Brief regering : Onderzoek naar de voor- en nadelen van een eventueel REIT-regime

Nr. 196 BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN FINANCIËN

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 7 juni 2024

Winstbelastingregimes voor vastgoedbeleggingsvehikels worden doorgaans aangeduid als
Real Estate Investment Trusts (REIT-regime). Het Nederlandse regime voor de fiscale beleggingsinstelling (fbi)
die in vastgoed belegt, is een vorm van een REIT-regime. Het regime voor de vastgoed-fbi
bevat twee heffingslekken, die het kabinet heeft gedicht. Het is als gevolg van een
aanpassing in de vennootschapsbelasting een fbi met ingang van 1 januari 2025 niet
langer toegestaan om direct te beleggen in Nederlands vastgoed.1 Tijdens de parlementaire behandeling van deze wetswijziging in de Eerste Kamer heb
ik aan het lid Heijnen (BBB) toegezegd om de voor- en nadelen van een eventueel REIT-regime
te onderzoeken.2

Met deze brief kom ik aan mijn toezegging tegemoet. Ik stuur deze brief mede namens
de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Ik beschrijf eerst kort
de historie van het fbi-regime in de vennootschapsbelasting. Vervolgens schets ik
globaal het landschap van REIT-regimes in Europa. Vanuit dit algemene kader ga ik
in op de mogelijke voor- en nadelen van een REIT-regime voor Nederland. Daarna beschrijf
ik enkele mogelijke vormgevingsaspecten van een eventueel toekomstig REIT-regime in
Nederland. De brief sluit ik af met een slotbeschouwing. Ik merk nog op dat in het
kader van deze toezegging op ambtelijk niveau besprekingen hebben plaatsgevonden met
de VBFV3 en de IVBN4. De inbreng van deze partijen is in deze brief meegenomen.

1. Het fbi-regime in Nederland

1.1 Globale beschrijving en gebruik van het huidige fbi-regime

Het fbi-regime is sinds 1970 in de vennootschapsbelasting opgenomen en beoogt collectief
beleggen te faciliteren door het voorkomen van extra belastingheffing op het niveau
van de beleggingsinstelling ten opzichte van rechtstreeks beleggen. In de praktijk
bestaan er twee soorten fbi’s: de effecten-fbi en de vastgoed-fbi. Effecten-fbi’s
beleggen in effecten, schuldvorderingen en andere financiële instrumenten. Vastgoed-fbi’s
beleggen in vastgoed. Een beleggingsinstelling die aan de voorwaarden voor toepassing
van het fbi-regime voldoet, is subjectief belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting
waarbij de winst is belast tegen een vennootschapsbelastingtarief van 0%. Het gevolg
is dat de door de fbi behaalde winst effectief niet wordt belast met vennootschapsbelasting.
Die winst wordt wel belast bij de participanten in de fbi, doordat de fbi verplicht
is de winst ieder jaar aan de participanten uit te delen. Op deze winstuitdeling wordt
in beginsel 15% dividendbelasting ingehouden.5

Het kabinet heeft het gebruik van het regime voor de vastgoed-fbi verkend. In totaal
waren er over de periode 2017–2020 gemiddeld 71 vastgoed-fbi’s. Zij hadden in totaal
€ 27,8 miljard aan onroerend goed op de balans staan, waarbij is aangenomen dat dit
Nederlands onroerend goed is. Deze vastgoed-fbi’s zijn hoofdzakelijk in te delen in
vier groepen: de beursgenoteerde vastgoed-fbi’s, de vastgoed-fbi’s gerelateerd aan
pensioenfondsen, vastgoed-fbi’s met Nederlandse moedermaatschappijen en vastgoed-fbi’s
met buitenlandse moedermaatschappijen. Uit de verkenning volgt dat de beursgenoteerde
vastgoed-fbi’s vooral in commercieel vastgoed (97%, € 5,6 miljard) beleggen en relatief
weinig in woningen (3%, € 170 miljoen). De vastgoed-fbi’s gerelateerd aan pensioenfondsen
beleggen daarentegen het grootste deel in woningen (80%, € 13 miljard). De vastgoed-fbi’s
met Nederlandse participanten belegt ook voornamelijk in woningen (74%, € 1,8 miljard).
De vastgoed-fbi’s met buitenlandse participanten beleggen daarentegen met name in
commercieel vastgoed (89%, 3 miljard) en minder in woningen (11%, € 360 miljoen).6

1.2. De Wet aanpassing fiscale beleggingsinstelling

Als gevolg van een aanpassing van het fbi-regime is het een fbi met ingang van 1 januari
2025 niet langer toegestaan om direct te beleggen in Nederlands vastgoed. De aanleiding
voor deze aanpassing is tweeledig.7 Ten eerste heeft SEO Economisch Onderzoek (SEO) in opdracht van het Ministerie van
Financiën onder andere de doeltreffendheid en de doelmatigheid van het fbi-regime
geëvalueerd.8 Met betrekking tot het regime voor de vastgoed-fbi concludeert SEO dat dit regime
in binnenlandse verhoudingen resulteert in doelrealisatie van een fiscaal evenwichtige
behandeling. De extra uitvoeringskosten en administratieve lasten zijn in de regel
laag. SEO concludeert dat er nog wel aandachtspunten bestaan in buitenlandse verhoudingen,
waar risico bestaat op een heffingslek.

Ten tweede heeft het kabinet op Prinsjesdag 2022 aangekondigd dat het een fbi niet
langer zal worden toegestaan om direct in vastgoed te beleggen (de vastgoedmaatregel).9 Naar aanleiding van de reacties op de internetconsultatie van deze maatregel10 is besloten om niet langer toe te staan dat een vastgoed-fbi direct in in Nederland
gelegen vastgoed belegt. Uit de praktijk blijkt dat Nederland in twee internationale
situaties feitelijk geen heffingsrecht heeft over het inkomen van een vastgoed-fbi.
Het eerste heffingslek bestaat bij een buitenlandse participant die een beroep kan
doen op een verlaagd verdragstarief voor deelnemingsdividenden. Daardoor kan Nederland
doorgaans niet 15% dividendbelasting heffen, maar 0% of 5%. Het tweede heffingslek
bestaat bij een in het buitenland gevestigde beleggingsinstelling die in aanmerking
komt voor toepassing van het fbi-regime. Door de fbi-status is op de inkomsten uit
het vastgoed een tarief van 0% van toepassing. Nederland kan over de verplichte dividenduitkering
geen dividendbelasting heffen. Voor een uitgebreidere beschrijving van de heffingslekken
verwijs ik naar de memorie van toelichting bij de vastgoedmaatregel.11

De vastgoedmaatregel dicht de genoemde heffingslekken die ontstaan in buitenlandse
verhoudingen. Belastingplichtigen die momenteel de fbi-status hebben en die direct
in Nederlands vastgoed blijven beleggen, worden met ingang van 1 januari 2025 regulier
belastingplichtig in de vennootschapsbelasting. Zij verliezen hun fbi-status, waardoor
het 0%-vennootschapsbelastingtarief niet langer van toepassing is en zij onder het
normale vennootschapsbelastingtarief zullen gaan vallen. Het kabinet heeft daarmee
gekozen voor een robuuste maatregel. Het blijft een fbi wel blijft toegestaan om indirect
in Nederlands vastgoed te beleggen en om direct dan wel indirect te beleggen in buitenlands
vastgoed. In die situaties is immers geen sprake van de eerdergenoemde heffingslekken.

De verwachting is dat de vastgoedmaatregel in beginsel ongeveer zeventig tot tachtig
vastgoed-fbi’s raakt. Een deel van de vastgoed-fbi’s die direct in Nederlands vastgoed
beleggen anticipeert naar verwachting al op de wijziging door reorganisaties voor
te bereiden. Ik verwacht dat bijvoorbeeld pensioenfondsen die beleggen via een vastgoed-fbi
geen fiscaal nadeel van deze maatregel ondervinden. De hiervoor beschreven heffingslekken
ontstaan slechts in buitenlandse verhoudingen. Om die reden treft de door het kabinet
genomen maatregel buitenlandse beleggers.

2. Globale schets van het REIT-landschap in Europa

2.1 Globale schets van voorwaarden

Nederland is niet het enige land in Europa dat een REIT-regime kent. Naast Nederland
hebben nog dertien EU-lidstaten een REIT-regime. Het betreft België, Bulgarije, Duitsland,
Finland, Frankrijk, Griekenland, Hongarije, Ierland, Italië, Litouwen, Luxemburg,
Portugal en Spanje.12 Ook het Verenigd Koninkrijk heeft een REIT-regime. Hoewel in EU-lidstaten de fiscale
behandeling van beleggingsinstellingen moet passen binnen het Europeesrechtelijk kader,
is van harmonisatie op EU-niveau geen sprake. Daardoor verschilt de wijze waarop de
belastingheffing bij de REIT en de achterliggende participanten verloopt per land.
Het kan zijn dat de REIT subjectief is vrijgesteld van winstbelasting, of is onderworpen
aan een tarief van 0% winstbelasting. Op de uitkeringen door de REIT aan de achterliggende
participanten kan dan een bronbelasting worden ingehouden, bijvoorbeeld dividendbelasting.
Het kan ook zijn dat juist de REIT wordt belast, en dat vervolgens op het niveau van
de participanten voorkoming van dubbele belasting wordt verleend. Het doel van een
REIT-regime is immers ervoor te zorgen dat collectief beleggen in vastgoed kan, zonder
dat de tussenkomst van een REIT leidt tot extra belastingheffing.

Om het gebruik van een REIT-regime aan te laten sluiten bij het daarmee beoogde doel
en oneigenlijk gebruik ervan tegen te gaan, stellen landen voorwaarden aan de toepassing
van het REIT-regime. Zo dient bijvoorbeeld de financieringslimiet (zie hierna) te
voorkomen dat (hoge) rentelasten de uitdelingsverplichting uithollen. Niet elke beleggingsinstelling
komt derhalve in aanmerking voor het in een land geldende REIT-regime. De voorwaarden
voor toepassing van een REIT-regime verschillen per land. Ik beschrijf hierna enkele
veelvoorkomende voorwaarden. Veel, zo niet alle, REIT-regimes kennen onder meer een
rechtsvormeis, een minimumkapitaaleis en een activiteiteneis (dat wil zeggen: beleggen).
Daarnaast is het in alle landen, behalve in Litouwen, Luxemburg en Nederland, verplicht
om een beursnotering te hebben om voor toepassing van het REIT-regime in aanmerking
te komen. Ook kennen veel landen aandeelhouderseisen voor toepassing van het REIT-regime.
Het gaat dan over de hoedanigheid van de participanten in een REIT en welk belang
deze participanten maximaal in de REIT mogen hebben. Veel landen kennen bovendien
een financieringseis, als gevolg waarvan de vastgoedbeleggingen van de REIT tot maximaal
een bepaald percentage met vreemd vermogen gefinancierd mogen worden. Het percentage
varieert per land. In alle landen, behalve in Litouwen en Luxemburg, geldt dat de
REIT verplicht is dividend uit te keren. Er bestaan daarbij onderlinge verschillen
in de hoogte van het dividend dat uitgekeerd moet worden en de periode waarin deze
uitkering moet plaatsvinden. Tot slot leggen nagenoeg alle landen sancties op ingeval
de regels niet worden nageleefd. Een veel gehanteerde sanctie is het verlies van de
REIT-status. Een aantal landen, waaronder Verenigd Koninkrijk, Finland en Duitsland,
heeft daarnaast de mogelijkheid om boetes op te leggen.

2.2 Nederland in Europese context

Het regime voor de vastgoed-fbi is sinds 1970 in de vennootschapsbelasting opgenomen.
Nederland liep daarmee in Europa voorop met de invoering van een regime dat collectieve
beleggingen in vastgoed mogelijk maakte zonder fiscale drempel. De invoering van een
REIT-regime begon in andere Europese landen rond de eeuwwisseling. Voor een uitgebreidere
vergelijking van het huidige Nederlandse regime voor de vastgoed-fbi met REIT-regimes
in België, Duitsland, Finland, Frankrijk, Ierland, Italië, Luxemburg, Portugal, Spanje
en het Verenigd Koninkrijk verwijs ik naar de evaluatie van SEO.13 SEO concludeert dat de buitenlandse REIT-regimes op een aantal punten flexibeler
/ gunstiger zijn dan het (huidige) Nederlandse regime voor de vastgoed-fbi. Het gaat
daarbij met name om de hiervoor reeds genoemde activiteiteneis. SEO concludeert dat
buitenlandse REIT-regimes meer flexibiliteit bieden, omdat bij die regimes op het
fondsniveau een splitsing wordt aangebracht tussen beleggingsactiviteiten (effectief
geen winstbelasting) en niet-beleggingsactiviteiten (reguliere belastingheffing).
Het Nederlandse regime voor de vastgoed-fbi geldt daarentegen alleen indien sprake
is van beleggen. Niet-beleggingsactiviteiten kunnen onder voorwaarden alleen plaatsvinden
via een afzonderlijke regulier belaste ontwikkelings- of service(klein)dochtervennootschap.

De vastgoedmaatregel heeft naar mijn mening tot gevolg dat de internationale concurrentiepositie
van Nederland ten opzichte van andere Europese landen met een REIT-regime achteruit
gaat. Het is een fbi immers met ingang van 1 januari 2025 niet langer toegestaan om
direct te beleggen in Nederlands vastgoed. Voor de volledigheid teken ik daarbij wel
aan dat ook veel landen binnen de EU geen REIT-regime kennen. Bovendien merk ik hier
alvast op dat het in Nederland ondanks de inperking van het regime voor de vastgoed-fbi
niet onmogelijk is geworden om fiscaal neutraal in vastgoed te beleggen.

3. Voor- en nadelen van een REIT-regime

3.1 Voordelen van een REIT-regime in Nederland

In het algemeen beoogt een REIT-regime collectief beleggen te faciliteren door het
voorkomen van extra belastingheffing op het niveau van de beleggingsinstelling ten
opzichte van rechtstreeks beleggen. Dit geldt ook voor het fbi-regime.14 Door collectief te beleggen is een grotere risicospreiding (en daarmee ook een hoger
rendement) mogelijk en ontstaat gemakkelijker toegang tot de markt, waarbij gebruik
kan worden gemaakt van de expertise van professionele beleggers. Het Nederlandse regime
voor de vastgoed-fbi heeft deze doelstelling ook. De vastgoedmaatregel beperkt de
doeltreffendheid in dit opzicht. Er zijn door deze wet minder mogelijkheden die de
fiscale neutraliteit waarborgen. Opgemerkt moet worden dat niet-beursgenoteerde beleggers
ook na 1 januari 2025 nog de mogelijkheid hebben om fiscaal neutraal in (Nederlands)
vastgoed te beleggen. Dit kan door middel van een transparant fonds. Dat fonds is
niet zelfstandig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. In plaats daarvan
worden de bezittingen en schulden alsmede de opbrengsten en uitgaven, onderscheidenlijk
kosten, toegerekend aan de participanten in dat transparante fonds. Er is alleen sprake
van belastingheffing op het niveau van de participanten. Deze mogelijkheid geldt niet
voor beursgenoteerde vastgoedbeleggers, die momenteel nog een fbi zijn. Zij zijn vanwege
hun beursnotering verplicht om een naamloze vennootschap (of een besloten vennootschap)
te zijn. Voor institutionele beleggers geldt dat hoewel zij via een transparant fonds
in Nederlands vastgoed kunnen beleggen, dit in beginsel leidt tot een reguliere vennootschapsbelastingplicht.
Voor deze situaties geldt met ingang van 1 januari 2025 het regime voor de vastgoed-fbi
niet meer, teneinde het hiervoor beschreven tweede heffingslek te dichten. Uit het
voorgaande volgt dat een voordeel van een REIT-regime in Nederland is dat het collectief
beleggen kan faciliteren door het voorkomen van extra belastingheffing als gevolg
van de tussenkomst van de REIT. Hoewel afhankelijk van de vormgeving van het REIT-regime,
geldt dit voordeel met name voor beursgenoteerde vastgoedbeleggers.

Een ander voordeel van een REIT-regime in Nederland is dat het kan bijdragen aan het
investeringsklimaat in Nederland. Uit de evaluatie van SEO volgt dat buitenlandse
regimes op een aantal punten flexibeler zijn dan het (tot 1 januari 2025 geldende)
Nederlandse regime voor de vastgoed-fbi. Dit beperkt de mate waarin het regime voor
de vastgoed-fbi bijdraagt aan de Nederlandse concurrentiepositie en daarmee de doeltreffendheid
op dit punt.15 IVBN en VBFV hebben tijdens eerdergenoemde gesprekken aangegeven dat het hebben van
een REIT-regime buitenlands kapitaal aantrekt. Dit buitenlandse kapitaal is nodig
voor de nieuwbouw en de verduurzaming van vastgoed in Nederland, waaronder woningen.16 IVBN heeft daarbij gewezen op het belang van buitenlandse institutionele beleggers
nu Nederlandse institutionele beleggers vanwege risicospreidingseisen die gelden voor
hun portfolio het toegestane maximum in vastgoedbeleggingen naderen. VBFV geeft aan
dat hun leden voornamelijk in commercieel vastgoed beleggen.17 Deze kantoren en winkelcentra zouden enerzijds woningbouw aantrekken, en anderzijds
bijdragen aan de leefbaarheid van de omgeving.

De daadwerkelijke impact van een REIT-regime, in het bijzonder op de woningbouw, is
afhankelijk van de uiteindelijke vormgeving van het REIT-regime. Ook de hoeveelheid
(buitenlands) kapitaal die een REIT-regime aan zou kunnen trekken, laat zich lastig
voorspellen, omdat dit mede afhankelijk is van de vormgeving van dat REIT-regime.
In hun reactie op de internetconsultatie van de vastgoedmaatregel hebben ook verschillende
partijen, waaronder Euronext en IVBN, gewezen op de gevolgen van de vastgoedmaatregel
voor het Nederlandse investeringsklimaat.18 Ik ben het met partijen eens dat een REIT-regime, zeker ten opzichte van de vastgoedmaatregel
die per 1 januari toepassing vindt, een positief effect op het investeringsklimaat
kan hebben en een impuls kan geven aan het aantrekken van buitenlands kapitaal, voor
bijvoorbeeld woningen. Tegelijkertijd ben ik van mening dat het investeringsklimaat
van Nederland niet staat of valt met het wel of niet hebben van een REIT-regime. Ook
SEO wijst er op dat in het algemeen fiscaliteit niet per se doorslaggevend is voor
de keuze voor een fbi.19 Voor het investeringsklimaat en investeringsbereidheid zijn ook andere factoren van
belang, zoals een voorspelbare overheid, de regeldruk, de toegang tot financiering
en macro-economische omstandigheden.20

3.2 Aandachtspunten van een REIT-regime in Nederland

De vormgeving van het REIT-regime moet worden afgestemd op het doel dat ermee wordt
beoogd en passen binnen de geldende (Europeesrechtelijke) kaders. De vraag is of het
REIT-regime louter zou beogen collectief beleggen te stimuleren, of mede nadrukkelijk
zou beogen om buitenlands kapitaal voor de Nederlandse vastgoedmarkt aan te trekken.
Daarbij dient het REIT-regime voldoende waarborg te bieden dat er geen heffingslekken
ontstaan, zoals de heffingslekken in het regime voor de vastgoed-fbi die met de vastgoedmaatregel
zijn gedicht. De vormgeving en invoering van een REIT-regime moet dus zorgvuldig gebeuren.

Het invoeren van een REIT-regime is een tegemoetkoming voor belastingplichtigen en
heeft daarom naar verwachting een budgettaire derving tot gevolg. Ter indicatie herinner
ik eraan dat de budgettaire opbrengst van de vastgoedmaatregel is geraamd op € 46 miljoen.21 De daadwerkelijke budgettaire impact van een REIT-regime kan worden geraamd zodra
de vormgeving ervan bekend is. De bestaande begrotingsregels nopen er in beginsel
toe om een eventuele derving te dekken.

Daarnaast zou het invoeren van een REIT-regime een systeemwijziging bij de Belastingdienst
vergen. De mate waarin processen en dienstverlening worden geraakt is afhankelijk
van de vormgeving van een REIT-regime. De uitvoeringsgevolgen van een REIT-regime
kunnen pas op basis van de uiteindelijke vormgeving ervan worden beoordeeld aan de
hand van een uitvoeringstoets, waarbij tevens het dan geldende IV-portfolio is onderzocht
en waaruit blijkt dat de voorgestelde ingangsdatum ook haalbaar is.

4. Enkele vormgevingsaspecten

De besluitvorming over de wenselijkheid en vormgeving van een eventueel REIT-regime
is aan een volgend kabinet. Desalniettemin licht ik enkele vormgevingsaspecten toe,
die in de afweging zouden kunnen worden meegenomen. De juridische houdbaarheid, rekening
houdend met Europeesrechtelijke aspecten, en uitvoerbaarheid zijn hierbij belangrijke
onderdelen die op hun beurt mede afhankelijk zijn van onderstaande vormgevingsaspecten.
Een eerste vraag die opkomt is hoe zich een nieuw REIT-regime zich zou kunnen verhouden
tot het bestaande fbi-regime. Dit geldt niet alleen voor het nog bestaande regime
voor de vastgoed-fbi (buitenlands vastgoed), maar ook het regime voor de effecten-fbi.
Relevant in dit kader is of het REIT-regime kan worden vormgegeven in de Wet op de
vennootschapsbelasting 1969 of in een separate heffingswet. Daarbij kan worden onderzocht
in hoeverre het juridisch mogelijk en uitvoerbaar is om een REIT te belasten tegen
bijvoorbeeld 15% en voorkoming van dubbele heffing te verlenen op het niveau van de
REIT voor de ten hare laste geheven bronbelasting en op het niveau van de (in Nederland
belastingplichtige) participanten in de REIT voor de ten laste van de REIT geheven
belasting. Een tarief van 15% sluit aan bij het tarief in de dividendbelasting. Ook
kan worden onderzocht in hoeverre het mogelijk is een REIT vrij te stellen van vennootschapsbelasting
en dividendbelasting, en belasting te heffen over de WOZ-waarde van het vastgoed waarin
wordt belegd al dan niet in combinatie met een bronbelasting op huur.

Een tweede vormgevingsaspect is welke beleggingsinstellingen toegang krijgen tot het
REIT-regime. Het huidige regime voor de vastgoed-fbi is niet beperkt tot beursgenoteerde
beleggingsinstellingen. Ook niet-beursgenoteerde beleggingsinstellingen kunnen het
regime voor de vastgoed-fbi toepassen mits zij aan de overige voorwaarden voldoen.
Uit bovenstaande vergelijking van het Europees landschap volgt dat Nederland hier
afwijkt van wat in Europa gangbaar kan worden genoemd. Het is in alle landen, behalve
in Litouwen, Luxemburg en Nederland, verplicht om een beursnotering te hebben om voor
toepassing van het REIT-regime in aanmerking te komen. Door de toepassing van een
REIT-regime slechts open te stellen voor beursgenoteerde beleggingsinstellingen sluit
Nederland meer aan bij de voorwaarden voor toepassing van het REIT-regime in de meeste
andere Europese landen. De VBFV heeft aangegeven dat beursgenoteerde beleggingsinstellingen
vanwege hun beursnotering meer rapportageverplichtingen hebben dan niet-beursgenoteerde
beleggingsinstellingen. Zij geven ook aan dat beursgenoteerde beleggingsinstellingen
als voordeel hebben dat sprake is van permanent kapitaal dat in de structuur blijft
en dat zij met een langetermijnvisie beleggen. Hoewel ik begrip heb voor deze stelling,
betekent dit naar mijn mening niet dat dit voor niet-beursgenoteerde beleggingsinstellingen
per definitie anders is. Bovendien volgt uit de verkenning van vastgoed-fbi’s dat
beursgenoteerde beleggingsinstellingen overwegend in commercieel vastgoed beleggen.22 Ik verwacht daarom zonder verdere voorwaarden ten aanzien van de activa waarin een
REIT moet beleggen een zeer beperkte positieve impuls voor de nieuwbouw en verduurzaming
van woningen. Uiteraard geldt dat in Nederland ook ander vastgoed dan woningen moet
worden gebouwd en verduurzaamd.

Een derde vormgevingsaspect is of en zo ja, welke aandeelhouderseisen gaan gelden
om voor toepassing van het REIT-regime in aanmerking te komen. Hoewel het huidige
regime voor de vastgoed-fbi aandeelhoudereisen kent, leidt toepassing van dit regime
in bepaalde situaties met niet in Nederland gevestigde participanten tot een heffingslek.23 Door strenge aandeelhouderseisen kan een dergelijk heffingslek in een nieuw REIT-regime
worden voorkomen. Daarbij kan worden gedacht aan het beperken van een belang dat een
participant maximaal in de REIT mag hebben tot bijvoorbeeld 5% of 10%. Het laatste
vormgevingsaspect dat ik belicht is de financieringseis. Het huidige regime voor de
vastgoed-fbi kent als eis dat het vastgoed waarin wordt belegd met maximaal 60% vreemd
vermogen mag zijn gefinancierd. Deze grens werd door sommige partijen in het verleden
wel eens te laag bevonden. Anderzijds heeft de VBFV aangegeven dat een beleggingsstructuur
met 2/3e kapitaal en 1/3e schuld een stabiele beleggingsstructuur is. De bovenstaande vergelijking met REIT-regimes
in andere Europese landen leert dat meerdere regimes een vorm van een financieringseis
kennen. Een nieuw REIT-regime zou op haar beurt ook een (aangepaste) financieringseis
kunnen bevatten.

5. Slotbeschouwing

Veel Europese landen kennen een REIT-regime. De fiscale behandeling van beleggingsinstellingen
is niet op EU-niveau geharmoniseerd. Een nieuw REIT-regime kan bijdragen aan het verder
faciliteren van collectief fiscaal neutraal beleggen in vastgoed, met name voor beursgenoteerde
vastgoedbeleggers. Daarbij heb ik opgemerkt dat het met de inperking van het regime
voor de vastgoed-fbi niet per definitie onmogelijk is geworden om fiscaal neutraal
in vastgoed te beleggen. Een nieuw REIT-regime kan daarnaast een positief effect hebben
op het investeringsklimaat en een impuls geven aan het aantrekken van buitenlands
kapitaal, bijvoorbeeld voor de woningbouw. Tegelijkertijd ben ik van mening dat het
investeringsklimaat van Nederland niet staat of valt met het (niet) hebben van een
REIT-regime. Daarvoor zijn ook andere factoren van belang.

Het daadwerkelijke effect van een nieuw REIT-regime op beide aspecten is afhankelijk
van de uiteindelijke vormgeving ervan. Onder meer de budgettaire impact en de uitvoeringsgevolgen
moeten tegen het effect van het REIT-regime op het investeringsklimaat worden afgewogen.
Gezien de demissionaire status van dit kabinet is het aan een volgend kabinet om te
beoordelen of een REIT-regime wenselijk is en zo ja, hoe dat REIT-regime kan worden
vormgegeven.

De Staatssecretaris van Financiën, M.L.A. van Rij