Inbreng verslag schriftelijk overleg : Inbreng verslag van een schriftelijk overleg over het ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 inzake de vereenvoudiging van de markttoets en bepaling van het erfpachtvoordeel (Kamerstuk 32847-556)

De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft enkele vragen en opmerkingen over
de brief van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 25 september
2019 houdende het Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2015 inzake de vereenvoudiging van de markttoets en bepaling van
het erfpachtvoordeel (Kamerstuk 32 847, nr. 556).

De voorzitter van de commissie, Ziengs

De griffier van de commissie, Roovers

Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting
2015 inzake de vereenvoudiging van de markttoets en bepaling van het erfpachtvoordeel
(Kamerstuk 32 847, nr. 556)

De leden van de VVD-fractie hebben kennisgenomen van de wijziging van het Besluit
toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 inzake de vereenvoudiging van de markttoets.
Zij hebben nog enkele vragen.

De leden van de VVD-fractie zien een groot tekort aan woningen. Daarom is het goed
dat er in het regeerakkoord is opgenomen dat er meer betaalbare huurwoningen in de
vrije sector moeten komen. Daarmee bieden we starters, gezinnen en senioren een betere
kans op een goed en betaalbaar huis. Ook zij moeten terecht kunnen op de woningmarkt.
Maar het biedt ook scheefwoners een beter alternatief.

Motie Ronnes/Koerhuis

De leden van de VVD-fractie merken op dat het voorliggende besluit vooral betrekking
heeft op woningcorporaties, wier kerntaak het is om sociale huurwoningen te bouwen,
verhuren en beheren. Deze leden vragen wat de indicatieve bestedingsruimte voor 2018
voor nieuwbouw van niet-DAEB takken van woningcorporaties was en wat het nu al voor
2019 is. Ook vragen zij wat de geplande investeringen voor 2018 voor nieuwbouw van
niet-DAEB takken was en wat het nu al voor 2019 is.

De leden van de VVD-fractie vragen hoe het staat met de uitvoering van de aangenomen
motie Ronnes/Koerhuis over beschikbare middelen inzetten voor meer middenhuurwoningen
in de vrije sector. In die motie werd de regering verzocht om met de corporatiesector
afspraken te maken om in gebieden waar daar behoefte aan is en beschikbare middelen
expliciet in te zetten voor meer middenhuurwoningen in de vrije sector. Ook willen
deze leden weten of het, net zoals een eenmalige uitkering van niet-DAEB- naar DAEB-takken
van woningcorporaties mogelijk is, ook mogelijk is om een eenmalige uitkering van
DAEB- naar niet-DAEB-takken te doen.

Volmacht

Met dit besluit wordt verwacht dat niet-DAEB takken van woningcorporaties ongeborgde
financiering van beleggers gaan aantrekken. Beleggers zullen hiervoor zekerheidsrecht
willen vestigen zowel op het bestaande niet-DAEB bezit dat is gefinancierd met WSW-borging
als op het nieuwe niet-DAEB bezit dat zal zijn gefinancierd zonder WSW-borging. Dat
zal ook effect hebben op de borging en de achtervang van WSW. De leden van de VVD-fractie
merken op dat de Minister in haar antwoord schrijft dat sinds de Veegwet van 1 juli
2017, WSW zekerheidsrecht kan vestigen op het niet-DAEB-bezit. Omdat beleggers ook
zekerheidsrecht zullen willen vestigen, is het belangrijk dat WSW nu het zekerheidsrecht
daadwerkelijk vestigt. De leden van de VVD-fractie vragen zich daarom af hoe het staat
met de 120 risicovolle corporaties die de aangepaste volmacht 2018 nog moesten ondertekenen.

Als het zekerheidsrecht pas gevestigd wordt als er daadwerkelijk dreigende risico’s
voor de financiële continuïteit zijn, kan het te laat zijn. Dan kan WSW geen gebruik
maken van het onderpand en kan de corporatiesector met forse verliezen eindigen, terwijl
beleggers wel gebruik kunnen maken van het onderpand. Zelfs als het zekerheidsrecht
achteraf nog wel gevestigd kan worden, zal dit de financiële afwikkeling onnodig vertragen.
In het verleden hebben we in verschillende casussen gezien dat verliezen dan fors
kunnen oplopen. De leden van de VVD-fractie zien graag dat dit voorkomen wordt door
meer druk te zetten op corporaties om de aangepaste volmacht 2018 te ondertekenen.
Als dit al niet gebeurd is, is de Minister bereid dit te doen?

De leden van de CDA-fractie hebben kennis genomen van het Ontwerpbesluit tot wijziging
van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 inzake de vereenvoudiging
van de markttoets en bepaling van het erfpachtvoordeel. Zij hebben nog enkele vragen.

De leden van de CDA-fractie wijzen op de motie Ronnes c.s. (35 036, nr. 19), waar is voorgesteld het BTIV zodanig te wijzigen dat het bouwen van huurwoningen
met een huur tot € 1.000 per maand door middel van een vrijstelling van de markttoets
door corporaties mogelijk wordt. Deze leden menen dat het ontwerpbesluit geen recht
doet aan die motie.

De leden van de CDA-fractie menen dat nu het woningtekort sterk groeit en er (dus)
een beroep op corporaties wordt gedaan om in het middensegment te bouwen het van belang
is om ook daadwerkelijk de juiste condities te realiseren. Een belemmering als de
markttoets hoort daar niet bij, zo menen zij. Deze leden wijzen erop dat de afgelopen
periode een zéér beperkte aantal échte uitgevoerde markttoetsen zijn gedaan.

De leden van de CDA-fractie wijzen er op dat de markttoets met name in gemengde gebieden
(met zowel DAEB-woningen als niet-DAEB-woningen) tot problemen bij corporaties kan
leiden. Graag vernemen zij of dat overwogen is bij de opstelling van dit ontwerpbesluit.

De leden van de CDA-fractie menen dat een markttoets bij overdracht van onroerend
bezit tussen corporaties overbodig is.

De leden van de CDA-fractie vragen waarom er een markttoets nodig is als een corporatie
bezit met meer dan 25% bvo aan niet-»DAEB» wil overdragen aan een andere corporatie.

De leden van de CDA-fractie vragen wat er met het «DAEB» bezit gebeuren gaat als een
marktpartij hier meer voor biedt dan de beoogde kopende corporatie.

De leden van de CDA-fractie constateren dat enkele stappen uit de procedure geschrapt
worden en dat er een landelijke publicatiemogelijkheid wordt geboden. Graag vernemen
zij welke gegevens de gemeente minimaal bekend moet maken. Gaat het alleen om de locatie
en het aantal woningen, of om een uitgewerkt bouw- en inrichtingsplan, zo vragen zij.

De leden van de CDA-fractie zien graag een nadere onderbouwing van de noodzaak van
artikel 45 aangezien het voorstel de vastgelegde privaatrechtelijke afspraken doorkruist.
Is het mogelijk dat in de prestatieafspraken nadere afspraken over grondprijzen en
erfpacht worden gemaakt, zo vragen zij.

De leden van de CDA-fractie zien dat er een groeiende behoefte is aan collectieve
woonvormen. Zij menen dat meer flexibiliteit nodig is om sociale huur en middensegmenthuur
te kunnen mengen en dat het onderhavige besluit daar een drempel voor is.

De leden van de CDA-fractie menen dat van gemeenten verwacht mag worden dat ze voldoende
democratisch gelegitimeerd zijn bij het gunnen van projecten in de vrije sector onder
andere door hun nieuwbouwprogramma in prestatieafspraken vast te leggen.

De leden van de D66-fractie zijn content dat er met het versoepelen van de markttoets
het beter mogelijk wordt om meer middenhuur te realiseren door woningcorporaties.
Tevens constateren deze leden dat onnodige belemmeringen in de goedkeuringsprocedure
zijn weggenomen. Zij hebben nog enkele vragen die zij aan de regering willen voorleggen.

