Brief regering : Kabinetsreactie op het briefadvies van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) over het versnellen van de woningbouwproductie

Nr. 463
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 19 december 2018

Hierbij ontvangt u de kabinetsreactie op het briefadvies van de Raad voor de leefomgeving
en infrastructuur (Rli) over het versnellen van de woningbouwproductie. Met het oog
op de woningbouwopgave en mijn inzet om hier in de gespannen woningmarktregio’s afspraken
over te maken, heb ik de Rli verzocht om hier een advies over op te stellen. Op 28 juni
heeft de Rli mij dit advies toegestuurd.

Algemeen

De Rli constateert terecht dat het noodzakelijk is om de oplopende woningtekorten
tegen te gaan om negatieve gevolgen voor het algehele functioneren van de woningmarkt
te beperken. Tegelijkertijd wijst het Rli erop dat het kabinet de lange termijn niet
uit het oog dient te verliezen bij het adresseren van de opgave. Kwantiteit is niet
het enige wat telt. Om ervoor te zorgen dat woningen die nu gerealiseerd worden ook
in de toekomst nog voldoen aan de vraag dient een afgewogen keuze te worden gemaakt.
Bij het plannen van nieuwe woningen moet dus aandacht zijn voor de kwalitatieve aspecten,
zoals de juiste locatie, het juiste type woningen, en met aandacht voor de andere
ruimtelijke randvoorwaarden, de leefomgeving en sociaaleconomische aspecten.

Het woningtekort vormt volgens de raad een complex vraagstuk en kent geen «quick fix».
De Rli constateert dat de mogelijkheden om de bouwproductie te verhogen op korte termijn
worden beperkt door de beschikbare bouwcapaciteit, die ook samenhangt met krapte op
de arbeidsmarkt. De Rli wijst daarom op de mogelijkheid om innovatieve woonconcepten
in te zetten, zodat op flexibele wijze aan de grote woonvraag kan worden voldaan.
Tenslotte benadrukt de Rli dat de bouwopgave niet overal in Nederland even groot is,
de regionale verschillen zijn aanzienlijk. De kwantitatieve bouwopgave concentreert
zich in een aantal grote stedelijke regio’s, terwijl aan het andere uiterste regio’s
waar (op termijn) de woningbehoefte afneemt juist een kwalitatieve sloop- en vervangingsopgave
hebben.

Ik kan deze algemene raadgeving van het Rli omarmen. Het is ondersteunend aan mijn
inzet om in de samenwerking met partijen afspraken te maken over hoe we juist in de
regio’s met een zeer krappe woningmarkt duurzaam invulling geven aan de bouwopgave.
Omdat er geen «quick fix» is, zijn die afspraken daarnaast ook gericht op het aanpakken
van de gevolgen van de krapte op de korte termijn. Over deze zaken beoog ik in het
voorjaar met de meest gespannen regio’s woondeals te sluiten. Bovendien is de invulling
van de woningbehoefte slechts een onderdeel van de bredere duurzame verstedelijkingsopgave
in deze regio’s. Daarom zet ik in op een langjarige samenwerking, waarin ik gezamenlijk
met regionale partijen invulling wil geven aan deze uitdaging.

Aanbevelingen

De Rli doet zeven aanbevelingen die kunnen bijdragen aan het versnellen van woningbouw.
Een deel van de aanbevelingen is gericht op een korte termijn aanpak en met enkele
andere aanbevelingen beoogt de Rli verder vooruit te kijken.

1. Minister, zet in op regio’s met gespannen woningmarkten met structurele tekorten,
en ga daarbij uit van langdurige betrokkenheid.

De Rli ondersteunt mijn aanpak om met de regio’s die aanzienlijke tekorten kennen
afspraken op te stellen over hoe woningbouw versneld kan worden. De raad adviseert
mij om de Rijksbetrokkenheid te beperken tot de meest gespannen regio’s en niet uit
te breiden naar andere regio’s. In regio’s met een (op termijn) meer ontspannen woningmarkt
acht de Rli directe Rijksbetrokkenheid niet nodig, omdat deze regio’s minder knelpunten
ervaren bij het afstemmen van de woningbouwprogrammering op de woonbehoefte.

