Inbreng verslag schriftelijk overleg : Inbreng verslag van een schriftelijk overleg inzake voorhang ontwerpbesluit tot wijziging van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte (maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering) (Kamerstuk 27926-330)

De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft enkele vragen en opmerkingen over
de brief van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties d.d. 11 november
2020 inzake het ontwerpbesluit tot wijziging van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen
woonruimte (maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering) (Kamerstuk 27 926, nr. 330)

De voorzitter van de commissie, Ziengs

De griffier van de commissie, Roovers

Ontwerpbesluit tot wijziging van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte
(maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering)

Inbreng VVD-fractie

De leden van de VVD-fractie hebben kennisgenomen van het Voorhang ontwerpbesluit tot
wijziging van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte (maximering aandeel
punten WOZ-waarde in woningwaardering). Zij hebben nog enkele vragen.

Conclusies op basis van de evaluatie

De leden van de VVD-fractie zien dat de Minister stelt dat in buurten met toenemende
aanwezigheid van particuliere beleggers hogere woningprijzen gelden. Deze leden willen
weten of de Minister kan aangeven of dit een correlatie of een causaal effect betreft?

De leden van de VVD-fractie zien dat er gesproken wordt over extreme uitschieters.
De leden van de VVD-fractie willen weten of er een onderzoek is naar de verhouding
van huurprijzen van deze categorieën huurprijzen. Een dergelijk onderzoek kan namelijk
aantonen dat de particuliere verhuurder extreme huurprijzen vraagt.

Effecten van de maatregel

De leden van de VVD-fractie concluderen dat deze maatregel zal zorgen voor een daling
van het aantal middenhuurwoningen. Zij vragen zich af waarom de Minister hiervoor
kiest, terwijl er juist meer middenhuurwoningen nodig zijn?

De leden van de VVD-fractie concluderen ook dat deze maatregel voor een terugval van
vrijesectorhuurwoningen naar het gereguleerde segment in Amsterdam en andere grote
steden zorgt. Juist in die grote steden is er al een overschot aan gereguleerde huurwoningen
t.o.v. het aandeel bewoners dat is aangewezen op de gereguleerde huurmarkt. Deze leden
vragen waarom de Minister mee gaat met het beleid van het Amsterdamse college om schaarse
middenhuurwoningen op te offeren voor het gereguleerde segment?

De leden van de VVD-fractie willen weten hoeveel middenhuurwoningen de Minister verwacht
dat er zullen verdwijnen naar de koopsector vanwege de maatregel? Hoeveel van die
woningen komen op de koopmarkt terecht voor een prijs die binnen bereik is van middeninkomens?

De leden van de VVD-fractie willen weten waarom de Minister er niet voor kiest om
het WOZ-aandeel in het WWS te beperken op 50%, waardoor excessen worden tegengegaan
maar groei van het middenhuursegment mogelijk blijft?

De leden van de VVD-fractie zien dat huurders van gereguleerde huurwoningen met liberalisatiepotentie
door deze maatregel omlaag gaan in het totaal aantal WWS-punten en direct bij de huurcommissie
een huurverlaging kunnen aanvragen. Dit breekt direct in op lopende huurcontracten.
Deze leden willen weten of de Minister dit wenselijk acht, en welke juridische grond
hier voor is?

De leden van de VVD-fractie concluderen dat de maatregel in veel gevallen zal leiden
tot een forse (toekomstige) inkomstenderving voor verhuurders. Deze leden willen weten
of de Minister in kaart heeft gebracht welke consequenties dit heeft voor de verduurzamingsopgave
van deze huurwoningen?

De leden van de VVD-fractie concluderen dat maatregel in veel gevallen kan leiden
tot een waardedaling van het vastgoed en terugval in huurinkomsten. Deze leden willen
weten of de Minister in kaart gebracht wat dit voor consequenties heeft voor (kleine)
vastgoedeigenaren die hierdoor in de problemen komen met hun bank doordat bijvoorbeeld
de loan-to-value ratio verandert?

De leden van de VVD-fractie willen weten of de Minister in kaart heeft gebracht hoeveel
huurwoningen door deze maatregel zullen verdwijnen omdat vastgoedeigenaren zullen
kiezen om woningen uit te ponden?

De leden van de VVD-fractie willen weten hoe de Minister het cumulatieve effect van
deze maatregel beziet in samenhang met eerder aangekondigde maatregelen – zoals de
beperking van de jaarlijkse huurprijsstijging, de opkoopbescherming en de verhoging
van de overdrachtsbelasting voor verhuurders van 2% naar 8%?

De leden van de VVD-fractie willen weten of de Minister het wenselijk acht dat deze
maatregel in sommige gebieden het overschot aan gereguleerde huurwoningen in stand
houdt, terwijl daar juist meer behoefte is aan middenhuurwoningen?

De leden van de VVD-fractie willen weten wat deze maatregel gaat betekenen voor nieuwbouw-
en transformatieprojecten die op basis van het huidige WWS zijn aanbesteed en gefinancierd,
en waarbij deze nieuwe woningen niet meer in het middensegment maar in het gereguleerde
segment zullen vallen?

De leden van de VVD-fractie willen weten hoe de Minister verklaart dat deze maatregel
er toe kan leiden dat investeringen in isolatie over renovatie tot gevolg hebben dat
er een lagere huurprijs kan worden gevraagd, omdat een huurwoning met een gereguleerd
huurcontract na deze ingrepen boven de liberalisatiegrens uitkomt o.b.v. het puntenstelsel?
Acht de Minister dit wenselijk?

De leden van de VVD-fractie willen weten hoe de Minister verklaart dat deze maatregel
er toe kan leiden dat huurwoningen met minder WWS-punten voor de kwaliteit van een
woning o.b.v. objectieve elementen (niet-WOZ) een hogere maximale huur krijgen dan
woningen met meer objectieve WWS-punten? Acht de Minister dit wenselijk?

De leden van de VVD-fractie willen weten of het in strijd is met het Eigendomsrecht
als een verhuurder vanwege de maatregel te maken krijgt met een negatief rendement?
Is de Minister bereid deze verhuurders – waaronder particulieren die voor hun pensioen
sparen in stenen – te compenseren?

Overig

De leden van de VVD-fractie willen weten hoeveel rechtszaken de Minister verwacht
van verhuurders wiens (positieve) rendement wegvalt vanwege deze maatregel?

De leden van de VVD-fractie willen weten waarom de Minister niet kiest voor het uitzonderen
van bestaande huurcontracten?

De leden van de VVD-fractie willen weten waarom de Minister niet kiest voor het pas
toepassen van de maximering bij eigendomsmutatie?

De leden van de VVD-fractie willen weten hoe de maatregel zich verhoudt tot het principe
van een betrouwbare overheid?

De leden van de VVD-fractie willen weten of de maximering van de WOZ-factor ook gebruikt
wordt als basis voor lokale en landelijke belastingen die gebaseerd zijn op de WOZ-waarde
van de huurwoning zoals de OZB en de verhuurderheffing? Zo niet, vindt de Minister
het niet ongepast dat er met twee maten wordt gemeten?

De leden van de VVD-fractie willen weten waarom de Minister niet kiest voor een overgangsregeling,
conform de aanpassing van het WWS in 2015?

Advies en consultatie

De leden van de VVD-fractie zien in het rapport Evaluatie WWS van ABF Research dat
de WOZ-waarde in het WWS alleen in Amsterdam gemiddeld hoger ligt dan 33%. Deze leden
willen weten of de Minister dit getal kan bevestigen en dat dus de WOZ-cap met name
in Amsterdam gevolgen heeft. Daarbij willen deze leden weten ook weten of de Minister
kan bevestigen dat bij invoering van de WOZ-waarde in het WWS het gemiddelde aandeel
in de puntentelling in Amsterdam 43% was en of dit in de populaire wijken in Amsterdam
wellicht nog hoger lag? Kan de Minister bevestigen dat het landelijk gemiddelde destijds
25% was?

De leden van de VVD-fractie lezen dat de Minister stelt dat beleggers konden weten
dat een hoger aandeel dan 25% WOZ-waarde punten in het WWS niet houdbaar zou zijn.
Deze leden willen weten hoe de Minister tot dat oordeel komt gezien het feit dat het
gemiddelde percentage in Amsterdam (met name in sommige wijken) veel hoger lag.

De leden van de VVD-fractie zien in de internetconsultatie dat een aantal insprekende
partijen hebben gewezen op strijd met artikel 1 Eerste Protocol van het EVRM. Deze
leden missen een uitgebreide reactie en zouden graag een advies willen van de Landsadvocaat
om toekomstige procedures te voorkomen.

