Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Krol over de verkoop van het pand Noordeinde 64/64A te Den Haag

Antwoord van Staatssecretaris Knops (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
20 mei 2020). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 1908.

Vraag 1

Kent u de berichtgeving over de verkoop van het pand Noordeinde 64/64A te Den Haag,
gelegen naast het paleis Noordeinde, aan de tassenmaker de heer Munie?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Hoe verklaart u het verschil tussen de verkoopprijs en de taxatiewaarde van het pand?
Vindt u dat de verkoopprijs het predicaat «marktconform» verdient? Zo ja, waarom?

Antwoord 2

Mijn ambtsvoorganger heeft in zijn brief van 25 juni 2013 aan de Tweede Kamer (Kamerstuk
31 490, nr. 122) aangegeven dat onderhandse verkoop aan medeoverheden plaatsvindt op basis van een
door een (externe) onafhankelijke taxateur bepaalde marktwaarde. Daarom zijn met het
oogmerk de marktconformiteit te waarborgen twee taxatierapporten opgesteld door een
NRVT-gecertificeerde2 taxateur van Frisia Makelaars. In het eerste taxatierapport van 29 september 2016,
is het pand getaxeerd op € 1.745.000. In het (her)taxatierapport van 26 april 2018
is het pand getaxeerd op € 1.685.000,00. Voor de verklaring van het verschil tussen
beide taxatierapporten zie het antwoord op vraag 3. In beide taxatieberekeningen zijn
de kosten van het achterstallige onderhoud (ruim € 1,1 mln.) in mindering gebracht
op de taxatiewaarde. De taxatiewaarde betreft het gehele object, exclusief het achterterrein met parkeerplaatsen. Onderdeel van de koop maakte uit het gebruik
van twee parkeerplaatsen op de achterzijde van het terrein. Ten behoeve van die parkeerplaatsen
is een erfdienstbaarheid gevestigd, waarvan de gebruiksvergoeding van € 50.000,00
voor onbepaalde tijd is afgekocht. Verkoop door het Rijksvastgoedbedrijf aan de gemeente
Den Haag vond derhalve plaats tegen de getaxeerde waarde van € 1.685.000,00 plus de
vergoeding van € 50.000,00, dus totaal een koopprijs van € 1.735.000,00.

Tevens wil ik u in dit verband melden dat ik momenteel een ADR-onderzoek laat uitvoeren
naar de verkoop van dit pand, waarvan ik voor de zomer de resultaten verwacht. Zie
verder ook antwoord op vraag 8, 11, 12, 15.

Vraag 3

Is het waar dat het onderliggende taxatierapport van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB),
opgesteld door makelaarskantoor Frisia, geheim moest blijven? Zo ja, waarom? Is het
waar dat Frisia later op verzoek van het Rijksvastgoedbedrijf, op 26 april 2018, een
hertaxatie uitvoerde die uitkwam op € 1.685.000,=? Is het waar dat deze waarde dichtbij
de eerdere getaxeerde waarde lag, maar ver verwijderd is van de € 3,6 mln. van MVGM
die het taxatierapport voor de heer Munie opstelde? Hoe verklaart u de forse verschillen?

Antwoord 3

Bij besluit van 14 mei 2018 is de verstrekking van het taxatierapport op grond van
de Wet openbaarheid van bestuur (hierna: Wob) geweigerd3. Op dat moment was de koopovereenkomst met de gemeente nog niet getekend en was er
nog niet aan de gemeente geleverd. Die weigering was gebaseerd op artikel 10, tweede
lid, aanhef en onder b, van de Wob, op grond waarvan verstrekking van informatie achterwege
blijft indien openbaarmaking niet opweegt tegen de economische of financiële belangen
van de Staat, die geraakt worden ingeval taxatierapporten openbaar worden gemaakt.

Op 11 juni 2018 is de koopovereenkomst met de gemeente Den Haag getekend en op 7 september
2018 is het pand bij notariële akte geleverd aan de gemeente Den Haag. Omdat de transactie
met gemeente is afgerond en omdat dit taxatierapport ook overigens geen informatie
bevat die de onderhandelingspositie van de Staat in andere zaken benadeelt, verzetten
de economische en financiële belangen van de Staat zich in dit geval niet langer tegen
openbaarmaking van dit taxatierapport. Ik stuur u het taxatierapport als bijlage (bijlage 1) bij deze beantwoording mee.

De eerdere taxatie in opdracht van het Rijksvastgoedbedrijf vond plaats op 29 september
2016 (bijlage 2). Toen is een taxatiewaarde vastgesteld van € 1.745.000,00. Deze prijs was gebaseerd
op het gehele object, inclusief het achterterrein met parkeerplaatsen. Een verschil van € 60.000,00 ten opzichte
van de in 2018 getaxeerde waarde van € 1.685.000,00, dus op basis van inmiddels gewijzigde
marktprijzen van circa een jaar later en exclusief het achterterrein met parkeerplaatsen, zoals nader is omschreven in het antwoord
op vraag 2.

