Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Pieter Heerma over het bericht dat onafhankelijke experts grote vraagtekens zetten bij het Amsterdamse erfpachtstelsel

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
25 augustus 2021). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2020–2021, nr. 3298.

Vraag 1

Kent u het rapport «Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop»?1

Antwoord 1

Ja, dit rapport is in opdracht van de gemeenteraad van Amsterdam geschreven. Het is
op 30 juni 2021 in de raadscommissie besproken. Het college heeft aangegeven het te
betrekken bij haar eigen onderzoek naar erfpacht. Behandeling van het erfpachtbeleid
en het rapport is nog volop gaande in de gemeente Amsterdam.

Vraag 2

Onderschrijft u de analyse dat huiseigenaren in Amsterdam de afgelopen twintig jaar
onvoldoende consumentenbescherming hebben genoten in het Amsterdamse erfpachtsysteem?
Wat vindt u hiervan?

Antwoord 2

Ik heb gelezen dat bureau Berenschot verschillende aanbevelingen doet waarmee onder
andere de consumentenbescherming, en het erfpachtstelsel in het algemeen, verbeterd
zouden kunnen worden. Het college van B&W heeft in haar bestuurlijke reactie aangegeven
deze aanbevelingen mee te willen nemen in haar brede onderzoek naar erfpacht.

Consumentenbescherming is een groot goed en het is belangrijk te blijven bezien of
hier ruimte is voor verbeteringen. Bij de aankoop van een erfpachtrecht rust op de
makelaar en notaris een informatieplicht. Van de erfpachter zelf mag ook verwacht
worden dat hij zichzelf voldoende informeert. Bij de consumentenbescherming van erfpachters
zijn meerdere partijen betrokken met ieder hun eigen verantwoordelijkheid. De gemeente
Amsterdam heeft als erfverpachter hier ook een rol. Ik zie dat de laatste jaren er
al vele stappen zijn gezet en de lokale politieke discussie over verdere verbetering
volop gaande is.

Vraag 3

Kunt u een reflectie geven op de conclusies in het rapport over de rechtszekerheid
en rechtsgelijkheid van Amsterdamse huiseigenaren onder het erfpachtsysteem?

Antwoord 3

Het beginsel van rechtsgelijkheid brengt mee dat gelijke gevallen door de wet en bij
de toepassing van de wet door de overheid en de rechter gelijk worden behandeld (verbod
op willekeur). Maar als er sprake is van ongelijke gevallen, kan het aan de orde zijn
dat deze gevallen in evenredige mate ongelijk worden behandeld. Het blijkt dat er
in de praktijk veel verschillen zijn tussen Amsterdamse huiseigenaren. Die kunnen
liggen in de eigendomssituatie, afspraken in de erfpachtakte, etc. Daardoor kan het
voorkomen dat er een verschil in behandeling is. Dat wil dus niet zeggen dat er sprake
is van rechtsongelijkheid, omdat de situaties onderling verschillen. Ik kan mij voorstellen
dat dit niettemin gevoelens van ongelijkheid teweeg kan brengen, omdat sommige situaties
op het eerste gezicht niet lijken te verschillen (gelijke woning op een soortgelijke
locatie), maar er wél verschillen zijn (eigendomssituatie, de bijzondere of algemene
bepalingen in de erfpachtakte). Berenschot constateert ook dat gevallen niet gelijk
zijn.

Vraag 4

Bent u het eens dat overheidslichamen die privaatrechtelijke instrumenten jegens consumenten
inzetten bij de uitvoering van beleid de beginselen van goed bestuur als normenkader
moeten nemen, zoals ook Berenschot doet? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 4

De overheid is in haar handelen gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk
bestuur. Dat geldt ook bij het privaatrechtelijk handelen van een gemeentebestuur.

Vraag 5

Wat vindt u van de conclusie van Berenschot dat het Amsterdamse erfpachtsysteem in
toenemende mate het karakter van een grondbelasting heeft gekregen, waarin Amsterdammers
in ongelijke mate worden belast?

Antwoord 5

Het Amsterdamse erfpachtstelsel is eind negentiende eeuw ontstaan. De doelstellingen
bij de invoering waren onder meer het invloed houden op het gebruik van de grond en
het ten goede laten komen aan de gemeenschap van grondwaardestijging.

De invloed van de overheid op het gebruik van de grond is door publiekrechtelijke
regelgeving in de loop van deze en vorige eeuw aanmerkelijk versterkt, niettemin biedt
erfpacht in aanvulling hierop nog steeds ruimere mogelijkheden. De doelstelling om
de grondwaardestijging op termijn ten goede te laten komen aan de gemeenschap is in
eerste instantie vormgeven door het invoeren van tijdelijk erfpacht; na een periode
van 75 jaar moest de grond weer om niet terug geleverd worden aan de gemeente. Begin
twintigste eeuw is het aangepast naar voortdurend erfpacht waarbij het tarief eerst
na 75 jaar en vervolgens eens in de 50 jaar wordt bijgesteld. Ook de doelstelling
van een grondbelasting zou kunnen zijn: het ten goede laten komen van de grondwaardestijging
aan de gehele gemeenschap.

Met de invoering van eeuwigdurende erfpacht in 2016 is de gemeente Amsterdam afgestapt
van de doelstelling dat de grondwaardestijging ten goede moet komen aan de gemeenschap
en wordt de canon niet meer herzien aan de hand van de (autonome) waardeontwikkeling.
Voor zover er in het verleden al een gebrekkige analogie met een belasting was2, heeft erfpacht met de invoering van het Amsterdamse eeuwigdurende erfpachtstel helemaal
niet meer het karakter van een grondbelasting. Na overstap op eeuwigdurende erfpacht
komt de waardestijging aan de erfpachter toe.

Vraag 6

Herinnert u zich uw beantwoording van de vragen van Ronnes3 waarin u concludeert dat de consumentenbescherming van erfpachters in Amsterdam op
verschillende manieren wordt geborgd? Zo ja, heeft u destijds signalen opgevangen
dat dit borgsysteem wellicht niet naar behoren zou functioneren?

Antwoord 6

Ja, ik ken de antwoorden op vragen van het lid Ronnes over erfpacht. Ik ben nog steeds
van mening dat de consumentenbescherming van erfpachters in Amsterdam op verschillende
manieren wordt geborgd. Wel is mij bekend dat niet iedereen tevreden is met het beleid
dat gevoerd wordt. Het gesprek en de discussie hierover wordt lokaal gevoerd.

Vraag 7

Klopt het dat er geen duidelijke partij is die toeziet op de consumentenbescherming
binnen het erfpachtrecht? Deelt u het standpunt dat dit zo spoedig mogelijk moet veranderen
om plotselinge en excessieve stijgingen van de erfpacht te voorkomen?

Antwoord 7

In de antwoorden op de Kamervragen van lid Ronnes4 is ingegaan op hoe de consumentenbescherming in het Amsterdamse erfpachtstelsel is
geborgd. Er is een regeling voor geschillen, welke is opgenomen in de meeste erfpachtovereenkomsten,
zoals bijvoorbeeld in Amsterdam de drie deskundigenprocedure voor het bepalen van
de canon. Daarnaast is er een (gemeentelijke) ombudsman waartoe erfpachters zich kunnen
wenden en staat de weg naar de burgerlijke rechter open als er geen oplossing voor
het conflict bereikt wordt. Bovendien komt het erfpachtbeleid tot stand binnen de
lokale democratie. Het gemeentebestuur stelt het erfpachtbeleid vast, het college
van B&W wordt gecontroleerd door de gemeenteraad, de gemeente is gehouden aan de algemene
beginselen van behoorlijk bestuur en een (gemeentelijke) Rekenkamer houdt toezicht
op het lokaal bestuur. Niettemin is verder verbetering van de consumentenbescherming
altijd mogelijk en juich ik de inspanningen van het gemeentebestuur daartoe toe.

Vraag 8

Bent u het met de indiener eens dat Nederland op basis van het EU-verdrag gehouden
is om ook aan huiseigenaren met erfpacht een hoge mate van consumentenbescherming
te bieden? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 8

Zoals ik bij het antwoord op vraag 2 en 7 al heb aangegeven is consumentenbescherming
een groot goed. In de reactie op de Kamervragen van het lid Ronnes wordt aangegeven
dat de consumentenbescherming bij erfpacht op verschillende manieren is geborgd. Ik
zie dat het gesprek en de discussie over verdere verbetering in Amsterdam momenteel
wordt gevoerd.

Vraag 9

Bent u het eens dat overheidslichamen die erfpacht inzetten voor de invulling van
hun grondbeleid, vrijwillig het publiekrechtelijke normenkader van de AFM voor complex
financiële producten zouden moeten hanteren, zoals Berenschot ook voorstelt? Zo nee,
waarom niet?

Antwoord 9

Erfpacht is een zakelijk recht dat iemand het recht geeft de onroerende zaak van iemand
anders te gebruiken. De normen uit de Wet op het financieel toezicht (Wft) zijn toegesneden
op financiële producten en verschillen per financieel product. Erfpacht is geen financieel
product en daarom zijn de normen uit de Wet op het financieel toezicht niet geschikt
om vrijwillig toe te passen op erfpacht.

In het rapport van Berenschot lees ik dat zij aanbevelen dat de gemeenteraad een normenkader
vaststelt en het college opdragen zich aan het normenkader te houden. Wettelijk zijn
er regels waaraan erfpacht moet voldoen. Het is aan het gemeentebestuur nadere kaders
te stellen mocht het dit nodig achten. Het gesprek hierover vindt nu lokaal volop
plaats.

Vraag 10

Welke maatregelen zijn uws inziens nodig om tot een effectieve waarborg en bescherming
ten aanzien van de rechtszekerheid en rechtsgelijkheid te komen in het Amsterdamse
erfpachtsysteem? Bent u bereid om hierover in gesprek te treden met het Amsterdamse
college van B&W?

Antwoord 10

Zoals ik bij het antwoord op vraag 7 heb aangeven is de bescherming van erfpachters
op een aantal manieren geborgd. Er is een regeling voor geschillen, welke is opgenomen
in de meeste erfpachtovereenkomsten, zoals bijvoorbeeld in Amsterdam de drie deskundigenprocedure
voor het bepalen van de canon. Daarnaast is er een (gemeentelijke) ombudsman waartoe
erfpachters zich kunnen wenden. Bovendien komt het erfpachtbeleid tot stand binnen
de lokale democratie. Het gemeentebestuur stelt het erfpachtbeleid vast, het college
van B&W wordt gecontroleerd door de gemeenteraad, de gemeente is gehouden aan de algemene
beginselen van behoorlijk bestuur en een (gemeentelijke) Rekenkamer houdt toezicht
op het lokaal bestuur. Mocht een erfpachter van mening zijn dat het gemeentebestuur
niet handelt conform wat is overeengekomen dan staat de weg naar de rechter open als
er geen oplossing voor het conflict bereikt wordt, net zoals dat bij andere geschillen
over de koop of levering van onroerende zaken het geval is.

Het gesprek over verdere verbetering vindt nu lokaal volop plaats. Ik vind het gepast
eerst de uitkomsten van deze lokale gesprekken af te wachten.

Vraag 11

Vindt u dat uw ministerie ook een zorgplicht heeft voor de Amsterdammers die op dit
moment in onvoldoende mate worden beschermd tegen de wispelturige werking van het
Amsterdamse erfpachtstelsel? Zo ja, welke maatregelen bent u van plan te treffen naar
aanleiding van de conclusies uit het Berenschot rapport? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 11

Het is in de eerste plaats aan de gemeente Amsterdam om haar erfpachtbeleid vorm te
geven. Het Berenschot rapport is in opdracht van de gemeenteraad opgesteld. Het is
dan ook aan de gemeente Amsterdam te bepalen wat zij doen met de conclusies en aanbevelingen
uit het rapport.

Vraag 12

Bent u bereid om, in het geval de gemeente Amsterdam niet vrijwillig het normenkader
van goed bestuur en het normenkader van de AFM voor complexe financiële producten
gaat hanteren voor erfpacht, hier wettelijke maatregelen voor te treffen, zodat erfpachters
in Amsterdam en daarbuiten wel een hoge mate van consumentenbescherming zullen genieten?
Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u hiervoor de stappen en het tijdpad aangeven om
dit te realiseren?

Antwoord 12

Zoals ik bij mijn eerdere antwoorden heb aangegeven is het gemeentebestuur van Amsterdam
gehouden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Er zijn geen aanwijzingen
dat het gemeentebestuur zich niet houdt aan deze algemene beginselen van behoorlijk
bestuur. In algemene zin ben ik van mening dat de consumentenbescherming bij erfpacht
voldoende is geborgd. Indien verbeteringen mogelijk zijn, juich ik dat toe.