Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over het bericht ‘Beleggers kopen Groningen op’

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
1 juli 2019).

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Beleggers kopen Groningen op»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het bericht?

Antwoord 2

Aanleiding voor het bericht is recent onderzoek van het Kadaster «Kopen om te verhuren»2. Dit onderzoek laat zien dat in de meeste grote steden en studentensteden het aantal
particuliere huurwoningen3 is toegenomen. De toename is in Groningen met 1,8% van de woningvoorraad het sterkste.
In het bericht wordt een relatie gelegd tussen de activiteiten van beleggers, de positie
van koopstarters en een teruglopende corporatievoorraad.

Een directe relatie tussen de activiteiten van beleggers en een dalende voorraad corporatiewoningen
zie ik niet. De ontwikkeling van de corporatievoorraad is afhankelijk van het saldo
van nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen. Corporaties bepalen zelf of zij woningen
verkopen. Het merendeel van de verkochte woningen komt bij eigenaar-bewoners terecht.

Het Kadaster concludeert in de tegelijk gepubliceerde onderzoeksspecial «Koopstarters
en particuliere investeerders in studentensteden»4 dat koopstarters en beleggers slechts in beperkte mate met elkaar concurreren, omdat
deze twee groepen zich op verschillende woningsegmenten richten. In Groningen richten
zowel beleggers als starters zich veelal op appartementen, maar zijn starters ook
erg geïnteresseerd in rijwoningen (in 42 procent van de gevallen). In het segment
van appartementen tot 80 m² lijken starters de meeste concurrentie te ervaren van
investeerders. Om meer inzicht te krijgen in de gevolgen van particuliere beleggers
op de woningmarkt, onderzoek ik samen met onder andere het Kadaster en de Amsterdam
Business School Finance Group in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen
door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. Hierbij
wordt ook specifiek naar de Groningen gekeken. Wanneer er sprake is van een positief
prijseffect kan dit een aanwijzing zijn voor de verdringing van starters van de woningmarkt,
en voor andere risico’s. De uitkomsten van dit onderzoek worden deze zomer verwacht.

Vraag 3

Erkent u dat er sprake is van woningnood? Hoe groot is de woningnood in Groningen?
Wat gaat u eraan doen om dit probleem op te lossen?

Antwoord 3

De stad Groningen behoort tot de gebieden met de meeste spanning op de woningmarkt.
Recentelijk heb ik uw Kamer de Inventarisatie Plancapaciteit mei 2019 toegezonden.
Het woningtekort in het functionele woningmarktgebied Groningen wordt geraamd op 11
duizend woningen. Dit is 3,5 procent van de voorraad. Deze krapte concentreert zich
voor een groot deel in de stad Groningen.

Gelet op de huidige krapte en de voorspelde huishoudensgroei staat Groningen voor
een grote woningbouwopgave. Daarnaast staat de betaalbaarheid door de krapte onder
druk en zien we excessen zoals huisjesmelkerij.

Begin dit jaar heb ik met Groningen de eerste woondeal getekend. Deze deal bevat afspraken
om tot 2030 20.000 woningen bij te bouwen. Hiervoor zijn afspraken gemaakt over het
monitoren van plancapaciteit en de gerealiseerde productie en het versneld realiseren
van bouwplannen. Ook zijn er afspraken gemaakt over intensieve samenwerking rondom
de ontwikkeling van het voormalige Suikerfabriekterrein en de Eemskanaalzone, twee
gebiedsontwikkelingen die cruciaal zijn voor het halen van de ambitie. Tenslotte zijn
er afspraken gemaakt om de werking van de woningmarkt op korte termijn te verbeteren.
Ik heb bijvoorbeeld afspraken gemaakt over studentenhuisvesting en ik heb middelen
beschikbaar gesteld aan Groningen om de gemeente te ondersteunen bij de invoering
en uitvoering van een nieuw vergunningsstelsel bedoeld om malafide verhuurders aan
te pakken.

Vraag 4

Deelt u de analyse dat door de woningnood beleggers onacceptabel hoge rendementen
kunnen behalen door hoge huren te vragen aan huurders?

Antwoord 4

Met name in de grote steden stijgen de prijzen van huurwoningen snel, waardoor ze
in sommige gevallen nooit in het middenhuursegment terecht komen of bij mutatie stijgen
naar een dure huur. Schaarste leidt ertoe dat sommige verhuurders een excessief hoge
huur (kunnen) vragen. Uw Kamer heeft mij daarom gevraagd om een noodknop middenhuur
uit te werken die excessieve prijsstijgingen in de middenhuur tegengaat5. Voor de zomer informeer ik uw Kamer over de verdere uitwerking van de noodknop.

Vraag 5

Klopt het dat het aandeel van starters in transacties is gedaald van 39 procent naar
26 procent? Wat vindt u ervan dat door het opkopen van de bestaande woningvoorraad
door beleggers starters steeds minder kansen krijgen om een huis te kopen of te huren
in Groningen?

Antwoord 5

De onderzoeksspecial van het Kadaster naar Koopstarters en particuliere investeerders
in studentensteden6 heeft meer inzicht gegeven in de mate waarin koopstarters en beleggers met elkaar
concurreren. Het onderzoek laat zien dat deze particuliere beleggers relatief vaak
woningen aankopen in studentensteden. Uit het onderzoek blijkt verder dat in de meeste
studentensteden koopstarters en particuliere beleggers elkaar in beperkte mate tegenkomen
op de woningmarkt, omdat zij zich op verschillende woningsegmenten richten. Desondanks
kunnen starters in sommige steden en in bepaalde segmenten concurrentie van particuliere
beleggers ondervinden.

Ik zie ook dat het op sommige plekken in het land lastig is om een passende woning
te vinden. Ik zet mij dan ook in om het woningaanbod te vergroten. Hierbij heb ik
specifiek aandacht voor het middenhuursegment. Fatsoenlijke beleggers kunnen hierbij
een belangrijke rol spelen. Wanneer fatsoenlijke huurprijzen worden gevraagd, kunnen
deze huurwoningen ook toegang bieden voor starters die willen huren. Hierbij geldt
dat verhuurders die excessief gedrag vertonen moeten worden tegengegaan. Ook neem
ik de berichtgeving dat starters steeds minder kansen krijgen om een huis te kopen
of te huren door de opkomst van beleggers serieus. Om te bepalen of bijsturing vanuit
het Rijk noodzakelijk en proportioneel is, moet het effect van beleggers op de woningmarkt
scherp in beeld zijn. Zoals eerdergenoemd, ben ik samen met onder andere het Kadaster
en de Amsterdam Business School Finance Group bezig om in kaart brengen wat de toename
van particuliere beleggers die actief zijn op de woningmarkt doet met de prijzen van
woningen in stedelijke gebieden, waaronder Groningen. Een mogelijk positief prijseffect
kan wijzen op verdringing van starters waardoor starters minder kansen krijgen om
een huis te kopen.

Dat het aandeel van starters in alle transacties in Groningen daalt van 39 procent
naar 26 procent kan ik niet verifiëren. Op landelijk niveau is het aandeel starters
sinds 2009 tot begin 2018 gedaald. Daarentegen is het aantal transacties door starters
is in deze periode wel toegenomen. Dit is mogelijk doordat het aantal woningtransacties
de afgelopen jaren sterk is toegenomen. Doordat het aantal transacties van doorstromers
en particuliere verhuurders sterker is gestegen, daalt het aandeel starters.7

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat het woningaanbod in de sociale huursector krimpt? Welke gevolgen
heeft dit voor de betaalbaarheid van wonen in Groningen, met name voor studenten,
lagere inkomens en middeninkomens? Welke maatregelen kunt u of kan de gemeente treffen
om de betaalbaarheid te waarborgen?

Antwoord 6

Zoals hierboven aangegeven staat de stad Groningen, gelet op de huidige krapte en
de voorspelde huishoudensgroei, voor een grote woningbouwopgave. Daarnaast staat de
betaalbaarheid door de krapte onder druk. Daarom heb ik begin dit jaar met Groningen
een woondeal getekend, waarin is afgesproken versneld 20.000 woningen te realiseren.
Ik heb in de deal ook afspraken gemaakt om de werking van de woningmarkt op korte
termijn te verbeteren, bijvoorbeeld op het gebied van studentenhuisvesting. Verder
zal ik samen met de regio de beschikbare investeringscapaciteit van corporaties verkennen
in relatie tot de grote opgaven op het gebied van onder andere betaalbaarheid en woningbouwproductie.
Samen onderzoeken we welke maatregelen bij deze opgaven kunnen helpen. Te denken valt
aan samenwerkingsvormen tussen gemeente, corporaties en particulieren. Hierbij moet
de eigen verantwoordelijkheid in acht worden genomen en het moet binnen de kaders
van de Woningwet passen.

Er zijn meer maatregelen om te zorgen dat de betaalbaarheid gewaarborgd wordt, die
ingezet kunnen worden door gemeenten en corporaties. Zo kunnen gemeenten in geval
van schaarste op basis van een aantal criteria een huisvestingsverordening opstellen,
waarin zij de ruimte hebben om voorrang te geven aan het huisvesten van bepaalde groepen.
Bovendien kunnen gemeenten periodiek prestatieafspraken maken met corporaties en huurdersorganisaties
over bijvoorbeeld nieuwbouw en beschikbaarheid van betaalbare woningen voor bijvoorbeeld
lagere inkomens, studenten en middeninkomens. Ook kunnen zij afspraken maken met andere
verhuurders. Zoals in mijn brief van 22 februari beschreven, wil ik regionale excessen
in huurprijzen tegengaan en werk ik daarom aan de «noodknop middenhuur» en het maximeren
van het aandeel dat de WOZ-waarde kan hebben in het totaal aantal punten volgens het
woonwaarderingsstelsel.

Vraag 7

Bent u bereid te onderzoeken of gemeenten meer ruimte kunnen krijgen voor toepassing
van eigen regels voor wonen in hun gemeente? Ziet u daarbij ook ruimte om bijvoorbeeld
inkomensgrenzen of maximale huurprijzen te stellen?

Antwoord 7

Zoals ik mijn brief Aanpak Goed Verhuurderschap van 9 november jl. heb toegezegd,
verken ik met te betrokken partijen hoe op een gerichte wijze met aanvullende wettelijke
maatregel tegen de malafide verhuurder kan worden opgetreden met inbegrip van de nodige
sanctionering. In dat licht heb ik, zoals in de brief van 6 juni jl. aangegeven, begin
dit jaar met vijf grote gemeenten afspraken gemaakt over het opzetten van een pilot.
Ik zal uw Kamer op de hoogte houden van de voortgang van deze pilots. Om woningmarkten
beter in balans te brengen wordt het wettelijk differentiëren van huur- en inkomensgrenzen
in de DAEB naar regio of gemeente soms aangedragen. Dit zou een grote wijziging ten
opzichte van het bestaande stelsel zijn. Zoals aangegeven in de brief evaluatie Woningwet
2015 ben ik bereid de mogelijkheden hiertoe te onderzoeken, maar zet ik vraagtekens
bij de effectiviteit en noodzaak. Differentiatie naar regio of gemeente zal moeilijk
uitvoerbaar en handhaafbaar zijn, omdat regio’s moeten worden afgebakend of onderhevig
zijn aan periodiek wijzigende lokale afspraken. Daarom kijk ik eerst naar het differentiëren
van huur- en inkomensgrenzen naar huishoudsamenstelling. Zoals in mijn antwoord op
vraag 6 beschreven werk ik momenteel de maatregelen uit om excessieve huurprijsstijgingen
tegen te gaan waardoor woningen betaalbaar gehouden worden, specifiek in regio’s met
een krappe woningmarkt.

Vraag 8

Waarom voert u geen verlaging van de overdrachtsbelasting naar nul procent voor starters
en een verhoging naar 10 procent voor beleggers in nu blijkt dat beleggers de huurprijzen
opdrijven en starters daardoor moeilijker een betaalbare huurwoning kunnen vinden?

Antwoord 8

Ik ben mij ervan bewust dat de krappe woningmarkt op sommige plekken in het land tot
problemen leidt en zet mij in om deze problemen aan te pakken. Ik snap wat u beoogt
met dit voorstel, maar heb er mijn twijfels over of een hogere overdrachtsbelasting
voor beleggers daadwerkelijk zal leiden tot lagere huurprijzen. Het is namelijk aannemelijk
dat de verhuurder de hogere overdrachtsbelasting doorbelast naar huurders in de vorm
van hogere huren. Tegelijkertijd begrijp ik de achterliggende gedachte en verken ik,
mede in het kader van de motie Dik-Faber/Ronnes8, samen met de Staatssecretaris van Financiën of een differentiatie van de overdrachtsbelasting
voor starters en voor beleggers op een doelmatige, doeltreffende en uitvoerbare wijze
mogelijk is.

Vraag 9

Waarom bent u niet bereid de stijging van de huurprijzen te maximeren tot 3 procent
bovenop de inflatie, en de huurprijzen te bevriezen als de prijzen met (meer dan)
30 procent zijn gestegen de afgelopen vijf jaar?

Antwoord 9

Het lid Nijboer refereert in zijn vraagstelling aan de amendementen die hij heeft
ingediend tijdens de behandeling van het wetsvoorstel maatregelen middenhuur in de
Tweede Kamer. Zoals ik toen ook aangaf en in antwoord op eerdere schriftelijke vragen,
zijn het lid Nijboer en ik het eens over het feit dat we huurders met een middeninkomen
willen beschermen en excessieve huren in de vrije sector willen tegengaan. We verschillen
in de aanpak daarvoor.

Het lid Nijboer gaat in zijn voorstellen een stuk verder dan ik wil gaan. Zijn voorstellen
betekenen dat in bestaande huurcontracten wordt ingebroken om een huurbevriezing te
realiseren of is praktisch moeilijk uitvoerbaar. Het betekent dat er toezicht gehouden
moet worden op alle huurprijsverhogingen in Nederland. Het gaat immers om wat voor
huurprijsstijging er daadwerkelijk wordt doorgevoerd en niet alleen om wat er contractueel
is afgesproken.

Ik ben bezig met de uitwerking van de noodknop om excessen aan te pakken en richt
mij daarop op het middenhuursegment. Met de noodknop maak ik onderscheid tussen nette
verhuurders en speculanten. Ook is de noodknop alleen van toepassing voor gemeenten
met grote schaarste aan middenhuur. Voor de zomer presenteer ik de verdere uitwerking
van de noodknop.