Brief regering : Stand van zaken over de veranderingen op het gebied van woningtaxaties

Nr. 759
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 29 juni 2021

De komende tijd gaan er twee wijzingen in op het gebied van woningtaxaties. Het kabinet
heeft uw Kamer op 11 februari jl. geïnformeerd over deze aanstaande veranderingen.1 In deze brief informeer ik u, mede namens de Minister van Financiën, over de laatste
stand van zaken. Tevens informeer ik u over mijn invulling van de motie van het lid
Koerhuis (VVD) en Agnes Mulder (CDA)2 die vraagt om voorlopig niet over te stappen op het nieuwe model en taxatierapporten
goedkoop te houden.

Op twee onderdelen wijzigt het taxeren van woningen:

1. Na 30 juni a.s. is het voor bancaire kredietverstrekkers niet meer mogelijk om enkel
gebruik te maken van een modeltaxatie bij het verstrekken van een hypothecair krediet.
De hybride taxatie zal hiervoor in de plaats komen.

2. Per 1 oktober a.s. gaan taxateurs bij fysieke taxaties werken met het nieuwe modelrapport3 «Wonen 2021». Op dit moment maken zij gebruik van het modelrapport «Wonen 2018».

In deze brief licht ik de veranderingen en de laatste stand van zaken op beide onderdelen
toe. Om uw kamer een goed beeld te geven van wat er wijzigt neem ik u eerst mee in
de huidige mogelijkheden voor het taxeren van woningen.

Huidige mogelijkheden voor het taxeren van woningen

Voor het aangaan van een hypotheek is het verplicht4 om de waarde van de woning vast te stellen door middel van een taxatie. Vaak wordt
hiervoor een fysieke taxatie gebruikt. Bij een fysieke taxatie bepaalt de taxateur
de waarde van de woning door onder meer de woning te bezoeken. Een fysieke taxatie
kost op dit moment circa 400 – 500 euro. In bepaalde gevallen kan er ook gebruik gemaakt
worden van een modeltaxatie. Bij een modeltaxatie wordt de waarde van een woning door
middel van een statistisch model vastgesteld. Ook de WOZ-waarde kan onder de noemer
modeltaxatie gebruikt worden bij hypotheekverstrekking. De consument kan enkel gebruik
maken van een modeltaxatie indien de maximale hoogte van het hypothecair krediet ten
opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value) niet meer dan 90 procent bedraagt.
Daarnaast is een modeltaxatie niet voor elke woning een optie, omdat het kan zijn
dat een model niet betrouwbaar genoeg de waarde van de woning kan inschatten. In die
gevallen is een fysieke taxatie noodzakelijk. Ook worden modeltaxaties niet geaccepteerd
voor NHG-hypotheken. Een modeltaxatie kost circa 30 euro. Door de lage kosten van een modeltaxatie
is deze taxatievorm op dit moment populair voor een (kleine) ophoging of oversluiting
van de hypotheek.

1. Het hybride taxatieproduct

In mei 2020 heeft de Europese Bankautoriteit (EBA) de richtsnoeren over initiëring
en monitoring van leningen vastgesteld5. Deze richtsnoeren zullen 30 juni a.s. in werking treden. Ik heb u eerder geïnformeerd
over het feit dat de relevante toezichthouders deze richtsnoeren gaan toepassen en
het na die datum voor bancaire hypotheekverstrekkers niet meer mogelijk is om enkel
gebruik te maken van een modeltaxatie bij het verstrekken van een hypothecair krediet6
7. Met de richtsnoeren geeft de EBA nadere duiding aan de Europese regels voor banken
voor het waarderen van onroerende goederen ten behoeve van het bepalen van het kapitaalbeslag
zoals voorgeschreven in de Europese verordening kapitaalvereisten8. Het doel van deze richtsnoeren is om een opbouw van niet-presterende leningen op
de bankbalansen te voorkomen. De EBA heeft op grond van Europees recht de zelfstandige
bevoegdheid om bestaande regels voor banken nader in te vullen. Het is aan de toezichthouders
om te bepalen of ze banken zullen houden aan deze richtsnoeren. De Europese Centrale
Bank (toezichthouder op de grootbanken) en De Nederlandsche Bank (toezichthouder op
de kleinere banken) hebben als zelfstandige autoriteiten bepaald om de richtsnoeren
toe te passen in het toezicht en zullen achteraf toetsen of banken hieraan hebben
voldaan. Het kabinet heeft niet de bevoegdheid en is geen partij in de vraag of de
richtsnoeren wel of niet van toepassing zijn in het toezicht.9

De richtsnoeren van de EBA laten wel ruimte voor een zogenaamde hybride taxatie10. Dit is een taxatievorm waarbij een modeltaxatie het uitgangspunt is, die vervolgens
door een taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd. Indien de modelmatige
waardering voldoende robuust is en aan bepaalde criteria voldoet, kan deze controle
op afstand worden uitgevoerd. Een bezoek aan de woning is hierbij dus niet altijd
noodzakelijk. De taxateur is bij de hybride taxatie verantwoordelijk voor de waardebepaling
van de woning.

