Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Koerhuis en Van der Linde over het bericht dat huizenbezitters honderden euro’s extra kwijt zijn aan taxaties

Antwoord van Minister Hoekstra (Financiën), mede namens de Minister van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties (ontvangen 23 september 2020).

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Huizenbezitter honderden euro’s extra kwijt aan taxatie»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat vanaf volgend jaar geen computergestuurde taxatie meer is toegestaan
op basis van een richtlijn van de Europese Bankenautoriteit (EBA)? Wat is de juridische
status van deze EBA-richtlijn?

Antwoord 2

Met het oog op het invoeren van consistente, efficiënte en effectieve toezichtpraktijken
binnen het Europees Systeem voor Financieel Toezicht (ESFS) en het verzekeren van
de gemeenschappelijke, uniforme en consistente toepassing van het Unierecht, kunnen
Europese toezichthoudende autoriteiten (ESA’s) richtsnoeren of aanbevelingen vaststellen
die zich richten tot nationale autoriteiten of financiële instellingen.2 Zij moeten zich tot het uiterste inspannen om aan de richtsnoeren of aanbevelingen
te voldoen. Voor de richtsnoeren geldt het «pas toe of leg uit» principe, waarbij
nationale autoriteiten de ruimte hebben om gemotiveerd af te wijken van de richtsnoeren.

Met de richtsnoeren inzake de initiëring en monitoring van leningen3 wordt door de Europese Bankenautoriteit (EBA) nadere duiding gegeven aan hoe bancaire
kredietverstrekkers om moeten gaan met het waarderen van onroerende goederen ten behoeve
van het bepalen van het kapitaalbeslag zoals voorgeschreven in de Europese verordening
kapitaalvereisten4. Deze richtsnoeren zijn op verzoek van de Europese Raad tot stand gekomen om de hernieuwde
opbouw van niet-presterende leningen bij Europese banken te voorkomen. Volgens EBA
kan vanuit prudentieel oogpunt het gebruik van alleen een modelmatige waardering op
het moment van het verstrekken van een krediet tekortkomingen creëren in het risicomanagement,
omdat een betrouwbare waardebepaling van het onderpand niet is gegarandeerd. De richtsnoeren
bieden geen ruimte voor enkel het gebruik van een modelmatige waardering bij het verstrekken
van een hypothecair krediet. Naar aanleiding van de reacties op de consultatie is
wel een zogenaamde hybride taxatie toegevoegd als mogelijkheid voor een woningtaxatie.
Dit betreft een hybride taxatievorm waarbij een modelmatige waardering het uitgangspunt
is, die vervolgens door een taxateur wordt gecontroleerd. Indien de modelmatige waardering
voldoende betrouwbaar is en aan bepaalde criteria voldoet5, kan deze controle worden uitgevoerd van afstand. Een bezoek aan de woning is hierbij
dus niet altijd noodzakelijk. De taxateur is verantwoordelijk voor de waardebepaling
van de woning. Banken zijn verantwoordelijk voor het beleid ten aanzien van de waardering
van onderpanden. De richtsnoeren zullen 30 juni 2021 van kracht worden.

Vraag 3

Welke ruimte hebben De Nederlandsche Bank (DNB) en de Nederlandse wetgever na donderdag
27 augustus 2020 om computergestuurde taxaties toe te blijven staan?

Antwoord 3

Voor de richtsnoeren geldt het «pas toe of leg uit» principe. DNB heeft mij desgevraagd
laten weten dat ze de richtsnoeren zal toepassen in het toezicht. Het prudentiële
toezicht op systeemrelevante banken is belegd bij de Europese Centrale Bank (ECB).
DNB houdt toezicht op de minder significante of kleine banken in Nederland. Ook de
ECB zal de richtsnoeren toepassen in het toezicht. Dat betekent dat bancaire kredietverstrekkers
vanaf 30 juni 2021 alleen gebruik mogen maken van een modelmatige waardebepaling indien
deze door een taxateur is gecontroleerd.

EBA heeft de bevoegdheid om richtsnoeren op te stellen die nadere duiding geven aan
de bepalingen in de Europese verordening kapitaalvereisten die zien op de waardering
van onroerende goederen. Ten opzichte van de conceptrichtsnoeren, waarin geen enkele
vorm van modelmatig waarderen werd erkend, is het een stap vooruit dat EBA naar aanleiding
van reacties op het consultatiedocument heeft besloten om ruimte te geven voor een
hybride taxatie. Doordat modellen zich straks nog verder kunnen ontwikkelen, vind
ik echter dat het op den duur weer mogelijk moet zijn om op een prudente wijze gebruik
te maken van enkel een modelmatige waardering bij hypotheekverstrekking. Ik zal mij
hier in Europa voor inzetten en dit meenemen in de bredere inzet in de onderhandelingen
over de herziening van de Europese verordening kapitaalvereisten. Voor nu is de werkgroep
modelmatige taxaties6 in gesprek met de sector om te kijken of de werkgroep ondersteuning kan bieden bij
het inrichten van dit nieuwe hybride taxatieproces, bijvoorbeeld met een kwaliteitsrichtlijn
voor modelmatig waarderen7.

