Verslag van een schriftelijk overleg : Verslag van een schriftelijk overleg over contouren vastgoedaandelentransacties (Kamerstuk 32140-157)

Nr. 176
VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG

Vastgesteld 4 oktober 2023

De vaste commissie voor Financiën heeft een aantal vragen en opmerkingen voorgelegd
aan de Staatssecretaris van Financiën over de brief van 23 juni 2023 over contouren
vastgoedaandelentransacties (Kamerstuk 32 140, nr. 157).

De vragen en opmerkingen zijn op 13 september 2023 aan de Staatssecretaris van Financiën
voorgelegd. Bij brief van 29 september 2023 zijn de vragen beantwoord.

De voorzitter van de commissie, Tielen

Adjunct-griffier van de commissie, Kruithof

Vragen en opmerkingen vanuit de fracties en reactie van de bewindspersoon

Vragen en opmerkingen van de leden van de VVD-fractie

De leden van de VVD-fractie merken op de noodzaak voor een gelijk fiscaal speelveld
ten aanzien van vastgoedtransacties en het tegengaan van belastingconstructies te
delen. Het stemt de VVD-fractie tevreden dat deze doelstellingen eveneens door de
vastgoedsector zelf onderschreven worden. Ten aanzien van het proces van consultatie
en de opstelling van de sector richting het wetsvoorstel hebben de leden van de VVD-fractie
nog wel enkele vragen.

De leden van de VVD-fractie hechten er waarde aan dat de sector betrokken is geweest
bij de totstandkoming van het wetsvoorstel. Zij vragen of er over de wijzigingen in
de voorgestelde wet (ten behoeve van de overmatige heffing en het overgangsrecht)
nog overleg is gevoerd met de sector. Hoe is door hen op de voorgestelde wijzigingen
gereageerd?

De doorgevoerde wijzigingen in het wetsvoorstel zijn voortgekomen uit de inbreng die
tijdens de internetconsultatie vanuit de sector is ontvangen. In de daaropvolgende
gezamenlijke gespreksronde heeft de sector die inbreng nader onderbouwd. Deze inbreng
heeft geleid tot een heroverweging van bepaalde elementen uit het wetsvoorstel. Met
de wijzigingen in het voorstel is gehoor gegeven aan de door de sector gemotiveerd
geuite zorg dat het oorspronkelijke voorstel in voorkomende gevallen zou leiden tot
een onevenwichtige effectieve belastingheffing («overkill») en aan de wens voor het
opnemen van overgangsrecht. De geïntroduceerde heffing van 4% overdrachtsbelasting
bij de overdracht van nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie resulteert
per saldo in veel gevallen in een vergelijkbare belastingdruk als het geval zou zijn
indien die onroerende zaken niet via aandelen maar rechtstreeks zouden worden geleverd.
Met het in het wetsvoorstel opgenomen overgangsrecht is rekening gehouden met het
feit dat het bij deze transacties veelal gaat om langdurige (bouw)trajecten waarvoor
reeds jaren van tevoren de nodige juridisch bindende overeenkomsten worden gesloten.

Zowel in de (fiscale) vakpers als in reacties vanuit de sector worden voor zover mij
bekend de wijzigingen in het wetsvoorstel gewaardeerd en als een nuancering van het
oorspronkelijke voorstel ervaren. Met de sector teken ik hierbij aan dat moet worden
afgewacht welke uitwerking de wijzigingen in de praktijk daadwerkelijk zullen hebben.
Het uiteindelijke resultaat van met name de maatregel ter voorkoming van overmatige
heffing is mede afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het concrete geval.
Zo kan bijvoorbeeld de hoeveelheid niet-aftrekbare btw die in de bouwfase in rekening
is gebracht leiden tot een belastingheffing die afwijkt van het met het wetsvoorstel
beoogde niveau. Daarom wordt in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel een
beleidsevaluatie in 2028 aangekondigd om de doeltreffendheid en doelmatigheid van
de maatregel te onderzoeken.

Ten aanzien van het overgangsrecht lezen de leden van de VVD-fractie dat hierbij wordt
aangesloten bij het moment van indiening van het wetsvoorstel. De leden van de VVD-fractie
nemen aan dat hiermee wordt bedoeld het moment waarop het Belastingplan voor 2024
(Kamerstuk 36 418), waar het wetsvoorstel onderdeel van uitmaakt, wordt ingediend. Kan de Staatssecretaris
dat bevestigen?

Ja. In de definitieve tekst van het wetsvoorstel zoals opgenomen in het Belastingplan
2024 wordt aangegeven dat het overgangsrecht van toepassing kan zijn op vastgoedaandelentransacties
die de betrokken partijen vóór 19 september 2023 (Prinsjesdag) om 15:15u schriftelijk
zijn overeengekomen, bijvoorbeeld door middel van een vóór dat moment gesloten zogenoemde
intentieovereenkomst. De beoogde verkrijger dient die (intentie)overeenkomst vervolgens
binnen drie maanden na 1 januari 2024 bij de inspecteur van de Belastingdienst te
melden.

Vragen en opmerkingen van de leden van de fractie van D66

De leden van de D66-fractie hebben met interesse kennisgenomen van het voornemen van
de Staatssecretaris om het wetsvoorstel met betrekking tot vastgoedaandelentransacties
aan te passen naar aanleiding van de internetconsultatie en stellen hierover enkele
vragen.

De leden van de D66-fractie hebben begrip voor het feit dat enkel het gat tussen de
al verschuldigde btw en de ontweken btw gedicht moet worden. Zij vragen de Staatssecretaris
nader toe te lichten wat hij bedoelt met «maximaal» 4% overdrachtsbelasting. Wordt
het overdrachtsbelastingtarief dan afhankelijk van de marge van de aannemer, of gaat
het om een nader te bepalen specifiek tarief dat geldt voor alle gevallen?

Het betreft een vast overdrachtsbelastingtarief van 4%, dat in voorkomende gevallen
bij de verkrijging van nieuwe onroerende zaken door middel van aandelen van toepassing
is. In de aanloop naar de definitieve versie van het wetsvoorstel zijn berekeningen
gemaakt, mede op basis van overleg met de sector, om te bepalen met welk tarief in
veel gevallen eenzelfde effectieve belastingdruk kan worden benaderd als het geval
zou zijn wanneer de onroerende zaken zelf worden overgedragen. Uiteindelijk is op
basis van die berekeningen geconcludeerd dat een overdrachtsbelastingtarief van 4%
passend is om in de beoogde situaties het gewenste niveau van belastingheffing te
bereiken dan wel zo gericht mogelijk te benaderen.

De leden van de D66-fractie begrijpen de noodzaak voor een overgangsbepaling. De leden
van de D66-fractie vragen of het kabinet kan ingaan op de vermoedelijke uitvoeringsgevolgen
van deze bepaling? Is deze minder ingrijpend als een eerdere datum dan 1 januari 2030
wordt gekozen? Waarop is de datum van 1 januari 2030 gebaseerd?

In overleg met de Belastingdienst is de uitvoerbaarheid van de (overgangs)maatregel
beoordeeld en is bezien op welke wijze de uitvoeringslasten beheersbaar kunnen blijven.
Aan de hand van een uitvoeringstoets zijn de uitvoeringsgevolgen in kaart gebracht.
Daaruit blijkt dat de maatregel uitvoerbaar is maar dat daartoe wel bepaalde risico's
moeten worden onderkend en geaccepteerd. Uitvoering van de maatregel vereist een uitbreiding
van de personele capaciteit met structureel 22 fte. Uit de uitvoeringstoets blijkt
dat de voorziene uitvoeringslasten met name voortkomen uit een verwachte toename van
het aantal vooroverleggen met de Belastingdienst, de noodzakelijke aanpassing van
aangifteformulieren en achterliggende systemen, de toepassing van het overgangsrecht
en de beoordeling van het 90%-criterium. Vanwege de huidige krapte op de arbeidsmarkt
zal de vereiste aanvullende personele capaciteit, in ieder geval in de aanvangsfase,
naar verwachting zijn weerslag hebben op bestaande toezichtsprocessen.

Ten aanzien van het overgangsrecht is bij vaststelling van de Uitvoeringstoets het
volgende naar voren gekomen. De beoordeling van de toepasselijkheid van overgangsrecht
moet plaatsvinden voorafgaand aan de aandelenoverdracht (het belastbaar feit voor
de overdrachtsbelasting). Daartoe geeft de inspecteur een voor bezwaar vatbare beschikking
af. Daarmee neemt voor de Belastingdienst de uitvoeringslast toe. Of sprake is van
een reëel verkoopvoornemen zal moeten blijken uit een (gemelde) (intentie)overeenkomst.
Ook is als gevolg van het karakter van de overdrachtsbelasting van een tijdstipbelasting
een separate beoordeling nodig op het moment van de aandelentransactie. Dan moet worden
bezien of de transactie aansluit bij het eerdere voornemen. De Belastingdienst verwacht
om deze redenen dat het overgangsrecht zal kunnen bijdragen aan een toename van geschillen.

De overgangsregeling kan alleen van toepassing zijn indien de aandelen waarmee de
betreffende nieuwe onroerende zaken vóór 1 januari 2030 worden overgedragen. Mede
op basis van de uit de sector verkregen informatie is geoordeeld dat projecten waarvoor
de vereiste schriftelijke (intentie)overeenkomst tijdig is afgesloten om in aanmerking
te kunnen komen voor het overgangsrecht, veelal een zodanige looptijd hebben dat zij
uiterlijk vóór die datum zullen zijn afgerond en dat de daarop betrekking hebbende
aandelen eveneens vóór die datum zullen worden geleverd. Een eerdere datum dan 1 januari
2030 zou ertoe kunnen leiden dat vastgoedprojecten waarvoor wel tijdig de vereiste
schriftelijke (intentie)overeenkomst is afgesloten door niet tijdige afronding, toch
niet voor dat overgangsrecht in aanmerking komen. Een eerdere datum dan 1 januari
2030 zou voor de sector ingrijpender zijn en geen rekening houden met de realistische
looptijd van reeds (op papier) gestarte bouwprojecten. Bij de uitvoering van de overgangsbepaling
zou dit leiden tot meer discussies en vooroverleg met de Belastingdienst.

Vragen en opmerkingen van de leden van de GroenLinks- en PvdA-fractie

De leden van de GroenLinks- en PvdA-fractie hebben met interesse de brief van het
kabinet gelezen en zijn benieuwd naar de (cijfermatige) voorbeelden van «overkill»
die de Staatssecretaris overtuigd hebben dat het wetsvoorstel aangepast diende te
worden. Daarnaast vragen zij de Staatssecretaris welke voorbeelden wat hem betreft
voldoende aannemelijk maken dat het redelijk is om overgangsmaatregelen te treffen.

Voorbeelden die bij de internetconsultatie zijn aangeleverd, onder andere het voorbeeld
van de NOB (voorbeeld 21), hebben het kabinet overtuigd van de noodzaak om het wetsvoorstel zodanig aan te
passen dat de geconstateerde «overkill» zoveel mogelijk wordt weggenomen. In dat voorbeeld
wordt een reële casus uitgewerkt waarin een vastgoedaandelentransactie ongeveer 9
à 10% zwaarder wordt belast ten opzichte van een reguliere levering van het vastgoed.
Dit beeld wordt bevestigd door cijfermatige voorbeelden van daadwerkelijke bouwprojecten
die verstrekt zijn door de sector (dit betreft vertrouwelijke, commercieel gevoelige,
data). Waar de maatregel beoogt te voorkomen dat bij een vastgoedaandelentransactie
btw noch overdrachtsbelasting wordt geheven, heeft deze niet als doel een vastgoedaandelentransactie
fiscaal nadeliger te behandelen dan een reguliere levering van het vastgoed. Het genoemde
voorbeeld van de NOB illustreert de verschillende situaties die hadden kunnen ontstaan
onder de oorspronkelijk voorgestelde maatregel, waarbij de effectieve belastingdruk
dermate hoog uit zou zijn gevallen dat sprake zou zijn geweest van een situatie die
als «overkill» is aangemerkt.

Het kabinet onderschrijft de inbreng van de sector dat voor veel vastgoedprojecten
een langere tijdshorizon geldt, waarbij langjarige financiële ramingen gemaakt worden
om de financiële haalbaarheid van een project vooraf te bepalen. Het onverkort vasthouden
aan een ingangsdatum zonder overgangsrecht zou geen recht doen aan reeds gestarte
en reeds op financiële haalbaarheid beoordeelde lopende projecten. De juridisch bindende
overeenkomsten met betrekking tot bepaalde vastgoedprojecten worden veelal in een
vroegtijdig stadium afgesloten, waarna de daadwerkelijke realisatie van het project
nog enkele jaren (gemiddeld 3 tot 4 jaar) in beslag kan nemen. Zonder toepassing van
een overgangsregeling zou de maatregel zonder meer van toepassing zijn terwijl in
de berekeningen en bij de onderhandelingen die hebben geleid tot de schriftelijke
overeenkomst met betrekking tot een bepaald project nog geen rekening kon worden gehouden
met de bijkomende heffing van 4% overdrachtsbelasting. Daardoor zou tijdens de looptijd
van het project de financiële haalbaarheid of winstgevendheid van het project onder
druk kunnen komen te staan. Dit vindt het kabinet onwenselijk en daarom is in het
wetsvoorstel een overgangsregeling opgenomen.

Kan de Staatssecretaris tot slot toelichten wat de budgettaire gevolgen zijn van de
verschillende aanpassingen van het wetsvoorstel?

De aanpassingen van het wetsvoorstel hebben met name betrekking op de introductie
van het overdrachtsbelastingtarief van 4% en het opnemen van overgangsrecht. De budgettaire
opbrengst van de maatregel is als gevolg van de werking van het overgangsrecht in
de jaren 2025 en 2026 geraamd op € 0, waarna de opbrengst bij een overdrachtsbelastingtarief
van 4% op € 31 miljoen in 2027 wordt geraamd en op € 64 miljoen structureel vanaf
2028.