Brief regering : Doorbouwen in veranderende omstandigheden

Nr. 1040
BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 22 mei 2023

Vanaf de start van het kabinet heb ik ingezet op een grotere regierol van het Rijk
op de volkshuisvesting om te zorgen voor voldoende passende woningen. Het afgelopen
jaar is het fundament hiervoor gelegd met: het uitbrengen van 1) de Nationale Woon-
en Bouwagenda; en 2) het programma Woningbouw; en de vertaling daarvan in 3) de nationale
prestatieafspraken met woningbouwcorporaties; 4) de bestuurlijke afspraken met provincies
en 5) de regionale woondeals met gemeenten. Hiermee hebben we vastgelegd waar, voor
wie en hoeveel er wordt gebouwd. Ook heb ik (financiële) ondersteuning ingezet via
o.a. de investeringsbeslissingen op grootschalige woningbouwlocaties, de woningbouwimpuls,
het versnellen van processen en procedures en capaciteit. In het afgelopen jaar 2022
zijn er van de totale opgave van 900.000 extra woningen tot en met 2030 al 90.127
nieuwe woningen gerealiseerd.

Terwijl ik samen met medeoverheden, woningcorporaties en marktpartijen werk aan het
sterkere fundament van regie op de volkshuisvesting, zijn de omstandigheden echter
sterk veranderd. De vraag naar huisvesting groeit sterker dan verwacht, vooral door
migratie. Tegelijkertijd zijn de financiële omstandigheden voor de woningbouw voor
met name de korte termijn moeilijker geworden. De urgentie om de krachten te bundelen
om door te bouwen voor voldoende passende woningen neemt hierdoor verder toe. Te veel
mensen kunnen op dit moment geen passende woning vinden, terwijl wonen in een goed,
duurzaam en betaalbaar huis in een leefbare wijk een eerste levensbehoefte is.

Dit vraagt maximale inzet van alle partijen om de gemaakte afspraken uit de regionale
woondeals ook echt te gaan realiseren. Locaties die inmiddels vergund zijn moeten
zo snel mogelijk starten met de bouw en de locaties die snel kunnen starten met de
bouw moeten zo snel mogelijk vergund worden. Samen met de andere partijen zet ik in
op het creëren van doorbraken op bestaande locaties en op alternatieve locaties als
bestaande locaties vertraging oplopen. Dit doen we via het aanpakken van knelpunten
in de landelijke en regionale versnellingstafels. Ook zet ik verder in op de aanpak
van structurele problemen zoals een te lange ontwikkeltijd voor woningbouwprojecten
zodat de woningbouwproductie kan versnellen en minder vatbaar wordt voor veranderende
omstandigheden in de toekomst.

Daarnaast kom ik met extra maatregelen om de dip in de woningbouwproductie op korte
termijn zoveel mogelijk te beperken:

– Ik kom met een start-bouwimpuls van minimaal 250 miljoen euro om te zorgen dat zoveel
mogelijk woningbouwprojecten op korte termijn gebouwd kunnen worden.

– Ik zet ruim 300 miljoen euro extra in om de bouw van flexwoningen te stimuleren, die
snel gerealiseerd kunnen worden, voor onder andere Oekraïense ontheemden en statushouders.

Hieronder ga ik nader in op de voortgang in de versterking van de regie op de volkshuisvesting,
wat de invloed is van de veranderende omstandigheden en hoe we vanuit de verschillende
overheden, woningcorporaties en marktpartijen kunnen zorgen dat ondanks die omstandigheden
er voldoende doorgebouwd kan worden. Daarbij ga ik in de bijlagen bij deze brief uitgebreider
in op:

– de voortgang van het programma Woningbouw in de voortgangsrapportage;

– de analyse van de veranderde omstandigheden;

– de afspraken van alle gemaakte regionale woondeals;

– de inrichting van de bestuurlijke woondealtafels en regionale en landelijke versnellingstafels.

Hiermee geef ik tevens uitvoering aan de moties van het lid Grinwis c.s.1, van het lid Nijboer c.s.2 en van het lid Peter de Groot3.

1. Voortgang versterking regie op de volkshuisvesting

In het programma Woningbouw heb ik vorig jaar uiteengezet waarom meer regie op de
woningbouw nodig is en hoe ik deze wil versterken om te zorgen voor voldoende passende
woningen. Daarbij heb ik de opgave geconcretiseerd naar de realisatie van 900.000
woningen tot en met 2030, waarvan tweederde deel betaalbaar. Ik heb u daarbij toegezegd
jaarlijks te informeren over de voortgang van het programma.

