Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Inge van Dijk over het bericht dat spaarders en woningbeleggers de vermogenstaks eenvoudig kunnen ontwijken

Antwoord van Staatssecretaris Heijnen (Financiën) (ontvangen 14 januari 2026). Zie
ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2025–2026, nr. 493.

Vraag 1

Kunt u reageren op de in het geciteerde bericht beschreven ontwijkingsroutes en kunt
u de constatering bevestigen dat deze scenario’s daadwerkelijk kunnen worden als resultaat
van de invoering van de nieuwe box 3-heffing?1

Antwoord 1

In het geciteerde bericht worden twee scenario’s in box 3 beschreven, namelijk de
mogelijkheid om de huur van enkele jaren te cederen en de mogelijkheid om een rentetermijn
in december te laten uitbetalen in plaats van in januari. Hieronder wordt eerst ingegaan
op de cessie van huurtermijnen en daarna op de rentebetaling.

Cessie van huurtermijnen

In het geciteerde bericht wordt de indruk gewekt dat een belastingplichtige in het
huidige box 3-stelsel door middel van een cessie van huurtermijnen de inkomsten van
meerdere toekomstige jaren in één jaar zou kunnen laten vallen. De belastingplichtige
zou in dat jaar kunnen kiezen voor het (lagere) forfaitaire rendement en in de andere
jaren voor het werkelijke rendement, omdat er in die andere jaren geen of minder inkomsten
zouden zijn. Deze ontwijkingsroute is niet mogelijk. Een cessie van huurtermijnen
leidt namelijk tot een jaarlijkse vermogensaanwas bij de verhuurder. Dit betekent
dat het rendement over de looptijd van de cessie wordt verdeeld. Dit wordt hieronder
nader toegelicht.

Een recht van een verhuurder op toekomstige huurtermijnen is een toekomstige vordering
van die verhuurder op een huurder die voortvloeit uit de huurovereenkomst. Het verkopen
van een recht op toekomstige huurtermijnen vindt plaats door middel van een cessie.
Dit is een juridische term voor het overdragen van een vordering. Toekomstige vorderingen
kunnen bij voorbaat worden gecedeerd. Indien de verhuurder deze toekomstige vordering
cedeert, wordt het recht op huurtermijnen door de verhuurder overgedragen aan een
nieuwe schuldeiser (de cessionaris). Na een zogenoemde openbare cessie betaalt de
huurder de huurtermijnen voortaan aan de cessionaris. De verhuurder ontvangt na de
cessie gedurende de overeengekomen periode (bijvoorbeeld een aantal jaren) geen huurtermijnen
meer van de huurder. In ruil voor het overdragen van de toekomstige vordering betaalt
de cessionaris een vergoeding (overdrachtsprijs) aan de verhuurder. Bij een zakelijke
transactie zal de overdrachtsprijs gelijk zijn aan de contante waarde van de overgedragen
toekomstige huurtermijnen. Een zogenoemde stille cessie is ook mogelijk. In dat geval
betaalt de huurder na de cessie aan de verhuurder en heeft de verhuurder de verplichting
om de door de huurder betaalde bedragen meteen door te betalen aan de cessionaris.
De verhuurder mag de huurtermijnen niet zelf houden; hij heeft alleen nog maar een
kassiersfunctie. Ook bij stille cessie betaalt de cessionaris in ruil voor het overdragen
van de toekomstige vordering een overdrachtsprijs aan de verhuurder. Ook hier zal
bij een zakelijke transactie de overdrachtsprijs gelijk zijn aan de contante waarde
van de overgedragen toekomstige huurtermijnen. Voor de fiscale gevolgen maakt het
derhalve in beginsel geen verschil of sprake is van een openbare cessie of een stille
cessie.