Het is noodzakelijk om het hele speelveld te betrekken bij de bestuurlijke overleggen
die ik met de regio voer over de woningbouwafspraken. De Rli merkt terecht op dat
ook de betrokkenheid van beleggers, ontwikkelaars, waterschappen en corporaties nodig
is om de gezamenlijke doelstelling van versnelling van de woningbouw tot stand te
laten komen. Ik zie absoluut de meerwaarde van het betrekken van deze partijen. De
woningbouwopgave vereist een gezamenlijke inspanning. Ik heb dit najaar met de meest
gespannen regio’s bestuurlijke overleggen gevoerd in aanloop naar de woondeals, die
ik begin 2019 met de regio’s beoog te sluiten. Op specifieke onderdelen zijn daarbij
ook andere partijen bij betrokken. Hier vloeien veelal afspraken uit voort om in samenspraak
met andere belanghebbende partijen versnelling te bewerkstelligen. Waar nodig zal
met deze partijen een concrete oplossingsrichting worden geformuleerd om bestaande
belemmeringen weg te nemen.

Zoals gezegd acht ik langdurige betrokkenheid van het Rijk bij de gespannen regio’s
van belang, omdat de bouwopgave hier ook op de langere termijn groot is, en bovendien
onderdeel van de veel bredere duurzame verstedelijkingsopgave. Ik onderschrijf dus
het advies van de Rli op dit punt. Blijvende samenwerking met en ondersteuning bij
het op peil houden van de bouwproductie en plancapaciteit is daarbij cruciaal. Bij
de verstedelijkingsopgave komen bovendien ook vele andere ruimtelijke maar ook sociaaleconomische
uitdagingen aan bod. De beoogde woondeals zie ik dan ook niet als een eindpunt, maar
als een startpunt van een langdurige samenwerking met deze regio’s. Daarbij ligt de
focus nu eerst op de krappe woningmarkt, omdat dit nu een urgente opgave is. Maar
mijn intentie is om deze inzet de komende jaren te verbreden naar integrale samenwerking
voor de geconstateerde uitdagingen. Ook heb ik instrumentarium beschikbaar gesteld
waarmee medeoverheden woningbouw kunnen stimuleren. Zo kunnen zij de hulp inroepen
van het expertteam woningbouw, procedures versnellen onder de Crisis- en herstelwet
en een beroep doen op de transformatiefaciliteit om financiering te verkrijgen voor
de voorfase van binnenstedelijke woningbouwprojecten.

2. Agendeer de volgende onderwerpen aan de regionale overlegtafels

Verhoog de kwaliteit van monitoring op plancapaciteit, zorg ter voorbereiding van
de regiogesprekken voor goede regionale cijfers

De Rli onderstreept het belang van adequate monitoring van plancapaciteit die onderling
vergelijkbaar is. Met de halfjaarlijkse rapportage plancapaciteit1 zet ik in op het helder in kaart brengen van de beschikbare plancapaciteit, zoals
mij ook verzocht is in de motie van de leden Ronnes en Koerhuis2. Ook maak ik met de meest gespannen regio’s afspraken over de beschikbaarheid van
gedetailleerdere informatie. Ik zal daarbij zoals de Rli adviseert ook afspraken maken
over adequate monitoring van deze gegevens. Het kabinet zet in op het verbeteren van
het inzicht in deze regio’s in de behoefte en de plancapaciteit, en de aansluiting
tussen beiden, conform het advies. Daarbij gaat het niet alleen om het kwantitatieve
aspect, maar ook om de locaties van bouwplannen, de kwalitatieve invulling, de haalbaarheid
en risico’s en het grondeigendom.

Probeer los te komen van de tegenstelling «binnenstedelijk-buitenstedelijk»

Ik vind dat de (verwachte) kwalitatieve woningbehoefte centraal moet staan bij het
invullen van de woningbouwopgave. Ook de Rli onderstreept dit. Verstedelijking vereist
een focus op de kwalitatieve woningbehoefte en benodigde woonmilieus, zodat de gebouwde
woningen ook op de lange termijn aantrekkelijk zijn voor bewoners. Nieuwe woningen
worden bij voorkeur gebouwd op locaties die goed bereikbaar zijn of tijdig ontsloten
kunnen worden.

Laat het overleg niet vrijblijvend zijn: prioriteer locaties en gebieden

De Rli merkt op dat het prioriteren van locaties en gebieden bij kan dragen aan versnelling
van de bouwproductie. Concrete afspraken met de regio’s zorgt ervoor dat gestuurd
kan worden op de werkinzet en de geldstromen. In de BO’s MIRT van dit najaar zijn
concrete afspraken gemaakt over cruciale bouwlocaties in relatie tot bereikbaarheid.
Waar nodig worden in de woondeals nadere afspraken gemaakt tussen de betrokken partijen
over de wijze waarop versnelling plaatsvindt en hoe verantwoordelijkheden verdeeld
worden.

