Nota n.a.v. het (nader/tweede nader/enz.) verslag : Nota naar aanleiding van het verslag
36 219 Intrekking van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (afschaffing verhuurderheffing)
Nr. 6 NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG
Ontvangen 24 november 2022
Met belangstelling heb ik kennisgenomen van het verslag van de vaste commissie voor
Binnenlandse Zaken van 2 november 2022. In het navolgende ga ik, mede namens de Staatssecretaris
van Financiën, in op de vragen en opmerkingen uit het verslag waarbij de volgorde
van het verslag is aangehouden.
Inleiding
De leden van de SP-fractie vroegen welke doeltreffende instrumenten er nog meer zijn
om de opgaven en middelen op sectorniveau van de toegelaten instellingen beter in
balans te brengen en of de regering kan reflecteren op de afschaffing van de belastingheffing
op winst en van de ATAD-regeling voor toegelaten instellingen als middel om ruimte
te verschaffen om in te zetten op de betaalbaarheid, verduurzaming en nieuwbouw.
Deze leden vroegen de verzekering dat middels de afschaffing van de verhuurderheffing
de opgaven en middelen op sectorniveau van de toegelaten instellingen in balans gebracht
worden.
Voorts vroegen deze leden hoe groot de verbetering op de operationele kasstromen zou
zijn bij de afschaffing van de belastingheffing op winst en de ATAD-regeling voor
toegelaten instellingen en of de regering in haar antwoord ook de volgende onderwerpen
kan betrekken: investeringscapaciteit, woningwaarde en het leenvermogen.
De leden van de SP-fractie vroegen hoe de belastingheffing op winst en hoe de ATAD-regeling
zich de komende jaren zullen ontwikkelen. Deze leden vroegen hoe groot de verwachte
invloed van de afschaffing van de verhuurderheffing op de belastingheffing op winst
is en of deze verwachte invloed cijfermatig voor de komende vijf jaar (of zoveel jaar
als mogelijk) inzichtelijk kan worden gemaakt. Deze leden vroegen de regering wat
zij zal doen om de negatieve gevolgen van de afschaffing van de verhuurderheffing
i.c. een hogere belastingheffing op winst terug te laten vloeien naar de sector van
toegelaten instellingen.
De leden van de SP-fractie vroegen de regering in te gaan op de mogelijkheid om niet
alleen de afschaffing van de verhuurderheffing te koppelen aan de nationale prestatieafspraken,
maar ook de afschaffing van de belastingheffing op winst en separaat de afschaffing
van de ATAD-regeling daarin op te nemen.
Voorts vroegen deze leden hoeveel woningen bij benadering extra gebouwd, verduurzaamd,
verbeterd en met vocht- en schimmelproblemen aangepakt kunnen worden bij een afschaffing
van de belastingheffing op winst en bij alleen een afschaffing van de ATAD-regeling
(onder gelijkluidende omstandigheden bij de afschaffing van de verhuurderheffing)
in de sector toegelaten instellingen.
Tot slot vroegen de leden van de SP-fractie waarom de gevolgen van de afschaffing
van de verhuurderheffing voor de belastingheffing op winst niet zijn meegenomen.
Woningcorporaties staan de komende jaren voor grote opgaven, waarvoor zij voldoende
financiële middelen nodig hebben. Met de afschaffing van de verhuurderheffing komen
opgaven en middelen in balans. Uit de doorrekeningen van de Nationale prestatieafspraken
(Kamerstukken II 2021/22, 29 453, nr. 551) blijkt dat woningcorporaties bij volledige uitvoering van de opgaven uit de prestatieafspraken
hun (aanvullende) investeringscapaciteit nagenoeg volledig gaan benutten. Woningcorporaties
investeren daardoor maximaal binnen de financiële kaders. De opgaven en middelen zijn
op landelijk niveau in balans gebracht. Tussen provincies en binnen provincies zullen
er verschillen blijven. Onderlinge solidariteit en in het uiterste geval projectsteun
zullen nodig zijn om de opgave overal volledig haalbaar te maken.
Uit de doorrekening van de Nationale prestatieafspraken blijkt dat de woningcorporatiesector
in 2023, na afschaffing van de verhuurderheffing, circa 1.5 miljard euro per jaar
verschuldigd is aan vennootschapsbelasting (inclusief de earningsstrippingmaatregel).
Dit komt overeen met circa 9% van de bruto huurinkomsten. Deze relatieve belastingdruk
blijft in de periode 2023–2026 met 9% elk jaar nagenoeg gelijk. Zonder de afschaffing
van de verhuurderheffing zou de relatieve belastingdruk in de sector naar verwachting
geleidelijk oplopen naar ca 16–18% in 2026.
De raming voor de belastingdruk bij woningcorporaties wordt nader toegelicht in mijn
brief over belastingdruk bij woningcorporaties (Kamerstukken II 2022/23, 29 453, nr. 555).
De opgaven die zijn vastgelegd in de Nationale prestatieafspraken worden haalbaar
voor woningcorporaties doordat de afschaffing van de verhuurderheffing tot aanzienlijk
meer leencapaciteit leidt en daarmee tot meer investeringsvermogen. De reden hiervoor
is dat de verhuurderheffing een negatief effect had op de waarde van de woningen,
wat zich doorvertaalt in een lagere leencapaciteit. Dat geldt niet op dezelfde manier
voor de vennootschapsbelasting (en/of de earningsstrippingmaatregel), omdat die niet
drukt op de waarde van de woningen maar op de kasstroom en daarmee het exploitatieresultaat
van woningcorporaties. Een lagere vennootschapsbelasting zou leiden tot een beter
exploitatieresultaat, maar zou een veel minder groot positief effect hebben op de
aanvullende leencapaciteit (en investeringscapaciteit) dan de afschaffing van de verhuurderheffing
dat heeft. Het is niet eenduidig te zeggen hoeveel meer woningen zouden kunnen worden
gebouwd of verduurzaamd met de middelen die nu aan vennootschapsbelasting verschuldigd
zijn: dit is afhankelijk van de keuzes van woningcorporaties voor de bestedingsrichting
(nieuwbouw, verduurzaming, renovatie) en van de kosten per investering, die per woningcorporatie
kunnen verschillen, en van de onrendabele top die een woningcorporatie aanvaardbaar
vindt.
Voor een toelichting op de reden waarom woningcorporaties niet zijn uitgezonderd van
de vennootschapsbelasting en/of de earningsstrippingmaatregel verwijs ik naar mijn
brief over de belastingdruk bij woningcorporaties (Kamerstukken II 2022/23, 29 453, nr. 555).
De leden van de GroenLinks-fractie vroegen een reactie op hun stelling dat de verhuurderheffing
niet als crisisheffing werd gebruikt maar om de corporatiesector kleiner te maken
en waarom de heffing niet is afgeschaft nadat het vanuit financieel oogpunt niet meer
nodig was om de heffing in stand te laten.
Deze leden vroegen of de regering hun mening deelt dat het verstandiger zou zijn geweest
als eerder gehoor zou zijn gegeven aan de zorgen over de negatieve effecten van de
verhuurderheffing.
De leden van de GroenLinks-fractie vroegen een schematisch overzicht te geven van
het totaalbedrag (per jaar) aan verhuurderheffing dat is opgehaald sinds de introductie
van de verhuurderheffing en hoeveel sociale huurwoningen er van dit geld hadden kunnen
worden gebouwd (op basis van de gemiddelde stichtingskosten van een sociale huurwoning
over de periode van de geldingsduur van de verhuurderheffing). Voorts vroegen deze
leden over de jaren dat de verhuurderheffing gold een overzicht van de ontwikkeling
van het aantal sociale huurwoningen, schematisch weergegeven in relatie tot de ontwikkeling
van de doelgroep voor die woningen.
Uit de parlementaire historie is duidelijk dat de verhuurderheffing primair tot doel
had om middelen voor het Rijk te genereren vanuit een sector waar op dat moment meer
middelen dan opgaven werden gezien. De maatregel paste bovendien in het tijdbeeld
van kort na de parlementaire enquête woningcorporaties en de brede politieke consensus
van dat moment dat woningcorporaties terug moesten naar hun kerntaken. Dit wordt ook
weerspiegeld door de Woningwet 2015.
Met de kennis van nu kan gesteld worden dat de verhuurderheffing echter ook negatieve
effecten heeft gehad op de sociale huursector, waaronder dat deze in omvang is afgenomen
tussen 2013–2020 met 70.000 woningen.
De vraag hoeveel woningen extra hadden kunnen worden gebouwd als de verhuurderheffing
niet had bestaan kan niet eenduidig worden beantwoord, om dezelfde redenen die ik
heb genoemd bij de door de leden van de SP-fractie gestelde vraag over de vennootschapsbelasting.
Het door de leden van de GroenLinks-fractie gevraagde schematische overzicht is hieronder
opgenomen.
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Opbrengst verhuurderheffing x € miljoen
49
1.235
1.351
1.477
1.615
1.745
1.687
1.895
1.845
928
Aantal sociale huurwoningen corporaties
x duizend1
2.417
2.402
2.388
2.383
2.370
2.341
2.347
2.346
Doelgroep sociale huurwoningen (DAEB-inkomensgrens)
x duizend2
2.998
3.255
3.250
3.396
X Noot
1
Bron: Dvi.
X Noot
2
Bron: Woon-onderzoek 2012, 2015,2018,2021.
Het lid Omtzigt vroeg een toelichting op het voornemen de prestatieafspraken weer
in te voeren en hoe die eruit zullen zien.
Het kabinet vindt het van belang dat de middelen die vrijkomen door de afschaffing
van de verhuurderheffing op een goede wijze worden ingezet ten behoeve van de volkshuisvestelijke
opgaven waar corporaties voor staan. Om die reden zijn in lijn met de afspraken uit
het coalitieakkoord met de corporaties en met gemeenten en huurders afdwingbare afspraken
gemaakt. Deze Nationale prestatieafspraken zijn in juni 2022 aan de Tweede Kamer toegezonden
(Kamerstukken II 2021/22, 29 453, nr. 551). Er is niet eerder regie gevoerd op het presteren van de corporatiesector zoals
met de Nationale prestatieafspraken wordt gedaan. Deze aanpak past binnen de bredere
regie die het kabinet inricht op de volkshuisvesting, waar naast de Nationale prestatieafspraken
ook de provinciale woningbouwafspraken, de regionale woondeals en de aanpak uit het
programma «Een (t)huis voor iedereen» van belang zijn.
De Nationale prestatieafspraken zijn onafhankelijk doorgerekend en daaruit blijkt
dat ze financieel haalbaar zijn voor de sector als geheel. Wel geldt dat er verschillen
bestaan tussen provincies en binnen provincies over de financiële haalbaarheid. Om
die verschillen weg te nemen wordt allereerst ingezet op solidariteit in de sector,
maar kan eventueel ook projectsteun ingezet worden. Projectsteun is al eerder gebruikt
voor herverdeling in de sector, zoals de Raad van State ook benoemde, maar wel op
een andere wijze dan nu voorzien wordt. Nu geldt immers dat alle corporaties voor
grote opgaven staan waaraan zij conform de Nationale prestatieafspraken moeten bijdragen,
maar kunnen die opgaven niet overal zelfstandig financieel haalbaar blijken. Voor
die situaties moeten onderlinge solidariteit en zo nodig projectsteun een oplossing
bieden. Op dit moment wordt nog nader uitgewerkt op welke wijze gestuurd zal worden
op onderlinge solidariteit en hoe zo nodig ook projectsteun ingezet zal worden.
Consultatie en toetsen
Het lid Omtzigt vroeg of de overheid onder het huidige economische gesternte wel tot
prestatieafspraken kan komen die ver genoeg reiken om tot de gewenste doelen te komen
op gebied van de bouw van betaalbare huurwoningen en de renovatie en verduurzaming
en of de regering de angst deelt dat gezien de huidige economische ontwikkelingen
de corporaties noodgedwongen eerder zullen inzetten op Niet-Daeb investeringen.
Dit lid vroeg hoe de regering de balans tussen te hoge huurprijzen die mensen door
het ijs laten zakken en te lage huurprijzen die noodzakelijk onderhoud en renovatie
belemmeren in de gaten wil houden.
Tot slot vroeg het lid Omtzigt wanneer de huurkorting voor slecht geïsoleerde woningen
kan worden ingevoerd.
Het kabinet deelt niet de angst dat woningcorporaties meer zullen inzetten op niet-DAEB
investeringen. De economische omstandigheden (met name rente en bouwkosten) hebben
een vergelijkbaar effect op DAEB en op niet-DAEB, waarbij de afschaffing van de verhuurderheffing
bijdraagt aan de investeringscapaciteit in DAEB. Zoals overeengekomen in de Nationale
Prestatieafspraken worden zowel in de DAEB (250.000) als in de niet-DAEB (50.000)
nieuwe woningen gebouwd.
De balans tussen enerzijds een beheerste huurontwikkeling en anderzijds de noodzakelijke
investeringen door verhuurders is belangrijk. Daarom vindt onderzoek plaats naar de
effecten van stapeling van maatregelen op de huurmarkt. Dit onderzoek kijkt naar de
samenhang tussen verschillende (fiscale) beleidsmaatregelen die zijn aangekondigd
op het gebied van woningbeleggers. De Tweede Kamer zal over de uitkomsten van het
onderzoek worden geïnformeerd.
In mijn brief aan de Tweede Kamer van 21 oktober (Kamerstukken II 2022/23, 27 927, nr. 320) heb ik aangegeven dat ik de huurkorting voor slecht geïsoleerde woningen wil uitwerken
door aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS) per 1 januari 2024. Daarin
gaf ik mijn voorlopige beeld dat met het aanscherpen van het WWS de maximale huurprijs
van een woning met energielabel G ongeveer € 50 per maand extra zou kunnen worden
verlaagd ten opzichte van de huidige puntentelling (waarbij een woning met energielabel
G 0 punten krijgt). Mijn streven is om begin december 2022 meer duidelijkheid te kunnen
geven over de exacte vormgeving van de aanscherping van het WWS, parallel aan de aanpassing
die ik wil doen in het WWS voor de regulering van het middensegment.
Antwoorden op vragen Belastingplan 2023
Tot slot ga ik, zoals aangekondigd door de Staatssecretaris van Financiën in de nota
naar aanleiding van het verslag bij het Belastingplan 2023 (Kamerstukken II 2022/23,
36 202, nr. 21) in op twee vragen van de leden van de PvdA-fractie over de verhuurderheffing uit
het verslag bij het Belastingplan 2023 (Kamerstukken II 2022/23, 36 202, nr. 8).
De leden van de PvdA-fractie vroegen hoeveel definitieve investeringsverklaringen
afgegeven door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) toch niet in mindering
kunnen worden gebracht op de aangifte verhuurderheffing 2022, omdat de corporaties
meer heffingsvermindering hebben dan te betalen verhuurderheffing of omdat de beschikking
van de RVO pas na 30 september 2022 is afgegeven.
De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) heeft verhuurders gevraagd om aanvragen
voor definitieve investeringsverklaringen (DIV) zoveel mogelijk voor 30 september
2022 in te dienen. Op deze aanvragen heeft RVO in alle gevallen een DIV afgegeven
voor 30 september.
Het risico op het niet kunnen verzilveren van definitieve investeringsverklaringen
speelt alleen bij woningcorporaties die veel hebben gebouwd maar een verhoudingsgewijs
klein woningbezit hebben en daarom weinig (bruto) verhuurderheffing verschuldigd zijn.
Doorgaans staat de nieuwbouw van woningcorporaties in verhouding tot de omvang van
het bezit, waardoor dit risico zich niet voordoet.
In 2022 is er bij 62 van 774 aangiften sprake van een verschuldigde verhuurderheffing
van € 0,–. In die gevallen was de heffingsverminderingen groter dan of gelijk aan
de bruto verschuldigde verhuurderheffing, en zouden woningcorporaties mogelijk niet
alle definitieve investeringsverklaringen in mindering hebben kunnen brengen. In 2021
en 2020 ging het om respectievelijk 47 en 51 gevallen.
In 2022 waren er dus wel meer gevallen, maar het tarief verhuurderheffing was ook
veel lager. Hieruit maak ik op dat in 2022 niet significant meer gevallen zijn geweest
met een nul-aanslag als gevolg van het afschaffen van de verhuurderheffing, en dat
het lagere tarief tot een iets hoger aantal nul-aangiften heeft geleid.
De leden van de PvdA-fractie vroegen om de Regeling vermindering verhuurderheffing
(RVV) te verlengen tot 31 december 2022.
Met ingang van 1 januari 2023 wordt er geen verhuurderheffing meer geheven. Voor 2022
geldt de huidige Wet maatregelen woningmarkt 2014 II, waarin is geregeld dat de aangifte
verhuurderheffing uiterlijk 1 oktober plaatsvindt. Definitieve investeringsverklaringen
die tot 1 oktober zijn afgegeven kunnen daarbij in mindering worden gebracht.
Verhuurders die woningen realiseren tussen 1 oktober en 31 december 2022 worden hierdoor
niet slechter behandeld dan vorige jaren. Als de verhuurderheffing niet zou worden
afgeschaft hadden zij voor deze woningen de heffingsvermindering kunnen betrekken
in de aangifte 2023. Omdat de verhuurderheffing wordt afgeschaft betalen zij in 2023
in het geheel geen verhuurderheffing.
Gelet op de lastenverlaging vanaf 2023 heeft het kabinet niet gekozen voor het verlengen
van de RVV.
De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge
Indieners
-
Indiener
H.M. de Jonge, minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
Bijlagen
Gerelateerde documenten
Hier vindt u documenten die gerelateerd zijn aan bovenstaand Kamerstuk.