Het hybride taxatieproduct biedt kansen voor de consument. Dit product kan namelijk
resulteren in een betrouwbaardere taxatie dan enkel een modelmatige waardering, heeft
een kortere doorlooptijd dan een fysieke taxatie en wordt gekenmerkt door lagere kosten
dan de fysieke taxatie. Door het hybride product aan te bieden aan consumenten kan
een ophoging of oversluiting van de hypotheek laagdrempelig blijven en kan de situatie
worden vermeden dat er voor deze aanpassingen een fysieke taxatie uit moet worden
gevoerd. Ik vind het belangrijk dat er een kwalitatief goed en goedkoop hybride product
op de markt komt.

De afgelopen tijd hebben banken, de taxatiebranche en modelleveranciers gesproken
over de ontwikkeling van een standaard hybride product. Op verzoek van de betrokken
partijen is het ministerie bij een aantal van de gevoerde overleggen aanwezig geweest,
waarbij het ministerie zich actief heeft ingezet om partijen ertoe te bewegen tot
een goed, betrouwbaar en betaalbaar product te komen. Tijdens deze overleggen is duidelijk
geworden dat een aantal banken en de taxatiebranche op bepaalde punten een andere
kijk hebben op hoe een hybride taxatieproduct eruit moet komen te zien. Tot op heden
heeft dit, ondanks alle inzet en de nadruk die door mij is gelegd op het belang van
een werkbare uitkomst, niet geleid tot één breed gedragen product. Derhalve hebben
zowel een aantal banken (in samenwerking met een modelleverancier)11 als de taxatiebranche een product voor een hybride taxatie ontwikkeld dat na 30 juni
a.s. gebruikt kan worden. De producten verschillen op een aantal onderdelen. Zo vullen
beide producten de manier waarop aangetoond wordt dat een taxateur beschikt over lokale
kennis anders in. Ook hanteren beide producten een ander uitgangspunt ten aanzien
van welke woningtypen hybride kunnen worden getaxeerd. De kosten van beide producten
zijn nog niet bekend. In de media worden al wel bedragen genoemd ten aanzien van de
kosten van een hybride taxatie12, maar ik kan deze cijfers niet bevestigen. De aanbieders van de producten zullen
na 30 juni a.s. de tarieven bekend maken.

Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) zal bij beide producten beoordelen
of taxateurs zich houden aan de voor hen geldende internationale normen (zie box 1).
NRVT heeft hiervoor standaarden vastgesteld, welke richtinggevend zijn voor de minimale
werkzaamheden die de taxateur dient te verrichten. Zij maakt hier gebruik van het
«pas toe of leg uit-principe» wat inhoudt dat individuele hybride taxaties af mogen
wijken van de standaarden van het NRVT, mits dit goed wordt onderbouwd. Het product
van de taxatiebranche sluit aan op de standaarden van het NRVT. Het product van banken
wijkt op een aantal onderdelen af van deze standaarden. Een deel van de bankensector
heeft zorgen of het NRVT met een open blik naar de binnengekomen onderbouwingen zal
kijken wanneer er wordt afgeweken van de standaarden. Ik heb het NRVT medegedeeld
van hen te verwachten dat zij als onafhankelijk toezichthouder op een open, eerlijke
en onafhankelijke manier taxaties met het bankenproduct toetst. Het «pas toe of leg
uit-principe» zorgt ervoor dat het product niet van tevoren in beton gegoten is, wat
mogelijkheden biedt om onderdelen op een kostenefficiëntere manier in te vullen. Uiteraard
geldt dat partijen voldoende dienen te onderbouwen waarom afwijken van de standaarden
van het NRVT verantwoord is. Derhalve heb ik de banken opgeroepen om, wanneer wordt
afgeweken, eventueel in samenwerking met de betrokken modelleverancier de taxateur
te helpen om tot een goede en volledige onderbouwing van de afwijking te komen. Zo
kunnen bijvoorbeeld cijfers over hoe betrouwbaar en nauwkeurig de modeltaxatie is
de taxateur helpen om te onderbouwen waarom hybride taxeren in de betreffende situatie
verantwoord is. Hoe vollediger de onderbouwing, hoe beter de taxatie kan worden beoordeeld.
Ik blijf nauw volgen hoe dit in de praktijk gaat uitwerken.

