Brief regering : Eerste contouren regulering middenhuur
27 926 Huurbeleid
Nr. 369 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSGEZONDHEID, WELZIJN EN SPORT
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 14 oktober 2022
In het commissiedebat van 29 september jl. heb ik toegezegd uw Kamer per brief nader
te informeren over mijn voornemen om huurprijsregulering in het middenhuursegment
in te voeren. In deze brief geef ik op een aantal elementen helderheid over hoe de
regulering er uit gaat zien en geef ik op welke punten ik in november nog terug kom
na nadere uitwerking. Met de regulering van het middensegment wil ik de woonlasten
voor huurders met een middeninkomen1 verlagen. Een deel van deze groep valt nu tussen wal en schip: hun inkomen is te
hoog voor een sociale huurwoning en gezien de huidige hoge huizenprijzen te laag om
een eigen woning aan te schaffen. Zij zijn daarbij vaak aangewezen op de vrije huursector
waar de huurprijzen als gevolg van schaarste, snel zijn opgelopen. Huurprijsregulering
is bedoeld om huren voor deze mensen betaalbaarder te maken. Gegeven de huidige krapte
op de woningmarkt is het ook van groot belang dat er voldoende nieuwe middenhuurwoningen
worden bijgebouwd. Onder de streep zijn middeninkomens niet geholpen als de regulering
ervoor zorgt dat de bouw van deze woningen stopt. Ik wil de regulering daarom zo vormgeven
dat de betaalbaarheid voor huurders verbetert en er bereidheid blijft om te investeren
in nieuwe middenhuurwoningen.
Het zijn momenteel onzekere tijden. Ik zie dat iedereen behoefte heeft aan meer duidelijkheid
over hoe de regulering eruit komt te zien. Duidelijkheid voor de huurder over maandlasten
en duidelijkheid voor investeerders en ontwikkelaars over wat de regulering voor hen
betekent. Uit gesprekken met betrokken partijen krijg ik het signaal dat de huidige
omstandigheden ervoor zorgen dat investeerders en ontwikkelaars projecten uitstellen
of zich terugtrekken uit de Nederlandse markt. Veel marktomstandigheden kan ik niet
beïnvloeden, maar ik wil in ieder geval voorkomen dat onduidelijkheid over de vormgeving
van de regulering van het middensegment ertoe leidt dat de bouw van nieuwe woningen stokt. Daarbij is de bouw van
middenhuur de sleutel in veel gebiedsopgaven.
Ik heb eerder aangegeven u in november te informeren over het totaalbeeld van de regulering.
Het is namelijk van belang dat de regulering zorgvuldig wordt vormgegeven, wat betekent
dat de gevolgen voor de betaalbaarheid van de huurder en de bestaande en geplande
voorraad middenhuurwoningen goed in beeld zijn. Tegelijkertijd begrijp ik de behoefte
aan meer duidelijkheid. Met deze brief licht ik daarom mijn voornemen tot regulering
toe en geef ik uw Kamer een doorkijkje op de elementen waarover ik al iets kan zeggen.
Zo ben ik voornemens om het woningwaarderingsstelsel (WWS) te laten gelden voor woningen
tot ongeveer 187 punten, wat in het huidige WWS neerkomt op circa 1.000 euro huur
per maand (prijspeil: januari 2022). Het WWS bepaalt de maximale huurprijs op basis
van de kwaliteit van de woonruimte. Hiervoor wordt een puntentelling gebruikt die
verschillende aspecten van de woonruimte waardeert, zoals bijvoorbeeld de oppervlakte
en het energielabel van de woning. De toepassing van het WWS uitbreiden tot woningen
tot circa 187 punten zorgt ervoor dat huurders in dit segment ook naar de huurcommissie
kunnen om de huurprijs op redelijkheid te laten toetsen. Dat betekent ook dat woningen
waar nu meer dan 1.000 euro voor wordt gevraagd, terwijl deze op basis van de kwaliteit
minder dan 187 punten hebben, bij een nieuw contract in huurprijs naar beneden moeten
worden bijgesteld. In deze brief licht ik verder toe welke elementen ik nog nader
uitwerk, wat de dilemma’s daarbij zijn en welk proces ik hiervoor volg.
Waarom middenhuurregulering?
Door de sterke huizenprijsstijging is de beschikbaarheid van betaalbare koopwoningen
voor woningzoekende middeninkomens de afgelopen jaren afgenomen. Tegelijkertijd is
de vrije huursector voor woningzoekende middeninkomens minder betaalbaar geworden.