De leden van de VVD-fractie zien in de internetconsulatie dat de firma Cushman & Wakefield
een berekening heeft gemaakt dat het waardeverlies van onroerend goed door deze maatregel
in de miljarden loopt. De leden van de VVD-fractie willen weten of het voor de hand
ligt dat marktpartijen de Staat hiervoor aansprakelijk gaan stellen en zij willen
weten waarom de toelichting zo weinig aandacht besteed aan het punt «schending van
het eigendomsrecht».

Inbreng CDA-fractie

De leden van de CDA-fractie hebben kennisgenomen van het Besluit maximering aandeel
punten WOZ-waarde in woningwaardering. Zij waarderen de inzet van de Minister om de
huursector betaalbaar en gezond te maken. Deze leden hebben nog enkele vragen.

De leden van de CDA-fractie merken op dat uit de evaluatie van ABF blijkt dat hoofdzakelijk
in Amsterdam het aandeel WOZ-punten in de puntentelling boven de 33% ligt. Beaamt
de Minister dat deze maatregel eigenlijk alleen voor Amsterdam gaat gelden, zo vragen
deze leden.

De leden van de CDA-fractie maken zich zorgen over de weggenomen prikkel om als verhuurder
te investeren in de verduurzaming van woningen. Immers, iedere WWS-punt die gewonnen
wordt door verduurzaming en boven de liberalisatiegrens komt, wordt door de WOZ-cap
tenietgedaan. Erkent de Minister dit probleem, zo vragen deze leden. Wat is zij bereid
hieraan te doen? Is de Minister het met de leden van de CDA-fractie eens dat dit de
energietransitie in deze woningen (in met name Amsterdam) tot stilstand dreigt te
vallen?

De leden van de CDA-fractie vragen de Minister of met de voorgestelde WOZ-cap het
gat tussen de sociale huur en geliberaliseerde huur nog groter zal worden dan die
nu al is in plekken als Amsterdam? Immers, zullen kleine woningen in de bestaande
bouw goedkoper worden, iemand die net te veel daarvoor verdient zal zo’n woning niet
meer mogen huren. Is de Minister het met de CDA-fractie eens dat er juist maatregelen
genomen moeten worden voor de gemeente Amsterdam om middenhuur te stimuleren?

De leden van de CDA-fractie vragen de Minister of de WOZ-cap alleen particulieren
treft, aangezien de woningcorporaties voornamelijk onder de liberalisatiegrens huren?
Onder welke omstandigheden treft dit besluit wel de woningcorporaties? Wat zijn de
gevolgen van dit besluit voor de vrije toewijzingsruimte van woningcorporaties?

De leden van de CDA-fractie hebben een vraag over de invoeringsdatum van het voorgestelde
besluit. Het proces rondom de huuraanpassingen vindt normaal gesproken plaats van
oktober tot juli. Kan de Minister haar licht laten schijnen over een mogelijke invoeringsdatum
van 1 oktober 2021 van dit besluit, aangezien dit een natuurlijk moment is?

Inbreng D66-fractie

De leden van de D66 fractie hebben met belangstelling kennisgenomen van het voorstel
tot maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering. Zij hopen dat deze maatregel
bijdraagt aan betere betaalbaarheid in krappe gebieden. Deze leden hebben nog enkele
vragen die ze aan de regering wil voorleggen.

De leden van de D66-fractie lezen dat woningen bedoeld voor het geliberaliseerd segment
met 110 punten buiten de puntentoekenning van de WOZ-cap uit de periode 2015–2019
buiten beschouwing van de maximering van de WOZ-cap worden gelaten. Deze leden vragen
in hoeverre dit voor verhuurders van woningen uit deze periode een prikkel biedt om
een woning zodanig aan te passen dat men extra punten kan scoren om zo de WOZ-cap
te ontlopen? Deze leden vragen In hoeverre deze harde grens een verstorende werking
zal hebben, vanwege de prikkel om eigenschappen van de woning beter voor te stellen
dan ze zijn?

De leden van de D66-fractie vragen op hoeveel woningen de bovenstaande uitzondering
naar verwachting van toepassing is?

De leden van de D66-fractie constateren dat er in geval van onenigheid bij huurverlaging
in het gereguleerde segment een beroep kan worden gedaan op de Huurcommissie. Deze
leden vragen in hoeverre de Huurcommissie voldoende toegerust is op deze potentieel
toenemende vraag? Daarnaast vragen de leden van de D66-fractie op welke manier huurders
duidelijk inzichtelijk wordt gemaakt hoeveel punten de woning bij aanvang waard is,
of op welke wijze worden zij verwezen naar methodes om dit te controleren?

De leden van de D66-fractie vragen in hoeverre het een optie is om bij de contractstukken
van een huurwoning verplicht een uiteenzetting bij te voegen over hoe de verhuurder
tot het aantal punten onder het WWS is gekomen?

De leden van de D66-fractie vragen op welke manier richting verhuurders wordt gecommuniceerd
over de af te dwingen huurverlagingen bij aanpassing van de WOZ-waarde in het gereguleerde
segment? De leden van de D66-fractie vragen welk aandeel van de betreffende 23.100
woningen momenteel onder de maximale huurprijs wordt verhuurd? Deze leden vragen daarnaast
in hoeverre de verwachting is dat tijdelijke huurcontracten verlengd zullen worden
door verhuurders, omdat de woning anders bij herberekening in het gereguleerde segment
terecht komt?

Inbreng fractie van GroenLinks

De leden van de fractie van GroenLinks hebben kennisgenomen van het voorliggende ontwerpbesluit
om het aandeel van de WOZ-waarde in de woningwaardering te maximeren. Met dit voorstel
wordt de factor van de WOZ beperkt tot 33 procent. Deze leden zijn op zichzelf blij
met het beperken van de WOZ waarde in het WWS. Deze leden hebben echter nog wel een
aantal vragen. Zo vragen zij zich af of de voorgestelde maatregel wel voldoende effect
heeft voor gevallen met schrijnend hoge huren? Klopt het beeld van de aan het woord
zijnde leden dat in deze gevallen de voorgestelde wijziging geef effect zal hebben?
Kan de regering nader toelichten waarom voor deze groep huurders geen regeling wordt
getroffen?

De leden van de fractie van GroenLinks constateren dat er een uitzonderingsbepaling
is die de puntentelling onnodig ingewikkeld maakt: het geldt alleen voor woningen
die zonder de maatregel boven de 142 punten uitkomen. Dat maakt de maatregel in de
praktijk niet alleen ingewikkeld, maar zorgt er naar het oordeel van de aan het woord
zijnde leden ook voor dat het nauwelijks tot geen effect heeft voor zittende huurders.
Immers, bij een dergelijk puntenaantal is sprake van een geliberaliseerde huurprijs
(maximale huurprijs bij 142 punten is momenteel € 740). Hierdoor kunnen alleen huurders
die nog binnen de zes maanden na afsluiten van een contract zitten op het moment dat
de maatregel ingaat een beroep doen op toetsing van de aanvangshuurprijs. Dat zullen
er maar weinig zijn. Logisch is verder dat de Huurcommissie (of de kantonrechter)
dan kijkt naar het op dat moment (dus 6 maanden eerder) geldende regime en dan heeft
de maatregel helemaal geen effect. Graag ontvangen deze leden een reactie hierop van
de regering.

De leden van de fractie van GroenLinks zouden de maatregel een stuk logischer en effectiever
achten als zij zonder deze «uitzondering» van 142 punten en met een lager percentage
WOZ zou worden uitgevoerd. De Woonbond pleit bijvoorbeeld voor 20 procent. Graag ontvangen
deze leden een reactie op dit voorstel en horen zij hoe de regering de andere percentages
die zijn voorgesteld heeft gewogen.

Inbreng SP-fractie

De leden van de SP-fractie hebben kennis genomen van het ontwerpbesluit om te komen
tot een «maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering». De leden van de
SP-fractie zullen hieronder vragen stellen, omdat zij van mening zijn dat de voorgestelde
maatregel niet ver genoeg gaat.

Inleiding en achtergrond

Het valt de leden van de SP-fractie op dat er nog steeds gesteld wordt dat de «Donnerpunten»
zijn komen te vervallen. Huurwoningen in gebieden met weinig sociale huurwoningen
(schaarste gebieden) kregen extra huurpunten, de Donnerpunten. In 2015 is de maatregel
afgeschaft, maar de Donnerpunten zelf zijn nooit afgetrokken van de huurwoningen die
de extra punten hebben gekregen. De leden van de SP-fractie vragen wat de regering
ervan vindt dat het toenmalig kabinet dit niet heeft gedaan.

In 2015 ging de WOZ-waarde meetellen in het huurpuntenstelsel. De hoogte van de WOZ-waarde
is mede-afhankelijk van de locatie en de aanwezigheid van schaarste. Dat betekent
dat in gebieden met schaarste dit tweemaal wordt meegeteld in de huurpunten; door
de Donnerpunten en door de werking van de WOZ-waarde. De leden van de SP-fractie vragen
om de Donnerpunten alsnog geheel af te trekken van de huurpunten.

Daarnaast stellen deze leden de vraag hoeveel huurwoningen er zijn waarin Donnerpunten
nog steeds een doorwerking hebben in de huurprijs.

In 2016 kwamen daar de «Blokpunten» nog bij; extra huurpunten voor kleine woningen
in COROP- gebieden. Wederom werd een hogere maximale huurprijs mogelijk gemaakt. De
leden van de SP-fractie vragen de regering om een reflectie op de hierboven beschreven
achtergrond.

Tevens vernemen de leden van de SP-fractie of de regering het met hen eens is dat
deze achtergrond scheef en oneerlijk is, en hersteld moet worden. Door het blijven
hanteren van deze achtergrond is het maximeren van de WOZ-waarde symptoombestrijding
en geen aanpak van de onderliggende problematiek. De leden van de SP-fractie zien
hier graag een toelichting op tegemoet.

Daarnaast stellen de leden van de SP-fractie de vraag waarom de WOZ-waarde überhaupt
in het huurpuntenstelsel mee zou moeten tellen. Tijdens de algemene politieke beschouwingen
bij de Begroting voor 2021 werd van links tot rechts gesteld dat het woonbeleid weer
beleid voor volkshuisvesting moet worden. De leden van de SP-fractie vragen waarom
de regering vast blijft houden aan prijsopdrijvende marktwerking van de WOZ-waarde.
De leden van de SP-fractie pleiten ervoor om de WOZ-waarde te schrappen uit de huurpuntenstelsel.
(woningwaarderingsstelsel).

Evaluatie

In hoeverre is er «beweging gekomen in de huurmarkt», wat een omschreven doel was
van het huurbeleid met daarin de introductie van de WOZ-waarde in het huurpuntenstelsel,
vragen de leden van de SP-fractie.

De leden van de SP-fractie stellen de vraag: hoe verhoudt de grootste huurstijging
van de afgelopen 6 jaar zich tot de door de Minister beschreven randvoorwaarden van
betaalbaarheid en het voorkomen van schokeffecten? Zij zien hier graag een toelichting
bij.

De leden van de SP-fractie vragen hoeveel huurwoningen zijn geliberaliseerd door de
Donnerpunten, hoeveel huurwoningen zijn geliberaliseerd door de introductie van de
WOZ-waarde en hoeveel door de Blokpunten.

De leden van de SP-fractie vragen om een actueel overzicht van de ontwikkeling van
het percentage van de WOZ-waarde wat het totaal aantal huurpunten bepaalde tussen
2015 en 2020 per woningmarktgebied, uitgesplitst tussen het gereguleerde segment bij
woningcorporaties en de particuliere sector. Daarnaast zien de leden van de SP-fractie
graag eenzelfde overzicht voor de 10 grootste steden in ons land.

De leden van de SP-fractie vragen waarom er voor een maximering van 33% wordt gekozen,
terwijl uit een evaluatie van ABF blijkt dat de WOZ-waarde gemiddeld voor 22% het
totaal aan huurpunten bepaalt. Waarom is niet gekozen voor een maximering op 22%?
Zij zien hier graag een toelichting bij.

Uit dezelfde evaluatie blijkt dat alleen Amsterdam uit komt op een percentage boven
de 33%. Kan hieruit geconcludeerd worden dat voorliggend wetsontwerp alleen de maximale
huurprijzen beknot in Amsterdam, vragen de leden van de SP-fractie. Zij willen daarnaast
weten of de regering bereid is om het percentage te verlagen of op andere manieren
de maximale huurprijzen te verlagen, en zo nee waarom niet?

Inhoud van de wijziging

Om te zorgen dat huurprijzen niet te laag zouden worden, wordt sinds 2015 in sommige
gevallen gerekend met een minimale waarde (40.000 euro toen, 52.085 euro nu) en niet
met de reële WOZ-waarde, zoals bij bijvoorbeeld containerwoningen. De leden van de
SP-fractie vragen wat er met deze maatregel gebeurt in het voorliggende ontwerpbesluit.
In 2015 weigerde de regering een maximale waarde in te stellen. De leden van de SP-fractie
vragen of de huidige regering nu wel bereid is een maximale waarde (bovengrens) te
hanteren omdat er immers ook een minimale waarde (ondergrens) geldt?

Ook willen de leden van de SP-fractie weten wat de regering anno 2020 verstaat onder
te lage huurprijzen. De regering maakt immers al grote huursprongen en inhaalhuurverhogingen
mogelijk die de huurprijzen opdrijven. De leden van de SP-fractie vragen hoe de nieuwe
wet- en regelgeving omtrent huursprongen en inhaalhuurverhogingen zich verhoudt tot
voorliggend ontwerpbesluit.

Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie waarom de maximering van 33% niet geldt
voor woningen die bedoeld zijn voor het geliberaliseerde segment. De aanvullende vragen
luiden hoe schokeffecten worden voorkomen bij dit segment en hoe verdere liberalisatie
wordt voorkomen door de regering?

Waarom vallen kleine nieuwbouwwoningen in COROP-gebieden niet onder de WOZ-maximering,
vragen de leden van de SP-fractie. En hoe worden schokeffecten voorkomen bij deze
woningen, aangezien voor deze groep ook al de Blokpunten kunnen worden gerekend. De
leden van de SP-fractie zien graag een toelichting tegemoet.

Effecten van de maatregel

De leden van de SP-fractie vragen een nadere onderbouwing waarom de maatregel uitsluitend
een huurprijseffect heeft bij woningen die nu voldoende punten hebben om de huurprijs
te liberaliseren waarbij het aandeel voor de WOZ-punten meer dan 33% bedraagt. De
leden van de SP-fractie vragen daarnaast waarom de regering de huurprijzen voor de
overgebleven woningen niet (verder) wil maximeren of verlagen.

De leden van de SP-fractie vinden het goed dat woningen terugvallen in het sociale
segment wanneer een maximum wordt gesteld aan het meetellen van de WOZ-waarde, maar
begrijpen niet waarom deze maatregel alleen gegund wordt aan huurders van duurdere
woningen (met 142 punten of meer). Deze leden vragen naar een rechtvaardiging van
de keuze van de regering hieromtrent.

De regering verwacht dat woningen in krimpgebieden niet onder de reikwijdte van het
voorstel vallen. De leden van de SP-fractie vragen waarop deze verwachting is gebaseerd.

Uitvoeringseffecten voor huurders

De leden van de SP-fractie vernemen graag hoeveel huurders een huurverlaging zullen
krijgen en hoe groot de verlaging zal zijn. Kan dit worden uitgesplitst in zittende
en nieuwe huurders?

Moeten huurders zelf in de gaten houden of zij wel of niet in aanmerking kunnen komen
voor een maximering van hun huurprijs, kunnen zij dit zelf verzoeken en hoe moeten
zij dit weten, zo vragen de leden van de SP-fractie. Deze leden zien dat er veel nieuwe
wet- en regelgeving is voor huurders en verhuurders, wat het onoverzichtelijk kan
maken voor beide groepen. De leden van de SP-fractie vragen daarom op welke manieren
-zowel huurders als verhuurders- worden gewezen op alle nieuwe wet- en regelgeving,
inclusief de bijbehorende rechten, plichten en bezwaarmogelijkheden.

Invoering

De leden van de SP-fractie vragen wanneer de maatregel wordt ingevoerd.

Huurcommissie

De Huurcommissie geeft aan jaarlijks 87 extra zaken te verwachten. De leden van de
SP-fractie vragen zich af hoe de Huurcommissie de gevolgen van deze nieuwe maatregel
en van andere wet- en regelgeving kan opvangen als er niet meteen wordt geïnvesteerd
in de capaciteit van de Huurcommissie. Hoe en per wanneer gaat de regering dit doen?

Inbreng PvdA-fractie

Inleiding

De leden van de PvdA-fractie nemen kennis van het voornemen van de Minister om het
aandeel van de WOZ in het woningwaarderingsstelsel terug te breng. Deze leden zijn
van mening dat het huidige stelsel leidt tot te hoge huren. Het is voor lage en middeninkomens
veel te duur geworden om in stadscentra te wonen.

De aan het woord zijnde leden zijn dan ook voorstander van het beperken van de WOZ
in het WWS. Wel hadden zij liever een verdergaand voorstel gezien dat van toepassing
was geweest op alle woningen in plaats van een selectie.

De leden van de PvdA-fractie lezen dat de Minister de keuze heeft gemaakt om een onderscheid
aan te brengen tussen huurders van woningen met meer en minder dan 142 punten. Erkent
zij dat ook huurders met een lager puntental last kunnen hebben van de stijgende WOZ-waarde?
Waarom kiest zij ervoor om juist de huurders die de meeste bescherming nodig hebben
niet mee te nemen in de wijziging? Deze leden zijn benieuwd naar de opzet van de regeling
waarbij de beperking alleen van toepassing is indien het leidt tot een woning met
142 punten of meer. Ontstaat er op deze manier niet de situatie dat een stijging van
de huur door een hogere WOZ anders gewaardeerd wordt voor huurders met een kleinere
beurs dan voor huurders in het middensegment? Waarom is voor deze weg gekozen?

De leden van de PvdA-fractie vinden het onbestaanbaar dat er een uitzonderingsgrond
is voor kleine nieuwbouwwoningen die kleiner zijn dan 40m2 in de duurste steden. Huurders
worden voor steeds hogere huren in steeds kleinere woningen gedwongen. Is de Minister
het met de PvdA-fractie eens dat deze uitzondering veel studenten en starters zal
treffen die in kleine woonruimte verblijven? Waarom kiest zij er voor om deze groep
niet te helpen met het betaalbaar houden van de huur? Deze leden zijn bovendien bang
voor een waterbedeffect nu de regeling niet generiek op alle soorten woningen toepasbaar
wordt maar met legio uitzonderingen. Kan de Minister aangeven wat haar verwachtingen
zijn voor de huurprijzen van woningen die uitgezonderd worden van de beperking van
de WOZ in het puntenstelsel? De aan het woord zijnde leden vrezen voor een beweging
van pandjesbazen naar woningen waarop de beperkingen niet van toepassing zijn. Deelt
de Minister deze vrees? Zo ja, hoe gaat zij voorkomen dat juist jongeren, studenten
en starters de dupe worden van deze uitzonderingsgrond?

De leden van de PvdA-fractie hebben al meermaals aandacht gevraagd voor de nijpende
situatie bij de Huurcommissie. Met deze regeling verwacht de Huurcommissie een extra
werklast. Deze leden vragen of de Minister de Huurcommissie ook in staat stelt de
huidige werkvoorraad en de nieuwe werklast af te handelen door extra middelen beschikbaar
te stellen? Was deze hogere werklast ook niet enigszins te voorkomen door de regeling
generiek uit te voeren in plaats van met veel uitzonderingen?

De leden van de PvdA-fractie willen ten slotte nog vragen naar de communicatie richting
huurders over de voorgenomen aanpassing. Is de Minister bereid om de aanpassing actief
onder de aandacht van huurders te brengen zodat zij die in aanmerking komen voor de
lagere huur ook daadwerkelijk lagere huren mogen verwachten? Zo ja, hoe is zij van
plan dit te doen?

Inbreng ChristenUnie-fractie

De leden van de ChristenUnie-fractie hebben met interesse kennisgenomen van het voorgehangen
ontwerpbesluit tot wijziging van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte.
De leden van de ChristenUnie-fractie onderschrijven het doel van een mogelijke wijziging
van de Bijlage om te voorkomen dat gereguleerde woningen te snel geliberaliseerd worden.
Zij willen de Minister hierover de volgende vragen stellen.

De leden van de ChristenUnie-fractie vragen zich af waarom is gekozen voor een maximaal
WOZ-aandeel van 33% bij de bepaling van het puntenaantal. Kan een lager percentage
volgens de Minister bijdragen aan het verminderen van het grote tekort aan sociale
huurwoningen? Wat voor negatieve effecten brengt een maximaal WOZ-aandeel van bijvoorbeeld
25% met zich mee, en wat betekend dat voor het aantal gereguleerde woningen dat niet
geliberaliseerd wordt?

Onder Ad 2) benoemt de Minister dat wanneer de verhuurder nalaat de woning met een
gereguleerde huurprijs aan te bieden, de huurder zich met succes tot de Huurcommissie
kan wenden. De leden van de ChristenUnie-fractie vragen zich af of de Minister heeft
nagedacht over succesvolle implementatie m.b.t. de wijziging; hoe worden de huurders
op de hoogte gebracht van de wijziging en hoe worden huurders geïnformeerd over de
aanpassing van hun huurprijs, en de mogelijkheden van huurders wanneer de verhuurder
hier niet aan voldoet?

De leden van de ChristenUnie-fractie vragen de Minister of zij bereid is, zoals gangbaar
rondom wijzigingen in het WWS, de wijziging per 1 oktober in te voeren, ook gezien
de complexiteit voor corporaties wanneer de invoering op een ander moment plaatsvind.
In oktober wordt de begroting opgesteld & bepaald, daar is enige zekerheid voor nodig
rond de verwachte huurinkomsten in relatie tot de afgesproken investeringen.

De Huurcommissie (5.3) geeft aan naar aanleiding van de uitvoeringstoets extra werklast
te verwachten in de vorm van jaarlijks 87 extra zaken, en een eenmalige werklast ter
implementatie. De leden van de ChristenUnie-fractie vragen zich af of de Huurcommissie
is toegerust om deze extra werkdruk op te kunnen pakken? Graag een reactie van de
Minister.

De grote vier gemeenten (5.1) geven aan dat zij een maximaal aandeel van de WOZ van
25% voor zich zien, zoals volgens de Minister ook voorzien was bij de introductie
van de WOZ-waarde in het WWS. De Woonbond geeft aan dat zij een maximering van de
WOZ-waarde van 20% voor zich ziet. Graag een reactie van de Minister, waarom 33% het
optimale maximum is voor het aandeel van de WOZ-waarde bij het bepalen van het puntenaantal?
Graag onderbouwd met de effecten op het aantal behouden gereguleerde woningen, incl.
een vergelijking met een lager maximum (bijv. de genoemde 25%).

Inbreng SGP-fractie

De leden van de SGP-fractie hebben kennisgenomen van het voorstel om het aandeel punten
WOZ-waarde in de woningwaardering te maximeren. Zij hebben daarover enkele vragen.

De leden van de SGP-fractie constateren dat al langere tijd overwogen wordt om het
aandeel van de WOZ-waarde in het WWS te wijzigen. Recent zijn echter nog twee maatregelen
voorgesteld die een effect zullen hebben op de geliberaliseerde huurmarkt. Dit betreffen
de maatregel om de overdrachtsbelasting voor beleggers te verhogen en de voorgestelde
maatregel om de huren in deze sector te beperken tot inflatie plus 1 procent. Hebben
de twee genoemde, recente maatregelen geleid tot een afzwakking van de beperking van
het aandeel van de WOZ-waarde in het WWS of hebben deze maatregelen niet of nauwelijks
invloed gehad op de besluitvorming daarover?

De leden van de SGP-fractie begrijpen de wens om excessieve huurstijgingen in de geliberaliseerde
huursector te beperken. Tegelijk constateren deze leden dat de regering in de afgelopen
periode diverse maatregelen daaromtrent heeft voorgesteld die ook gevolgen kunnen
hebben op het aanbod van woningen in de geliberaliseerde huursector. Daarbij is soms
gesteld dat een afzonderlijke maatregel niet of nauwelijks effect zal hebben, of er
wordt verwezen naar de woningbouwimpuls of de verminderen van de verhuurderheffing,
welke overwegend generieke maatregelen zijn. Kan de regering een reflectie geven op
de gevolgen van de stapeling van maatregelen in de geliberaliseerde huursector op
het aanbod van woningen in deze sector? Kan de regering een kwantitatieve inschatting
geven van de gevolgen van de maatregelen op het woningaanbod in de geliberaliseerde
huursector?

Kan de regering inzicht geven in de verwachte (financiële) gevolgen van dit voorstel
op de totale huurafdrachten voor huurders dan wel de huuropbrengsten voor verhuurders,
zo vragen de leden van de SGP-fractie.

De leden van de SGP-fractie vragen hoeveel woningen naar verwachting binnen de gereguleerde
huursector blijven, die zonder dit voorstel naar verwachting geliberaliseerd zouden
worden.