Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Welzijn over het debat Staat van de Volkshuisvesting op 23 januari 2024

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
19 februari 2025).

Vraag 1

Kunt u ervoor zorgen dat alle voor het debat relevante informatie voortaan minimaal
één week voorafgaand aan het debat beschikbaar is?

Antwoord 1

Het is altijd mijn intentie om informatie tijdig met uw Kamer te delen. Soms lukt
het niet om een brief over een onderwerp waar uw Kamer een debat over heeft gepland
minimaal een week van te voren te versturen. In dat geval moet ik de afweging maken
om te wachten met het versturen van de brief tot na het debat of toch te versturen
vlak voor het debat. In dit geval heb ik er voor gekozen om, vanwege de actualiteit
van het onderwerp, de Staat van de Volkshuisvesting 2024 wel te versturen. Het staat
uw Kamer uiteraard vrij een reeds eerder geagendeerd onderwerp in een volgend debat
nogmaals aan de orde te stellen.

Vraag 2

Hoe ziet u het gegeven waarbij de grote bouwopgave voor de corporatiesector samenvalt
met het moment dat de sector financieel door het ijs zakt omdat in 2022 in de prognose
van de corporatiesector gesteld is dat zij gezien de grote bouwopgave van sociale
huurwoningen rond 2027 als sector problemen zouden krijgen met het duurzaam bedrijfsmodel,
terwijl in de Woontopafspraken staat dat de corporatiesector vanaf 2027 in staat is
om 30.000 sociale huurwoningen per jaar te bouwen?

Antwoord 2

Het gegeven dat de corporatiesector rond 2027 financieel in de problemen zou komen
herken ik niet. In de doorrekeningen van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) in
zowel 2022 en 2023 was de prognose dat de opgave t/m 2030 voor de sector als geheel
financieel haalbaar was. Wel waren er zorgen over het duurzaam bedrijfsmodel op de
langere termijn, omdat corporaties voor de uitvoering van de opgave een aanzienlijk
deel van hun leencapaciteit moeten inzetten. Daarom is de afgelopen periode samen
met Aedes, de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW) een duurzaam prestatiemodel voor de sector uitgewerkt. Uitgangspunt is dat corporaties
ook na uitvoering van de opgaven uit de NPA nog voldoende financiële ruimte hebben
om aan hun volkshuisvestelijke taak te voldoen. Het duurzaam prestatiemodel is een
belangrijke randvoorwaarde voor de herijking van de NPA die eind 2024 op de Woontop
is gepresenteerd1.

De doorrekening van de herijkte NPA 2025–2035 laat zien dat er op landelijk niveau
voldoende investeringscapaciteit is om de opgave t/m 2034 te realiseren. In een aantal
regio’s is sprake van een financieel tekort, terwijl in andere regio’s juist investeringscapaciteit
over is. Een groot deel van deze regionale tekorten kan worden opgevangen door aanvullende
regionale of provinciale solidariteit tussen corporaties. In een beperkt aantal regio’s
zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerking nodig zijn om de opgave volledig
te kunnen realiseren en de tekorten op te vangen.

Vraag 3

Kunt u uw antwoord bij vraag 2 onderbouwen met cijfers over de investeringscapaciteit
bij corporaties?

Antwoord 3

De nieuwe NPA bevat een totale opgave van ruim € 110 miljard t/m 2034 verdeeld over
34 woondealregio’s. Uit de doorrekeningen van de NPA komt naar voren dat daarvan ruim
€ 105 miljard financieel haalbaar is. Dit betekent dat op regionaal niveau de financiële
tekorten in de periode 2025 t/m 2034 optellen tot in totaal € 5,2 miljard. Tegelijkertijd
zijn er in 30 van 34 regio’s corporaties die ook in 2034 nog investeringsruimte over
hebben die kan worden benut om het tekort in andere regio’s op te lossen. Bij elkaar
opgeteld gaat het om € 20,5 miljard2 aan investeringsruimte. Daarmee is op landelijk niveau de opgave financieel haalbaar,
uiteraard is hierbij voorwaardelijk dat corporaties onderling solidair met elkaar
zijn om de investeringsopgave uit te voeren.

Vraag 4

Hoe reflecteert u op het gegeven dat u ervan uitgaat dat onderpresteren van de corporatiesector
ten aanzien van woningbouw tot 2027 acceptabel is omdat u vertelde dat de corporatiesector
pas in 2035 een financieel probleem heeft?

Antwoord 4

Het is voor alle partijen, en niet in de laatste plaats voor de woningzoekenden, een
tegenvaller dat het nog niet is gelukt om het bouwtempo te verhogen naar 30.000 sociale
huurwoningen per jaar. We zien dat de oorzaken voor de achterblijvende realisatie
van sociale huurwoningen divers zijn en deels ook buiten de invloedsfeer van betrokken
partijen liggen. Op de korte en middellange termijn ligt de oorzaak meestal niet bij
de financiële ruimte, maar spelen er knelpunten waar de hele woningbouwsector mee
te maken heeft zoals bijvoorbeeld een tekort aan bouwlocaties.

Iedereen wil dat het bouwtempo zo snel mogelijk omhoog gaat, maar niemand heeft er
iets aan als we doelen afspreken waarvan we weten dat ze niet haalbaar zijn. In de
herijkte NPA van 2024 is daarom het ambitieuze, maar realistische doel afgesproken
om vanaf 2029 een realisatie van 30.000 nieuwe sociale huurwoningen te halen, met
als ambitie om dit doel al in 2027 te halen. Dit is een zeer ambitieus doel wat van
alle partijen maximale inzet vraagt om te realiseren.

Vraag 5

Hoe gaat u de corporatiesector equiperen om ook tot 2027 in staat te zijn 30.000 sociale
huurwoningen per jaar te bouwen?

Antwoord 5

Om de realisatie van 30.000 sociale huurwoningen al in 2027 te halen is op korte termijn
een versnelling van de bouwproductie nodig. Daarom zijn in de NPA aanvullende maatregelen
afgesproken, waaronder het aanstellen van een aanjager realisatie woningbouw woningcorporaties
en een aanjaagprogramma met de VNG en Aedes waar vanuit verschillende acties zullen
plaats vinden. Om te zorgen voor de benodigde versnelling op korte termijn is in de
NPA afgesproken dat we zullen sturen op versnellen van al lopende projecten die voldoende
betaalbare woningen inhouden en de programmering aanpassen van huidige projecten die
onvoldoende sociale voorraad inhouden.

Er worden verschillende acties in gang gezet om de nieuwbouw van sociale huur te stimuleren.
Tijdens de Woontop zijn de Contouren van de Financiële instrumenten voor woningbouw
uiteengezet3. Met de Woningbouwimpuls, het gebiedsbudget en de realisatiestimulans worden financiële
bijdragen gedaan aan gemeenten voor het realiseren van woningen. Voor alle drie geldt
dat eisen en voorwaarden van deze instrumenten aansluiten bij de betaalbaarheidsdoelstellingen
van het kabinet. Sociale huurwoningen horen daar uiteraard bij. Gemeenten en corporaties
kunnen lokale afspraken maken over de benutting van deze financiële instrumenten.

Ook zijn er binnen de NPA de volgende afspraken gemaakt om het realisatietempo van
sociale huurwoningen te versnellen:

– Het Expertteam Woningbouw (RVO) wordt sneller (en daarmee vaker) ingezet om vastgelopen
projecten los te trekken en lokale versnellingstafels te ondersteunen;

– Corporaties, overheden, en marktpartijen nemen actief deel aan de lokale en regionale
versnellingstafels en leveren concrete casussen aan. Hierbinnen kijken de partijen
gezamenlijk naar hoe belemmeringen opgelost kunnen worden of/en ingrepen kunnen worden
gedaan die het project versnellen;

– De Landelijke Versnellingstafel wordt ingeschakeld indien het project een bovenregionale
of landelijke ingreep vraagt;

– Projecten die essentieel zijn voor het realiseren van de afgesproken woningbouwprogrammering
binnen de regionale woondeals worden geagendeerd aan de bestuurlijke woondealtafel.

Vraag 6

Kunt u de vennootschapsbelasting (vpb) omvormen naar een investeringsfonds waarbij
bouwende corporaties korting krijgen op de vpb zodat een financiële prikkel tot bouwen
ontstaat?

Antwoord 6

Zoals ook toegelicht in de kamerbrief van 3 oktober 20234 over de mogelijkheden om corporaties uit te zonderen van vennootschapsbelasting is
sprake van staatssteun in de zin van artikel 107, eerste lid, Verdrag betreffende
de Werking van de Europese Unie (VWEU) indien overheden een financieel voordeel verlenen
aan bepaalde ondernemingen. Het verlenen van staatssteun is in beginsel verboden en
alleen onder bepaalde voorwaarden toegestaan, bijvoorbeeld om ervoor te zorgen dat
een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) kan worden uitgevoerd of als er een
vrijstellingsmogelijkheid van toepassing is.

Voor de DAEB van de Nederlandse woningcorporaties heeft de Europese Commissie (EC)
in 2009 een apart staatssteunbesluit5 genomen. In dit besluit heeft de EC bepaald voor welke activiteiten woningcorporaties
in aanmerking komen voor geoorloofde staatssteun. Deze geoorloofde staatssteun betreft
het rentevoordeel op door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) met overheidsgarantie
geborgde leningen, lagere grondkosten bij verkoop van gronden door gemeenten en onder
voorwaarden project- en saneringssteun. Fiscale maatregelen, zoals een (gedeeltelijke)
vrijstelling of een investeringsaftrek in de vennootschapsbelasting, vallen hier niet
onder.

Als Nederland de bouw van huurwoningen door woningcorporaties wil stimuleren via een
investeringsaftrek in de vennootschapsbelasting vraagt dit om een hernieuwde beoordeling
door de EC op grond van het DAEB-besluit van 2009 en het DAEB-vrijstellingsbesluit
20126. In dat kader zal mogelijkerwijs ook de bestaande staatssteun in het besluit van
2009 opnieuw worden bezien. Dit is een omvangrijk proces waarbij Nederland onder meer
dient aan te tonen dat woningcorporaties zonder deze extra staatssteun hun DAEB-taken
niet kunnen uitvoeren. Hierbij moet worden aangetoond dat woningcorporaties enkel
gecompenseerd worden voor de DAEB-taken en moet er inzichtelijk worden gemaakt wat
voor toezicht er geregeld is om overcompensatie via fiscale stimuli tegen te gaan.

Tegelijkertijd is het – gelet op de bouwopgave voor de corporatiesector – goed om
oog te houden voor de investeringspositie van woningcorporaties. Daarom heb ik in
de herijkte NPA ook afgesproken om samen met de corporatiesector verder te werken
aan een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in huurwoningen
en daarbij ook specifiek te kijken naar de beleidsmatige opties voor het verbeteren
van de investeringspositie van woningcorporaties. Het doel daarvan is inzicht te krijgen
in de mogelijkheden om tijdig te kunnen anticiperen op het treffen van passende maatregelen,
in het geval de woningcorporatiesector in de toekomst tegen zijn financiële grenzen
loopt. Een goed inzicht in de mogelijkheden voor lastenverlichting of subsidiëring
is van belang om te voorkomen dat woningcorporaties genoodzaakt worden hun investeringen
voortijdig te beperken. Dit onderzoek staat los van de dekking die gevonden dient
te worden voor de budgettaire effecten die een eventuele maatregel met zich meebrengt.
Daarnaast dient een dergelijke maatregel ook in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels
en uitvoerbaar te zijn.

Vraag 7

Hoe gaat u de corporatiesector in staat stellen om meer flexwoningen te bouwen, aangezien
deze heel snel gebouwd en dus bewoond kunnen worden door mensen die een eigen plek
zoeken?

Antwoord 7

In de NPA is afgesproken dat woningcorporaties hun woningbouwproductie gaan opvoeren
tot 30.000 woningen per jaar vanaf 2029, met als streven dit al in 2027 te halen.
Dit kan zowel door het toevoegen van permanente woningen door bijvoorbeeld nieuwbouw
of splitsing als door het bouwen van flexwoningen. De financiële doorrekeningen van
de NPA laten zien dat woningcorporaties voldoende middelen hebben om hier voortvarend
mee aan de slag te gaan. Het bouwen van flexwoningen door corporaties wordt bovendien
aanvullend financieel ondersteund met de Stimuleringsregeling Flex- en transformatiewoningen.
Hierbij wordt een bijdrage gegeven aan gemeenten per woning waardoor het financieel
aantrekkelijker wordt een flex- en transformatiewoningenproject door corporaties te
laten realiseren.

Vraag 8

In hoeverre is er afstemming geweest in de regering (conform Hoofdlijnenakkoord waarin
gesteld is dat woonbeleid en fiscaal beleid hand in hand ontworpen moeten worden)
over de essentiële informatie over box 3 voor investeerders dat pas na de Woontop,
waar partijen hun handtekening gezet hebben onder afdwingbare afspraken, gepubliceerd
werd?

Antwoord 8

In december 2024 heeft het kabinet de Kamer geïnformeerd over het uitstel van de Wet
werkelijk rendement box 3. Door dit uitstel wordt een aanzienlijke budgettaire derving
verwacht die conform begrotingsregels gedekt moet worden. Het kabinet geeft hier invulling
aan binnen het box 3-stelsel zoals dat geldt tot aan de invoering van de Wet werkelijk
rendement box 3. Deze voorlopige technische invulling bestaat uit een aanpassing van
de berekeningswijze van het forfaitaire rendement voor overige bezittingen door huurinkomsten
en voordelen als gevolg van eigen gebruik mee te rekenen, in combinatie met een verlaging
van het heffingsvrije vermogen. Het forfait voor overige bezittingen stijgt daarmee
voorlopig met 1,78%-punt per 2026.

Over het besluit tot uitstel en de voorlopige technische dekkingsoptie heeft besluitvorming
plaatsgevonden in het Kabinet via meerdere besprekingen in de Vijfhoek (waarin de
Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zitting heeft) en definitieve
besluitvorming in de ministerraad. De definitieve budgettaire besluitvorming, inclusief
de dekking voor box 3, vindt echter plaats in het voorjaar. Het kabinet zal dan de
technische dekkingsoptie die nu wordt voorgesteld integraal wegen waarbij de voorgestelde
dekking, zoals hierboven omschreven, voor een andere invulling kan worden vervangen.

Vraag 9

Bent u bereid, gezien het zeer kansrijke karakter ervan, blijkens de Staat van de
Volkshuisvesting, om zwaarder in te zetten op hospitaverhuur en het splitsen van woningen?

Antwoord 9

Om het woningtekort terug te dringen zet ik in op het beter gebruik maken van de bestaande
gebouwen en bijbehorende omgeving om sneller woonplekken te realiseren voor de vele
woningzoekenden. Zowel woningsplitsen als hospitaverhuur zijn kansrijke manieren om
meer woonruimte beschikbaar te maken. Om dit potentieel te benutten zet ik stevig
in op het faciliteren en stimuleren van hospitaverhuur en woningsplitsen. Dit doe
ik voor het verbeteren van de informatievoorziening. Zo werk ik aan de Splitsgids,
een digitale, interactieve tool voor particulieren, corporaties en gemeenten om de
keuze voor splitsen laagdrempeliger te maken. Ook wordt er specifiek een handreiking
voor gemeenten ontwikkeld om iedere vorm van splitsen (en woningdelen) te bevorderen.
Om hospitaverhuur te stimuleren, worden er informatieve webinars georganiseerd en
is afgelopen zomer een informatiecampagne7 gelanceerd.

Naast het verbeteren van de informatievoorziening werk ik aan een wetsvoorstel om
hospitaverhuur interessanter te maken voor verhuurders. Ik streef ernaar begin dit
jaar een wetsvoorstel in consultatie te brengen. Voor wat betreft splitsen (en woningdelen)
verken ik met medeoverheden en woningcorporaties of het van meerwaarde is om landelijke
regelgeving aan te passen om eventuele obstakels in lokale wet- en regelgeving weg
te nemen. Dat vraagt een brede weging van aspecten als lokale beleidsvrijheid, leefbaarheid
en vereenvoudiging en eenduidig beleid op landelijk niveau.

Vraag 10

Wat betekent het voor de subsidieverstrekking wanneer u zegt dat het toekennen van
subsidies voortaan zal afhangen van het percentage sociale en betaalbare huur-, en
koopwoningen die van Rijkswege gewenst zijn; en dus vanwege regionale differentiatie
een gedifferentieerde vraag zal stellen aan gemeenten?

Antwoord 10

Ik ben op dit moment nog volop bezig met de uitwerking van het instrument. Ik zal
u uiteraard nader informeren als er meer duidelijkheid is over de precieze werking
van het instrument.

Bij de uitwerking van het instrument is mijn uitgangspunt dat de rijksbijdragen gemeenten
moeten stimuleren om aan hun woningbouwopgave te (gaan) voldoen, zoals vastgelegd
in de Woondeal. De beschikbare middelen zijn berekend om de te verwachten financiële
tekorten te dekken die komen kijken bij het invullen van de regionale woningbouwopgave
zoals vastgelegd in de woondeal. Daarbij is rekening gehouden met de betaalbaarheidsdoelstelling
als vastgelegd in het Regeerprogramma. Het is niet wenselijk dat gemeenten een groter
deel van de beschikbare middelen ontvangen dan noodzakelijk zijn gezien de woondealopgave,
dan gaat dat ten kosten van andere regio’s. Daarom ben ik genoodzaakt om rekening
te houden met de regionale woningbouwopgave.

Vraag 11

Hoe gaat u al die verschillende percentages door gemeenten te bouwen woningen monitoren?

Antwoord 11

Er is reeds sprake van verschillende databronnen die informatie bieden over de (gemeentelijke)
woningbouwplannen en de realisatie daarvan. Denk hierbij aan de landelijke monitor
voortgang woningbouw waarover ABF in opdracht van het ministerie tweemaal per jaar
een rapportage opstelt en die de Kamer krijgt toegezonden8 en de diverse CBS statistieken over verleende bouwvergunningen, aantallen bouwgestarte
woningen en aantallen realisaties. Hoe de monitoring ten behoeve van de realisatiestimulans
wordt vormgegeven wordt nog bezien en hangt uiteraard ook af van de wijze waarop deze
stimulans uiteindelijk wordt vormgegeven.

Vraag 12

Hoe gaat u bepalen welk deel van de woningen die gemeenten bouwen door u gewenst zijn
en welk deel niet?

Antwoord 12

Ik ga uit van de aantallen woningen zoals die in de woondeals tussen Rijk, provincie
en gemeenten zijn afgesproken.

Vraag 13

Hoe gaat u dit alles wegen in een subsidieaanvraag, zodanig, dat de aanvraag en toewijzing
niet tot ingewikkeldheid en uitvoeringsdruk zorgt?

Antwoord 13

Zie het antwoord op vraag 10. Bij de besteding van de middelen zal ik rekening moeten
houden met de regionale woningbouwopgave, zoals afgesproken in de Woondeal. Hoe ik
dat precies voor me zie zal ik medio maart met de kamer delen.

Vraag 14

Kunt u de vragen één voor één en binnen één week beantwoorden?

Antwoord 14

Voor de beantwoording van de vragen was meer tijd nodig.