Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over een Zweedse belegger die huurhuizen opkoopt

Antwoord van MinisterOllongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
24 april 2019).

Vraag 1

Kent u het bericht dat een Zweedse belegger bijna tienduizend Nederlandse huurwoningen
opkoopt van een andere belegger?1 Wat is uw reactie daarop? Vindt u de hele gang van zaken wenselijk?2

Antwoord 1

Ik ben bekend met het bericht dat de Zweedse belegger Heimstaden bijna tienduizend
Nederlandse huurwoningen gekocht heeft van belegger Round Hill Capital.

Heimstaden geeft als reden voor de aankoop de gunstige omstandigheden op de Nederlandse
woningmarkt, waaronder het sterke economische fundament en het tekort aan woningen.
Het bedrijf belooft het nieuwe bezit te verduurzamen, te moderniseren en te verhuren
tegen een «betaalbare middenhuur».3 Het is mij niet bekend hoe dit concreet wordt ingevuld.

Het staat beleggers vrij om woningen te verkopen of aan te kopen. Bij de aankoop van
woningen vind ik het belangrijk om onderscheid te maken tussen beleggers die op een
duurzame manier woningen aan de voorraad toevoegen en tussen beleggers die excessief
gedrag tonen en speculatief handelen. Hierbij geldt dat beleggers die excessief gedrag
vertonen moeten worden aangepakt. Ik zet mij in om tot de balans te komen waarbij
meer middenhuurwoningen worden toegevoegd en excessen worden aangepakt.

Vraag 2

Wat wordt er bedoeld met de «567 andere eenheden» die de Zweedse vastgoedbelegger
heeft aangekocht? Wat gaat daarmee gebeuren?

Antwoord 2

De genoemde 567 eenheden die onderdeel zijn van de transactie betreffen hoofdzakelijk
bergingen behorend bij een woning. In dit aantal zijn echter ook antenne opstelpunten,
recreatieruimten en groenstroken opgenomen die integraal onderdeel uitmaken van de
totale transactie.

Vraag 3

Welke gevolgen heeft deze overname voor huurders of welke gevolgen kan het hebben
voor de huurprijs en het onderhoud?

Antwoord 3

Verkoop van verhuurde woningen beëindigt de lopende huurovereenkomst niet («koop breekt
geen huur»). Bij verkoop van verhuurde woningen zet de nieuwe eigenaar de bestaande
huurcontracten ongewijzigd voort als nieuwe verhuurder, en is hij dus gebonden aan
de bestaande verplichtingen in dat huurcontract.

Voor alle huurcontracten voor woonruimten geldt dat de verhuurder verplicht is de
woning te onderhouden, dat wil zeggen het verhelpen van onderhoudsgebreken. Zoals
genoemd in het Besluit kleine herstellingen zijn alleen de kleine en dagelijkse onderhoudswerkzaamheden
voor rekening van de huurder.

Voor alle huurcontracten voor woonruimten is ook sprake van huurbescherming bij de
huurbeëindiging: de verhuurder kan alleen gebruik maken van de in de wet genoemde
opzeggingsgronden voor huurders; en als de huurder niet instemt met een huuropzegging
door de verhuurder, kan alleen de rechter de huur beëindigen. De enige uitzondering
hierop zijn de huurcontracten voor bepaalde tijd van maximaal 2 jaar voor zelfstandige
woningen (eengezinswoningen, appartementen) en maximaal 5 jaar voor onzelfstandige
woningen (kamers); die eindigen als de huurder maximaal 3 maanden en minimaal 1 maand
voor de afgesproken einddatum door de verhuurder schriftelijk over die einddatum wordt
geïnformeerd.

Voor wat er met de huurprijs kan gebeuren is bepalend of het lopende huurcontract
een geliberaliseerde huurprijs heeft of niet. Indien een lopend huurcontract een niet-geliberaliseerde
(dus een gereguleerde) huurprijs heeft, heeft de huurder volle huurprijsbescherming
en houdt deze bescherming ook bij de nieuwe verhuurder. Dan gelden de door de Minister
vastgestelde maximale huurverhogingspercentages en de maximale huurprijs op basis
van het woningwaarderingsstelsel.

Indien een lopend huurcontract een geliberaliseerde huurprijs heeft (ook wel vrije
sector genoemd) doordat de aanvangshuurprijs van het huurcontract voor een zelfstandige
woning boven de toenmalige liberalisatiegrens lag, zijn er mogelijkheden voor de verhuurder
om de huur te verhogen. Dit kan via een (indexerings)clausule in het huurcontract
of via een aanbod van een nieuw huurcontract. Als er in het huurcontract een (indexerings)clausule
is opgenomen, dan is de jaarlijkse huurverhoging al aan het begin van de huur overeengekomen.
In het huurcontract staat dan vermeld voor welk percentage of welk inflatiepercentage
is gekozen. De huurder kan bezwaar maken bij de verhuurder als deze een ander (hoger)
percentage gebruikt dan in het huurcontract is vermeld. De verhuurder komt dan namelijk
het contract niet na. Als er geen (indexerings)clausule in het huurcontract staat,
dan kan de verhuurder alleen de huur verhogen door een nieuw huurcontract aan te bieden
met een hogere huurprijs. Als de huurder hiermee niet instemt, dan kan de verhuurder
de huur opzeggen en zal uiteindelijk de rechter moeten beoordelen of het aanbod voor
een nieuw huurcontract redelijk is geweest. Voor geliberaliseerde huurcontracten geldt
wel dat de huurprijs maximaal eenmaal per twaalf maanden verhoogd mag worden en dat
de verhuurder de servicekosten jaarlijks moet afrekenen tegen de daadwerkelijk gemaakte
kosten.

Vraag 4

Nu de Zweedse vastgoedbelegger Heimstaden 1,39 miljard euro aan Round Hill Capital
zou hebben betaald, hoeveel belasting komt er in de schatkist door deze vastgoeddeal?
Hoe kan dit belastinggeld ten goede komen aan huurders en de huursector?4 5

Antwoord 4

Op grond van artikel 67 Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR) kunnen geen uitlatingen
worden gedaan over de fiscale positie van individuele belastingplichtigen. Daarnaast
is het vanwege de formele scheiding tussen de inkomsten en uitgaven binnen de overheidsfinanciën
ook niet mogelijk om gestegen belastingafdrachten van een specifieke belastingplichtige
aan te wenden voor specifieke andere uitgaven.

Vraag 5

Hoeveel van de 3.876 huurwoningen die Round Hill Capital voor 365 miljoen euro kocht
in 2014 waren toen nog sociale huurwoningen en zijn nu geliberaliseerd waardoor ze
in de vrije sector vallen?

Antwoord 5

De verkoop van woningen door het Wooninvesteringsfonds (WIF) aan Round Hill Dutch
Residential Investment SCS is beoordeeld door de Inspectie Leefomgeving en Transport
(ILT). Het ging hierbij overigens om 3.817 woningen. Op 5 februari 2015 (kenmerk 2015–0000052739)
is goedkeuring gegeven voor de verkoop van deze woningen aan Round Hill. Van deze
3.817 woningen waren er 1.536 geliberaliseerd, de overige 2.281 huurwoningen hadden
een maximale huur onder de liberalisatiegrens. De huurprijsontwikkeling van specifieke
woningen bij beleggers wordt niet bijgehouden.

Vraag 6

Hoeveel van de 9.554 woningen, die nu worden verkocht aan een Zweedse Vastgoedbelegger,
waren in 2015 nog sociale huurwoningen en zijn nu geliberaliseerd waardoor ze in de
vrije sector vallen?

Antwoord 6

Een groot deel van de 9.554 woningen van Round Hill is aangekocht van particuliere
beleggers. Daarvan is niet bekend of het om woningen ging met een huurprijs boven
of onder de liberalisatiegrens. Evenmin is van de betreffende woningen de feitelijke
huurprijs op het moment van aankoop door Round Hill bekend, noch de feitelijke huurprijs
thans. Voor wat betreft de woningen van corporaties, zie hiervoor het antwoord op
vraag 5.

Vraag 7

Waarom en op basis waarvan gaf toenmalig Minister Blok voor Wonen en Rijksdienst een
ontheffing voor een lagere verkoopprijs van de sociale huurhuizen in 2015, en komt
dit voordeel dat Round Hill Capital toen heeft «gekregen» van de Minister weer terug
bij de volkshuisvesting? Zo nee, waarom niet?6

Antwoord 7

De beoordeling van voorgenomen verkopen van woningen door woningcorporaties wordt
namens de Minister door een toezichthouder uitgevoerd. Deze komt onafhankelijk tot
haar oordeel.

Op grond van de regelgeving was een ontheffing nodig wanneer onder de 90% van de onderhandse
verkoopwaarde vrij van huur en gebruik werd verkocht. Bij woningen in verhuurde staat
ligt de verkoopwaarde doorgaans onder de 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij
van huur en gebruik (gemiddeld op 75%). Ook de woningen van het WIF zijn in verhuurde
staat verkocht. Eveneens op grond van reguliere regelgeving kon een ontheffing worden
verleend indien verhuurde woningen zonder aanvullende voorwaarden boven een prijs
van 75% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik werden verkocht.
Dit was hier het geval, zodat de ILT tot het oordeel is gekomen dat een ontheffing
kon worden verleend.

Vraag 8

Hoeveel belasting betaalt Round Hill Capital door de huidige deal met Heimstaden en
op welke manier gaat u ervoor zorgen dat dit ten goede komt aan de volkshuisvesting?
Of op welke andere manieren kunnen huurders meeprofiteren van de winsten die op hun
huurhuizen zijn gemaakt?

Antwoord 8

Op grond van artikel 67 Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR) kunnen geen uitlatingen
worden gedaan over de fiscale positie van individuele belastingplichtigen. Daarnaast
is het vanwege de formele scheiding tussen de inkomsten en uitgaven binnen de overheidsfinanciën
ook niet mogelijk om gestegen belastingafdrachten van een specifieke belastingplichtige
aan te wenden voor specifieke andere uitgaven.

Vraag 9

Op welke manieren gaat Heimstaden de huurwoningen verduurzamen en hoe kunt u ervoor
zorgen dat de huurprijzen betaalbaar blijven en niet teveel stijgen?

Antwoord 9

Het is mij niet bekend op welke wijze Heimstaden de huurwoningen gaat verduurzamen.
De huidige regelgeving voorziet erin dat huren na renovatie betaalbaar blijven en
niet te veel stijgen. Een verhuurder kan een woning alleen verbeteren op het moment
dat een huurder daarmee instemt na een schriftelijk voorstel. Bij een complex woningen
geldt een specifieke regeling: een voorstel wordt redelijk geacht indien 70% van de
huurders daarmee heeft ingestemd. Een belangrijke overweging van huurders daarbij
is de voorgestelde huurverhoging na renovatie.

Vraag 10

Welke andere voornemens of plannen tot verkoop van betaalbare huurhuizen zijn er voor
2019 en 2020? Bent u bereid om de Kamer te informeren over voornemens tot verkoop
van Nederlandse (sociale) huurhuizen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 10

Corporaties hebben in hun prognoses (dPi2017) aangeven in 2019 en 2020 12.000 woningen
per jaar te verkopen. Dit betreft de verkoop aan bewoners en complexgewijze verkoop
aan andere verhuurders. Daartegenover staan aankopen van 4.000 woningen per jaar,
waaronder woningen van andere corporaties. De huurprijs van de te verkopen en aan
te kopen woningen is niet bekend.

Overigens wordt in de Staat van de volkshuisvesting een overzicht gegeven van verkopen
en aankopen van woningen door corporaties, evenals van sloop en nieuwbouw.

Over de verkoopvoornemens van de particuliere sector is geen informatie beschikbaar.