De leden van de D66-fractie constateren content dat er in de uitwerking van het voorstel
uitvoering wordt gegeven aan een gelijk speelveld tussen de markt en de corporaties,
zoals opgeroepen in de motie Van Eijs1. Deze leden vragen de regering in hoeverre de getroffen maatregelen in het voorstel
dit speelveld gelijktrekken in het licht van de 0% rendementseis die in de Wet maatregelen
middenhuur op projectbasis is opgenomen voor woningcorporaties?

De leden van de D66-fractie begrijpen daarnaast dat het voor gemeenten nog complex
is om uitvoering te geven aan de markttoets. Zij vragen op welke wijze gemeenten worden
ondersteund in het opzetten van deze markttoetsen? Voorts vragen zij wat de regering
nog kan ondernemen om dergelijke barrières bij gemeenten weg te nemen. De leden van
de D66-fractie vragen de regering tot slot hoe het staat met de handreiking die in
werking zou moeten treden bij het ingaan van deze wet?

De leden van de D66-fractie constateren daarnaast dat er voor vijf jaar een landelijk
platform gefaciliteerd wordt door de rijksoverheid om de markttransparantie hoog te
houden. Deze leden vragen zich af op welke wijze de voortzetting van dit of een soortgelijk
platform in de jaren erna is geborgd?

De leden van de D66-fractie vernemen dat onder artikel 2.3 vermeld staat dat er onder
het middensegment in dit verband woningen tussen € 720,42 en de maximaal in een gemeentelijke
verordening bepaalde aanvangshuurprijs geldt. Deze leden vragen zich af of alle gemeenten
een dergelijke maximale aanvangshuurprijs hebben vastgesteld? Zij vragen tot slot
wat het voor het voorstel betekent wanneer gemeenten geen maximale aanvangshuurprijs
hebben vastgesteld?

De leden van de SP-fractie hebben kennis genomen van het Ontwerpbesluit tot wijziging
van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 inzake de vereenvoudiging
van de markttoets en bepaling van het erfpachtvoordeel. Hieronder zullen de leden
van de SP-fractie vragen stellen in de volgorde van de memorie van toelichting.

Algemeen

De leden van de SP-fractie vragen naar de stand van zaken met betrekking tot de «noodknop»
voor middenhuur. De leden van de SP-fractie vinden het te lang duren voordat er enige
beteugeling is van de hoge huurprijzen in de vrije sector. Is de regering bereid om
naar andere mogelijkheden te kijken om de hoge huurprijzen te matigen nu het zo lang
wachten is op de «noodknop», zo vragen de leden van de SP-fractie. Deze leden willen
weten of de regering bereid is om het woningwaarderingsstelsel zo snel mogelijk door
te trekken en ook laten gelden voor huurwoningen in de vrije sector.

De leden van de SP-fractie willen graag weten hoeveel middenhuurwoningen jaarlijks
gerealiseerd gaan worden door de plannen van de regering. Ook willen deze leden weten
hoeveel betaalbare huurhuizen er zullen worden gebouwd. Zij zien een specificatie
van de genoemde 75.000 huizen per jaar graag tegemoet.

Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie om de garantie dat het realiseren van
zogenaamde middenhuurwoningen niet ten koste zal gaan van sociale huurwoningen.

Vereenvoudigde markttoets

Graag vernemen de leden van de SP-fractie een nadere toelichting waarom er niet voor
is gekozen om de markttoets helemaal af te schaffen of een andere grens aan te brengen.
Deze leden vragen om de markttoets voor huurwoningen tot 1.000 euro af te schaffen.

Hoe ziet de procedure van de marktverkenning bij de bouw van een gemengd complex met
DAEB en niet-DAEB-woningen er in de praktijk uit, zo vragen de leden van de SP-fractie.
Moet voor een deel dan een marktverkenning worden uitgevoerd en voor het andere deel
niet? Of is de regering bereid om bij de bouw van een gemengd complex de marktoets
achterwege te laten, zo vragen de leden van de SP-fractie.

De leden van de SP-fractie vragen ook of het klopt dat er een marktverkenning nodig
is als een woningcorporatie met meer dan 25% niet-DAEB-oppervlakte overdraagt aan
een andere corporatie, en waarom? Deze leden vragen of bij onderlinge verkoop van
corporatiebezit, DAEB dan wel niet-DAEB, af te zien van een markttoets.

Daarnaast willen de leden van de SP-fractie weten waarom een project in de niet-DAEB-tak
ten minste 4 weken lang gepubliceerd moet worden. Waar is deze periode op gebaseerd,
en kan dat gezien de woningnood niet verkort of geheel geschrapt worden?

De leden van de SP-fractie vinden het logisch om de volkshuisvestelijke toets door
de Autoriteit Woningcorporaties (AW) te laten vervallen. Zij begrijpen echter uit
de tekst dat de gemeente een dergelijke beoordeling zal doen. De leden van de SP-fractie
vragen in hoeverre er dan sprake is van een verminderde regeldruk want het lijkt erop
dat de beoordeling als het ware wordt verlegd van de AW naar de gemeente.

De leden van de SP-fractie vragen waarom er geen criteria worden voorgeschreven aan
de inhoud van de marktverkenning. Juist wanneer het uitgangspunt is dat de drempel
laag gehouden moet worden, zou daar een criterium voor kunnen komen zodat onnodige
bureaucratie wordt voorkomen. De leden van de SP-fractie vragen om een toelichting
en aanpassing van het onderhavig besluit op dit punt.

Te lezen valt dat het digitale platform waarop gewenste investeringen kunnen worden
gepubliceerd voor vijf jaar door het ministerie wordt bekostigd. Welke kosten zijn
hier jaarlijks mee gemoeid en wat gebeurt er na die vijf jaar, vragen de leden van
de SP-fractie. Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie waarom het ministerie überhaupt
een tijdsgrens heeft gesteld, omdat het gebruik van een digitaal platform ook mogelijkheden
geeft om gegevens bij te houden van investeringen in de niet-Daeb-tak van woningcorporaties?

Erfpacht

De leden van de SP-fractie vragen waarom de taxateur voor rekening komt van alleen
de woningcorporatie, terwijl de taxateur door de corporatie en de gemeente wordt aangesteld.
Waarom hoeft de gemeente de helft van de kosten niet te dragen?

De leden van de PvdA-fractie hebben met interesse kennis genomen van het ontwerpbesluit.
De PvdA-fractie steunt het voornemen om woningcorporaties weer een grotere rol te
geven in het volkshuisvestelijk beleid. Gezien de woningnood, en de afwezigheid van
betaalbare woningen in het middensegment, is het hoogstnoodzakelijk dat ook woningcorporaties
in het niet-DAEB segment kunnen bouwen. Toch resteren nog enkele vragen.

De markttoets verhindert dat woningcorporaties betaalbare woningen bouwen voor middeninkomens,
terwijl daar juist een grote behoefte ligt. De leden van de PvdA-fractie vragen waarom
de regering geen opvolging geeft aan de wens van de Kamer om de markttoets te laten
vervallen voor woningen met een maandelijkse huur tot 1.000 euro. Op welke wijze gaat
de regering toetsen of de vereenvoudiging tot de gewenste hoeveelheid extra betaalbare
woningen leidt? Op welke termijn wordt geëvalueerd of het toch noodzakelijk is om
de markttoets volledig te laten vervallen voor woningen met een maandelijkse huur
tot 1.000 euro om meer betaalbare woningen te bouwen?

De markttoets geldt ook als woningcorporaties bezit aan elkaar verkopen. De leden
van de PvdA-fractie vragen de regering of zij bereid is te overwegen de marktoets
niet verplicht te stellen bij transacties tussen corporaties?

Onduidelijkheid over de uitvoering van de markttoets, leidt ertoe dat woningcorporaties
en gemeenten deze moeilijk zullen uitvoeren. Dat voorkomt dat woningcorporaties meer
betaalbare woningen voor middeninkomens bouwen. Het is derhalve belangrijk duidelijkheid
te verschaffen. De leden van de PvdA-fractie vragen op welke wijze geborgd wordt dat
partijen met vergelijkbare investeringsvoorstellen komen, aan welke criteria deze
voorstellen worden getoetst, hoeveel tijd partijen krijgen, en hoe gemeenten dienen
te reageren als partijen bij nader inzien afhaken. Welke informatie dient de gemeente
te publiceren? Betreft dit de locatie en het aantal woningen, of een uitgewerkt bouw-
en inrichtingsplan?

De leden van de fractie van de ChristenUnie hebben met belangstelling kennis genomen
van het Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting
2015 inzake de vereenvoudiging van de markttoets en bepaling van het erfpachtvoordeel.
De leden van de fractie van de ChristenUnie maken zich grote zorgen over het woningtekort
en ondersteunen voorstellen die het makkelijker maakt voor partijen om betaalbare
woningen te bouwen. Tegelijkertijd hadden zij gehoopt dat de regering met meer verdergaande
maatregelen was gekomen. Zelf staan zij een volledige vrijstelling van de markttoets
voor voor woningen onder de 1.000 euro, zoals ook is bepleit in de motie Ronnes/Dik-Faber/Smeulders.
Kan de regering aangeven waarom niet tot een volledige vrijstelling van de markttoets
voor woningen met een huur onder de 1.000 euro is overgegaan? Kan de regering nu precies
onderbouwen welk belang erbij is gediend dat woningcorporaties verplicht zijn de markttoets
te doorlopen bij het bouwen van middeldure huurwoningen? Welke indicatie heeft de
regering dat als uitgangspunt mag worden gehanteerd dat vanuit de private sector de
capaciteit en bereidheid is om de benodigde woningen te realiseren, en dat een marktverkenning
het tegendeel moet aantonen, zo vragen deze leden. Deze leden vragen verder of de
regering van mening is dat het in het algemeen economisch belang van Nederland is
dat er afdoende middeldure huurwoningen zijn.

Voorts constateren de leden van de ChristenUnie-fractie dat er bij Aedes zorgen bestaan
over de langetermijnvisie van de overheid op de rol die woningcorporaties hebben bij
de realisatie van middenhuur. Zij kunnen zich deze zorgen voorstellen en vragen de
regering hierop te reflecteren, zeker gezien het gegeven dat bouwontwikkelingen vaak
vele jaren in beslag nemen.

De leden van de ChristenUnie-fractie ondersteunen het pleidooi van de VNG om goed
te kijken naar de bouwprojecten waarbij een mengeling bestaat tussen woningen uit
het DAEB- en niet-DAEB-segment. Zij onderschrijven de waarde die juist dit soort gemengde
bouwprojecten hebben voor de sociale cohesie in straten en buurten. Ziet de regering
ook een intrinsieke waarde in dergelijke gemengde bouwprojecten? Hoe duidt de regering
de door de VNG geuite zorgen dat juist bij dit soort projecten woningcorporaties vaak
hinder ervaren van de markttoets, zo vragen deze leden. Voorts vragen zij inzicht
hoeveel bouwprojecten er het afgelopen jaar zijn gerealiseerd door private partijen
waarbij sprake was van een wezenlijke menging tussen DAEB en niet-DAEB-woningen. Hoe
staat de regering tegenover het voorstel om een onderscheid aan te brengen in de vrijstelling
van de markttoets tussen projecten met en zonder een dergelijke menging van DAEB/niet-DAEB?

Ook vragen de leden van de ChristenUnie-fractie de regering in te gaan op de door
de gemeenten geconstateerde onduidelijkheid over de inhoud en de opvolging van de
markttoets. Zij vragen de regering of zij bereid is met de VNG te bespreken wat praktische
knelpunten zijn die zij ervaren bij het uitvoeren van de markttoets en hoe daar meer
duidelijkheid in kan worden geboden. Genoemde leden zien voor zich dat resultaat van
dit overleg kan zijn dat vanuit het ministerie een nadere richtlijn voor gemeenten
komt teneinde te realiseren dat áls een markttoets nodig wordt geacht, deze ook kan
worden uitgevoerd zodat het bouwproject doorgang kan vinden.

De leden van de ChristenUnie-fractie zijn blij te lezen dat dat voorliggend besluit
leidt tot minder administratieve lasten en verkorting van de procedure. Kan de regering
aangeven welke lastenverlichting, regeldrukvermindering en tijdswinst gerealiseerd
zou worden bij een volledige afschaffing van de markttoets?