Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Welzijn over het artikel '’Expats only’: Nederlandse woningzoekers buitenspel door nieuwe wet'

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
3 maart 2025).

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het ED-artikel?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2 tot en met 5

In welke segmenten zitten de woningen die op de in het artikel geschetste wijze worden
verhuurd onder het motto van short stay?

Wat is de verdeling van de verhuur over deze segmenten heen?

Hebben de gevraagde huurprijzen een relatie met het huurprijssegment waartoe de woningen
behoren?

Wat is de gemiddelde huurprijs van de shortstay en hoeveel wijkt dit af van de verhuur
van dezelfde woning onder reguliere verhuur?

Antwoord 2 tot en met 5

De vragen twee tot en met vijf kan ik niet met de mij beschikbare informatie beantwoorden.

Met de Wet vaste huurcontracten zijn vaste huurcontracten sinds 1 juli 2024 de norm.
Op grond van de wet zijn er een aantal uitzonderingen van groepen huurders waarvoor
een tijdelijk huurcontract mogelijk is. In het artikel in worden verschillende voorbeelden
genoemd waarbij verhuurders zoeken naar huurders waarvoor een tijdelijk contract toegestaan
is.

In het artikel wordt voorts melding gedaan van verhuurders die stellen short-stay
aan te bieden. Als er sprake is van de «huur van woonruimte», zijn de bepalingen uit
Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte van toepassing. In deze
afdeling zijn o.a. de huurbescherming en huurprijsbescherming vastgelegd. In artikel
BW 7:232 lid 2 wordt echter gesteld dat deze afdeling niet van toepassing is op «huur
welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur
is». Hiermee kunnen «logies-contracten» – zonder huurbescherming – worden gebruikt
voor hotelovernachtingen en dergelijke. De wet kent daarvoor geen maximumperiode.
Uit de wetsgeschiedenis en jurisprudentie komt naar voren dat deze bepaling bedoeld
is voor die «gevallen waarin voor iedereen (huurder en verhuurder) duidelijk is dat
er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming», en voorts
dat het een «uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis» betreft, die «zeer
restrictief moet worden opgevat».2

Vraag 6

Is er sprake van een stijging van de short stay verhuur sinds de invoering van de
Wet vaste huurcontracten?

Antwoord 6

Het betreft hier privaatrechtelijke huurovereenkomsten, deze worden niet landelijk
gemonitord.

Vraag 7 en 8

Verkoop is wettelijk gezien geen «dringend eigen gebruik» en als zodanig geen reden
om de huur op te zeggen, worden door inzet van short stay wetten omzeild? Zo ja welke?

Worden hier wetten oneigenlijk gebruikt? Zo ja welke?

Antwoord 7 en 8

Bij short-stay wordt er – met een beroep op de bepaling uit artikel 7:232 lid 2 BW
«voor de huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is» – gesteld dat Burgerlijk
Wetboek Boek 7, Afdeling 5, in zijn geheel niet van toepassing is. De bepalingen die
over het beëindigen van de huur gaan en specifiek over «dringend eigen gebruik» zijn
hier een onderdeel van en niet van toepassing als sprake is van «de huur van woonruimte
die naar zijn aard van korte duur is».

Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake
is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Het is
niet aan mij als wetgever om een oordeel te geven over specifieke (in het artikel
genoemde) gevallen. Indien een huurder meent dat er sprake is van de huur van woonruimte
kan deze zich beroepen op beroepen huurbescherming voor onbepaalde tijd. Er dus privaatrechtelijke
bescherming. De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van
«het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is» is de kantonrechter.

Vraag 9

Als hier geen wetten omzeild of oneigenlijk gebruikt worden, hoe kijkt u dan aan tegen
de wenselijkheid van de situatie waarbij verhuurders short stay inzetten om de periode
tot verkoop te overbruggen?

Antwoord 9

Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake
is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. De Wet
vaste huurcontracten is op initiatief van uw Kamer ingevoerd. Hierdoor zijn huurders
beter beschermd, maar tegelijkertijd heb ik ook begrip voor verhuurders die enige
flexibiliteit zoeken om hun woonruimte tijdelijk te verhuren. Uw Kamer heeft middels
de Wet vaste huurcontracten een mogelijkheid gegeven huurcontracten te kunnen beëindigen
in verband met verkoop. Dit kan echter alleen in zeer specifieke gevallen van verkoop;
er moet sprake zijn van een huwelijk of geregistreerd partnerschap. Ik kan mij goed
voorstellen dat ook deze bepaling verhuurders te weinig ruimte biedt. Mijn ambtsvoorganger
heeft uw Kamer op 14 juni 2024 geïnformeerd tot de conclusie te zijn gekomen dat de
voorwaarde dat er sprake moet zijn van een huwelijk of geregistreerd partnerschap
moet worden geschrapt.3 Ik deel deze conclusie en ben hierbij voornemens om ook breder te bezien of deze
bepaling verdere aanpassing behoeft om de toepassing ervan in meer gevallen mogelijk
te maken.

