Brief regering : Verbeterstrategie koopproces

Nr. 826
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 9 november 2021

In mijn brief aan de Tweede Kamer van 20 april jl. heb ik makelaars opgeroepen om
het koopproces transparanter te maken; voor kopers, maar ook voor verkopers. Inmiddels
zijn we een half jaar verder. Een half jaar waarin mij meer en meer signalen bereikten
over misstanden in het koopproces.1 Ik heb de afgelopen periode goede initiatieven gezien van individuele makelaars en
makelaarsorganisaties om het koopproces transparant(er) vorm te geven en zo wanpraktijken
tegen te gaan. Helaas is van een branchebrede aanpak van misstanden tot op heden geen
sprake.

Om die reden ga ik nu over tot het zetten van de eerder aangekondigde extra stappen,
waarbij ik een nadrukkelijke rol zie voor mijn ministerie als verantwoordelijk departement
voor de woningmarkt.2 Begin september ben ik gestart met het maken van afspraken met verschillende partijen
over een eerlijker, transparanter en bovendien handhaafbaar koopproces. Gesprekspartners
daarbij waren onder andere Vereniging Eigen Huis, NVM, VBO, VastgoedPro, Huispedia,
Bieden en Wonen, Makelaarsland, House.nl en Eerlijk Bieden. Ik dank deze organisaties
voor hun betrokkenheid bij de problematiek en het meedenken over kansrijke oplossingsrichtingen.

Met deze brief informeer ik uw Kamer over de drie verschillende paden waarop ik nu
vervolgstappen zet, waar mogelijk in gezamenlijkheid met de sector. Per pad zet ik
uiteen welke problemen ik wil oplossen en hoe ik dat aanpak. Op het eerste pad zet
ik stappen om transparantie in het biedproces te verbeteren, door indien nodig certificering
van het biedproces wettelijk te verplichten. Op het tweede pad werk ik samen met de
sector aan een verbeterplan om het vertrouwen in het koopproces te herstellen. Onder
het derde pad heb ik samengevat hoe ik, al dan niet wettelijk, wil waarborgen dat
gelijke kopers, gelijke kansen hebben op het kopen van een woning. Daarmee doe ik
ook de motie van het lid Nijboer af die mij verzocht om in overleg te treden met betrokken
partijen over de vormgeving van de toewijzing van nieuwbouwwoningen.3 Deze drie paden tezamen moeten ervoor zorgen dat kopers en verkopers zelf de regie
krijgen over het koopproces.

Pad 1: Een transparant biedproces

Ik wil een einde maken aan de vrijblijvendheid die sommige partijen ervaren om van
bestaande gedragsregels in het biedingsproces af te wijken. Daarom wil ik dat, net
als in andere Europese landen, het koopproces gecontroleerd kan worden.4 Een transparant biedproces kan bereikt worden door te werken met een biedlogboek.
Een biedlogboek geeft verkopers en kandidaat-kopers de mogelijkheid om het biedproces
achteraf te controleren en zet makelaars ertoe aan integer te handelen bij de verkoop
van een woning.

Een biedlogboek moet een betrouwbaar instrument zijn om het biedproces te controleren,
ongeacht de gekozen biedingsmethode. Deze moet daarom automatisch gegenereerd worden;
dat wil zeggen zonder dat de makelaar de biedingen modereert. In het biedlogboek worden
ten minste de regels van het gekozen biedingsproces, een unieke digitale identiteit,
de biedingen, de voorbehouden en het tijdstip van ontvangst vastgelegd. De verkopend
makelaar stelt dit logboek ter beschikking aan de verkoper zodat deze op basis van
het logboek een keuze kan maken aan wie hij/zij de woning gunt. Maar ook kandidaat-kopers
die een bod hebben uitgebracht moeten bij de makelaar een geanonimiseerde versie van
het logboek kunnen opvragen als zij twijfelen over het verloop van het koopproces.

Recent is brancheorganisatie VBO gestart met een pilot waarbij zij aangesloten makelaars
faciliteren in het werken met een digitaal biedlogboek. Aan de pilot doen meer dan
80 VBO-leden mee. De aangesloten makelaarskantoren kunnen gebruikmaken van de software
van Eerlijk Bieden. Eerlijk Bieden is een privaat keurmerk dat kopers en verkopers
garandeert dat een biedproces eerlijk gaat verlopen. Deze garantie biedt zij door
een combinatie van de eigen software en audits. Eerlijk Bieden waarborgt dat makelaars
die gebruikmaken van het systeem altijd werken volgens de geldende regels.5 Vooralsnog is Eerlijk Bieden het eerste keurmerk voor biedlogboeken. De ontwikkeling
waarbij onafhankelijke partijen een eerlijk biedproces waarborgen, moedig ik aan en
volg ik op de voet.

Ik wil dat alle makelaars op termijn gaan werken met een digitaal biedlogboek. Daarom
verken ik op dit moment wat ik kan doen om de sector te helpen bewegen richting het
werken met een automatisch gegenereerd biedlogboek. Hoever ik ga in mijn stappen hangt
af van de snelheid waarmee de sector stappen zet en het effect dat daarmee wordt bereikt.
De stappen zijn bovendien volgordelijk in tijd (zie figuur 1).

Als eerste stap werk ik op dit moment met de sector aan een verbeterplan om de integriteit
van makelaars in het koopproces te vergroten (zie pad 2). Daarin wil ik ook certificering
van het biedproces door een onafhankelijke partij opnemen. Als tweede stap moedig
ik de certificerende instellingen aan zich te laten accrediteren door de Raad voor
Accreditatie (RvA). De RvA controleert dan of de certificerende instelling deskundig,
onpartijdig en onafhankelijk is. Een mogelijke vervolgstap is het verplichtstellen
van certificering door die op te nemen in wetgeving. Accreditatie vindt in dat geval
plaats op basis van deze wettelijke normen. In dat geval kunnen makelaars die niet
beschikken over een geaccrediteerd biedproces ook niet langer een biedproces begeleiden.
In dit laatste geval kan ik ook aanvullende eisen stellen aan de werkwijze van certificerende
instellingen wanneer de eisen die zij aan het proces stellen niet ver genoeg gaan.

Figuur 1 Vervolgstappen certificering biedproces

Pad 2: Duidelijkheid over regels in het koopproces

Voor de meeste mensen is het kopen van een huis een grote persoonlijke en financiële
stap. Ze zijn daarbij afhankelijk van veel verschillende partijen, waaronder in veel
gevallen een makelaar voor het verkrijgen van informatie over het verloop van het
koop- en biedproces. In mijn eerdere brief over het koopproces constateerde ik al
dat er veel onduidelijkheid is over wat precies de regels zijn waar koper, verkoper
en makelaar zich aan dienen te houden. Op basis van recent gevoerde gesprekken en
signalen over aanhoudende misstanden, constateer ik dat de beroepscodes voor makelaars
te veel ruimte laten voor eigen interpretatie en niet-integer handelen. Voor het aanscherpen
van deze regels en een snelle introductie daarvan is nauwe samenwerking met, en initiatief
van de brancheorganisaties cruciaal.

Ik heb de brancheverenigingen daarom opdracht gegeven om te komen met een verbeterplan.
Hiertoe heb ik een voorstel gedaan met daarin een aantal concrete afspraken over het
verduidelijken van gedragscodes, het aanpassen van de werkwijze van makelaars en het
verbeteren van de informatievoorziening aan kopers en verkopers. Van de brancheorganisaties
verwacht ik nu dat zij erkennen dat ze een sleutelrol hebben in de verdere vormgeving
en uitvoering van dit verbeterplan, de communicatie hierover proactief oppakken en
gezamenlijk aan de slag gaan met het organiseren van verenigingoverstijgend en onafhankelijk
tuchtrecht. Samen met de brancheorganisaties en Vereniging Eigen Huis streef ik naar
ondertekening van het verbeterplan voor het einde van 2021. Dit verbeterplan zie ik
als een eerste stap. Samen met de brancheverenigingen bekijk ik periodiek of er voldoende
voortgang wordt geboekt.

Verenigingoverstijgend en onafhankelijk tuchtrecht, zoals ook door partijen in uw
Kamer geopperd, kan op verschillende manieren worden vormgegeven, zowel privaatrechtelijk
als publiekrechtelijk. In algemene zin is het doel van tuchtrecht om het gedrag van
een beroepsgroep te reguleren. Bij privaatrechtelijk tuchtrecht staan de particuliere
belangen van een privaatrechtelijke vereniging centraal. Die belangen worden binnen
de vereniging beschermd door de leden die daarop inbreuk maken aan (verenigings)tuchtrecht
te onderwerpen. Ik moedig de brancheverenigingen aan om de verkenning die zij momenteel
uitvoeren naar een verenigingoverstijgend privaatrechtelijk tuchtrecht door te zetten.
Dit kan helderheid geven over hoe de sector omgaat met geschillen en de communicatie
over tuchtrechtspraak naar buiten toe verbeteren.

Pad 3: Gelijke kopers, gelijke kansen

Ook met duidelijke regels en een transparant proces blijven er momenten waarop sommige
kandidaat-kopers al dan niet bewust een concurrentievoordeel hebben ten opzichte van
andere kandidaat-kopers voor het kopen van een woning. Bijvoorbeeld omdat ze bereid
zijn meer risico te nemen, eerder toegang hebben tot het woningaanbod of omdat ze
de juiste contacten hebben. In een krappe koopwoningmarkt zorgen dat soort concurrentievoordelen
voor een gevoel van oneerlijkheid. Ik zet daarom stappen om dit soort concurrentievoordelen
te beperken en iedere gelijke koper ook gelijke kansen te geven.

Voorbehouden

De kans op het vinden van een passende koopwoning mag niet afhankelijk zijn van hoeveel
risico je bereid bent te nemen. Er bereiken mij steeds vaker verhalen over starters
die vanuit concurrentieoverwegingen de voorbehouden voor financiering of bouwkundige
keuring niet opnemen bij hun bod. Daarbij nemen zij grote risico’s die ze zich mogelijk
niet kunnen permitteren. Daarom verken ik op dit moment of de voorbehouden van financiering
en bouwkundige keuring een verplicht onderdeel kunnen gaan vormen bij de totstandkoming
van een koopovereenkomst voor een woning door een consumentkoper. In dat geval worden
de voorbehouden van financiering en bouwkundige keuring standaard onderdeel van het
koopcontract.

Omdat dit een langdurig traject is waarbij aanpassing van het burgerlijk wetboek nodig
is, verken ik ook oplossingen die op korte termijn het risico dat kandidaat-kopers
nemen kunnen verkleinen. Dat kan onder andere door informatie over financiering en
bouwkundige keuring vóór het tekenen van het koopcontract beschikbaar te stellen.
Zo kan bijvoorbeeld een hypotheekverklaring, waarbij financiële instellingen op voorhand
bevestigen dat de bieder een bedrag kan financieren, onverantwoorde financiële risico’s
bij de koper wegnemen. Samen met de makelaardij- en hypotheeksector ga ik aan de slag
om te kijken of en hoe een hypotheekverklaring onderdeel van het koopproces zou kunnen
worden.

Toegang tot nieuw aanbod

De kans op het vinden van een koopwoning mag niet afhankelijk zijn van het moment
van toegang tot het woningaanbod. Op dit moment is er in sommige gevallen zoveel interesse
in een woning dat degene die het eerste toegang heeft tot het nieuwe woningaanbod
ook de meeste kans heeft om een woning te bezichtigen en een bod uit te brengen. Systemen
van veel makelaars zijn erop gericht om nieuw woningaanbod eerst binnen eigen kringen
te delen en daarna pas op openbare platforms zoals Funda of Huispedia. Daarmee wordt
impliciet het hebben van een aankoopmakelaar als voorwaarde gesteld voor toegang tot
de woningmarkt. Dat vind ik onwenselijk. De komende tijd ga ik met makelaarsorganisaties
en relevante platforms in gesprek om te bepalen hoe de gelijkwaardigheid van platforms
beter vormgegeven kan worden. Daarbij bekijk ik ook of en hoe gelijkwaardigheid van
platforms onderdeel kan worden van de onder pad 1 genoemde verkenning van wetgeving.

Toewijzen nieuwbouw

De kans om een nieuwbouwwoning toegewezen te krijgen mag niet afhankelijk zijn van
de contacten die iemand, al dan niet via de makelaar, heeft bij een ontwikkelaar.
Ik heb geen aanwijzingen dat ontwikkelaars op grote schaal voorrang geven aan kopers
met de juiste contacten, maar vind het wel belangrijk dat dit ook in de toekomst wordt
voorkomen. Daarom wil ik dat nieuwbouwwoningen alleen worden toegewezen via een transparant
proces, dat voor consumenten navolgbaar is. Alleen op die manier zijn gelijke kansen
en onafhankelijkheid gewaarborgd. In gesprekken die ik met NEPROM, NieuwbouwOffice,
NVM, Vereniging Eigen Huis en WoningBouwersNL in het kader van de motie Nijboer heb
gevoerd, is mij duidelijk geworden dat de meeste ontwikkelaars die zijn aangesloten
bij brancheorganisaties in veel gevallen reeds op hun website vermelden welk proces
van toewijzing wordt doorlopen.6 De sectorpartijen hebben aangegeven zich te willen inzetten voor een transparante
toewijzing van nieuwbouwwoningen en hun leden erop aan te spreken wanneer zij dit
proces niet volgen.

Met de sectorpartijen werk ik verder aan afspraken over hoe te handelen wanneer blijkt
dat ontwikkelaars afwijken van de vooraf vastgestelde toewijzingsprocedure. Ik verwacht
van kandidaat-kopers die vermoedens hebben benadeeld te zijn door het handelen van
de ontwikkelaar bij de toewijzingsprocedure dat zij zich bij NEPROM en WoningBouwersNL
melden. De brancheorganisaties kunnen daarover vervolgens het gesprek aangaan met
hun leden. NEPROM beschikt reeds over een onafhankelijke gedragscodecommissie, waar
een consument die van mening is dat een NEPROM-lid bij de toewijzing niet integer
handelt, een klacht kan indienen. Ik vertrouw erop dat alle partijen die werken met
het toewijzen van nieuwbouwwoningen hun verantwoordelijkheid nemen om het proces van
toewijzen van nieuwbouwwoningen eerlijk, duidelijk en voor alle kandidaat-kopers navolgbaar
vorm te geven. Daarnaast zal ik in mijn contacten met de Vereniging Nederlandse Gemeenten
wijzen op de instrumenten die gemeenten tot hun beschikking hebben om ontwikkelaars
te bewegen tot het hanteren van een transparant toewijzingsproces. Een mogelijkheid
is het opnemen van de gewenste toewijzingsprocedure in de anterieure overeenkomst.

Tot slot

Met de in deze brief geschetste aanpak zet ik een stap voorwaarts om kopers en verkopers
meer regie te geven over het koopproces. Met het nu ingezette traject geef ik invulling
aan de wens van uw Kamer om misstanden bij makelaars te voorkomen. Ik heb de sector
gewezen op een aantal inspanningen die ik van hen verlangen blijf met hen in gesprek
over de voortgang met de verbeterstappen welke nog nader vorm zullen krijgen in het
verbeterplan dat ik eind 2021 samen met de sector hoop te ondertekenen. Tegelijkertijd
verken ik de mogelijkheden voor meer (wettelijke) kaders waarbinnen de branche zich
mag bewegen, bijvoorbeeld in het biedproces. Ik blijf uw Kamer informeren over de
voortgang op dit dossier en streef ernaar hierover voorjaar 2022 nader verslag te
kunnen doen.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

Bijlage: het koopproces in het buitenland

Tijdens het Vragenuur van 7 september jl. heb ik de leden Nijboer (PvdA) en Boulakjar
(D66) toegezegd om te kijken wat we kunnen leren van de manier waarop het koopproces
is vormgegeven in Noorwegen en Australië.

Noorwegen

Zoals ik in de beantwoording van Kamervragen over voorkennis bij het bieden op woningen
van april jl. heb aangegeven, laat het Noorse koopproces zich lastig vergelijken met
het Nederlandse model.7 In nadere gesprekken die namens mijn ministerie met Noorse woningmarktexperts zijn
gevoerd, is gebleken dat er een aantal verschillen zijn met het Nederlandse model:
(1) biedingen van kandidaat-kopers zijn bindend; (2) verkopers moeten de kandidaat-kopers
actief over de staat van de woning informeren; (3) het beroep van makelaar is in Noorwegen
aan wettelijke eisen gebonden.

Bindende en transparante biedingen

Biedingen van kandidaat-kopers zijn in Noorwegen bindend. Dit heeft tot gevolg dat
een kandidaat-koper ervan uit moet kunnen gaan dat – wanneer het bod wordt geaccepteerd
– hij/zij gebonden is aan de aankoop van de woning. Het idee hierachter is tweeledig:
enerzijds wordt er een groot belang gehecht aan het verschaffen van de juiste en volledige
informatie over de (staat van de) woning (door de verkoper). Het Noorse model stelt
per 1 januari 2022 wettelijke eisen aan de bouwtechnische keuring die de verkoper
dient te laten uitvoeren ter voorkoming van beïnvloeding. Dit zorgt ervoor dat de
koper niet in onzekerheid verkeert over de staat van de woning na aankoop. Tegelijkertijd
wordt, parallel hieraan, van kracht dat kandidaat-kopers de woning moeten inspecteren
voor zij een bod uitbrengen. Kopers kunnen zich niet bij de verkoper beklagen als
zij informatie in de verkoopdocumentatie of het keuringsrapport hebben gemist of niet
hebben gezien bij bezichtiging. Behalve de plicht om de (staat van de) woning te inspecteren
dient de kandidaat-koper zeker te zijn van adequate financiële middelen.

Informatieplicht verkoper

Diverse conflicten die na aankoop van de woning ontstonden tussen koper en verkoper
waren gevolg van onduidelijkheid over bij wie welke verantwoordelijkheid was belegd.
In Noorwegen is de verkoper verantwoordelijk voor incorrecte en missende informatie
richting kandidaat-kopers. Het Noorse gerechtshof stelt verkopers in dergelijke conflicten
slechts verantwoordelijk voor de schade en/of foutieve informatievoorziening wanneer
die resulteert in een schade van minimaal vijf procent van de woningwaarde. Als gevolg
daarvan liepen ofwel de schades voor verkopers al snel flink in de papieren, of bleven
kopers met behoorlijke kostenposten achter. Per 1 januari 2022 is het bedrag per wanneer
verkopers moeten compenseren voor schades verlaagd naar 10.000 NOK (iets meer dan
1.000 euro).

Beroepsreglementering

In Noorwegen wordt het makelaarsberoep streng gereguleerd en is het verankerd in het
vastgoedrecht. Bij vrijwel alle woningtransacties is in Noorwegen een makelaar betrokken.
Veelal werken zij voor grote organisaties, waarvan er veel in handen zijn van de banken.
Voordat men als makelaar aan de slag kan, dient een driejarige, universitaire, opleiding
te worden gevolgd. Vervolgens dient, voordat een aankomend-makelaar zelfstandig transacties
mag sluiten, een tweejarige stage te worden gelopen bij een erkende, zelfstandig werkend
makelaar. Daarna mag men zich makelaar noemen. De opleiding van de aankomend-makelaar
is gericht op de wet en regelgeving uit het vastgoedrecht en focust zich daarnaast
op de ethische vraagstukken die het vak typeren. Een makelaar die de wet overtreedt
kan (tijdelijk) zijn licentie verliezen. Het toezicht op naleving van makelaars en
makelaarsorganisaties wordt uitgevoerd door Finanstilsynet, het Noorse equivalent van de Autoriteit Financiële Markten.

Voor de beroepsreglementering zoals in Noorwegen geldt, zie ik voor de Nederlandse
situatie weinig aanknopingspunten. Sinds 2001 is het makelaarsberoep in Nederland
vrij. De redenen daarvoor, waaronder dat titelbescherming weinig zegt over de feitelijke
kwaliteit van de beroepsuitoefening van de makelaar, zijn nog altijd van toepassing.
Bovendien acht ik het in het kader van passend overheidsingrijpen (in lijn met het
kabinetsstandpunt) disproportioneel om nu tot beroepsreglementering over te gaan.8 Beroepsreglementering kan negatieve effecten voor bijvoorbeeld de concurrentie in
de beroepsgroep (het kan gebruikt worden om nieuwe partijen uit te sluiten) en de
innovatiekracht van een beroepsgroep hebben.

Tabel 1 Overzicht verschillen tussen Nederlandse en Noorse model

Nederland

Noorwegen

Biedproces

Kandidaat-kopers pas gebonden aan bod na schriftelijk ondertekenen concept-koopovereenkomst
en wettelijke bedenktijd

Kandidaat-kopers gebonden aan uitgebrachte bod

Staat van de woning

Koper heeft een onderzoeksplicht waarbij een verkoper niet verantwoordelijk kan worden
gehouden voor elk geconstateerd gebrek. Verkopers hebben mededelingsplicht, waarbij
geldt dat de koper geïnformeerd dient te worden over de eigenschappen van de woning
en het perceel (bouwkundig en juridisch)

Verkoper is verplicht tot het laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring, waarbij
de overheid eisen heeft gesteld aan de inhoud van het keuringsrapport. Koper moet
aan zijn onderzoeksplicht (kennisnemen van alle voorhanden stukken) hebben voldaan
alvorens een bod wordt uitgebracht

Makelaarsberoep

Vrij beroep waarbij alleen bij brancheverenigingen aangesloten makelaars onder de
zelf opgestelde erecodes vallen. Aangesloten makelaars moeten een makelaarsopleiding
hebben gevolgd en vallen onder onafhankelijke tuchtrecht van de brancheverenigingen

Gereglementeerd (in wet verankerd) waarbij verplichte scholing geldt in de vorm van
driejarige bacheloropleiding (theorie) en tweejarig traject (praktijk) aan de hand
van erkend makelaar alvorens zelfstandig transacties mogen worden gesloten

Australië

Het Australische koopproces kent weer andere karakteristieken dan het Noorse. In Australië
geldt dat woningen in veel gevallen worden geveild, waardoor er zeer weinig tijd is
voor kandidaat-kopers om over een bod na te denken. Om kopers te kunnen beschermen
en prijsopdrijving te voorkomen kent Australië wetgeving die het makelaars verbiedt
om lage of vage vraagprijzen te hanteren. Verkopend makelaars zijn verplicht om de
vraagprijs dicht bij de verwachte koopprijs te stellen en de vraagprijs te motiveren.
In het huidige Nederlandse model is die verantwoordelijkheid belegd bij de koper ter
verkrijging van financiering bij een kredietverschaffer (taxatie).