
de bekostiging van het beheer is de gemeente bevoegd om het resterende bedrag met
een dwangbevel bij de verhuurder in te vorderen. Omdat deze kosten zich pas gaan voordoen
op het moment dat een individuele gemeente ervoor kiest om over te gaan tot een inbeheername
en omdat er alternatieve financieringswijzen beschikbaar zijn, bestaat er geen noodzaak
voor aanvullende financiering vanuit het Rijk.
11. Evaluatie
Vijf jaar na de inwerkingtreding van dit wetsvoorstel worden de doeltreffendheid en
de effecten van deze wet geëvalueerd door de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke
Ordening. In het geval van gedifferentieerde inwerkingtreding betekent dit dat ieder
onderdeel vijf jaar na de inwerkingtreding daarvan wordt geëvalueerd. Er is gekozen
voor een termijn van vijf jaar omdat de gemeenten die na inwerkingtreding van deze
wet besluiten tot de invoering van de gebiedsgerichte verhuurvergunning dit eerst
moeten opnemen in hun verordeningen. Een termijn van vijf jaar is daarnaast voldoende
om ervaringen, inzichten en gegevens te hebben die nodig zijn voor een gedegen beoordeling
van de doeltreffendheid en de effecten van dit wetsvoorstel. Een termijn van vijf
jaar is ook de gebruikelijke termijn voor evaluaties van wetgeving op het gebied van
de huisvesting. Dit alles belet niet dat ook tussentijds gemonitord zal worden wat
de gevolgen van dit wetsvoorstel zijn in de praktijk. Indien hieruit blijkt dat het
noodzakelijk is bepaalde maatregelen aan te passen kan hiertoe ook voor de evaluatie
worden besloten.
12. Advies en consultatie
Naast de betrokkenheid van diverse partijen in de «aanpak goed verhuurderschap» is
bij de voorbereiding van dit wetsvoorstel samengewerkt met gemeenten en belangenorganisaties
(waaronder de Woonbond, Aedes, Vastgoedbelang, VBO, Vereniging van Institutionele
Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), Vastgoed Management Nederland (VGM), Nederlandse
Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM)) om
hun standpunten en advies in te winnen. Voorts is dit wetsvoorstel van 5 juli 2021
tot en met 1 september 2021 in openbare internetconsultatie gegeven.138 In totaal zijn er 58 consultatiereacties binnengekomen. Uit de reacties blijkt dat
vrijwel alle partijen onderschrijven dat er een noodzaak bestaat tot dit wetsvoorstel
om meer te kunnen doen ter bevordering van goed verhuurderschap en het tegengaan van
malafide verhuurderschap. Tegelijkertijd valt op dat veel verschillende accenten gelegd
worden met betrekking tot de precieze inrichting van het stelsel. In het kader van
de openbare internetconsultatie zijn ook de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG),
het College voor de Rechten van de Mens, het Adviescollege Toetsing Regeldruk (ATR)
en de Autoriteit Persoonsgegevens (AP) schriftelijk om een advies gevraagd en is de
Huurcommissie om een uitvoeringstoets gevraagd. Naar aanleiding van de wijzigingen
die in deze wet zijn doorgevoerd na de openbare internetconsultatie is nauw contact
geweest met de Autoriteit woningcorporaties (Aw) over de vormgeving van het toezicht
op corporaties. Daarnaast is de Aw om een formele uitvoeringstoets gevraagd. De regering
heeft alle consultatiereacties, argumenten en accenten gewogen en heeft het wetsvoorstel
naar aanleiding hiervan op diverse punten aangepast. De reacties en aanpassingen worden
in onderstaande paragrafen nader toegelicht.
12.1 Advies van de Adviescommissie Toetsing Regeldruk
Het Adviescollege Toetsing Regeldruk (ATR) heeft op 30 augustus haar advies uitgebracht.
In algemene zin constateert het college dat de maatschappelijke noodzaak om gemeenten
meer instrumenten te geven om misstanden op de huurmarkt aan te pakken niet ter discussie
staat. Ten aanzien van het wetsvoorstel heeft het college adviezen opgesteld ten aanzien
van nut en noodzaak, minder belastende alternatieven, werkbaarheid en de gevolgen
voor de regeldruk. Deze adviezen en de manier waarop deze verwerkt zijn worden hieronder
nader toegelicht.
Adviezen inzake nut en noodzaak
1. Probleemanalyse: het college adviseert om de toelichting aan te vullen met een heldere
kwalitatieve en kwantitatieve probleemanalyse van de aard en omvang van de (meervoudige)
problematiek.
Op basis van dit advies is de toelichting aangevuld met extra voorbeelden en bronnen.
Dit draagt bij aan zowel de kwalitatieve als kwantitatieve probleemanalyse van dit
wetsvoorstel. Tegelijkertijd moet opgemerkt worden dat geen landelijke cijfers worden
bijgehouden over diverse zaken zoals overbewoning en achterstallig onderhoud. Voor
deze thema’s is op basis van ervaringen uit onder meer de gemeentelijke praktijk een
illustratie gegeven van de problematiek. Daar waar het wel mogelijk is gebleken om
landelijke feiten en cijfers te gebruiken bij de probleemanalyse, is dit gedaan. Een
voorbeeld hiervan is het aantal verhuringen in de gereguleerde sector waarbij een
prijs overeen is gekomen die boven het WWS-maximum ligt.
2. Algemene regels: het college adviseert om de effectiviteit van algemene regels inzake
werkwijzen en gedragsregels voor verhuurders en verhuurbemiddelaars te voorzien van
een nadere onderbouwing. Daarbij adviseert het college om (1) de hoofdlijnen van de
algemene regels te schetsen, (2) te onderbouwen hoe de algemene regels aangrijpen
op de verschillende problemen inzake malafide verhuur, en (3) nader toe te lichten
hoe effectieve handhaving plaats zal vinden.
Naar aanleiding van dit advies en op basis van het besluit om de algemene regels landelijk
in te stellen is hoofdstuk 4.1 over de algemene regels voor goed verhuurderschap herschreven.
Hierbij is in detail ingegaan op de inhoud van algemene regels, evenals de gedachte
achter het invoeren van deze algemene regels en de onderbouwing hiervan. Ook is nader
toegelicht hoe de effectieve handhaving van de algemene regels eruit komt te zien,
zowel in het hoofdstuk over de algemene regels als in het specifieke hoofdstuk over
handhaving en toezicht.
3. Verhuurvergunning: het college adviseert de meerwaarde van het vergunningstelsel ten
opzichte van landelijk geüniformeerde algemene regels inzichtelijk te maken en af
te zien van het stelsel indien die meerwaarde niet kan worden vastgesteld.
De regering is overtuigd van het nut en de noodzaak van de verhuurvergunning, in aanvulling
op het stelsel van algemene regels die een (basis)norm voor goed verhuurderschap introduceren.
Naar aanleiding van dit advies is het hoofdstuk over de verhuurvergunning dan ook
herschreven, waarbij onder meer op dit punt een nadere onderbouwing is gegeven langs
de volgende lijnen. Naar verwachting zal het grootste deel van de verhuurders, al
dan niet na bestuursrechtelijke handhaving, het gedrag op basis van deze regels aanpassen
naar het gewenste gedrag conform deze norm. Echter zal er altijd een kleine groep
verhuurders zijn die ondanks de algemene regels van bewezen en voortdurend slecht
gedrag is en blijft. Uit de praktijk blijkt dat dergelijke malafide verhuurders vaak
actief zijn in bepaalde wijken en gebieden waar zij misbruik maken van de sociaaleconomisch
kwetsbare positie van huurders die hier wonen. Dit uit zich zichtbaar en onzichtbaar
door zaken als excessieve huurprijzen, verloedering, achterstallig onderhoud, een
hoge verkameringsgraad, overbewoning, discriminatie en intimidatie, grote verhuisbereidheid
onder bewoners en lage binding met de buurt. Dergelijk ongewenst gedrag kan naast
de negatieve effecten voor huurders leiden tot een aantasting van de leefbaarheid.
Het doel is dan ook om dit te voorkomen en tegen te gaan. Daarvoor is het noodzakelijk
dat gemeenten, in aanvulling op de algemene regels, in gebieden waar dit aan de orde
is een verbod in kunnen voeren voor de reguliere verhuur van woonruimte zonder verhuurvergunning.
Hierdoor wordt het in de gebieden waar dit nodig is mogelijk om voorafgaand aan een
verhuring strengere regels te stellen aan een verhuurder en kunnen ook negatieve effecten
voor huurders en de leefbaarheid in een vroeg(er) stadium voorkomen worden. Daarnaast
kan een gemeente met dit instrument in het uiterste geval een verhuurder die van bewezen
en voortdurend slecht gedrag is en het gedrag niet wenst aan te passen aan de norm
uit het gebied weren door middel van weigering of intrekking van de vergunning.
Advies inzake minder belastende alternatieven
Het college adviseert nader te onderbouwen waarom niet is gekozen voor aanpassing
van het huidige wettelijke instrumentarium om de in het voorstel genoemde maatregelen
mogelijk te maken.
Dit advies is verwerkt door in hoofdstuk drie een nadere toelichting te geven op bestaande
(on)mogelijkheden, de noodzaak van het instrumentarium en de onderzochte alternatieven.
Advies inzake werkbaarheid
Algemene regels: Het college adviseert in de toelichting de algemene regels inzake
werkwijzen en gedragsregels voor verhuurders en verhuurbemiddelaars op hoofdlijnen
te schetsen zodat de werkbaarheid van deze regels al bij onderhavig wetsvoorstel kan
worden vastgesteld.
Naar aanleiding van dit advies en op basis van het besluit om de algemene regels landelijk
in te stellen is hoofdstuk 4.1 over de algemene regels voor goed verhuurderschap herschreven.
Hierbij is in detail ingegaan op de inhoud van algemene regels, evenals de gedachte
achter het invoeren van deze algemene regels en de onderbouwing hiervan. Hierdoor
kan de werkbaarheid van de algemene regels al bij onderhavig wetsvoorstel vastgesteld
worden.
Adviezen inzake de gevolgen voor regeldruk
1. Het college adviseert om de regeldrukberekening voor de algemene regels inzake werkwijze
en gedragsregels voor verhuurders en bemiddelaars aan te passen c.q. aan te vullen
nadat in de toelichting op hoofdlijnen kenbaar is gemaakt wat de algemene regels in
gaan houden.
Dit advies is verwerkt door de berekening van de regeldrukeffecten aan te passen op
basis van de inhoudelijke wijzigingen die zijn doorgevoerd en de nadere uitwerking
van de algemene regels die heeft plaatsgevonden. Opgemerkt zij dat ook voor de algemene
maatregel van bestuur waarin de algemene regels daadwerkelijk vastgelegd gaan worden
een regeldrukanalyse uitgevoerd zal worden.
2. Het college adviseert om de regeldrukberekening voor de verhuurvergunning aan te passen
c.q. aan te vullen nadat in de toelichting op hoofdlijnen kenbaar is gemaakt wat de
vergunningsvoorwaarden in gaan houden.
De regering merkt op dat het oorspronkelijke wetsvoorstel reeds inzichtelijk maakte
welke voorwaarden aan de vergunning verbonden kunnen worden. Evenwel is de onderbouwing
en vormgeving van de verhuurvergunning op basis van dit advies en de andere consultatiereacties
aangepast en nader vormgegeven. Dit leidt evenwel niet tot veranderende regeldruk
dan wel wijzigingen in de regeldrukberekening.
Het eindoordeel van het college is om het wetsvoorstel niet in te dienen, tenzij rekening
is gehouden met de bovenstaande adviespunten. De regering heeft deze punten ter harte
genomen, het wetsvoorstel dienovereenkomstig aangepast (zie bovenstaande toelichting)
en besloten om het wetsvoorstel na het doorvoeren van deze aanpassingen in te dienen.
Het erkent hierbij dat het wetsvoorstel regeldrukeffecten voor verhuurders met zich
mee zal brengen en merkt op dat deze regeldrukeffecten gerechtvaardigd zijn gezien
de maatschappelijke problematiek die de wet adresseert en het brede maatschappelijke
draagvlak om tot dit wetsvoorstel te komen.
12.2 Advies van het College voor de Rechten van de Mens
Het College voor de Rechten van de Mens heeft op 31 augustus 2021 haar advies uitgebracht.
In haar advies stelt het College dat het ziet dat in het wetsvoorstel een wettelijke
basis gecreëerd wordt voor gemeentelijke maatregelen die kunnen bijdragen aan een
verdere en verbeterde verwezenlijking van verschillende onderdelen van het recht op
adequate huisvesting. Concreet doet het College de volgende adviezen ter verbetering
van het wetsvoorstel:
1. Bezie of het, als onderdeel van de werkwijze ter voorkoming van discriminatie die
gemeentebesturen aan hen kunnen opleggen, mogelijk is verhuurders te verplichten dan
wel aan te sporen tot een verruiming van het aanbod van woonruimte die geschikt is
voor mensen met een beperking, om zo te komen tot gelijke toegang tot de huurmarkt
voor iedereen.
De regering heeft begrip voor dit advies, maar merkt evenwel op dat dit wetsvoorstel
ziet op het gedrag van de verhuurder in relatie tot de huurder. Om deze reden is dit
advies niet overgenomen. Wel zij benadrukt dat de regering zich op andere manieren
inzet om te komen tot een verruiming van het aanbod van woonruimte voor mensen met
een beperking.
2. Neem in de memorie van toelichting een breder palet aan voorbeelden van ongeoorloofd
onderscheid op, om duidelijk te maken dat het wetsvoorstel niet alleen ziet op het
tegengaan van discriminatie op grond van ras of afkomst.
Dit advies is als zodanig overgenomen door in diverse hoofdstukken van deze toelichting
een breder palet aan voorbeelden van ongeoorloofd onderscheid op te nemen.
3. Zorg dat gemeenten een meer dwingende plicht krijgen, dan wel op andere wijze sterk
gestimuleerd worden, om aan verhuurders en bemiddelaars een werkwijze op te leggen
die ziet op het tegengaan van discriminatie.
Mede naar aanleiding van dit advies is het wetsvoorstel ingrijpend gewijzigd. De algemene
regels worden nu landelijk ingevoerd, waardoor zij in iedere gemeente en voor iedere
verhuurder en verhuurbemiddelaar gaan gelden. Onderdeel van deze algemene regels is
onder meer de verplichting dat zowel verhuurders al verhuurbemiddelaars tijdens alle
verhuurfases een helder en transparant selectieproces moeten hanteren, waarbij zij
verplicht gebruik maken van objectieve en niet-discriminerende selectiecriteria en
de keuze voor de uiteindelijke huurder motiveren en mededelen aan de afgewezen kandidaat-huurders.
4. Verduidelijk de rol van de centrale overheid, in het bijzonder voor wat betreft de
mogelijkheden in te grijpen als gemeenten er niet in slagen discriminatie tegen te
gaan.
Dit wetsvoorstel introduceert een landelijke (basis)norm voor goed verhuurderschap
die in iedere gemeente en voor iedere verhuurder en verhuurbemiddelaar gaat gelden.
Daarom is het niet meer aan gemeenten om de algemene regels wel of juist niet in te
stellen. Daarnaast wordt de handhaving van deze algemene regels wettelijk belegd bij
gemeenten en werkt het kabinet op landelijk niveau aan de aanstelling van de Nationaal
Coördinator tegen Discriminatie en Racisme.
5. Zorg voor voldoende kennis over het verbod van discriminatie en het recht op gelijke
behandeling bij degenen die verantwoordelijk zijn voor de handhaving van de werkwijze.
Onderzoek in dit verband de rol die antidiscriminatievoorzieningen, die nu reeds fungeren
en bekendheid genieten als meldpunt voor discriminatiekwesties, hierbij zouden kunnen
vervullen.
De regering neemt dit advies mee bij de verdere uitwerking en implementatie van dit
wetsvoorstel.
12.3 Advies van de Autoriteit Persoonsgegevens
Op 21 oktober 2021 heeft de Autoriteit Persoonsgegevens (AP) haar advies uitgebracht.
Hierin heeft het een aantal opmerkingen geplaatst en geadviseerd hier rekening mee
te houden. Deze opmerkingen en de manier waarop deze verwerkt zijn worden hieronder
nader toegelicht.
1. De AP adviseert om de begrippen «kwetsbare personen» en «behoud van de leefbaarheid»
nader te specificeren.
De AP constateert dat doordat er geen duidelijke afbakening van deze begrippen is,
het risico bestaat dat gemeenten hun bevoegdheid, en daarmee ook het bijbehorende
instrumentarium, te ruim gaan toepassen, wat dan eveneens leidt tot een ruimere gegevensverwerking
dan noodzakelijk. De regering heeft, mede naar aanleiding van dit advies, de toepasbaarheid
en afbakening van deze begrippen heroverwogen om zodoende dit risico te minimaliseren.
Op basis hiervan is besloten het begrip «kwetsbare personen» als grondslag te schrappen.
Het begrip «behoud van de leefbaarheid» is behouden gebleven, omdat dit aansluit bij
andere wet- en regelgeving op het gebied van wonen waardoor het ook in de praktijk
en op basis van nationale en Europese jurisprudentie voldoende afgebakend is.
2. De AP adviseert om de noodzaak voor het verwerken van persoonsgegevens in het kader
van discriminatie anders dan op grond van etnische afkomst te onderbouwen in de persoonsgegevensparagraaf
van de toelichting.
De regering heeft dit advies overgenomen. Hierbij is aandacht besteed aan het feit
dat bij het gemeentelijke meldpunt mogelijk bijzondere persoonsgegevens verwerkt worden
in het geval een melding wordt gedaan die verband houdt met discriminatie. De verwerking
hiervan is in dergelijke gevallen gerechtvaardigd op grond van artikel 9, tweede lid,
onder g, van de AVG. Daarnaast is benadrukt dat gemeenten in het kader van dataminimalisatie
slechts de grond op basis waarvan discriminatie gemeld wordt mogen verwerken.
3. De AP adviseert om [in het geval van openbaarmaking] de waarborgen en beperkingen
ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer uit artikel 10 van de Wet openbaarheid
van bestuur zo veel mogelijk eveneens op te nemen in het concept en eventuele verschillen
zorgvuldig te motiveren.
De regering heeft dit advies overgenomen. Hierbij is onderbouwd dat de namen van betrokken
natuurlijke personen niet openbaar worden gemaakt indien het belang van openbaarmaking
naar het oordeel van de burgemeester en wethouders niet opweegt tegen het belang,
bedoeld in artikel 10, tweede lid, onderdeel e, van de Wet openbaarheid van bestuur.
Ook vindt geen openbaarmaking plaats indien het belang van de openbaarmaking naar
het oordeel van burgemeester en wethouders niet opweegt tegen de belangen, bedoeld
in artikel 10, tweede lid, onderdeel c of d, van de Wet openbaarheid van bestuur.139
4. De AP adviseert om de naam van de natuurlijke persoon achter een verhuurbedrijf niet
openbaar te maken, dan wel de evenredigheid en de noodzaak daarvan in de persoonsgegevensparagraaf
van de toelichting te onderbouwen.
De regering heeft dit advies overgenomen door in de toelichting nader te onderbouwen
waarom het openbaar maken van de naam van de natuurlijke persoon achter een verhuurbedrijf
evenredig en noodzakelijk is.
5. De AP adviseert om de benodigde afwegingen over de gegevensverwerkingen die in dit
kader zijn gemaakt [meldpunt en handhaving, red.] op te nemen in de persoonsgegevensparagraaf
van de toelichting en daarbij te onderbouwen welke uitzonderingsgrond(en) op het verwerkingsverbod
van bijzondere persoonsgegevens van toepassing is of zijn.
De regering heeft dit advies verwerkt door in deze toelichting nader te onderbouwen
dat de gemeente bij het meldpunt en in de handhaving gewone persoonsgegevens en mogelijk
ook bijzondere persoonsgegevens verwerkt. Hierbij is ook aandacht besteed aan de grondslagen
hiervan in de AVG.
6. De AP adviseert om in de toelichting te onderbouwen of er in dit kader sprake is van
het verwerken van strafrechtelijke persoonsgegevens als bedoeld in de AVG en welke
passende waarborgen er in dat geval worden geboden.
De regering heeft dit advies overgenomen door de toelichting op dit punt te verduidelijken.
7. De AP adviseert om de bewaartermijnen voor de verwerkingen door het meldpunt en de
gemeente (eventueel in de vorm van een maximum) in het concept vast te leggen en te
onderbouwen in de toelichting, dan wel aan te geven waarom precisering niet mogelijk
of wenselijk is.
Dit advies is verwerkt door nader toe te lichten waarom er niet voor een bewaartermijn
is gekozen. Hierbij is aandacht besteed aan het feit dat in het geval van een melding
en eventuele handhaving niet op voorhand duidelijk is hoe lang het duurt voordat het
een en ander afgerond is en hoe lang de gegevens dus nodig zijn. Voorts is verduidelijkt
dat gemeenten op basis van de AVG de gegevens moeten verwijderen zodra een melding
is afgerond en de gegevens niet meer nodig zijn.
12.4 Advies van en uitvoeringstoets door de Huurcommissie
De Huurcommissie stelt in haar uitvoeringstoets vast dat het wetsvoorstel tot meer
verzoeken zal leiden als bedoeld in artikel 5, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte. Ook constateert de Huurcommissie dat dit wetsvoorstel tot een afname van
verzoeken als bedoeld in artikel 7:249 (toetsing van de aanvangshuurprijs) en 254
(huurprijsverlaging op grond van punten) van het Burgerlijk Wetboek kan leiden. De
Huurcommissie wenst deze mogelijke effecten te betrekken bij de offerte voor 2023.
De regering beaamt dat deze effecten zouden kunnen optreden als gevolg van dit wetsvoorstel.
Evenwel staat niet vast dat deze zich ook daadwerkelijk zullen materialiseren, bijvoorbeeld
omdat gemeenten ervoor kunnen kiezen om zelf een puntentelling uit te voeren conform
het meest actuele beleidsboek van de Huurcommissie. De regering zal de effecten in
de praktijk dan ook scherp in de gaten houden en op basis daarvan in samenspraak met
de Huurcommissie op basis van de reeds bestaande samenwerkingsafspraken bezien welke
gevolgen dit heeft voor de financiering van de Huurcommissie. Tot slot heeft de Huurcommissie
enkele meer wetstechnische adviezen gegeven. Zo heeft het aandacht gevraagd voor de
definitie van verhuurder, die beter aan zou kunnen sluiten op de definitie als bedoeld
in het Burgerlijk Wetboek. Dit is aangepast. Daarnaast heeft het aandacht gevraagd
voor de verhouding tussen het privaat- en bestuursrecht. Dit is in deze toelichting
nader toegelicht.
12.5 Advies van en uitvoeringstoets door de Autoriteit woningcorporaties
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) stelt dat het gezien de aandacht voor goed verhuurderschap
op de woningmarkt het zich goed kan voorstellen dat de regering dit wetsvoorstel nodig
acht voor de verhuurders niet zijnde toegelaten instellingen. Met inachtneming dat
dit wetsvoorstel gericht is op alle soorten verhuurders, ziet de Aw evenwel specifiek
voor toegelaten instellingen geen toegevoegde waarde. De regering deelt dit standpunt
niet. Hoewel corporaties in de regel goede verhuurders zijn, dienen ook zij zich aan
de landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap te houden – deze geldt immers voor
alle verhuurders en niemand hoort zich hieraan te kunnen onttrekken. Voor de uitwerking
van de algemene regels heeft de Aw verzocht om hierin – indien de regering zou besluiten
deze van toepassing te verklaren op de corporaties – niet specifiek op te nemen dat
corporaties een werkwijze moeten opstellen, maar dat de toezichthouder kan oordelen
of de documenten met een soortgelijk beoogd doel en soortgelijke strekking (zoals
bijvoorbeeld een governance code) in lijn zijn met op wetsniveau vastgelegde uitgangspunten.
Aan dit verzoek is gehoor gegeven. Daarnaast stelt de Aw dat het bestaande (principle-based)
toezicht op toegelaten instellingen reeds voldoende instrumenten heeft om de beoogde
doelen te realiseren. De regering beaamt dit en heeft in deze toelichting – op advies
van de Aw – nader toegelicht dat het toezicht en de handhaving van de algemene regels
ten aanzien van toegelaten instellingen is belegd bij de Autoriteit woningcorporaties
(Aw), die op grond van artikel 61 van de Woningwet toezicht houdt op de governance
van de toegelaten instellingen en hierin reeds goed verhuurderschap meeneemt.140 Ook merkt de Aw op dat het, in het geval van een beheerovername door een gemeente,
graag ziet dat het voeren van het beheer over een in beheer genomen pand niet eenzijdig
door de gemeente opgedragen kan worden aan een corporatie. Dit zou in goed overleg
moeten geschieden. De regering merkt op dat dit reeds het uitgangspunt van het wetsvoorstel
was, hetgeen in deze toelichting is verduidelijkt. Tot slot heeft de Aw enkele aanbevelingen
van wetstechnische aard gedaan. Deze zijn zoveel als mogelijk overgenomen.
12.6 Advies van de Vereniging Nederlandse Gemeenten
De VNG heeft op 3 september haar advies uitgebracht. Dit advies vraagt aandacht voor
vijf centrale punten. Deze punten en de manier waarop deze zijn verwerkt worden hieronder
nader toegelicht.
1. De VNG heeft grote bezwaren tegen de beperking van het werkingsgebied van het wetsvoorstel
tot de gereguleerde huursector. Naar hun mening dient de gehele sector gevrijwaard
te worden van malafide praktijken.