De gevolgen van een cessie van huurtermijnen voor het forfaitaire box 3-stelsel komen
aan de orde in een arrest van de Hoge Raad uit 20092 en in de bij dit arrest horende conclusie.3 De Hoge Raad wijdt één overweging aan box 3, waaruit blijkt dat een cessie van huurtermijnen
bij de verhuurder leidt tot een verlaging van de grondslag voor de box 3-heffing ter
grootte van de contante waarde van de overgedragen huurtermijnen.4 In de conclusie van de Advocaat-Generaal bij het arrest wordt uitgebreider op box
3 ingegaan.5 Volgens de conclusie wordt de verlaging van de grondslag van de box 3-heffing veroorzaakt
doordat de cessie van de huurtermijnen de waarde in het economische verkeer van de
onroerende zaken verlaagt, hetzij als waardedrukkend «genotsrecht»,6 hetzij als met de bezitting samenhangende schuld,7 hetzij als reguliere schuld.8 Gelet op de ruime definitie van genotsrechten die voor de inkomstenbelasting wordt
gehanteerd, gaat de Advocaat-Generaal er in de conclusie van uit dat er sprake is
van een waardedrukkend persoonlijk genotsrecht.9 De definitie van een genotsrecht voor de inkomstenbelasting is «elke gerechtigdheid
tot voordelen uit goederen».10 Deze definitie is van toepassing bij een cessie van toekomstige huurtermijnen, aangezien
het recht op toekomstige huurtermijnen een gerechtigdheid tot voordelen is (en uiteraard
een onroerende zaak een goed is). Volgens de parlementaire geschiedenis is de definitie
van een genotsrecht een ruime, materieel geformuleerde omschrijving die niet beperkt
is tot bijvoorbeeld het recht van vruchtgebruik of andere beperkte zakelijke rechten
uit het Burgerlijk Wetboek.11 Deze definitie geldt niet alleen voor het forfaitaire systeem, maar ook voor het
bepalen van het werkelijke rendement in box 3. De verkoop van toekomstige huurtermijnen
leidt in box 3 dus zowel bij het bepalen van het forfaitaire rendement als bij het
bepalen van het werkelijke rendement tot de vestiging van een genotsrecht op de onroerende
zaak. Hierna wordt nader toegelicht wat de precieze gevolgen zijn van de vestiging
van dit genotsrecht voor het bepalen van het werkelijke rendement van de verhuurder.
Voor de volledigheid wordt ook ingegaan op het werkelijke rendement van de cessionaris.
Hierbij wordt ervan uitgegaan dat zowel de verhuurder als de cessionaris box 3-belastingplichtigen
zijn.

Een recht op toekomstige huurtermijnen is een bezitting in box 3.12 De verkoop van een recht op toekomstige huurtermijnen is dus de verkoop van een bezitting.
Als gevolg van deze verkoop ontstaat een genotsrecht op de onroerende zaak, dit leidt
tot een waardedaling van de onroerende zaak en dus ook tot een waardedaling van het
box 3-vermogen van de verhuurder.13 Deze waardedaling is het directe gevolg van het niet meer tot het box 3-vermogen
behoren van een bezitting en vormt daarom een onttrekking.14 Bij het bepalen van de vermogensaanwas wordt het saldo van bezittingen en schulden
vermeerderd met de onttrekkingen.15 De waardedaling op het tijdstip van de cessie heeft daarom niet tot gevolg dat er
sprake is van negatieve vermogensaanwas.

De overdrachtsprijs die de verhuurder ontvangt in ruil voor de verkoop van het recht
op toekomstige huurtermijnen, verhoogt op het tijdstip van de betaling bij de verhuurder
de banktegoeden. Hetzelfde bedrag wordt bij het bepalen van het werkelijke rendement
als storting in aanmerking genomen, waardoor op het tijdstip van deze betaling (nog)
geen sprake is van vermogensaanwas.16 De overdrachtsprijs die wordt betaald bij de verkoop van een bezitting is geen regulier
voordeel. In de tegenbewijsregeling voor box 3 staat: de reguliere voordelen die worden
getrokken uit bezittingen en schulden.17 De bron waaruit reguliere voordelen worden getrokken bestaat dus uit alle bezittingen
en schulden in box 3. De verkoop van een bezitting leidt ertoe dat de bron niet in
stand blijft en er dus geen sprake is van een regulier voordeel.18 In een vermogenswinstbelasting zou de verkoop van een bezitting (zoals bijvoorbeeld
de vestiging van een genotsrecht) tot een vervreemdingsvoordeel leiden.19 Bij een vermogensaanwassystematiek moeten de gevolgen voor de vermogensaanwas worden
bepaald. Alhoewel er op het tijdstip van de betaling van de overdrachtsprijs geen
sprake is van vermogensaanwas, ontstaat er bij de verhuurder wel een jaarlijkse vermogensaanwas
als gevolg van de cessie. Dat komt doordat de waarde van het genotsrecht gedurende
de looptijd van de cessie afneemt totdat deze eindigt op nihil.20 De waardedaling van het genotsrecht leidt tot een waardestijging van de onroerende
zaak en daarmee ook tot een waardestijging van het box 3-vermogen van de verhuurder.
Deze waardestijging wordt jaarlijks in de heffing betrokken als vermogensaanwas.

