Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Nijboer en Beckerman over Vestia en de huurverlaging

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
16 november 2020).

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Vestia wentelt schulden af op huurders»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Welke eisen en beperkingen legt het WSW op dit moment op aan Vestia? Welke gevolgen
heeft dit voor het plegen van onderhoud, het stijgen van de huren en investeringen
in nieuwbouwwoningen in vergelijking met andere corporaties?

Antwoord 2

Eind vorig jaar heeft Vestia in het kader van de lopende sanering een Herijkt Verbeterplan
(HVP) opgesteld. In mijn brief van 9 december 2019 (Kamerstuk 29 453, nr. 496) heb ik u daarover geïnformeerd, evenals over de reactie van de saneerder WSW op
het plan. De conclusie was, kort samengevat, dat in de afgelopen jaren door Vestia
betekenisvolle stappen zijn gezet op weg naar financieel herstel, maar dat de realisatie
van de strategie en het financieel herstel van Vestia aan een aantal risico’s onderhevig
blijven. Hierdoor zal Vestia gedurende een lange periode blijvend scherpe keuzes moeten
maken in haar volkshuisvestelijke en verduurzamingsopgave.

In het HVP zijn de keuzes opgenomen die Vestia heeft gemaakt. Een overzicht daarvan
is in mijn brief van 9 december 2019 opgenomen. Daaruit blijkt bijvoorbeeld dat Vestia
de komende tien jaar € 886 mln. investeert in renovatie, verduurzaming, nieuwbouw
en herstructurering. Tevens wordt het onderhoudsbudget voor vooral het binnenwerk
van woningen verhoogd met € 7,8 mln. per jaar.

Vraag 3

Is het waar dat Vestia vanwege de eisen van het WSW geen ruimte heeft voor huurverlaging
conform het Sociaal Huurakkoord? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 3

Vestia heeft ruimte om huren te bevriezen of te verlagen, maar dit wel passend binnen
de kaders van de sanering. Vestia heeft in overleg met de Huurdersraad gekozen om
aan het maatwerkdeel van het Sociaal Huurakkoord invulling te geven door middel van
betalingsregelingen voor die huurders die in financiële problemen zijn gekomen. Met
Prinsjesdag heb ik een eenmalig recht op huurverlaging aangekondigd voor huurders
bij woningcorporaties die een hoge huurprijs betalen in relatie tot hun lage inkomen.
Dit gaat ook gelden voor de huurders van Vestia. Hiermee wordt invulling gegeven aan
het Sociaal Huurakkoord.

Vestia moet net als andere corporaties bij huurverhoging voldoen aan de wettelijke
grenzen voor de huurprijsstijging en de totale huursom die in lijn met het Sociaal
Huurakkoord zijn aangepast. Daarnaast wordt in het HVP ruimte geboden aan Vestia om
meer woningen passend toe te wijzen aan de doelgroep.

Vraag 4

Vindt u het eveneens onacceptabel dat huurders met een laag inkomen en een hoge huur
geen huurverlaging kunnen krijgen?

Antwoord 4

Zoals gezegd heeft het kabinet met Prinsjesdag aangekondigd dat huurders bij een woningcorporatie
die een in verhouding tot hun inkomen hoge huurprijs betalen recht krijgen op een
huurverlaging. Dit wetsvoorstel (Kamerstuk 35 578) ligt bij uw Kamer. Met dit voorstel wordt aangesloten bij de werkwijze zoals die
ook wordt gehanteerd bij het passend toewijzen: zittende huurders met een inkomen
onder de passend toewijzingsgrens en een huurprijs boven de relevante aftoppingsgrens
van de huurtoeslag, kunnen een huurprijsverlaging krijgen tot aan die relevante aftoppingsgrens.
De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2021.

Vraag 5

Geldt uw voorstel voor de verplichte huurverlaging ook voor huurders van Vestia? Zo
ja, waarom gebeurt het dan niet? Zo nee, hoe wilt u dat uitleggen?

Antwoord 5

De verplichte huurverlaging geldt ook voor huurders van Vestia. Vanaf de beoogde ingangsdatum
van 1 januari 2021 komen die net als bij andere corporaties in aanmerking voor huurverlaging.

Vraag 6

Welke financiële consequenties heeft het sociaal huurakkoord voor Vestia? In welke
mate wordt Vestia daarvoor gecompenseerd?

Antwoord 6

In het Sociaal Huurakkoord zijn o.m. afspraken gemaakt over de maximale huursomstijging.
De ruimte om invulling te geven aan de andere maatregelen van het Sociaal Huurakkoord
moeten corporaties vinden binnen hun eigen financiële mogelijkheden. Dat geldt ook
voor Vestia.

Als het totaal aan maatregelen dat op Prinsjesdag is aangekondigd wordt bekeken, ontstaat
een neutraal beeld waarbij de investeringscapaciteit van de sector op peil blijft.
Dat neemt niet weg dat te verwachten is dat bij veel corporaties de verlaging van
de verhuurderheffing niet helemaal opweegt tegen de kosten van de verlaging van de
huur. Gezien de relatief bepekte resulterende bedragen, is het niet aannemelijk dat
er corporaties zijn waarbij dit tot financiële problemen leidt.

Bij Vestia zullen naar verwachting relatief veel huurders in aanmerking komen voor
de huurverlaging. Goed nieuws voor de huurders, maar dat betekent naar verwachting
dat de balans tussen de huurverlaging en de verlaging van verhuurderheffing voor Vestia
in eerste instantie licht negatief uitpakt. Samen met WSW (saneerder) beziet Vestia
hoe dit in de begroting voor volgend jaar binnen de sanering kan worden meegenomen.

Vraag 7

Bent u bereid om Vestia financieel tegemoet te komen, zodat de corporatie meer kan
investeren in nieuwbouw en onderhoud, en de huren minder hoeft te verhogen?

Antwoord 7

Doordat Vestia een saneringscorporatie is, zitten er grenzen aan de financiële mogelijkheden.
Ik zet mij daarom in voor Vestia en de regio waar Vestia actief is. In mijn antwoord
op vraag 2 heb ik reeds aangegeven dat er met het HVP extra ruimte is gekomen voor
Vestia om te investeren in onderhoud en betaalbaarheid. Daarnaast ondersteun ik met
de bestuurlijk regisseur Hamit Karakus de overdracht van bezit van Vestia naar andere
corporaties in een aantal gemeenten. De korting op de verhuurderheffing, de woonimpuls
en fonds voor volkshuisvesting dragen ook bij aan de volkshuisvestelijke opgave in
deze regio. Ook na afloop van de sanering volgend jaar heeft Vestia nog steeds een
grote en langlopende lening portefeuille die het moeilijk maakt haar volkshuisvestelijke
taak waar te maken. Ik vind het daarom belangrijk dat er een structurele oplossing
komt, zodat Vestia zijn volkshuisvestelijke opgave kan vervullen. Zoals toegezegd
in het WGO Wonen en Ruimte van 9 november 2020, informeer ik uw Kamer voor het einde
van het jaar over de stappen die ik neem om te zorgen dat er volgend jaar een oplossing
op tafel komt. De sector zelf speelt hierin een belangrijke rol. Aedes heeft daarom
een adviescommissie ingesteld die naar verwachting begin volgend jaar met een advies
komt.

Vraag 8

Welke gevolgen heeft de verhoging van de overdrachtsbelasting voor woningcorporaties?
Hoeveel verwacht u dat zij extra gaan betalen? Welke consequenties heeft dit voor
woningcorporaties die woningen van Vestia overnemen in de maatwerkgemeenten?

Antwoord 8

Bij de voorgenomen overdrachtsbelasting van 8% zullen de corporaties naar verwachting
op sectorniveau jaarlijks circa € 34 miljoen extra overdrachtsbelasting gaan betalen.
In het kader van de voorgenomen overdrachten in de maatwerkgemeenten wordt bezien
of en onder welke voorwaarden corporaties die de ANBI-status hebben gebruik kunnen
maken van de vrijstelling in de overdrachtsbelasting voor taakoverdracht tussen ANBI’s.
De casus van de overdracht tussen Vestia en Staedion ligt op dit moment ter beoordeling
bij de inspecteur, die aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval zal
beoordelen of de vrijstelling bij taakoverdracht van toepassing is. Zoals toegezegd
in het WGO belastingplan van 2 november, wordt uw Kamer nog geïnformeerd over de mogelijkheden
om de bestande vrijstelling nader in te vullen.

Vraag 9

Bent u bereid om woningcorporaties financieel te compenseren voor de hogere overdrachtsbelasting?
Zo nee, waarom niet?

Antwoord 9

Zoals hierboven geschetst, is het voor de impact op de corporatiesector van belang
om te kijken naar het totaal van de maatregelen dat met Prinsjesdag is aangekondigd.
Als het totaal aan maatregelen wordt bekeken, ontstaat een neutraal beeld waarbij
de investeringscapaciteit van de sector op peil blijft.