Het werkingsgebied van het wetsvoorstel is niet beperkt tot de gereguleerde sector
maar richt zich op de gehele sector. De regering is het namelijk met de VNG eens dat
de gehele sector gevrijwaard moet worden van malafide praktijken. Om de reikwijdte
van het wetsvoorstel te verduidelijken is de toelichting op dit punt aangevuld.
2. De VNG is voorstander van een grotere rol en sterkere positie voor de huurcommissies
bij het vaststellen van huurprijzen.
De regering heeft begrip voor dit advies, maar merkt evenwel op dat dit wetsvoorstel
ziet op het gedrag van de verhuurder in relatie tot de huurder. Om deze reden regelt
dit wetsvoorstel als zodanig geen nieuwe of extra zaken ten aanzien van de rol en
positie van de Huurcommissie.
3. De VNG vraagt waarom gekozen is voor een aparte wet. Het lijkt hen overzichtelijker
dat alles wat betrekking heeft op woningtoewijzing een plek krijgt in de Huisvestingswet
2014. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke
problematiek.
De focus van dit wetsvoorstel ligt op het gedrag van de verhuurder en verhuurbemiddelaar.
Omdat er thematisch gezien geen bestaande wet is waar dit wetsvoorstel bij aansluit
en omdat de grondslagen van wetgeving op het gebied van de woningmarkt niet altijd
gelijkluidend zijn, is gekozen voor de introductie van een afzonderlijke wet.
4. De VNG vraagt aandacht voor de wetstekst, die zeer technisch is.
De regering beaamt dat wetgeving zo duidelijk en begrijpelijk mogelijk moet zijn.
Om deze reden zijn de wetsteksten waar mogelijk vereenvoudigd en verduidelijkt.
5. De VNG heeft zorgen over de praktische uitvoerbaarheid, de kosten voor gemeenten en
vindt een artikel 2-onderzoek op grond van de Financiële-verhoudingswet noodzakelijk.
Dit wetsvoorstel kan financiële gevolgen hebben voor gemeenten, zeker nu de algemene
regels landelijk ingevoerd worden. Daarom is een nieuwe paragraaf aan de toelichting
toegevoegd inzake de financiële gevolgen voor gemeenten en zal in samenwerking met
de VNG en gemeenten een artikel 2-onderzoek uitgevoerd gaan worden.
12.7 Advies van andere partijen
De reacties en adviezen van andere dan bovengenoemde partijen zijn in dit hoofdstuk
thematisch omschreven. Hierbij is ook toegelicht hoe de reacties verwerkt zijn.
Definitie van een huurder, een verhuurder en een verhuurbemiddelaar
Meerdere partijen hebben in hun reacties aandacht gevraagd voor de in dit wetsvoorstel
gehanteerde definities. Ten aanzien van de definitie van «huurder» vroegen diverse
partijen (NVM, Vastgoedpro, de Nederlandse Orde van Advocaten (NOVA) en een anonieme
reactie) zich af waarom dit begrip apart is gedefinieerd en waarom niet is aangesloten
bij de gangbare definitie uit het Burgerlijk Wetboek. Hetzelfde geldt voor de definitie
van verhuurders, waar ook meerdere reacties (gemeente Bodegraven-Reeuwijk, een particuliere
verhuurders, NVM, Vastgoedpro en een van de respondenten) vraagtekens zetten bij een
aparte definitie in dit wetsvoorstel. Ook voor wat betreft de definitie van een verhuurbemiddelaar
is geopperd (door een particuliere verhuurder) om aan te sluiten bij de definitie
in het Burgerlijk Wetboek. Na overweging van deze reacties is besloten de definities
van «huurder» en «verhuurder» uit het wetsvoorstel te schrappen en aan te sluiten
bij de gangbare definities zoals vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. De definitie
van «verhuurbemiddelaar» is behouden; wel is aangevuld dat dit een lastgever is, bedoeld
in artikel 414 lid 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, die namens de verhuurder
handelingen verricht om een overeenkomst van huur van een woon- of verblijfsruimte
tot stand te brengen.
Algemene regels
De reacties over de algemene regels zagen enerzijds op de inrichting van de systematiek
als zodanig en anderzijds op de inhoud van de algemene regels. Ten aanzien van de
algemene systematiek hebben meerdere partijen (VNG, Radar, het College voor de Rechten
van de Mens, G4+141 en een anonieme reactie) allereerst geadviseerd de algemene regels landelijk in te
stellen. Dit zou immers waarborgen dat de algemene regels, bijvoorbeeld inzake het
voorkomen en tegengaan van discriminatie, in iedere gemeente gelden. De regering volgt
dit advies en heeft het wetsvoorstel dienovereenkomstig aangepast. Omdat de handhaving
bij gemeenten wordt belegd wordt in samenwerking met de VNG en gemeenten een artikel 2-onderzoek
op basis van de Financiële-verhoudingswet uitgevoerd. Ten tweede hebben NVM en Vastgoedpro
ingebracht dat de algemene regels voor verhuurders niet 1-op-1 van toepassing moeten
zijn voor verhuurbemiddelaars, maar dat er sprake zou moeten zijn van aparte regels
voor enerzijds verhuurders en anderzijds verhuurbemiddelaars. Ook dit advies volgt
de regering op. Dit is in deze toelichting nader toegelicht en zal meengenomen worden
bij de uitwerking van de algemene maatregelen van bestuur die de algemene regels in
detail zal vastleggen. Met betrekking tot de inhoud van de algemene regels zijn diverse
suggesties gedaan. Zo heeft de G4+ gevraagd om zo breed mogelijke algemene regels
waarin in ieder geval ook de huurprijzen (dit werd ook ingebracht door de gemeente
Schiedam) en het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst (ook ingebracht door
de Landelijke Studentenvakbond (LSVb)) worden opgenomen. Dit advies is deels overgenomen:
de huurprijzen blijven in de vergunningsvoorwaarden (zodat geen algehele bypass op
het Burgerlijk Wetboek wordt gecreëerd, zie ook de nadere toelichting in hoofdstuk
4.2.3.2) terwijl het schriftelijkheidsvereiste wel is opgenomen in de algemene regels.
Daarnaast zijn ook diverse suggesties gedaan voor de inrichting van de algemene regels
om discriminatie te voorkomen en tegen te gaan, onder meer door het College voor de
Rechten van de Mens en Radar. Voorbeelden van dergelijke suggesties zijn een transparant
selectieproces, het hanteren van objectieve selectiecriteria en een motiveringsplicht.
Deze suggesties zijn overgenomen.
Meldpunt
Inzake het meldpunt vroegen verschillende reacties, bijvoorbeeld van een particuliere
verhuurder, of naast huurders en woningzoekenden ook anderen zoals buurtbewoners terecht
kunnen bij het meldpunt. Dit is inderdaad het geval en de toelichting is op dit punt
aangevuld.
Verhuurvergunning
Met betrekking tot de verhuurvergunning zagen de reacties met name op de inrichting
van het stelsel. Zo vroegen meerdere partijen (gemeente Schiedam, Huurteams Nijmegen,
G4+, NVM, Vastgoedpro) aandacht voor de persoonsgebonden vormgeving van de vergunningplicht
en de vraag of intrekking, weigering en handhaving dan ook nog per pand zou kunnen
geschieden. Om dit te verduidelijken is in de toelichting (zie hoofdstuk 4.4) nader
onderbouwd dat de vergunning persoonsgebonden is, waarbij het voor de gemeente mogelijk
is om ofwel per pand in te grijpen (als er iets «mis» is met het pand) ofwel bij het
hele bezit (als er iets «mis» is met de verhuurder). Vastgoedbelang stelt dat een
generieke vergunning voor alle verhuurders niet effectief is en raadt aan om te kijken
naar zelfregulering op basis van gedragscodes. De regering is op dit punt een andere
mening toegedaan en merkt op dat uit de aanpak goed verhuurderschap is gebleken dat
zelfregulering niet tot de gewenste resultaten heeft geleid. De gemeente Schiedam
deed de suggestie om de vergunning niet gebiedsgericht vorm te geven, maar alleen
van toepassing te verklaren op verhuurders die eerder ongewenst gedrag hebben vertoond.
De regering merkt op dat uit de aanpak goed verhuurderschap de expliciete wens van
gemeenten is gekomen voor een gebiedsgerichte aanpak. Dit past daarnaast binnen de
mogelijkheden van de Dienstenrichtlijn en boven is de voorgestelde vormgeving van
de gemeente Schiedam juridisch niet mogelijk en onwenselijk, omdat een vergunning
geen bestraffende sanctie kan zijn. In het verlengde hiervan vroeg de G4+ om mogelijkheden
voor ontheffing en vrijstelling van de vergunningplicht. Hoewel de regering dit begrijpt
vanuit het perspectief van administratieve lasten is het van mening dat een ontheffing
of vrijstelling ertoe zou leiden dat het gedrag van de betreffende verhuurder in een
sociaaleconomisch kwetsbaar gebied niet aan regels wordt verbonden. Omdat dit haaks
staat op het doel van dit wetsvoorstel en omdat dit tot willekeur zou kunnen leiden
is het wetsvoorstel op dit punt niet aangepast. IVBN en VGM Nederland benadrukten
dat het wetsvoorstel niet moet leiden tot uiteenlopende regelgeving op lokaal niveau,
omdat dit onwerkbaar zou worden voor verhuurders die in meerdere gemeenten of zelfs
landelijk actief zijn. De regering is het hier mee eens. Om deze reden zijn de vergunningsvoorwaarden
die gemeenten aan een verhuurvergunning kunnen verbinden in dit wetsvoorstel geüniformeerd
en is het niet mogelijk voor gemeenten om andere voorwaarden aan de vergunning te
verbinden. Tot slot opperde de Federatie Huurders Commerciële Sector (Federatie HCS)
om het college van burgemeester en wethouders te verplichten de verhuurverordening
af te stemmen met gemeenten in de regio. Deze suggestie is overgenomen en aan het
wetsvoorstel toegevoegd.
Beheerovername
Een aantal reacties (Stichting Fair Huur, anonieme reactie) stelden dat het te makkelijk
is gemaakt om tot beheerovername over te gaan. De regering begrijpt deze zorg en heeft
juist om deze reden ervoor gekozen de beheerovername zo vorm te geven dat deze slechts
als ultimum remedium ingezet kan worden. Dit houdt onder meer in dat het niet mogelijk is om bij een eerste
overtreding direct tot overname van het beheer te besluiten. Dit is pas mogelijk als
een verhuurder willens en wetens, dus na eerdere gedragsherstellende en punitieve
sancties, het gedrag niet wenst aan te passen naar de norm. Bovendien is de verwachting
dat gemeenten, ook vanwege het werk dat het van hen vraagt, terughoudend om zullen
gaan met de inzet van dit middel en dit alleen zullen inzetten in situaties waarin
geen alternatieven meer voor handen zijn. De gemeente Schiedam heeft aandacht gevraagd
voor het doorrekenen van de kosten van de beheerovername aan de verhuurder om op die
manier voordeel voor de pandeigenaar te voorkomen. In het verlengde hiervan heeft
de G4+ ingebracht dat het onwenselijk is dat de eigenaar van een in beheer genomen
pand recht blijft houden op inkomsten uit de huurpenningen. Hierdoor zou een eigenaar
geen prikkel hebben om te stoppen met zijn gedrag of om de woning op te knappen. De
regering deelt dit standpunt niet en is van mening dat dit voorstel een niet te rechtvaardigen
inbreuk maakt op het eigendomsrecht. Daarnaast merkt het op dat gemeenten de kosten
voor het beheer en de kosten voor het eventueel noodzakelijke onderhoud van de woning
door mogen berekenen aan de verhuurder, waardoor in de praktijk geen sprake zal zijn
van een ontbrekende prikkel voor verhuurders om hun gedrag te beteren. Tot slot bracht
Huurteams Nijmegen in dat ook de beheerder een goede verhuurder moet zijn. De regering
is het hier mee eens een heeft het wetsvoorstel op dit punt aangevuld.
Verhouding met huurrecht zoals vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek
Diverse reacties, bijvoorbeeld van de Woonbron, de Federatie HCS en de Woonbond, opperen
om de algehele systematiek van huurprijzen in de gereguleerde sector zoals vastgelegd
in het Burgerlijk Wetboek te wijzigen, bijvoorbeeld door de termijn van zes maanden
te schrappen, door de gereguleerde sector op te hogen naar 300 WWS-punten of door
de vrije sector ook onder het bereik van dit wetsvoorstel te laten vallen. Echter
schieten dergelijke aanpassingen het doel van dit wetsvoorstel voorbij omdat dit grote
systeemwijzigingen betreft. Evenwel is het wetsvoorstel wel zo vormgegeven dat de
reikwijdte als het ware «meegroeit» op het moment dat de gereguleerde sector uitgebreid
wordt.