Na de cessie bezit de cessionaris een genotsrecht, waardoor het box 3-vermogen van
de cessionaris in waarde stijgt. Deze waardestijging is het directe gevolg van het
tot het box 3-vermogen gaan behoren van een bezitting en vormt daarom een storting.21 Daardoor is op het tijdstip van de vestiging van het genotsrecht (nog) geen sprake
is van vermogensaanwas.22 De overdrachtsprijs die de cessionaris betaalt voor de aankoop van het recht op toekomstige
huurtermijnen, verlaagt op het tijdstip van de betaling bij de cessionaris de banktegoeden.
Deze waardedaling is het directe gevolg van het niet meer tot het box 3-vermogen behoren
van een bezitting en vormt daarom een onttrekking.23 De waardedaling op het tijdstip van de betaling heeft daarom niet tot gevolg dat
er sprake is van negatieve vermogensaanwas.24 De huurtermijnen die de cessionaris periodiek ontvangt van de huurder (bij een openbare
cessie) of van de verhuurder (bij een stille cessie) zijn reguliere voordelen.25 Daarnaast zal het genotsrecht van de cessionaris in de loop van de tijd in waarde
afnemen tot nihil.26 De waardedaling van het genotsrecht leidt tot een daling van het box 3-vermogen van
de cessionaris. Deze waardedaling wordt jaarlijks in de heffing betrokken als negatieve
vermogensaanwas.

In het kader van de cessie van huurtermijnen wordt in het geciteerde bericht aandacht
gevraagd voor het overgangsrecht dat geldt bij de invoering van het toekomstige stelsel
voor box 3. Om die reden is dat overgangsrecht nogmaals zorgvuldig bekeken. Dat heeft
geleid tot de conclusie dat er een kleine aanpassing nodig is, aangezien in de bepaling
over de inbrengwaarde van onroerende zaken in de vermogenswinstbelasting per 1 januari
2028 een verwijzing naar het artikel over genotsrechten ontbreekt. Zoals al is aangekondigd
in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3,
zal er een separaat wetgevingstraject volgen voor een aanpassingswet, waarin wetstechnische
wijzigingen worden voorgesteld die nodig zijn in het kader van het wetsvoorstel Wet
werkelijk rendement box 3.27 In deze aanpassingswetgeving zal een aanpassing worden opgenomen met betrekking tot
de inbrengwaarde van onroerende zaken in de vermogenswinstbelasting per 1 januari
2028 om de nu nog ontbrekende verwijzing naar het artikel over genotsrechten toe te
voegen. Daardoor zal het waardedrukkende effect van op onroerende zaken gevestigde
genotsrechten in aanmerking worden genomen bij het bepalen van deze inbrengwaarde.

Rentebetaling

De tweede route die in het geciteerde bericht wordt genoemd, betreft de rente die
wordt ontvangen op spaarrekeningen. Het is niet uitgesloten dat er belastingplichtigen
zullen zijn die via het opzeggen van een spaarrekening de uitbetaling van maximaal
één rentetermijn naar voren halen, zodat deze nog in december plaatsvindt in plaats
van in januari van het volgende jaar. Tot de invoering van het stelsel op basis van
werkelijk rendement, voorzien per 1 januari 2028, zou dit dan een belastingvoordeel
kunnen opleveren. Dit is echter niet altijd het geval. Belastingplichtigen kunnen
namelijk alleen gebruikmaken van de tegenbewijsregeling als het totale werkelijke
rendement van hun hele box 3-vermogen lager is dan het forfaitaire rendement. Het
rendement op beleggen is in de regel hoger dan het rendement op sparen, waardoor het
eerder laten uitbetalen van één rentetermijn van een spaarrekening in geval van aanwezige
beleggingen relatief weinig invloed zal hebben op het totale werkelijke rendement
in box 3. Ook is van tevoren niet voorzienbaar voor belastingplichtigen hoe hoog hun
totale werkelijke rendement in box 3 het komende jaar zal zijn en in welk jaar het
gunstig zal zijn om van de tegenbewijsregeling gebruik te maken.

Toekomst box 3

Op dit moment kunnen belastingplichtigen in box 3 elk jaar kiezen tussen heffing over
het forfaitaire rendement of over het werkelijke rendement. Een keuzeregime leidt
altijd tot mogelijkheden tot belastingoptimalisatie. Belastingplichtigen met hogere
werkelijke rendementen dan de forfaitaire rendementen zullen kiezen voor het forfaitaire
stelsel en belastingplichtigen met lagere werkelijke rendementen dan de forfaitaire
rendementen zullen gebruikmaken van de tegenbewijsregeling. Het kabinet wil daarom
per 1 januari 2028 een stelsel op basis van werkelijk rendement invoeren. Daarin is
geen keuzeregime meer opgenomen. Inmiddels is het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement
box 3 ingediend bij uw Kamer en is ook de nota naar aanleiding van het verslag met
uw Kamer gedeeld.28 Om 1 januari 2028 te halen, is het noodzakelijk dat het wetsvoorstel op korte termijn
behandeld wordt en uiterlijk 15 maart 2026 is aangenomen in de Tweede Kamer.

Vraag 2

Op welke schaal vermoedt u dat beleggers gebruik zullen maken van de beschreven mogelijkheden
om belasting te ontwijken? Hoeveel euro kost dit de schatkist?

Antwoord 2

Zoals in het antwoord op vraag 1 is toegelicht, is de in het geciteerde bericht beschreven
ontwijkingsroute voor beleggers met betrekking tot de cessie van huurtermijnen niet
mogelijk. Het eerder laten uitbetalen van één rentetermijn van een spaarrekening zal
in geval van aanwezige beleggingen relatief weinig invloed hebben op het totale werkelijke
rendement in box 3.

Vraag 3

Kunt u reageren op de twijfel die fiscalisten hebben bij de zienswijze van het Ministerie
van Financiën dat met de verkoop van huurtermijnen geen belasting in box 3 kan worden
ontweken en bent u bereid dit nader uit te laten zoeken, zodat aan de voorkant duidelijkheid
bestaat over deze constructie om te voorkomen dat mensen achteraf bij de rechter gelijk
krijgen?

Antwoord 3

De zienswijze van het Ministerie van Financiën is voorafgaand aan de beantwoording
van deze Kamervragen nog niet uitgebreid toegelicht. Er is voor gekozen om de benodigde
duidelijkheid te verschaffen door bij de beantwoording van vraag 1 een uitgebreide
onderbouwing te geven van de fiscaal-juridische gevolgen in box 3 van een cessie van
huurtermijnen.

Vraag 4, 5 en 6

Deelt u de mening dat het ongeacht de schaal onacceptabel is dat de beschreven ontwijkingsroutes
mogelijk worden met de invoering van de nieuwe box-3 heffing?

Deelt u de bevindingen uit het artikel dat de mogelijkheid voor beleggers om belasting
te ontwijken bij de invoering van de nieuwe box 3-heffing lastig te ondervangen is?
Zo ja, wat maakt het moeilijk?

Bent u het ermee eens dat de wetgever een lek in het belastingstelsel aan de voorkant
zou moeten repareren? Zo ja, hoe bent u dit van plan te doen?

Antwoord 4, 5 en 6

Er is voor de tegenbewijsregeling in box 3 geen reparatiewetgeving nodig. Een uitgebreide
toelichting hierop is opgenomen in het antwoord op vraag 1. In het antwoord op vraag
1 wordt ook toegelicht dat in een separaat wetgevingstraject voor de aanpassingswetgeving
in verband met het toekomstige stelsel een aanpassing wordt opgenomen met betrekking
tot de inbrengwaarde van onroerende zaken in de vermogenswinstbelasting per 1 januari
2028 om de nu nog ontbrekende verwijzing naar het artikel over genotsrechten toe te
voegen.

Vraag 7

Bent u bereid een externe fiscaal-juridische analyse uit te laten voeren over de mogelijkheid
van beschreven constructies en oplossingen in kaart te laten brengen om deze te mitigeren?

Antwoord 7

Ik neem signalen over fiscale constructies serieus en artikelen over belastingontwijkingsmogelijkheden
worden op het Ministerie van Financiën zorgvuldig bestudeerd. Er is geen aanleiding
voor het inhuren van een externe adviseur.