Brief regering : Maatregelen huurmarkt en evaluatie herziene Woningwet

27 926 Huurbeleid

Nr. 470 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 22 februari 2019

Iedereen in Nederland moet prettig kunnen wonen. Voorkeuren en woonwensen verschillen
tussen mensen en levensfases. Starters zoeken een plek om te wonen in de nabijheid
van hun opleiding of hun eerste baan. Jonge gezinnen hebben vaak een ruimere woning
nodig in een fijne buurt om kinderen in op te laten groeien. Voor ouderen kan het
juist aantrekkelijk zijn om kleiner te gaan wonen, gelijkvloers, en meer in de buurt
van voorzieningen. Maar iedereen, ongeacht woonwensen en levensfase, woont graag in
een betaalbare woning die staat in een prettige en leefbare wijk.

Over het algemeen slagen we er in Nederland goed in om mensen dit te bieden. Dat is
de verdienste van de inzet van alle betrokkenen, waaronder gemeenten, provincies,
bewoners, verhuurders, investeerders, projectontwikkelaars, bouwers, makelaars en
vele anderen. Corporaties leveren daarin een onmisbare bijdrage, doordat zij zorgen
voor betaalbare huurwoningen van goede kwaliteit voor mensen die op de woningmarkt
moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Met hun langjarige betrokkenheid in de
wijken waar hun woningen staan, spelen zij ook een belangrijke rol in het leefbaar
maken en houden van de woonomgeving. Om ervoor te zorgen dat corporaties hun rol kunnen
blijven spelen, is in 2015 de Woningwet grondig herzien. Deze hervorming betekende
een grote stelselwijziging, die de afgelopen jaren bij alle betrokkenen veel energie
heeft gekost om te implementeren. Corporaties hebben in die tijd hard gewerkt aan
het herstel van vertrouwen van hun huurders en van de samenleving als geheel. Inmiddels
zijn bijna vier jaar verstreken en is de herziening van de Woningwet geëvalueerd1.

Daarnaast hebben we in Nederland verschillende maatregelen om de betaalbaarheid van
huurwoningen te bevorderen, te zorgen voor een reële verhouding tussen huurprijs en
kwaliteit van de woning en om de doorstroming te stimuleren zodat iedereen in een
passende woning terecht kan. In de afgelopen maanden zijn, mede naar aanleiding van
afspraken in de Nationale woonagenda, verschillende maatregelen gericht op deze doelen
tegen het licht gehouden.2 Een deel daarvan hangt samen met maatregelen in de Woningwet. In deze brief zet ik
daarom in samenhang mijn beleidsvoornemens aangaande de huurmarkt op hoofdlijnen uiteen.
Met de voorstellen stimuleer ik betaalbare verduurzaming in de huursector, een gematigde
woonlastenontwikkeling voor lage inkomens en -middeninkomens in de huursector en passende
huren voor hogere inkomens. Corporaties krijgen binnen wettelijke principes meer mogelijkheden
om op lokaal niveau met gemeenten en huurders invulling te geven aan de volkshuisvesting.
Met als doel dat mensen kunnen (blijven) wonen in die betaalbare woning in een prettige
en leefbare wijk.

In deze brief betrek ik ook de voorstellen van Aedes en de Woonbond uit het Sociaal
Huurakkoord. Ik vind het toe te juichen dat zij met oog voor elkaars belangen tot
afspraken voor het gereguleerd segment van corporaties zijn gekomen. Waar nodig en
beleidsmatig wenselijk wil ik deze afspraken faciliteren in regelgeving. In de uitwerking
zal ik verbinding leggen met de aangenomen motie om het systeem van inkomensafhankelijke
huurverhogingen effectiever te maken.3 Daarbij wordt nadrukkelijk gekeken naar de draagkracht van huishoudens aan de hand
van de meest recente cijfermatige inzichten.4 Gelet op de wens voor een spoedige inwerkingtreding overleg ik met betrokken partijen
over de uitwerking. Vooruitlopend op wetswijzigingen kunnen corporaties en huurders
ook binnen de huidige regelgeving al veel afspraken uit het Sociaal Huurakkoord uitvoeren.