Wanneer een verhuurder zijn woning tijdelijk leeg heeft staan mag deze woning in bepaalde
gevallen tijdelijk verhuurd worden onder de Leegstandwet. Hiervoor is een vergunning
van de gemeente nodig: maximaal twee jaar, met daarna mogelijkheid tot verlenging
van telkens een jaar tot maximaal zeven jaar. Om de afgifte van deze vergunningen
eenvoudiger te maken voor grote(re) complexen waarin een verhuurder tijdelijk wil
gaan verhuren, wordt de Leegstandswet gewijzigd. Op deze manier kan een gemeente straks
één vergunning voor tijdelijke verhuur afgeven op complexniveau, in plaats van telkens
een aparte vergunning per verhuring.

Vraag 10 en 11

Onder welk fiscaal regime valt verkoop van woningen waarbij de verhuurders actief
inzetten op beëindiging van huurovereenkomsten?

Is hier in uw beeld sprake van actieve beëindiging van huurcontracten waardoor box
1 van toepassing zou moeten zijn?

Antwoord 10 en 11

Onder welk fiscaal regime de verkoop van woningen valt waarbij de verhuurders zich
actief inzetten op kortdurende verhuur, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden.
Indien de verhuurders kwalificeren als belastingplichtig lichaam voor de vennootschapsbelasting
(zoals een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid), behoren de opbrengsten
bij verkoop in beginsel tot de belastbare winst. Voor natuurlijke personen in de inkomstenbelasting
ligt dat genuanceerder. In het geval sprake is van «normaal actief vermogensbeheer»,
worden de inkomsten uit de verhuur van onroerend goed belast in box 3 van de inkomstenbelasting
via de vermogensrendementsheffing tegen een tarief van 36% (2025). Als sprake is van
het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal actief vermogensbeheer te
boven gaat, zijn de daaruit genoten voordelen belast in box 1 als resultaat uit overige
werkzaamheden tegen een tarief van maximaal 49,5% (2025). De vraag wanneer sprake
is van meer dan normaal actief vermogensbeheer is in de praktijk niet gemakkelijk
te beantwoorden. In de kern komt het erop neer dat de belastingplichtige bij het vermogensbeheer
werkzaamheden verricht die naar aard en omvang onmiskenbaar zijn gericht op het behalen
van voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te
boven gaan4. Voorbeelden daarvan zijn het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke
mate zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak, of het
aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere
vormen van kennis.5 Of daarvan sprake is bij de kortdurende verhuur van woningen is op voorhand niet
te zeggen.

Vraag 12

Wat is de wettelijke grond onder het actief uitsluiten van groepen woningzoekenden
door genoemde verhuurders, in dit geval huurders die op zoek zijn naar permanente
woonruimte?

Antwoord 12

Het verhuurders vrij staat (binnen de wet) een verhuurvorm te kiezen, waarbij bepaalde
woningzoekenden of groepen van woningzoekenden wel geïnteresseerd zullen zijn in tijdelijke
huur en anderen niet. Het aanbieden van een soort woonruimte met een bijbehorende
verhuurvorm, waar niet elke woningzoekende interesse in heeft, zorgt niet voor het
actief uitsluiten van andere groepen. De AMvB onder de Wet vaste huurcontracten kent
bijvoorbeeld een aantal uitzonderingen van groepen waarvoor een tijdelijk huurcontract
mogelijk blijft.

De Algemene wet gelijke behandeling (Awgb), de Wet gelijke behandeling op grond van
handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz), het Wetboek van Strafrecht en de Wet goed
verhuurderschap (Wgv) bieden bescherming tegen discriminatie van huurders op de woningmarkt.
Woningzoekenden die zich gediscrimineerd voelen kunnen daarover een oordeel vragen
bij het College voor de Rechten van de Mens. Ook verhuurders die willen weten of hun
beleid in overeenstemming is met de Awgb kunnen het College vragen om dit te toetsen.
Voorts kan een woningzoekende op grond van de Wet goed verhuurderschap melding doen
bij het meldpunt Ongewenst verhuurgedrag bij zijn/haar gemeente. De gemeente dient
daar dan op te handhaven.

Vraag 13

Is een gemeentelijke vergunning voor deze vorm van woningonttrekking nodig voor short
stay?

Antwoord 13

Er is geen sprake van een vergunningsplicht om short-stay-verhuur te mogen aanbieden.

Op basis van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten in hun huisvestingsverordening
categorieën van woonruimten aanwijzen, waarvoor een vergunning nodig is om deze aan
de woonruimtevoorraad te mogen onttrekken, dan wel samen te voegen of om te zetten.
Of een vergunning nodig is daarmee afhankelijk van de vraag of de gemeente dit heeft
opgenomen in haar huisvestingsverordening en vervolgens zou de vraag zijn of er sprake
is van woonruimte en van onttrekking daarvan.

Uit de laatste inventarisatie uit 2020 6 bleek dat er bijna 80 gemeenten waren die een huisvestingsverordening hadden met
daarin regels ten aanzien van woonruimtevoorraadbeheer, waarbij het merendeel van
de gemeenten regels had vastgesteld over de onttrekking van woonruimte.

Vraag 14 tot en met 17

Hoeveel vergunningen hebben gemeenten sinds de Wet vaste huurcontracten verleend?

Is bekend hoeveel verhuurders een dergelijke vergunning hebben?

Hoeveel gevallen van verhuurders die short stay verhuur doen zonder vergunning zijn
bekend?

Onder welke condities kunnen gemeenten deze vergunning verlenen?

Antwoord 14 tot en met 17

Er is geen sprake van een (landelijke) vergunningsplicht om short-stay-verhuur te
mogen aanbieden. In het antwoord op vraag 13 ben ik ingegaan op de mogelijkheden die
de Huisvestingswet 2014 gemeenten biedt om het ongewenst onttrekken van woningen aan
de woonruimtevoorraad tegen te gaan. Dit is gemeentelijk beleid, en dit wordt niet
landelijke gemonitord. Tot slot geldt dat een short-stay-bestemming van een locatie
moet passen binnen het omgevingsplan en daarin gekozen definities. Indien dit niet
het geval is kan er door het bevoegd gezag gehandhaafd worden.

Vraag 18 en 19

Hoe lang mag de maximale termijn van shortstay zijn per huurder?

Kan deze termijn door verhuurders opgerekt worden?

Antwoord 18 en 19

In het antwoord op vraag 2 tot en met 5 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk
Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing
zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft
dat naar zijn aard slechts van korte duur is». Vanuit het huurrecht is daaraan geen
wettelijke termijn verbonden.

Vraag 20 en 21

Hebben gemeenten voldoende capaciteit om te handhaven?

Wat heeft handhaving concreet opgeleverd en wat vindt u van dit beeld?

Antwoord 20 en 21

In het antwoord op vraag 2 tot en met 5 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk
Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing
zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft
dat naar zijn aard van korte duur is». Indien een huurder meent dat er sprake is van
de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op huurbescherming voor onbepaalde tijd,
die volgt uit het Burgerlijk Wetboek. Er is dus privaatrechtelijke bescherming. Gemeenten
hebben geen handhavende taken m.b.t. het soort huurcontract dat wordt aangeboden,
en daarmee ook geen handhavende taak m.b.t. tot het juiste gebruik van short-stay-contracten.
De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «gebruik van
woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» is de kantonrechter.

Wel geldt dat gemeenten op basis van de Wet goed verhuurderschap en als gevolg van
de Wet betaalbare huur, handhavend kunnen optreden richting de verhuurder van woonruimten,
o.a. met betrekking tot de gevraagde huurprijs. In de praktijk kan dit betekenen dat
gemeenten, als voorvraag, eerst moeten nagaan of er sprake is van de huur van woonruimte
en of het gebruik ervan naar zijn aard van korte duur is. Ook de Huurcommissie moet,
bij een geschil over de huurprijs, in een ontvankelijkheidstoets moeten toetsen of
er sprake van «huur van woonruimte». Tot slot zijn er de in het antwoord op eerdere
vragen genoemde mogelijke van een vergunningsplicht op basis van de Huisvestingwet
en de meer algemene notie dat het een short-stay-bestemming moet passen binnen het
omgevingsplan en daarin gekozen definities.

Ik heb geen overall beeld van de mate waarin gemeenten op bovengenoemde punten specifiek
in situaties van short-stay, handhavend optreedt.

Vraag 22 en 23

Is het wel of niet nodig om landelijk in te grijpen? Waarom wel of niet?

Bent u bereid om de voorwaarden voor het verkrijgen van een vergunning voor short
stay-verhuur te herzien en, waar nodig, aan te scherpen om meer grip te krijgen op
het huuraanbod, discriminatie tegen te gaan en ervoor te zorgen dat short stay uitsluitend
wordt aangeboden met een legitiem en passend doel? Zo ja op welke termijn, en zo nee
waarom niet?

Antwoord 22 en 23

Er is geen sprake van een (landelijke) vergunningsplicht om short-stay-verhuur te
mogen aanbieden. Short-stay-contracten dienen bij de verhuur van woonruimte zeer terughoudend
toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming
worden gerespecteerd. Uit de wetsgeschiedenis en jurisprudentie komt naar voren dat
deze bepaling bedoeld is voor die «gevallen waarin voor iedereen (huurder en verhuurder)
duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming», en voorts dat het een «uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis»
betreft, die «zeer restrictief moet worden opgevat».

Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder
de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare
huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten
en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor
doen.

Vraag 24

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Antwoord 24

Ik heb de vragen gebundeld beantwoord, daar waar dat m.i. ten dienste stond aan een
goede beantwoording van de gestelde vragen. Ik heb de vragen daarnaast zo snel als
mogelijk beantwoord.