Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Boulakjar over de rol van notarissen bij dubieuze grondhandel

Antwoord van Minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening), mede namens
de Ministers van Economische Zaken en Klimaat en van Rechtsbescherming (ontvangen
27 februari 2023). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2022–2023, nr. 1673.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Tienduizenden Nederlanders slachtoffer van dubieuze
grondhandel»?1

Antwoord 1

Ja

Vraag 2

Herkent u de geschetste problematiek waarbij dubieuze grondhandelaren stukken grond
opknippen en deze verkopen met de belofte dat hier spoedig gebouwd mag worden?

Antwoord 2

Ja, al strookt het gestelde in de vraag over de «belofte dat er op korte termijn gebouwd
mag worden» niet met de praktijk waarbij deze handelaren dit omzichtiger formuleren
dan een «belofte».

Vraag 3

Het opknippen van deze percelen is een uitwas van grondspeculatie. Wat gaat u doen
om grondspeculatie verder tegen te gaan?

Antwoord 3

Bij het opknippen van percelen wijst het artikel erop dat het vaak gaat om percelen
waarop geen concrete bouwbestemming is voorzien en dat de handelaren die percelen
opknippen en deze snippers aanbieden, veelal een te positief beeld schetsen van de
potentie. De kopers zijn ingegaan op een speculatieve mogelijkheid in de hoop hiermee
geld te verdienen. Dat mensen ingaan op zulke speculatieve mogelijkheden is geen nieuw
fenomeen. Nieuwe regelgeving moet echter afgewogen worden tegen de hinder die andere
markttransacties hiervan kunnen ondervinden. Zo zijn er geen instrumenten om het opknippen
van agrarische percelen zonder meer tegen te gaan. Over hoe kan worden omgegaan met
versnippering als toekomstige ruimtelijke doelen zoals woningbouw toch geraakt worden,
heeft de Minister van Financiën eerder geantwoord op de vragen van lid Van Eijs (18 maart
2021). De overheid kan met het voorkeursrecht versnippering voorkomen als zij een
bouwmogelijkheid voorziet, en zij kan tevens op reeds versnipperde grond een eerste
recht van koop vestigen. Daarnaast staat haar onteigening ter beschikking wanneer
de eigenaren van de snippers niet bereid en/ of in staat zijn het plan met bouwmogelijkheden
dat de overheid voor ogen staat te realiseren.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u de rol van notarissen en de zorgplicht die bij hun beroep hoort in
het licht van deze grondhandel?

Antwoord 4

De Minister voor Rechtsbescherming hecht een groot belang aan de naleving van de zorgvuldigheidsnormen
zoals deze gelden voor het notariaat. De beoordeling van de rol van notarissen en
de daarbij behorende zorgplicht in het licht van grondhandel is voorbehouden aan de
notariële tuchtrechter. Daarbij geldt het uitgangspunt dat de omstandigheden van het
geval een grote rol spelen. Die omstandigheden dient een notaris steeds te beoordelen
en over de nakoming van de beroepsmatige zorgvuldigheidsnormen waakt de tuchtrechter.

In dat kader kan worden gewezen op drie recente tuchtuitspraken van het Gerechtshof
Amsterdam van 24 mei 20222, 12 juli 20223 en 22 november 20224 waarin de tuchtrechter heeft geoordeeld dat de notaris bij de koop van grond in lijn
heeft gehandeld met de vereiste informatieplicht en zorgplicht. Tevens wijst de Minister
voor Rechtsbescherming op de tuchtuitspraak over grondinvesteringen van het Gerechtshof
Amsterdam van 2 februari 2021, waarin is geoordeeld dat er sprake is van een zeer
ernstige tekortkoming van de betrokken notaris en van structureel laakbaar handelen
gedurende een langere periode. Het Gerechtshof heeft, gelijk aan de uitspraak in eerste
aanleg de maatregel van ontzetting uit het notarisambt opgelegd. In een andere (civiele)
uitspraak over grondinvesteringen heeft het Gerechtshof Amsterdam op 21 januari 2020
geoordeeld dat zich geen situatie voordeed op grond waarvan de betrokken notaris zijn
ministerieplicht had moeten weigeren en dat geen schending van de zorgplicht van de
notaris werd vastgesteld. Ook in de tuchtuitspraak over grondinvesteringen van het
Gerechtshof Amsterdam van 22 april 20145 en de civiele uitspraak over grondinvesteringen van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
van 15 december 20156 is geoordeeld dat de betrokken notaris zijn informatieplicht en zorgplicht niet heeft
geschonden.

Vraag 5

Over dubieuze grondhandel en de rol die notarissen hierbij spelen zijn eerder vragen
gesteld door het lid Van Eijs («Particuliere beleggers slepen notarissen voor de rechter
vanwege rol in dubieuze grondhandel», 10 februari 2021). Toen gaf het kabinet aan
zich niet te herkennen in de signalen dat notarissen particulieren onvoldoende beschermen
tegen de risico’s bij grondinvesteringen. Hoe kijkt u hier nu naar?

Antwoord 5

Het beeld over dubieuze grondhandel en de rol van notarissen dienaangaande is ongewijzigd.
Onder verwijzing naar mijn antwoord onder vraag 4 zal er bij de beoordeling van dit
soort zaken altijd sterk naar de omstandigheden van het geval moeten worden gekeken
en de rol die de notaris daar bekleedde. Die omstandigheden dient de notaris steeds
te beoordelen en over de nakoming van de beroepsmatige zorgvuldigheidsnormen zal de
tuchtrechter waken. In de drie recente tuchtuitspraken van het Gerechtshof Amsterdam
d.d. 24 mei 2022, 12 juli 2022 en 22 november 2022 is geoordeeld dat de notaris zijn
informatieplicht en zorgplicht niet heeft geschonden.

Vraag 6

In de eerdere beantwoording kwam naar voren dat om aan de zorgplicht te voldoen «actieve
wilscontrole, kritische beoordeling van de onderliggende transacties, doorvragen,
onafhankelijke advisering en alertheid op onverklaarbare prijsstijgingen» hierbij
van belang zijn. In de praktijk wordt bij de levering van de grond vaak gebruik gemaakt
van een volmacht. Hoe beoordeelt u de mogelijkheden van notarissen om te voldoen aan
deze zorgplicht bij een (schriftelijke) volmacht? Zou een verplichte voorlichting
van de kopers door de notaris bij dit soort zaken wenselijk zijn?

Antwoord 6

De informatieplicht en zorgplicht van de notaris bij een (schriftelijke) volmacht
wordt aan dezelfde maatstaven beoordeeld als wanneer een koper zelf verschijnt bij
het verlijden van de akte.

De notaris moet de koper informeren over het speculatieve karakter van de koop en
de risico’s daarvan en moet zich ervan vergewissen dat de koper zich goed bewust is
van dat speculatieve karakter en de transactie desondanks wil. De notaris geeft die
informatie altijd in een rechtstreeks contact met de koper. De notaris kan dit schriftelijk
of mondeling doen. Het heeft de voorkeur dat de koper daartoe wordt uitgenodigd op
het kantoor van de notaris. De zorgplicht van de notaris brengt met zich mee dat hij
in zijn dossier schriftelijk vastlegt dat en op welke wijze hij de koper heeft geïnformeerd
en dat de koper zich bewust is van het speculatieve karakter van de transactie, en
dat de koper deze transactie wil. Die zorgplicht brengt ook met zich mee dat de notaris
een en ander schriftelijk bevestigd aan de koper. De notaris geeft de koper tijdig
tevoren de gelegenheid van de inhoud van de akte van levering kennis te nemen door
hem een ontwerp van de akte toe te sturen. De notaris volgt deze handelwijze ook als
de koper niet zelf wil verschijnen bij het verlijden van de akte, maar daarvoor een
volmacht wil geven7. Deze omschreven handelwijze is met voldoende waarborgen omkleed om de notariële
zorgplicht uit te voeren, ook wanneer de koper middels een volmacht het verlijden
van een akte laat plaatsvinden.

Vraag 7

In het recente verleden werden al een aantal keren tuchtzaken aanhangig gemaakt tegen
notarissen met betrekking tot (speculatieve) grondhandel. De tuchtrechters oordeelden
in vergelijkbare zaken zeer verschillend. Hoe beziet u het feit dat tuchtrechters
hierin niet uniform oordelen? Is een aanscherping van de wet noodzakelijk om meer
uniformiteit in de beoordeling door tuchtrechters te bewerkstelligen?

Antwoord 7

Zoals bij de beantwoording van vraag 4 en 5 ook al is aangegeven is de beoordeling
door de tuchtrechter van de rol van notarissen met betrekking tot (speculatieve) grondhandel
sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Dat houdt in dat de notaris
in elke zaak door de tuchtrechter aan dezelfde maatstaf wordt getoetst of deze heeft
voldaan aan zijn informatieplicht en zorgplicht die voortvloeit uit het notarisambt,
maar dat de beoordeling van de rol van de notaris door de omstandigheden van het geval
een andere uitkomst kunnen hebben. Dit houdt dus niet in dat tuchtrechters niet uniform
oordelen, maar dat de aan hen voorgelegde gevallen niet gelijk zijn. Een aanscherping
van de wet is derhalve niet aan de orde.

Vraag 8

Uit de beantwoording van de eerdere vragen bleek verder dat de ACM en de AFM toezicht
houden op de naleving van de regels omtrent het beschermen van particulieren tegen
misleidende informatie bij verkoop, waaronder de verkoop van grond. Toen waren er
nauwelijks meldingen bij de ACM en AFM bekend over dit onderwerp. Wat is de huidige
stand van zaken wat betreft meldingen bij ACM en AFM hieromtrent? Mochten er wederom
weinig meldingen bekend zijn, hoe kunnen ACM en AFM proactief particulieren beschermen
bij de verkoop van grond?

Antwoord 8

De ACM ontvangt nog steeds nauwelijks meldingen over dit onderwerp. Via de website
ACM ConsuWijzer geeft de ACM proactief voorlichting over de rechten van consumenten.
Het betreft praktisch advies gericht op algemene onderwerpen (zoals misleiding bij
verkoop) en een aantal specifieke onderwerpen (zoals de energietransitie). Consumenten
kunnen bellen of de website raadplegen.

Ook de AFM ontvangt nauwelijks signalen over dit onderwerp. Daarnaast blijkt bij het
beoordelen van een dergelijk signaal regelmatig dat de aanbieding waarover dit signaal
gaat buiten haar toezicht valt, aangezien deze aanbieding bijvoorbeeld niet voldoet
aan de criteria die gelden voor een beleggingsobject. De AFM en ACM blijven individuele
casussen op dit terrein beoordelen en op grond van hun mandaat daartegen optreden
als dat mogelijk en noodzakelijk is.

Vraag 9

Kunt u deze vragen afzonderlijk beantwoorden?

Antwoord 9

Ja