Positie van toegelaten instellingen
In zijn algemeenheid zijn toegelaten instellingen (Aedes, Woonbron) en partijen die
betrokken zijn bij of advies geven aan toegelaten instellingen (AKD, Vereniging van
toezichthouders in woningcorporaties, Huisvestingsadvocaten) positief over dit wetsvoorstel,
omdat er grote behoefte is aan het aanpakken van malafide verhuurders. Waar het de
reikwijdte van het voorstel betreft wordt ook steun uitgesproken voor de uitzondering
die voor toegelaten instellingen gemaakt is op de vergunningplicht. Daarentegen spreken
deze partijen uit dat toegelaten instellingen ook uitgezonderd zouden moeten worden
van de algemene regels voor goed verhuurderschap. De redenen hiervoor zijn dat toegelaten
instellingen volgens de Woningwet en de governance code woningcorporaties 2020 reeds
transparant beleid voeren dat gericht is op goed verhuurderschap en het risico op
dubbeling van toezicht door gemeenten en de Aw. De regering heeft besloten om tegemoet
te komen aan deze bezwaren door een werkbare middenweg te vinden waarbij de algemene
regels als zodanig ook van toepassing worden verklaard op toegelaten instellingen
– ook zij hebben zich immers aan de regels voor goed verhuurderschap te houden – waarbij
de handhaving en het toezicht hierop ongewijzigd wordt en bij de Aw blijft. Op deze
manier wordt dubbel toezicht voorkomen.
Toezicht en handhaving
Uit twee reacties, die van Huurteams Nijmegen en Radar, bleek dat uit het wetsvoorstel
onvoldoende duidelijk was dat een gemeente niet alleen op basis van signalen die binnenkomen
bij het meldpunt over mogen gaan tot toezicht en handhaving. Dit mag ook zonder signalen,
bijvoorbeeld op grond van risicogerichte handhaving. Dit is in de toelichting verduidelijkt.
Waar het de terugkijktermijn van vier jaar betreft bestond, blijkens de reactie van
de gemeente Bodegraven-Reeuwijk, onduidelijkheid of dit ertoe leidt dat er pas na
vier jaar handhavend opgetreden kan worden. Dit is niet het geval: direct na de vergunningverlening
kan gehandhaafd worden, echter kan de terugkijkperiode van vier jaar voor de algemene
regels niet verder teruggaan dan de inwerkingtreding van dit wetsvoorstel (daarvoor
bestonden deze regels niet) en voor de vergunningsvoorwaarden niet verder teruggaan
dan het moment waarop de gemeentelijke verhuurverordening van kracht wordt. Dit is
in de toelichting verduidelijkt. Aangaande de openbaarmaking van gegevens van verhuurders
bracht LTO Nederland in dat dit alleen gerechtvaardigd is als een verhuurder het leven
niet wil beteren. De regering beaamt dit en heeft om deze reden ervoor gekozen dat
openbaarmaking pas kan vanaf het opleggen van een bestuurlijke boete – een verhuurder
moet immers eerst de kans krijgen om het gedrag aan te passen naar de norm en openbaarmaking
kan dus niet bij het opleggen van herstelsancties. In dit kader stelde Stichting WOON
dat de openbaarmaking zowel voor de natuurlijke persoon als voor rechtspersonen zou
moeten gelden. Het wetsvoorstel voorziet hier inderdaad in. Tot slot vraagt de G4+
om de mogelijkheid om hogere boetes op te leggen. De regering heeft hier deels gehoor
aan gegeven door de boetes op een overtreding van de algemene regels en een overtreding
van de vergunningsvoorwaarden gelijk te trekken en vast te stellen op ten hoogste
de vierde categorie. Bij recidive is het mogelijk een boete op te leggen van ten hoogste
de vijfde categorie.
Overgangsrecht
Ten aanzien van het overgangsrecht merkten de gemeente Schiedam en de Nederlandse
Orde van Advocaten terecht op dat het overgangsrecht dusdanig vormgegeven moet worden
dat alleen de onderdelen van Algemene plaatselijke verordeningen die voorzien in onder
andere een verhuurvergunning moeten vervallen, en niet de Algemene plaatselijke verordening
in zijn geheel. Deze omissie is hersteld. Daarnaast is naar aanleiding van een aantal
reacties (bijvoorbeeld van de gemeenten Schiedam en Moerdijk) een overgangstermijn
van zes maanden geïntroduceerd voor verhuurders die reeds voor de inwerkingtreding
van een gemeentelijk verbod om zonder verhuurvergunning te verhuren een woon- of verblijfsruimte
verhuurden.
Ondermijnende criminaliteit en crimineel gebruik van vastgoed
Onder meer de gemeente Schiedam en VGM Nederland hebben ingebracht dat zij graag zouden
zien dat het voorliggende wetsvoorstel uitgebreid wordt met regels op het gebied van
ondermijning en crimineel gebruik van vastgoed. Zoals reeds in de toelichting is omschreven
is de regering voornemens om de reikwijdte van dit wetsvoorstel dienovereenkomstig
uit te breiden. Om vertraging voor voorliggend wetsvoorstel te voorkomen werken de
Ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Justitie en Veiligheid
parallel aan deze uitbreiding. Zodra dit inhoudelijk en juridisch gereed is, en na
afstemming met alle betrokken partijen, wordt een besluit genomen over de precieze
manier waarop deze uitbreiding in het wetsvoorstel wordt ingevoegd.
Binnentreden
Meerdere consultatiereacties, bijvoorbeeld die van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk,
hebben erop gewezen dat de bevoegdheid om zonder toestemming van de bewoners binnen
te treden bij de handhaving van deze wet zeer ingrijpend en verstrekkend is, waarbij
het de vraag is of dit in de praktijk proportioneel en noodzakelijk is. Op basis hiervan
heeft regering na heroverweging van dit punt besloten deze bevoegdheid uit het wetsvoorstel
te schrappen.
Huisvesting van arbeidsmigranten
Op het gebied van de huisvesting van arbeidsmigranten zijn over verschillende thema’s
reacties en adviezen gegeven. Deze zijn hieronder geclusterd.
1. Algemene zorg: wetsvoorstel mag niet bijdragen aan vergroten tekort huisvesting
Verschillende partijen (Algemene Bond Uitzendondernemingen (ABU), Nederlandse Bond
van Bemiddelings- en Uitzendondernemingen (NBBU), Kafra Housing, Land- en Tuinbouw
Organisatie Nederland (LTO Nederland), Stichting Normering Flexwonen (SNF), Vereniging
van Huurrecht Advocaten (VHA)) vragen aandacht voor het reeds bestaande tekort aan
huisvesting voor arbeidsmigranten en vinden dat dit wetsvoorstel niet mag leiden tot
een nog groter tekort aan huisvesting. Bijvoorbeeld doordat bestaande, reeds vergunde,
huisvestingslocaties niet de beschikking zullen krijgen over een verhuurvergunning.
Om dit te voorkomen is het wetsvoorstel aangepast. Zo is er (I) een overgangstermijn
van zes maanden geïntroduceerd voor verhuurders van bestaande locaties om een verhuurvergunning
aan te vragen en (II) een overgangstermijn van tien jaar opgenomen voor bestaande
locaties om aan de kwaliteitseis van een persoon of huishouden per slaapkamer te voldoen.
2. Uitvoerbaarheid en lastenverzwaring
Met het oog op de uitvoerbaarheid van dit wetsvoorstel is door verschillende partijen
(ABU, NBBU, Kafra Housing, LTO Nederland, VHA) aandacht gevraagd voor het verschillende
beleid dat per gemeente zou kunnen bestaan en de gevolgen hiervan voor verhuurders.
Om aan dit punt tegemoet te komen is het wetsvoorstel aangepast en worden de algemene
regels landelijk ingesteld. Ongewijzigd blijft de bevoegdheid van een gemeenteraad
om een verhuurvergunning in te stellen. Wel zijn de voorwaarden die aan deze vergunning
verbonden kunnen worden limitatief en landelijk geüniformeerd in dit wetsvoorstel
– het is voor gemeenten dus niet mogelijk om aanvullende of andere voorwaarden of
regels aan de vergunning te verbinden. Dit moet bijdragen aan de uniformiteit en uitvoerbaarheid
van de regelgeving.
3. Het weren van arbeidsmigranten
Ook vroegen meerdere reacties (ABU, NBBU, Kafra Housing) aandacht voor de mogelijkheid
dat gemeenten dit wetsvoorstel zouden kunnen gebruiken om de huisvesting van arbeidsmigranten
tegen te werken of zelfs tegen te gaan. Het zij benadrukt dat dit niet de bedoeling
is van dit wetsvoorstel en dat dit wetsvoorstel dit ook niet mogelijk maakt. Om dit
te verduidelijken is in het wetsvoorstel en deze memorie van toelichting duidelijk
gemaakt dat het weigeren van een vergunning voor de verhuur van arbeidsmigranten uitsluitend
op grond van de in dit wetsvoorstel vastgelegde gronden kan.
4. De definitie van een «arbeidsmigrant»
Voor de definitie van een arbeidsmigrant vroegen veel partijen (ABU, NBBU, gemeente
Bodegraven-Reeuwijk, Kafra Housing, G4+, gemeente Moerdijk, gemeente Schiedam, VNG)
aandacht. Zo bestond er onder meer onduidelijkheid over de gehanteerde termijn van
vier maanden. Het doel van dit wetsvoorstel is om een eenvoudige definitie te hanteren
die een zo groot mogelijk bereik heeft. De definitie van «arbeidsmigrant» is daarom
aangepast, waarbij de vier maanden termijn is losgelaten en de bepalende factoren
zijn dat het om een EU-onderdaan uit een andere lidstaat moet gaan die tijdelijke
werkzaamheden verricht in Nederland.
5. Definitie van een «verblijfsruimte»
FNV-Flex stelt dat de gehanteerde definitie van een verblijfsruimte arbeidsmigranten
tweederangsburgers maakt. Dit vanwege onderscheid tussen woonruimte en verblijfsruimte.
De regering deelt dit standpunt niet. De reden om dit nieuwe begrip te introduceren
is namelijk dat de huisvesting van arbeidsmigranten in de praktijk zeer verschillend
is: soms in een reguliere woonruimte, soms op basis van logies, soms op eigen gelegenheid
in een vakantiepark, et cetera. Het gebruik van de reguliere term «woonruimte» zou
dan ook een groot deel van de huisvestingsvormen uitsluiten. Omdat de regering dit
onwenselijk acht is het begrip «verblijfsruimte» geïntroduceerd. Onder dit begrip
vallen zowel reguliere woonruimten, als de eerdergenoemde andere vormen van huisvesting.
6. Kwaliteitseisen voor de huisvesting van arbeidsmigranten
Ten aanzien van de kwaliteitseisen die aan de vergunning voor de verhuur aan arbeidsmigranten
verbonden kunnen worden wisselen de reacties. Het gaat dan met name over de kwaliteitseis
van een persoon of huishouden per slaapkamer. Enerzijds zijn partijen als FNV-Flex
en de Woonbond uitgesproken voorstander van deze eis, terwijl partijen als LTO Nederland
en VHA vraagtekens zetten bij de wenselijkheid en haalbaarheid. Ook zijn er vragen
over wat in dit verband een «huishouden» betekent (onder meer Kafra Housing). De genoemde
kwaliteitseisen zijn adviezen van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten, welke
de regering overneemt. Wel is het wetsvoorstel, mede op grond van deze reacties, dusdanig
aangepast dat er voor bestaande huisvestingslocaties een overgangstermijn van tien
jaar geldt om te voldoen aan de eis van een persoon of huishouden per slaapkamer.
Verder wordt bij de term «huishouden» aangesloten bij de staande jurisprudentie.
7. Zelfstandig schriftelijk vastleggen huurovereenkomst en type huurovereenkomst
Zowel FNV-Flex als de Woonbond zijn voorstander voor het zelfstandig schriftelijk
vastleggen van de huurovereenkomst, los van arbeidsovereenkomst. Zij zouden daarnaast
ook graag zien dat het type huurcontract voorgeschreven wordt, met een voorkeur voor
een tijdelijk huurcontract. Met het oog op eenduidigheid en rechtsbescherming is naar
aanleiding van de consultatie allereerst ervoor gekozen om het zelfstandig schriftelijk
vastleggen van de huurovereenkomst op te nemen in de landelijke algemene regels in
plaats van in de gemeentelijke vergunningsvoorwaarden. Voor wat betreft het type huurcontract
zij opgemerkt dat het Burgerlijk Wetboek het niet mogelijk maakt om een type huurcontract
verplicht voor te schrijven. In bredere zin speelt overigens wel de vraag welk type
huurcontract het beste geschikt is voor de verhuur aan arbeidsmigranten en of het
nodig is om een nieuw type huurcontract wettelijk te introduceren. Dit vraagstuk doorloopt
een ander traject en wordt niet meegenomen bij dit wetsvoorstel.
8. Overig
FNV-Flex adviseert om ook registratie in de BRP verplicht te stellen voor arbeidsmigranten
in de eerste vier maanden dat zij in Nederland verblijven. Dit vraagstuk is bekend
maar loopt niet mee met dit wetsvoorstel. Verder heeft LTO Nederland gevraagd om een
uitzondering voor de agrarische sector op de regels in dit wetsvoorstel. Gezien het
belang van de verbetering van de huisvestingssituatie van alle arbeidsmigranten in
Nederland kan de regering niet als zodanig aan deze wens tegemoetkomen.