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft verkocht aan de gemeente Den Haag en is niet bekend
met het taxatierapport dat door MVGM is opgesteld.

Vraag 4

Was het RVB bekend met de taxatie van vastgoedbeheerder MVGM? Zo ja, hoe heeft het
RVB akkoord kunnen gaan met de lagere waarde?

Antwoord 4

Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 3 heeft het Rijksvastgoedbedrijf verkocht
aan de gemeente Den Haag en was het Rijksvastgoedbedrijf niet bekend met het taxatierapport
dat door MVGM is opgesteld. Op verschillen tussen de rapporten kan ik niet ingaan
omdat mij onbekend is welke opdracht en informatie de MVGM taxateur had, met welke
referentiegegevens en waarderingsgrondslag is gewerkt, welke prijspeildatum is gehanteerd,
welke verbeteringsplannen er vanwege de nieuwe eigenaren waren, etc.

Vraag 5

Zijn de verschillen in taxatie bewust verzwegen? Is hier sprake van dwaling of zelfs
bedrog? Is er reden voor de vernietiging van de verkoop?

Antwoord 5

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft het pand verkocht aan de gemeente Den Haag tegen de
door Frisia getaxeerde marktwaarde, zie het antwoord op vraag 2. Het RVB kent het
taxatierapport van MVGM niet en dit rapport is derhalve geen onderdeel van de afweging
geweest, zie het antwoord op vraag 4.

Vraag 6

Kent u de taxatie van de door Follow the Money geraadpleegde makelaar, te weten € 4,5
mln. (1.500 m2 maal € 3.000)? Is zijn conclusie juist dat hier «iemand een cadeau weggegeven» heeft
van drie miljoen euro? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 6

Het Rijksvastgoedbedrijf is niet bekend met de inhoud van het taxatierapport van de
door Follow the Money geraadpleegde makelaar. Ik kan daardoor niet op de door de geraadpleegde
makelaar gebaseerde conclusie ingaan, omdat onder andere immers onbekend is welke
opdracht en informatie deze taxateur had, met welke referentiegegevens is gewerkt,
welke prijspeildatum is gehanteerd, etc.

Vraag 7

Is het waar dat er e-mailwisselingen zijn gevoerd tussen het RVB en de gemeente Den
Haag waaruit zou blijken dat beiden het erover eens waren dat de prijs in maart 2018
al niet meer marktconform was? Zo ja, bent u bereid de e-mails aan de Kamer sturen?
Zo ja, waarom hebben gemeente en het Rijk al die tijd, tot op de dag van vandaag,
volgehouden dat de prijs wel marktconform is?

Antwoord 7

Nee, de e-mailwisselingen betroffen overleg en afstemming over de bepaling van de
waardepeildatum van de taxatie. Tussen het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente is
afgesproken de waardepeildatum op 1 september 2017 te stellen. In de taxatie op 26 april
2018 werd vervolgens deze waardepeildatum gehanteerd en werd de verkoopprijs overeenkomstig
de taxatie vastgesteld, zie tevens het antwoord op de vragen 2, 3 en 4. De hier bedoelde
mailwisseling is aan de ADR in het kader van het onderzoek ter beschikking gesteld.

Vraag 8

Waarom is het pand niet verkocht aan de hoogste bieder?

Vraag 11

Hoe zijn de «maatschappelijke activiteiten» getoetst voorafgaand aan de verkoop?

Vraag 12

Meent het RVB nog steeds dat er sprake is van een maatschappelijk belang van deze
onderneming voor de stad Den Haag en bestaat er de noodzaak om deze voor de stad te
behouden? Zo ja, kunt u dat toelichten?

Vraag 15

Is het waar dat het taxatierapport geheim werd gehouden, omdat kennis van de strategie
van het Rijksvastgoedbedrijf diens onderhandelingspositie op de markt zou verzwakken?
Zo ja, houdt dit in dat het Rijk de waarde van kapitale panden vaker – of zelfs structureel
– laag inschat en verkoopt voor een derde van de gangbare prijs per vierkante meter?

Antwoord 8, 11, 12 en 15

Het pand is verkocht in het kader van de zogeheten reallocatieprocedure, zoals genoemd
in artikel 9, zevende lid, van de Regeling materieelbeheer rijksoverheid 2006. Op
grond daarvan werd het onderhavige overtollig rijksvastgoed eerst aangeboden aan medeoverheden
met het oog op herbestemming in de publieke sfeer. Indien de gemeente Den Haag zich
niet had gemeld in de reallocatieprocedure, zou het pand volgens de gebruikelijke
werkwijze alsnog openbaar verkocht zijn.

Zoals bij het antwoord op vraag 2 is aangegeven, vindt een onderhandse verkoop aan
medeoverheden plaats op basis van een door een (externe) onafhankelijke taxateur bepaalde
marktwaarde om zodoende de marktconformiteit te waarborgen. Tijdens het reguliere
samenwerkingsoverleg dat de gemeente Den Haag voerde met het Rijksvastgoedbedrijf,
heeft de gemeente in juli 2016 belangstelling getoond voor het verwerven van het pand
in het kader van de reallocatieprocedure. Zie daarvoor het collegebesluit van de gemeente
Den Haag (bijlage 3). Belangrijke beweegredenen daarbij waren dat het pand al langdurig leegstond (op
leegstandsbewoning na), de heer Munie op deze locatie zijn diverse werkzaamheden kon
samenvoegen en plaats wilde bieden aan mensen aan de onderkant van de arbeidsmarkt.
Op basis daarvan is destijds besloten tot overdracht van het onroerend goed aan de
gemeente Den Haag.

Er is regelmatig discussie over de reallocatieprocedure, met name als het gaat om
doorverkoop door gemeenten aan derden. Naar aanleiding van deze discussie en om meer
transparantie en verkorting van de huidige langdurige verkoopprocedures aan te brengen,
ben ik voornemens om deze reallocatieprocedure aan te passen. De uitwerking hiervan
vindt momenteel plaats. Over mijn bredere beleidsafweging, mede in het licht van de
uitkomsten van het genoemde ADR-rapport, informeer ik de Tweede Kamer in het najaar.

Vraag 9

Waarom is het hele pand aan de heer Munie verkocht, inclusief de bovenverdiepingen
met woonfunctie? Het was toch de bedoeling dat hij er een winkel zou vestigen met
een atelier waar vluchtelingen werkervaring konden opdoen?

Vraag 10

Hoe verklaart u dat er tot op de dag van vandaag nog geen atelier gevestigd is in
het pand? Is het waar dat de tassen in Turkije geproduceerd worden?

Antwoord 9 en 10

Het pand omvat een winkelgedeelte, een kantoor-/opslaggedeelte en daarboven enkele
appartementen. In het kader van de reallocatieprocedure worden panden in hun geheel
aangeboden. Splitsing van dit pand in bouwkundige, installatietechnische en juridische
zin lag bovendien niet in de rede vanwege de benodigde voorinvesteringen en de eraan
verbonden ontwikkelrisico’s.

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft het pand verkocht aan de gemeente Den Haag en heeft
geen bevoegdheid om het gebruik van een opvolgend eigenaar te controleren op het al
dan niet vestigen van een atelier. Evenmin is, zoals gesteld in vraag 10, het Rijksvastgoedbedrijf
bekend met de locatie van de productie van de tassen.

Vraag 13

Was de doorverkoop van het pand, binnen vier maanden, mogelijk een vooraf opgezet
plan? Waarom is er geen anti-doorverkoop beding opgenomen in het verkoopcontract?
Is het RVB bij de neus genomen?

Antwoord 13

Voorafgaand aan de verkoop van het pand van de Staat aan de gemeente was niet bekend
dat de heer Munie het pand op zijn beurt binnen vier maanden zou doorverkopen. Een
zogenaamd anti-doorverkoopbeding (in de vastgoedpraktijk bekend als anti-speculatiebeding
of vervreemdingsbeding) is bij verkoop van bestaand vastgoed niet gebruikelijk omdat
het als onevenredig bezwarend wordt gezien. In de koopovereenkomst tussen het Rijksvastgoedbedrijf
en de gemeente Den Haag is wel een meerwaardeclausule met kettingbeding opgenomen.
Dit houdt in dat, indien (een deel van) het object binnen tien jaar een andere en
meer hoogwaardige bestemming (bijvoorbeeld uitsluitend woningen) verkrijgt dan op
basis van het thans vigerende bestemmingsplan is toegestaan, de koper aan de Staat
een meerprijs is verschuldigd. Het Rijksvastgoedbedrijf beoordeelt regelmatig of er
sprake is van een hoogwaardiger bestemming. Daarvan is tot op heden geen sprake.

Vraag 14

Is het waar dat het RVB een adviseur inschakelde die belangstelling had om de bovenverdiepingen
van Noordeinde 64A te verbouwen en/of te kopen van de heer Munie – na verkoop door
de gemeente? Zijn er mogelijk integriteitsregels overtreden?

Antwoord 14

Ja, het externe advies bestond in dit geval uit het nader afstemmen van voorwaarden
en condities tussen het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Den Haag. Van mogelijke
belangstelling van deze adviseur om een deel van het object zelf te kopen of te verbouwen
was en is niets bekend en van een mogelijke schending van integriteitsregels evenmin.
Overigens is deze fase van het verkoopproces ook onderdeel van het onderzoek van de
ADR.

Vraag 16

Zou het voor de belastingbetaler beter zijn als alle taxatierapporten openbaar zijn?
Zo nee, waarom niet?

Antwoord 16

Nee, dit vereist altijd een afweging per individueel geval. De openbaarmaking van
taxatierapporten wordt beoordeeld op basis van de Wet openbaarheid van bestuur. Op
grond van die wet wordt onder meer afgezien van verstrekken van informatie, indien
het belang van het verstrekken van de informatie niet opweegt tegen de financiële
of economische belangen van de Staat.

Bijlagen:

1. Taxatierapport 26 april 20184

2. Taxatierapport 27 december 20165

3. Collegebesluit gemeente Den Haag6