De reële aanvangshuren2 per vierkante meter in de vrije sector zijn sinds 2013 met 25% toegenomen.3Tegelijkertijd hebben we geen indicatie dat de kwaliteit van deze woningen in die
mate is verbeterd. Doordat de inkomens in dezelfde periode minder hard gegroeid zijn,
is de betaalbaarheid van huurwoningen verslechterd4. De gemiddelde huurquote van nieuwe huurders in de vrije sector is door de tijd heen
steeds hoger geworden. Met name het aantal huurders met een hoge huurquote (>40%)
is tussen 2018 en 2021 sterk toegenomen5. Dit terwijl we zien dat voor lage middeninkomens een huurwoning tot 1.000 euro nog
betaalbaar is en hoge(re) middeninkomens een huurwoning tot 1.250 euro6.
Naast de betaalbaarheid is ook de beschikbaarheid van voldoende middenhuurwoningen
een groot probleem. De Staat van de Woningmarkt toont dat het aandeel middenhuur in
de vrijkomende vrije sector huurwoningen tussen 2017 en 2021 aanzienlijk is gedaald,
vooral in het westen van ons land7. Voornamelijk in de G4 (Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag) komen steeds minder
huurwoningen in het middensegment beschikbaar, waardoor deze steden voor veel middeninkomens
onbereikbaar dreigen te worden. Veel maatschappelijk relevante beroepen worden ingevuld
door mensen met een middeninkomen. Hun toegang tot de stedelijke gebieden staat sterk
onder druk, terwijl er juist in de steden een groot tekort is aan bijvoorbeeld doktersassistenten,
leraren, verpleegkundigen, mondhygiënisten en politieagenten. Juist deze mensen wil
ik beter beschermen.
Met het reguleren van het middensegment heb ik drie doelen voor ogen:
1. Het zeker stellen van een betaalbare huurprijs voor middeninkomens;
2. Het zorgen voor voldoende middenhuurwoningen;
3. De prijs-kwaliteitverhouding van woningen in het middensegment verbeteren.
Met deze regulering geef ik uitvoering aan het coalitieakkoord waarin staat dat middenhuur
een vorm van huurprijsbescherming krijgt, zodanig dat wonen voor middeninkomens betaalbaar
wordt én het rendabel blijft voor beleggers om in de nieuwbouw van deze woningen te
investeren. Immers moet worden voorkomen dat regulering het reeds tekortschietende
aanbod verder verkleint.
Hoe reguleren: balans tussen betaalbaarheid en beschikbaarheid
Het introduceren van regulering in het middensegment vergt een zorgvuldige balans.
Allereerst is het van belang dat de betaalbaarheid voor huurders verbetert. Tegelijkertijd
moeten er voldoende woningen beschikbaar komen en blijven. Daartoe moet het ook aantrekkelijk
blijven om te investeren in middenhuurwoningen. Op basis van de behoefte aan middenhuurwoningen,
kunnen we op een aantal elementen al eerste keuzes maken ten behoeve van de betaalbaarheid.
De volledige vormgeving vraagt aanvullend onderzoek waarbij de gevolgen voor beschikbaarheid,
de allocatie van woningen, doorstroming en rendement ook worden meegewogen.
In het programma Betaalbaar Wonen8 heb ik aangegeven huurprijsbescherming in het middensegment te introduceren op basis
van het WWS. Concreet betekent de middenhuurregulering dat er naar mijn voornemen
een nieuwe liberalisatiegrens9 wordt geïntroduceerd om ook huurprijsbescherming in het middensegment te realiseren.
Er ontstaat hierdoor een «gereguleerd sociaal segment» tot de huidige liberalisatiegrens
(763,47 euro corresponderend met tot circa 141 punten) en een «gereguleerd middensegment»
tot aan de nieuwe liberalisatiegrens. Op de meeste onderdelen werkt de regulering
in beide segmenten gelijk. Zo gaan voor woningen in het middensegment de maximale
huurprijzen volgen uit het WWS; eventueel met een algemene prijsopslag. Het hanteren
van twee segmenten laat ruimte om op bepaalde onderdelen bij het middensegment een andere invulling te kiezen dan nu het geval is in het «gereguleerde sociale
segment». Onderstaand zet ik per element van de regulering van de middenhuur uiteen
wat mijn voornemens zijn. Daarbij benadruk ik nogmaals dat het totaalbeeld kan worden
bepaald en aangescherpt op basis van de onderzoeken die momenteel worden uitgevoerd.
1. Hoogte grens
Om uiteindelijk de exacte hoogte van de grens te bepalen, kijk ik naar de behoefte
van middeninkomens (de vraag) en het aantal huurwoningen dat bij een bepaalde grens
betaalbaar wordt voor middeninkomens (het aanbod). De behoefte van middeninkomens
fluctueert. Op dit moment zijn er circa 540.000 hurende middeninkomens.10 Zij zouden geholpen zijn met een betaalbare huur of koopwoning. Circa 140.000 hurende
middeninkomens zouden liever kopen dan huren11. Tegelijkertijd is het te verwachten dat de groep middeninkomens zal stijgen door
demografische groei de komende jaren. Deze dynamiek in acht nemende moeten er tussen
de 400.000 en 540.000 betaalbare huurwoningen voor middeninkomens beschikbaar komen.
Met het huidige WWS verwacht ik dat regulering tot circa 187 punten (wat neerkomt
op circa 1.000 euro (prijspeil: januari 2022)) voldoende is om te borgen dat er genoeg
betaalbare huurwoningen voor middeninkomens zijn, zeker op termijn12. Door de regulering zullen huurwoningen die in het dure segment worden verhuurd,
maar kwalitatief gezien in het middensegment thuishoren, terugvallen naar het middensegment. Denk bijvoorbeeld aan een
kleine studio die minder dan 187 punten heeft, maar op dit moment voor 1.400 euro
wordt verhuurd. De huurprijs van deze woning moet met deze regulering flink naar beneden.
Tegelijkertijd blijft er een vrij huursegment bestaan voor duurdere woningen die kwalitatief
gezien in dat segment thuishoren. Uiteindelijk verwacht ik dat op termijn ruim 90%
van de huurwoningen in het sociale of middenshuursegment valt en dus onder de 1.000 euro
wordt verhuurd13. Daarmee haal ik het grootste deel van de excessen uit de markt. Nadat ik duidelijk
heb hoe het WWS precies wordt vormgegeven, zal ik kijken of de grens van 187 punten
nog steeds het passend is, of dat deze iets moet worden aangepast. De vormgeving van
het WWS en de uiteindelijke grens bepalen ook hoeveel woningen er exact onder de regulering
komen te vallen, en hoeveel woningen er in het vrije segment overblijven. Hier zal
ik u in november over informeren.
Daarnaast zet ik stevig in op de bouw van meer woningen. Tot en met 2030 moeten er
900.000 woningen bijgebouwd worden. Circa 40% (350.000) hiervan moet in het betaalbare
koopsegment14 of in het middenhuursegment15 terecht komen. 50.000 van deze middenhuurwoningen worden door corporaties gebouwd,
de overige 300.000 middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen worden door de markt
opgepakt. De bouw van deze woningen zorgt ervoor dat er meer betaalbare woningen voor
middeninkomens komen.
Een aandachtspunt is dat regulering van het middensegment het risico met zich meebrengt
dat investeerders gaan afwegen of zij hun huidige verhuurde woning willen verkopen,
bijvoorbeeld wanneer een huurder het contract opzegt. Dit leidt dan tot minder huurwoningen
ten gunste van koopwoningen. Ook kan het voor investeerders aantrekkelijker worden
om in andere woningen dan middenhuurwoningen of in andere sectoren te gaan investeren.
Dit kan ervoor zorgen dat het aanbod aan middenhuur afneemt. In de verdere uitwerking
houd ik deze risico’s in ogenschouw. Ook nadat de regulering is ingevoerd zal ik monitoren
hoe het aantal verkopen van huurwoningen en de nieuwbouw van middenhuurwoningen zich
ontwikkelt.
2. Duur regulering
De huidige schaarste maakt dat deze huurprijsbescherming noodzakelijk is. Met de ambities
om tot en met 2030 900.000 extra woningen te bouwen hoop ik op een meer evenwichtige
huurmarkt, waar de marktprijzen beter aansluiten bij hetgeen nog betaalbaar is voor
middeninkomens. Door de voortgang daarvan en de doeltreffendheid van het beleid in
beeld te brengen, wordt de voorgenomen wetgeving periodiek geëvalueerd. Op basis daarvan
kan worden bepaald of de wetgeving onder veranderende omstandigheden nog noodzakelijk
is.
3. Nieuwe contracten
Ik ben voornemens de regulering alleen bij nieuwe contracten te laten gelden. De regulering
grijpt in op het eigendomsrecht. In hoeverre inmenging gerechtvaardigd is, wordt beoordeeld
aan de hand van de legitimiteit van het doel, voorzienbaarheid en proportionaliteit.
Met name op basis van toetsing van laatstgenoemde elementen, wil ik niet ingrijpen
op bestaande huurcontracten. De regulering moet namelijk voldoende voorzienbaar en
kenbaar zijn en daarnaast een evenwichtige belangenafweging zijn tussen huurder en
verhuurder. In geval van huurovereenkomsten afgesloten voor de ingangsdatum van de
nieuwe regulering geldt dat partijen bij dat afsluiten niet gebonden waren aan die
nieuwe regulering en daar in beginsel ook nog geen rekening mee hoefden te houden.
Door uit te gaan van nieuwe contracten, zal het enige tijd in beslag nemen voordat
de woningen tussen de liberalisatiegrens en 187 punten allemaal worden verhuurd volgens
het geldende WWS-maximum. Volgens het WoON2021 muteert jaarlijks ongeveer 18% van
de middenhuurwoningen van private verhuurders en ongeveer 23% van de duurdere private
huurwoningen. Op de onderstaande elementen schets ik hieronder de richting en volgt
de nadere invulling in november.
4. Jaarlijkse huurprijsstijging
Tot mei 2024 begrenst de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten
de maximale jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije huursector, waar op dit moment
het middensegment nog onder valt. Vanaf januari 2023 tot mei 2024 is de jaarlijkse
huurprijsverhoging in het vrije segment, en daarmee het middensegment, gemaximeerd
op de laagste van inflatie + 1% of loonontwikkeling + 1%. In het kader van de middenhuurregulering
moet worden bepaald wat na mei 2024 de maximaal toegestane huurverhoging in het middensegment
is. Ik ben voornemens een systematiek daarvoor vast te leggen in de wet. Dit moet
bijdragen aan de voorspelbaarheid van de huurprijsontwikkeling voor huurders en verhuurders.
Dit betekent dat de maximale jaarlijkse huurprijsstijging in het middensegment op
een andere manier gaat werken dan in het «gereguleerde sociale segment» het geval
is16. Ik werk dit de komende tijd verder uit en bericht uw Kamer hier in november nader
over.
5. Toewijzing
Ik vind het belangrijk dat de gereguleerde middenhuurwoningen ook terecht komen bij
mensen met een middeninkomen. Voor deze mensen wil ik de betaalbaarheid van wonen
immers verbeteren. Ik kijk daarom naar de mogelijkheden om de gereguleerde woningen
toe te kunnen wijzen aan middeninkomens. Op dit moment kunnen gemeenten met toepassing
van de Huisvestingwet en een huisvestingsverordening al middenhuurwoningen met voorrang
toewijzen aan middeninkomens op het moment dat deze woningen schaars zijn. Ik ben
in gesprek met gemeenten en investeerders om te kijken of deze toewijzing voldoende
handvatten biedt voor de toewijzing van nieuw gereguleerde middenhuurwoningen.
6. WWS moderniseren
Ik ben de afgelopen periode veel in gesprek geweest met stakeholders. Zij benadrukken
het belang om het WWS op een aantal punten te moderniseren, zodat het beter geschikt
zou zijn voor het middensegment dat nu wordt gerealiseerd. Partijen geven aan dat
de vraag van huurders tegenwoordig anders is dan toen het WWS werd ingevoerd en dat
het bouwen voor deze vraag nu onvoldoende in het WWS wordt gewaardeerd. Om te stimuleren
dat de bouw van middenhuurwoningen doorgaat, kijk ik of ik het WWS kan moderniseren,
zodat dit beter aansluit bij de kwaliteit van middenhuur. Daarbij kijk ik onder meer
naar een algehele prijsopslag op het WWS voor het middenhuursegment, het aanpassen
van de cap op de WOZ-waarde en de waardering van duurzaamheid en bijvoorbeeld de (gemeenschappelijke)
buitenruimte van de huurwoning in het WWS. Om dit zo goed mogelijk in beeld te brengen,
heb ik bij onderzoeksbureau ABF het verzoek uitgezet een model op te leveren aan de
hand waarvan we specifieke aanpassingen in het WWS kunnen doorrekenen. Het model wordt
in oktober opgeleverd en moet inzicht bieden in de mogelijkheden het WWS te moderniseren,
zodat de puntentelling beter aansluit bij het middensegment dat tegenwoordig wordt
gerealiseerd door investeerders en tevens de betaalbaarheid in stand houdt. Hiermee
wil ik borgen dat de gebouwde woningen aansluiten bij de behoeften van bewoners, in
plaats van dat enkel gericht wordt op het krijgen van een optimaal puntenaantal. De
botsproeven en overige vervolgonderzoeken geven mij inzicht in hoeverre een algemene
prijsopslag nodig is om het voor investeerders rendabel te houden om in middenhuurwoningen
te blijven investeren. Verderop in de brief licht ik nader toe welke onderzoeken lopen
en welke inzichten deze gaan bieden. Op basis van de combinatie van al deze onderzoeken
kan ik een definitieve keuze maken over de vormgeving van het WWS.
7. Lokale afspraken
Verschillende gemeenten hebben vooruitlopend op landelijke regulering zelf reeds afspraken
gemaakt met ontwikkelaars over nieuw te bouwen middenhuurwoningen. Zo zijn er bijvoorbeeld
afspraken gemaakt over hoeveel woningen binnen een project in het sociale en middensegment
gebouwd moeten worden, en hoeveel woningen er in het vrije segment terecht mogen komen.
De landelijke regulering doorkruist deze afspraken geheel of gedeeltelijk. Zo kan
de regulering ertoe leiden dat een deel van de vrije huurwoningen binnen het project
in het gereguleerde middenhuursegment terecht komt. Ik ben met gemeenten en ontwikkelaars
in gesprek over hoe de landelijke regulering zich gaat verhouden tot reeds gemaakte
lokale afspraken. Ik vind het daarbij belangrijk dat het systeem voor de huurder begrijpelijk
moet blijven en er een landelijk gelijk niveau van bescherming moet gaan gelden.
Lopende onderzoeken
Om tot een volledig beeld te komen van de effecten op beschikbaarheid en rendement,
combineer ik de inzichten uit de botsproeven in Utrecht, Zwolle en Doetinchem, met
verschillende aanvullende onderzoeken die zien op de beschikbaarheid en de gevolgen
voor beleggers van aanvullende aangekondigde beleidsmaatregelen. In de botsproeven
is met meerdere lokale partijen gekeken wat de gevolgen zouden zijn van middenhuurregulering,
welke effecten zij verwachten en welke randvoorwaarden van belang zijn. Hiermee hebben
we een eerste indicatief beeld van de gevolgen in drie gemeenten, dat we verder willen
toetsen in aanvullende kwantitatieve onderzoeken. Deze vervolgonderzoeken worden momenteel
uitgevoerd. Zo onderzoekt Stec groep de effecten van regulering op de business case
van beleggers. Daarnaast heb ik ABF Research gevraagd om te kijken naar de mogelijkheden
om het WWS te moderniseren, zodat het stelsel beter aansluit bij de kwaliteit van
middenhuurwoningen die nu worden gebouwd. SEO Economisch Onderzoek onderzoekt de samenhang
tussen de verschillende (fiscale) beleidsmaatregelen die aangekondigd zijn op gebied
van woningbeleggers en een aantal hoogleraren geeft op mijn verzoek een reflectie
op de te verwachte effecten van de verschillende beleidsmaatregelen.
Ook De Nederlandsche Bank kijkt naar de effecten van huurprijsregulering op het rendement.
En in het veld is er ook veel behoefte om goed inzicht te krijgen in de gevolgen van
regulering. Zo hebben de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen
(NEPROM) en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN)
in samenwerking met mij een onderzoek uitgezet naar het effect van huurprijsregulering
voor bestaande bouw en nieuwbouw en laat Vastgoed Belang door Ortec Finance een onderzoek
uitvoeren naar de impact van de stapeling van door de rijksoverheid (voor)genomen
maatregelen op de woningportefeuilles van private beleggers. De komende periode verwacht
ik de inzichten uit deze onderzoeken.
De meeste onderzoeken zullen eind dit jaar zijn afgrond. De uitkomsten van de verschillende
onderzoeken zal ik gebruiken om een definitief beeld te geven van het de regulering
en waar nodig elementen aan te scherpen.
Tot slot
De regulering van het middensegment moet de betaalbaarheid van huren voor middeninkomens
verbeteren. Naast de regulering is het van belang dat er een fors aantal nieuwe middenhuurwoningen
wordt bijgebouwd. Met deze brief wil ik de huidige onzekerheid voor huurder, verhuurder
en investeerder waar mogelijk wegnemen. In november informeer ik uw Kamer over de
uitkomsten van de onderzoeken en het totaalbeeld van de regulering, alvorens ik begin
2023 de Wet Regulering Middenhuur in consultatie wil brengen. Ook na de invoering
van de wet zal ik de monitoren of de nodige balans tussen betaalbaarheid en beschikbaarheid
in voldoende mate wordt gevonden.
De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge
Indieners
-
Indiener
H.M. de Jonge, minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening