Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Koerhuis over de berichten ‘Microwoning: een ‘echt’ huis voor minder dan 2 ton’ en ‘Flexwoningen, wel te huur niet te koop’

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
2 december 2020). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2020–2021, nr. 639

Vraag 1

Kent u de berichten «Microwoning: een «echt» huis voor minder dan 2 ton»1 en «Flexwoningen, wel te huur niet te koop»?2

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Hoeveel projecten zoals beschreven in het eerste bericht worden op dit moment gerealiseerd
of zijn al opgeleverd in Nederland?

Antwoord 2

Hoewel het CBS daaraan werkt, is er nog geen landelijke registratie of monitor van
micro- of flexwoningen. Het antwoord op uw vraag moet ik u daarom schuldig blijven.
Wel blijkt uit diverse onderzoeken van het Expertisecentrum Flexwonen dat de bouw
van flexwoningen toeneemt. Het CBS verwacht in de loop van 2021 een eerste monitor
inclusief tijdelijke woningen gereed te hebben.

Vraag 3

Bent u bereid dit soort projecten te stimuleren?

Antwoord 3

Mijn Stimuleringsaanpak Flexwonen is gericht op de totstandkoming van meer flexwoningen.
Er ontstaan op de woningmarkt meer mogelijkheden voor diverse groepen woningzoekenden
door het toepassen van flexibele woningbouw, zoals microwoningen. Starters kunnen
hier bijvoorbeeld mee geholpen zijn.

Vraag 4

Is het waar dat de microwoningen/flexwoningen uit dit bericht aan te schaffen zijn
met een hypothecaire lening?

Antwoord 4

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en het Verbond van Verzekeraars zeggen
dat financiering met een hypothecaire lening in principe mogelijk is. Wel dient een
microwoning of flexwoning te voldoen aan de eisen en voorwaarden die een kredietverstrekker
stelt. Specifiek voor flexwoningen dient er gekeken worden of er sprake is van een
bijzondere eigendomssituatie waardoor het vestigen van hypotheek niet mogelijk is,
of de aanwezigheid van een tijdelijke woonbestemming. In dat laatste geval dient na
afloop van deze bestemmingsperiode de hypotheek volledig te zijn afgelost. Dit omdat
de woningeigenaar mogelijk gedwongen wordt de woning te verplaatsen en de geldverstrekker
dan geen hypotheekrecht meer heeft.

Als een microwoning of flexwoning aan de Voorwaarden & Normen van NHG voldoet is ook
financiering met NHG mogelijk. Voor flexwoningen kan bijvoorbeeld in de Voorwaarden
& Normen (V&N) van NHG de mogelijkheid om woonwagens (inclusief standplaats) te financieren
worden gebruikt. Hiervoor geldt (per 1 januari 2021) een kostengrens van € 197.000
(inclusief standplaats).

Vraag 5

Denk u dat de optie van het aangaan van een hypothecaire lening voor het aanschaffen
van een flexwoningen een groot aandeel kan leveren in het oplossen van de huidige
woningnood en het behalen van de gestelde ambitie van het plaatsen van 15.000 flexwoningen
per jaar in Nederland? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 5

Zoals is genoemd in het antwoord op vraag 3 ontstaan er op de woningmarkt meer mogelijkheden
door het toepassen van flexibele woningbouw. Daarom stimuleer ik deze ontwikkeling
ook. Als, zoals het artikel suggereert, gebruik gemaakt wordt van overgeschoten stukjes
grond nabij grotere bouwprojecten voor verplaatsbare woningen of als gekeken wordt
naar slimme oplossingen om binnenstedelijk te verdichten, bijvoorbeeld door optopping
of door gebruik te maken van blinde kopgevels, kunnen interessante typologieën aan
de bestaande woonprogramma’s worden toegevoegd. Dit blijkt ook uit de voorlopige resultaten
van de ontwerpstudie die ik samen de Rijksbouwmeester laat uitvoeren naar de mogelijkheden
van verdichten (of herstructureren) met flexibele woningbouw.

Het kunnen aanschaffen van dit type woningen met behulp van een hypothecaire lening,
zal de projectontwikkeling en innovaties op dit terrein zeker bevorderen. Flexwoningen
kunnen ook gehuurd worden of de aankoop ervan kan op andere wijze dan een hypotheek
worden gefinancierd. In hoeverre de optie tot hypothecaire financiering bijdraagt
aan de door de Tweede Kamer uitgesproken doelstelling van 15.000 flexwoningen per
jaar, kan ik dus op voorhand niet inschatten.

Vraag 6

Is het ook mogelijk een hypotheek te krijgen voor microwoningen/flexwoningen als de
woning geplaatst is op erfpachtgrond? Zo nee, hoe verhoudt zich dat ten opzichte van
vaste woningen in Amsterdam die op erfpachtgrond zijn gebouwd, waarvoor wel een hypotheek
wordt verschaft?

Antwoord 6

Ja, de voorwaarden voor financiering op erfpacht voor bestaande woningen en nieuwbouwwoningen
zijn ook van toepassing op microwoningen en flexwoningen. Het is dus mogelijk om een
hypotheek te krijgen voor microwoningen en flexwoningen op erfpachtgrond.

Vraag 7

Kan een hypotheek ook verschaft worden voor een flexwoning die voor 15 jaar op een
bepaalde locatie bestemd is? Zo nee, waarom is dit niet mogelijk en hoe kan dit wel
mogelijk gemaakt worden?

Antwoord 7

Ja, dit is mogelijk. Bij het verstrekken van een hypotheek zal de looptijd logischerwijs
aangepast worden op de termijn waarop de woning in gebruik mag zijn. In dit geval
is een lening die langer loopt dan 15 jaar niet in het belang van de klant en de geldverstrekker.
De NVB heeft aangegeven dat er partijen zijn die ook voor kortere looptijden, zoals
15 jaar, een hypotheek aanbieden. Een deel van de geldverstrekkers biedt echter geen
hypotheek met een looptijd van 15 jaar.

Consumenten kunnen dus een korter lopende hypotheek afsluiten. Wel dienen de hogere
maandlasten die horen bij een aflossing van 15 jaar uiteraard te passen binnen hun
financiële mogelijkheden. Omdat de woningwaarde en koopsom voor flex- en microwoningen
vaak lager is, wordt de gevraagde hypotheek ook lager. Dit kan de hogere maandlasten
van een korte looptijd weer mitigeren.

Vraag 8

Hoeveel kost het voor een projectontwikkelaar van flexwoningen om zijn flexwoning-locatie
te voorzien van nutsvoorzieningen, zoals water, riolering en stroom?

Antwoord 8

Dat zal per project verschillen en afhankelijk zijn van de locatie die het betreft.
Over het algemeen is de aansluiting op het riool een gemeentelijke dienst en zijn
de overige geprivatiseerd. In het geval van tijdelijke woningen dient rekening te
worden gehouden met kosten voor aan- én afsluiting. De kosten voor aansluiting op
het riool en de nutsvoorzieningen zijn afhankelijk van de aanbieders. Als voorbeeld
kan het overzicht dat in 2016 is gemaakt voor de BouwEXPO Tiny Housing in Almere voor
de aansluitingen (dus niet de afsluitingen) worden genomen. Hierbij kwamen de kosten
uit op circa € 800 voor elektra, circa € 1.160 voor water; € 500 voor riolering en
circa € 7.000 voor stadswarmte. Eventueel kunnen de eenmalige kosten voor aan- en
afsluiting worden verlaagd door gebruik te maken van centrale aansluitingen waarbij
de rekening gelijk over gebruikers of via tussenmeters wordt verdeeld.

Vraag 9

Deelt u de mening dat een koopwoning voor iedereen bereikbaar moet zijn, ook in de
vorm van een flexwoning?

Antwoord 9

Ik vind het belangrijk dat mensen een woning kunnen kopen of huren die zo veel mogelijk
aansluit op hun wensen. Door flexibele woningbouw ontstaan er meer mogelijkheden op
de woningmarkt voor diverse groepen woningzoekenden. Het is afhankelijk van de persoonlijke
situatie en wensen welk type woning passend is. De bereikbaarheid van een koopwoning
hangt af van de financieringsmogelijkheden van een consument. Als een hypotheek passend
is bij de financiële situatie van de consument en de in het antwoord op vraag 4 genoemde
aspecten niet belemmerend zijn, is een financiering met een hypotheek ook mogelijk.

Vraag 10

Bent u bereid in gesprek te gaan met al de nodige partijen om de mogelijkheden van
een hypothecaire lening voor flexwoningen die maar bestemd zijn voor 15 jaar, te bespreken
en de Kamer hier nader over te informeren?

Antwoord 10

Verschillende geldverstrekkers bieden deze mogelijkheid, zoals aangegeven in het antwoord
op vraag 7. Ik zie daarom op dit moment geen aanleiding om hierover in gesprek te
gaan met geldverstrekkers.

Vraag 11

Wilt u deze vragen voor het geplande wetgevingsoverleg Wonen en Ruimte op maandag
9 november beantwoorden?

Antwoord 11

Voor de beantwoording van de vragen heb ik informatie verzameld bij verschillende
instanties en marktpartijen. Dit vergde enige tijd, waardoor beantwoording niet voor
9 november gelukt is. Hierover heb ik uw Kamer middels een uitstelbrief op 4 november
geïnformeerd.