13. Inwerkingtreding en overgangsrecht
13.1 Inwerkingtreding
Deze wet zal inwerkingtreden op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip dat
voor de verschillende artikelen of onderdelen daarvan verschillend kan worden vastgesteld.
Bij de inwerkingtreding wordt rekening gehouden met de systematiek van de vaste verandermomenten.
13.2 Overgangsrecht reeds bestaande gemeentelijke regels inzake het tegengaan van
ongewenst verhuurgedrag
Onder meer de gemeente Groningen,142 Rotterdam143 en Schiedam144 hebben in hun Algemene plaatselijke verordening op grond van artikel 149 van de Gemeentewet
regels gesteld omtrent het tegengaan van malafide verhuurders onder meer door middel
van een verhuurvergunning.
In artikel 122 van de Gemeentewet is bepaald dat de bepalingen van gemeentelijke verordeningen
in wier onderwerp door een wet wordt voorzien, van rechtswege vervallen. Dit artikel
brengt met zich mee dat bepalingen van gemeentelijke verordeningen hun rechtskracht
verliezen op het moment dat een nieuwe, hogere regeling in werking treedt die dezelfde
materie bestrijkt. Dat een gemeentelijke regeling komt te vervallen, vloeit rechtstreeks
voort uit de inwerkingtreding van de hogere regeling. Volgens de tekst en de uitdrukkelijke
bedoeling van de wetgever zijn bepalingen van gemeentelijke verordeningen inzake een
bepaald door de nieuwe, hogere regeling geregeld onderwerp in hun geheel van rechtswege
vervallen, ook wanneer zij zich slechts ten dele inlaten met het door een nieuwe,
hogere regeling geregeld onderwerp.145
Volgens de memorie van toelichting bij dit artikel bestaat echter de mogelijkheid
dat de werking van dit artikel in bijzondere wetten wordt opgeschort ten einde gemeentebesturen
in de gelegenheid te stellen hun verordeningen aan te passen.146 Hiervan zijn echter slechts een beperkt aantal voorbeelden bekend. Bij de totstandkoming
van artikel 172a van de Gemeentewet147 is bij amendement-De Wit in die wet opgenomen dat artikel 122 van de Gemeentewet
niet van toepassing is op de bepalingen van gemeentelijke verordeningen die voorzien
in de bevoegdheid van de burgemeester om bevelen te geven ter handhaving van de openbare
orde. Een tweede voorbeeld is artikel VII van de Tijdelijke wet maatregelen Covid-19148 waarin is bepaald dat artikel 122 van de Gemeentewet niet van toepassing is op de
bepalingen van gemeentelijke verordeningen die voorzien in bestrijding van de epidemie
van Covid-19. Vanuit het oogpunt van rechtszekerheid moet hiermee prudent worden omgegaan.
Dit wetsvoorstel voorziet in een landelijk geharmoniseerd systeem van regels om te
voorkomen dat in iedere gemeente andere regels zouden gaan gelden. Daarom kunnen gemeenten
geen gebruik kunnen maken van hun aanvullingsbevoegdheid op grond van artikel 121
van de Gemeentewet.
Om enerzijds gemeenten die reeds in de Algemene plaatselijke verordening een regeling
hebben opgenomen die het onderwerp regelt wat ook in dit wetsvoorstel wordt geregeld
de tijd te geven om hun Algemene plaatselijke verordening aan te passen conform dit
wetsvoorstel en anderzijds te komen tot een landelijk geharmoniseerd systeem van regels,
wordt hen een overgangsperiode geboden van één jaar na inwerkingtreding van dit wetsvoorstel.
Na afloop van deze overgangsperiode dient de plaatselijke regelgeving in overeenstemming
te zijn met deze wet.
13.3 Overgangsrecht reeds bestaande verhuringen
Op het moment dat een verordening van kracht wordt in een gemeente en daarmee het
verbod om in bepaalde gebieden te verhuren zonder verhuurvergunning zijn er in de
praktijk reeds bestaande verhuringen. Voor de betreffende verhuurders wordt een overgangstermijn
van zes maanden geboden om de juiste vergunningen aan te vragen.
13.4 Overgangstermijn locaties voor huisvesting van arbeidsmigranten
De kwaliteitseis van een persoon of huishouden per slaapkamer gaat direct gelden voor
nieuwe locaties waarvoor na de inwerkingtreding van deze wet een vergunning aangevraagd
wordt. In de praktijk is het niet mogelijk en wenselijk om deze kwaliteitseis ook
direct voor reeds bestaande locaties van toepassing te verklaren. Een bestaande locatie
is een locatie:
1. die reeds in gebruik is voor de huisvesting van arbeidsmigranten;
2. die reeds vergund is maar nog niet in gebruik is, bijvoorbeeld vanwege de bouw van
de locatie.
De reden voor deze overgangstermijn is dat deze bestaande locaties veelal verbouwd
zullen moeten worden en omdat de investeringen die in deze locaties gedaan zijn veelal
nog niet zijn terugverdiend (hetgeen kan leiden tot planschade). Om deze reden krijgen
bestaande locaties een overgangstermijn van tien jaar na inwerkingtreding van deze
wet. Bij het bepalen van de duur van deze overgangstermijn is rekening gehouden met
de gemiddelde investeringscyclus en terugverdientermijn en de gemiddelde duur (van
tien jaar, red.) waarvoor een vergunning voor de huisvesting van arbeidsmigranten
wordt afgegeven. Indien een bestaande locatie voor het aflopen van de overgangstermijn
van tien jaar wordt verbouwd of getransformeerd gaan de nieuwe eisen gelden.
13.5 Terugkijkperiode bij weigeringsgronden verhuurvergunning
Op basis van het voorgestelde artikel 6, tweede lid, kan een vergunning geweigerd
worden indien aan de verhuurder binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de
aanvraag, bedoeld in het vierde lid, een bestuurlijke boete of een last onder bestuursdwang
is opgelegd voor het handelen in strijd met de in dat lid opgenomen verplichtingen
of verboden. Het is logisch dat deze termijn van vier jaren niet aanvangt alvorens
de verordening waarin deze gronden zijn opgenomen in werking is getreden. Dit is noodzakelijk
vanuit het oogpunt van rechtszekerheid. Een verhuurder of verhuurbemiddelaar moet
immers op de hoogte zijn van het feit dat door zijn gedragingen een vergunning geweigerd
kan worden. Hij kon hiervan niet op de hoogte zijn alvorens de gemeenteraad heeft
vastgesteld dat de vergunningplicht en de desbetreffende weigeringsgronden van kracht
zijn. Daarom wordt in dit wetsvoorstel voorgesteld de terugkijkperiode te laten aanvangen
op het moment van inwerkingtreding van de verordening waarin de vergunningplicht is
opgenomen. Voor wat betreft de terugkijkperiode van vier jaar met betrekking tot de
algemene regels, kan deze periode niet verder teruggaan dan de inwerkingtreding van
deze wet. De algemene regels bestonden als zodanig immers nog niet voor de inwerkingtreding
van deze wet.
13.6 Samenloopbepaling
Ten slotte is in dit wetsvoorstel een samenloopbepaling opgenomen met betrekking tot
de Omgevingswet en het wetsvoorstel tot Wijziging van de Algemene wet bestuursrecht
en enkele andere wetten in verband met het nieuwe omgevingsrecht en nadeelcompensatierecht.149 Voorts voorziet artikel 26 erin dat het WWS-onzelfstandig onder de reikwijdte van
deze wet komt te vallen. Dit artikel zal bij koninklijk besluit in werking treden
nadat het WWS-onzelfstandig herzien is.
II. Artikelsgewijs
Artikel 1
Voor de begripsbepaling van «arbeidsmigrant» is enerzijds aangesloten bij de begripsbepaling
van «gemeenschapsonderdanen» uit de Vreemdelingenwet 2000150 die luidt: «onderdanen van de lidstaten van de Europese Unie die op grond van het
Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie gerechtigd zijn een andere lidstaat
binnen te komen en er te verblijven» en anderzijds de Wet arbeid vreemdelingen. Op
basis van die laatste wet151 mag ten aanzien van onderdanen van de Europese Unie geen tewerkstellingsvergunning
of gecombineerde vergunning worden verlangd op basis van de vrij verkeer van werknemersbepalingen
van de Europese Unie. Onder het verrichten van werkzaamheden valt zowel het verrichten
van werkzaamheden in loondienst als het verrichten van werkzaamheden als zelfstandige.152 Het moet gaan om een onderdaan van een andere lidstaat van de Europese Unie die zijn
hoofdverblijfplaats niet in Nederland heeft. Indien een onderdaan van een andere lidstaat
van de Europese Unie permanente werkzaamheden in Nederland verricht of om andere redenen
langdurig in Nederland verblijft, zal hij ook zijn hoofdverblijf in Nederland hebben.
Daarmee valt hij niet meer onder de definitie van arbeidsmigrant als bedoeld in dit
wetsvoorstel.
Voor de begripsbepalingen van «dochtermaatschappij», «gebouw» en «toegelaten instelling»
wordt verwezen naar de begripsbepalingen in de Woningwet.153 Ook voor de begripsbepaling van «beheerder» is zoveel als mogelijk aangesloten bij
hetgeen daaronder in de Woningwet154 wordt verstaan. Het beheer kan op basis van de voorgestelde begripsbepaling worden
uitgevoerd door het college van burgemeester en wethouders zelf of zij kunnen het
beheer opdragen aan een toegelaten instelling of een andere verhuurder die aan wie
voor de betreffende woon- of verblijfsruimte een verhuurvergunning is of kan worden
verleend.
Er is voor gekozen om geen begripsbepaling op te nemen van «huurder», omdat dit begrip
op basis van het algemeen taalgebruik, het bestaande huurrecht en de op basis daarvan
ontwikkelde jurisprudentie duidelijk is.
Onder «verhuur» wordt naar analogie van het Burgerlijk Wetboek verstaan de overeenkomst
waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder,
een woon- of verblijfsruimte in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt
tot een tegenprestatie.155
Met betrekking tot de begripsbepaling van «woonruimte» is aangesloten bij de begripsbepaling
van «woongelegenheid» in de Woningwet156 en de begripsbepaling van «woonruimte» in de Huisvestingswet 2014,157 met dien verstande dat onder woonruimte in dit wetsvoorstel zowel zelfstandige158 als onzelfstandige woonruimte wordt verstaan. Er is dus voor gekozen om aan te sluiten
bij reeds bestaande publiekrechtelijke begrippen waarmee gemeenten in de praktijk
reeds de nodige ervaring hebben. Verder dient opgemerkt te worden dat onder woonruimte
ook woonboten worden verstaan. Net zoals in de Huisvestingswet 2014 wordt onder woonruimte
ook verstaan woonwagens en standplaatsen voor woonwagens.
Nieuw is de begripsbepaling van «verblijfsruimte». Deze begripsbepaling dient in samenhang
met de begripsbepaling van «arbeidsmigrant» gelezen te worden. Hoewel getracht is
zoveel mogelijk aan te sluiten bij bestaande begrippen uit het bestuursrecht, is het
noodzakelijk gebleken het begrip «verblijfsruimte» als nieuw begrip te introduceren.
In veel gevallen worden arbeidsmigranten namelijk niet in reguliere woonruimten (zoals
hierboven gedefinieerd) gehuisvest, maar in een specifiek daarvoor bestemd gebouw
(of deel van een gebouw), zoals bijvoorbeeld in (sta)caravans of in zogenaamde «hotels».
Om deze modaliteiten in één begrip te vatten, is naast het begrip «woonruimte» het
nieuwe begrip «verblijfsruimte» opgenomen, dat door de gemeenteraad in de verordening
met betrekking tot de verhuurvergunning nader afgebakend kan worden.
Artikel 2
In het eerste lid is bepaald dat verhuurders, verhuurbemiddelaars en beheerders dienen
te handelen in overeenstemming met de regels van goed verhuurderschap indien ze een
woon- of verblijfsruimte willen verhuren. Dit is een landelijke verplichting. In het
tweede lid is bepaald wat onder goed verhuurderschap wordt verstaan.
Volgens het tweede lid, onderdeel a, moet een verhuurder, verhuurbemiddelaar of beheerder
zich onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid. Dit houdt in dat
een heldere en transparante selectieprocedure moet worden gehanteerd (subonderdeel
1°), objectieve en niet-discriminerende selectiecriteria moeten worden gebruikt en
deze ook moeten worden gecommuniceerd bij het openbaar aanbieden van de woon- of verblijfsruimte
(subonderdeel 2°), en de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat-huurders
moet worden gemotiveerd (subonderdeel 3°).
Voorts wordt in het tweede lid, onderdeel b, voorgesteld dat onder goed verhuurderschap
mede wordt verstaan een verbod van intimidatie en een verbod van seksuele intimidatie.
Volgens het tweede lid, onderdeel c, moet de huurovereenkomst bij geschrifte worden
vastgelegd. Dit is een aanvullende, publiekrechtelijke eis aan hoe de huurovereenkomst
moet worden vastgelegd. Op grond van het privaatrecht blijft het dus mogelijk om mondeling
een rechtsgeldige huurovereenkomst te sluiten.
In het tweede lid, onderdeel d, wordt geregeld welke informatie de verhuurder, verhuurbemiddelaar
of beheerder aan de huurder moet verstrekken. Dit houdt in dat de verhuurder informatie
verstrekt over de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde,
voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen (subonderdeel
1°). Om te voorkomen dat dubbele informatie moet worden verstrekt omdat de huurovereenkomst
op grond van het tweede lid, onderdeel c, schriftelijk moet worden aangegaan, zijn
de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde die zijn opgenomen
in de huurovereenkomst uitgezonderd van de informatieplicht. Voorts is bepaald dat
de huurder ook moet worden geïnformeerd over de contactpunt waar de huurder terecht
kan bij zaken die het gehuurde betreffen (subonderdeel 2°). In het geval van grotere
verhuurders kan een contactpunt bijvoorbeeld een klantenservice betreffen. Bij kleinere
verhuurders kan dit ook een contactpersoon zijn. Verder dienen de contactgegevens
van het meldpunt, bedoeld in artikel 3, van de gemeente waarin het gehuurde is gelegen
te worden verstrekt (subonderdeel 3°).
In het derde lid is aanvullend op het tweede lid een tweetal eisen opgenomen in het
geval van verhuur aan arbeidsmigranten.
Volgens het derde lid, onderdeel a, moet de huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst
worden vastgelegd.
In het derde lid, onderdeel b, is bepaald dat de informatie, bedoeld in het tweede
lid, onderdeel d, waaronder mede begrepen de rechten en plichten van de huurder ten
aanzien van het gehuurde die in de huurovereenkomst zijn opgenomen, moet worden verstrekt
in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij er een andere taal
kan worden gebruikt die hij begrijpt en waarin hij helder kan communiceren. Hiermee
wordt aansluiting gezocht bij artikel 38, eerste lid, van de Vreemdelingenwet 2000.
Het voorgestelde vierde lid bevat een aanvullende eis gericht tot verhuurbemiddelaars.
In voornoemd lid is bepaald dat een verhuurbemiddelaar in overeenstemming met artikel 417,
vierde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek dient te handelen. Dit houdt in
dat het verbod op het dienen van twee heren bij koop of huur van onroerende zaken
publiekrechtelijk handhaafbaar wordt.
Indien de gemeente vaststelt dat de verhuurder, verhuurbemiddelaar of beheerder in
strijd handelt met de regels van goed verhuurderschap, kan een last onder dwangsom
of een bestuurlijke boete worden opgelegd en in het uiterste geval kan de gemeente
bij meerdere overtredingen overgaan tot de beheerovername. Tevens kan dit een reden
zijn om indien de gemeente een verhuurvergunning instelt die vergunning te weigeren
of in te trekken. Daarnaast kan de gemeente indien een bestuurlijke boete is opgelegd
voor het overtreden van de algemene regels de naam van de verhuurders en het verhuurbemiddelingsbureau
openbaar maken op grond van artikel 19. In de eerste plaats kunnen woningzoekenden
en huurders zich er op deze wijze van vergewissen of ze te maken hebben met een verhuurder,
verhuurbemiddelingsbureau of beheerder die heeft gediscrimineerd, geïntimideerd of
ongewenst verhuurgedrag heeft ontplooid. Daarnaast zal het openbaar maken ook een
afschrikwekkende werking hebben voor verhuurders, verhuurbemiddelaars en beheerders.
Artikel 3
Het college van burgemeester en wethouders is op grond van het voorgestelde eerste
lid verplicht om na inwerkingtreding van deze wet een meldpunt in te stellen waar
huurders (inclusief arbeidsmigranten), maar ook woningzoekenden en anderen terecht
kunnen met signalen en klachten over ongewenst gedrag van verhuurders of verhuurbemiddelaars.
Dit meldpunt moet laagdrempelig zijn en de contactgegevens ervan moeten op basis van
de algemene regels van goed verhuurderschap aan de huurder worden verstrekt. Naast
het bieden van hulp in concrete situaties en het doorverwijzen van woningzoekenden
en huurder naar andere bevoegde instanties, kunnen de meldingen ook van belang zijn
bij de handhaving. In het tweede lid is bepaald dat burgemeester en wethouders bevoegd
zijn tot het verwerken van persoonsgegevens ten behoeve van het afwikkelen van bij
het meldpunt ingediende klachten. Burgemeester en wethouders zijn daarvoor ook de
verwerkingsverantwoordelijke. Voorts wordt in het derde lid voorgesteld om bij algemene
maatregel van bestuur nadere regels omtrent de verwerking van persoonsgegevens te
stellen. Die nadere regels dienen in ieder geval betrekking te hebben op de vastlegging,
de bewaartermijn en de vernietiging van de persoonsgegevens.
Artikel 4
Op basis van het eerste lid kan de gemeenteraad een vergunningplicht instellen.
Volgens het eerste lid, onderdeel a, kan er een verbod gelden voor het in gebruik
geven van bepaalde in de verordening aangewezen categorieën van woonruimte die gelegen
zijn in bepaalde aangewezen gebieden. Een vergunningplicht is een ingrijpende maatregel.
Daarom kan de gemeenteraad, volgens het tweede lid, dit middel enkel inzetten indien
dat noodzakelijk en geschikt is om de leefbaarheid in het gebied te behouden. Gemeenten
hebben immers aangegeven dat malafide verhuurgedrag zich vaker voordoet in gebieden
in de gemeente waar ook bepaalde leefbaarheidsproblemen zijn. Dit is ook gebleken
uit de «aanpak goed verhuurderschap». Bij het instellen van een verhuurvergunning
moet de gemeenteraad in de verhuurverordening de verschillende categorieën van woon-
en verblijfsruimte aanwijzen waarop die verplichting van toepassing is.
Volgens het eerste lid, onderdeel b, kan de gemeenteraad ook een verbod instellen
voor het in gebruik geven van bepaalde in de verordening aangewezen categorieën van
verblijfsruimte. Het kan hierbij gaan om zowel het in gebruik geven van verblijfsruimte
voor arbeidsmigranten bij of door de werkgever als om specifieke voorzieningen voor
verblijfsruimte voor deze doelgroep. Het ligt hierbij niet voor de hand om een onderscheid
te maken tussen bepaalde gebieden in de gemeente omdat het huisvesten van arbeidsmigranten
overal in de gemeente op een acceptabele wijze moet plaatsvinden.
In het derde lid wordt voorgesteld dat bij de voorbereiding van de vaststelling of
wijziging van de verhuurverordening overleg wordt gepleegd met de gemeenten die gelegen
zijn in de woningmarktregio waarvan de gemeente deel uitmaakt, dit mede om waterbedeffecten
te voorkomen.
Artikel 5
Het eerste lid bepaalt dat de aanvraag van een vergunning dient te gebeuren door de
verhuurder van de betreffende woon- of verblijfsruimte. Indien bij de aanvraag voor
de verhuurvergunning blijkt dat de aanvrager voor het realiseren van die functie ook
andere vergunningen moet aanvragen, moet de gemeente bevorderen dat hij hierover wordt
geïnformeerd, zolang het gaat om vergunningen waarvan de gemeente redelijkerwijs kan
aannemen dat deze benodigd zijn. Dit volgt uit artikel 3:20 van de Algemene wet bestuursrecht.
Het tweede lid ziet op de situatie waarin bij de aanvraag van de verhuurvergunning
blijkt dat er ook andere vergunningen zijn aangevraagd, maar nog niet zijn verleend.
In dat geval wordt de aanvraag voor de verhuurvergunning aangehouden tot er een beslissing
is genomen op de aanvragen van de andere vergunningen.
Het derde lid bepaalt dat de gemeente voor de aanvraag van de vergunning de elektronische
weg moet openstellen. Dit is een vereiste dat voortvloeit uit de Dienstenrichtlijn.
Artikel 6
Dit voorgestelde artikel bepaalt op welke gronden een aanvraag voor een vergunning
geweigerd kan worden. Zie hiervoor ook paragraaf 4.5.1 van het algemene deel van deze
memorie van toelichting.
Op basis van het eerste lid wordt de vergunning geweigerd indien voor het bieden van
woon- of verblijfsruimte een omgevingsvergunning op basis van de Wet algemene bepalingen
omgevingsrecht of een vergunning inzake woonruimtevoorraadbeheer op basis van de Huisvestingswet
2014 vereist is en die vergunning of een aanvraag voor die vergunning waarop het bevoegd
gezag nog niet heeft beslist, niet is overlegd bij de aanvraag. Indien die vergunningen
niet zijn verleend, mag de aanvrager van de verhuurvergunning immers sowieso het gebouw
of een gedeelte ervan niet in gebruik geven als woon- of verblijfsruimte.
Op basis van het tweede lid, onderdeel a, kan de vergunning ook geweigerd worden indien
aan de aanvrager in een termijn vier jaar voorafgaand aan de aanvraag een bestuurlijke
boete of bestuursdwang is opgelegd inzake het handelen in strijd van de regels van
goed verhuurderschap, bedoeld in artikel 2. Ook indien in een termijn vier jaar voorafgaand
aan de aanvraag een bestuurlijke boete of bestuursdwang is opgelegd inzake het handelen
in strijd met de genoemde verboden in de Huisvestingswet 2014,159 de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of de Woningwet, kan een vergunning geweigerd
worden. Dit geldt ook voor het overtreden van de voorwaarden die aan een vergunning
op basis van die wetten zijn verbonden. Eveneens kan de vergunning ook geweigerd worden
indien aan de aanvrager in een termijn vier jaar voorafgaand aan de aanvraag een bestuurlijke
boete of bestuursdwang is opgelegd inzake het overtreden van de zorgplicht op basis
van artikel 1a, eerste en tweede lid van de Woningwet. Daarnaast kan een vergunning
geweigerd worden indien in een termijn vier jaar voorafgaand aan de aanvraag een besluit
tot beheerovername is genomen. Uit artikel 21, eerste lid, volgt dat het tijdstip
van de aanvang van de periode van vier jaar begint op het tijdstip waarop de verordening
waarin de vergunningplicht is opgenomen, van kracht is geworden. Daarnaast kan de
vergunning op grond van het voorgestelde eerste lid, onderdeel c, ook geweigerd worden
alsmede indien daartoe redenen zijn op basis van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen
door het openbaar bestuur. Dit is het geval indien er een ernstig gevaar bestaat dat
de verhuurvergunning mede zal worden gebruikt om uit gepleegde strafbare feiten verkregen
of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen te benutten, of strafbare feiten
te plegen.160
Op basis van het voorgestelde derde lid kan het college van burgemeester en wethouders
hierover een advies vragen aan het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door
het openbaar bestuur. De kosten voor dit advies komen voor rekening van het college
van burgemeester en wethouders dat het advies heeft aangevraagd.161
Op basis van het vierde lid kan de gemeente het beheer overnemen indien de vergunning
geweigerd wordt en de woon- of verblijfsruimte reeds in gebruik is gegeven. Dit om
te voorkomen dat degenen die in de woon- of verblijfsruimte verblijven hun woon- of
verblijfsruimte verliezen door het weigeren van de vergunning.
Artikel 7
In dit voorgestelde artikel zijn de voorwaarden opgenomen die het college van burgemeester
en wethouders aan een vergunning kunnen verbinden. Omwille van de eenvormigheid is
er gekozen voor een limitatieve lijst van voorwaarden die aan de vergunning verbonden
kunnen worden. Voor nadere toelichting wordt verwezen naar hoofdstukken 4.2.3 en 4.3.3
van het algemene deel van deze memorie van toelichting. Hierbij dient nog opgemerkt
te worden dat de voorwaarden die gesteld kunnen worden aan een verhuurvergunning voor
verblijfsruimte een ander oogmerk hebben dan de regels in de bouwregelgeving (veiligheid,
gezondheid, duurzaamheid, bruikbaarheid). De voorwaarden die in een verhuurvergunning
voor verblijfsruimte kunnen worden opgenomen, hebben tot doel om de persoonlijke levenssfeer
van arbeidsmigranten te beschermen en zo bij te dragen aan een menswaardige verblijfsplaats
voor deze groep.
Artikel 8
Volgens het eerste lid beslist het college van burgemeester en wethouders op de aanvraag
van de vergunning binnen acht weken. Deze termijn kan op basis van het tweede lid
verlengd worden. Indien het college van burgemeester en wethouders niet tijdig besluiten
volgt uit het derde lid dat de vergunning wordt verleend (lex silencio positivo).
Artikel 9
Het voorgestelde artikel bevat de gronden waarop een vergunning kan worden ingetrokken.
Hiervoor wordt ook verwezen naar hoofdstuk 4.6 van het algemene deel van deze memorie
van toelichting.
Op basis van het eerste lid, onderdelen a en b, kan de vergunning worden ingetrokken
indien binnen een periode van vier jaar eerder een bestuurlijke boete of bestuursdwang
is opgelegd inzake het handelen in strijd met de regels van goed verhuurderschap,
bedoeld in artikel 2, of er gehandeld is in strijd met de aan de vergunning verbonden
voorwaarden.
Op basis van het eerste lid, onderdeel c, kan de vergunning ook worden ingetrokken
indien deze is verleend op basis van onjuiste of onvolledige informatie die door de
aanvrager is verstrekt.
Volgens het eerste lid, onderdeel d, kan de vergunning ook worden ingetrokken indien
een omgevingsvergunning op basis van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of
een vergunning inzake woonruimtevoorraadbeheer op basis van de Huisvestingswet 2014
voor de realisatie van de betreffende woon- of verblijfsruimte geheel of gedeeltelijk
is ingetrokken.
Op basis van het eerste lid, onderdeel e, kan de vergunning ook worden ingetrokken
indien met betrekking tot die woon- of verblijfsruimte de genoemde verboden uit de
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Huisvestingswet 2014 worden overtreden.
Bijvoorbeeld wanneer er een vergunningplichtige verbouwing aan de woon- of verblijfsruimte
plaatsvindt zonder de daarvoor benodigde vergunning(en).
In het voorgestelde eerste lid, onderdeel f, is voorts bepaald dat de vergunning kan
worden ingetrokken als binnen een periode van vier jaar meermaals een boete is opgelegd
voor dezelfde overtreding van de in artikel 35, tweede lid, onderdeel d, van de Huisvestingswet
2014 genoemde bepalingen.
Op basis van het tweede en derde lid kan de vergunning ingetrokken worden op grond
van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.
Het vierde lid bepaalt dat de gemeente het beheer moet overnemen indien de vergunning
wordt ingetrokken en de woon- of verblijfsruimte reeds in gebruik is gegeven. Dit
om te voorkomen dat degenen die in de woon- of verblijfsruimte verblijven hun woon-
of verblijfsruimte verliezen door het weigeren van de vergunning.
Artikel 10
In het voorgestelde artikel 10 wordt bepaald wat onder inbeheername wordt verstaan.
De inbeheername houdt in dat het college van burgemeester en wethouders een eigenaar
of degene die uit anderen hoofde bevoegd is tot het in gebruik geven van een woon-
of verblijfsruimte kan verplichten die woon- of verblijfsruimte in beheer te geven.
Volgens het voorgestelde artikel 1 wordt het beheer opgedragen aan het college van
burgemeester en wethouders, aan een andere persoon dan de verhuurder die voor beroep
of bedrijf werkzaam is op het terrein van de huisvesting indien aan die andere persoon
een verhuurvergunning is of kan worden verleend, aan een toegelaten instelling of
aan een dochtermaatschappij. In paragraaf 4.7 van het algemene deel van deze memorie
van toelichting is uitgebreid ingegaan op wat de inbeheername inhoudt, onder welke
voorwaarden overgegaan kan of moet worden tot inbeheername, de gevolgen ervan voor
de verhuurder en de wijze waarop de inbeheername wordt beëindigd.
Artikel 11
In het eerste lid wordt bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan
overgaan tot het in beheer nemen indien aan een verhuurder in een periode van vier
jaren reeds tweemaal voorafgaand een bestuurlijke boete is opgelegd omdat hij in strijd
heeft gehandeld met de regels voor goed verhuurderschap, bedoeld in artikel 2 of als
de vergunning wordt geweigerd.
In het tweede lid is bepaald dat het beheer wordt overgenomen indien de vergunning
wordt ingetrokken en de woon- of verblijfsruimte reeds in gebruik is gegeven. Dit
om te voorkomen dat degenen die in de woon- of verblijfsruimte verblijven hun woon-
of verblijfsruimte verliezen door het weigeren van de vergunning.
In het derde lid is het verbod voor de verhuurder opgenomen om gedurende beheerovername
nog beheershandelingen te verrichten. Dit verbod richt zich op basis van het derde
lid ook tot de rechtsopvolger van de verhuurder. Op basis van artikel 18 kan dit verbod
onder meer gehandhaafd worden met een bestuurlijke boete.
Tenslotte dient nog vermeld te worden dat indien een besluit tot beheerovername wordt
opgelegd dit op basis van artikel 19 in bepaalde gevallen openbaar gemaakt wordt.
Artikel 12
Dit artikel regelt dat het college van burgemeester en wethouders in het geval van
inbeheername de huurprijs vaststelt op een bedrag dat redelijk is in het economische
verkeer en dat voldoet aan de voor de betreffende huurprijs geldende wettelijke regels,
zodat ook degene aan wie de woon- of verblijfsruimte in beheer wordt gegeven geen
excessieve huren in rekening kan brengen. Voor het criterium van een bedrag dat redelijk
is in het economisch verkeer is aangesloten bij het criterium uit de Woningwet voor
het vaststellen van de huurprijs in geval van beheerovername op grond van die wet.
De redelijke huurprijs moet ook voldoen aan de voor de betreffende huurprijs geldende
wettelijke regels. Wanneer het een woonruimte betreft met een gereguleerde huurprijs,
moet de redelijke huurprijs worden vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel.
Ook bij verblijfsruimte wordt de huurprijs vastgesteld op basis van hetgeen de huurprijs
zou zijn op basis van het woningwaarderingsstelsel indien de verblijfsruimte zou worden
verhuurd als onzelfstandige woonruimte.
Artikel 13
In dit voorgestelde artikel wordt geregeld dat indien de in beheer genomen woon- of
verblijfsruimte of het gebouw waarin die gelegen zijn noodzakelijke voorzieningen
of aanpassingen behoeft om weer op redelijke wijze bewoond of gebruikt te kunnen worden,
het college van burgemeester en wethouder kan besluiten die voorzieningen of aanpassingen
binnen een bepaalde termijn door de beheerder uit te laten voeren. De kosten hiervan
zijn voor rekening van degene tot wie de beheermaatregel is gericht.
Artikel 14
In het voorgestelde artikel 14 zijn de regels opgenomen over de beheervergoeding,
de betaling van de verschuldigde kosten voor het treffen van noodzakelijke voorzieningen
en het doen van aanpassingen alsmede de wijze waarop deze verrekend worden met de
door de beheerder geïnde huurpenningen voor de woonruimte of vergoedingen voor het
gebruik van de verblijfsruimte.
Op basis van het eerste lid stelt het college van burgemeester en wethouders bij een
beheerovername een beheervergoeding vast. De beheervergoeding bestaat uit een kostendekkende
vergoeding voor het uitvoeren van het beheer. Degene tot wie de beheermaatregel is
gericht is die beheervergoeding verschuldigd aan het college van burgemeester en wethouders.
Het tweede lid bepaalt dat de geïnde huurpenningen voor de woonruimte of vergoedingen
voor het gebruik van de verblijfsruimte worden verrekend met de beheervergoeding en
indien van toepassing met de kosten voor het uitvoeren van de noodzakelijke voorzieningen
of aanpassingen.
Indien de geïnde huurpenningen voor de woonruimte of vergoedingen voor het gebruik
van de verblijfsruimte hoger zijn dan de som van de beheervergoeding en de kosten
voor het uitvoeren van de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen, wordt, op basis
van het derde lid, het resterende bedrag door de beheerder overgemaakt aan de verhuurder.
Indien de geïnde huurpenningen voor de woonruimte of vergoedingen voor het gebruik
van de verblijfsruimte lager zijn dan de som van de beheervergoeding en de kosten
voor het uitvoeren van de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen, kan het college
van burgemeester en wethouders, op grond van het vierde lid, het resterende bedrag
bij de verhuurder invorderen bij dwangbevel.
Artikel 15
Het voorgestelde artikel 15 regelt de beëindiging van de beheerovername. Het eerste
lid bepaalt hoe de inbeheername wordt beëindigd indien de verhuurder eigenaar blijft
van de woon- of verblijfsruimte en het tweede lid ziet op de situatie dat de verhuurder
de eigendom van de woon- of verblijfsruimte heeft overgedragen aan een nieuwe verhuurder.
Om de inbeheername te beëindigen moet volgens het eerste lid voldaan zijn aan de volgende
cumulatieve voorwaarden. Op de eerste plaats moet de verhuurder, op grond van onderdeel
a, door middel van een verhuurplan kunnen aantonen dat hij enerzijds de algemene regels
zal naleven en toepassen, alsmede zal handelen in overeenstemming met de voorwaarden
die aan een vergunning verbonden kunnen worden.
Indien er noodzakelijke voorzieningen en aanpassingen moeten worden aangebracht, moeten
deze uitgevoerd zijn alvorens het beheer wordt beëindigd (onderdeel b). Ten slotte
moet de verhuurder indien de geïnde huurpenningen voor de woonruimte of vergoedingen
voor het gebruik van de verblijfsruimte lager zijn dan de som van de beheervergoeding
en de kosten voor het uitvoeren van de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen,
het resterende bedrag betaald hebben (onderdeel c).
Het tweede lid ziet op de beëindiging van de inbeheername indien de verhuurder de
eigendom van de woon- of verblijfsruimte of het gebouw waarin die woon- of verblijfsruimte
gelegen is, heeft overgedragen aan een andere eigenaar. Ook in die situatie moeten
de in het besluit tot inbeheername benoemde noodzakelijke voorzieningen zijn aangebracht
(onderdeel a). Daarnaast moeten de resterende kosten voor de inbeheername voldaan
zijn (onderdeel b) en uiteraard moet de nieuwe eigenaar over een verhuurvergunning
beschikken, indien dat voor de verhuur van die woon- of verblijfsruimte verplicht
is (onderdeel c).
Artikel 16
In dit voorgestelde artikel wordt voorgesteld om de handhaving te beleggen bij het
college van burgemeester en wethouders omdat het college van burgemeester en wethouders
het uitvoerende orgaan van de gemeente is.
Bij de bestuurlijke handhaving van de regels van goed verhuurderschap, bedoeld in
artikel 2, zou de situatie zich kunnen voordoen dat een verhuurder gebruikmaakt van
de diensten van een verhuurbemiddelaar. In dat geval zal eerst bezien moeten aan wie
de bij artikel 2, tweede lid, opgelegde regels van goed verhuurderschap zijn gericht.
Indien het gaat om het maken van ongerechtvaardigd onderscheid gedurende de selectiefase
die al dan niet in opdracht van de verhuurder wordt begaan door de verhuurbemiddelaar
zal de verhuurbemiddelaar in eerste instantie aanspreekbaar zijn. Indien hierover
twijfel bestaat, is volgens de vaste lijn in de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak
van de Raad van State162 de overtreder degene die het desbetreffende wettelijke voorschrift daadwerkelijk
heeft geschonden. Dat is in de eerste plaats degene die de verboden handeling fysiek
heeft verricht. Daarnaast kan in bepaalde gevallen degene die de overtreding niet
zelf feitelijk heeft begaan, maar aan wie de handeling is toe te rekenen, voor de
overtreding verantwoordelijk worden gehouden en als overtreder worden aangemerkt.
Dit betekent dat indien niet duidelijk is of de overtreding wordt begaan door de verhuurbemiddelaar
of de verhuurder, in ieder geval de verhuurder als overtreder kan worden aangemerkt
omdat de verhuurbemiddelaar werkt in opdracht en onder verantwoordelijkheid van de
verhuurder. Het is dan aan de verhuurder om aan te tonen dat hij in casus niet als
overtreder kan worden aangemerkt.
Artikel 17
Dit voorgestelde artikel regelt de wijze van aanstelling van ambtenaren die bevoegd
zijn voor de handhaving (eerste en tweede lid). De bevoegdheden van deze aangewezen
ambtenaren zijn vastgelegd in titel 5.2 van de Algemene wet bestuursrecht.
Op basis van artikel 125, tweede lid, van de Gemeentewet wordt de bevoegdheid tot
oplegging van een last onder bestuursdwang uitgeoefend door het college, indien de
last dient tot handhaving van regels welke het gemeentebestuur uitvoert, hetgeen op
basis van dit wetsvoorstel het geval is aangezien de handhaving van de regels van
goed verhuurderschap belegd is bij het college van burgemeester en wethouders. Uit
artikel 5:32 Algemene wet bestuursrecht volgt dat een bestuursorgaan dat bevoegd is
een last onder bestuursdwang op te leggen, in plaats daarvan ook een last onder dwangsom
kan opleggen.
In het voorgestelde derde lid is bepaald dat het college van burgemeesters en wethouders
bevoegd is tot het opleggen van een bestuurlijke boete als bedoeld in artikel 18.
Artikel 18
Het voorgestelde artikel 18 regelt de maximale hoogte van de bestuurlijke boete voor
het handelen in strijd met de regels van goed verhuurderschap, bedoeld in artikel 2,
en voor het overtreden van de verboden, bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel
a of b en artikel 11, vierde lid, en overtreding van de aan de vergunning verbonden
voorwaarden. Bij het bepalen van de maximale hoogte van de bestuurlijke boete is rekening
gehouden met de ernst van de overtreding. Verder is rekening gehouden met het afschrikwekkende
karakter bij het bepalen van de maximale hoogte van de bestuurlijke boete. Door de
voorgestelde maximale hoogte van de bestuurlijke boetes wordt het verdienmodel van
malafide verhuurders doorbroken.
In het eerste lid, onderdeel a, is bepaald dat voor het handelen in strijd met de
regels van goed verhuurderschap, bedoeld in artikel 2, een maximale bestuurlijke boete
kan worden opgelegd van de vierde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van
het Wetboek van Strafrecht. Per 1 januari 2022 is dat maximaal € 22.500.
In het eerste lid, onderdeel b, is een recidivebepaling opgenomen. Wanneer bij de
constatering van het handelen in strijd met de regels van goed verhuurderschap, bedoeld
in artikel 2, binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan die constatering eerder
een bestuurlijke boete is opgelegd voor datzelfde feit of, indien de gemeenteraad
toepassing heeft gegeven aan het tweede lid, eerder een bestuurlijke boete is opgelegd
voor het overtreden van de eerdergenoemde verboden of de aan de vergunning verbonden
voorwaarden, kan een maximale bestuurlijke boete worden opgelegd van de vijfde categorie,
bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht. Per 1 januari 2022
is dat maximaal € 90.000.
Het voorgestelde tweede lid bepaalt dat wanneer de gemeenteraad een verhuurverordening
vaststelt hij ook moet bepalen dat een bestuurlijk boete kan worden opgelegd voor
het overtreden van de verboden, bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel a of b
en artikel 11, vierde lid, en overtreding van de aan de vergunning verbonden voorwaarden.
In het voorgestelde derde lid is vervolgens bepaald welke maximale bestuurlijke boete
kan worden opgelegd.
In het derde lid, onderdeel a, is bepaald dat voor het overtreden van de eerdergenoemde
verboden of de aan de vergunning verboden voorwaarden een maximale bestuurlijke boete
kan worden opgelegd van de vierde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van
het Wetboek van Strafrecht. Per 1 januari 2022 is dat maximaal € 22.500.
In het derde lid, onderdeel b, is een recidivebepaling opgenomen. Wanneer bij de constatering
van het overtreden van de eerdergenoemde verboden of de aan de vergunning verboden
voorwaarden binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan die constatering eerder
een bestuurlijke boete is opgelegd voor datzelfde feit of eerder een bestuurlijke
boete is opgelegd voor het handelen in strijd met de regels van goed verhuurderschap,
kan een maximale bestuurlijke boete worden opgelegd van de vijfde categorie, bedoeld
in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht. Per 1 januari 2022 is dat
maximaal € 90.000.
Artikel 19
In dit artikel wordt voorgesteld dat het college van burgemeester en wethouders kan
overgaan tot het openbaar maken van de gegevens van verhuurders en verhuurbemiddelaars
indien hen een bestuurlijke boete is opgelegd inzake het handelen in strijd met de
regels van goed verhuurderschap of het overtreden van de verboden op basis van dit
wetsvoorstel. Voor een uitgebreide toelichting op het doel van deze openbaarmaking
en de in acht te nemen methode wordt verwezen naar paragraaf 4.8 van het algemene
deel van deze memorie van toelichting. In hoofdstuk 6.2 van het algemene deel van
deze memorie van toelichting wordt nader ingegaan op hoe deze openbaarmaking zich
verhoudt tot de bescherming van de persoonlijke levenssfeer.
In het eerste lid wordt geregeld dat het college van burgemeester en wethouders de
gegevens van de verhuurder of verhuurbemiddelaar openbaar moet maken indien een bestuurlijke
boete wordt opgelegd voor het handelen in strijd met de regels van goed verhuurderschap
of het overtreden van de verboden die opgenomen zijn in dit wetsvoorstel of een besluit
tot beheerovername is genomen. Onderdeel a van dit lid regelt dat openbaarmaking van
persoonsgegevens achterwege zal blijven voor zover het belang daarvan niet opweegt
tegen het belang van de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer. Onderdeel b
van dit lid regelt dat openbaarmaking ook achterwege blijft indien het belang daarvan
niet opweegt tegen het belang van de opsporing en vervolging van strafbare feiten
of het belang van de inspectie, controle en toezicht door bestuursorganen. De openbaarmaking
is er onder meer op gericht de naleving te bevorderen en om woningzoekenden en huurders
te informeren en waar nodig te waarschuwen. Als een besluit tot het opleggen van een
bestuurlijke boete openbaar wordt gemaakt, maakt het besluit tot openbaarmaking onderdeel
uit van dat besluit. Na afronding van het opmaken van een boeterapport, wordt de afweging
gemaakt of wordt overgegaan tot het opleggen van een bestuurlijke boete aan een verhuurder
of verhuurbemiddelaar. Als daartoe wordt besloten, wordt aan een verhuurder of verhuurbemiddelaar
het voornemen bekend gemaakt tot het opleggen van een bestuurlijke boete. Ook de openbaarmaking
maakt deel uit van deze kennisgeving waarop de verhuurder of verhuurbemiddelaar zijn
zienswijze kan geven. Dat betekent dat een verhuurder of verhuurbemiddelaar tegelijkertijd
zijn zienswijze kan geven op het voornemen tot oplegging van een bestuurlijke boete
en op het voornemen, indien de bestuurlijke boete wordt opgelegd, om deze opgelegde
bestuurlijke boete openbaar te maken.
Het voorgestelde tweede lid bepaalt dat de openbaarmaking niet eerder plaatsvindt
dan tien dagen nadat het besluit tot openbaarmaking bekend is gemaakt aan de betrokkene.
Op deze wijze heeft de betrokkene alsnog de gelegenheid om door middel van een voorlopige
voorziening de openbaarmaking te voorkomen. Dit wordt voorgesteld om enerzijds de
verhuurder of verhuurbemiddelaar een rechtsmiddel te bieden tegen de openbaarmaking.
Daarop ziet ook het voorgestelde vierde lid dat bepaalt dat indien een voorlopige
voorziening is aangevraagd de openbaarmaking wordt opgeschort tot de rechter in de
voorlopige voorziening een uitspraak heeft gedaan. Anderzijds moet de openbaarmaking
ook zo spoedig mogelijk kunnen plaatsvinden in het belang dat woningzoekenden of huurders
hierbij hebben. Daarom kan niet gewacht worden met het openbaar maken van opgelegde
boetes totdat deze onherroepelijk zijn geworden. Dat kan door de termijnen en afhandeling
in bezwaar, beroep en hoger beroep jaren duren. Om tegemoet te komen aan de publicatie
van gegevens over onherroepelijke boetes is in het derde lid bepaald dat bij het openbaar
maken van de opgelegde boete tevens wordt vermeld of er een rechtsmiddel is ingesteld
tegen deze boete dan wel dat daartoe een mogelijkheid bestaat. Met de vermelding dat
nog rechtsmiddelen openstaan wordt rekening gehouden met de onschuldpresumptie die
op grond van artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens bij punitieve
sancties in acht moet worden genomen.
Op basis van het voorgestelde vijfde lid worden de gegevens niet openbaar gemaakt
indien dit niet in het belang van het toezicht of de handhaving zou zijn.
Het voorgestelde zesde en zevende lid bepalen wanneer de openbaarmaking in ieder geval
wordt beëindigd. Indien de openbaarmaking een bestuurlijke boete betreft wordt deze
in ieder geval beëindigd vier jaar na de dagtekening van het besluit van openbaarmaking
(zesde lid). Indien de openbaarmaking een beheerovername betreft, wordt de openbaarmaking
beëindigd op het moment dat de beheerovername wordt beëindigd (zevende lid).
Ten slotte bepaalt het voorgestelde achtste lid dat bij algemene maatregel van bestuur
nadere regels worden gesteld met betrekking tot de openbaar te maken gegevens, waaronder
de mogelijke reactie van een belanghebbende in verband met de openbaarmaking van zijn
gegevens, de termijn waarop deze gegevens beschikbaar worden gesteld en de wijze waarop
de openbaarmaking plaatsvindt.
Artikel 20
Op basis van de begripsbepaling van «verhuurder» in artikel 1 van dit wetsvoorstel
zijn de algemene regels van goed verhuurderschap en de vergunningplicht, die geregeld
worden in dit wetsvoorstel, niet van toepassing op toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen.
Op basis van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet zijn al regels gesteld inzake
de toewijzing en de verhuur van woonruimten en wordt daarop toezicht uitgeoefend door
de Aw.
Dit betekent echter niet dat zij niet moeten voldoen aan de algemene regels van goed
verhuurderschap. Om het toezicht door de Aw niet te laten doorkruisen door extra toezicht
door de gemeente, wordt voorgesteld om in de Woningwet een bepaling op te nemen omtrent
de wijze waarop toegelaten instellingen de algemene regels van goed verhuurderschap
moeten implementeren. De in artikel 2 opgenomen regels van goed verhuurderschap worden
op deze wijze ook onverkort van toepassing voor de toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen
(het voorgestelde artikel 46a van de Woningwet), waarbij voor de motivatieplicht,
bedoeld in artikel 2, tweede lid, onderdeel a, onder 1°, is uitgezonderd als gebruik
wordt gemaakt van een aanbod- en toewijzingsinstrument. Het toezicht op de naleving
van de regels van goed verhuurderschap wordt alleen niet belegd bij de gemeente, maar
bij de Aw. Dit vloeit voort uit de systematiek van de Woningwet waarbij op basis van
artikel 61 het toezicht op de toegelaten instellingen belegd is bij de Aw.
Artikelen 21, 22 en 23
Deze voorgestelde artikelen bevatten het overgangsrecht.
In artikel 21 wordt nader bepaald wat de terugkijkperiode is inzake de weigeringsgronden
van een verhuurvergunning.
Artikel 22 biedt aan verhuurders die reeds woon- of verblijfsruimte verhuurden voor
de gemeenteraad een verhuurvergunning invoert, de mogelijkheid om deze verhuuractiviteit
voort te zetten gedurende zes maanden na invoering van de vergunningplicht. In die
tijd kunnen ze een verhuurvergunning aanvragen.
Artikel 23 ziet op de periode waarin in afwijking van artikel 122 van de Gemeentewet
gemeentelijke regelingen inzake verhuurvergunningen, exploitatievergunningen voor
verhuurbemiddelingsbureaus en het tegengaan van uitbuiting en onevenredige benadeling
van huurders nog één jaar van kracht blijven na inwerkingtreding van dit wetsvoorstel.
Deze bepalingen zijn uitgebreid toegelicht in respectievelijk paragraaf 13.2 en 13.3
van het algemene deel van deze memorie van toelichting.
Artikelen 24 en 25
Deze artikelen bevatten de samenloopbepalingen.
Het voorgestelde artikel 24 bevat een samenloopbepaling met het bij koninklijke boodschap
van 18 juli 2019 ingediende voorstel tot wijziging van de Algemene wet bestuursrecht
in verband met de herziening van afdeling 2.3 van die wet (Wet modernisering elektronisch
bestuurlijk verkeer) (35 261).
Artikel 25 voorziet in een samenloopbepaling met de Omgevingswet.
Artikel 26
In dit artikel is een wijziging van artikel 7, eerste lid, onderdeel b, opgenomen
die in werking zal treden op het moment waarop het Besluit huurprijzen woonruimte
is gewijzigd in verband met de herziening van de woningwaardering van onzelfstandige
woningen.
Artikelen 27, 28 en 29
Deze artikelen bevatten de slotbepalingen. Artikel 27 voorziet in een evaluatiebepaling,
artikel 28 in een bepaling die een gedifferentieerde inwerkingtreding mogelijk maakt
en artikel 29 bepaalt dat deze wet zal worden aangehaald als de Wet goed verhuurderschap.
De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M.de Jonge
Ondertekenaars
-
Eerste ondertekenaar
H.M. de Jonge, minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
Stemmingsuitslagen
Aangenomen met handopsteken
| Fracties | Zetels | Voor/Tegen |
|---|---|---|
| VVD | 34 | Voor |
| D66 | 24 | Voor |
| PVV | 17 | Voor |
| CDA | 14 | Voor |
| PvdA | 9 | Voor |
| SP | 9 | Voor |
| GroenLinks | 8 | Voor |
| PvdD | 6 | Voor |
| ChristenUnie | 5 | Voor |
| FVD | 5 | Voor |
| DENK | 3 | Voor |
| Groep Van Haga | 3 | Tegen |
| JA21 | 3 | Voor |
| SGP | 3 | Voor |
| Volt | 2 | Voor |
| BBB | 1 | Voor |
| BIJ1 | 1 | Voor |
| Fractie Den Haan | 1 | Voor |
| Gündogan | 1 | Voor |
| Omtzigt | 1 | Voor |
Gerelateerde documenten
Hier vindt u documenten die gerelateerd zijn aan bovenstaand Kamerstuk.