Bij mijn beleidsvoornemens hanteer ik drie uitgangspunten:

• Verbeteringen binnen het bestaande stelsel: de afgelopen jaren hebben grote hervormingen plaatsgevonden om de werking van de
woningmarkt te verbeteren. Deze hervormingen hebben veel gevraagd van alle partijen
op de woningmarkt. Daarom hanteer ik als uitgangspunt om zo veel mogelijk binnen het
bestaande stelsel oplossingen te vinden, zodat partijen kunnen inzetten op de maatschappelijke
opgaven in plaats van op implementatie van wederom sterk gewijzigde nieuwe regelgeving.
Dit sluit aan bij de breed gedeelde wens uit de evaluatie van de herziene Woningwet.
Door binnen het bestaande stelsel te blijven, kan ik ook blijven zorgen voor een redelijke
balans tussen regulering en ruimte voor andere marktpartijen.

• Meer mogelijkheden voor lokale invulling: het is met name op het lokale niveau waar de volkshuisvesting vorm krijgt. Mede naar
aanleiding van het regeerakkoord, de Nationale woonagenda en de evaluatie van de herziene
Woningwet, wordt gezocht naar meer mogelijkheden voor een lokale invulling van het
volkshuisvestelijk beleid. Waar mogelijk wordt hiertoe ruimte geboden, binnen de in
nationale regelgeving vastgelegde uitgangspunten.

• Eenvoudig, uitvoerbaar en beperkte lasten: uitgangspunt is om waar mogelijk regelgeving te vereenvoudigen en de uitvoerbaarheid
te verbeteren. Dat vraagt om transparante regelgeving, heldere toedeling van verantwoordelijkheden,
lage uitvoeringslasten en een balans tussen duidelijke regelgeving en mogelijkheden
om in te spelen op lokale situaties en specifieke gevallen.

1. Betaalbare verduurzaming voor bewoners

Het kabinet heeft zich tot doel gesteld de uitstoot van broeikasgassen in Nederland
in 2030 met ten minste 49 procent te reduceren ten opzichte van 1990. Het raakt het
leven van alledag en is van invloed op hoe we wonen. Ook op de huurmarkt zal geïnvesteerd
moeten worden, bijvoorbeeld in het energiezuiniger maken van woningen en het aansluiten
op duurzame energiebronnen. Daarbij is het belangrijk dat de huurder niet enkel profiteert
van een beter geïsoleerd en comfortabeler huis, maar ook van gematigde woonlasten.
Betaalbaar wonen en de verduurzaming van de gebouwde omgeving moeten hand in hand
gaan. Dat is ook zo afgesproken in de Nationale woonagenda.

In het Sociaal Huurakkoord hebben Aedes en de Woonbond een voorstel gedaan voor de
betaalbare verduurzaming van huurwoningen. De komende tijd zullen zij de tabel uit
het akkoord voor een redelijke huurverhoging na verduurzamingsinvesteringen door corporaties
nader uitwerken, gebaseerd op de reële gemiddelde besparing op de energielasten. Uitgangspunt
van Aedes en de Woonbond is dat de gemiddelde besparing op de energierekening van
dat moment, de normatieve vergoeding die in de huur zal kunnen worden verrekend overtreft.
Dit is een belangrijke doorbraak in de verduurzaming van corporatiebezit, omdat de
tabel kan helpen te voorkomen dat noodzakelijke verduurzamingsinvesteringen vertraging
oplopen door een impasse tussen corporaties en huurders over de huurprijs. In samenhang
met voorstellen naar aanleiding van het concept-Klimaatakkoord, zal ik daarom kijken
naar hoe een dergelijke tabel in praktijk toegepast kan worden. Hiermee wordt ook
uitvoering gegeven aan de motie Nijboer c.s. om ervoor te zorgen dat huurders ook
financieel profiteren van verduurzaming van hun woning.5

Gezien hun positie op de woningmarkt, zullen corporaties een belangrijke rol spelen
in de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Onnodige belemmeringen voor deze inspanningen
moeten worden doorbroken. De herziene Woningwet biedt corporaties reeds veel mogelijkheden
voor verduurzaming, maar uit de evaluatie blijkt ook dat dit verder gestimuleerd kan
worden.6 Dat doe ik door regelgeving te verduidelijken en aan te passen, zodat corporaties
straks aan hun eigen gebouwen en bijbehorende grond dezelfde maatregelen treffen als
andere vastgoedeigenaren en bij gemengde gebouwen en gespikkeld bezit andere eigenaren
mee kunnen laten participeren in verduurzamingsprojecten van corporaties. Daarbij
mag de corporatie ook overheadkosten van het gezamenlijke project dragen. Overige
kosten, die bijvoorbeeld samenhangen met de financiering en feitelijke fysieke uitvoering
(zoals materiaal en arbeid), blijven voor rekening en risico van de andere eigenaar.
Voor eigenaar-bewoners zijn er diverse subsidies op lokaal of nationaal niveau, er
zijn mogelijkheden voor VvE-financiering en mede in het kader van het concept-Klimaatakkoord
wordt een breed palet aan financieringsarrangementen ontwikkeld, zoals de gebouwgebonden
financiering en het Warmtefonds. Tot slot zal ik het mogelijk maken dat corporaties
met hun kennis-, inkoop- en organisatiekracht kunnen bijdragen aan een door de gemeente
gecoördineerde wijkgerichte aanpak. In het bijgevoegde Verslag licht ik deze aanpassing
nader toe7.

2. Borgen van betaalbare huren

Bij prettig wonen hoort ook dat huishoudens met een relatief laag inkomen voldoende
goede huisvesting tegen een betaalbare huur kunnen krijgen. Het huurbeleid draagt
hieraan bij, bijvoorbeeld doordat in het gereguleerde segment de aanvangshuur in verhouding
staat tot de kwaliteit van de woning en de huurstijging beperkt blijft. Daarnaast
worden huishoudens met een laag inkomen met de huurtoeslag8 ondersteund om te kunnen wonen in een huis van passende kwaliteit.

In het huurbeleid gaat het niet alleen om de huur van zittende huurders, maar ook
om een passende huur bij nieuwe verhuringen en de mogelijkheid om een beter passende
woning te vinden. Het bevorderen van betaalbaarheid heeft daardoor meerdere dimensies
dan alleen een streven naar een zo laag mogelijke huur. Een lagere huurprijs is gunstig
voor de verhouding tussen huur en inkomen. Wanneer echter de huurprijs en kwaliteit
van de woning daardoor uit balans raken, stokt de doorstroming en wordt het moeilijker
om woningzoekenden een passende woning te bieden. Bovendien zou het ten koste kunnen
gaan van de verdienmogelijkheden van verhuurders, waardoor zij minder woningen kunnen
bijbouwen voor starters en minder kunnen investeren in verduurzaming. Terwijl juist
de verduurzaming kan bijdragen aan een meer beheerste ontwikkeling van woonlasten
via de energierekening. Bij het bevorderen van betaalbaarheid moet daarom steeds een
goede balans worden gevonden.

Gematigde huurontwikkeling zittende huurder

Ik acht het van belang de landelijke kaders ten aanzien van de betaalbaarheid zo vorm
te geven dat deze voldoende ruimte bieden aan lokale partijen – huurdersorganisaties,
gemeenten en corporaties – om lokaal afspraken te maken over passende huisvesting
en doorstroming. De afspraken uit het Sociaal Huurakkoord sluiten hier goed op aan.
Door de maximale jaarlijkse huursomstijging van corporaties te bepalen op het niveau
van de inflatie, zoals voorgesteld in het Sociaal Huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond,
wordt op landelijk niveau een gematigde huurontwikkeling bevorderd voor zittende huurders.
De wens uit het akkoord om wettelijk vast te leggen wat per inkomenscategorie de maximale
huurprijs is neem ik niet over omdat dit een grote stelselwijziging zou betekenen.
Het staat verhuurders vrij om huren te bevriezen of te verlagen indien zij dat voor
bepaalde huishoudens wenselijk vinden. Wel wil ik de noodzaak voor een regeling voor
tijdelijke huurkorting bezien en zal ik, gekoppeld aan de verbetering van de inkomensafhankelijke
huurverhoging, bezien welke maatregelen nodig zijn voor huishoudens die te maken krijgen
met een inkomensterugval.

Door de liberalisatiegrens, de DAEB-huurgrens en huurtoeslaggrens te indexeren geef
ik lokale partijen de mogelijkheid om binnen de landelijke norm afspraken te maken
over betaalbaarheid en blijft de ruimte voor reguliere marktpartijen om te investeren
in de volkshuisvesting gelijk. Het uitzonderen van huurharmonisatie en verduurzaming
uit de huursomberekening en de mogelijkheid om lokaal een hogere huursomstijging overeen
te komen, biedt verdere ruimte om lokaal rekening te houden met de omstandigheden
van de huurders, prijs-kwaliteit van de woning en mogelijkheden voor investeringen
in nieuwbouw en verduurzaming. Daarnaast onderschrijf ik het doel van Aedes en de
Woonbond om tot een meer reële balans tussen huurprijs en kwaliteit van de woning
te komen. De in het Sociaal Huurakkoord voorgestelde uitwerking van een hogere maximale
huurverhoging op woningniveau voor alleen corporaties kan ik niet volgen in verband
met de rechtsongelijkheid die hierdoor zou ontstaan tussen huurders van corporaties
en huurders van andere verhuurders. Als alternatief om tot een meer reële balans te
komen tussen prijs en kwaliteit denk ik aan het voor alle verhuurders mogelijk maken
van huursprongen bij woningen met zeer lage huren. Door de maximale huursomstijging
zullen corporaties hier ook een gematigde huurontwikkeling tegenover moeten zetten.
Door dit te laten plaatsvinden bij vergelijkbare woningen met een hogere huur, ontstaat
er een meer gelijke beprijzing tussen huurders bij vergelijkbare woningen.

De invoering van deze maatregelen kan gevolgen hebben op het gebruik van de huurtoeslag,
afhankelijk van de exacte vormgeving. Bij de verdere uitwerking van deze voornemens
naar concrete voorstellen voor aanpassing van wet- en regelgeving, zullen de effecten
in kaart worden gebracht.

Plek in de corporatiesector voor gezinnen met laag middeninkomen

De positie van middeninkomens op de woningmarkt verdient aandacht.9 Voldoende huurwoningen met een prijs die bij de huishoudsituatie passen, zijn daarbij
noodzakelijk. Voor meerpersoonshuishoudens met een laag middeninkomen sluit het aanbod
in de vrije sector (huur boven de € 720,42 per maand) echter onvoldoende aan bij hun
financiële mogelijkheden. Eenpersoonshuishoudens met een vergelijkbaar middeninkomen
houden na aftrek van reguliere uitgaven voor levensonderhoud een vrij inkomen over
waarmee ze doorgaans juist wel een woning in de vrije huursector kunnen betalen. Met
een inkomen op het niveau van de huidige DAEB-inkomensgrens houden eenpersoonshuishoudens
na aftrek van minimale overige uitgaven voor levensonderhoud ruim anderhalf keer meer
over voor uitgaven aan huur dan een tweepersoonshuishouden of een gezin met kinderen.10

Om deze reden ben ik voornemens om de toewijzing van DAEB-corporatiewoningen doelmatiger te richten door de DAEB-inkomensgrens te differentiëren naar
huishoudsamenstelling. Ik wil dit zodanig vormgeven dat de DAEB-inkomensgrens voor
meerpersoonshuishoudens hoger ligt dan voor eenpersoonshuishoudens. Dit leidt ertoe
dat de ruimte voor huuruitgaven tussen een- en meerpersoonshuishoudens, naast de overige
uitgaven voor levensonderhoud, meer gelijk getrokken wordt. De verhouding tussen de
totale DAEB-corporatiedoelgroep en huishoudens die redelijkerwijs in de vrije sector
een woning kunnen vinden, blijft grosso modo gelijk. Dit is ook relevant met het oog
op de staatssteunkaders.11 Bij de uitwerking van deze maatregel zal mede aan de hand van de draagkracht van
de huishoudens bepaald worden welke inkomensgrenzen en welke differentiatie naar huishoudsamenstelling
gepast is. Dit zal ik ook toetsen aan het uitgangspunt van eenvoudige, transparante
en uitvoerbare regelgeving met beperkte administratieve lasten.

Balans op de lokale woningmarkt

De druk op de woningmarkt is groot. De krapte maakt het in sommige gebieden in Nederland
voor woningzoekenden steeds moeilijker om een betaalbare woning te vinden. In de gebieden
waar de druk op de woningmarkt het grootst is sluit ik woondeals. Inzet van de woondeals
is het vergroten en versnellen van het woningaanbod. Het bouwen van een woning kent
echter een langere doorlooptijd. Daarom acht ik aanvullende maatregelen nodig om deze
gebieden verder te helpen hun woningmarkt weer in balans te brengen.

