Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over het artikel ‘Volop trucs om huurregels te ontwijken, maar huurcommissie veegt 'shortstaycontract’ van tafel’, uit het FD van 25 februari jl

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
7 april 2025).

Vraag 1

Hoe beoordeelt u de signalen dat verhuurders, sinds de inwerkingtreding van de Wet
vaste huurcontracten, verschillende constructies bedenken om de wet te omzeilen?1

Antwoord 1

In het artikel worden twee routes genoemd: 1) het gebruik van zgn. shortstay-contracten
en 2) het gebruik van zgn. friendscontracten.

Als er sprake is van de «huur van woonruimte», zijn de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek
Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte van toepassing. In deze afdeling zijn o.a.
de huurbescherming en huurprijsbescherming vastgelegd. In artikel BW 7:232 lid 2 wordt
echter gesteld dat deze afdeling niet van toepassing is op «huur welke een gebruik
van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is». Bij shortstay-contracten
wordt er – met een beroep op de bepaling uit artikel 7:232 lid 2 BW «voor de huur
van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is» – gesteld dat Burgerlijk Wetboek
Boek 7, Afdeling 5, in zijn geheel niet van toepassing is. Echter dienen short-stay-contracten
zeer terughoudend toegepast te worden; als er sprake is van de huur van woonruimte
moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Uit de wetsgeschiedenis en jurisprudentie
komt naar voren dat deze bepaling gericht op «huur welke een gebruik van woonruimte
betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is», bedoeld is voor die «gevallen
waarin voor iedereen (huurder en verhuurder) duidelijk is dat er geen sprake kan en
mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming», en voorts dat het een «uitzonderingsbepaling
van een heel beperkte betekenis» betreft, die «zeer restrictief moet worden opgevat».

Bij een zgn. «friendscontract» staan meerdere huurders op hetzelfde huurcontract.
Dit zijn er doorgaans meer dan twee, die gezamenlijk de huurprijs onderverdelen. Een
zelfstandige huurwoning wordt beprijsd via het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige
woningen (WWSZ). Friendscontracten zijn niet verboden en kunnen voordelen bieden.
Er is dus ook niet per definitie sprake van een schijnconstructie als er gebruik wordt
gemaakt van een friendscontract. Het signaal dat er onjuist gebruik gemaakt wordt
van friendscontracten betrekking tot de huurprijs, is mij bekend. Kern daarbij is
dat friendscontracten soms worden ingezet om feitelijk onzelfstandige kamerverhuur
als een zelfstandige huurwoning te verhuren. Een contract voor een zelfstandige huurwoning
kan daarmee beschikken over een geliberaliseerde huurprijs. Kamerverhuur – verhuur
van een onzelfstandige woonruimte – moet worden beprijsd via het woningwaarderingsstelsel
voor onzelfstandige woningen (WWSO). In het WWSO bestaat geen geliberaliseerde huurprijs
– een onzelfstandige woonruimte heeft altijd een gereguleerde huurprijs.

Hiervoor zijn maatregelen genomen in het pakket van de Wet betaalbare huur dat van
kracht is sinds 1 juli jl. In het pakket van de Wet betaalbare huur is verduidelijkt
dat de contractvorm niet doorslaggevend is voor het bepalen van de (on)zelfstandigheid
van de woonruimte, maar dat gekeken moet worden naar de feitelijke verhuursituatie.
Feitelijke kamerverhuur moet via het WWSO beprijsd worden. In het Besluit huurprijzen
woonruimte2 is opgenomen aan welke voorwaarden voldaan moet worden om als zelfstandige woonruimte
beprijsd te worden. In alle andere gevallen is sprake van een onzelfstandige woonruimte.
De Huurcommissie en gemeenten kunnen toetsen of huurprijsbescherming van toepassing
is bij een contract en of het juiste puntenstelsel is toegepast.

Vraag 2

In hoeverre heeft u zicht op de omvang van dit probleem?

Antwoord 2

Het betreft hier privaatrechtelijke huurovereenkomsten. Deze worden niet landelijk
gemonitord. De laatste evaluatie die heeft plaatsgevonden was de wetsevaluatie van
de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in 2021.3 Daarin is geconstateerd dat contracten «naar aard van korte duur» («short stay»)
worden aangeboden door ongeveer 20 procent van alle verhuurders. Met betrekking tot
het toepassen van het verkeerde puntenstelsel bij friendscontracten, zoals ik heb
beschreven in mijn antwoord op vraag 1, zijn geen gegevens beschikbaar.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het zeer onwenselijk is dat de wet wordt omzeild? Zo nee, waarom
niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Antwoord 3

Het is altijd onwenselijk als de wet wordt omzeild. Het staat verhuurders vrij (binnen
de wet) een verhuurvorm te kiezen. In het antwoord op vraag 1 ben ik ingegaan op de
wettelijke kaders die gelden. Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast
te worden; als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden
gerespecteerd. Met betrekking tot friendscontracten is reeds in wet- en regelgeving
verduidelijkt welk puntenstelsel toegepast dient te worden. Ik denk dat deze verduidelijking
voldoende is, temeer omdat gemeenten en Huurcommissie voldoende mogelijkheden hebben
eventuele misstappen te corrigeren. In het kader van de evaluatie van de Wet betaalbare
huur zal ik tevens aandacht hebben voor dit onderwerp.

Vraag 4

Deelt u voorts de mening dat het beter is problemen te voorkomen dan te genezen? Zo
ja, wat wilt u doen om «shortstaycontracten» en andere ontwijkingsconstructies te
voorkomen?

Antwoord 4

Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder
de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare
huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten
en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor
doen.

Uit de wetsevaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt is gebleken dat «short-stay-contracten»
door 20% van de verhuurders wordt gebruikt.4 In de evaluatie is benoemd dat met name uitzendbureaus die arbeidsmigranten uitzenden
veelal gebruikmaken van short-stay-huisvesting. Zij hebben behoefte aan flexibele
contractvormen die aansluiten op de dynamiek van het werk dat mensen doen. Deze huisvesters
maakten in de praktijk weinig gebruik van de tijdelijke huurcontracten die de Wet
doorstroming huurmarkt 2015 mogelijk maakte. Het Kabinet voert de aanbevelingen van
het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten uit en werkt aan een wetsvoorstel waarmee
zowel voor de arbeidsmigrant als voor de werkgever duidelijkheid wordt gegeven over
de geldende huur(prijs)bescherming. Daarnaast heeft uw Kamer heeft mij per motie gevraagd
om bij de evaluatie van de effecten van de nieuwe huurwetgeving ook aandacht te besteden
aan de mate van oneigenlijk gebruik van short-stay-contracten.5 Deze motie voer ik uit.

Wat betreft friendscontracten denk ik niet dat op dit moment aanvullende maatregelen
nodig zijn, zoals ik in mijn antwoord op vraag 3 heb toegelicht.

Vraag 5

Zijn er concrete cijfers of onderzoeken beschikbaar over het aantal klachten of meldingen
bij de huurcommissie over schijnconstructies zoals «shortstaycontracten» of «friends-contracten»?
Zo nee, bent u bereid hier onderzoek naar te laten doen?

Antwoord 5

Ik heb de Huurcommissie gevraagd een nadere analyse te maken van het aantal geschillen
over de genoemde constructies dat aan de Huurcommissie wordt voorgelegd. Ik zal deze
analyse betrekken bij mijn reactie op de motie Mooiman c.s.

Vraag 6

Hoeveel «shortstaycontracten» zijn er vorig jaar afgesloten en hoeveel in de jaren
daarvoor?

Antwoord 6

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 1 heb toegelicht betreft het hier privaatrechtelijke
huurovereenkomsten die niet landelijk worden gemonitord.

Vraag 7

Welke maatregelen neemt u om handhaving en toezicht op schijnconstructies bij huurcontracten
te verbeteren?

Antwoord 7

In het antwoord op vraag 1 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek
Boek 7, Afdeling: de Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing
zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft
dat naar zijn aard van korte duur is». Indien een huurder meent dat er sprake is van
de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op huurbescherming voor onbepaalde tijd,
die volgt uit het Burgerlijk Wetboek. Er is dus privaatrechtelijke bescherming. De
enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «gebruik van woonruimte
betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» is de kantonrechter.

Daarnaast kan een huurder naar de Huurcommissie stappen als de huurder van mening
is dat de gevraagde huurprijs onredelijk is. Bij het beantwoorden van de vraag of
de Huurcommissie ontvankelijk is een uitspraak te doen over de redelijkheid van de
huurprijs, toetst de Huurcommissie of de huurovereenkomst aan te merken is als een
huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Indien dit niet het geval is, kan
de Huurcommissie een uitspraak doen over de redelijkheid van de huurprijs.

Hetzelfde als bovenstaande geldt voor de handhaving door gemeenten. Gemeenten hebben
geen handhavende taken m.b.t. het soort huurcontract dat wordt aangeboden en daarmee
ook geen handhavende taak m.b.t. tot het juiste gebruik van short-stay-contracten.
Wel geldt dat gemeenten op basis van de Wet goed verhuurderschap en als gevolg van
de Wet betaalbare huur handhavend kunnen optreden richting de verhuurder van woonruimten,
o.a. met betrekking tot de gevraagde huurprijs. In de praktijk kan dit betekenen dat
ook gemeenten, als voorvraag, eerst moeten nagaan of er sprake is van de huur van
woonruimte en of het gebruik ervan naar zijn aard van korte duur is. Indien geen sprake
is van gebruik naar zijn aard van korte duur, dan is de huurprijsbescherming van toepassing.
Bij een te hoge huurprijs kan de gemeente daarop handhavend optreden.

In het antwoord op vragen 3 en 4 ben ik nader ingegaan op de mijn beleidsinzet met
betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten».

Vraag 8

Overweegt u aanvullende regelgeving of strengere sancties om deze ontwijkingsstrategieën
te ontmoedigen?

Antwoord 8

In het antwoord op vragen 3 en 4 ben ik nader ingegaan op de mijn beleidsinzet met
betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten».

Vraag 9

Bent u het ermee eens dat het aanbieden van gemeubileerde woningen tegen hoge huren,
waarbij onduidelijk is welk deel van de huurprijs betrekking heeft op de meubels en
services, misbruik in de hand kan werken en hoe kan transparantie hierover verbeterd
worden?

Antwoord 9

Ik zie geen bezwaar tegen het verhuren van gemeubileerde verhuur, dit kan in een behoefte
voorzien. Wanneer er sprake is van de huur van woonruimte, moet de huurbescherming
en huurprijsbescherming worden gerespecteerd. Eventuele meubels en services kunnen
worden afgerekend via de servicekosten. Ik zet er op in om de wet- en regelgeving
te wijzigen, om meer duidelijkheid te verschaffen over wat als servicekosten kan worden
gerekend.6 Indien de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en
bij die overeenkomst slechts de hoogte van de totaalprijs en niet die van de huurprijs
van de woonruimte is vastgesteld, kan de huurder aan de verhuurder een voorstel doen
tot het splitsen van de huurprijs en de servicekosten. Indien de verhuurder niet instemt
de voorgestelde splitsing, kan de huurder de Huurcommissie verzoeken uitspraak te
doen over de redelijkheid van het voorstel.

Vraag 10

Deelt u de zorgen dat huurders in de huidige krappe woningmarkt vaak weinig keus hebben
en daardoor genoodzaakt zijn akkoord te gaan met onduidelijke of onredelijke huurvoorwaarden?

Antwoord 10

Ik deel het beeld van een krappe woningenmarkt en de gevolgen die dit heeft voor de
keuzevrijheid van huurders. De Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap
zijn recent ingevoerd om huurders beter te beschermen. Ik volg de ontwikkelingen in
de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die
het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen
nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk
en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.

Vraag 11

Welke stappen zet u om huurders beter te beschermen tegen dergelijke praktijken?

Antwoord 11

In het antwoord op vraag 4 ben ik nader ingegaan op de mijn beleidsinzet met betrekking
tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten».

Vraag 12

De huurcommissie grijpt nu in bij «shortstaycontracten». Deelt u de mening dat dit
een goed en duidelijk signaal is?

Antwoord 12

Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden. Als er sprake
is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. In het
antwoord op vraag 1 ben ik ingegaan op de wettelijke kaders die gelden. De Huurcommissie
is een onpartijdige en onafhankelijke geschillenbeslechter voor huurders en verhuurders.
De Huurcommissie doet in specifieke zaken een uitspraak op basis van de wettelijke
kaders. Ik doe als Minister geen uitspraken over specifieke uitspraken van de Huurcommissie.

Vraag 13

Deelt u voorts de mening dat niet alleen de huurcommissie moet ingrijpen, maar ook
uzelf?

Antwoord 13

Uw Kamer heeft mij per motie gevraagd om bij de evaluatie van de effecten van de nieuwe
huurwetgeving ook aandacht te besteden aan de mate van oneigenlijk gebruik van short-stay-contracten.7 Deze motie voer ik uit. In het antwoord op vraag 4 ben ik nader ingegaan op mijn
beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten». Ik
volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder
de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare
huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten
en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor
doen.