Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Welzijn over het investeringsklimaat voor middenhuur

Antwoord van Minister Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening)
en de Staatssecretaris van Financiën (ontvangen 2 april 2026).

Vraag 1

Deelt u de conclusie van SEO dat huurprijsverhoging weliswaar het investeringsklimaat
voor particuliere verhuurders kan verbeteren, maar ten koste gaat van betaalbaarheid
voor middeninkomens? Zo ja, waarom kiest u desondanks voor verhoging van de puntprijs?1

Antwoord 1

Bij het aanpassen van huurprijsregulering is er inderdaad een afruil tussen de betaalbaarheid
van huurwoningen en de investeringsbereidheid van investeerders zoals particuliere
verhuurders. In het coalitieakkoord is het voornemen opgenomen om de wet- en regelgeving
alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig vorm te geven dat het investeringsklimaat
verbetert en het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen. Daarnaast is afgesproken
dat voorafgaand aan de evaluatie van de Wet betaalbare huur wordt bezien op welke
punten de wet kan worden geoptimaliseerd om het aanbod van huurwoningen op peil te
houden. Ik ben voornemens u in april nader te informeren over de ontwikkelingen op
de huurmarkt en de uitwerking van deze afspraak in het coalitieakkoord.

Vraag 2

Heeft u kennisgenomen van de aanbeveling van SEO om de betaalbaarheid voor huurders
te waarborgen via subsidies of borgstellingen, in plaats van via hogere huren of afschaffing
van huurregulering?

Antwoord 2

Ja.

Vraag 3

Waarom acht u het gerechtvaardigd dat huurders met een middeninkomen meer moeten betalen
om particuliere verhuurders «betere businesscases» te gunnen?

Antwoord 3

Een betere businesscase voor particuliere verhuurders is op zichzelf geen beleidsdoel,
maar een middel om verhuur rendabel te houden en het aanbod van huurwoningen te bevorderen.
Indien ik aanpassingen aan de huurprijsregulering zal voorstellen, is dit met het
doel om het aanbod van betaalbare huurwoningen op peil te houden.

Vraag 4

Hoe verhoudt deze benadering zich tot uw eigen beleidsdoelstelling dat werken moet
lonen en dat ook middeninkomens betaalbaar moeten kunnen wonen?

Antwoord 4

Zoals hiervoor toegelicht zal het doel van eventuele aanpassingen aan de wet betaalbare
huur zijn om het aanbod van betaalbare huurwoningen voor middeninkomens op peil te
houden.

Vraag 5

Waarop baseert u de veronderstelling dat hogere huren noodzakelijk zijn om nieuwbouw
van middenhuur te realiseren, terwijl het SEO-model aangeeft dat slechts een klein
deel van het segment rendabel kan worden bij die huurverhoging?

Antwoord 5

De berekeningen van SEO Economisch onderzoek laten zien dat vooral kleinere meergezinswoningen
met een hogere huur binnen het middenhuursegment rendabel gebouwd kunnen worden. Of
dit mogelijk blijft is sterk afhankelijk van macro-economische variabelen. Voorbeelden
van redenen om het investeringsklimaat te verbeteren zijn het mogelijk maken van de
bouw van meer woningen met groot oppervlak en het behouden van meer middenhuurwoningen
in de bestaande voorraad. SEO Economisch Onderzoek schetst dat er verschillende mogelijkheden
zijn om het uitponden tegen te gaan en de bouw van nieuwe huurwoningen te stimuleren,
maar dit heeft altijd een prijs. Volgens SEO Economisch Onderzoek kan een beter investeringsklimaat
door drie groepen worden betaald: huurders in een gereguleerde middenhuurwoning, de
overheid of eigenaar-bewoners. In het onderzoek licht SEO Economisch Onderzoek toe
dat een betere aansluiting van gereguleerde huren op de marktwaardering van woningen
op de huurmarkt het investeringsklimaat verbetert en daarmee de beschikbaarheid van
huurwoningen bevordert, maar ten koste gaat van de betaalbaarheid voor huurders in
een gereguleerde middenhuurwoning.

Vraag 6

Hoe verhoudt uw opstelling tegenover particuliere verhuurders zich tot de kabinetsbrede
inzet op bestaanszekerheid en betaalbaarheid?

Antwoord 6

Zoals hiervoor toegelicht zal het doel van eventuele aanpassingen aan de wet betaalbare
huur zijn om het aanbod van betaalbare huurwoningen voor middeninkomens op peil te
houden wat ik niet in strijd acht met inzet op bestaanszekerheid en betaalbaarheid.

Vraag 7

Wilt u erkennen dat het hier niet gaat om «kleine beleggers met één woning», maar
om partijen die vaak opereren met hoog vreemd vermogen en forse rendementseisen, zoals
SEO en DNB aangeven?

Antwoord 7

De verhuurders die actief zijn in het middenhuursegment lopen sterk uiteen.

Het rapport van SEO Economisch Onderzoek is deels gebaseerd op inzichten die men heeft
verkregen met het uitzetten van een enquête onder investeerders. 21 investeerders
hebben daarop gereageerd. 17 investeerders hebben in hun reactie aangegeven in hoeverre
zij hun investeringen financieren met vreemd vermogen; dit loopt uiteen van 0% van
de totale waarde van de investeringen tot 70%, met een gemiddelde van 30%. Het gemiddelde
vereist rendement voor belastingen is onder deze investeerders 6,4%; het gemiddelde
vereist rendement voor investeerders die zich wel deels financieren met vreemd vermogen
is dit 9,2%.

Vraag 8

Hoe vaak spreekt u met de Minister van Financiën over fiscale prikkels die van invloed
zijn op het investeringsklimaat in de middenhuur?

Antwoord 8

Het kabinet heeft een Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw ingesteld met
als doel binnen zes maanden een integraal programma op te stellen dat de koers uitzet
voor de realisatie van de gewenste 100.000 woningen per jaar. Het investeringsklimaat
komt in deze Taskforce terug. De Minister van Financiën is lid van deze Taskforce.
Daarnaast is er veelvuldig contact tussen mijn ministerie en het Ministerie van Financiën
en is het Ministerie van Financiën vertegenwoordigd in het Structureel Overleg Investeringsklimaat.

Vraag 9

Waarom zijn de SEO-aanbevelingen over verruiming van de pensioenfondsvrijstelling,
achterborgstellingen en fiscale gelijkheid tussen huur en koop niet overgenomen in
uw beleid?

Antwoord 9

Zoals toegelicht in antwoord 1 ben ik voornemens u in april nader te informeren over
de ontwikkelingen op de huurmarkt en de uitwerking van deze afspraak in het coalitieakkoord.
Ik wil u dan tevens informeren over de aanbevelingen van het onderzoek van SEO Economisch
Onderzoek.

Vraag 10

Kunt u toezeggen dat u, bij de aangekondigde vervolgbrief met de Staatssecretaris
van Fiscaliteit, expliciet zult reflecteren op de lijn dat fiscale stimulansen en
borgstelling beter zijn dan huurverhoging?

Antwoord 10

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Deelt u de opvatting dat wie bewust met een hoge schuldratio belegt, zelf verantwoordelijk
is voor dat risico en niet met hogere huren gecompenseerd hoeft te worden?

Antwoord 11

Bedrijfsmatige verhuurders en hun kredietverstrekkers dragen zelf het risico van de
keuze om te financieren met vreemd vermogen. Van hen wordt geacht dat zij voldoende
kennis hebben over de risico’s. Wel gelden voor kredietaanbieders die zogenaamde buy-to-let hypotheken verstrekken aan particuliere verhuurders die één of enkele woningen voor
de verhuur kopen, bijvoorbeeld als (aanvullende) pensioenvoorziening, aanvullende
regels. Particuliere verhuurders zijn doorgaans namelijk minder bekend met de risico’s
en sluiten een hypotheek niet vaak af. Daarom is de Wet op het financieel toezicht
van toepassing op kredietaanbieders die buy-to-let hypotheken verstrekken aan dergelijke consument-beleggers. Kredietaanbieders die
dergelijke hypotheken aanbieden zijn daarmee gebonden aan dezelfde eisen die ook gelden
voor reguliere woninghypotheken, zoals een maximale Loan-to-Value (LTV) van 100 procent en inkomenseisen.

Vraag 12

Hoeveel particuliere verhuurders in Nederland beleggen met meer dan 70% vreemd vermogen,
en hoeveel woningen hebben zij gezamenlijk?

Antwoord 12

Hoeveel woningen in de bestaande voorraad precies in het bezit zijn van particuliere
verhuurders met meer dan 70% vreemd vermogen is niet bekend. Wel blijkt uit een analyse
uit 2024 van transactiegegevens van het Kadaster dat sinds 2019 bij ongeveer 30% van
de woningen aangekocht door investeerders een hypotheek is afgesloten (Grafiek 1).
Particuliere investeerders sloten voor hun woningaankopen vaker een hypotheek af dan
bedrijfsmatige verhuurders.

De gemiddelde loan-to-value (LTV) van door particuliere investeerders afgesloten hypotheken
lag in de periode 2019–2022 tussen de 80% en 84% (Grafiek 2). In 2023 nam de LTV toe
tot 92%. De onderstaande figuur toont de ontwikkeling van het aantal woningen dat
door particuliere verhuurders is aangekocht met een LTV-ratio onder de 70%, tussen
de 70% en 100% en tussen de 100% en 150%2.

Grafiek 1: Aandeel aankopen investeerders met hypotheek

Grafiek 2: Verhuurhypotheken: Loan-to-Value (LTV)

Vraag 13

De vastgoedlobby predikt het beeld dat het vooral gaat om «kleine beleggers die voor
hun pensioen sparen», maar is hier een kwantitatieve onderbouwing voor?

Antwoord 13

Uit de transactiedata van het Kadaster blijkt dat op 1 januari 2026 5,67% van de totale
woningvoorraad in bezit is van een bedrijfsmatige belegger. Daarnaast is 3,34% van
de woningen in bezit van een particuliere belegger. Tot slot is 2,1% in bezit van
een particulier als tweede woning. Van die laatste categorie is een deel in bezit
voor eigen gebruik en wordt een deel verhuurd. Op basis van de data van het Kadaster
is niet te zeggen welk deel dit betreft. Wel blijkt uit onderzoek van het CBS dat
zo’n 70% van de tweede woningen wordt verhuurd. Dit impliceert dat ca. 1,5% van de
totale woningvoorraad een particuliere belegger met maximaal twee woningen betreft.

De afgelopen jaren neemt het aandeel woningen in bezit van particuliere beleggers
steeds verder af. Zo was in januari 2025 nog 3,64% van de woningen in bezit van particuliere
beleggers, tegenover 3,34% in januari 2026. Het aandeel woningen in bezit van bedrijfsmatige
investeerders is in lichte mate toegenomen, van 5,60% in januari 2025 naar 5,67% in
januari 2026. Een reden hiervoor zou kunnen zijn dat particuliere beleggers hun verkopen
niet kunnen compenseren door middel van aankopen of het bijbouwen van woningen, terwijl
de bedrijfsmatige investeerders hier beter toe in staat zijn.

Vraag 14

Zou het niet logischer zijn om deze problematiek (een goed pensioen regelen) te adresseren
binnen het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, in plaats van binnen Volkshuisvesting,
aangezien dit primair gaat over individuele vermogensvorming en niet over volkshuisvesting?

Antwoord 14

Zoals toegelicht in de beantwoording van vraag 4 en vraag 6 zullen eventuele aanpassingen
in de huurprijsregulering gericht zijn op het bevorderen van het aanbod van betaalbare
huurwoningen, niet om individuele vermogensvorming te bevorderen.

Vraag 15

Wilt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Antwoord 15

Ja.