Een belangrijk speerpunt van het kabinet is het creëren van een volwaardig middenhuursegment
in de vrije sector. Met het ingediende wetsvoorstel Maatregelen middenhuur12 worden belangrijke stappen genomen om meer middenhuurwoningen te realiseren, waaronder
door corporaties. Corporaties kunnen daarmee eenvoudiger en sneller de investeringsruimte
in de niet-DAEB-tak (ruim € 9,5 mld.) benutten voor de bouw van vrije sectorwoningen
voor middeninkomens. Dit draagt ook bij aan een meer gemengde vastgoedsamenstelling
in de wijk, met het oog op de leefbaarheid. In dat kader kunnen corporaties gereguleerde
woningen liberaliseren of woningen verkopen aan derden, daar waar dat lokaal passend
is en bijvoorbeeld met privaatrechtelijke voorwaarden over de exploitatie na verkoop.
Om dit te faciliteren zal ik de verkoopregels voor corporaties vereenvoudigen door
meer uit te gaan van de lokale prestatieafspraken. Bij goede afspraken kan de noodzaak
weggenomen worden voor uitgebreide zienswijzenprocedures en de wettelijke een op een
koppeling tussen verkoop van te liberaliseren bezit en nieuwbouw van sociale woningen.
In de bestaande bepaling voor het laten vervallen van zienswijzen bij de verkoop van
woningen bestemd voor middenhuur, zal ik het maximale huurniveau na verkoop verruimen
van € 850 naar € 1.000 per maand.

Verder werk ik de «noodknop middenhuur» uit, in lijn met de daartoe aangenomen motie,13 en overweeg ik het maximeren van het aandeel dat de WOZ-waarde kan hebben in het
totaal aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel. Tezamen moeten deze maatregen
bijdragen aan het vergroten van het middenhuursegment in de komende jaren. Met de
noodknop kunnen in gebieden waar sprake is van excessieve huurprijzen meer woningen
voor het middenhuursegment worden behouden. Zoals ik uw Kamer eerder schreef,14 wil ik het mogelijk maken dat gemeenten onder voorwaarden lokaal tijdelijk de aanvangshuurprijs
in de vrije sector kunnen maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde.
De uitwerking moet voldoende ruimte geven voor een redelijk rendement voor investeerders,
zodat zij ook in de toekomst kunnen blijven investeren in de woningmarkt.

Daarnaast blijkt uit de evaluatie van het woningwaarderingsstelsel (WWS)15 16 dat op verschillende plekken in Nederland er extreme uitschieters in het aandeel
WOZ in h
et WWS zijn. Dat leidt er op die plekken niet alleen toe dat veel gereguleerde woningen
bij nieuwe verhuring geliberaliseerd kunnen worden, maar ook dat de huur van die woningen
door disbalansen op de woningmarkt kan stijgen naar excessieve hoogte. Die woningen
komen onvoldoende in het middenhuursegment terecht. Ik overweeg daarom in het woningwaarderingsstelsel
(WWS) het aandeel te maximeren dat de WOZ-waarde kan hebben van het totale puntentotaal
van een individuele woning. De komende periode zal ik deze maatregel en de bovengenoemde
noodknop verder bezien met het oog op middenhuur, in overleg met relevante sectorpartijen.
Vooralsnog denk ik aan een WOZ-maximum van circa eenderde. Uitgangspunt is dat de
maatregel de druk op lokale woningmarkten in redelijke mate verlicht, zonder dat het
grote impact heeft op landelijk niveau.

Met bovenstaande maatregelen kan de lokale woningmarkt weer in balans gebracht worden.
Het wettelijk differentiëren van huur- en inkomensgrenzen in de DAEB naar regio of
gemeente wordt soms aangedragen als aanvullende maatregel. Dit zou een grote wijziging
ten opzichte van het bestaande stelsel zijn. Ik ben bereid in 2019 de mogelijkheden
te onderzoeken, maar zet vraagtekens bij de effectiviteit en noodzaak. In de praktijk
zal het leiden tot hogere (inkomens)grenzen en een grotere DAEB-doelgroep, waardoor
de slaagkansen voor de laagste inkomens kunnen verslechteren en de ruimte voor de
markt wordt beperkt. Daarnaast is differentiatie moeilijk uitvoerbaar en handhaafbaar,
omdat regio’s moeten worden afgebakend of onderhevig zijn aan periodiek wijzigende
lokale afspraken. In elk geval deze elementen zal ik dan ook in het onderzoek betrekken.

