Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over plannen voor extra huurverhogingen door Vestia

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
11 mei 2020) Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 2316.

Vraag 1

Kent u het bericht «Vestia onderzoekt extra huurverhoging»?1 Zo ja, wat is hierop uw reactie?

Antwoord 1

Ja. In de brief met kenmerk 29 453 nr. 496 die ik op 9 december aan de Kamer heb verzonden heb ik dit beleid van Vestia ook
benoemd.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat Vestia de huurprijzen met 0,5% bovenop de inflatie wil verhogen
in 2021 en 2022 en daarmee hun huurders extra op kosten jaagt in tegenstelling tot
de prestatieafspraken die met hen en de gemeente Den Haag zijn gemaakt voor 2020?

Antwoord 2

Met de inwerkingtreding van de wet Huursom per 1 januari 2020 geldt dat corporaties
de huursom met maximaal inflatie mogen laten stijgen. Wel mogen corporaties in hun
prestatieafspraken met huurders en de gemeente afspreken om lokaal de huursom met
meer dan inflatie te laten stijgen, maar dan niet meer dan 1 procentpunt boven inflatie.
In dit kader zou een huursomstijging van 0,5% boven inflatie passen binnen de wet-
en regelgeving, indien de lokale partijen hier gezamenlijk afspraken over maken. Momenteel
zijn in de gemeente Den Haag nog geen prestatieafspraken gesloten voor 2021 en 2022
en betreft dit nog uitsluitend een voornemen van Vestia.

Vraag 3

Zijn deze voornemens afgestemd met de Huurdersraad van Vestia, aangezien de Huurdersraad
expliciet heeft aangegeven de prijs-kwaliteitsverhouding van de huurwoningen ondermaats
te vinden?2

Antwoord 3

Vestia geeft aan dat zij de huurdersraad heeft geïnformeerd over deze voornemens bij
de totstandkoming van het herijkt verbeterplan. Vestia’s inzet bij het verbeterplan
was om niet meer het wettelijk maximum (inflatie + 1% extra huurverhoging) te hoeven
vragen.

Vraag 4

Op welke wijze(n) gaat Vestia aan het gemaakte voorbehoud van de Huurdersraad inzake
de prijs-kwaliteitsverhouding tegemoetkomen, door deze verhouding wel rechtvaardig
en acceptabel te maken voor hun huurders? Bent u bereid om Vestia hierop aan te spreken?
Kunt u uw antwoord toelichten?

Antwoord 4

Vestia geeft aan dat ze bij de jaarlijkse huurverhoging, binnen haar financiële mogelijkheden,
wel rekening houdt met de verbetering van de prijs-kwaliteitverhouding van de woningen
door bij de huurverhoging staffels toe te passen: woningen met een relatief hoge huur
(dit is een huur die in verhouding al dichtbij de maximale huur ligt) geven ze een
lagere huurverhoging dan woningen met een relatief lage huur. Corporatie, de gemeente
en de huurdersorganisaties kunnen in de prestatieafspraken, binnen de wettelijke regels,
afspraken maken over het lokale huurbeleid en de passendheid daarvan.

Vraag 5

Waarom is in het herijkt verbeterplan een huurverhoging van 0,5% bovenop de inflatie
opgenomen voor Den Haag, Delft en Rotterdam? En wat betekent dit voor de huurprijzen
van Vestiawoningen in gemeenten die niet tot deze «kern» behoren?3

Antwoord 5

In Den Haag, Delft en Rotterdam heeft Vestia een relatief grote investeringsopgave
in de bestaande voorraad. Wettelijk gezien hebben corporaties de mogelijkheid om via
de prestatieafspraken met de gemeente en huurdersorganisatie een huursomstijging van
1,0% bovenop de inflatie overeen te komen. Partijen kunnen hiertoe bijvoorbeeld besluiten
bij een grote investeringsopgave. De investeringsopgave in Den Haag, Delft en Rotterdam
is de reden waarom Vestia met huurdersorganisaties en gemeenten wil afspreken om in
2021 en 2022 een huursomstijging van 0,5% bovenop de inflatie te vragen. In de overige
gemeenten wordt een inflatievolgend huurbeleid gevoerd.

Vraag 6

Hoe verhouden de extra inkomsten voor investeringen en verduurzaming van de woningvoorraad,
die Vestia zegt nodig te hebben, tot de massale verkoop van sociale huurwoningen en
de maximale huurverhogingen die de afgelopen zeven jaren al hebben plaatsgevonden?
Bent u van mening dat deze extra kosten moet worden opgebracht door de Vestia-huurders?
Kunt u uw antwoord toelichten

Antwoord 6

Vestia staat voor een grote opdracht waarin het langjarig werkt aan financieel herstel,
terwijl ze haar volkshuisvestelijke taken uitvoert. Ondanks dat Vestia in de komende
jaren een grotere volkshuisvestelijke bijdrage zal kunnen leveren, zal het volledige
financieel herstel nog enige tijd vergen. Dit kan spanning opleveren. Zo bestaat er
bij Vestia een spanning tussen gewenste extra volkshuisvestelijke investeringen en
verduurzaming waarvoor ook extra inkomsten gewenst zijn. Daarbij geldt de vigerende
wet- en regelgeving als kader voor de mogelijkheden van Vestia om extra inkomsten
te genereren ter financiering van de extra volkshuisvestelijke investeringen en verduurzaming.

Vraag 7

Betalen huurders van Vestiawoningen in de «kerngemeenten» van Vestia (Den Haag, Delft
en Rotterdam) op dit moment gemiddeld een hogere huurprijs dan huurders bij andere
woningcorporaties in vergelijkbare woningen, en wat is het verschil? Kunt u uw antwoord
verklaren en toelichten?

Antwoord 7

Bij het opstellen van haar herijkt verbeterplan heeft Vestia de gevolgen van haar
huurbeleid in kaart moeten brengen. Daarbij is ook door WSW en Aw een benchmark opgesteld.
In de beoordeling van het herijkt verbeterplan heeft de saneerder daarover aangegeven
dat uit de WSW/Aw-benchmark met vergelijkbare woningcorporaties blijkt dat het gevoerde
huurbeleid van Vestia niet heeft geresulteerd in bovengemiddelde huren in absolute
zin in de DAEB-tak van Vestia. Ook geeft de saneerder aan dat gegeven deze benchmark
en het feit dat Vestia binnen de wettelijke normen opereert er geen indicaties zijn
dat betaalbaarheid van het bezit van Vestia onder druk staat als gevolg van de financiële
positie van Vestia en het voorstel in het herijkt verbeterplan. Wel is door de saneerder
geconstateerd dat Vestia ten opzichte van vergelijkbare woningcorporaties relatief
hoge huren vraagt ten opzichte van de maximaal toelaatbare huren onder het woningwaarderingsstelsel
(WWS). Vestia blijft hierbij echter ruimschoots binnen de voorgeschreven maximale
huurprijzen.

Vraag 8

Hoe gaat u ervoor zorgen dat huurders niet langer de dupe (zullen) zijn van financieel
wanbeleid van Vestia of van welke corporatie dan ook? Kunt u uw antwoord toelichten?

Antwoord 8

Door de Woningwet, het toezicht van de Aw en de rol van de borger moet wanbeleid bij
woningcorporaties worden voorkomen. Nu en in de toekomst. Bij onwenselijke situaties
heeft de Aw de mogelijkheid om te interveniëren. In het toezicht op woningcorporaties
werkt de Aw samen met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Daarnaast worden huurders beschermd door het huurprijsbeleid, waarin de maximale huurprijzen
en maximale huurprijsstijging zijn geregeld. Bij geschillen over deze punten kunnen
huurders zich tot de huurcommissie wenden.

Vraag 9

Hoeveel financiële ruimte voor investeringen, als onderhoud, verduurzaming en rechtvaardige
huurprijzen, zou er bij Vestia zijn als er geen verhuurderheffing en geen belasting
in het kader van ATAD betaald hoeft te worden? Kunt u in uw antwoord uitsplitsen hoeveel
Vestia jaarlijks moet betalen aan deze bellastingsposten en hoe dat er in de toekomst
uit zal zien als het beleid niet wijzigt?

Antwoord 9

Uit de verantwoordingsinformatie van Vestia over het jaar 2018 blijkt dat Vestia een
bedrag van € 42 miljoen aan verhuurderheffing heeft betaald. De cijfers over de betaalde
verhuurderheffing over het jaar 2019 zijn nog niet vastgesteld. Dat geldt ook voor
de gevolgen voor de vennootschapsbelastingpositie van woningcorporaties als gevolg
van de earningsstrippingmaatregel uit ATAD14. Inschattingen voor de toekomst kunnen hierbij niet worden gegeven, omdat deze van
meerdere factoren afhankelijk zijn en daardoor te speculatief zijn. In zijn algemeenheid
geldt echter dat als een belastingplichtige geen verhuurderheffing, dan wel een lager
bedrag aan vennootschapsbelasting verschuldigd zou zijn doordat de earningsstrippingmaatregel5 uit ATAD1 niet van toepassing zou zijn deze bedragen ingezet kunnen worden voor investeringen
zoals nieuwbouw, onderhoud of verduurzaming of voor huurverlaging. Hierbij geldt bij
Vestia geen vermenigvuldigingsfactor, omdat Vestia aan haar maximale leencapaciteit
zit. Daarnaast zal het huur- en investeringsbeleid van Vestia in samenspraak met de
saneerder moeten worden bezien, gezien de financiële situatie van Vestia.

Vraag 10

Bent u bereid om gezien de financiële omstandigheden bij woningcorporaties en de druk
op hun huurders, de lastendruk bij woningcorporaties te verminderen en de verhuurderheffing
en de belasting inzake ATAD te heroverwegen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke
termijn wilt u dit gaan doen?

Antwoord 10

Zoals eerder aangekondigd, werk ik aan een evaluatie van de verhuurderheffing en voer
ik een onderzoek uit naar de opgaven en middelen van corporaties. Beide onderzoeken
verwacht ik voor de zomer van 2020 af te ronden. Het kabinet ziet, zoals ook eerder
met uw Kamer gedeeld6, geen mogelijkheid om binnen de earningsstrippingmaatregel een uitzondering op te
nemen voor woningcorporaties, aangezien zo’n uitzondering niet past binnen het huidige
staatssteunbesluit van de Europese Commissie.

Vraag 11

Kunt u de vragen apart beantwoorden en niet clusteren?

Antwoord 11

Ja