Vraag 4

Herinnert u zich het onderzoek8 van DNB waarin geconcludeerd werd dat juist bij fysieke taxaties zorgen zijn over
de betrouwbaarheid? Deelt u de mening dat het vreemd is om betrouwbare, computergestuurde
taxaties te verbieden en fysieke taxaties – waarbij zorgen zijn over de betrouwbaarheid
– in plaats hiervan verplicht te stellen?

Antwoord 4

Het onderzoek «De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties» van DNB duidt
op een systematische overwaardering van taxaties. Het feit dat relatief veel taxaties
exact gelijk zijn aan de koopsom kan een signaal zijn dat de taxatiewaarde niet onafhankelijk
tot stand komt, omdat de taxateur kennelijk van tevoren op de hoogte is van de koopsom.
Een modelmatige waardering komt onafhankelijk tot stand, de waarde is niet te beïnvloeden
door de betrokken partijen bij de aankoop van het huis. Voor recent gebouwde en redelijke
uniforme woningen kan een modelmatige taxatie dus betrouwbaarder zijn dan een fysieke
taxatie. Dat betekent echter niet dat een modelmatige waardering per definitie betrouwbaarder
is dan een fysieke taxatie. Een model kan bijvoorbeeld de onderhoudsstaat van de woning,
mogelijke funderingsproblematiek of de energetische kwaliteit van de woning niet beoordelen.
Voor veel woningen, met name unieke en relatief oude woningen, kan met een fysieke
taxatie de waarde betrouwbaarder worden vastgesteld dan met een modeltaxatie.

Vraag 5

Bent u van mening dat alle zorgen uit het DNB-onderzoek naar fysieke taxaties zijn
weggenomen? Zo ja, waar blijkt dit uit? Zo nee, bent u bereid deze op zeer korte termijn
onder de aandacht te brengen van DNB in verband met de invoering van de EBA-richtlijn?

Antwoord 5

De signalen van diverse partijen over zorgen over de kwaliteit en onafhankelijkheid
van taxaties zijn aanleiding geweest om te verkennen of het anders inrichten van het
taxatieproces ervoor kan zorgen dat er minder perverse prikkels in het systeem zitten.
Hiertoe is door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een werkgroep
ingesteld waarin samen met het Ministerie van Financiën, de Autoriteit Financiële
Markten (AFM), DNB en Nationale Hypotheek Garantie (NHG) momenteel opties worden onderzocht
om de inrichting van het taxatieproces te veranderen. Over de uitkomsten van dit traject
zal ik u, samen met de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, later
dit jaar nader informeren.

De sector heeft de afgelopen periode al een aantal stappen gezet en door middel van
zelfregulering de kwaliteit en onafhankelijkheid van taxaties verbeterd. In 2015 is
een centraal register opgericht voor vastgoedtaxateurs: het Nederlands Register Vastgoed
Taxateurs (NRVT). Vaak wordt door kredietverstrekkers geëist dat taxateurs ingeschreven
zijn bij het NRVT. Het NRVT werkt in samenwerking met onder andere brancheorganisaties
en hypotheekverstrekkers aan een vernieuwd model taxatierapport dat voor alle taxateurs
vanaf 2021 zal gelden. Aanpassingen in het modelrapport hebben onder andere betrekking
op de energetische en bouwkundige staat van de woning. Taxateurs worden extra opgeleid
om deze aspecten mee te nemen in de taxatie van de woning en aanbevelingen te doen
over hoe de woning kan worden verbeterd en wat de kosten hiervan zijn. Daarnaast zijn
met het NRVT afspraken gemaakt over het op korte termijn realiseren van strenger en
intensiever toezicht en een reeks van kwaliteitsbevorderende maatregelen. Het betreft
met name een beter risicoselectieproces gericht op het opsporen van ondermaats presterende
taxateurs, intensivering van het risicogeoriënteerd toezicht en het verder ontwikkelen
van het normenkader en sanctieladder. Ook zal het NRVT meer (field) audits afnemen
waarin het werk van taxateurs wordt gecontroleerd. Zoals het er nu voor staat zullen
de meeste van deze maatregelen voor het einde van het jaar gerealiseerd zijn. Samen
met de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zal ik de voortgang
nauwgezet monitoren en zal u ook hierover later dit jaar nader informeren.

Vraag 6

Hoeveel mensen gebruiken jaarlijks een computergestuurde taxatie om een hypotheek
over te sluiten, voor een verbouwing of voor een andere structurele wijziging aan
hun woning? Kunt u deze cijfers per categorie uitsplitsen?

Antwoord 6

Er is geen informatie beschikbaar over welk deel van het totaal aantal taxaties een
modelmatige waardering betreft en met welk doel de taxatie is uitgevoerd, maar ik
kan wel een indicatie geven van het minimale totaal aantal taxaties (fysiek en modelmatig)
in 2019. In 2019 zijn door het Kadaster ongeveer 375.000 hypotheken voor particulieren
geregistreerd.9 Het registreren van een hypotheek kan voor het afsluiten van een hypothecaire lening
voor de aankoop van een woning, het oversluiten van een bestaande hypothecaire lening
naar een andere kredietverstrekker, of het ophogen van een bestaande hypothecaire
lening als de hypotheekakte onvoldoende ruimte biedt voor deze ophoging bijvoorbeeld
voor een verbouwing. Voor het afsluiten, oversluiten of ophogen van een hypotheek
is een taxatie van de woning wettelijk verplicht. In 2019 kwam circa een derde van
de hypotheekomzet van oversluiters en ophogers.10 Naar schatting zijn in 2019 dus ongeveer 125.000 duizend hypotheken overgesloten
of opgehoogd.

Vraag 7

Wat kost een computergestuurde taxatie gemiddeld en wat kost een fysieke taxatie die
hiervoor in de plaats komt?

Antwoord 7

Een fysieke taxatie kost vaak rond de 400–500 euro, en een modelmatige waardebepaling
kost rond de 30 euro.11 Het is nog niet bekend hoeveel een hybride taxatie zal gaan kosten. Dat zal waarschijnlijk
meer zijn dan de kosten voor een modelmatige waardering omdat tussenkomst van een
taxateur noodzakelijk is, maar minder dan de kosten voor een volledig fysieke taxatie
omdat de taxateur de woning niet altijd hoeft te bezichtigen.

Vraag 8

Hoe kansrijk acht u het alternatieve plan van een hybride taxatie, waarbij bijvoorbeeld
een bankmedewerker het finale oordeel velt?

Antwoord 8

De richtsnoeren schrijven voor dat een modelwaarde door een onafhankelijke interne
of externe taxateur wordt gecontroleerd. Het is nu aan banken, modelleveranciers en
taxateurs om een hybride taxatieproces in te richten om de consument waar mogelijk
de optie te bieden om gebruik te maken van een hybride taxatie. Banken kunnen afhankelijk
van het risico van de lening en de betrouwbaarheid van de modelwaarde variëren in
de vorm van een hybride taxatie. De werkgroep modelmatige taxaties is in gesprek met
de sector om te kijken of de werkgroep mogelijk ondersteuning kan bieden bij het inrichten
van dit nieuwe hybride taxatieproces.

Vraag 9

Deelt u de zorg dat ook een hybride taxatie (fors) duurder is dan een computergestuurde
taxatie, terwijl er bij computergestuurde taxaties weinig reden tot zorg is over de
betrouwbaarheid? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 9

Het is nog te vroeg om daar uitspraken over te doen. Het is namelijk nog niet bekend
hoeveel een hybride taxatie zal gaan kosten. Dat zal waarschijnlijk meer zijn dan
de kosten voor een modelmatige waardering omdat tussenkomst van een taxateur noodzakelijk
is, maar minder dan de kosten voor een volledig fysieke taxatie omdat de taxateur
de woning niet altijd hoeft te bezichtigen. Banken kunnen afhankelijk van het risico
van de lening en de betrouwbaarheid van de modelwaarde variëren in de vorm en daarmee
ook de kosten van een hybride taxatie.

Vraag 10

Bent u bereid om er met spoed bij DNB op aan te dringen een uitzondering te maken
op de EBA-richtlijn, zodat computergestuurde taxaties mogelijk blijven?

Antwoord 10

Het is aan DNB als zelfstandige en onafhankelijke autoriteit om te bepalen hoe zij
de richtsnoeren zal toepassen in het toezicht. Dat geldt ook voor de ECB, waar het
toezicht op de systeemrelevante banken is belegd. Ik ga mij er in Europa voor inzetten
dat het op den duur weer mogelijk wordt om op een prudente wijze gebruik te maken
van enkel een modelmatige waardering bij hypotheekverstrekking.