3. Gepaste huur voor hogere inkomens in de sociale huursector

Het is belangrijk dat sociale huurwoningen beschikbaar zijn voor de mensen die hierop
aangewezen zijn. Zeker in gebieden met lange zoektijden, kan het dan onrechtvaardig
voelen dat huishoudens die financieel in staat zouden zijn een andere woning te vinden,
in een gereguleerde huurwoning blijven wonen. Daarom vind ik het belangrijk dat het
mogelijk is dat huishoudens die niet afhankelijk zijn van een gereguleerde huurprijs,
een huur gaan betalen die beter past bij het inkomen, indien de kwaliteit van de woning
dat toelaat. Daarmee leveren zij ook een meer passende bijdrage aan het betaalbaar
houden van de huren voor huishoudens met een lager inkomen, of aan extra investeringen
in betaalbare nieuwbouw en verduurzaming. Huishoudens die ervoor kiezen te verhuizen
naar een woning in het middenhuursegment of in de koopsector, dragen daarmee bij aan
de slaagkansen van mensen met beperktere financiële mogelijkheden. Hier ligt ook een
link met de versnelling van het nieuwe woningaanbod, waarop ik inzet in de woondeals
met de gebieden waar de druk op de woningmarkt het grootst is.

Ik ben daarom voornemens om het huidig systeem van inkomensafhankelijke huurverhogingen,
in lijn met de door uw Kamer aangenomen motie,17 effectiever te maken. Deze verbetering zal gericht zijn op het in snellere stappen
doorgroeien naar de maximale huurprijsgrens van de woning voor de huishoudens die
geacht worden dat te kunnen dragen. Bij huishoudens met een hoog inkomen18 kan de huur in één keer verhoogd worden naar de liberalisatiegrens, of tot de maximale
huurprijs conform WWS als die hieronder ligt. Voor de groep daaronder wordt gedacht
aan een stapsgewijze doorgroei over meerdere jaren. Dat zou dan wel pas mogelijk worden
voor huishoudens met een inkomen dat ruim hoger ligt dan de betreffende DAEB-inkomensgrenzen,
zodat de lage middeninkomens worden ontzien. Dat neemt ook de noodzaak weg voor het
opnemen van de meeste uitzonderingscategorieën.19 De exacte hoogte van inkomensgrenzen zal bepaald worden aan de hand van de draagkracht
van huishoudensgroepen. Daarbij zal ik ook bezien of gedifferentieerd kan worden naar
huishoudsamenstelling, in lijn met het voorstel voor de differentiatie van de DAEB-inkomensgrens.
Ik verwacht u dit voorstel voor de zomer toe te kunnen sturen.

4. Meer mogelijkheden voor lokale invulling in de Woningwet

In 2015 is de Woningwet herzien, mede naar aanleiding van het staatssteunbesluit van
de Europese Commissie en misstanden in de sector die leidden tot de parlementaire
enquête woningcorporaties. Om de bereikte prestaties en verdere bijdragen van de corporatiesector
in de toekomst te borgen, werd besloten tot grote veranderingen in het stelsel. Uit
de evaluatie blijkt dat de herziene Woningwet haar hoofddoelen20 heeft bereikt en dat betrokken partijen het goed vinden dat de herziening er is gekomen21. Met de herziene Woningwet is de goede weg ingeslagen. De DAEB-taak van corporaties
blijft dan ook het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan huishoudens
die onvoldoende zelfstandig toegang hebben tot de woningmarkt. Tegelijk ervaren betrokkenen
veel neveneffecten en is de regelgeving soms zo gedetailleerd uitgewerkt dat het corporaties
onbedoeld belemmert in de uitoefening van hun taken. Daarnaast krijgen corporaties
te maken met maatschappelijke ontwikkelingen waarop de Woningwet nog niet altijd voldoende
is toegesneden.

De belangrijke maatschappelijke bijdrage die corporaties leveren, vraagt om heldere,
goed werkende en toekomstbestendige regelgeving. Daarom ben ik voornemens de Woningwet
te vereenvoudigen en meer in te richten op wettelijke principes. De op wetsniveau
vastgelegde uitgangspunten moeten leidend blijven; voorkomen moet immers worden dat
net als in het verleden via de band van leefbaarheid misstanden kunnen ontstaan, onverantwoorde
risico’s worden gelopen voor de DAEB, of activiteiten worden opgepakt die primair
de taak van anderen zijn (zoals zwembaden, bruggen en tunnels, voetbalstadions en
theaters). Waar mogelijk, worden echter detailregels en wettelijke uitvoeringsvoorschriften
geschrapt. Zo denk ik aan de op vierkante meters uitgewerkte beperking op kleinschalige
bedrijfsmatige activiteiten, zoals de buurtbakker of winkelvoorziening bij ouderenhuisvesting,
bij gebouwen met een gemengde functie. Hier is het wettelijk principe dat het om een
kleinschalige en aan het wonen gerelateerde activiteit moet gaan voldoende. Andere
voorbeelden zijn de maximale leefbaarheidsuitgaven per woning van € 129,13 en het
naar algemene principes omzetten van de limitatieve lijst van toegestane diensten
aan bewoners. Net als bij de eerder in deze brief benoemde maatregelen voor de huurmarkt,
geeft dit lokale partijen meer mogelijkheden om een passende uitvoering te geven aan
de volkshuisvesting vanuit de achterliggende wettelijke principes. Daarnaast zal ik
met sectorpartijen in overleg gaan over of en op welke wijze de reeds in de regelgeving
geboden experimenteerruimte verbeterd kan worden.

De rol voor lokale partijen past bij de nadruk die bij de herziene Woningwet is gelegd
op het samenspel tussen gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties. De beoogde
versterking van de positie van gemeenten en huurders heeft de afgelopen jaren de gewenste
resultaten gehad. Er zijn meer woonvisies, meer prestatieafspraken met meer concrete
afspraken en partijen zijn door de jaren heen steeds beter in staat geworden hun rol
op te pakken. Tegelijk is de «lokale driehoek» nog niet uitontwikkeld en vraagt de
beweging naar meer op principes ingerichte regelgeving om een verdere versterking
van het lokale samenspel. Getuige de uitkomsten van de evaluatie van de herziene Woningwet
zal dit slechts in beperkte mate juridisch gestalte hoeven te krijgen en moet met
name ingezet worden op betere en meer gerichte informatievoorziening, communicatie
en praktijkontwikkeling. De komende tijd zal ik hiertoe een traject opstarten met
de VNG, Woonbond, Aedes en VTW.

Voor de toezichthouder ontstaat ruimte om de lokale context mee te wegen in haar oordeel
en verder te bewegen naar meer risicogericht toezicht. Dat vergt van de toezichthouder
heldere beoordelings- en toetsingskaders ten behoeve van de duidelijkheid voor corporaties
en goed toezicht. Dergelijke toezichtkaders zijn echter wel flexibeler waardoor beter
ingespeeld kan worden op de bedoeling van de wet en op nieuwe of juist beheerste risico’s.
Daarmee wordt voortgebouwd op de reeds door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) ingezette
lijn van verdere uniformering van de beoordelingen, een meer uniforme vergunningverlening
en handhaving en de doorontwikkeling van het toezicht op governance. Over deze ontwikkelingen
is uw Kamer eerder geïnformeerd in de brief over het verticaal toezicht22 en het eind 2018 uitgebrachte Sectorbeeld.23 Rond de zomer informeert de Aw mij over de voortgang van deze ontwikkelingen en zal
zij voorstellen formuleren op welke onderdelen van de regelgeving en op welke wijze
zij een meer risicogerichte inrichting van het toezicht verantwoord acht.

Verbetering sanering

Sinds de herziening van de Woningwet in 2015 is de saneringssteun uitsluitend gericht
op het in stand houden van de noodzakelijke DAEB-woningen en niet meer op het in stand
houden van een noodlijdende corporatie als volkshuisvestelijke instelling. Op basis
van een tussenevaluatie naar aanleiding van de recente saneringsbesluiten omtrent
corporaties WSG en SHH, ben ik voornemens verschillende verbetervoorstellen uit te
werken. Het betreffen voorstellen die betrekking hebben op de positionering van de
saneringsfunctie ten opzichte van de borgingsfunctie door het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw en de toepasselijkheid van het saneringskader. De verbetervoorstellen zullen
worden gedaan binnen het huidige saneringsstelsel, waarin de borger in eerste instantie
verantwoordelijk is voor de afwikkeling van de financiële schade op basis van verliesminimalisatie.
Indien het voor het behoud van sociale huurwoningen daarnaast noodzakelijk blijkt
(publiek belang), kan de gemandateerd saneerder in een uiterste geval besluiten voor
dat specifieke publieke belang een aanvulling in de vorm van saneringssteun te verstrekken.
De sector is als eerste aan zet om tijdig tot een werkbare en volkshuisvestelijk acceptabele
oplossing te komen. De saneringssteun wordt geheven bij corporaties. Waar mogelijk
en nodig zullen de condities voor steunverstrekking nader worden geobjectiveerd. In
het bijgevoegde Verslag van de evaluatie van de herziene Woningwet ga ik hier nader
op in.

5. Betere samenwerking op wonen, zorg en welzijn

De vergrijzing vraagt om levensloopbestendige woningen, kleinere woningen, geclusterde
woonvormen, in nabijheid van passende voorzieningen. Uit de evaluatie van de herziene
Woningwet komt naar voren dat er winst te behalen is in de samenwerking tussen verschillende
instanties. Gemeenten, huurdersorganisaties, zorgpartijen en corporaties moeten elkaar
op verschillende niveaus (complex, wijk/buurt, gemeente) weten te vinden. De gemeente
is de aangewezen partij om de verbinding tussen de verschillende domeinen te leggen.
Samen met de sector zal ik een traject inzetten om de samenwerking op wonen-zorg-welzijn
verbeteren, de regierol van gemeenten te versterken, onderlinge prestatieafspraken
te stimuleren en te bevorderen dat de kwaliteit van woonvisies verder verbetert. Daarnaast
worden corporaties met een ondersteuningsteam en kennisprogramma in de Actielijn Wonen
en Zorg24 ondersteund en gestimuleerd om meer te investeren in geclusterde woonvormen. Tot
slot zal ik ouderen met een laag inkomen en met vermogen uitzonderen van passend toewijzen,
omdat in de praktijk blijkt dat deze groep het moeilijker heeft om een bij hun woon-
en zorgbehoefte passende woning in DAEB-tak van corporaties te vinden.

6. Meer slagkracht corporaties voor een prettige woonomgeving

Corporaties krijgen steeds meer te maken met kwetsbare groepen. Het gaat bijvoorbeeld
om huishoudens die te maken hebben met chronische gezondheidsproblemen, een sociaaleconomische
achterstand, of meer moeite hebben om mee te draaien in een ingewikkelder wordende
samenleving. Het aantal kwetsbare huishoudens neemt toe en zij wonen steeds meer in
dezelfde wijken. Binnenkort zal ik u, zoals toegezegd bij het wetgevingsoverleg van
12 november 2018, in een separate brief nader informeren over de leefbaarheid in wijken.

Ik acht het wenselijk de slagkracht van corporaties in kwetsbare wijken te versterken.
Dat kan door de stapeling en overlap aan waarborgen en detailregelgeving in de Woningwet
en onderliggende regelgeving weg te nemen. Zo ontstaan meer mogelijkheden voor corporaties
om als volkshuisvester te blijven investeren in maatschappelijke functies en leefbaarheid
in de wijken waar zij bezit hebben, passend bij de lokale context. Zoals eerder aangegeven
blijven de bestaande wettelijke waarborgen gehandhaafd, om nieuwe misstanden en risico’s
te voorkomen. Daarnaast zal ik het mogelijk maken dat bij nieuwe verhuringen en het
passend toewijzen de niet-gebruikte vrije ruimte in één jaar meegenomen kan worden
naar een volgend jaar. Daarmee ontstaat lokaal meer flexibiliteit voor een gerichte
inzet van de vrije ruimte. Tot slot kunnen corporaties een directe bijdrage leveren
aan de differentiatie van eenzijdig samengestelde wijken via hun niet-DAEB-tak. Met
het ingediende wetsvoorstel Maatregelen middenhuur25 kunnen onnodige belemmeringen voor het realiseren van meer middenhuurwoningen door
corporaties weggenomen worden.

Tot slot

In deze brief heb ik de hoofdlijnen geschetst van mijn voornemens om de betaalbaarheid
op de huurmarkt te verbeteren, doorstroming te stimuleren en de bereikbaarheid van
betaalbare woningen voor middeninkomens te verbeteren. Tevens doe ik voorstellen om
corporaties beter in staat te stellen om in samenspraak met gemeente en huurders vraagstukken
op te pakken op het gebied van wonen-zorg-welzijn, leefbaarheid en verduurzaming.
In de bijlagen bij deze brief zijn deze hoofdlijnen nader uitgewerkt en toegelicht.
Ik ga graag met uw Kamer in gesprek over deze voornemens en de onderliggende vraagstukken.
Aan de hand van de uitkomsten, verwacht ik dit jaar een aantal wetgevingstrajecten
te kunnen starten om de in deze brief voorgestelde beleidsrichtingen verder vorm te
geven. Bij deze trajecten zal ik tevens de gevolgen van verschillende vereenvoudigingen
en overige maatregelen voor de administratieve lasten in kaart brengen.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, K.H. Ollongren