Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Omtzigt en Van Vroonhoven over de Belastingdruk op middenhuurwoningen

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening), mede namens
de Staatssecretaris van Financiën (ontvangen 24 september 2024).

Vraag 1

Kunt u voor de volgende situatie uitrekenen wat de kosten (box 3, onderhoud, belastingen,
rente op schulden) en opbrengsten van een huurwoning zijn voor een particuliere belegger
en hoe dat is opgebouwd in het jaar 2023: een woning met een WOZ-waarde van 300.000
euro, waarop een hypotheek rust van 150.000 euro (tegen vier procent rente)? Deze
woning heeft 145 punten onder het woningwaarderingsstelsel en wordt voor 1.000 euro
per maand verhuurd, middels een huurcontract voor onbepaalde tijd.

Antwoord 1

Allereerst is het in zijn algemeenheid goed om op te merken dat het voorbeeld een
heel specifiek scenario schetst. Het is dan ook niet mogelijk om op basis van dit
voorbeeld generieke uitspraken te doen over de gehele markt en hier kunnen dus ook
geen algemene conclusies uit worden getrokken.

De volgende aannames zijn gemaakt bij de berekeningen in de vragen 1, 2 en 3:

– Onderhoud en exploitatie is 0,95% van de WOZ-waarde1;

– Er is geen ander vermogen in box 3;

– De belegger is alleenstaand.

 

2023

Opbrengst1

€ 16.830

Direct

 

Huur

€ 12.000

Indirect

 

Gemiddelde waardeontwikkeling

€ 4.830

Kosten

€ 11.098

Onderhoud/exploitatie

€ 2.850

Rente

€ 6.000

Belasting box 3

€ 2.247

X Noot

1

De Hoge Raad heeft in de arresten van 6 juni 2024 (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:2024:704)
geoordeeld dat onder het rendement zowel het directe als het indirecte rendement valt.

Op basis van deze aannames is sprake van het volgende belastbaar rendement.

Bezittingen

Waarde1

Forfait

Belastbaar rendement

Onroerende zaken

€ 270.000

6,17%

€ 16.659

Totale bezittingen

€ 270.000

 

€ 16.659

Aftrekbare schulden

– € 146.600

2,46%

– € 3.607

Bezittingen – schulden

€ 123.400

 

€ 13.052

X Noot

1

Na toepassing van de leegwaarderatiotabel.

In dit voorbeeld mag een leegwaarderatio van 90% worden toegepast. Dit betekent een
forfaitair rendement uit onroerend goed van € 16.659 (€ 300.000 * 0.9 * 0.0617).

De aftrekbare schuld bedraagt € 146.600 (hypotheekschuld min schuldendrempel). Het
belastbaar rendement van de schuld bedraagt –3.607 (146.600*0.0246).

Het totale belastbaar rendement komt dan uit op € 13.052 (16.659–3.607).

Om het bedrag te kunnen berekenen dat aan box 3-belasting wordt betaald, moet het
voordeel uit sparen en beleggen worden berekend. Dit wordt berekend door het totale
belastbaar rendement te vermenigvuldigen met de verhouding tussen het aandeel in de
grondslag sparen en beleggen en de rendementsgrondslag.

De grondslag sparen en beleggen bedraagt na aftrek van het heffingvrij vermogen € 66.400
(€ 123.400 (bezittingen minus schulden) – € 57.000 (heffingvrij vermogen)). De verhouding
tussen het aandeel in de grondslag sparen en beleggen en de rendementsgrondslag (€ 66.400/
€ 123.400 = 53.8%) wordt vervolgens gebruikt om het voordeel uit sparen en beleggen
te berekenen.

Het voordeel uit sparen en beleggen komt dan uit op € 7.021 (€ 13.052 * 0.538). Hierover
moet 32% belasting betaald worden, wat neerkomt op € 2.247.2

Vraag 2

Kunt u voor deze situatie uitrekenen wat de kosten en opbrengsten zijn voor een particuliere
belegger in het jaar 2024, ervan uit gaande dat de huur op 1 juli 2024 wordt verlaagd
naar de maximum huur onder het woningwaarderingsstelsel (WWS)?

Antwoord 2

 

2024

Opbrengst

€ 31.792

Direct

 

Huur

€ 11.392

Indirect

 

Gemiddelde waardeontwikkeling

€ 20.400

Kosten

€ 11.314

Onderhoud/exploitatie

€ 2.850

Rente

€ 6.000

Belasting box 3

€ 2.464

In deze berekening is ervan uitgegaan dat de WOZ-waarde van de woning in 2024 ook
€ 300.000 is.

De maximale huur onder het woningwaarderingsstelsel voor de gevraagde 145 punten is
€ 898,62. Dit betekent dat de huuropbrengst in 2024 € 11.392 is, aangezien de huur
halverwege het jaar verlaagd wordt3. De verwachting in de markt is dat de huizenprijzen in 2024 stijgen met gemiddeld
6,8%4, wat leidt tot een indirect rendement van € 20.400. De verschuldigde belasting in
2024 is € 2.464 (voor de wijze van berekening zie Antwoord 1). Deze stijging van de
belasting ten opzichte van 2023 komt voornamelijk door de tariefsverhoging van 32%
naar 36%. Deze verhoging vloeit deels voort uit het aangenomen amendement Van der
Lee c.s.5

Vraag 3

Kunt u voor deze situatie berekenen wat de opbrengsten en kosten (cashflow, want de
woning blijft in bezit van de belegger) zijn in elk jaar vanaf 2016 tot en met 2025?
Kunt u hierbij de bedragen (WOZ waarde, huur, etcetera) constant houden, zodat precies
het effect van alle belasting-en huurregelingsmaatregelen zichtbaar wordt? Wilt u
tot slot geen rekening houden met box-3 arresten en dus van de fictie uitgaan dat
de belegger geen bezwaar heeft gemaakt tegen de aanslagen?

Antwoord 3

Allereerst dient opgemerkt te worden dat een dergelijke berekening een vertekend beeld
geeft, omdat allereerst de WOZ-waarde jaarlijks wijzigt en – met uitzondering van
het jaar 2022 – jaarlijks een stijging heeft doorgemaakt. De WOZ-waardeontwikkeling
in de periode 2016–2025 bedraagt 104%.6 Ook de huurprijzen hebben zich in deze periode ontwikkeld. Het CBS gaat uit van een
huurprijsontwikkeling tussen 2015 en 2023 van 18%.

De verschuldigde belasting kan voor de jaren 2023–2025 op dezelfde manier berekend
worden als in antwoord 1 (zie onderstaande tabel).

Normaliter zal de WOZ-waarde jaarlijks stijgen en zal een verhuurder jaarlijks zijn
huren verhogen. Dit leidt tot een hoger rendement waardoor logischerwijs ook de belasting
in box 3 toeneemt. Het forfait in box 3 is gebaseerd op de langjarige waardeontwikkeling.
Bij verkoop zal een investeerder van deze waardeontwikkeling profiteren.

Vraag 4

Kunt u voor elke beleidsmaatregel aangeven welke gevolgen die gehad heeft voor de
opbrengsten? Dus kunt u aangeven wat de verhoging van de het fictieve rendement voor
vastgoed, de verhoging van de het bijtellingspercentage in box 3, de versobering van
de leegwaarderatio, de afschaffing van de leegwaarderatio, de invoering van de fictieve
rente op schulden, de regulering van de huur en eventuele andere maatregelen per maatregel
in de afgelopen tien jaar voor een gevolgen gehad heeft voor deze particuliere belegger?

Antwoord 4

Het forfaitaire rendement voor vastgoed, de verhoging van het bijtellingspercentage
in box 3 (tariefsverhoging)

Het forfaitaire rendement op overige bezittingen (waaronder vastgoed) wordt ieder
jaar geactualiseerd en volgt het lange termijn rendement. De verhoging van dit forfait
volgt uit de actualisatie en is dus op zichzelf geen beleidsmaatregel die genomen
is met de doelstelling om hogere opbrengsten te verkrijgen. Het tarief in box 3 is
per 1 januari 2024 verhoogd naar 36%. Deze verhoging vloeit – zoals eerder aangegeven-
voort uit het aangenomen amendement Van der Lee c.s. Dit betreft wel een beleidsmatige
wijziging die effect heeft gehad op de opbrengsten van box 3-beleggers. Het effect
van de tariefsverhoging voor de belegger uit Vraag 2 bedraagt € 274 (€ 2.464 bij een
tarief van 36% en € 2.190 bij een tarief van 32%).

De versobering van de leegwaarderatio, de afschaffing van de leegwaarderatio

Per 1 januari 2023 is de tabel van de leegwaarderatio geactualiseerd (en niet afgeschaft),
overeenkomstig een extern onafhankelijk onderzoeksrapport van SEO. SEO heeft in haar
evaluatie van de leegwaarderatio aangetoond dat er een waarde drukkend effect uitgaat
van het tegen een lage huur verhuren van woningen. Dit is volgens het onderzoek van
SEO het geval wanneer de verhouding van de jaarlijkse huurprijs ten opzichte van de
WOZ-waarde onder de 5% uitkomt. Bij de actualisatie van de leegwaarderatio is ervan
uitgaan dat circa 60% van de verhuurde woningen een huur kent van meer dan 5% van
de WOZ-waarde. Bezitters van woningen hebben vóór de actualisatie van de leegwaarderatio
een belastingvoordeel genoten omdat de oude percentages van de leegwaarderatio niet
meer aansloten op de werkelijke waarde. SEO heeft zich bij de actualisatie gebaseerd
op de verhouding tussen verkoopprijs en WOZ-waarde van woningen die tussen 2015 en
2020 in verhuurde toestand zijn verkocht.

Het vorige kabinet heeft op Kamervragen geantwoord dat het kabinet voornemens is de
tabel van de leegwaarderatio in de toekomst regelmatig te actualiseren als dat noodzakelijk
is. Verwacht werd dat dat eens per vijf jaar het geval is. Een verlaging van de leegwaarderatio
is daarom alleen beleidsmatig wenselijk als daar nieuwe actuele data aan ten grondslag
liggen.

Het is niet eenvoudig om de toegenomen belastingdruk door de actualisatie van de leegwaarderatio
tabel afzonderlijk te bepalen omdat er in 2023 meerdere wijzigingen hebben plaats
gevonden die van invloed zijn geweest op de belastingdruk. Zo is in 2023 de Wet inkomstenbelasting
2001 voor box 3 aangepast waardoor niet langer wordt uitgegaan van een fictieve vermogensverdeling.
Ter compensatie hiervan is het heffingvrij vermogen in 2023 beleidsmatig verhoogd
van € 50.650(2022) naar € 57.000 in 2023.

Uitgaande van het stelsel zoals dit van kracht was in 2023, inclusief de actualisatie
van de leegwaarderatiotabel, betekent dit voor bovenstaande fictieve belegger dat
hij belasting verschuldigd is over 2023, omdat de bezittingen minus schulden hoger
zijn dan het heffingvrij vermogen (zie tabel 1). Door de actualisatie van de leegwaarderatio
tabel wordt een percentage van 90% toegepast in plaats van 62%. Dit betekent dat de
woningwaarde gewaardeerd wordt op € 270.000 in plaats van € 186.000. Als de leegwaarderatiotabel
niet zou zijn geactualiseerd in 2023 zou deze belastingplichtige vanwege de lagere
woningwaarde een rendementsgrondslag hebben gehad onder het heffingvrij vermogen van
€ 57.000.

De invoering van de forfaitaire rente op schulden

Naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad op 24 december 2021 is per 2023 de
Wet inkomstenbelasting 2001 voor box 3 aangepast. Daardoor wordt niet langer uitgegaan
van een fictieve vermogensverdeling. Het forfaitaire rendement wordt nu per vermogenscategorie
bepaald. Dit betekent onder andere dat schulden niet meer aftrekbaar zijn, maar dat
het forfaitaire inkomen verminderd kan worden met de forfaitaire rente op schulden.
Met name voor spaarders sluit dit nieuwe stelsel beter aan bij hun werkelijke rendement.
Voor beleggers met schulden heeft dit tot een lastenverzwaring geleid, omdat het forfait
op overige bezittingen de afgelopen jaren hoger was dan het forfait op schulden. Als
de aanpassing van de wet IB in 2023 niet had plaatsgevonden had de belastingplichtige
uit bovenstaande voorbeeld € 712 belasting moeten betalen in 2023.

Tegenbewijsregeling

Opgemerkt wordt dat naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni
20247 de huidige bepalingen voor box 3 worden aangepast. Op basis van deze jurisprudentie
wordt het mogelijk gemaakt om voor de box 3-heffing het werkelijke rendement over
het gehele vermogen bij de Belastingdienst aannemelijk te maken, wanneer dat lager
is dan het forfaitair berekende rendement. Er komt dus een tegenbewijsregeling in
box 3. Als vastgoedbeleggers een hoger rendement realiseren dan dit forfaitair berekende
rendement, betalen zij geen belasting over het volledige werkelijke rendement. Zij
betalen dan belasting over het forfaitair berekende rendement. Vastgoedbeleggers die
een lager werkelijk rendement behalen dan het forfaitair berekende rendement kunnen
wel een beroep doen op de tegenbewijsregeling. Met de tegenbewijsregeling kunnen belastingplichtigen
aantonen dat hun werkelijke rendement over het gehele vermogen lager is dan het forfaitair
berekende rendement (6,04% in 2024). Daarbij kan rekening worden gehouden met de mogelijkheid
dat de werkelijke rente op schulden hoger is dan de forfaitair in aanmerking te nemen
rente op schulden. In het forfaitaire stelsel geldt voor alle schulden een forfaitaire
aftrek (2,47% in 2024). (Zie ook het antwoord op vraag 8.). De belastingplichtige
uit bovenstaand voorbeeld zal hoogstwaarschijnlijk geen tegenbewijs indienen, omdat
de belasting onder het forfaitaire systeem lager is en in casu dus beter uitwerkt.
Het werkelijke rendement volgens het rendementsbegrip van de Hoge Raad van deze belastingplichtige
zijn de opbrengsten uit huur en waardeontwikkeling (€ 31.792) min de rente op hypotheek
(€ 6.000). Tegen een tarief van 36% betekent dit een belasting van € 9.285. De belasting
onder het forfaitaire systeem is voor deze belastingplichtige € 2.464.

Wet betaalbare huur

Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Door de Wet betaalbare
huur wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend en gaat dit stelsel ook gelden
voor middenhuurwoningen. In hoeverre een verhuurder de huur moet verlagen verschilt
per geval. Door het dwingend maken van het WWS mag de huurprijs van woningen in het
gereguleerde segment niet hoger zijn dat het maximum dat volgt uit het WWS. Het dwingend
maken van het WWS gaat voor woningen met een puntenaantal tot en met 143 afhankelijk
van de aanvangshuurprijs ofwel direct ofwel per 1 juli 2025 in8. Het middenhuursegment wordt gereguleerd door het WWS ook van toepassing te laten
zijn voor woningen met puntenaantal vanaf 144 tot en met 186. De regulering van de
middenhuur gaat in bij nieuwe huurcontracten. Bij een nieuw huurcontract mag de huur
bij deze middenhuurwoningen niet hoger zijn dan het maximum dat volgt uit het WWS.

Het dwingend maken van het WWS moet op termijn door handhaving leiden tot een huurverlaging
bij circa 163.000 woningen met een gemiddeld bedrag van 145 euro per maand per woning.
Door de regulering van de middenhuur gaan bij een bewonerswissel circa 157.000 woningen
in prijs naar beneden, met een gemiddelde huurverlaging van ongeveer 240 euro per
maand9. De huur in bovengenoemde casus daalt van € 1.000 per maand naar € 898,62 (zie antwoord
2). Dit heeft enkel effect op de opbrengsten en niet op de verschuldigde belasting.

Wet maximering huurprijsverhogingen

Op 1 mei 2021 is de Wet maximering huurprijsverhogingen in werking getreden. Dit wetsvoorstel
heeft als doel om huurders te beschermen tegen hoge huurstijgingen. Die bescherming
krijgt gestalte middels een maximering van de jaarlijkse toegestane huurverhoging
voor huurders. Voor verhuurders kan de wet invloed hebben op hun opbrengsten als ze
de huur meer zouden willen verhogen dan wettelijk toegestaan. Uit de evaluatie van
de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (Kamerstukken
II 2022/23, 35 488, nr. 19) komt naar voren dat de wet een hoge zekerheidswaarde voor huurders biedt, tegenover
een beperkt effect op het rendement van verhuurders. In de casus wordt de huur tot
2024 op 1.000 euro gehouden en per 1 januari 2024 verlaagt. Het effect van bovenstaande
maatregel is daarom niet goed niet zichtbaar in het voorbeeld.

Opkoopbescherming

De opkoopbescherming zorgt ervoor dat in gewilde gebieden huizen niet zomaar kunnen
worden opgekocht voor de verhuur. Op die manier blijven meer koopwoningen beschikbaar
voor mensen die er zelf in gaan wonen. De opkoopbescherming is per 1 januari 2022
in werking gegaan. Een gemeente kan ervoor kiezen een opkoopbescherming in te voeren.
Dit kan in buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen of wanneer
de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor
de verhuur. De gemeente moet vooraf bepalen welke woningen in het goedkope en middeldure
segment vallen. Door deze maatregel kunnen investeerders in bepaalde wijken geen goedkope
en middeldure woningen kopen. Het betreft hier een kwalitatieve maatregel waardoor
het niet mogelijk is het kwantitatieve effect op de casus te berekenen. Wel kan verondersteld
worden dat de waarde van bestaand huurwoningen in wijken waarvoor opkoopbescherming
geldt toeneemt gelet op het feit dat de markt voor nieuwe beleggers in huurwoningen
wordt ingeperkt.

Vraag 5

Is het in 2025 nog aantrekkelijk en mogelijk voor een particuliere vastgoedbelegger
in box 3, bijvoorbeeld een gepensioneerde ondernemer die beoogt om het rendement van
zijn vastgoed te gebruiken als aanvulling op zijn pensioen, een netto cash flow te
realiseren op verhuurde woningen die onder het WWS vallen?

Antwoord 5

Het voorbeeld in vraag 1 laat zien dat het mogelijk is om als vastgoedbelegger een
positief saldo te realiseren. In theorie kan het zijn dat een particuliere vastgoedbelegger
een negatief rendement ervaart als gevolg van een sterke waardeontwikkeling. Zoals
eerder geschetst is de heffing in box 3 een heffing op direct en indirect rendement.
Op basis van de in het antwoord op vraag 4 al aangehaalde arresten van de Hoge Raad
van 6 en 14 juni 2024 over box 3 wordt het mogelijk gemaakt om voor de box 3-heffing
het werkelijke rendement over het gehele vermogen bij de Belastingdienst aannemelijk
te maken, wanneer dat lager is dan het forfaitair berekende rendement. Er komt dus
een tegenbewijsregeling in box 3. Als het totale werkelijke rendement (inclusief het
indirecte rendement uit de waardeverandering) lager is dan het totale forfaitair berekende
rendement, dan wordt uitgegaan van dat lagere werkelijke rendement.

Vraag 6

Heeft Nederland een tekort of een overschot aan betaalbare huurwoningen in het middenhuursegment?

Antwoord 6

Op dit moment is er een tekort aan betaalbare huurwoningen in het middensegment. De
vraag naar middenhuurwoningen schommelt tussen de 400.000 en 540.000 woningen. Op
dit moment zijn er een kleine 400.000 middenhuurwoningen10.

Vraag 7

Indien u de mening deelt dat er een schreeuwend tekort is aan middenhuurwoningen,
wie moet er dan middenhuurwoningen gaan bouwen/kopen en dan verhuren de komende jaren?

Antwoord 7

Er wordt vol ingezet op de bouw van meer woningen, waaronder ook meer middenhuurwoningen.
In het Hoofdlijnenakkoord is een forse impuls voor de bouw van meer woningen aangekondigd.
Op korte termijn zal uw Kamer via het Regeerprogramma nader geïnformeerd worden over
de invulling hiervan. Corporaties en marktpartijen hebben aangegeven van 2022 tot
en met 2030 in totaal 100.000 nieuwe middenhuurwoningen te willen bouwen. Het kabinet
verwacht dan ook dat er voldoende middenhuurwoningen bijkomen.

Vraag 8

Hoe gaat u ervoor zorgen dat er voor particuliere verhuurders een redelijke belastingdruk
is zodat het verhuren van woningen een redelijke cashflow oplevert en er meer in plaats
van minder huurwoningen beschikbaar komen?

Antwoord 8

Met de in het antwoord op vraag 4 al aangehaalde arresten van 6 en 14 juni 2024 heeft
de Hoge Raad de huidige bepalingen voor box 3 als onverenigbaar met het Europees Verdrag
tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) verklaard.
Dit is het geval wanneer het werkelijke rendement van een belastingplichtige lager
is dan het forfaitair berekende rendement. Naar aanleiding van deze arresten wordt
nu gewerkt aan aanvullend rechtsherstel en zullen de bepalingen in de Wet inkomstenbelasting
2001 voor box 3 zo spoedig mogelijk worden aangepast om deze in lijn met de genoemde
arresten van de Hoge Raad te brengen. Zoals voor het laatst in de Kamerbrief van 18 juli
202411 aan uw Kamer toegelicht, ontwikkelt de Belastingdienst het formulier opgaaf werkelijk
rendement (OWR) waarmee belastingplichtigen hun werkelijke rendement tegenover de
Belastingdienst kenbaar en aannemelijk kunnen maken als dat over hun gehele vermogen
lager is dan het forfaitair berekende rendement. Dat zal voor beleggers in verhuurd
onroerend goed bij wie het werkelijke rendement lager is dan het forfaitair berekende
rendement tot een redelijke belastingdruk leiden. Alleen het werkelijke rendement
wordt dan namelijk belast. Beleggers in verhuurd onroerend goed wiens werkelijke rendement
hoger is dan het forfaitair berekende rendement hoeven naar aanleiding van de genoemde
arresten van de Hoge Raad hun werkelijke rendement niet op te geven bij de Belastingdienst
maar mogen volstaan met belastingbetaling over het lagere forfaitaire rendement. In
het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 wordt een vermogenswinstbelasting voorgesteld.
Hiermee wordt de indirecte waardeontwikkeling belast bij verkoop en hoeft er niet
tussentijds belasting te worden betaald over de nog niet gerealiseerde waardeontwikkeling.

Vraag 9

Houdt u cijfers bij van het aantal woningen dat in box 3 wordt verhuurd? Zo ja, kunt
u die aan de Kamer doen toekomen? Zo nee, wilt u dat dan gaan doen, zodat de effecten
van de maatregelen duidelijk worden?

Antwoord 9

Er worden geen cijfers bijgehouden van het aantal woningen dat in box 3 wordt verhuurd.
Wel is eerder met uw Kamer gedeeld dat er naar schatting 150.000 woningen in box 3
duurzaam worden verhuurd. Tijdelijk verhuurde woningen zijn daarbij niet meegeteld.
Het gaat hier om een schatting, afgeleid uit aangiftegegevens, omdat er geen volledige
cijfers beschikbaar zijn.

Vraag 10

Welke acties gaat u ondernemen om ervoor te zorgen dat woningbouwcorporaties van de
Europese Commissie snel toestemming krijgen om middenhuurwoningen te verhuren als
diensten van algemeen economisch belang (DAEB)?

Antwoord 10

Vanaf het voorjaar 2023 is Nederland met de Europese Commissie (EC) in gesprek over
een aanvullende vrijstellingscategorie voor betaalbare huisvesting in het DAEB-Vrijstellingsbesluit,
waardoor het ook mogelijk wordt om steun te geven aan aanbieders van betaalbare huurwoningen
voor huishoudens met een middeninkomen. Ik heb uw Kamer eerder geïnformeerd over de
gesprekken die de afgelopen 1,5 jaar zijn gevoerd. De op 18 juli herkozen voorzitter
van de EC, mevr. Von der Leyen heeft in haar «Political Guidelines 2024–2029» aangegeven
ook een wijziging in de staatssteunregels voor wonen te wensen12.

Het is nu eerst aan de EC om op basis van de op 26 juni 2024 gehouden bijeenkomst
in Brussel en de «Policital Guidelines» een volgende stap te nemen. Ik zal echter
tot die tijd in contact blijven met de EC om aan te blijven sturen op prioritering
van de aanpassing van de staatssteunregels.

Vraag 11

Kunt u in een aparte kamerbrief de komende tijd aangeven wat de belastingeffecten
zijn voor commerciële verhuurders, zoals (Duitse) vastgoedfondsen?

Antwoord 11

De onder vraag 1 geschetste uitgangspunten en onder vraag 4 genoemde beleidsmaatregelen
zien in het bijzonder op particuliere beleggers. Ten aanzien van commerciële verhuurders,
zoals (Duitse) vastgoedfondsen, geldt dat in de geschetste periode vanaf 2023 en verder
naar verwachting met name de belastingeffecten van andere beleidsmaatregelen van belang
zijn, te weten: de aangekondigde antifragmentatiemaatregel in de generieke renteaftrekbeperking
(earningsstrippingmaatregel), de vastgoedmaatregel in het regime voor de fiscale beleggingsinstelling
(fbi) en de tariefdifferentiatie in de overdrachtsbelasting.

De earningsstrippingmaatregel beperkt de aftrekbaarheid van de per saldo verschuldigde
rentelasten voor zover deze meer bedragen dan het hoogste van 20% van de gecorrigeerde
winst of 1 miljoen euro (drempel). Naar aanleiding van het signaal dat met name ten
aanzien van verhuurd vastgoed wordt ingespeeld op een optimaal gebruik van de drempel
door rentesaldi van belastingplichtigen te verdelen over verschillende vennootschappen,
heeft het voorgaande kabinet besloten om per 1 januari 2025 voor vastgoedlichamen
met aan derden verhuurd vastgoed een antifragmentatiemaatregel op te nemen in de earningsstrippingmaatregel.
Deze maatregel houdt in dat de door de drempel van € 1 miljoen geboden aftrekruimte
buiten toepassing blijft ten aanzien van vastgoedlichamen met aan derden verhuurd
vastgoed. Deze maatregel zal met Prinsjesdag aan de Kamer worden aangeboden. Daarbij
is het huidige kabinet voornemens om het percentage, dat wordt gehanteerd voor het
bepalen van de aftrekruimte in de earningsstrippingmaatregel, te verhogen van 20%
naar 25%. Hierdoor kunnen meer rentelasten in aftrek worden gebracht.

Voor vennootschapsbelastingplichtige commerciële verhuurders van vastgoed is verder
relevant dat het een fbi met ingang van 1 januari 2025 is verboden om direct in Nederlands
vastgoed te beleggen. Het voorgaande kabinet heeft deze maatregel genomen om twee
heffingslekken te dichten en zo een evenwichtige heffing over inkomsten uit Nederlands
vastgoed te bewerkstelligen.

Verder is door de invoering van de wet differentiatie overdrachtsbelasting op de verkrijging
van woningen door niet-natuurlijk personen (zoals vastgoedfondsen) het algemene tarief
van toepassing. Het algemene tarief gold al voor de verkrijging van andere onroerende
zaken (niet-woningen). Dit algemene tarief is bij genoemde wet, die op 1 januari 2021
in werking trad, op 8% gesteld. Op dit moment bedraagt het algemene tarief 10,4%,
Het algemene tarief is namelijk met ingang van 1 januari 2023 verhoogd.

De bovengenoemde beleidsmaatregelen zullen naar verwachting belastingeffecten op commerciële
vastgoedfondsen. De precieze effecten op de opbrengsten en kosten van deze beleidsmaatregelen
op individuele vastgoedfondsen zijn daarbij afhankelijk van de feiten en omstandigheden
van het individuele geval. Een aparte brief is gelet op bovenstaand antwoord niet
meer noodzakelijk.

Vraag 12

Gaat u op redelijk korte temijn maatregelen nemen om het beleggen in huurwoningen
in box 3 minder onaantrekkelijk te maken? Zo ja welke? Zo nee waarom niet?

Antwoord 12

Zie antwoord op vraag 8.

Vraag 13

Is de huidige belastingdruk in box 3 voor particuliere verhuurders zoals in dit voorbeeld,
zodanig hoog, dat er sprake is van een inbreuk op het eerste protocol van het EVRM?

Antwoord 13

Over de huidige bepalingen van box 3 heeft de Hoge Raad in juni jl. geoordeeld dat
deze in strijd zijn met het EVRM, zie ook het antwoord op vraag 8. De wettelijke bepalingen
voor box 3 zijn niet specifiek gericht op particuliere verhuurders die over het rendement
uit hun vermogen in box 3 belasting moeten betalen, maar met de genoemde arresten
van de Hoge Raad is impliciet ook voor particuliere verhuurders aangegeven dat de
huidige bepalingen een inbreuk vormen op het Eerste Protocol bij het EVRM. De Hoge
Raad heeft bepaald dat deze inbreuk moet worden hersteld door voor de belastingheffing
uit te gaan van het werkelijke rendement, als dat lager is dan het forfaitair berekende
rendement. De wetgeving zal worden gewijzigd, zodat deze wel in lijn is met het Eerste
Protocol bij het EVRM, zoals in het antwoord op vraag 8 toegelicht.

Vraag 14

Kunt u deze vragen een voor een en voor 15 augustus beantwoorden?

Antwoord 14

Er is op ingezet de vragen zo snel mogelijk te beantwoorden. Beantwoording voor 15 augustus
is helaas niet mogelijk gebleken.