Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Eppink over het bericht dat experts een bom leggen onder het Amsterdamse erfpachtstelsel

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
25 augustus 2021). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2020–2021, nr. 3297.

Vraag 1

Bent u bekend met het rapport «Erfpacht in Amsterdam, een Gordiaanse knoop»?1

Antwoord 1

Ja, dit rapport is opdracht van de gemeenteraad van Amsterdam geschreven. Het is op
30 juni 2021 in de raadscommissie besproken. Het college heeft aangegeven het te betrekken
bij haar eigen onderzoek naar erfpacht. Behandeling van het erfpachtbeleid en het
rapport is nog volop gaande in de gemeente Amsterdam.

Vraag 2

Deelt u de conclusie uit het rapport dat het Amsterdamse erfpachtbeleid te ondoorzichtig
en complex is, en dat de gemeente Amsterdam in haar erfpachtbeleid de belangen van
bewoners jarenlang heeft veronachtzaamd?

Antwoord 2

Erfpacht is een zakelijk recht waarbij de erfpachter voor een bepaalde duur het recht
heeft de onroerende zaak van een ander te gebruiken tegen een vergoeding (de canon).
Er kunnen daarbij voorwaarden van toepassing zijn. Erfpacht, en de van toepassing
zijnde voorwaarden, kunnen als complex worden ervaren.

In 2016 is het erfpachtstel in Amsterdam herzien en eeuwigdurende erfpacht ingevoerd.
In 2017 heeft het gemeentebestuur de overstapregeling vastgesteld. Deze overstapregeling
maakt het voor erfpachters van woningen met oudere algemene bepalingen mogelijk over
te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Deze eeuwigdurende erfpacht kan voldaan worden
tegen een jaarlijkse, met inflatie gecorrigeerde vergoeding, of deze kan eeuwigdurend
afgekocht worden. In het laatste geval benadert erfpacht economisch gezien eigendom.

Tijdens deze herziening heeft het gemeentebestuur de gelegenheid gegeven tot inspraak
over de voorstellen. Daarnaast vonden en vinden er in de gemeenteraad geregeld openbare
debatten plaats over het erfpachtbeleid waarbij de belangen van de erfpachters ook
aan bod komen. Het erfpachtbeleid van de gemeente Amsterdam wordt onder andere gepubliceerd
op haar webpagina. In het licht van het voorgaande kan ik u dan ook niet ondersteunen
in de uitspraak dat de gemeente Amsterdam de belangen van de erfpachters veronachtzaamt.

Vraag 3

Deelt u de conclusie uit het rapport dat er voor erfpachters in feite geen keuzevrijheid
is en geen vrije markt, omdat met de grondbezitter (de gemeente Amsterdam) niet te
onderhandelen valt over de erfpachtvoorwaarden?

Antwoord 3

In Amsterdam staat een aanmerkelijk deel van de woningen op grond van de gemeente
en deze grond is in erfpacht uitgegeven. Deze erfpachtrechten zijn vrij verhandelbaar.
Slechts in uitzonderlijke gevallen is toestemming van de erfverpachter, de gemeente
Amsterdam, nodig. In de vestigingsakte van erfpacht zijn de bijzondere en algemene
bepalingen vastgelegd. Bij aankoop van een recht van erfpacht zijn deze bekend.

Uit de contractsvrijheid vloeit daarnaast voort dat het elke erfpachter vrij staat
om al dan niet op het aanbod van de gemeente voor overstappen op eeuwigdurende erfpacht
in te gaan. Gaat de erfpachter er niet op in, dan blijven de eerder overeengekomen
voorwaarden van toepassing.

Vraag 4

Bent u het met Berenschot eens, dat de rekenmethodes van de gemeente voor onder andere
de erfpachtcanon en de BSQ (buurtstraatquote) niet transparant zijn, en moeilijk te
controleren?

Antwoord 4

De methode waarmee de erfpachtcanon en de BSQ (buurtstraatquote) worden bepaald, ligt
vast in het beleid Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten. Ik ben het met u
eens dat de uitvoering van de rekenmethodiek moeilijk te controleren is. De oorzaak
hiervoor lijkt te liggen in de grote hoeveelheden informatie en berekeningen. Een
deel van de informatie is niet openbaar beschikbaar.

De afgelopen jaren heeft het college van B&W van de gemeente Amsterdam, voordat zij
de BSQ vaststelt, de berekening laten controleren door het bureau SEO Economisch Onderzoek
en heeft hierop een second opinion plaatsgevonden door prof. dr. H.L.F de Groot. De
wethouder voor Grondzaken van Amsterdam heeft op 24 november 2020 per brief2 laten weten hoe zij verder tegemoet komt aan de wens voor meer transparantie. Tevens
heeft zij op 30 juni 2021 in de raadscommissie RO aangegeven te verwachten dat een
grote hoeveelheid documenten binnen afzienbare tijd openbaar zal worden gemaakt.

Vraag 5

Deelt u de mening dat op basis van het rapport de hervorming van het erfpachtstelsel
in 2017 ingezet door VVD, D66 en de SP in feite weinig vooruitgang heeft betekend
voor de Amsterdamse woningbezitters?

Antwoord 5

Een van de doelstellingen van de vernieuwing van het erfpachtstelsel in 2016 (invoering
eeuwigdurende erfpacht) en 2017 (vaststellen overstapregeling) was om de onzekerheid
bij de canonherziening einde tijdvak in het voortdurende erfpachtstelsel weg te nemen3. Wanneer een erfpachter overstapt naar eeuwigdurende erfpacht wordt de canon vastgelegd
en wordt deze alleen nog aangepast aan de inflatie of kan de erfpachter, zoals aangegeven,
kiezen voor eeuwigdurende afkoop. Daarmee is de onzekerheid van de canonsprong bij
einde tijdvak van voortdurende erfpacht weggenomen.

Na een informatiecampagne van de gemeente Amsterdam en enkele malen een brief aan
alle erfpachters die het betreft, heeft circa 85% van de woningerfpachters besloten
een verzoek tot overstappen op eeuwigdurende erfpacht te doen. 25.000 erfpachters
zijn inmiddels ook daadwerkelijk overgestapt op eeuwigdurende erfpacht, circa 19%
van de erfpachters die een aanvraag voor overstap hebben gedaan. De onzekerheid over
de nieuwe canon bij einde tijdvak komt na overstap op eeuwigdurende erfpacht te vervallen.
Het feit dat veel erfpachters de keuze hebben gemaakt over te stappen op eeuwigdurende
erfpacht duidt erop dat zij eeuwigdurende erfpacht als een vooruitgang beoordelen
ten opzichte van voortdurende erfpacht.

Vraag 6

Deelt u de conclusie uit het rapport, dat het Amsterdamse erfpachtbeleid ongelijkheid
in de hand werkt, en dat dit merkwaardig is voor een gemeentebestuur dat ongelijkheid
tegengaan als prioriteit ziet? Deelt u onze zorgen over de tweedeling die dreigt te
ontstaan door het erfpachtbeleid?

Antwoord 6

Bureau Berenschot schetst in zijn rapport de verschillen die er tussen erfpachters
onderling kunnen zijn doordat er verschillende afspraken gelden (andere afspraken
in de erfpachtakte en/of andere bijzondere en/of algemene bepalingen) en tussen erfpachters
en eigenaren van woningen op eigen grond. De onderliggende contracten, afspraken of
eigendomssituatie verschillen. Er zijn bij mij geen aanwijzingen dat gelijke gevallen
door de gemeente Amsterdam ongelijk behandeld zouden worden.

Vraag 7

Is bij u bekend hoeveel Amsterdammers gedwongen zijn uit Amsterdam te verhuizen, door
de enorme lasten die het Amsterdamse erfpachtstelsel met zich meebrengt? Zo nee, bent
u bereid dit te onderzoeken, en de Kamer te informeren over de uitkomsten?

Antwoord 7

Het is mij niet bekend of er erfpachters zijn die verhuizen vanwege de erfpachtkosten.
De gemeente Amsterdam heeft een zogenaamde tegemoetkomingsregeling4 voor erfpachters die na herziening van de canon, bij einde van het tijdvak van het
voortdurende erfpachtrecht of bij einde tijdvak na overstap op eeuwigdurende erfpacht,
de nieuwe canon niet kunnen betalen. Ik acht het in de eerste plaats een lokale aangelegenheid
eventueel nader onderzoek te doen naar de relatie tussen verhuizingen en de erfpachtkosten.

Vraag 8

Deelt u de mening dat het erfpachtbeleid van de gemeente Amsterdam een gemeenteoverstijgende
aangelegenheid is, gelet ook op de verstorende werking op de woningmarkt die invloed
heeft op de woningmarkt ver buiten de stad?

Antwoord 8

Het erfpachtbeleid wordt per gemeente bepaald en is daarmee in mijn ogen in de eerste
plaats een gemeentelijke aangelegenheid. Ik heb geen onderbouwing voor de stelling
dat het erfpachtbeleid van Amsterdam een verstorende werking heeft op de woningmarkt.
Wel vind ik het belangrijk dat consumenten waar dan ook, goed worden geïnformeerd
over de woning die zij willen kopen. Ook de erfpachtregeling die geldt hoort daarbij.
De gemeente heeft een rol in het beschikbaar stellen van informatie. Verder hebben
ook makelaars, notarissen en banken een verantwoordelijkheid bij het informeren van
woningkopers en is het aan de woningkoper zelf om actief informatie te vergaren.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het te verkiezen valt eigendom van woningen te stimuleren, in
plaats van het gemeentelijke stelsel waarin algemene waardestijging wordt afgeroomd
via erfpachtlasten?

Antwoord 9

Er zijn zowel voor- als nadelen te benoemen ten aanzien van zowel vol eigendom als
erfpacht. Bovendien verschillen deze afhankelijk van het perspectief; de woningkoper,
de woningverkoper of de gemeenschap. Er zijn bijvoorbeeld duidelijk voordelen voor
de gemeenschap als zij een deel van de publieke kosten kan betalen uit de opbrengsten
van haar gemeenschappelijk grondbezit, in erfpacht uitgegeven gronden. Een woningkoper
kan met een lagere hypotheek toe als hij of zij de grond niet hoeft te kopen maar
canon kan betalen voor het gebruik van de grond. Een nadeel voor de woningverkoper
is dat niet alle waardestijging verdisconteerd wordt in de woningprijs bij verkoop
van een woning op erfpacht waarbij de canon periodiek wordt geactualiseerd.

Er is geen eenduidig antwoord op uw vraag. Er zijn argumenten voor en tegen het laten
toevallen van een algemene waardestijging aan de gemeenschap. Ik kan niet beoordelen
of erfpacht het juiste instrument is wanneer een gemeente kiest voor het laten toekomen
van de waardestijging aan de gemeenschap.

Vraag 10

Maakt u zich ook zorgen over de druk op de betaalbaarheid van Amsterdamse woningen,
en de negatieve invloed van het erfpachtbeleid hierop?

Antwoord 10

De betaalbaarheid van woningen in Nederland is een punt van zorg. Ik heb verschillende
maatregelen genomen of maatregelen in voorbereiding om woningen in het betaalbare
segment te krijgen en te houden. Allereerst draagt de Woningbouwimpuls bij aan de
versnelling van woningbouwplannen waarvan minimaal 50% van het woonprogramma valt
in het betaalbare segment. Daarnaast heb ik:

– een besluit voorbereid voor het invoeren van een cap op de WOZ in het WoningWaarderingsStelsel;

– op basis van het initiatiefvoorstel Nijboer de huurverhoging in de vrije sector voor
drie jaar gemaximeerd op inflatie + 1 procent;

– de inkomensgrenzen binnen de corporatiesector tijdelijk gedifferentieerd voor meerpersoonshuishoudens
(gezinnen);

– een convenant in voorbereiding met sectorpartijen over het transparanter maken van
aanvangshuurprijzen, zodat voor potentiële huurders duidelijk is wat ze precies moeten
betalen en wat ze daarvoor krijgen;

– met de Wet tijdelijke huurkorting er voor gezorgd dat verhuurders huurders een tijdelijke
huurkorting geven (in werking per 1 april 2021);

– er voor gezorgd dat gemeenten de mogelijkheid hebben om een opkoopbescherming in te
voeren waardoor betaalbare koopwoningen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de
verhuur.

De betaalbaarheid van woningen is een probleem dat in meer steden speelt, niet alleen
in Amsterdam. Het is ook geen specifiek Nederlands probleem. Veel grote steden in
de wereld hebben een betaalbaarheidsprobleem op de woningmarkt. Ook met erfpacht kunnen
maatregelen worden getroffen om de betaalbaarheid te verbeteren. Amsterdam kan via
haar erfpachtbeleid bijvoorbeeld zorgen voor verdere regulering van de huurprijzen
en een zelfbewoningplicht opleggen.

Vraag 11

Deelt u de mening dat de gemeente Amsterdam zich in feite gedraagt als een grootgrondbezitter,
die zoveel mogelijk financieel voordeel uit Amsterdams woningbezit probeert af te
romen?

Antwoord 11

De mening dat de gemeente Amsterdam «zoveel mogelijk» financieel voordeel uit het
Amsterdams woningbezit probeert af te romen, deel ik niet. Ik constateer bijvoorbeeld
dat de gemeente kortingen heeft gegeven bij overstappen op eeuwigdurende erfpacht
en de BSQ beperkt tot maximaal 49%. Doordat een aanmerkelijk deel van de woningen
in Amsterdam op grond in bezit van de gemeente Amsterdam staat, is de gemeenschap
van Amsterdam gezamenlijk eigenaar. Dat brengt met zich mee dat de gemeente Amsterdam
bij het vaststellen van haar erfpachtbeleid een afweging maakt tussen de belangen
van de individuele erfpachters en de belangen van de gemeenschap als grondeigenaar.