Brief regering : Onderzoek naar de hypotheekmarkt in Nederland, Duitsland en België

Nr. 113 BRIEF VAN DE MINISTER VAN FINANCIËN

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 29 januari 2020

Hierbij stuur ik u, mede namens de Minister voor Milieu en Wonen, het resultaat van
onderzoek naar de markt voor hypothecair krediet in Nederland en in onze buurlanden
Duitsland en België. Dit onderzoek is uitgevoerd naar aanleiding van de vraag van
het lid Tony van Dijck (PVV) of ik inzicht kan verstrekken in de hypotheekrentes in
de ons omringende landen en hoe daar het afsluiten, vervroegd aflossen en vervroegd
oversluiten is geregeld.1, 2

De huidige hypotheekrente in Nederland is gemiddeld gezien hoger dan de rente in Duitsland
en België, waarbij de hoogte van dit verschil afhangt van de rentevastperiode. De
renteverschillen lijken met name verklaard te kunnen worden door consument- en productgerelateerde
factoren aan de vraagzijde van de hypotheekmarkt. De relatief hoge Loan-to-Value (LTV) ratio’s, het grote aandeel aflossingsvrije hypotheken en gangbare hypotheekvoorwaarden
in Nederland dragen waarschijnlijk in belangrijke mate bij aan de hogere rente. Ook
aan de aanbodzijde zijn bij kredietverstrekkers verschillen geconstateerd die zouden
kunnen bijdragen aan de renteverschillen, maar hiervan is het niet mogelijk vast te
stellen hoe sterk deze invloed is. Ten aanzien van het afsluiten, vervroegd (gedeeltelijk)
aflossen en oversluiten van een hypotheek bestaan grote verschillen tussen de landen.
Over het algemeen geldt dat Nederlandse hypotheken zich kenmerken door een relatief
hoge mate van flexibiliteit, ook ten aanzien van vervroegd (gedeeltelijk) aflossen
en oversluiten.

Om het door u gevraagde inzicht te geven heb ik een literatuuronderzoek uitgevoerd
in twee delen. Ten eerste is gekeken naar verklaringen voor de renteverschillen tussen
Nederland, Duitsland en België. Ten tweede zijn de belangrijkste karakteristieken
van de hypotheekmarkt in Nederland en onze buurlanden beschreven, waarbij de verschillen
uiteen worden gezet ten aanzien van het afsluiten en beheren van een hypotheek. In
de bijlage vindt u het gehele onderzoek3. Hieronder deel ik de belangrijkste conclusies.

Rentetarieven in Nederland, Duitsland en België

De hypotheekrente van afgesloten contracten met een rentevastperiode van meer dan
5 jaar tot en met 10 jaar was in Nederland het afgelopen jaar gemiddeld 0,8%-punt
hoger dan in Duitsland en 0,6%-punt hoger dan in België. Dit verschil is kleiner voor
contracten met een kortere rentevastperiode. Bij een variabele rente liggen de rentes
op een vergelijkbaar niveau. Om deze renteverschillen zo goed mogelijk te verklaren
is in dit onderzoek gekeken naar factoren aan de aanbodzijde (kredietverstrekkers) en de vraagzijde (consumenten) van de markt. Uit eerder onderzoek is bekend dat ook factoren zoals
nationale (fiscale) regelgeving invloed hebben op de prijsvorming van hypotheken.
Op dit vlak zijn in het voorliggende onderzoek grote verschillen geconstateerd tussen
Nederland en onze buurlanden. Hierdoor is het niet mogelijk een zuivere vergelijking
te maken tussen de landen en exact vast te stellen wat de renteverschillen verklaart.
Het maken van een zuivere vergelijking is tevens lastig omdat op nationaal-geaggregeerd
niveau de opbouw van een hypotheekrente niet goed vast te stellen is.

Uit het onderzoek blijkt dat met name consument- en productgerelateerde factoren (vraagzijde)
bij lijken te dragen aan de renteverschillen. Ten eerste sluiten Nederlandse huishoudens
een nieuwe hypotheek vaak af met een relatief hoge LTV ten opzichte van huishoudens
in Duitsland en België. Zij betalen daardoor een hogere risico-opslag. Ten tweede
is, in tegenstelling tot in Duitsland en België, het aandeel aflossingsvrije- en beleggingshypotheken
in de bestaande Nederlandse hypotheekvoorraad hoog. Kredietverstrekkers vertalen de
hogere risico’s en kosten gerelateerd aan deze hypotheekvormen doorgaans naar een
rente-opslag. Ten slotte is het aannemelijk dat de hogere rentes in Nederland deels
verklaard kunnen worden door verschillen in hypotheekvoorwaarden. Nederlandse consumenten
kiezen vaker voor een langere looptijd en genieten van relatief flexibele voorwaarden
ten aanzien van bijvoorbeeld vervroegd (gedeeltelijk) aflossen. Het feit dat de renteverschillen
zijn ontstaan in 2009 – en hypotheekrentes tot die tijd op een vergelijkbaar niveau
lagen – kan mogelijk worden verklaard doordat risico’s sinds de financiële crisis
beter beprijsd worden.

Vanuit de theorie volgt dat aan de aanbodzijde van de markt (kredietverstrekkers)
een hypotheekrente is opgebouwd uit de vergoeding voor verschaffers van vreemd vermogen,
de vergoeding voor operationele kosten en de vergoeding voor verschaffers van eigen
vermogen. Het lijkt niet aannemelijk dat Nederlandse kredietverstrekkers hogere kosten
maken voor het financieren van hypotheekleningen met vreemd vermogen of hogere operationele
kosten maken. Bij de kosten voor eigen vermogen, of winstmarge, spelen meerdere factoren
een rol, waaronder de mate van concurrentie. De laatste jaren is in Nederland de concurrentie
toegenomen van (nieuw toegetreden) kleinere banken en niet-bancaire kredietverstrekkers
uit binnen- en buitenland, en zijn de marges gedaald. Van Duitse deelstaatbanken en
spaarbanken is bekend dat de rendementseisen op het eigen vermogen relatief laag zijn. De Nationale Bank van België
(NBB) heeft gewaarschuwd voor risico’s op de Belgische markt. Een hoge concurrentiedruk
en versoepeling van acceptatiestandaarden zetten winstmarges van banken onder druk.
Deze omstandigheden zouden deels de renteverschillen tussen Nederland en onze buurlanden
kunnen verklaren.

Een belangrijke oorzaak voor de hogere rente in Nederland lijkt dus met name de veel
gebruikte mogelijkheid van de Nederlandse consument om relatief veel te lenen voor
de aankoop van een woning en de keuze voor een (deels) aflossingsvrije hypotheek.
Anderzijds is het hierdoor voor koopstarters in Nederland mogelijk om op relatief
jonge leeftijd een eerste woning te kopen.

Om overmatige kredietverlening tegen te gaan zijn door dit kabinet en voorgaande kabinetten
maatregelen genomen om te voorkomen dat dit tot financiële risico’s voor huishoudens
leidt. Zo is onder andere de maximale LTV stapsgewijs verlaagd naar 100% en is ten
minste annuïtair aflossen binnen 30 jaar voor nieuwe hypotheken een voorwaarde geworden
om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Als gevolg van deze maatregelen
wordt de schuldengroei beperkt; de gemiddelde LTV bij aanvang van een hypotheek is
gedaald en daalt gedurende de looptijd van de hypotheek. Ook is onder andere door
de AFM en de sector een impuls gegeven aan het in kaart brengen van potentiële risico’s
van aflossingsvrije hypotheken, waarbij klanten met een hoog risico waar mogelijk
handelingsperspectief wordt geboden om tijdig maatregelen te nemen (bijvoorbeeld door
extra af te lossen of vermogen op te bouwen).

De hypotheekmarkt in Nederland, Duitsland en België

Uit het tweede deel van het onderzoek blijkt dat er in de onderzochte landen ten aanzien
van het afsluiten, vervroegd (gedeeltelijk) aflossen en oversluiten van een hypotheek
grote verschillen bestaan tussen wat gangbare hypotheekvoorwaarden zijn. Huishoudens
maken in de landen doorgaans andere keuzes ten aanzien van bijvoorbeeld de financiering,
looptijd, rentevastperiode en hypotheekvorm. In Nederland wordt eigenwoningbezit in
relatief sterke mate fiscaal gestimuleerd en de aankoop- en financieringskosten bij
het kopen van een woning zijn in Nederland een stuk lager dan in Duitsland en België.
Het is situatieafhankelijk in welk land de consument van de meest gunstige hypotheekvoorwaarden
kan genieten. Nederlandse hypotheken kenmerken zich door een relatief hoge mate van
flexibiliteit, ook ten aanzien van vervroegd (gedeeltelijk) aflossen en oversluiten.
Zo kan bijvoorbeeld in Nederland doorgaans jaarlijks 10% vergoedingsvrij worden afgelost,
wat in België en Duitsland niet gebruikelijk is. Ook zijn er alleen in Nederland kredietverstrekkers
die rentemiddeling aanbieden. Rentemiddeling kan een mogelijkheid zijn om de maandlasten
te verlagen. Ik vind het positief dat in Nederland consumenten van dergelijke flexibele
voorwaarden gebruik kunnen maken.

De hypotheekmarkt heeft mijn blijvende aandacht. In de agenda financiële sector4 heb ik aangegeven veel waarde te hechten aan de weerbaarheid van huishoudens. In
dat kader zal ik de ontwikkeling van de hypotheekschuld in Nederland periodiek monitoren.
Daarnaast heb ik uw Kamer in het algemeen overleg Financiële Markten van 12 juni jl.
toegezegd te informeren over de voortgang van de aanpak van aflossingsvrije hypotheken
(Kamerstuk 32 545, nr. 107). Dit zal ik op korte termijn met uw Kamer delen.

De Minister van Financiën, W.B. Hoekstra