De realisatie van de maatschappelijke opgave van 900.000 woningen tot en met 2030
vraagt een grote inzet vanuit alle betrokken partijen. Vanuit het Rijk neem ik hierin
de regierol waarbij ik verantwoordelijk ben voor enerzijds het geven van duidelijkheid
op wat er nodig is en anderzijds het zo goed mogelijk ondersteunen van de partijen
bij de realisatie hiervan. In de bijgevoegde voortgangsrapportage is te zien dat aangekondigde
(beleids)maatregelen en afspraken conform planning worden gerealiseerd.

Duidelijkheid op wat er nodig is geef ik door:

– Het afsluiten van de woondeals, de nationale prestatieafspraken met woningcorporaties
en het volkshuisvestingsprogramma in de Wet regie Volkshuisvesting. Hiermee is duidelijk
waar, voor wie en hoeveel er wordt gebouwd;

– Met de wet betaalbare huur geef ik duidelijkheid voor investeerders en huurders op
de regels voor middenhuur;

– Ik zorg voor verdere uniformering van landelijke eisen, onder andere ten aanzien van
duurzaamheid. Hiermee krijgt fabrieksmatig bouwen extra kansen.

Ondersteuning van partijen bij het realiseren van woningbouwprojecten geef ik onder
meer met:

– Het «Plan van aanpak versnellen processen en procedures woningbouw» waarmee ik met
de partijen inzet op versnelling van de woningbouw door onder andere procedures parallel
te schakelen.

– Financiële ondersteuning woningbouw.

○ Woningbouwimpuls: Met de eerste vier tranches van de woningbouwimpuls wordt met 962
miljoen euro in totaal de bouw van ca. 165.000 woningen ondersteund. De vijfde tranche
wordt nog voor de zomer toegekend en ik kom nog dit jaar met een zesde en laatste
tranche van de woningbouwimpuls.

○ Stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen. Er is € 100 miljoen beschikbaar
gesteld voor het versneld bouwen van flex- en transformatiewoningen. Deze € 100 miljoen
is goed voor ruim 8.300 woningen.

○ Transformatiefaciliteit: revolverende regeling gericht op de financiering van de voorfase
van binnen en buiten stedelijke transformaties. Het Rijk heeft tot nu toe € 80 miljoen
ingezet, voor tot en met 2022 4.071 woningen.

○ Huisvesting aandachtsgroepen: In 2022 is hiermee een bijdrage van circa € 52 miljoen
verstrekt voor de realisatie van 2.959 permanente woonruimten en 4.766 flexwoningen.
In 2023 is een bedrag van ruim € 35 miljoen beschikbaar voor de regeling huisvesting
aandachtsgroepen.

– De investeringsbeslissingen van € 6 miljard via het MIRT voor het ontsluiten en bereikbaar
maken van de 17 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties en de € 1,5 miljard aan middelen
voor bereikbaarheid. Hiermee worden in totaal ruim 400.000 nieuwe woningen bereikbaar
gemaakt.

– De flexpoolregeling (in verschillende tranches in totaal 90 miljoen euro) om meer
capaciteit te organiseren bij de medeoverheden.

– Het samen met mijn collega’s in het kabinet te streven naar duurzame oplossingen op
ontwikkelingen op andere beleidsterreinen, zoals stikstof, water en bodem sturend
en geluid.

Met het afsluiten van 35 regionale woondeals tussen gemeenten, provincies en Rijk
heb ik een belangrijke stap gezet in het voeren van regie op de volkshuisvesting.

De afspraken uit alle woondeals omvatten de bouw van in totaal 936.349 woningen in
heel Nederland. De woondeals zijn afgesloten in alle provincies met ondertekening
of steunverklaring van corporaties en marktpartijen. De betrokken partijen zien de
gezamenlijke opgave en pakken deze met urgentie op. Elke regio heeft eigen unieke
kenmerken. De exacte inhoud van de woondeals verschilt dan ook per regio. In alle
woondeals hebben we afspraken gemaakt over hoeveel we bouwen, waar en voor wie. Onderdeel
van de afspraken is dat op regionaal niveau twee derde van de te bouwen woningen betaalbaar
is. We hebben niet alleen op regionaal niveau, maar ook per gemeente geconcretiseerd
hoeveel sociale woningen er tot en met 2030 worden gebouwd. In de woondeals zijn alle
grootschalige, grote locaties en andere locaties die van betekenis zijn voor de regio
opgenomen. Het kan gaan om locaties van meer dan 200 woningen, maar ook om kleinere
projecten die van belang zijn voor de leefbaarheid van een kern. Daarnaast hebben
we afgesproken dat we dit jaar het aantal te bouwen woningen (geschikt) voor ouderen
concretiseren. Dit is belangrijk voor de doorstroming en de bouw van voldoende passende
woningen voor ouderen. De woondeals bevatten ook afspraken over bijvoorbeeld biobased
bouwen, de randvoorwaarden die nodig zijn om woningbouw te realiseren, en de nodige
samenwerking met corporaties en marktpartijen via de regionale versnellingstafels.
De woondeals zijn een startpunt om samen daadkrachtig op te trekken in de uitvoering
en door te blijven bouwen. Met het opnemen van alle regionale woondeals als bijlage
bij deze brief (Zie Kamerstuk 32 847, nr. 1041), waarin een actueel beeld van de locaties die substantieel optellen tot het aantal
te bouwen woningen is opgenomen, wordt er ook uitvoering gegeven aan de motie van
het lid Van Baarle en de motie van de leden Geurts en Grinwis4, de motie van het lid Beckerman5, onderdeel van de motie van het lid Peter de Groot6 en enkele toezeggingen7,
8,
9
en
10 aan de Tweede Kamer. In de bijlage licht ik uitvoeriger mijn reactie op deze moties
en toezeggingen toe. De komende periode worden de woondeals verder aangevuld en geconcretiseerd
met afspraken over onder meer flexwoningen, vakantieparken en transformatie.

2. Veranderende omstandigheden op hoofdlijnen

De aanpak op de versterking van de regie moet zo snel mogelijk gaan leiden tot een
grotere woningbouwproductie in lijn met het Coalitieakkoord (Bijlage bij Kamerstuk
35 788, nr. 77). Wat betreft het afgelopen jaar 2022, is dat een positief beeld. Ik ben blij te
melden dat in 2022 90.127 nieuwe woningen zijn gerealiseerd. Dat is meer dan de 80.000
woningen die waren beoogd11. Van deze woningen waren 74.217 nieuwbouwwoningen (waaronder flexwoningen). De andere
15.910 woningen betrof het saldo van de overige toevoegingen (zoals transformaties
en woningsplitsing), onttrekkingen en administratieve correcties.

Uit de bevolkingsprognose van het CBS van december 2022 blijkt dat de bevolkingsgroei
naar verwachting hoger zal zijn dan eerder werd verwacht. Dit spoort ook met de realisatiecijfers
over 2022 die het CBS begin dit jaar publiceerde. De bevolkingsgroei bleek in 2022
door met name migratie bijna twee keer zo groot als in 2021 (227 duizend tegenover
115 duizend). Een hogere bevolkingsgroei werkt door in een hogere groei van het aantal
huishoudens en daarmee in een grotere behoefte aan woningen. De woningbouwopgave wordt
daarmee naar verwachting groter. De CBS-bevolkingsprognose wordt door ABF vertaald
in een prognose van de ontwikkeling van het aantal huishoudens, de Primos prognose.
Uit de Primos prognose die ik in juni verwacht, zullen de gevolgen voor de bouwopgave
van 900.000 woningen tot en met 2030 duidelijk worden.

Terwijl de opgave groter wordt, zijn de financiële omstandigheden voor woningbouw
het afgelopen jaar flink verslechterd. De bouwkosten en de rente zijn sterk gestegen
waardoor enerzijds de kosten voor bouwers en ontwikkelaars om woningen te realiseren
hoger zijn en anderzijds particulieren en investeerders minder bereid zijn of kunnen
betalen voor woningen. De prijzen van woningen en van grond moeten zich hierop aanpassen,
maar dit kost tijd en daardoor is de verwachting dat er met name in 2024 een dip in
de woningbouwproductie zal zijn.

Hierbij is veel onzekerheid waarbij de verwachting van de grootte van de dip uiteenloopt.
De prognose van het Economisch Instituut voor de Bouw12 gaat uit van een daling van de woningbouwproductie van 3,5% in 2023 en nog eens 5,5%
in 2024 ten opzichte van het jaar ervoor. De NEPROM13 verwacht op basis van sterk teruggelopen verkopen van nieuwbouwkoopwoningen aan particulieren
dat de productie van nieuwwoningen vervolgens ook flink zal gaan terugvallen en noemt
percentages van 50%. De situatie blijft onzeker maar in ieder geval is de verwachting
dat er in 2024 een forse dip zal zijn. In bijlage geef ik een nadere analyse van de
veranderende omstandigheden.

3. Aanpak om door te bouwen in veranderende omstandigheden

We kunnen het ons niet veroorloven de woningproductie nu te laten stagneren. Het belang
is te groot. Er zijn te veel mensen op zoek naar een passende, duurzame en betaalbare
woning in een leefbare wijk. We hebben uit de vorige economische crisis geleerd dat
we moeten voorkomen dat de bouw stagneert tijdens moeilijke financiële omstandigheden,
omdat het lang duurt voordat de bouw weer terug is op het oude niveau. De huidige
omstandigheden vragen om een krachtenbundeling van alle partijen; zo zorgen we voor
een maximale inzet om zoveel mogelijk door te blijven bouwen.

Dit begint met het daadkrachtig doorgaan op de ingeslagen weg van een sterkere regie vanuit het Rijk op de woningbouw dat ik met het programma Woningbouw in gang heb
gezet.

– Met de regionale woondeals is er duidelijk waar, voor wie en hoeveel er wordt gebouwd.

– Via een landelijke monitor bewaken we de voortgang op de woningbouw met gemeenten
en provincies. Daarbij kom ik in het derde kwartaal van dit jaar met een nieuwbouwprognose
en in het vierde kwartaal met een pijplijnmonitor.

– Via de regionale versnellingstafels en de landelijke versnellingstafel bespreken we
de voortgang van de realisatie van de woningbouwopgave, worden oplossingen gezocht
wanneer blijkt dat het halen van de woningbouwafspraken uit zicht raakt, zoals het
indikken of versnellen van locaties of het aandragen van alternatieve locaties. Daarnaast
identificeren we aan deze versnellingstafels knelpunten en pakken we deze aan.

Hiermee zetten we een structuur neer waarmee we met alle betrokken partijen veel beter
kunnen sturen en bijsturen op wat er nodig is.

Bij de uitvoering van de woondeals moet de focus liggen op voldoende locaties en dat
dit locaties zijn waar ook echt snel gebouwd kan gaan worden. Met de regionale woondeals
zijn er voldoende plannen vastgelegd om de komende jaren 100.000 woningen per jaar
te bouwen. De betrokken partijen hebben zich bovendien gecommitteerd aan de realisatie
hiervan. Met de moeilijkere financiële omstandigheden staan we met elkaar voor een
grote uitdaging om deze plannen ook daadwerkelijk te realiseren en een dip in de woningbouw
zoveel mogelijk te beperken. Locaties waarvoor vergunningen zijn, moeten zo snel mogelijk
starten met de bouw. Om projecten die dreigen stil te vallen toch door te laten gaan
moeten we met elkaar zoveel mogelijk doorbraken creëren bij bestaande woningbouwlocaties. Dit vraagt maximale inzet van alle partijen. Gemeenten, bouwers, ontwikkelaars en
woningcorporaties dienen kritisch te kijken naar alle facetten van een project om
het toch op een zo kort mogelijke termijn door te laten gaan. Dat gaat over de volle
breedte van een project om:

– De verdeling van de financiële pijn en risico’s via bijvoorbeeld de grondprijzen of
achtervangconstructies (waarbij een partij een afnamegarantie geeft voor nog onverkochte
woningen);

– Het toepassen van maatwerk zoals verhogen van de dichtheid, aanpassen van eisen en
woningbouwprogrammering;

– De fasering van projecten zodat onderdelen wel eerder kunnen starten;

– Het omzetten van koopwoningen naar huurwoningen.

