Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Peter de Groot over het bericht ‘Bezwaren van buurtbewoners en milieuclubs zorgen voor flinke rem op woningbouw’

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
13 december 2024). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2024–2025, nr. 238.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Bezwaren van buurtbewoners en milieuclubs zorgen voor
flinke rem op woningbouw: «Roep de noodtoestand uit»»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Bent u het eens met de stelling dat de woningnood dusdanig nijpend is dat het vertragen
van bouwprojecten zeer onwenselijk is?

Antwoord 2

Ik ben het met u eens dat voorkomen moet worden dat onnodige vertragingen plaatsvinden.
Ook ben ik het met u eens dat procedures zo snel mogelijk moeten worden doorlopen.
Daar is mijn inzet op gericht. Ook in het Regeerprogramma is dit zo geformuleerd.
Hoe sneller woningbouwplannen worden gerealiseerd, hoe beter. Maar er zijn ook concurrerende
ruimteclaims. Er moeten afwegingen worden gemaakt, dat kost tijd.

Vraag 3

Wat zijn, naast de lange bezwaarprocedures, de voornaamste redenen voor de 110.000 woningen
waarvoor een vergunning is gegeven maar waarvan de bouw nog niet is gestart?

Antwoord 3

Dat zijn er meerdere. Het kan bijvoorbeeld gaan om publieke dan wel private financiële
tekorten, het ontbreken van (zicht op toekomstige) infrastructuur inclusief energie-infrastructuur
(netcongestie), om stikstofproblematiek, een bodem die anders dan gedacht toch gesaneerd
moet worden of om tegenvallende verkoop van geplande nieuwbouwkoopwoningen.

Daarnaast is van belang om op te merken dat diverse vertragingsfactoren zijn aan te
wijzen in alle fasen van de doorlooptijd van woningbouwprojecten, niet alleen in de
beroepsfase maar juist ook in de planfase van een woningbouwproject. In het Plan van
aanpak versnellen processen en procedures woningbouw2 is een groot aantal factoren genoemd die van invloed zijn op vertragingen in het
proces van woningbouwontwikkeling, bijvoorbeeld personele capaciteitstekorten.

Vraag 4

Zijn er bij u cijfers bekend hoe veel woningen er dit jaar opgeleverd worden, gelet
op het feit dat bouwers vorig jaar 73.000 woningen opleverden?

Antwoord 4

Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) werden in 2023 88.156 nieuwe
woningen gerealiseerd. 73.638 van die nieuwe woningen zijn nieuwgebouwde woningen
(nieuwbouw) en 14.518 van die nieuwe woningen zijn de zogenoemde overige toevoegingen.
Daarbij moet worden gedacht aan nieuwe woningen in reeds bestaande gebouwen, bijvoorbeeld
transformatie van kantoren tot woningen.

De voor de bouwsectoren negatieve economische omstandigheden in 2022 en 2023 (stijgende
bouwkosten, hogere rente) werken met vertraging door in de woningrealisatiecijfers
van dit jaar en komend jaar (2024 en 2025). De prognose van ABF Research is dat er
dit jaar 78.400 woningen worden opgeleverd en volgend jaar (in 2025) 77.000. Daarna
volgt naar verwachting herstel en voor 2027 is de prognose dat (iets meer dan) 100.000
woningen worden opgeleverd. De realisatiecijfers voor dit jaar tot op dit moment lijken
in lijn met de prognose van ABF Research: tot en met de maand augustus 2024 werden
51.682 extra woningen gerealiseerd.

Alle inzet is erop gericht om het herstel dat ABF in haar prognose voorziet, sneller
te laten verlopen, zodat de 100.000 woningen per jaar zo snel mogelijk kunnen worden
gerealiseerd. Want elke woning is er één. Het aantal verleende vergunningen stijgt
weer sinds begin dit jaar. En de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen is sinds het dieptepunt
begin 2023 inmiddels gestegen met zo’n 70%. De voortekenen zijn daarmee gunstig, maar
hoe sterk het herstel van de woningbouwproductie precies zal zijn en wat de daadwerkelijke
snelheid zal zijn, zal de komende jaren moeten blijken.

Vraag 5

Wat is uw reactie op het feit dat er steeds meer bouwbedrijven failliet gaan sinds
de golf van 2016?

Antwoord 5

Na een periode met een zeer laag aantal faillissementen is in de afgelopen kwartalen
het aantal bouwbedrijven dat failliet ging, helaas gestegen. Dit kan worden verklaard
uit de voor de bouw negatieve economische omstandigheden in de jaren 2022 en 2023
(zie ook het antwoord op vraag 4). Aangezien de economische omstandigheden voor de
woningbouw inmiddels weer sterk zijn verbeterd, hetgeen ook blijkt uit het inmiddels
weer stijgende aantal bouwvergunningen en de stijgende verkoop van nieuwbouwkoopwoningen,
valt te verwachten dat het aantal faillissementen in de woningbouwsector niet verder
stijgt en eerder juist zal dalen.

Vraag 6

Kunt u aangeven hoe veel bouwers er de afgelopen periode failliet zijn gegaan? Wat
is de voornaamste reden van faillissement geweest van deze bouwers?

Antwoord 6

Volgens het CBS zijn zowel in het eerste als in tweede kwartaal van 2024 bijna 160 bouwbedrijven
failliet gegaan. Dit is een stijging ten opzichte van eerdere jaren.

Het gaat om bedrijven in alle bouwsectoren: utiliteitsbouw, infrastructuur, woningbouw
en ten slotte de herstel- en verbouw. De voornaamste reden voor de stijging ligt naar
alle waarschijnlijkheid in de in 2022 en 2023 slechte economische omstandigheden voor
de bouw, met als belangrijkste factoren de gestegen rente en de gestegen bouwkosten.

Vraag 7

Wat is uw verklaring dat ondanks het grote woningtekort juist nu bouwbedrijven het
ontzettend moeilijk hebben?

Antwoord 7

Bouwbedrijven hebben het nu nog moeilijk door de voor de bouw negatieve economische
omstandigheden in de jaren 2022 en 2023, zoals gestegen bouwkosten en hoge rente.
Deze omstandigheden werken helaas met vertraging door in de bouwsector. Zie ook de
antwoorden op vraag 5 en 6.

Vraag 8

Hoe kunt u bouwbedrijven helpen die het moeilijk hebben om te voorkomen dat de sector
juist in omvang afneemt in plaats van toeneemt?

Antwoord 8

Zie de antwoorden op vraag 5 en 6. De economische omstandigheden voor de woningbouw
zijn inmiddels weer sterk verbeterd ten opzichte van de jaren 2022 en 2023. Het in
omvang afnemen van de sector ligt dan ook niet in de lijn der verwachting.

Om de dip in de woningbouw te beperken heeft het vorige kabinet in 2023 de Startbouwimpuls
ingezet. Door deze financiële ondersteuning kon ondanks economische tegenwind de bouw
van ruim 31.000 woningen starten.

Vraag 9

Welke maatregelen die de afgelopen 2,5 jaar door de Rijksoverheid zijn genomen zorgen
in de huidige tijdsgeest juist voor problemen om het woningtekort op te lossen?

Antwoord 9

De inzet van dit kabinet is erop gericht om de woningbouw maximaal te ondersteunen.
Dit neemt niet weg dat de woningbouw te maken kan hebben met andere maatschappelijke
belangen die concurrerend ruimte claimen of met milieubelangen. Wanneer van andere
belangen geen sprake zou zijn, zou woningbouw uiteraard eenvoudiger tot stand kunnen
komen. Mijn inzet is erop gericht dat in de context van het grote belang van het oplossen
van het huidige hoge woningtekort deze afweging van verschillende belangen goed, zorgvuldig
en zo snel mogelijk kan plaatsvinden.

Vraag 10

Wat is de rol van de inwerkingtreding van de Wet Betaalbare huur voor de ineenstorting
van investeringen door commerciële beleggers in huurwoningen?

Antwoord 10

Het beleggingsvolume op de woningmarkt is in de eerste helft van 2024 juist gestegen
ten opzichte van de eerste helft van 2023. Capital Value schat in dat er een stijging
is van 60%3; Commercieel Vastgoed Adviesbureau CBRE ziet zelfs een stijging van 70%4. Capital Value vermeldt dat hoewel niet voor alle beleggers een stimulerende werking
van de Wet betaalbare huur uitgaat, de duidelijkheid op lange termijn die met de wet
is ontstaan, van grote waarde is voor institutionele beleggers. Met name investeringen
van Nederlandse institutionele beleggers kwamen weer op gang. Deze investeringen namen
met 93% toe ten opzichte van het eerste half jaar van 20235.

Vraag 11

Wat gaat u concreet met deze inzichten doen om het tij te keren?

Antwoord 11

Ik zet mij ervoor in om de investeringsbereidheid van beleggers in huurwoningen te
vergroten. Zo ga ik in Europa meer ruimte proberen te bewerkstelligen om de realisatie
van middenhuurwoningen door woningcorporaties en beleggers financieel te kunnen ondersteunen.
In afwachting hiervan ga ik in gesprek met de partijen die investeren in middenhuur,
zoals pensioenfondsen, woningcorporaties en particuliere beleggers, om ervoor te zorgen
dat zij voldoende middenhuurwoningen kunnen bijbouwen.

Concreet neemt het kabinet maatregelen om het aantrekkelijker te maken te investeren
in private huur, middenhuur en vrije huur. We verlagen het algemeen tarief van de
overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen naar 8%. Ook verhogen we de maximale
renteaftrek in de vennootschapsbelasting van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst
(Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization, EBITDA). Naar aanleiding
van de arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni 2024 werkt het kabinet een tegenbewijsregeling
voor box 3 uit. Dit biedt verhuurders de mogelijkheid om het werkelijke rendement
over hun gehele vermogen, en niet alleen de beleggingen in vastgoed, bij de Belastingdienst
aan te tonen.

Vraag 12

Hoe staat het precies met de aanpak versnellen bouwprocedures? Welke quick-wins zijn
genomen?

Antwoord 12

Graag verwijs ik als reactie naar mijn brief aan uw Kamer van 18 oktober 2024.6 Daaruit licht ik enkele punten toe.

In het Regeerprogramma wordt parallel plannen geïntroduceerd als de nieuwe norm. Met
parallel plannen worden in de praktijk fases in het bouwproject meer gelijktijdig
uitgevoerd in plaats van na elkaar. Dit is de nieuwe standaard. In enkele gevallen
kan de tijd tussen planvorming en daadwerkelijke bouw worden versneld van zes naar
twee jaar. Het sturen op doorlooptijden wordt een standaardvoorwaarde bij gebiedsontwikkelingen
en projecten waarbij het Rijk is betrokken en waar Rijksmiddelen voor worden ingezet.
We werken vanuit de resultaten van de pilots naar een landelijke opschaling.

In het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting, dat bij uw Kamer ter behandeling
voorligt7, is een grondslag opgenomen op basis waarvan een aantal versnellingen in de beroepsprocedure
van toepassing kan worden verklaard voor categorieën projecten waarvan de versnelde
uitvoering noodzakelijk is vanwege zwaarwegende maatschappelijke belangen. Zo wordt
voor die aangewezen besluiten beroep in één instantie voorgesteld bij de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State, een termijn voor het doen van uitspraak
van zes maanden en uitsluiten van de mogelijkheid tot het instellen van pro forma
beroep (de redenen van het beroep moeten binnen de beroepstermijn zijn ingediend).
Zo wordt veel sneller duidelijk of een plan kan doorgaan. De tijdwinst kan oplopen
tot een jaar.

Daarnaast heb ik uw Kamer bij de brief van 18 oktober jl.8 geïnformeerd over het opstarten van het programma STOER («Schrappen Tegenstrijdige
en Overbodige Regelgeving») waarbij, in overleg met de sector en medeoverheden, wordt
onderzocht waar mogelijkheden zijn om de regeldruk te verminderen. Nu, en ook voor
de middellange termijn, geldt dat de inzet moet blijven om bij belemmeringen eerst
na te gaan hoe het wèl kan.

Uit onderzoek blijkt dat via optoppen in totaal circa 100.0009 woningen gerealiseerd kunnen worden. Onderzoek van het Economisch Instituut voor
de Bouw (EIB)10 wijst uit dat deze potentie nu in de praktijk fors lager uitvalt als gevolg van onder
meer wet- en regelgeving. De komende periode wil ik mij daarom inzetten op het wegnemen
van belemmeringen. Zo publiceer ik eind dit jaar een heldere uitleg over de toepassing
van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) voor optoppen. Zoals aangekondigd in
het Regeerprogramma onderzoek ik verder of we de besluitvorming van Verenigingen van
Eigenaren voor optoppen eenvoudiger kunnen maken.

Ook versterken we de uitvoeringskracht bij gemeenten. Nu wordt € 600.000 vanuit het
Rijk aan gemeenten (via de VNG) beschikbaar gesteld voor voorbeeldinitiatieven gericht
op kennisdeling, standaardisering, digitalisering en samenwerking met marktpartijen.
Met de flexpools is reeds € 90 miljoen beschikbaar gesteld, die deels de komende tijd
nog besteed kan worden. Ook daarna blijf ik de uitbreiding van capaciteit bij medeoverheden
financieel ondersteunen. Zij ontvangen een realisatiestimulans die naar eigen inzicht
kan worden ingezet, waaronder voor het versterken van de uitvoeringskracht. Daarnaast
is er initiatief en bekostiging vanuit gemeenten zelf. Binnen mijn mogelijkheden zal
ik mij maximaal inzetten om de regeldruk te verminderen.

Vraag 13

De investeringen in huurwoningen stagneert of lijkt af te nemen terwijl de betaalbaarheid
van nieuwbouwwoningen is toegenomen, wat is hiervan de impact voor gemengde bouwprojecten?

Antwoord 13

Zie het antwoord op vraag 10. Hier is toegelicht dat de investeringen in huurwoningen
inmiddels weer groeien. Tevens geldt dat de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen sinds
eind 2022 weer flink is aangetrokken. Dit is positief voor woningbouwprojecten met
een gemengd karakter (koop en huur).

Vraag 14

Heeft u voldoende inzicht in welke bouwprojecten niet doorgaan en welke hulp kunt
u bieden om de bouw te continueren?

Antwoord 14

Het gesprek over specifieke bouwprojecten vindt in eerste instantie vooral lokaal
plaats, aan de regionale versnellingstafels. Aan deze zogenoemde tafels zitten overheden,
marktpartijen en woningcorporaties bijeen. Mogelijke belemmeringen bij de bouwprojecten
zijn daar een expliciet aandachts- dan wel bepreekpunt. Bespreking aan de regionale
versnellingstafel helpt om samen met overheden, woningcorporaties en marktpartijen
eventuele belemmeringen op te lossen óf ingrepen te doen die het project versnellen.
Ook het Expertteam Woningbouw kan hierbij een rol spelen, bijvoorbeeld voor het oplossen
van problemen of het bewerkstelligen van een doorbraak in de samenwerking tussen de
gemeente en marktpartijen.

Als een bovenregionale of landelijke bemoeienis is vereist, kan de Landelijke versnellingstafel
woningbouw hulp bieden. Dit gebeurt door inzet van kennis, stimuleren van samenwerking,
doorbreken van knelpunten, het aanjagen van de voortgang of inzetten van versnelling.

Projecten die wezenlijk zijn voor het behalen van de afgesproken woningbouwprogrammering
worden niet alleen aan de zogenoemde versnellingstafels besproken maar ook aan de bestuurlijke woondealtafel. Ik monitor zelf de voortgang
van alle woningbouwprojecten die rijkssubsidies hebben ontvangen. Om de vertraging
in te perken voer ik regelmatig voortgangsgesprekken met gemeenten. Tijdens deze gesprekken
bespreken we onder meer welke knelpunten er zijn en wat daaraan kan worden gedaan.

Vraag 15

Wat vindt u van het idee van WoningBouwersNL om enkele wetten «uit te zetten», zodat
het moeilijker wordt voor belangenorganisaties en milieuclubs om bouwprojecten eindeloos
te vertragen?

Antwoord 15

Het idee van WoningBouwersNL is een interessante gedachte. Ik neem enkele maatregelen
om vertraging aan te pakken. In de eerste plaats noem ik in dit verband het wetsvoorstel
versterking regie volkshuisvesting, dat ter behandeling bij uw Kamer voorligt11. In dit wetsvoorstel is een grondslag opgenomen op basis waarvan een aantal versnellingen
in de beroepsprocedure van toepassing kan worden verklaard voor categorieën projecten
waarvan de versnelde uitvoering noodzakelijk is vanwege zwaarwegende maatschappelijke
belangen. Zo wordt voor die aangewezen besluiten beroep in één instantie voorgesteld
bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, een termijn voor het doen
van uitspraak van zes maanden en uitsluiten van de mogelijkheid tot het instellen
van pro forma beroep (de redenen van het beroep moeten binnen de beroepstermijn zijn
ingediend). Zo wordt veel sneller duidelijk of een plan kan doorgaan. De tijdwinst
kan oplopen tot een jaar.

Verder ga ik belemmeringen voor woningbouw wegnemen, regels vereenvoudigen en overbodige
regels waar mogelijk schrappen. Zie ook het antwoord op vraag 12 waar ik inga op het
programma STOER.12 Zoals in het Regeerprogramma is opgenomen ga ik samen met medeoverheden, marktpartijen
en corporaties aan de slag om de stapeling van lokale regels en procedures aan te
pakken en regeldruk te verminderen. Ik wil dit wel op zorgvuldige wijze doen. Voor
regelgeving of beperkingen zijn immers vaak goede redenen aan te wijzen, bijvoorbeeld
uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid en veiligheid van toekomstige bewoners,
noodzakelijke verduurzaming, en het behoud van een goede leefomgeving.

Vraag 16

Wat vindt u van het idee van WoningBouwersNL om schadevergoedingen uit te keren bij
volledig onterechte bezwaren?

Antwoord 16

Het huidige recht kent al mogelijkheden om misbruik van procesrecht tegen te gaan.
Een partij dient het recht om bezwaar te maken en eventueel beroep in te stellen te
gebruiken voor het doel waarvoor dat recht in het leven is geroepen, te weten de gerechtvaardigde
behartiging van zijn/haar belangen. Een bezwaar of beroep kan niet-ontvankelijk worden
verklaard als de bevoegdheid om bezwaar te maken of beroep in te stellen wordt gebruikt
voor een ander doel dan waarvoor de bevoegdheid is verleend op een zodanige wijze
dat dit gebruik blijk geeft van kwade trouw. In de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
is verder een voorziening opgenomen om een natuurlijk persoon in de proceskosten te
veroordelen in geval van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht.13

Hierbij past wel grote terughoudendheid. Rechtsbescherming is immers een wezenlijk
onderdeel van de democratische rechtsstaat, waarbij een belanghebbende de door de
overheid gemaakte belangenafweging desgewenst door een onafhankelijke rechter kan
laten toetsen.14 Het instellen van beroep en hoger beroep tegen een besluit is als zodanig dus niet
kennelijk onredelijk en levert als zodanig ook geen misbruik van recht op. Zoals ook
uit de jurisprudentie blijkt is het vaststellen van misbruik van recht alleen toelaatbaar
indien het indienen van een rechtsmiddel evident misbruik behelst. Een betoog dat
de beroepen geen redelijke kans van slagen hebben en eisers dit weten, leidt nog niet
tot de conclusie dat eisers misbruik maken van procesrecht. Het gaat erom of degene
die beroep heeft ingesteld het recht aanwendt zonder redelijk doel of voor een ander
doel dan waarvoor het is gegeven.15

Vraag 17

In hoeverre heeft het feit dat de markt voor nieuwkoopwoningen bijna terug is op het
niveau van de goede jaren, gevolgen voor de aanschafprijs?

Antwoord 17

Er is niet een afzonderlijke markt voor nieuwbouwkoopwoningen noch voor woningen uit
de bestaande voorraad. Voor nieuwbouwkoopwoningen kan wel een wat hogere prijs worden
gevraagd omdat de kwaliteit van nieuwbouw doorgaans hoger is dan die van woningen
in de bestaande voorraad woningen. Maar omdat nieuwbouw en bestaande bouw substituten
voor elkaar zijn, zijn de woningprijzen aan elkaar gelinkt. Nu de prijzen voor woningen
uit de bestaande voorraad weer stijgen, zal dat naar verwachting ook het geval zijn
voor nieuwbouwkoopwoningen. Deze stijging van de huizenprijzen heeft uiteraard gevolgen
voor de betaalbaarheid, maar is gunstig voor de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten.

Vraag 18

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Antwoord 18

Ja, zie hiervoor.