Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Romke de Jong en Boulakjar over de kamerverhuurvrijstelling

Antwoord van Minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening), mede namens
de Staatssecretaris van Financiën – Fiscaliteit en Belastingdienst (ontvangen 23 maart
2022)

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel in het Financieel Dagblad «onderverhuur en samenwonen
kunnen woningtekort voor «flink deel» oplossen»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Hoe kijkt u naar de optie om de huidige woningvoorraad beter te benutten via het verhuren
van een deel van het huis en hoe kunnen we dit verder stimuleren?

Antwoord 2

In zijn algemeenheid geldt dat het beter benutten van de woningvoorraad – bijvoorbeeld
via het verhuren van een deel van een eigen woning – een bijdrage kan leveren aan
het verkleinen van het woningtekort. De mogelijkheden om de bestaande voorraad in
de komende jaren zo goed mogelijk te benutten betrek ik bij de Nationale Woon- en
Bouwagenda (NWBA), waarover ik uw Kamer onlangs heb geïnformeerd.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoe de kamerverhuurvrijstelling in de inkomstenbelasting werkt?

Antwoord 3

De kamerverhuurvrijstelling is geregeld in artikel 3.114 van de Wet inkomstenbelasting
2001. De vrijstelling regelt dat inkomsten uit de verhuur van woonruimte in de eigen
woning tot een bepaald bedrag zijn vrijgesteld voor de inkomstenbelasting. Indien
wordt voldaan aan de voorwaarden van de kamerverhuurvrijstelling blijft de verhuurde
woonruimte deel uitmaken van de eigen woning, hetgeen betekent dat het voordeel wordt
vastgesteld aan de hand van het eigenwoningforfait en de financieringskosten aftrekbaar
blijven. Om de kamerverhuurvrijstelling te kunnen toepassen dient voldaan te zijn
aan de volgende cumulatieve voorwaarden:

a. de verhuurde woonruimte maakt deel uit van de eigen woning in de zin van de inkomstenbelasting
van de belastingplichtige;

b. de verhuurde woonruimte vormt geen zelfstandige woning;

c. de woonruimte wordt anders dan voor korte duur ter beschikking gesteld;

d. zowel de belastingplichtige als de huurder zijn gedurende de huurperiode ingeschreven
op het woonadres in de basisregistratie personen;

e. de bruto voordelen uit de verhuur van de woonruimte overschrijden het vrijstellingsbedrag
niet.

Op basis van artikel 3.97 Wet inkomstenbelasting 2001 kan de kamerverhuurvrijstelling,
naar keuze van de belastingplichtige, ook worden toegepast bij het houden van kostgangers
op het deel van de opbrengsten dat betrekking heeft op het ter beschikking stellen
van de woonruimte.

Vraag 4

Wat is de ratio achter de vrijstelling en wat is de ratio achter de gekozen hoogte
van de vrijstelling?

Antwoord 4

De kamerverhuurvrijstelling die in 1993 in de wet is opgenomen heeft vergroting van
het kameraanbod door eigenwoningbezitters ten doel. De vrijstelling is er met name
op gericht op het stimuleren van het aanbod van studentenkamers door hospita’s. De
kamerverhuurvrijstelling is weliswaar vormgegeven als een algemene vrijstelling en
niet gekoppeld aan een bepaalde groep huurders, maar in de memorie van toelichting
en verdere parlementaire behandeling is de vrijstelling steeds in verband gebracht
met vraagstukken rondom studentenhuisvesting2.

Bij de invoering van de kamerverhuurvrijstelling gold een vrijstelling indien de huuropbrengsten
niet meer bedroegen dan 5.000 gulden per jaar (ongeacht het aantal verhuurde kamers).
De grens van 5.000 gulden is gebaseerd op een advies van de Raad voor de Volkshuisvesting
(Ravo). De Ravo komt op dit bedrag van 5.000 gulden op grond van de redenering dat
een fiscale vrijstelling van zodanige omvang moet zijn dat daarvan voldoende prikkel
uitgaat om tot verhuur van ten minste één kamer over te gaan. De Ravo heeft vastgesteld
dat in schaarstegebieden de netto kamerhuurprijzen van hospitakamers (volgens het
puntensysteem van de Huurprijzenwet woonruimte) in de regel het bedrag van 5.000 gulden
per jaar niet te boven gaan3.

Het grensbedrag van de kamerverhuurvrijstelling wordt jaarlijks geïndexeerd door het
te vermenigvuldigen met de verhouding van de indexcijfers van de woninghuren over
juli van het voorafgaande jaar tot dat indexcijfer over juli van het tweede voorafgaande
kalenderjaar.

Vraag 5 en 6

Is de gekozen hoogte nog steeds verdedigbaar met oog op de huidige hoogte van de gemiddelde
huurprijs voor een kamer?

Wat zijn de effecten op de woningmarkt wanneer de kamerverhuurvrijstelling zou worden
verhoogd? Zou dit kunnen leiden tot meer samenwoonvormen? Met welke andere effecten
zou rekening moeten worden gehouden?

Antwoord 5 en 6

De hoogte van de kamerverhuurvrijstelling is in 2022 € 5.711 aan totale huuropbrengsten,
hetgeen per maand neerkomt op een bedrag van afgerond € 475. Uit de landelijke monitor
studentenhuisvesting van 20214 blijkt dat de gemiddelde kostprijs voor een kamer met gedeelde voorzieningen € 420
is. Omdat het vrijgestelde bedrag per maand reeds hoger is dan de gemiddelde kostprijs
voor een kamer met gedeelde voorzieningen vind ik de gekozen hoogte van de kamerverhuurvrijstelling
verdedigbaar en verwacht ik dat de effecten van het verhogen van de kamerverhuurvrijstelling
op het verkleinen van het woningtekort vrijwel nihil zullen zijn. Bovendien zou een
verhoging van de vrijstelling kunnen leiden tot prijsopdrijvende effecten, omdat hiermee
de vrijstelling ook van toepassing is op een hogere (vrijgestelde) huurprijs.

Vraag 7

Wat zijn de budgettaire gevolgen als de kamerverhuurvrijstelling zou worden verhoogd
naar 10.000 euro per jaar?

Antwoord 7

Zoals in het antwoord op de vragen 5 en 6 is beschreven verwacht ik dat de effecten
van het verhogen van de kamerverhuurvrijstelling op het verkleinen van het woningtekort
vrijwel nihil zullen zijn. Om deze reden verwacht ik dan ook geen grote budgettaire
gevolgen indien de kamerverhuurvrijstelling verhoogd zou worden tot € 10.000.

Vraag 8

Wat zijn de fiscale gevolgen voor een belastingplichtige wanneer de kamerverhuurvrijstelling
wordt overschreden?

Antwoord 8

Als niet aan de voorwaarden wordt voldaan, komt het verhuurde deel van de woning in
box 3 terecht. De waarde van het verhuurde gedeelte en een even groot deel van de
eigenwoningschuld valt dan in box 3 en niet meer in box 1. De rente over het verhuurde
deel mag dan niet worden afgetrokken.

Vraag 9

Wat is de belastingdruk voor een belastingplichtige die alleen een AOW ontvangt als
alleenstaande waarbij de huurinkomsten 7.500 euro in een jaar zijn en deze belastingplichtige
verder geen inkomen of kosten heeft in box 1? En hoe is die belastingdruk voor andere
type belastingplichtigen met een groter inkomen?

Antwoord 9

Zonder nadere gegevens is de belastingdruk voor een belastingplichtige die niet voor
de kamerverhuurvrijstelling in aanmerking komt niet te bepalen. Stel dat de woning
voor 15% wordt verhuurd. Dan wordt in box 1 85% van het eigenwoningforfait en 85%
van de aftrekbare hypotheekrente in aanmerking genomen. In box 3 wordt 15% van de
woningwaarde belast en wordt de hypotheekschuld voor 15% meegenomen. Of dit leidt
tot (extra) heffing in box 3 is afhankelijk van of het totale box 3-vermogen van de
belastingplichtige boven het heffingsvrij vermogen uitkomt.