3. Gemeenten, zet in op extra verdichting op binnenstedelijke locaties

Ik heb gemeenten opgeroepen om de binnenstedelijke ruimte optimaal te benutten. Deze
aanbeveling van de Rli aan gemeenten ondersteun ik dan ook. Verdichting draagt bij
aan de toenemende behoefte aan hoogstedelijke milieus. Verdichting hoeft daarbij niet
altijd te leiden tot hoogbouw. Ik bied gemeenten ook ondersteuning bij het ontwikkelen
van plannen voor verdichting. Zij kunnen ook een beroep doen op het expertteam woningbouw
als zij hulp wensen bij het onderzoeken van aantrekkelijke verdichtingsmogelijkheden.
Tevens heb ik 38 miljoen beschikbaar gesteld voor de financiering van woningbouwprojecten
op transformatielocaties. In de onzekere voorfase van dergelijke projecten is financiering
in de markt niet of slechts beperkt beschikbaar. De Transformatiefaciliteit die de
SVn heeft ingesteld met de Rijksmiddelen biedt financiering van de voorfase zodat
investeringen in woningbouwprojecten versneld mogelijk worden gemaakt.

4. Zorg voor bereikbaarheidsoplossingen van bouwlocaties

De Rli stelt voor om bij investeringen in mobiliteit ook de kansen voor woningbouw
mee te wegen in de besluitvorming. De MIRT-overleggen bieden de bewindspersonen van
I&W en mij bij uitstek de mogelijkheid om beslissingen over infrastructuuroplossingen
en mobiliteit in samenhang met woningbouw op te pakken. Dat heeft al geleid tot mooie
resultaten. In de BO’s MIRT van dit najaar zijn concrete afspraken gemaakt over cruciale
bouwlocaties in de gespannen regio’s in relatie tot belangrijke investeringen in bereikbaarheid.
Deze afspraken zijn daarmee belangrijke bouwstenen voor de af te sluiten woondeals.
Ook in de gebiedsgerichte bereikbaarheidsprogramma’s werken Rijk en regio’s aan een
samenhangende uitwerking van de woningbouw- en bereikbaarheidsopgave.

5. Benut en ontwikkel instrumenten om grondeigenaren aan de zetten tot daadwerkelijke
bouw overeenkomstig een bestemmingsplan

De Rli constateert dat gemeenten mogelijk behoefte hebben aan instrumenten om grondeigenaren
te motiveren om sneller aan te vangen met de bouw. Rli stelt vast dat gemeenten bestaande
instrumenten kunnen benutten door in de gronduitgifte of bij de bestemmingsplanwijziging
(contractuele) afspraken te maken over de realisatietermijn. De mogelijkheden om grondeigenaren
aan te zetten tot bouw wanneer de grond in privaat bezit is, zijn volgens de Rli echter
beperkt. Wanneer er sprake is van krapte op de woningmarkt en snel stijgende prijzen
kan dat leiden tot prikkels voor grondeigenaren van (potentiële) bouwlocaties om woningbouw
uit te stellen, in afwachting van verdere prijsstijgingen. Dat kan de krapte versterken.
Tegelijkertijd staan verdergaande mogelijkheden om grondeigenaren te bewegen tot daadwerkelijke
realisatie van bouwlocaties al snel op gespannen voet met zaken als het eigendomsrecht
en zelfrealisatierecht. Ik herken de door het Rli geschetste kwestie. Maar ook bij
privaat grondeigendom heeft de gemeente mogelijkheden om af te dwingen dat grondeigenaren
woningen binnen een redelijke termijn realiseren, namelijk door een fasering op te
nemen in het exploitatieplan of in de toekomst het omgevingsplan. Ik ben van plan
om te onderzoeken of beleidsmaatregelen de cycliciteit van de woningmarkt kunnen dempen,
daarbij zal ik ook deze aanbeveling meenemen. Indien gemeenten behoefte hebben aan
meer kennis over de mogelijkheden die de huidige regelgeving biedt bij specifieke
bouwlocaties, kunnen zij een beroep doen op het expertteam woningbouw.

6. Maak mogelijk dat corporaties meer kunnen investeren in bouwproductie, door een
kortingsregeling op de verhuurderheffing voor nieuwbouw.

Heffingsverminderingen in de verhuurderheffing kunnen een positief effect hebben op
de investeringen van corporaties. Voor het opnieuw instellen van heffingsverminderingen,
zoals voor het realiseren van betaalbare woningen, is budget nodig. Op dit moment
zijn er geen financiële middelen beschikbaar om de heffingsvermindering voor nieuwbouw
opnieuw in te stellen. De enige mogelijkheid om budget te creëren, is het tarief van
de verhuurderheffing verhogen. Deze vorm van dekking leidt in eerste instantie echter
tot een negatief effect op de leenruimte van corporaties, dat pas op de lange termijn
is hersteld door de verleende heffingsverminderingen.

In het licht van de oplopende fiscale lasten voor woningcorporaties en de uitdagingen
op de woningmarkt, heeft het kabinet in de begroting van 2019 wel een structurele
verlaging van de verhuurderheffing van € 100 miljoen per jaar voorgesteld. Deze tariefsverlaging
resulteert direct in een vergroting van de investeringscapaciteit van woningcorporaties,
groter dan bij het gebruiken van dit geld voor een heffingsvermindering. Dit geeft
de sector meer financiële ruimte om de komende jaren bij te dragen aan de ambities
van dit kabinet voor de woningmarkt. Door de vormgeving via een tariefsverlaging hebben
alle corporaties en andere heffingsplichtige verhuurders profijt van de lastenverlichting,
en niet alleen corporaties die voldoende middelen hebben om de bij een heffingsvermindering
benodigde voorinvestering te kunnen doen.

7. Neem maatregelen om woningmarktbeleid meer anticyclisch te maken

Houd vast aan de Ladder voor duurzame verstedelijking

Het kabinet is het eens met de Rli dat de Ladder een belangrijke functie heeft. De
Ladder is reeds versoepeld, zodat het gebruik ervan voor de medeoverheden en marktpartijen
eenduidiger is geworden. De raad acht het essentieel dat overheden vasthouden aan
de Ladder voor duurzame verstedelijking bij toekomstige bouwlocaties om zo overprogrammering
te vermijden. Afschaffing van de Ladder vergroot het risico op overprogrammering.
Dit is onwenselijk omdat zo geriskeerd wordt dat de focus op de versnellingslocaties
afneemt, terwijl we juist gezamenlijk willen inzetten op de ontwikkeling van deze
locaties. In plaats van het toevoegen van overtollige plancapaciteit is het belangrijk
om te focussen op de realisatie van reeds bestaande plancapaciteit.

Heroverweeg de rol van corporaties bij de evaluatie van de Woningwet

Het Rli adviseert om corporaties een rol te geven in het lage middenhuursegment, zodat
zij in dat segment anticyclisch kunnen bouwen. Het kabinet acht het van belang dat
er meer betaalbare woningen in de vrije sector komen. Woningcorporaties kunnen daar
een bijdrage aan leveren vanuit hun op marktconforme condities opererende niet-DAEB-tak,
zolang deze activiteiten een bijdrage leveren aan hun kerntaak in de DAEB-tak. Om
dit te ondersteunen is op 18 september 2018 de in het regeerakkoord afgesproken vereenvoudiging
van de markttoets ingediend bij de Tweede Kamer en is voor de zomer de aanpassing
van lagere regelgeving voorgelegd. Met deze voorstellen worden onnodige belemmeringen
in wet- en regelgeving weggenomen, zodat corporaties vanuit hun niet-DAEB-tak sneller
en meer middenhuurwoningen kunnen realiseren. Dat geeft niet alleen meer ruimte in
tijden van economische neergang, maar bijvoorbeeld ook in herstructureringsgebieden
of delen van het land waar de markt de vraag niet of in onvoldoende mate oppakt. Lokaal
kan bepaald worden welke investeringen in het middenhuursegment noodzakelijk en gewenst
zijn, alsmede of het vanuit de woonvisie van de gemeente wenselijk is woningen van
corporaties te verkopen. Hierbij moet bedacht worden dat de verkoop van woningen niet
in alle gevallen tot een verbetering van de financiële positie van corporaties leidt3 en daarom niet als generiek inzetbaar middel moet worden gezien.

Zorg met de nationale en provinciale omgevingsvisies voor richtinggevende kaders

De Rli adviseert om integrale gebiedsontwikkeling te bevorderen door richtinggevende
kaders op te stellen. De NOVI beschrijft de gewenste ontwikkeling van de fysieke leefomgeving
in Nederland. Begin 2019 wordt hiertoe het Ontwerp van de NOVI opgeleverd. Op regionaal
niveau worden in omgevingsagenda’s nationale, provinciale en gemeentelijke visies
op elkaar aangesloten. En worden gezamenlijke afwegingen gemaakt, waarmee overheden
en markt duidelijkheid verkrijgen over de gewenste richting voor woningbouw en gebiedsontwikkeling.
De mogelijke opzet van de omgevingsagenda’s wordt nu verkend, met een pilot voor Oost-Nederland
en met gebiedsdialogen in de rest van Nederland.

Tot slot

Ik ben de Rli dankbaar voor het advies. Het advies ondersteunt de door mij reeds ingezette
beleidskeuzen en biedt aanknopingspunten voor de bestuurlijke overleggen die ik in
aanloop naar het maken van de woondeals nog ga voeren.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren