Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Asscher en Nijboer over beleggers die het onmogelijk maken voor starters om een huis te kopen

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), mede
namens de Staatssecretaris van Financiën (ontvangen 17 oktober 2019).

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Koopstarters in Amsterdam leggen het af tegen
beleggers»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat starters zonder eigen geld vrijwel geen kans meer maken om hun
eerste woning te kopen omdat beleggers de prijzen opdrijven?

Antwoord 2

Ik deel de zorgen over de toegankelijkheid van starters op de woningmarkt. Alle bevolkingsgroepen
of generaties zouden een gunstige wooncarrière moeten kunnen hebben. Het is dan ook
belangrijk om te weten wat het effect is van de toename van beleggers op woningprijzen.
Daarom hebben het Kadaster en de Universiteit van Amsterdam in opdracht van mij onderzocht
in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen door de toenemende activiteit
van particuliere beleggers in stedelijke gebieden2. Het onderzoek laat zien dat in buurten waar onlangs veel particuliere beleggers
woningen hebben gekocht prijzen hoger liggen dan in buurten waar particuliere beleggers
minder vaak een woning kopen. Een oorzakelijk verband kan echter niet worden aangetoond.
Desondanks kan een hogere woningprijs ertoe leiden dat bepaalde groepen, zoals starters,
moeilijk aan een woning komen. Op 17 september jl. heb ik uw Kamer geïnformeerd over
dit kabinet haar programma om de verschillende aspecten van het woningtekort aan te
pakken.3 Een goede balans tussen starters en beleggers is hierbij essentieel. Het kabinet
komt dan ook met verschillende maatregelen om tot een evenwichtige balans te komen.
Zo heeft het kabinet op 6 september jl. de contouren geschetst van een aanpassing
van box 3, die ook effect zal hebben op beleggers. Ook verken ik in hoeverre een zelfbewoningsplicht
in de bestaande bouw een doeltreffend instrument is en overweegt het kabinet om de
maximale loan-to-value voor zogenaamde buy-to-let hypotheken te verlagen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat beleggers, die een woning kopen om te verhuren tegen torenhoge
huurprijzen, een probleem vormen voor de volkshuisvesting in Nederland?

Antwoord 3

Een goede balans tussen starters en beleggers betekent niet dat beleggers niet nodig
zijn. Beleggers spelen een belangrijke rol bij het vergroten van het middenhuursegment.
Het vragen van excessief hoge huren past niet bij de toegankelijke en betaalbare woningmarkt
waar ik naar streef. Daarnaast moeten beleggingen bijdragen aan een stabiel financieel
stelsel en niet tot onevenwichtigheden leiden. Dat gevaar bestaat als investeerders
enkel gericht zijn op winsten op korte termijn, en de woningen weer verkopen als een
ander beleggingsobject tot betere rendementen leidt. Het gericht aanpakken van dit
soort excessen is één van de fundamenten van het beleid dat ik voer. De beantwoording
van vraag 8 gaat hier verder op in.

Vraag 4

Is het waar dat de positie van koopstarters de afgelopen 10 jaar is verslechterd?
Kunt u deze ontwikkeling verklaren?

Antwoord 4

Op jaarbasis zijn er aan het eind van 2008 in Nederland circa 80 duizend woningen
gekocht door starters. Tijdens de crisis daalde dit aantal tot circa 55.000 aankopen.
Ondanks de afname waren starters tijdens de crisis de grootste groep die woningen
kochten.4 Vanaf 2014 tot halverwege 2017 nam het aantal transacties met het aantrekken van
de woningmarkt weer toe. Aan het eind van 2017 was het aantal aankopen door starters
nagenoeg gelijk aan het aantal vlak voor de crisis, maar sindsdien is sprake van een
lichte afname. Dit patroon is ook zichtbaar in de vier grote steden, al begon de recente
daling daar al halverwege 2016.

Uit het aantal transacties valt niet direct af te leiden dat koopstarters zich momenteel
in een slechtere positie bevinden dan in de voorafgaande jaren. Wel is het aantal
transacties van doorstromers en particuliere beleggers sterk toegenomen ten opzichte
van eind 2007. Ook zijn er maatregelen genomen die de positie van starters op de woningmarkt
beïnvloeden. Zo is bijvoorbeeld de loan-to-value ratio aangescherpt tot 100 procent
om restschuldrisico’s te voorkomen en is de hypotheekrenteaftrek versoberd. Ik onderschrijf
dan ook dat er zorgen zijn over de positie van de starter op de koopwoningmarkt van
morgen en zet mij ervoor in om de positie van starters te verstevigen ten opzichte
van beleggers.

Vraag 5

Wanneer is voor u eindelijk het moment aangebroken om maatregelen te nemen zodat ook
starters zeker kunnen zijn van een betaalbare woning? Waarom gaat u niet over tot
een verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers naar 10 procent, en het ondersteunen
van koopstarters door deze belasting voor hen te verlagen naar 0 procent?

Antwoord 5

Het kabinet heeft uw Kamer in het kader van de motie Dik-Faber/Ronnes5 toegezegd om te verkennen of een differentiatie van de overdrachtsbelasting voor
starters en beleggers op een doelmatige, doeltreffende en uitvoerbare wijze mogelijk
is. Dit onderzoek is inmiddels gestart en hierin wordt – in lijn met de motie – gekeken
naar een gedifferentieerde overdrachtsbelasting, waarbij starters een vrijstelling
krijgen en beleggers vanaf de derde woning te maken krijgen met een hoger tarief.
Over de uitkomsten van dit onderzoek zal ik uw Kamer informeren.

Vraag 6

Bent u bereid huurinkomsten steviger te belasten, zodat het veel te aantrekkelijke
fiscale buy-to-let regime wordt aangepast en mensen een eerlijke kans krijgen hun
eerste woning te kopen?

Antwoord 6

Het kabinet heeft op 6 september 2019 de contouren geschetst van een aanpassing van
box 3, waarin voor het eerst zal worden gerekend met de werkelijke verhouding van
spaargeld, beleggingen en schulden per belastingplichtige. Spaarders worden in het
nieuwe stelsel aanzienlijk minder zwaar belast terwijl beleggers – zoals beleggers
in woningen – juist zwaarder zullen worden belast. Doordat schulden in het nieuwe
stelsel tegen een eigen forfaitaire debetrente aftrekbaar zullen zijn, wordt het voor
beleggers fiscaal minder aantrekkelijk om hun beleggingen in box 3 met schulden te
financieren.

Daarnaast wordt op dit moment, in het kader van de bouwstenen voor de verbetering
van het belastingstelsel, nader gestalte gegeven aan de toezegging aan het lid Omtzigt
om onderzoek te doen naar een andere wijze van belastingheffing over huurinkomsten
uit onroerende zaken en aan de toezegging aan het Eerste Kamerlid Ester tijdens de
Algemene Beschouwingen op 20 november 2018 om onderzoek te doen naar (het belasten
van) inkomsten uit verhuur. Ik zal uw Kamer over de uitkomsten van het onderzoek informeren.

Vraag 7

Bent u bereid onderzoek te doen naar een woonplicht voor kopers, zodat het omzetten
van koopwoningen in te dure huurwoningen onmogelijk wordt? Deelt u de analyse dat
dit de stijging van de huizenprijzen kan remmen, waardoor koopstarters makkelijker
aan een woning kunnen komen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 7

Gemeenten hebben voor nieuwbouw al verschillende mogelijkheden om een zelfbewoningsplicht
toe te passen. Als de gemeente eigenaar is van de grond heeft zij de mogelijkheid
om bij overdracht van de grond nadere voorwaarden vast te leggen in een privaatrechtelijke
uitgifteovereenkomst of erfpachtovereenkomst. Ook kunnen gemeenten gebruik maken van
een anterieure overeenkomst om nadere voorwaarden vast te leggen. Enkele gemeenten
hebben aangegeven interesse te hebben in een verdergaande bevoegdheid: een zelfbewoningsplicht
in de bestaande bouw. Ik verken, mede in het kader van de motie Dik-Faber6, in hoeverre een zelfbewoningplicht in de bestaande bouw een passende maatregel is
om de bestaande koopvoorraad te beschermen met het oog op het eigendomsrecht, het
recht op vrijheid van vestiging en vrij verkeer van kapitaal. Hierbij werk ik nauw
samen met verschillende gemeenten.

Vraag 8

Waarom treft u geen verdere maatregelen om huurders te beschermen tegen het winstbejag
van huisjesmelkers? Waarom overweegt u daarbij geen «Berlijnse maatregelen» zoals
het tijdelijk bevriezen van de huren na exorbitante huurstijgingen van 30 procent
in vijf jaar, of het reguleren van de maximale huurstijgingen zoals onlangs nog bij
amendement voorgesteld?

Antwoord 8

Om huurders met een middeninkomen te beschermen en excessieve huren in de vrije sector
tegengaan heb ik uw Kamer op 4 juli jl. een uitgewerkt voorstel van de noodknop toegestuurd7. In die brief schets ik tevens dat gemeenten en marktpartijen, om uiteenlopende redenen
het voorgestelde instrument niet steunen. Gemeenten en investeerders zijn in gesprek
en veel gemeenten hebben inmiddels ook een aanpak opgesteld over het middenhuursegment.

Lokale samenwerking is voor mij een belangrijk uitgangspunt. Het voordeel van afspraken
op lokaal niveau is dat deze specifieker aan kunnen sluiten op de lokale situatie.
Daarnaast kan er ook snelheid mee gemaakt worden, afspraken zouden morgen in kunnen
gaan en hiervoor is geen wetstraject nodig.

Er worden stappen gezet om het aanbod aan middenhuur te vergroten. Desondanks constateer
ik dat er zorgen zijn of de lokale ambities wel gehaald worden en of partijen voldoende
bereid zijn om nader tot elkaar te komen. Bovendien moet er snel een manier gevonden
worden om excessieve huren tegen te gaan en daarvoor zie ik de noodknop als meest
geëigende instrument. Afspraken over het vergroten van het middenhuursegment, inclusief
de uitwerking van noodknop, zijn daarom ook onderdeel van de Woondeals. Daarom ga
ik, zoals eerder aangekondigd, in de eerste plaats samen met gemeenten en investeerders
en verhuurders onderzoeken of er ruimte is om de uitwerking van de noodknop nog beter
te richten op de ervaren problematiek. Gelet op het voorgaande verwacht ik in het
najaar de balans op te kunnen maken van het definitieve maatregelenpakket.

Vraag 9

Als u voorgaande oplossingsrichtingen (belasten beleggers, ondersteunen starters,
introduceren woonplicht, maximeren huurstijgingen) niet wilt nemen, wat gaat u dan
wél doen om wonen betaalbaar en beschikbaar te maken voor starters?

Antwoord 9

Ik vind het belangrijk dat starters en middeninkomens voldoende mogelijkheden hebben
om een geschikte en betaalbare woning te vinden. Dat kan zowel in het koopsegment
als in het huursegment. Het kabinet is dan ook met een aanpak gekomen om de verschillende
aspecten van het woningtekort aan te pakken, waarvan het verbeteren van de slagingskansen
van onder anderen starters een belangrijk onderdeel is. Mijn inzet is om de richting
te kiezen die niet alleen op de korte termijn effectief is, maar ook op de langere
termijn voor voldoende passende woningen zorgt. Vandaar dat van een aantal mogelijke
maatregelen eerst moet worden verkend of deze doeltreffend zijn.