Box 1: Relatie tussen de EBA-richtsnoeren en de beoordeling door het NRVT

De richtsnoeren van de EBA schrijven voor dat woningen gewaardeerd moeten worden overeenkomstig
de toepasselijke internationale, Europese en nationale normen, zoals de International
Valuation Standards Council en de European Valuation Standards. In Nederland is niet
wettelijk bepaald welke instantie toezicht houdt op de naleving van deze internationale
taxatiestandaarden. De sector heeft zelf het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs
(NRVT) opgericht, die als onafhankelijke instantie toetst of taxateurs aan deze internationale
standaarden voldoen.

De leden Koerhuis (VVD) en Agnes Mulder (CDA) hebben recent aangegeven dat mensen
niet onnodig op hoge kosten gejaagd moeten worden voor een kleine aanpassing van de
woning als er recent een taxatierapport is opgesteld. Zij hebben een motie ingediend
die verzoekt om voorlopig niet over te stappen op het nieuwe model en het taxatierapport
goedkoop te houden. Daarnaast heeft het lid Koerhuis in het Wetgevingsoverleg van
17 juni jl. aangegeven vernomen te hebben dat er nog enkele problemen zijn ten aanzien
van het gebruik van het hybride taxatieproduct waardoor er niet na 30 juni a.s. van
start gegaan kan worden met het product. Zo zouden taxateurs het model van banken
niet kunnen aftekenen omdat deze op postcodeniveau waardeert, zouden de woningwaardes
die taxateurs in hun nieuwe model moeten invoeren nog niet beschikbaar zijn en kunnen
appartementen door het ontbreken van een landelijk digitaal VvE-register nog niet
hybride worden getaxeerd.

Ik vind het belangrijk dat er na 30 juni a.s. gewerkt gaat worden met hybride taxaties.
Zoals hierboven reeds beschreven, heb ik niet de bevoegdheid om de toepassing van
de nieuwe EBA-richtsnoeren uit te stellen die voorschrijven dat er niet meer enkel
een modelmatige taxatie mag plaats vinden. Dit betekent dat wanneer er per 30 juni
a.s. er geen hybride taxatie product beschikbaar is, er altijd een duurdere fysieke
taxatie plaats moet vinden. Dit is onwenselijk voor de consument. Ook heb ik NHG toestemming
te geven om gebruik te gaan maken van hybride taxaties. Op die manier kunnen ook mensen
met een NHG-hypotheek gebruikmaken van deze goedkopere taxatievorm, wanneer deze betrouwbaar
genoeg kan worden bepaald voor hun woning.

Daarnaast zal ik na 30 juni a.s. vinger aan de pols houden wat betreft de uiteindelijke
kosten van de hybride taxatieproducten. Ik wil met alle betrokkenen na de zomer evalueren
hoe het gaat en eventueel gezamenlijk knelpunten wegnemen. Daarbij is mijn uitgangspunt
dat het product laagdrempelig en goedkoop moet blijven voor de consument, maar dat
ook de kwaliteit voldoende is geborgd. Daarnaast verwacht het kabinet dat modellen
voor taxaties zich in de toekomst nog verder zullen ontwikkelen, waardoor er in de
toekomst wel enkel op een model kan worden gevaren. Daarom heeft de Minister van Financiën
reeds toegezegd dat hij zich er in Europa voor zal inzetten dat in regelgeving wordt
vastgelegd dat het bancaire hypotheekverstrekkers bij het verlenen van hypothecair
krediet mogelijk moet worden om op een prudente wijze gebruik te maken van enkel een
modeltaxatie13.

Ten aanzien van de punten die het lid Koerhuis aanstipte in het Wetgevingsoverleg
van 17 juni, herken ik de eerste twee niet als knelpunten, ook niet na navraag bij
de sector. Mij is verzekerd dat zowel het product van banken als het product van de
taxatiebranche klaar is voor gebruik. Het derde punt van het lid Koerhuis herken ik
gedeeltelijk. Het NRVT sluit op dit moment in haar standaarden appartementen uit,
omdat de situatie van de VvE onvoldoende kan worden meegenomen in een model. Ook hier
geldt het «pas toe of leg uit-principe», waardoor onderbouwd kan worden afgeweken
van deze standaard. Ik heb begrepen dat het product van banken wel uitgaat van het
waarderen van appartementen. Bij het product van de taxatiebranche worden appartementen
uitgesloten. Wel is het voornemen om appartementen in de toekomst ook bij dit product
te accepteren indien er de juiste informatie over de VvE aanwezig is. Ik heb begrepen
dat er in de sector wordt gewerkt aan een landelijk gedigitaliseerd VvE-register dat
op korte termijn gereed moet zijn. Ik deel dat dit een nuttige aanvulling is om de
kwaliteit van de waardering te verhogen. Ik zal conform de motie van het lid Koerhuis14 een consultatie met de markt organiseren en bespreken welke mogelijkheden en randvoorwaarden
nodig zijn om een VvE-boekhouding te kunnen laten digitaliseren en hoe dit kan worden
meegenomen in het hybride taxatieproduct. Daarbij kijk ik uiteraard ook naar het initiatief
dat zelf al door de markt wordt ontwikkeld.

2. Nieuw modelrapport voor fysieke taxaties

Vanaf 1 oktober a.s. gaan alle NRVT-taxateurs werken met het nieuwe modelrapport «Wonen
2021». In mijn brief van 11 februari jl. heb ik toegelicht dat de sector met de doorontwikkeling
van het modelrapport nadere stappen zet om de kwaliteit van de taxatiesector te verbeteren
en consumenten beter inzicht te geven in de energetische kwaliteit en bouwkundige
staat van de woning. De sector was voornemens om deze wijziging per 1 juli a.s. in
te voeren. Er is echter meer tijd nodig om de aanpassingen te verwerken in de software.
De sector heeft daarom besloten om de invoering van het nieuwe modelrapport uit te
stellen tot 1 oktober a.s. Tot die tijd kunnen taxateurs gebruik blijven maken van
het modelrapport «Wonen 2018».

Ook bij het nieuwe modelrapport vind ik het kostenaspect belangrijk. Zo heb ik benadrukt
dat de kosten van de fysieke taxatie voor de consument in redelijke verhouding moeten
staan tot de geboden kwaliteit en dat het voor de consument inzichtelijk is waaruit
de kosten zijn opgebouwd. Ik heb de sector opgeroepen om scherp te zijn op het kostenaspect
en de transparantie hierover zodat consumenten niet te veel betalen. Hiervoor kunnen
reeds beschikbare data, zoals energielabels en bouwkundige keuringen worden benut.
Op die manier kan worden voorkomen dat een consument dubbel betaalt voor soortgelijke
informatie.

Om te mogen werken met het nieuwe modelrapport moeten taxateurs een opleiding en examinering
ondergaan. Begin juni was ongeveer 80 procent van de taxateurs die zich richten op
het taxeren van woningen geslaagd voor het examen. Van de taxateurs die examen doen
slaagt circa 80 procent bij de eerste poging.

Het is nog niet duidelijk hoeveel een fysieke taxatie na invoering van het nieuwe
modelrapport gaat kosten. Taxateurs stellen na 1 oktober a.s. zelf hun prijs vast.
Wel heeft de sector benadrukt dat zij daar waar mogelijk op een efficiënte manier
gebruik maakt van reeds beschikbare data. Naar verwachting kan bijvoorbeeld de duurzaamheidsmodule
nagenoeg geautomatiseerd worden. Ik zal de kosten van het nieuwe modelrapport na 1 oktober
a.s. nauw volgen en waar nodig het gesprek met de sector hierover aangaan.

Tot slot

Door de ontwikkeling van het hybride taxatierapport krijgen consumenten een betrouwbaardere
taxatie dan enkel een modelmatige waardering, tegen lagere kosten en met een kortere
doorlooptijd dan een fysieke taxatie. Ik heb nauw contact met de sector met als doel
dat er een kwalitatief goed en goedkoop product ontwikkeld wordt. Tegelijkertijd blijf
ik ook vinger aan de pols houden wat betreft de kosten van de fysieke taxatie door
de invoering van het nieuwe modelrapport. Met deze aanpak moeten consumenten op een
laagdrempelige manier verzekerd zijn van een goede taxatie. Na de zomer zal ik u nader
informeren over de werking van het hybride taxatieproduct in de praktijk en de kostenontwikkeling
van beide wijzigingen op het gebied van taxaties.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren