Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Timmermans, De Hoop en Kostic over renovatie van wijken met erfgoedwaarde zoals Meezenbroek

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
7 april 2025). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2024–2025, nr. 1450.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht Ophef rond plannen voor sloop in Heerlense wijk Meezenbroek en Boze Heerlenaren in
verzet tegen sloopkogel door historische volksbuurt?1, 2

Antwoord 1

Ja, ik heb kennis genomen van het bericht.

Vraag 2

Wat vindt u van de voorgenomen sloop in Meezenbroek? En hoe beoordeelt u het feit
dat bewoners zich onvoldoende gehoord voelen in dit proces?

Antwoord 2

Mijn rol in deze casuïstiek is zeer beperkt. De volkshuisvestelijke opgave is de komende
tijd groot: de woningvoorraad moet worden uitgebreid, verduurzaamd en verbeterd. Het
is in beginsel aan woningcorporaties om met alle betrokken partners op lokaal niveau
te bepalen hoe deze opgave wordt gerealiseerd en of sloop/nieuwbouw hier onderdeel
van uitmaakt. Ik vind het belangrijk dat dit gesprek lokaal wordt gevoerd en vind
het niet behulpzaam om vanuit Den Haag te bepalen wat het beste is voor de wijk Meezenbroek
in Heerlen.

Het moeten verlaten van je woning voor sloop/nieuwbouw is voor bewoners vaak erg ingrijpend,
en des te meer als dit proces in de ogen van bewoners tijdiger en duidelijker gecommuniceerd
had moeten worden. Tegelijkertijd geeft een deel van de bewoners aan uit te kijken
naar een energiezuiniger woning in een andere wijk, zoals in het nieuwsbericht te
lezen is. De wijk Meezenbroek maakt onderdeel uit van Heerlen-Noord, een van de twintig
focusgebieden van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid. In Heerlen-Noord
zijn momenteel bovengemiddeld veel woningen in een slechte staat en bovengemiddeld
veel woningen met energielabels D tot en met G, wat veel hoge energiekosten met zich
meebrengt. Herstructurering biedt zodoende ook kansen voor de inwoners van Heerlen-Noord:
renovatie en nieuwbouw zorgen voor leefbare, veilige en gezonde woningen. Vanwege
de grote invloed die sloop/nieuwbouw op bewoners heeft, hecht ik waarde aan het tijdig
betrekken van bewoners bij dit soort trajecten. Transparante inspraakprocedures en
besluitvorming zijn hierbij cruciaal. Hiermee wordt geborgd dat de belangen van huurders,
tijdens alle fases van het proces, goed worden meegewogen in de keuzes van corporaties.
Er zijn daarom in de afgelopen tijd maatregelen genomen om deze participatie te bevorderen
middels het opstellen van een Nationaal sloop- en renovatiestatuut.3

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat bewoners van huizen die gesloopt moeten worden jarenlang niet
in hun eigen buurt kunnen wonen en mogelijk tegen een veel hogere huur gedwongen worden
elders te huren?

Antwoord 3

De huurbescherming en de huurprijsbescherming zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek
(BW). Een verhuurder kan de huur uitsluitend opzeggen op basis van de in het BW limitatief
opgenomen opzeggingsgronden voor verhuurders. Huuropzegging vanwege dringend eigen
gebruik is één van die in de wet opgenomen opzeggingsgronden. Dringend eigen gebruik
kan ook bestaan uit voorgenomen sloop. De verhuurder moet daarbij aantonen dat er
voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is. De rechter weegt dan het
belang van de verhuurder bij huurbeëindiging af tegen het belang van de huurder bij
huurvoortzetting en betrekt daarbij alle omstandigheden van de specifieke situatie.
Wanneer de rechter oordeelt dat het belang van de verhuurder bij huurbeëindiging groter
is dan het belang van de huurder bij huurvoortzetting en de huur vanwege sloop of
renovatie wordt beëindigd, heeft de huurder recht op ten minste het minimumbedrag
voor tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten (vanaf 28 februari 2025:
€ 7.673).

Het is niet aan mij om bij dit specifieke geval een oordeel uit te spreken of er door
de woningcorporatie rechtmatig is gehandeld; dat oordeel is aan de rechter wanneer
de huurder niet met de huuropzegging instemt.

Wanneer er een nieuwe of andere woning moet worden betrokken – en er daarmee een nieuw
huurovereenkomst moet worden gesloten – worden de huurbescherming en de huurprijsbescherming
ook gereguleerd en volgt de maximaal toegestane huurprijs uit het woningwaarderingsstelsel.
Bovendien is de woningcorporatie op grond van de Woningwet gehouden om woningen binnen
de DAEB-grens (2025: € 900,07 per maand) toe te wijzen aan hun doelgroep en daarbij
deze huishoudens ook passend toe te wijzen.4

Vraag 4

Bent u het met ons eens dat bewoners die al jarenlang in een corporatiewoning wonen
altijd zouden moeten kunnen terugkeren na renovatie of sloop?

Antwoord 4

Met het oog op het behalen van voldoende draagvlak bij renovatie, ligt het voor de
hand dat een woningcorporatie ernaar streeft om huurders en bewoners die dat willen
zoveel als mogelijk in de gelegenheid te stellen na afronding van de werkzaamheden
weer in de eigen wijk terug te keren. Bij trajecten zonder behoud van de huurovereenkomst
(slooptrajecten) wordt in het sociaal plan vastgelegd of het mogelijk is om terug
te keren in de vervangende nieuwbouw en zo ja, onder welke voorwaarden. Als de huurder
aangeeft in de buurt te willen blijven wonen, heeft de corporatie de inspanningsverplichting
om te helpen bij het vinden van een woning zo dicht mogelijk bij de oude woning. Dit
is ook overeengekomen in het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.

Het mogelijk maken van een absoluut en generiek «terugkeerrecht» voor een huurder
vind ik onverstandig. De praktijk leert dat slechts een beperkt deel van de bewoners
daadwerkelijk terug wil keren in de wijk. Bewoners ervaren een renovatie- of sloop/nieuwbouwtraject
soms als een kans om naar een andere wijk te gaan, zoals ook in het nieuwsartikel
naar voren komt. Bovendien is een terugkeerrecht met name voor kleine woningcorporaties
in de praktijk niet in alle gevallen waar te maken vanwege het gebrek aan afdoende
vervangend woningaanbod in de betreffende wijk. Door de inspanningsverplichting wordt
de woningcorporatie geacht maatwerk te leveren en samen met de bewoner tot een passende
oplossing te komen.

Vraag 5

Op welke manier worden de belangen en de mogelijkheden tot inspraak van bezorgde bewoners
die bang zijn niet terug te kunnen keren naar hun eigen woning, zoals in de wijk Meezenbroek,
op dit moment in wet- en regelgeving geborgd?

Antwoord 5

Het meewegen van belangen van bewoners en transparante inspraakprocedures vind ik
van groot belang. Samen met Aedes is daarom in 2024 een Nationaal sloop- en renovatiestatuut
opgesteld. Het belang van vroegtijdige betrokkenheid van huurders(vertegenwoordigingen)
en hun positie in dergelijke ingrijpende trajecten wordt hiermee erkend en gewaarborgd.
Bovendien heeft de huurdersorganisatie op grond van de Wet op het overleg huurders
verhuurder (ook wel Overlegwet genoemd) het recht om schriftelijk advies te geven
over voorgenomen sloop van huurwoningen.

Vraag 6

Op welke manier kan het instemmingsrecht van bewoners dat geldt bij renovatie verbreed
worden in het geval van sloop?

Antwoord 6

Op het gebied van wet- en regelgeving is het voor de individuele huurder die niet
instemt met sloop (en daarmee niet instemt met het beëindigen van de huuroverkomst)
reeds in de huidige praktijk mogelijk om zonder actie van zijn kant te bewerkstelligen
dat de rechter zich buigt over de vraag of de huur mag worden beëindigd. Artikel 7:272
BW bepaalt dat de huurovereenkomst van kracht is totdat de huurder schriftelijk met
de huuropzegging door de verhuurder heeft ingestemd of, als de huurder dat niet doet,
totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging beslist. Ik acht het dan ook niet
noodzakelijk om bij sloop door woningcorporaties de eis te stellen dat minimaal 70%
van de betrokken huurders moet hebben ingestemd, zoals dat bij complexgewijze renovatie
(renovatie van een bouwkundige eenheid van ten minste 10 woningen of bedrijfsruimten)
het geval is.

Vraag 7

Wat gaat u doen om bewoners te helpen die mogelijk permanent moeten verhuizen omdat
ze de huur van hun nieuwe woning niet meer kunnen betalen?

Antwoord 7

In het Nationaal sloop- en renovatiestatuut wordt een fase toegevoegd aan het traject
dat hiervoor niet altijd expliciet werd gehanteerd: de oriëntatiefase, waarbij bewoners
vroegtijdig worden betrokken en hun belangen vanaf het begin goed mee worden gewogen.
Daarnaast wordt in het statuut ook inspiratie gegeven voor regelingen en voorzieningen,
die in het sociaal plan op lokaal niveau verder vormgegeven kunnen worden. Huurgewenning,
door in de eerste drie jaar een lagere huurprijs aan te bieden, staat hier ook omschreven.
De corporatie kan in het sociaal plan hiermee een huurgewenningsbijdrage beschikbaar
stellen, stapsgewijs verdeeld over een aantal jaren (maximaal drie jaar), zodat huurders
kunnen wennen aan een eventuele hogere huur. Voor huurders die in aanmerking komen
voor huurtoeslag, wordt een hogere huur deels gecompenseerd door hogere huurtoeslag.
Daarnaast zal de nieuwe woning vaak energiezuiniger zijn waardoor huishoudens minder
geld kwijt zijn aan hun energierekening.

Vraag 8 en 10

Heeft u in beeld hoeveel historische volkswijken met sociale huurwoningen in Nederland
gesloopt dreigen te worden omdat renovatie financieel niet uit kan? Zo ja, kunt u
een lijst geven van volkswijken die mogelijk gesloopt gaan worden?

Bent u het met ons eens dat wijken van historische waarde, zoals Meezenbroek, moeten
worden beschermd? Zo ja, hoe gaat u dat faciliteren? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 8 en 10

Nee, ik heb geen beeld bij hoeveel volkswijken met sociale huurwoningen mogelijk gesloopt
gaan worden. Bij de afweging tussen sloop/nieuwbouw en renovatie speelt – naast de
financiële afweging – ook het behoud van monumenten en de cultuurhistorische waarde
van bepaalde wijken meer in den brede een rol. Ik kan mij voorstellen dat de bewoners
veel waarde hechten aan de identiteit van de wijk als historische volkswijk. Het is
echter niet aan mij om betekenis te geven aan deze waarde. Overheden (Rijk, provincies,
gemeenten) kunnen gebouwde en aangelegde monumenten aanwijzen en daar een beschermingsregie
aan koppelen. Bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is de wijk Meezenbroek
niet aangewezen als beschermd stadsgezicht.

Woningcorporaties gaan terughoudend om met de keuze voor sloop en vervangende nieuwbouw.
Tegelijkertijd is het goed mogelijk dat er in deze historische volksbuurten relatief
veel woningen staan uit bepaalde bouwperiodes die van mindere kwaliteit zijn. Uit
de nieuwsberichten blijkt dit ook: er wordt aangegeven dat de woningen niet energiezuinig
zijn. Het is aan de woningcorporatie, in overleg met haar partners op lokaal niveau,
om alle belangen, de portefeuillestrategie en financiële implicaties, zorgvuldig tegen
elkaar af te wegen. Hier heb ik een zeer beperkte rol in.

Vraag 9

Wat zijn de gevolgen voor de sociale cohesie in een wijk zoals Meezenbroek wanneer
bewoners niet kunnen terugkeren?

Antwoord 9

Dat is moeilijk te zeggen. Zoals in het nationaal sloop- en renovatiestatuut is omschreven,
hebben corporaties de inspanningsverplichting om – bij bewoners die dat willen – te
kijken hoe terugkeer in de wijk kan worden gerealiseerd. Niet iedere bewoner wil dat
overigens. Dit komt ook terug in het artikel. Feit blijft dat niet precies dezelfde
situatie in de nieuwbouwwijk, met dezelfde buren en zelfde bewonerssamenstelling in
een straat gerealiseerd zal worden. Het zal tijd nodig hebben om een nieuwe vorm van
sociale cohesie te creëren.

Vraag 11

Klopt het dat een woning bij sloop en nieuwbouw op dezelfde plek voor een veel hogere
prijs verhuurd mag worden, terwijl die mogelijkheid bij renovatie beperkt is? Zo ja,
wat is het effect hiervan op de keuzes die corporaties maken als het gaat om sloop/nieuwbouw
of renovatie?

Antwoord 11

Bij renovatie kan de huurder doorgaans in de woning blijven wonen of is slechts een
kort tijdelijk verblijf elders nodig. De huurovereenkomst wordt in dat geval voortgezet
met de geldende huurprijs. Wel kan de verhuurder de huur eenmalig naast de jaarlijkse
huurverhoging extra verhogen vanwege de door de renovatie toegevoegde voorzieningen
en het daardoor toegenomen wooncomfort. Die extra huurverhoging moet in redelijke
verhouding staan tot de voor de woningverbetering (renovatie) gemaakte kosten en de
huurprijs mag daardoor niet stijgen tot boven de maximale huurprijsgrens van de woning
op basis van het woningwaarderingsstelsel.

Zoals in eerdere antwoorden uiteen is gezet, kan de huur worden beëindigd in het geval
van sloop (BW 7:274 lid 3). Sloop zonder huurbeëindiging is niet mogelijk; de huurwoning
verdwijnt immers. Wanneer een huurcontract voor een andere woning moeten worden gesloten
(nieuwe verhuring) is de huurprijsregulering van toepassing en is de woningcorporatie
gehouden aan de toewijzingsregels van de Woningwet, zie ook het antwoord op vraag 3.
Daarmee is het wel mogelijk dat de nieuwe huurprijs afwijkt van de oude. Zoals in
het antwoord op vraag 7 is toegelicht, kan de woningcorporatie afspraken maken over
huurgewenning. Zolang de nieuwe huurprijs binnen de huurprijsregulering op basis van
het woningwaarderingsstelsel en binnen de toewijzingsregels van de Woningwet valt,
zoals passend toewijzen, zie ik daarin geen bezwaar.

Vraag 12

Als reden voor het (deels) slopen van de wijk geeft de corporatie aan dat renoveren
te duur is. Aedes geeft aan dat corporaties op de lange termijn steeds minder geld
over houden voor onder andere renovatie en verduurzaming.5 Zouden er minder historische sociale huurwoningen gesloopt hoeven worden als corporaties
meer financiële ruimte zouden hebben?

Antwoord 12

In zijn algemeenheid kan de impact van de financiële ruimte van woningcorporaties
op de sloop van sociale huurwoningen niet eenduidig worden gegeven. Dit hangt af van
de keuzes die woningcorporaties maken voor de bestedingsrichting van haar financiële
middelen (nieuwbouw, verduurzaming, renovatie), van de kosten per investering – die
per woningcorporatie en gebouw kunnen verschillen – en van de onrendabele top die
voor een woningcorporatie aanvaardbaar is. In sommige gevallen kan het wenselijk zijn
om een woning te slopen. Ten aanzien van de sloop van panden met een monumentale status
geldt dat een woningcorporatie dit aan de gemeente moet voorleggen. De belangen en
adviezen over het monumentale element is belangrijk in de weging tussen sloop dan
wel renovatie. In de Nationale prestatieafspraken is afgesproken dat er in 2025 een
onderzoek naar sloop met vervangende nieuwbouw zal worden uitgevoerd. Daar neem ik
de afweging tussen sloop/nieuwbouw en renovatie in mee.

Vraag 13

Klopt het dat voor de sloop van woningen een natuurvergunning aangevraagd moet worden
en dat het in het licht van de stikstofuitspraak van 18 december jl. beter kan zijn
om te kiezen voor renovatie in plaats van sloop en nieuwbouw? Wat betekent dit voor
de sloopplannen van wijken zoals Meezenbroek?

Antwoord 13

Een natuurvergunning moet worden aangevraagd voor elke activiteit waarbij significante
gevolgen voor een Natura 2000-gebied niet op voorhand kunnen worden uitgesloten. De
vraag of er sprake is van een dergelijk risico wordt voor woningbouwprojecten onder
andere bepaald door de omvang van het woningbouwproject en de afstand tot een (stikstofgevoelig)
Natura 2000-gebied. Wanneer kan worden aangetoond dat er geen risico is op significante
gevolgen, zoals bij veel woningbouwprojecten het geval is, is een natuurvergunning
niet vereist.

Woningrenovatie is in specifieke gevallen uitgezonderd van de vergunningsplicht. Hiervan
is sprake als er geen nieuwe levenscyclus van woningen ontstaat. Als woningen het
einde van hun levensduur hebben bereikt en een nieuwe levenscyclus wordt begonnen,
geldt deze uitzondering dus niet. In zo’n geval zal onderzocht moeten worden of er
een natuurvergunning vereist is. Ik kan niet beoordelen hoe dit zich verhoudt tot
eventuele sloopplannen voor wijken als Meezenbroek.

Vraag 14

Door de waarde van vermeden CO2-uitstoot mee te nemen komt sloop juist duurder uit dan renovatie.6 Op welke manier zorgt de Minister dat corporaties alle maatschappelijke kosten en
baten meewegen bij het verduurzamen van historische wijken?

Antwoord 14

Specifiek voor woningcorporaties werk ik samen met Aedes en de Groene Huisvesters
om de kennis en ervaring vanuit de sector zelf verder binnen de sector te verspreiden,
bijvoorbeeld middels digitale kennissessies en handreikingen. Ik zal in dat kader
en ingeval tot sloop wordt besloten, blijven stimuleren dat sloop wordt gevolgd door
zo veel mogelijk hergebruik van bouwelementen en materialen of recycling van materialen.
Ik zie een groeiende aandacht hiervoor bij bedrijven en opdrachtgevers, zoals bij
de Circulaire deal secundaire bouwmaterialen van Noord-Holland Noord.

Vraag 15

Bent u bereid om in uw gesprekken met corporaties te verkennen hoe de sloop van oude
volksbuurten met historische waarde zo veel mogelijk voorkomen kan worden? Zo ja,
kunt u de Kamer informeren over de voortgang van deze gesprekken? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 15

In de Nationale Prestatieafspraken die ik met Aedes en de VNG en Aedes heb afgesloten,
is afgesproken om een kwantitatief en kwalitatief onderzoek te doen dat sloop en vervangende
nieuwbouw beter in kaart zal brengen. In dit verband zal overleg worden gevoerd over
sloop in bredere zin. Ik verwacht het onderzoeksrapport eind 2025 op te kunnen leveren
en de Kamer te kunnen informeren. Erfgoed is een aparte categorie waarvoor andere
regels en belangenafwegingen gelden.