Om de woningbouwopgave te realiseren moeten alle kansrijke locaties benut worden, binnenstedelijk en buitenstedelijk. Voor de locaties die nog geen vergunning hebben
moeten met name locaties die snel kunnen starten met de bouw zo snel mogelijk vergund
worden. Ik roep partijen daarbij op om naast de bestaande locaties ook zoveel mogelijk
alternatieve locaties in beeld te brengen omdat bestaande locaties zeker in de huidige
omstandigheden vertraging kunnen oplopen. Op de regionale versnellingstafels bespreken
we de voortgang van de realisatie van de woningbouwopgave en knelpunten die daarbij
optreden, zodat die kunnen worden aangepakt. Daar kunnen ook alternatieve locaties
worden aangedragen als bestaande locaties vertraging oplopen. Hiermee geef ik tevens
uitvoering aan de motie van het lid Peter de Groot14. In de jaarproductie zal net zoveel naar voren moeten worden gehaald als dat in de
planning naar achteren gaat. In de bestuurlijke overleggen Woondeals hakken we de
knopen door. Met de landelijke versnellingstafel die op 19 april is opgericht ga ik
aan de slag met issues die landelijk spelen. De landelijke versnellingstafel jaagt
de versnelling van de woningbouw aan door overheden, woningcorporaties en marktpartijen
te ondersteunen bij het realiseren van de gemaakte bestuurlijke woningbouwafspraken,
mogelijke versnellingsopties en de aanpak daarvan15. Zie de bijlage voor nadere toelichting. Omdat de opgave voor het aantal te realiseren
woningen waarschijnlijk groter wordt en om zoveel mogelijk te zorgen voor een continue
bouwstroom voor de lange termijn moeten we ook op tijd nadenken over de plancapaciteit
voor na 2030. Zo zal er in de toekomst mogelijk meer grootschalige woningbouw nodig
zijn dan de nu geïdentificeerde 17 grootschalige woningbouwlocaties, met het streven
om deze woningbouw nabij OV-knooppunten en in samenhang met voorzieningen in werkgelegenheid
te realiseren. Zoals eerder aangegeven16 komt er ook een vervolgonderzoek van het EIB naar bouwen aan de randen van steden
en dorpen en kijkt een extern bureau naar mogelijke belemmeringen van de ladder duurzame
verstedelijking.

Gelet op de extra inspanningen die nodig zijn om door te bouwen in de huidige omstandigheden
vind ik het nodig om extra te investeren in de uitvoeringskracht bij Rijk en medeoverheden.
Daarom wil ik zorgen voor extra capaciteit bij de initiatieven die we hebben en recent in gang hebben gezet. Met de landelijke
en regionale versnellingstafels zal ondersteuning worden geboden om te zorgen dat
met meer tempo meer woningen worden gebouwd. Met de flexpoolregeling van 90 miljoen
euro in het totaal over twee tranches wordt geïnvesteerd in de capaciteit bij medeoverheden.
In het najaar volgt ook een financiële regeling voor mede-overheden voor het uitvoeren
van de woondeals. Ook bied ik ondersteuning met kennis en kunde via het expertteam
Wonen en de taskforces nieuwbouw corporaties en versnelling tijdelijke huisvesting.

Zowel om de dip zoveel mogelijk te beperken als voor een structureel stabielere bouwstroom
is een goed investeringsklimaat noodzakelijk. Ik ben blijvend in gesprek met institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen,
over hun bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgave. Zij zijn zich in het bijzonder
bewust van hun verantwoordelijkheid en streven naast een financieel rendement ook
een maatschappelijk rendement na. Investeringen in Nederlands vastgoed passen daarom
in hun duurzame, lange termijn, beleggingsstrategie. Om het aantrekkelijk te houden
om te investeringen in woningen is stabiel en betrouwbaar beleid van belang.

Het betekent ook juist nu vasthouden aan de eisen van betaalbaarheid. De afgelopen
jaren zijn er in verhouding te veel dure woningen gebouwd, wat heeft bijgedragen aan
het tekort aan betaalbare woningen. Grondeigenaren hebben hierdoor te hoge verwachtingswaarde
van de grond ingerekend. Door voor de langere termijn uit te gaan van tweederde betaalbaar,
zorgen we voor voldoende woningen voor mensen met een laag of middeninkomen en voor
duidelijkheid en zekerheid op het rendement voor marktpartijen waardoor de stabiliteit
van de woningbouwproductie verbeterd17.

Zoals eerder aangegeven wordt u voor de zomer ook verder geïnformeerd over het Koopstartfonds
van 40 miljoen euro. Dit fonds draagt bij aan de vraag van starters voor nieuwbouwwoningen. Juist nu starters door de gestegen rente minder kunnen betalen
voor een woning is dit van belang18.

Daarnaast zijn er andere maatregelen nodig om te zorgen dat er een stabielere bouwstroom
komt. Zoals uit de analyse in de bijlage blijkt kan de woningbouwproductie snel terugvallen
bij tegenzittende omstandigheden terwijl het vervolgens lang duurt voordat de productie
zich weer herstelt. Dit komt niet alleen door een gebrek aan regie op hoeveel er waar
en voor wie gebouwd moet worden maar ook door de manier waarop de woningbouwproductie
tot stand komt. Door verschillende oorzaken duurt woningbouw vaak te lang, is het
onnodig kostbaar en niet flexibel genoeg bij veranderende omstandigheden. Om deze
structurele problemen aan te pakken zodat dat de bouw zich sneller kan herstellen en in de toekomst minder
vatbaar is voor veranderende omstandigheden zet ik in op:

– Het fors verkorten van de ontwikkeltijd van een woningbouwproject via het «Plan van aanpak processen en procedures». Naarmate de ontwikkeltijd korter is, krijgt een project minder snel/vaak te maken
met veranderende omstandigheden en kunnen woningen sneller worden gerealiseerd.

– Standaardisatie van de eisen voor met name de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Veel bouweisen zijn al gestandaardiseerd
met het Bouwbesluit en straks BBL. Zoals aangegeven in de Kamerbrief «beleidsagenda
normeren en stimuleren circulair bouwen»19 streef ik ernaar voor de zomer uw Kamer voorstellen aan te bieden voor aanscherping
en verbreding van de milieuprestatie-eis en de verdergaande sturing op CO2. Daarnaast is een praktijk gegroeid, dat diverse publieke en private opdrachtgevers
uiteenlopende kwaliteitseisen stellen in projecten, die scherper zijn dan het Bouwbesluit/BBL.
Als dat gebeurt in private overeenkomsten bij gronduitgifte bijvoorbeeld, dan is dat
niet toegestaan. Wat immers publiekrechtelijk is geregeld, mogen overheden niet met
privaatrechtelijke afspraken overrulen. Daarom overleg ik met opdrachtgevers en de
bouwsector om samen te bepalen hoe om te gaan met projecten, waarin partijen scherpere
kwaliteitseisen nastreven. Naast het periodiek aanscherpen van de wettelijke bouwvoorschriften
(Bbl) verkent BZK samen met de sector een vrijwillige landelijke innovatiestandaard.
Kiezen partijen er gezamenlijk voor om duurzamer dan landelijk voorgeschreven te bouwen,
dan kunnen ze zich richten op deze standaard. Leveranciers van woningen kunnen zich
bij de ontwikkeling van woningen richten op het in de innovatiestandaard afgesproken
duurzaamheidsniveau. Tegelijkertijd kan de innovatiestandaard, vooruitlopende op aanscherping
van de landelijke regels, dienen als «proeftuin». Het streven is om voor de zomer
met de koepels hierin richting te kiezen en hier in de tweede helft van 2023 concrete
invulling aan te geven20.

– Structurele verbeteringen in het grondbeleid. Binnenkort kom ik met een Kamerbrief over het grondbeleid. Op dit moment duren onderhandelingstrajecten
met grondeigenaren vaak lang en past de grondprijs zich vaak langzaam aan, aan de
neerwaartse economische omstandigheden waardoor woningbouwprojecten vertraging oplopen
of niet doorgaan. Ik zal in de brief over grondbeleid maatregelen presenteren en voorstellen
doen voor verbeteringen. Daarbij komen ook de in uw Kamer genoemde suggesties zoals
een bouwplicht en een planbatenheffing aan de orde21.

In de Voorjaarsnota (Kamerstuk 36 350, nr. 1) is tevens aangekondigd dat er een Interdepartementaal Beleidsonderzoek (IBO) instrumenten
woningbouw en grond komt waarbij ook de mogelijkheid van een opkoopfonds22 (vorm van doorbouwgarantie) zal worden verkend. De taakopdracht van het IBO volgt
uiterlijk bij de Miljoenennota.

Deze inzet maakt dat we beter kunnen (bij)sturen op de benodigde woningbouw voor de
komende jaren zodat de bouw zich sneller kan herstellen van de dip en minder vatbaar
wordt voor veranderende omstandigheden in de toekomst. Om een dip in de woningbouwproductie
op korte termijn zoveel mogelijk te voorkomen en hiervan zo snel mogelijk te kunnen
herstellen is er echter meer nodig. Daarom kom ik aanvullend met de volgende extra maatregelen om de dip in de woningbouwproductie op de korte termijn zoveel mogelijk te voorkomen:

1. Start-bouwimpuls van minimaal 250 miljoen euro

Ik wil voorkomen dat projecten die op het punt staan om te starten in de knel komen.
Daarom kom ik met een start-bouwimpuls van minimaal 250 miljoen euro. Op basis van een landelijke inventarisatie van projecten in een ver gevorderd planologisch
stadium zal blijken of dit bedrag voldoende is. Naar verwachting kan de bouw van ongeveer
30.000 woningen alsnog op zeer korte termijn van start gaan.

Ik wil hierbij benadrukken dat het in eerste instantie aan de betrokken partijen zelf
is om, zoals hierboven beschreven bij het creëren van doorbraken op locaties, alles
op alles te zetten om projecten zoveel mogelijk te laten doorgaan. Gezien de moeilijke
financiële omstandigheden voor woningbouwprojecten is echter ook een incidentele financiële
impuls nodig om de dip te verminderen en woningbouwproductie zo snel mogelijk weer
op peil te krijgen. Pas als partijen zich tot het uiterste hebben ingespannen en het
niet volledig lukt komen ze voor het resterende deel hiervoor in aanmerking.

De start-bouwimpuls is bedoeld voor projecten die planologisch ver genoeg zijn om
in 2024 te starten, maar door veranderde economische omstandigheden de business case
niet meer kunnen rond rekenen. In de beoordeling zijn de hardheid van plannen en het
aandeel betaalbare woningen belangrijke aspecten. Ook moet worden aangetoond dat betrokken
partijen zelf al zoveel mogelijk optimalisaties hebben gedaan, bijv. in het woningbouwprogramma
of verlaging van de grondprijzen.

Bij de inventarisatie van projecten voorzien we een belangrijke rol voor de woondealregio’s,
hierover wordt spoedig richting de woondealregio’s gecommuniceerd. Het Rijk organiseert
bijeenkomsten per landsdeel waarin de werking van het instrument zal worden toegelicht
en een inventarisatie van projecten kan plaatsvinden. Gemeenten kunnen vervolgens
een aanvraag indienen bij het Rijk. Aanvragen worden beoordeeld door het Rijk aan
de hand van een beoordelingskader van vooraf vastgestelde en gecommuniceerde criteria.
Mits de aanvragen voldoende zijn worden de middelen uitgekeerd tot dat de middelen
zijn uitgeput. Het voornemen is om in het najaar alle aanvragen van gemeenten te ontvangen
en in 2023 de beoordeling en toekenning af te ronden.

Dit korte tijdsproces is nodig zowel omdat juist op dit moment projecten het risico
lopen om uitgesteld te worden of zelfs helemaal niet doorgaan. Ook voorkomt een kort
tijdsproces mogelijk strategisch gedrag van partijen die wachten met het starten van
een project in de hoop dat ze in aanmerking komen voor de start-bouwimpuls.

Belangrijk is ook dat partijen nadrukkelijk kijken naar de mogelijkheid voor woningcorporaties om woningen over te nemen in een project als andere partijen afhaken. In de toetsing
van de projecten zal dit ook worden meegenomen. Juist corporaties kunnen namelijk
een belangrijke rol spelen in het doorbouwen tijdens moeilijkere economische omstandigheden.
Tijdens de vorige terugval in de woningbouwproductie in de periode 2009–2013 is de
mogelijkheid van doorbouwen door corporaties onvoldoende benut door onder andere de
invoering van de verhuurderheffing. Nu heeft het kabinet juist de verhuurderheffing
afgeschaft waardoor woningcorporaties financiële mogelijkheden hebben om de opgaven
te realiseren. Daarbij realiseer ik me dat ook de financiële positie van woningcorporaties
door de gestegen rente wordt beïnvloed. Ik kom daarom binnenkort met een actualisering
van de doorrekening van de Nationale prestatieafspraken voor woningcorporaties. Ik
zal u hierover in juni informeren. Desalniettemin is juist het gebrek aan locaties
voor corporaties een belangrijke belemmering geweest voor de realisatie van hun opgave
en is het daarom belangrijk dat zij nu de kansen pakken om in te springen bij projecten
indien dat de bouw op gang kan brengen en/of houden. In de Kamerbrief van 24 april
jl.23 heb ik uw Kamer tevens geïnformeerd over de maatregelen die ik neem om de mogelijkheden
voor woningcorporaties om gronden te kopen te verruimen (hiermee ik ook uitvoering
geef aan de motie van het lid Bromet c.s.24) en de mogelijkheden voor woningcorporaties om bij te dragen aan het realiseren van
middenhuurwoningen. Tevens brengt Aedes momenteel knelpunten en oplossingsrichtingen
in kaart voor de financiering en realisatie van middenhuur25.

2. Extra geld voor flexwoningen

De bouw van flexwoningen is de snelste wijze om het aantal woningen te vergroten.
Daarom zet ik ruim 300 miljoen extra in om de realisatie van flexwoningen te stimuleren
voor statushouders, Oekraïense ontheemden en alle andere woningzoekenden26. In de komende vier jaar komt de 300 miljoen euro in tranches beschikbaar. Gemeenten
kunnen dus rekenen op meerjarige ondersteuning. Het is mijn intentie om nog voor de
zomer de eerste tranche van deze nieuwe stimulering open te zetten. Gemeenten hoeven
daar niet op te wachten. In mei gaat de nieuwe tranche van de Regeling Huisvesting
Aandachtsgroepen open, waar ook flexwoningprojecten voor in aanmerking kunnen komen.
Deze hulp is bovendien met name gericht op de groepen die nu het meest urgent een
woning nodig hebben. In mijn recente brief over de stand van zaken van de versnelling
van de tijdelijke huisvesting ben ik uitgebreider ingegaan op de voordelen van en
uitdagingen bij het realiseren van flexwoningen. Ik benadruk dat op plekken waar woningbouwprojecten
worden uitgesteld de inzet van flexwoningen een (tijdelijke) oplossing kunnen bieden27.

3. Beter benutten van de bestaande voorraad

Het bouwen van meer woningen is niet de enige manier om meer woonruimte te realiseren.
Door de bestaande voorraad beter te benutten, kunnen we meer woningen realiseren.
Juist nu is het extra belangrijk dat we creatief kansen benutten en samenwerking hierop
organiseren. We zetten daarom extra in op onder andere optoppen en splitsen. Dit gebeurt
tot op heden vaak nog op kleine schaal, terwijl nieuw onderzoek laat zien dat de potenties
hiervan groot zijn. Juist nu moeten we stappen zetten om dit potentieel ook daadwerkelijk
te benutten. Daarom ga ik onder andere aan de slag met een programmatische aanpak
voor optoppen van woningen. Met de brief «Beter benutten van de bestaande voorraad»
is de Tweede Kamer op 17 mei 202328 geïnformeerd over de voorgenomen acties29.

In mijn toezeggingen30,
31,
32 om uw Kamer te informeren over de impact en omgang met de veranderde financieel-economische
omstandigheden voor de woningbouw heb ik tevens toegezegd in te gaan op mijn afwegingen
bij de verschillende andere opties die er worden genoemd om door te bouwen. Andere
genoemde financiële maatregelen zoals verlaging BTW, overdrachtsbelasting of een premie
voor gemeenten op bouwvergunningen zijn met name gezien de beperkte budgettaire ruimte
van het Rijk en het feit dat ze (vrij) ongericht en ondoelmatig zijn (er gaat ook
veel geld naar projecten die anders ook door zouden gaan) op dit moment niet gewenst.
Wel ga ik zoals hierboven aangegeven bij de grondbrief in op de suggesties over het
grondbeleid die door partijen zijn genoemd. Ook heb ik zoals toegezegd verwezen naar
de punten uit de notitie van de heren prof. dr. Boelhouwer en Feijtel bij de desbetreffende
onderwerpen.

Tot slot

We hebben elkaar hard nodig de komende periode om door te bouwen voor al die mensen
die zo hard op zoek zijn naar een passende woning. Ze hebben deze basis nodig om hun
bestaan vorm te geven en het leven te leiden wat bij hen past. Door onze krachtsinzet
te bundelen houden we koers, ook in veranderende omstandigheden. Ik wil samen met
de medeoverheden, woningcorporaties en marktpartijen alles op alles blijven zetten
om zoveel mogelijk woningbouwprojecten op de korte termijn te laten doorgaan en om
snel van een dip in de woningbouw te herstellen.

Dit vraagt een maximale inzet van alle betrokkenen en ook scherpe keuzes en afwegingen
in wat er mogelijk is. De woondeals geven richting, de bestuurlijke afspraken en andere
vormen van samenwerking kleuren in hoe we de 900.000 woningen de komende jaren daadwerkelijk
realiseren.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge