Nota n.a.v. het (nader/tweede nader/enz.) verslag : Nota naar aanleiding van het verslag
36 791 Wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het optimaliseren van procedures bij de huurcommissie (Wet toekomstbestendige huurcommissie)
Nr. 6
NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG
Ontvangen 22 december 2025
Met belangstelling heb ik kennisgenomen van het verslag dat van de vaste commissie
van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Ik dank de leden van de fracties van
de PVV, GroenLinks-PvdA, VVD, NSC, BBB, D66, CDA, SP, SGP en ChristenUnie voor hun
inbreng. De vragen zien op verschillende onderwerpen met betrekking tot de Huurcommissie
of de huurmarkt in het algemeen. In deze nota naar aanleiding van het verslag wordt
bij de beantwoording in beginsel de paragraafindeling van het verslag gevolgd. Voor
de goede leesbaarheid zijn de gestelde vragen telkens cursief geplaatst. Vragen van
gelijke strekking of met betrekking tot hetzelfde thema zijn zo veel mogelijk op één
plek beantwoord. Bij vragen van gelijke strekking wordt verwezen naar het antwoord
op de eerste vraag.
Inhoudsopgave
1.
Algemeen
1
2.
Doel en noodzaak voorgestelde wijzigingen
8
3.
Hoofdlijnen van het voorstel
16
4.
Gevolgen (m.u.v. financiële gevolgen)
38
5.
Uitvoering
39
6.
Evaluatie
41
7.
Advies en consultatie
42
8.
Overgangsrecht en inwerkingtreding
43
1. Algemeen
De leden van de PVV-fractie vragen de regering wat zij kan ondernemen om te voorkomen
dat grote wooncorporaties maximale leges opgelegd krijgen, enkel en alleen omdat zij
door hun grootte meer klachten tegen zich krijgen, terwijl deze corporaties in verhouding
met het aantal verhuringen maar weinig klachten zouden hebben. De leden van de CDA-fractie
vragen of de regering bereid is te bezien of de huidige toepassing van de legesregeling
niet leidt tot onbedoelde en disproportionele effecten voor woningcorporaties.
Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur gelden voor alle zaaksoorten van de
Huurcommissie de «gedifferentieerde leges» voor verhuurders. Dat betekent dat verhuurders
die in dezelfde zaaksoort binnen vier achtereenvolgende kalenderjaren vaker geheel
in het ongelijk worden gesteld, kunnen worden veroordeeld tot een hoger legestarief
dan het normale tarief voor verhuurders van 500 euro. Wanneer verhuurders viermaal
of vaker in die periode geheel in het ongelijk worden gesteld, dan is het tarief een
kostendekkend tarief. Momenteel is dat bedrag 1.750 euro per uitspraak. Dit voorstel
bevat geen wijzigingen ten aanzien van deze gedifferentieerde legessystematiek.
Het doel van deze kostendekkende leges is het vergroten van de prikkel voor verhuurders
om zich aan de regels te houden en geschillen te voorkomen. Tegelijkertijd houdt de
grondslag geen rekening met de omvang van de verhuurder. De data van de Huurcommissie
wijzen uit dat een woningcorporatie met een groot aantal huurwoningen niet altijd
veel gedifferentieerde leges betaalt. Desalniettemin vind ik het belangrijk er zeker
van te zijn dat de legessystematiek die de Huurcommissie toepast geen onevenredig
nadelige gevolgen zou hebben voor bepaalde verhuurders. Ik ben daarom momenteel in
gesprek met de Huurcommissie over de legessystematiek, waarin ook de gevolgen van
het amendement van de leden Grinwis en Vedder1 onderdeel van het gesprek uitmaken. Ook bezie ik in samenspraak met de Huurcommissie
in hoeverre de bestaande hardheidsclausules die ten aanzien van de legesheffing reeds
in de wet verankerd zijn voor de Huurcommissie voldoende ruimte bieden om een evenwichtig
uitvoeringsbeleid ten aanzien van legesheffing te voeren. Mocht blijken dat de uitkomst
is dat onverkorte toepassing van gedifferentieerde leges in het geval van grotere
verhuurders altijd leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard, dan zal worden
bekeken of dit aanleiding is om de wet op dit punt aan te passen.
De leden van de GroenLinks-PvdA-fractie vragen of het mogelijk is rekening te houden
met de omvang van woningcorporaties bij het toepassen van de gedifferentieerde leges,
zodat zij niet worden benadeeld ten opzichte van andere verhuurders. Zij vragen welke
mogelijkheden de regering hiervoor ziet. Ook vragen zij of de regering erkent dat
de huidige toepassing van artikel 7 Uhw ertoe leidt dat corporaties relatief veel
bijdragen aan de kosten van de geschilbeslechting, terwijl zij in verhouding tot hun
omvang slechts een gering aantal klachten tegen zich hebben lopen. Zij vragen of de
regering het wenselijk acht artikel 7 Uhw zo aan te passen dat de Huurcommissie de
ruimte krijgt om maatwerk toe te passen en de sanctie te richten op de malafide verhuurders
waarvoor het amendement oorspronkelijk bedoeld was.
De systematiek van gedifferentieerde hogere leges dient ertoe om een prikkel toe te
voegen voor verhuurders om vroegtijdig geschillen te voorkomen, voordat de Huurcommissie
om uitspraak wordt gevraagd. Dit zorgt voor professionalisering van de huursector
en een vroegtijdige oplossing voor huurders. Daarbij is geen onderscheid gemaakt naar
de soort verhuurder, zoals woningcorporaties of private of particuliere verhuurders,
of naar de omvang van de algehele portefeuille. Bij invoering van de gedifferentieerde
legessystematiek is hierover overwogen dat verhuurders met een groot aantal woningen
niet eerder in aanmerking hoeven te komen voor het gedifferentieerde legestarief dan
verhuurders met een beperkt aantal woningen.2 Van verhuurders wordt hetzelfde verwacht, namelijk dat regels worden toegepast. Verwacht
mag worden dat verhuurders met een groot aantal woningen hier even goed toe in staat
zijn als kleine verhuurders. Om deze reden is het aantal woningen van de verhuurder
in de legesregeling geen onderscheidend criterium. Voor de vragen over of het mogelijk
is rekening te houden met de omvang van woningcorporaties, verwijs ik naar de beantwoording
van de hiervoor gestelde vraag.
De leden van de CDA-fractie vragen hoe de regering aankijkt tegen de signalen dat
de toepassing van het amendement-Grinwis/Vedder (Kamerstuk 36 496, nr. 57) leidt tot onevenredig hoge lasten voor woningcorporaties. Zij vragen of de regering
bereid is te onderzoeken of een relatieve maatstaf of een bredere hardheidsclausule
tot meer evenwicht kan leiden.
Ik erken het belang dat de legesheffing door de Huurcommissie niet onevenredig nadelig
mag uitpakken voor een bepaald type verhuurder. De wet bevat echter reeds een tweetal
hardheidsclausules, waar gebruik van kan worden gemaakt als het opleggen van de geldende
legesbedragen, gelet op het belang dat die beogen te beschermen, naar het oordeel
van de Huurcommissie zal leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard. De wijze
waarop de Huurcommissie hier concreet invulling aan geeft, legt zij vast in haar legesbeleid.
Met de Huurcommissie bezie ik in hoeverre deze reeds bestaande clausules voldoende
ruimte bieden om een evenwichtig uitvoeringsbeleid ten aanzien van legesheffing te
voeren. Indien dit niet zo blijkt te zijn, dan zal worden bekeken of dit aanleiding
is om de wet op dit punt aan te passen.
De leden van de ChristenUnie-fractie vragen de regering te bevestigen dat in het afgelopen
jaar de grootste tien corporaties het vaakst maximale leges opgelegd hebben gekregen.
Ook vragen zij de regering om te bevestigen dat dit vooral komt omdat zij veel woningen
verhuren en er in absolute zin meer verzoeken bij de Huurcommissie worden ingediend.
Zij vragen of het klopt dat door de huidige formulering van de wet de Huurcommissie
gedwongen is na vier keer een verhuurder in het ongelijk te stellen, de maximale leges
te moeten heffen. Zij willen weten of de regering het met deze leden eens is dat dit
niet in lijn is met de bedoeling van het amendement, dat stelt dat het amendement
ertoe strekt de Huurcommissie «de mogelijkheid te geven» om kostendekkende leges op
te leggen, en geen bindende verplichting wenst op te leggen. Deze leden vragen de
regering of zij bereid is dit in voorliggend wetsvoorstel te corrigeren.
De data van de Huurcommissie wijzen uit dat grote verhuurders zoals corporaties vaker
de gedifferentieerde leges opgelegd hebben gekregen. Er zijn echter ook grote woningcorporaties
die niet veel gedifferentieerde leges opgelegd krijgen. Ik erken het belang dat de
legesheffing door de Huurcommissie niet onevenredig nadelig mag uitpakken voor een
bepaald type verhuurder. Daarom ben ik in overleg met de Huurcommissie over het uitvoeringsbeleid
leges dat is vastgelegd in het Beleidsboek leges. In de gesprekken die worden gevoerd,
wordt bekeken of het uitvoeringsbeleid aangepast kan worden binnen de huidige wettelijke
kaders. De wet kent namelijk al twee hardheidsclausules ten aanzien van de legesheffing.
Ik bezie of die voor de Huurcommissie voldoende ruimte bieden om een evenwichtig uitvoeringsbeleid
ten aanzien van legesheffing te voeren. Indien ik concludeer dat de huidige wet hiervoor
onvoldoende ruimte biedt, dan zal ik een voorstel doen om disproportionele effecten
weg te nemen.
De leden van de D66-fractie merken op dat het streven naar snellere procedures terecht
is, maar dat het belangrijk blijft dat dit niet ten koste gaat van de zorgvuldigheid.
Zij vragen of de regering nader in kan gaan per maatregel ten behoeve van strengere
procedures hoe de zorgvuldigheid gewaarborgd blijft.
Ik lees deze vraag zo dat er mogelijk een verschrijving is ontstaan, waarbij «strenger»
per abuis in de plaats is gekomen waar «sneller» bedoeld is. De maatregelen in dit
voorstel hebben primair tot doel om de Huurcommissie zo goed mogelijk in staat te
stellen om haar taken doelmatig en doeltreffend uit te voeren, zodat zij huurders
en verhuurders zo optimaal mogelijk van dienst kan zijn.
Ik onderschrijf het belang dat de wijzigingen uit dit voorstel niet ten koste mogen
gaan van de zorgvuldigheid. Met het oog daarop worden in het wetsvoorstel bepaalde
wettelijke termijnen juist verlengd, zoals bijvoorbeeld de termijn voor het doen van
een voorzittersuitspraak en de termijn voor het aantekenen van verzet tegen een voorzittersuitspraak.
De termijn van vier weken voor het doen van een voorzittersuitspraak – zelfs al is
de uitkomst van het geschil al op voorhand duidelijk – blijkt in de praktijk te stringent,
vergeleken met de termijn voor de commissie-uitspraak van vier maanden. De Huurcommissie
moet in haar behandeling van een geschil vaak wachten op het aanleveren van stukken
door betrokken partijen (huurder en verhuurder, maar soms ook door andere (overheids-)instanties. Daarnaast dient de Huurcommissie vanuit het oogpunt van procedurele rechtvaardigheid
hoor- en wederhoor te plegen over het onderzoeksrapport dat ten grondslag ligt aan
de voorzittersuitspraak. Huurder en verhuurder dienen in de positie gesteld te worden
om hun zienswijze te geven op dit rapport en de onderliggende stukken. Daarvoor is
een termijn van vier weken in totaal te kort en daarom wordt de termijn in dit wetsvoorstel
verlengd naar zes weken. Verder is de Huurcommissie een lerende organisatie en heeft
zij een eigen kwaliteitsmanagementsysteem ingericht. Dit bestaat onder andere uit
audits op inhoud en processen en allerlei feedbackloops die de organisatie voorzien
van waardevolle input voor verbeteringen in de dienstverlening. Deze feedback is afkomstig
uit de organisatie zelf, bijvoorbeeld vanuit medewerkers, uit cijfers en informatie
over ingestelde en gegrond verklaarde verzetten of door de monitoring van ingediende
klachten, maar ook van buiten de organisatie, bijvoorbeeld vanuit het klanttevredenheidsonderzoek,
signalen van (ver)huurders die bij het klantcontactcentrum binnenkomen, of vanuit
gesprekken met stakeholders of de Raad van Advies. Dit uitgebreide web van feedbackbronnen
zorgt ervoor dat goed kan worden gemonitord hoe de voorgestelde wijzigingen in de
praktijk uitpakken en dat snel kan worden bijgestuurd als onverhoopt mocht blijken
dat een wijziging onbedoelde gevolgen heeft voor de zorgvuldige behandeling van geschillen
door de Huurcommissie.
De leden van de D66-fractie constateren dat er de afgelopen jaren veel evaluaties
zijn geweest van de werking van de Huurcommissie. Deze leden verzoeken de regering
om een overzicht te geven van alle concrete aanbevelingen die in deze evaluaties zijn
gesteld en per punt een nadere toelichting te geven of deze aanbevelingen zijn opgevolgd,
of zij terugkomen in dit wetsvoorstel en zo nee, waarom dat niet het geval is.
Er zijn de afgelopen jaren een flink aantal evaluaties uitgevoerd die zagen op (de
werking van) de Huurcommissie. De Kamer is hier steeds ook over geïnformeerd, alsook
over de wijze waarop de regering voornemens was de aanbevelingen op te volgen.3 Hieronder wordt per evaluatieonderzoek een samenvatting van de belangrijkste conclusies
en aanbevelingen gegeven, alsook van de wijze waarop met de aanbevelingen is omgegaan
en of deze meelopen in dit wetsvoorstel, of reeds eerder zijn opgevolgd. Andere aanbevelingen
zijn reeds opgevolgd door bijvoorbeeld wijzigingen in het (uitvoerings)beleid, bestuursreglement
of werkwijzen van de Huurcommissie.
1. Tweejaarlijkse evaluatie in de zin van de Implementatiewet buitengerechtelijke geschilbeslechting:
In 2021 is door onderzoeksbureau USBO een evaluatieonderzoek verricht naar de doeltreffendheid
van de procedure bij de Huurcommissie. De Huurcommissie is als erkende instantie voor
buitengerechtelijke geschilbeslechting (alternative dispute resolution of «ADR») gebonden
aan de (procedure)regels uit de Implementatiewet buitengerechtelijke geschilbeslechting
consumenten. De conclusie van het onderzoek was dat de procedure van de Huurcommissie
op belangrijke onderdelen nog niet voldoende doeltreffend was. Met name op het gebied
van de toegankelijkheid, informatievoorziening en doorlooptijd scoorde de Huurcommissie
in de onderzoeksperiode onvoldoende. De drie hoofdaanbevelingen uit dit onderzoek
waren dan ook: (1) Verbeter de tijdigheid van dienstverlening, (2) vergroot de kwaliteit
van dienstverlening, (3) vergroot het zelflerend vermogen van de organisatie. Sinds
het uitkomen van dit evaluatieonderzoek, heeft de Huurcommissie belangrijke stappen
gezet om haar toegankelijkheid, snelheid en bereikbaarheid te verbeteren. Zo is eind
2022 het klantcontactcentrum gelanceerd, waar (ver)huurders snel en laagdrempelig
informatie kunnen inwinnen over de voortgang van hun zaak en waar zij geholpen kunnen
worden bij het indienen van een verzoekschrift. Het klantcontactcentrum fungeert daarmee
als laagdrempelige toegangspoort tot de Huurcommissie. Dit draagt ook bij aan de toegankelijkheid
voor huurders en verhuurders met beperkte digitale vaardigheden of met een verminderd
doenvermogen, omdat zij hier persoonlijk en telefonisch geholpen kunnen worden. Verder
kunnen zij daar terecht voor algemene informatie over het huurrecht en de dienstverlening
van de Huurcommissie. Verder is eind 2022 een nieuw zaaksysteem gelanceerd, waarin
voor partijen ook een persoonlijke omgeving is gebouwd, waar zij te allen tijde stukken
kunnen uploaden, de voortgang van hun zaak kunnen zien en berichten vanuit de Huurcommissie
kunnen ontvangen. Ook dit draagt bij aan de laagdrempelige toegang tot de geschilbeslechting
door de Huurcommissie. Ook heeft de Huurcommissie een vernieuwde website en klantportaal
waarop in toegankelijke taal wordt gecommuniceerd. Daarbij zijn ook de digitale Huurprijscheck
en Gebrekencheck gebruiksvriendelijker en visueel toegankelijker gemaakt. Met deze
verbeteringen kunnen huurders en verhuurders op laagdrempelige wijze zelf nagaan of
hun huurprijs redelijk is. Daarnaast zijn instructievideo’s ontwikkeld die eenvoudig
uitleg geven over de procedures van de Huurcommissie en het invullen van verzoekformulieren.
Deze zijn beschikbaar op de website en dragen bij aan de begrijpelijkheid en toegankelijkheid
van het systeem. Deze tools voorzien in een belangrijke informatiebehoefte en dragen
bij aan de zelfredzaamheid van huurders en verhuurders. Bovendien is de Huurcommissie
aangesloten bij de Informatiepunten Digitale Overheid (IDO), waar burgers met minder
digitale vaardigheden ondersteuning kunnen krijgen bij digitaal contact met de overheid,
inclusief het indienen van verzoeken bij de Huurcommissie. In 2025 waren er al ruim
859 van deze IDO’s verspreid over het land, wat de bereikbaarheid voor minder digitaal
vaardige huurders aanzienlijk vergroot. Verder heeft de Huurcommissie in 2021 haar
achterstanden weggewerkt en heeft zij zich sindsdien – met resultaat – gericht op
het verbeteren van haar doorlooptijden. Een van de aanbevelingen was om te anticiperen
op piekbelasting. Deze aanbeveling is onder andere opgevolgd door de flexibele schil
van zittingsvoorzitters wat onderdeel is van het onderhavige wetsvoorstel. Het onderhavige
wetsvoorstel bevat daarnaast voorstellen om de aanbevelingen van USBO – direct, dan
wel indirect – nog beter gestand te kunnen doen, bijvoorbeeld met betrekking tot de
termijnen voor het doen van uitspraak.
2. Evaluatie doeltreffendheid en doelmatigheid Wet verdere modernisering Huurcommissie:
In 2022 zijn de doelmatigheid en doeltreffendheid van de Wet verdere modernisering
Huurcommissie geëvalueerd door onderzoeksbureau Companen. Deze wet voorzag in een
wijziging van een aantal onderdelen van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna:
Uhw), bijvoorbeeld de introductie van een nieuwe zaaksoort (klacht over gedraging
van een verhuurder, vgl. artikel 4, vijfde lid, van de Uhw) en werkwijze (bemiddeling),
nieuwe benoemingsprocedures voor zittingsleden en leden van de Raad van Advies van
de Huurcommissie en de introductie van een verhuurderbijdrage. In aanvulling op de
onderzochte wetswijzigingen, is in het evaluatieonderzoek ook een drietal andere onderwerpen
onderzocht, te weten de werkbaarheid van de maximering van het aantal zittingsvoorzitters
dat de Huurcommissie in dienst mag hebben, de wenselijkheid van een flexibele schil
van zittingsvoorzitters en de wenselijkheid van een mogelijkheid voor wraking en verschoning
tijdens een zitting. De maximering van het aantal zittingsvoorzitters is reeds losgelaten
als gevolg van de Wet betaalbare huur. De evaluatie benoemde verbeterpunten over de
hiervoor beschreven onderwerpen. Belangrijke conclusies uit dit onderzoek, die relevant
zijn voor het wetsvoorstel dat voor behandeling voorligt bij uw Kamer, zijn onder
andere dat de nieuw geïntroduceerde zaaksoort «Klacht over gedraging verhuurder» weinig
doeltreffend en doelmatig is gebleken, dat bemiddeling niet doelmatig is en voor geen
van de zaaksoorten van de Huurcommissie goed toepasbaar is en dat de nieuwe benoemingsprocedures
voor zittingsleden en leden van de Raad van Advies minder doeltreffend zijn dan mogelijk.
Deze verbeterpunten worden met dit wetsvoorstel opgevolgd. Ook wordt met dit wetsvoorstel
voorzien in een flexibele schil van zittingsvoorzitters en zijn de mogelijkheden voor
wraking uitgebreid. Met dit voorstel worden dus verschillende verbeterpunten uit de
evaluatie opgevolgd.
3. Brede evaluatie van de governance van de Huurcommissie:
In 2022 is ook de werking van het besturingsmodel (ook wel: governance) van de Huurcommissie
onderzocht. De conclusie uit dit onderzoek was dat het besturingsmodel op hoofdlijnen
naar behoren functioneert, maar dat deze nog wordt gehinderd door complexiteit en
onduidelijkheid over rollen en verantwoordelijkheden. Zo zijn besluitvormingsprocessen
complex en zorgen deze voor onduidelijkheid en vertraging. Ook pakt het onderscheid
tussen het zelfstandig bestuursorgaan en het agentschap in de praktijk soms hinderlijk
uit. Het rapport concludeert ook dat de Huurcommissie een balans moet vinden tussen
verschillende belangrijke waarden, zoals kwaliteit, snelheid en procedurele rechtvaardigheid.
Er wordt in het rapport een aantal aanbevelingen gedaan voor verbeteringen in de governance
van de Huurcommissie. Deze verbeteringen zien toe op het verduidelijken van verantwoordelijkheden,
de totstandkoming van beleid, het formaliseren van rollen binnen de governance en
het stroomlijnen van besluitvormingsprocessen. Ook wordt in het rapport de aanbeveling
gedaan om te herbezinnen op de paritaire samenstelling van de Huurcommissie. Samen
met de Huurcommissie bekijk ik doorlopend hoe de paritaire samenstelling van de Huurcommissie
in de praktijk werkt, welk effect dit op de taakuitvoering van de Huurcommissie heeft
en of verbeteringen mogelijk zijn. Tot slot wordt de aanbeveling gedaan om op lange
termijn toe te werken naar het integreren van het agentschap in één zelfstandig bestuursorgaan.
Een groot deel van de aanbevelingen zijn voortvarend door de Huurcommissie opgepakt,
onder meer door een wijziging van haar bestuursreglement. Daarin zijn de verhoudingen
tussen het bestuur en de directeur en de aansturing door de plaatsvervangend voorzitter
van de zittingsvoorzitters en zittingsleden verduidelijkt en is ingezet op het stroomlijnen
van besluitvormingsprocessen. Met dit wetsvoorstel worden de gedane aanbevelingen
verder gestand gedaan. Het gaat dan om het bestendigen van de huidige invulling van
de rol van plaatsvervangend bestuursvoorzitter en het terugdringen van het aantal
deelverantwoordelijkheden binnen de Huurcommissie, door bijvoorbeeld de adviesbevoegdheid
van de Raad van Advies op de conceptjaarrekening en de ontwerpbegroting te schrappen.
Ten aanzien van de aanbeveling om op de lange termijn toe te werken naar integratie
van het agentschap in het zelfstandige bestuursorgaan kan worden opgemerkt dat deze
aanbeveling (nog) niet is opgevolgd. Het is wenselijk eerst gedurende enige tijd te
monitoren hoe de opvolging van de andere aanbevelingen zijn uitwerking zal hebben,
alvorens verdere maatregelen worden overwogen. De Huurcommissie is een organisatie
die de afgelopen jaren veel ontwikkelingen heeft doorgemaakt, en ook de huurmarkt
is volop in beweging. Het is van belang dat de Huurcommissie zich kan focussen op
haar belangrijke maatschappelijke taak en op de uitbreiding van haar taken als gevolg
van de Wet betaalbare huur. Grootschalige organisatieveranderingen, zoals bijvoorbeeld
een samenvoeging van het agentschap en het zelfstandige bestuursorgaan, moeten niet
lichtvaardig worden opgevat, en dienen bovendien proportioneel te zijn, kijkend naar
het belang dat een dergelijke samenvoeging zou kunnen dienen4.
De governance van de Huurcommissie functioneert op hoofdlijnen naar behoren, ook in
de hybride organisatiestructuur die er thans is. In 2026 zal ik samen met de Huurcommissie
een reflectie opstellen op de bestuurlijke inrichting.
4. Evaluatie inzet kennelijke voorzittersuitspraken
De Huurcommissie is de afgelopen jaren intensiever gebruik gaan maken van voorzittersuitspraken.
In 2023 is de inzet van voorzittersuitspraken geëvalueerd. Ook is het daarvoor ontwikkelde
kwaliteitssysteem onderzocht. De onderzoekers concludeerden dat het vaker inzetten
van voorzittersuitspraken bijdraagt aan de tijdige afhandeling van geschillen, met
behoud van belangrijke randvoorwaarden als kwaliteit, rechtsbescherming, procedurele
rechtvaardigheid en toegankelijkheid. Daarnaast toont de Huurcommissie zich met het
ingestelde kwaliteitsmanagementsysteem een lerende organisatie. Dit vertaalt zich
in een hogere kwaliteit. Wel spraken de onderzoekers zorg uit over de risico’s van
de grootschalige toepassing van voorzittersuitspraken, specifiek voor de toegankelijkheid
voor burgers met een verminderd doenvermogen, nu het mogelijk meer van burgers vraagt
als de procedure enkel schriftelijk wordt gevoerd. Ook constateerden zij dat het proces
waarmee besloten wordt of een zaak naar zitting gaat of met een voorzittersuitspraak
wordt afgedaan, beter kan. Met dit wetsvoorstel wordt invulling gegeven aan een belangrijke
aanbeveling uit dit rapport, door het verlengen van de termijn voor het instellen
van verzet tegen een voorzittersuitspraak. Met de opvolging van de andere aanbevelingen
is de Huurcommissie de afgelopen tijd zelf voortvarend aan de slag gegaan. Zij doen
dit bijvoorbeeld door de criteria voor het beoordelen van kennelijkheid doorlopend
door te ontwikkelen.
De leden van de BBB-fractie vragen de regering hoe de procedurele optimalisaties van
de Huurcommissie uit dit wetsvoorstel zich verhouden tot de bredere, structurele aanpak
van de regering om de oorzaken van woningnood en de excessen die daaruit voortvloeien
aan te pakken. Tevens vragen de leden van de BBB-fractie op welke termijn de Minister
een merkbare vermindering van excessen verwacht, met name in regio’s waar de druk
op de woningmarkt groot is.
De procedurele optimalisatie van de Huurcommissie is erop gericht huurders en verhuurders
te helpen als zij een geschil hebben. Deze geschillen komen vaker voor doordat de
schaarste aan woningen excessen in de hand werkt. Met het voorstel worden procedurele
aanpassingen gedaan, zodat de geschilbeslechting van de Huurcommissie efficiënt, betrouwbaar,
transparant, onafhankelijk, laagdrempelig en duidelijk is voor partijen. Door verduidelijking
van rechten, plichten en mogelijkheden van huurders en verhuurders wordt bijgedragen
aan het vroegtijdig voorkomen van geschillen. Door de aanpassingen aan de procedures
kunnen de genoemde excessen sneller en beter worden weggenomen, daar waar een geschil
aan de Huurcommissie wordt voorgelegd.
2. Doel en noodzaak voorgestelde wijzigingen
De leden van de NSC-fractie vragen de regering hoe zij het risico beoordeelt waarbij
de daling in meldingen bij gemeentelijke meldpunten geen reëel beeld geeft van de
werkelijkheid, omdat huurders vaak uit angst afzien van melden. Zij vragen de regering
of zij erkent dat het ontbreken van een discrete, laagdrempelige bemiddelingsroute,
temeer omdat steeds meer gemeenten stoppen met huurteams en/of de taken inperken waardoor
huurbescherming steeds meer afhangt van lokale politieke keuzes of een te hoge drempel
hebben omdat er meteen beboet of gehandhaafd moet worden, vooral kwetsbare huurders
treft. Ook vragen zij of de regering erkent dat huurteams waardevol zijn en dus dienen
behouden te worden.
De regering herkent het beeld dat huurders die vormen van ongewenst verhuurgedrag
ervaren, soms bang zijn om hun recht te halen. Juist om deze reden hebben gemeenten
met de Wet goed verhuurderschap meer mogelijkheden gekregen om ongewenst verhuurgedrag
tegen te gaan. Gemeenten kunnen huurders ondersteunen in het contact met de verhuurder
en handhavend optreden tegen verhuurders die zich niet aan de regels houden. Elke
gemeente dient hiertoe een laagdrempelig meldpunt te hebben ingericht, waar ongewenst
verhuurgedrag – zo nodig anoniem – kan worden gemeld. Gemeenten kunnen daarnaast bovendien
ook proactief, dus zonder voorafgaande melding van de huurder, handhaven in geval
van een overtreding. Deze handhaving dient altijd proportioneel te zijn, met inachtneming
van de bestuursrechtelijke escalatieladder. Hier zit in feite ook al een vorm van
bemiddeling in, nu een gemeente een verhuurder in de gelegenheid moet stellen om zijn
gedrag te veranderen, bijvoorbeeld door een waarschuwing af te geven of een last onder
dwangsom op te leggen. Sommige gemeenten gaan daarnaast ook in gesprek met verhuurders
om normconform gedrag langs die weg te bevorderen. De stelling dat er een hoge drempel
wordt opgeworpen voor huurders omdat er meteen beboet of gehandhaafd zou moeten worden,
wordt door de regering dan ook niet herkend.
Met de Wet goed verhuurderschap is het voor gemeenten makkelijker om als het ware
naast een huurder te gaan staan wanneer deze wil opkomen tegen ongewenst verhuurgedrag.
Op dit moment wordt vol ingezet op de ondersteuning van gemeenten bij de uitvoering
van deze taak. Gemeenten ontvangen hiervoor ook middelen vanuit het Rijk. Het is daarbij echter aan gemeenten
zelf om te bepalen hoe zij hun handhaving willen vormgeven. Gemeenten hebben immers
zelf het beste zicht op de lokale situatie. Een aantal gemeenten doet dit door een
samenwerking met een (lokaal) huurteam, maar gemeenten kunnen ook kiezen om zelf medewerkers
op te leiden of bijvoorbeeld verklaringen bij de Huurcommissie opvragen. In het algemeen
dient ook opgemerkt te worden dat een «huurteam» geen vastomlijnd begrip is. Er zijn
dus ook gemeenten die eigen medewerkers inzetten bij het oplossen van geschillen,
zonder dat dit als «huurteam» te boek staat.
De leden van de NSC-fractie vragen de regering of zij kan toezeggen dat structurele
financiering van huurteams vastgesteld zal worden.
Met de invoering van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur hebben
gemeenten een toezichthoudende taak gekregen op het gebied van ongewenst verhuurgedrag.
Zo dient elke gemeente een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag te hebben, waar huurders
zich tot kunnen wenden bij onenigheid met de verhuurder. Gemeenten krijgen ook structureel
middelen voor de uitvoering van de taken uit deze wetten. Deze financiering is echter
niet gekoppeld aan het instellen van een huurteam. Het is aan gemeenten om te bepalen
hoe zij hun (toezicht- en handhavings)taak invullen. Gemeenten hebben immers zelf
het beste zicht op de lokale situatie. Een aantal gemeenten doet dit door een samenwerking
met een lokaal huurteam, maar gemeenten kunnen ook zelf medewerkers opleiden of bijvoorbeeld
verklaringen bij de Huurcommissie opvragen. In het algemeen dient ook opgemerkt te
worden dat een «huurteam» geen vastomlijnd begrip is. Er zijn dus ook gemeenten die
eigen medewerkers inzetten bij het oplossen van geschillen, zonder dat dit als «huurteam»
te boek staat.
De leden van de SP-fractie vragen waarom de regering kiest voor hoofdzakelijk procedurele
en organisatorische ingrepen (zoals termijnen en governance) in plaats van expliciete
waarborgen voor laagdrempelige toegang (bijvoorbeeld proactieve hulp, telefonisch/mondeling
toelichten), mede in het licht van de door de Raad van State gesignaleerde risico’s
bij volledig schriftelijke trajecten.
De regering onderkent het belang van laagdrempelige toegang tot (de geschilbeslechting
van) de Huurcommissie. Met dit voorstel worden enkel verbeteringen doorgevoerd waarvoor
een wijziging van wet- en regelgeving is vereist. Een groot deel van de dienstverlening
en hulpmiddelen van de Huurcommissie kent echter als zodanig geen grondslag in de
wet. Er is bijvoorbeeld geen wettelijke bepaling die de Huurcommissie verplicht tot
het hebben van een laagdrempelig klantcontactcentrum, of tot het aanbieden van een
Gebrekencheck op haar website. Het bestaan van dergelijke diensten en hulpmiddelen
berust zodoende op een keuze of initiatief dat door de Huurcommissie zelf, in goed
overleg met mij en de maatschappelijke partners, wordt genomen. Het realiseren van
zaken als proactieve hulp, of de mogelijkheid een verzoek telefonisch of mondeling
toe te lichten vergt geen wetswijziging en de regering is ook niet voornemens dit
op wetsniveau te regelen omdat hier geen noodzaak toe is.
De regering hecht er namelijk aan te benadrukken dat de laagdrempelige toegang van
de Huurcommissie doorlopend onderwerp van gesprek is met de Huurcommissie en dat de
Huurcommissie elk jaar weer stappen zet om haar laagdrempeligheid verder te verbeteren.
Laagdrempeligheid is dan ook een van de kernwaarden5 van de Huurcommissie. Middels haar jaarplan maakt de Huurcommissie op jaarbasis inzichtelijk
aan mij welke stappen zij in het komende jaar zal zetten ter verbetering van haar
dienstverlening in brede zin, waaronder begrepen uiteraard ook de laagdrempeligheid.
Belangrijke stappen die in dit kader reeds zijn genomen zijn het inrichten van een
klantcontactcentrum, waar huurders en verhuurders terecht kunnen met vragen over de
procedures of algemene vragen over het huurrecht, het toegankelijker maken van de
website en digitale tools zoals de Huurprijscheck en de Gebrekencheck. Ook onderlinge
doorverwijzing tussen de Huurcommissie en andere instanties binnen de keten, zoals
bijvoorbeeld gemeenten is verbeterd. Daarnaast zijn er instructievideo’s ontwikkeld
die eenvoudig uitleg geven over de procedures van de Huurcommissie en het invullen
van verzoekformulieren. Deze zijn beschikbaar op de website en dragen bij aan de begrijpelijkheid
en toegankelijkheid van het systeem. Deze tools voorzien in een belangrijke informatiebehoefte
en dragen bij aan de zelfredzaamheid van huurders en verhuurders. Partijen kunnen
daarnaast kosteloos verzet aantekenen tegen een schriftelijke voorzittersuitspraak,
waarna de zaak alsnog door een commissie wordt behandeld. De procedure van de Huurcommissie
kent dus verschillende waarborgen die ervoor zorgen dat ook kwetsbare partijen, zij
die bijvoorbeeld beperkte taalvaardigheid of digitale vaardigheden hebben, van de
Huurcommissie gebruik kunnen maken.
De leden van de D66-fractie vragen of de regering de constatering deelt dat de stap
naar de Huurcommissie voor veel huurders helaas een grote stap is, waar mensen terughoudend
in zijn om die te maken, zeker gelet op de machtsverhouding tussen huurder en verhuurder.
Deze leden vragen of de regering ook onderzoek heeft gedaan naar mogelijkheden om
specifieke praktijken in de huursector die in strijd zijn met wet- en regelgeving,
denk bijvoorbeeld aan het aanbieden van een te hoge huur, op zichzelf strafbaar te
stellen, zodat het voor zulke casussen niet nodig is voor huurders om vanuit hun positie
als huurder een zaak aanhangig te maken of de stap naar de Huurcommissie te maken,
en zo ja, wat hiervan de opbrengsten waren.
De regering deelt de constatering van deze leden dat het voor huurders een grote stap
kan zijn om zich tot de Huurcommissie te wenden om een te hoge huurprijs te laten
verlagen. Dit kan te maken hebben met een gebrek aan kennis over mogelijkheden en
rechten, maar bijvoorbeeld ook een gebrek aan ondersteuning in contact met de verhuurder.
Daarom is met de Wet betaalbare huur het vragen van te hoge huurprijzen verboden.
Het toezicht en de handhaving hierop is belegd bij gemeenten, op grond van de Wet
goed verhuurderschap. Huurders kunnen zich sinds 1 januari 2025 dus ook tot de gemeente
wenden, via het meldpunt goed verhuurderschap dat in elke gemeente ingericht moet
zijn. Dit kunnen huurders bijvoorbeeld doen als zij niet naar de rechter of Huurcommissie
willen stappen. Gemeenten kunnen huurders ondersteunen in het contact met de verhuurder
en handhavend optreden tegen verhuurders die zich niet aan de regels houden. Gemeenten
beschikken namelijk over het bestuursrechtelijke instrumentarium van bestuursdwang,
bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername van de woning, die via
een escalatieladder kan worden ingezet. Door deze taak bij gemeenten neer te leggen,
hebben huurders een aanvullende, laagdrempelige mogelijkheid om misstanden aan te
kaarten. Gemeenten kunnen bovendien ook zelf onderzoek doen over mogelijke misstanden
en op basis daarvan (proactief) toezicht houden. Gemeenten kunnen op die manier als
het ware naast de huurder gaan staan, wanneer deze een vorm van ongewenst verhuurgedrag
ondervindt. Op dit moment wordt vol ingezet op de ondersteuning van gemeenten bij
deze nieuwe toezichthoudende taak. Gemeenten ontvangen voor de uitvoering hiervan
ook middelen van het Rijk.
De leden van de PVV-fractie vragen aan de regering hoe het laagdrempelige karakter
van de Huurcommissie gewaarborgd kan worden voor mensen met een mindere taalvaardigheid
of beperkte digitale vaardigheden. Deze leden vragen of er mogelijkheden zijn om toch
ruimte te kunnen bieden voor zittingen waar huurders mondeling hun verhaal kunnen
doen.
De Huurcommissie is continu bezig met het vergroten van de laagdrempeligheid van haar
dienstverlening, ook specifiek voor mensen met een mindere taalvaardigheid of beperkte
digitale vaardigheden. Laagdrempeligheid wordt dan ook door de Huurcommissie als een
van de kernwaarden benoemd6. Procedures kunnen digitaal of schriftelijk gestart worden. Bij vragen over de procedure
of een uitspraak kunnen huurders en verhuurders altijd terecht bij het klantcontactcentrum
van de Huurcommissie. Het klantcontactcentrum beantwoordt laagdrempelig vragen over
de Huurcommissie of het huurrecht in het algemeen. Ook zijn er, verspreid over heel
Nederland, Informatiepunten Digitale Overheid, waar burgers op laagdrempelige wijze
kunnen worden geholpen bij het digitaal zakendoen met de overheid, waaronder met de
Huurcommissie.
Ten aanzien van zittingen geldt dat de wet voorschrijft dat de Huurcommissie zaken
waarin de uitkomst op voorhand al duidelijk is, de zogenaamde «kennelijke zaken»,
schriftelijk afdoet middels een voorzittersuitspraak. Dit zorgt ervoor dat partijen
in geval van evidente zaken snel duidelijkheid hebben over hun geschil. Als de zaak
onduidelijk is en dus baat heeft bij een mondelinge bespreking op zitting, dan wordt
deze op zitting besproken. Partijen kunnen zich in een procedure bij de Huurcommissie
altijd laten bijstaan door een gemachtigde. Dit mag een advocaat of juridisch adviseur
zijn, maar ook een familielid of andere bekende. Als een partij het niet eens is met
een voorzittersuitspraak, kan kosteloos verzet worden ingesteld, waarna een commissie
deze zaak alsnog op zitting zal behandelen.
De leden van de BBB-fractie vragen welke specifieke, directe bijdragen dit wetsvoorstel
levert aan de kwaliteit en toegankelijkheid van de digitale dienstverlening en hulpmiddelen
van de Huurcommissie, en hoe de effectiviteit hiervan zal worden gemonitord. Ook de
leden van de SP-fractie vragen de regering aan te tonen hoe elk onderdeel van het
voorstel aantoonbaar bijdraagt aan toegankelijkheid voor huurders, in het bijzonder
voor mensen met beperkingen, lagere taalvaardigheid of digitale vaardigheden. Zij
vragen welke indicatoren en streefwaarden de regering hiervoor hanteert. Ook de leden
van de D66-fractie vragen op welke wijze de regering borgt dat ook huurders met beperkte
digitale vaardigheden of een kwetsbare positie blijvend toegang houden tot de laagdrempelige
geschilbeslechting die de Huurcommissie biedt.
De digitale dienstverlening en hulpmiddelen van de Huurcommissie als zodanig kennen
geen directe grondslag in de wet. Er is bijvoorbeeld geen wettelijke bepaling die
de Huurcommissie verplicht tot het hebben van een digitaal klantportaal, waar partijen
de voortgang van hun procedure kunnen volgen en desgewenst op stukken (van de wederpartij,
of van de Huurcommissie) kunnen reageren. Het bestaan van dergelijke diensten en hulpmiddelen
berust zodoende op een keuze of initiatief van de Huurcommissie zelf, in goed overleg
met mij en de maatschappelijke partners zoals dat onder meer in de Raad van Advies
van de Huurcommissie is vertegenwoordigd. De Huurcommissie stelt jaarlijks een jaarplan
op, waarin verbeteringen aan procedures en ondersteuning steevast naar voren komen.
Aan verbeteringen van de kwaliteit en toegankelijkheid van de digitale dienstverlening
door de Huurcommissie komt zodoende geen wetswijziging te pas. Dit wetsvoorstel voorziet
daarom niet in wijzigingen op dit punt.
De effectiviteit van door de Huurcommissie genomen maatregelen ter verbetering van
de kwaliteit en toegankelijkheid van (digitale) dienstverlening wordt gemonitord door
middel van de periodieke rapportages die de Huurcommissie opstelt, waarin onder andere
wordt gerapporteerd over zaken als de klanttevredenheid, het aantal websitebezoeken,
het aantal keer dat gebruik is gemaakt van digitale hulpmiddelen als bijvoorbeeld
de Huurprijscheck en binnengekomen telefoontjes en andere correspondentie bij het
klantcontactcentrum. Op basis van deze indicatoren kan een beeld worden geschetst
van de effectiviteit van de maatregelen uit dit wetsvoorstel.
De leden van de CDA-fractie vragen de regering nader toe te lichten hoe de voorgestelde
wijzigingen bijdragen aan de laagdrempeligheid en betrouwbaarheid van de Huurcommissie,
naast de beoogde efficiëntie.
Het wetsvoorstel bevat verschillende wijzigingen die de laagdrempeligheid en betrouwbaarheid
van de Huurcommissie ten goede komen. Zo krijgen partijen meer tijd om zich te beraden
op de wenselijkheid van het instellen van verzet tegen een voorzittersuitspraak. Door
de Huurcommissie de mogelijkheid te geven om zelf een specificatieformulier voor servicekosten
vast te stellen, en hierbij haar Raad van Advies te vragen te adviseren op gebruiksvriendelijkheid,
kan beter worden ingespeeld op de praktijk van huurders en verhuurders. Ook vereenvoudigt
en verduidelijkt het wetsvoorstel andere procedures, zoals bijvoorbeeld ten aanzien
van de ingangsdata voor de splitsing van all-in prijzen. Door de wrakingsprocedure
voor leden van een commissie ook open te stellen na aanvang van de zitting én te expliciteren
dat zittingsleden zonder last deelnemen aan een zittingscommissie wordt de betrouwbaarheid
van de Huurcommissie verder versterkt.
In algemene zin dient overigens opgemerkt te worden dat het voorstel enkel wijzigingen
bevat daar waar wetgeving in de weg staat van het verbeteren van laagdrempeligheid
en betrouwbaarheid. De meeste maatregelen die de Huurcommissie neemt om deze aspecten
van haar dienstverlening te verbeteren vereisen geen wettelijke grondslag en zijn
dus ook niet in dit voorstel opgenomen.
De leden van de PVV-fractie vragen de regering of onderzocht wordt of er gemeenten
zijn die zaken missen omdat ze geen huurteam in huis hebben. Ook de leden van de NSC-fractie
vragen de regering welke methoden gebruikt worden om onderrapportage zichtbaar te
maken en ervaringen van huurders te monitoren.
Vooropgesteld moet worden dat een gang naar de gemeente niet altijd gemaakt hoeft
te worden. In de meeste gevallen zullen huurders geschillen met een verhuurder zelf
op proberen te lossen, of kiezen zij voor een andere weg zoals bijvoorbeeld een gang
naar de rechter of Huurcommissie. Aangezien een huurder dus verschillende opties heeft
om geschillen op te lossen, is niet in te schatten hoeveel zaken er bij gemeenten
«gemist» worden. Daar komt bij dat een huurteam geen vastomlijnd begrip is. Er zijn
ook gemeenten die de handhaving niet uit besteden en eigen medewerkers inzetten, zonder
dat dit als «huurteam» te boek staat. Bovendien zet het Rijk volop in op het informeren
van verhuurders en verhuurbemiddelaars over de regels van goed verhuurderschap én
de consequenties als zij hier niet aan voldoen. Ook dit leidt er hopelijk toe dat
steeds minder misstanden zullen plaatsvinden, hetgeen ook tot minder meldingen bij
gemeenten zal leiden.
Er worden verschillende maatregelen genomen om ervoor te zorgen dat elke huurder en
verhuurder adequate rechtsbescherming heeft en ook de weg daar naartoe kan vinden.
Zo worden gemeenten gesteund in het opbouwen van hun (relatief nieuwe) toezichthoudende
taak, door het uitwisselen van kennis, het beantwoorden van juridische of praktische
vragen, door het bieden van hulpmiddelen zoals handreikingen, een modelverordening
en een communicatietoolkit. Ook krijgen gemeenten voor hun toezichthoudende taak middelen
vanuit het Rijk. Ook wordt met de Huurcommissie bezien hoe het zogeheten «niet-gebruik»
door huurders en verhuurders kan worden teruggedrongen, door bijvoorbeeld de naamsbekendheid
van de Huurcommissie te vergroten.
De leden van de NSC-fractie vragen de regering welke landelijke normen er gelden voor
de bemensing, responstijd en toegankelijkheid van gemeentelijke meldpunten.
Met de Wet goed verhuurderschap is elke gemeente verplicht om sinds 1 januari 2024
een meldpunt te hebben ingericht, waar melding kan worden gedaan van ongewenst verhuurgedrag.
Het meldpunt moet in ieder geval zodanig zijn ingericht dat het laagdrempelig benaderbaar
is, dat misstanden kosteloos en anoniem gemeld kunnen worden en dat melders ook worden
doorverwezen naar instanties die hen in voorkomende gevallen kunnen helpen, zoals
een huurteam, een gemeentelijke anti-discriminatievoorziening en de Huurcommissie.
In die wet zijn geen normen opgenomen ten aanzien van bemensing en responstijd van
het meldpunt. Dat is een aangelegenheid waar gemeenten over gaan. Dit is gewenst gezien
de diversiteit aan meldingen en mogelijke vervolgstappen daarop.
De leden van de NSC-fractie vragen de regering hoe rechtseenheid geborgd wordt nu
gemeenten parallel handhaven via de Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap,
terwijl de Huurcommissie ook geschillen beslecht. Deze leden vragen de regering hoe
wordt voorkomen dat de bescherming van huurders afhangt van de woonplaats en gemeentelijke
capaciteit (postcodeloterij). Ook de leden van de GroenLinks-PvdA-fractie vragen hoe
de rechtseenheid wordt bewaakt nu er een risico ontstaat dat gemeenten verschillend
omgaan met verklaringen van de Huurcommissie. Zij vragen hoe de regering voorkomt
dat huurders in verschillende gemeenten ongelijk behandeld worden, afhankelijk van
de lokale handhavingscapaciteit, en of overwogen is om de Huurcommissie een sterkere
coördinerende rol te geven bij de uitvoering van de Wet betaalbare huur, zodat er
landelijke uniformiteit ontstaat. De leden van de CDA-fractie vragen hoe de Huurcommissie
zich verhoudt tot de nieuwe bevoegdheden van gemeenten in het kader van de Wet betaalbare
huur en de Wet goed verhuurderschap. Zij vragen hoe rechtseenheid tussen deze trajecten
wordt gewaarborgd.
In aanvulling op de reeds bestaande mogelijkheden die huurders hadden om hun recht
te halen, via de Huurcommissie en de kantonrechter, is daar met de Wet betaalbare
huur en de Wet goed verhuurderschap ook de mogelijkheid van gemeentelijke handhaving
op vormen van ongewenst verhuurgedrag aan toegevoegd. Gemeenten hebben daarbij de
bevoegdheid gekregen om te handhaven op onder andere te hoge huren en huurverhogingen
en onredelijke servicekosten. Dit zijn echter zaken waarvoor men ook al bij de Huurcommissie
terecht kon, en nog steeds kan. De Wet betaalbare huur en Wet goed verhuurderschap
zijn nadrukkelijk bedoeld als aanvulling op deze reeds bestaande mogelijkheden bij
de Huurcommissie. De insteek is steeds geweest dat de Huurcommissie de primaire route
blijft om huurprijsgeschillen aan voor te leggen. De gang naar de Huurcommissie biedt
huurders ook verschillende voordelen ten opzichte van een melding bij de gemeente.
De Huurcommissie kan als privaatrechtelijke geschilbeslechter in het contract tussen
huurder en verhuurder treden. Dit betekent bijvoorbeeld dat de Huurcommissie in een
uitspraak de huurprijs kan verlagen, wat direct effect heeft voor de huurder. De gemeente
zal de verhuurder daarentegen met bestuursrechtelijke handhaving moeten bewegen om
de huurprijs aan te passen, maar kan niet zelf de huurprijs verlagen. Daarnaast zal
het doorlopen van de bestuursrechtelijke escalatieladder kunnen betekenen dat de gemeentelijke
handhavingsroute voor huurders langer duurt dan de route via de Huurcommissie. De
reden voor het openstellen van deze aanvullende route naar de gemeente is enerzijds
omdat blijkt dat niet alle huurders de weg naar de Huurcommissie altijd even goed
weten te vinden, of dat zij het soms spannend vinden om hun recht te halen. Gemeenten
kunnen, doordat zij proactief kunnen handhaven, in die gevallen als het ware naast
de huurder gaan staan. Door het toepassen van het bestuursrechtelijke instrumentarium
kunnen gemeenten onder meer via beboeting ook een gedragsverandering bij verhuurders
bewerkstelligen, wat de huurmarkt in bredere zin ten goede komt. Een coördinerende
rol voor de Huurcommissie richting gemeenten is in dit stelsel niet logisch, aangezien
dit zich moeilijk verhoudt tot de onafhankelijkheid van de Huurcommissie als geschilbeslechter
voor zowel huurders als verhuurders. Wel heeft de Huurcommissie een grote rol richting
gemeenten als het aankomt op onder meer het bieden van expertise, verklaringen, de
publicatie van haar uitspraken en het bieden van inlichtingen.
Om te voorkomen dat er samenloop plaatsvindt tussen een procedure bij de Huurcommissie
en handhaving door een gemeente zijn er verschillende waarborgen ingericht. Zo kunnen
gemeenten alvorens tot handhaving over te gaan, het openbaar register van de Huurcommissie
raadplegen, waarin de Huurcommissie haar uitspraken publiceert. Als er al een uitspraak
is over een bepaald adres, kan de gemeente dit als een gegeven in het verdere traject
betrekken. Voor lopende zaken geldt dat in de Uhw is opgenomen dat ook het adres van
ingediende verzoekschriften bij de Huurcommissie wordt bijgehouden in een register.
Hierdoor kan een gemeente inzien of ten aanzien van een adres al een procedure loopt
bij de Huurcommissie. Als dat het geval is, kan de gemeente opvragen of er al een
puntentelling is opgesteld door de Huurcommissie. Dit voorkomt dat dubbele puntentellingen
worden uitgevoerd. De regering heeft het daarbij ook wenselijk geacht dat gemeenten
de Huurcommissie kunnen raadplegen over de waardering van een woonruimte, alvorens
zij overgaan tot sanctionering van een verhuurder. De Huurcommissie kan bovendien
inlichtingen verschaffen aan gemeenten over zaken. Dit maakt dat de gemeente tussentijds
met de Huurcommissie kan afstemmen over een lopend geschil. Ten slotte is bepaald
dat wanneer zowel de Huurcommissie of rechter als de gemeente een puntentelling heeft
uitgevoerd, dat de puntentelling van de Huurcommissie of rechter prevaleert. Hiermee
wordt de eenheid op dit punt geborgd.
Het is van belang dat alle huurders in Nederland, ongeacht de gemeente waarin zij
woonachtig zijn, bescherming genieten tegen ongewenst verhuurgedrag. Alle gemeenten
ontvangen vanuit het Rijk middelen voor de uitvoering van de Wet goed verhuurderschap
en Wet betaalbare huur.
Daarnaast wordt er vol ingezet op de ondersteuning van gemeenten bij de handhavende
rol die zij op grond van deze wetten hebben. In dit kader is bijvoorbeeld door onderzoeksbureau
RIGO, in opdracht van de VNG en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
(nu: het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening), een Handreiking Goed verhuurderschap voor gemeenten opgesteld, evenals een modelverordening
en een Handhavingsprotocol. Daarnaast zijn en worden er – samen met de VNG – verschillende
regiobijeenkomsten voor gemeenten georganiseerd en zijn er verschillende verdiepende
sessies geweest met gemeenten, de VNG en de Huurcommissie, met als doel onderlinge
samenwerking te bevorderen en kennis te delen. Ook is er een set met communicatiemiddelen
ontwikkeld. Daarmee kunnen gemeenten worden geholpen huurders en verhuurders te informeren
over de regels van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur en waarmee
de gemeentelijke meldpunten extra aandacht kunnen worden gegeven. Samen met de VNG,
bezie ik doorlopend waar gemeenten – groot en klein – eventueel additioneel mee geholpen
zijn in de uitvoering van hun nieuwe taken. Daarmee wordt erop ingezet dat een huurder,
ongeacht de gemeente waar hij of zij woont, toegang heeft tot adequate ondersteuning.
De leden van de CDA-fractie onderschrijven dat de toenemende werklast, mede door de
Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap, aanleiding geeft tot aanpassing.
Zij vragen de regering in hoeverre met deze wetgeving voldoende is geanticipeerd op
de verwachte groei van zaken.
Om ervoor te zorgen dat de Huurcommissie voldoende is toegerust op een toename van
de werklast als gevolg van de invoering van de beide wetten is de Huurcommissie al
vanaf een vroeg stadium doorlopend betrokken bij de uitwerking van de Wet goed verhuurderschap
en de Wet betaalbare huur. Hierdoor kon de Huurcommissie zich al voor de ingangsdatum
van de beide wetten voorbereiden op de op handen zijnde taakuitbreidingen. Ook zijn
de uitvoeringsgevolgen voor de Huurcommissie, waaronder bijvoorbeeld de te verwachten
groei in het aantal zaken, door middel van een uitvoeringstoets inzichtelijk gemaakt
en zijn er voldoende incidentele en structurele middelen beschikbaar gemaakt om de
taakuitbreidingen het hoofd te bieden. Jaarlijks maakt de Huurcommissie middels een
offerte inzichtelijk hoeveel zaken zij het komende jaar verwacht en welke middelen
zij voor de uitvoering van haar opdracht verwacht nodig te hebben. Deze systematiek
biedt ruimte om ook los van de reeds ingecalculeerde groei als gevolg van de Wet betaalbare
huur en Wet goed verhuurderschap met de Huurcommissie in gesprek te gaan over of de
organisatie voldoende is toegerust op de instroom van zaken die zij in een jaar prognosticeert.
3. Hoofdlijnen van het voorstel
De leden van de GroenLinks-PvdA-fractie vragen de regering hoeveel huurders de afgelopen
jaren gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om de helft van het legesvoorschot
terug te krijgen bij het intrekken van een verzoek en of het vervallen hiervan niet
vooral nadelig uitpakt voor huurders met een smalle beurs. Zij vragen of de regering
verwacht dat huurders hierdoor minder vaak hun verzoek zullen intrekken, en welke
gevolgen dit heeft voor de werkdruk en de wachttijden bij de Huurcommissie. Zij vragen
hoe de regering de financiële lasten voor huurders van 25 euro afweegt tegen het belang
van een snellere procedure en minder administratieve lasten.
De regering is het met de leden van GroenLinks-PvdA eens dat het belangrijk is dat
de Huurcommissie laagdrempelig is en blijft. Daarom blijft het voor huurders en verhuurders
met een laag inkomen mogelijk om een legesvrijstelling aan te vragen. Bij een vrijstelling
worden in het geheel geen leges in heffing gebracht en is de verplichting om de helft
van het voorschot terug te betalen bij het intrekken van een verzoek dus niet aan
de orde. Op huurders en verhuurders met een laag inkomen heeft het schrappen van deze
verplichting dus geen effect.
Het is niet te verwachten dat het schrappen van de verplichte terugbetaling van de
helft van het legesvoorschot bij het intrekken van een verzoek, een significant effect
zal hebben op de overweging van de huurder om de zaak wel of niet terug te trekken.
Het financiële belang bedraagt voor huurders € 12,50 (de helft van het legesvoorschot
van € 25,–). In de huidige situatie komt intrekking van een verzoek bovendien amper
voor. Sinds 2023 zijn in slechts 175 zaken leges (deels) terugbetaald aan huurders.
Daardoor wordt er door het schrappen van de verplichting ook geen effect verwacht
op de wachttijden van de Huurcommissie. Wel zorgt het schrappen van deze verplichting
ervoor dat de Huurcommissie haar middelen doelmatiger kan inzetten.7 In de ogen van de regering weegt dit belang in dit geval zwaarder dan het beperkte
aantal gevallen waarin de huurder door het intrekken van het verzoek de helft van
het legesvoorschot teruggeboekt krijgt.
De leden van de NSC-fractie vragen de regering waarom er gekozen is voor compleet
schrappen van de verplichting tot terugbetaling van het legesvoorschot wanneer een
verzoek wordt ingetrokken door de huurder en niet voor het uitkeren van een lager
percentage.
De reden dat ervoor gekozen is om de verplichting tot terugbetaling van het legesvoorschot
voor huurders wanneer een verzoek wordt ingetrokken, te schrappen is omdat het bedrag (de helft van € 25,–, dus € 12,50) niet
in verhouding staat tot de administratieve lasten die komen kijken bij het terugbetalen.
De administratieve lasten voor het innen van leges voor de Huurcommissie zijn gemiddeld
ca. € 25,– per zaak. Het CJIB, die de leges vervolgens int, heeft ook administratieve
lasten die gemiddeld ca. € 25,– bedragen. Dat komt op een totaal van gemiddeld ca. € 50,–
aan administratie lasten per zaak. Deze administratieve lasten zijn verbonden aan
de handelingen die bij het terugbetalen komen kijken. Het hanteren van een ander percentage
heeft op deze administratieve lasten geen effect.
De leden van de CDA-fractie vragen wat de verwachte effecten zijn van het schrappen
van de verplichting tot terugbetaling van legesvoorschotten voor huurders met een
laag inkomen. De leden van de SP-fractie vragen waarom het schrappen van restitutie
voor huurders na onderzoeksrapport proportioneel is, nu dit een financiële drempel
vormt voor lage inkomens, terwijl de administratieve lasten vooral de Huurcommissie
raken. Zij vragen of de regering een hardheidsclausule of kwijtschelding voor minima
overweegt.
De huidige wet- en regelgeving8 bevat reeds een mogelijkheid voor de Huurcommissie om vrijstelling voor de betaling
van de leges te verlenen voor huurders en verhuurders met een laag inkomen. Het onderhavige
wetsvoorstel laat deze vrijstellingsmogelijkheid ongemoeid.
De leden van de SGP-fractie vragen waar de twee legesbedragen concreet op zijn gebaseerd
en of deze bedragen periodiek worden herijkt. Ook lezen deze leden dat de suggestie
om de legessystematiek te herzien als ook private verhuurders gaan meetalen aan de
verhuurdersbijdrage aan de Huurcommissie. Zij vragen of de regering kan toezeggen
dat deze herziening inderdaad gaat gebeuren.
Voor een procedure bij de Huurcommissie betalen huurders een bedrag van 25 euro en
verhuurders een bedrag van 500 euro, wat gerestitueerd wordt indien de betreffende
partij in het gelijk wordt gesteld. Voor huurders geldt dat de huurdersleges van 25
euro beogen om enerzijds de procedure bij de Huurcommissie financieel laagdrempelig
te houden, maar anderzijds wel een (kleine) financiële drempel op te werpen zodat
verzoeken niet te lichtvaardig worden ingediend. Sinds 2019 gold een bedrag van 300
euro voor de verhuurdersleges. Dit bedrag is per 1 juli 2024 verhoogd naar 500 euro,
om daarmee een verzwarende prikkel voor verhuurders in te bouwen om zich aan de geldende
wetgeving te houden en zo geschillen te voorkomen. Voor verhuurders met een laag inkomen
geldt de mogelijkheid om vrijstelling van het betalen van leges aan te vragen.
De legesbedragen worden niet periodiek herijkt. Op dit moment betalen alleen woningcorporaties
mee aan de verhuurderbijdrage. Private verhuurders worden daar op dit moment van uitgezonderd,
omdat van deze verhuurders geen actuele bezitsinformatie beschikbaar is en zij dus
niet verplicht kunnen worden om bij te dragen. Met een huurregister ontstaat mogelijk
zicht op de actuele bezitsinformatie van deze verhuurders, waardoor private verhuurders
waarschijnlijk wel kunnen bijdragen aan de verhuurderbijdrage van de Huurcommissie.
Zoals eerder aan uw Kamer toegezegd worden verschillende scenario’s voor een huurregister
uitgewerkt, waarin de kosten en baten over en weer tegen elkaar worden afgewogen.
Het is de verwachting dat deze scenario’s in het eerste kwartaal van 2026 in internetconsultatie
zullen worden gebracht.
Na de mogelijke invoerring van een huurregister zal de grondslag van de verhuurderbijdrage
daartoe moeten worden gewijzigd. Dit is ook het moment om te bekijken in hoeverre
het wenselijk is om de gehele legessystematiek te wijzigen. Beide onderdelen, zowel
de legessystematiek als de verhuurderbijdrage, worden vanuit de verhuurders bekostigd
en het is daarom logisch om deze in samenhang te beschouwen.
De leden van de NSC-fractie vragen de regering of de niet-vaste zittingsvoorzitters
die met deze wijziging worden toegevoegd hun rol ook effectief kunnen bekleden in
combinatie met hun reguliere verplichtingen en of het goed werkbaar is om de gaten
die in hun reguliere verplichtingen vallen op te vangen.
De regering is het met de leden van de NSC-fractie eens dat het van belang is dat
de zittingsvoorzitters in de flexibele schil hun rol ook effectief kunnen bekleden
in combinatie met hun reguliere verplichtingen. Zittingsvoorzitters die onderdeel
zijn van de flexibele schil zullen vooral worden ingezet bij pieken in de instroom
van zaken en niet bij het stellen van regels of bij het vaststellen van het bestuursreglement.
Een gedeelte van de piekinstroom is voorspelbaar, bijvoorbeeld in de zomer als gevolg
van de instroom van geschillen over servicekosten en huurverhoging, waardoor de flexibele
schil zich hierop kan voorbereiden.
Het blijft uiteindelijk de verantwoordelijkheid van het bestuur van de Huurcommissie
om de kwaliteit van zittingsvoorzitters te waarborgen door middel van werving en (bij)scholing.
Bij de werving kan logischerwijs stilgestaan worden bij de samenloop tussen de reguliere
werkzaamheden van de beoogde zittingsvoorzitter en de taken die behoren bij het zittingsvoorzitterschap.
De Huurcommissie heeft bovendien reeds ruime ervaring met het werken met medewerkers
die hun werkzaamheden voor de Huurcommissie als nevenfunctie vervullen. Zij werkt
nu namelijk al met zittingsleden die op basis van een 0-urencontract werkzaam zijn
voor de Huurcommissie, doorgaans als nevenfunctie, en die per zitting een vergoeding
ontvangen in de vorm van vacatiegelden.
De leden van de D66-fractie verzoeken de regering om nadere toelichting te geven hoe
de borging van de kwaliteit van de niet-vaste zittingsvoorzitters in de praktijk zal
worden gegarandeerd, vooral met betrekking tot de opleiding en begeleiding van deze
groep. Tevens vragen zij hoe de monitoring en evaluatie van de effectiviteit van de
flexibele schil zal plaatsvinden, met name ten aanzien van de consistentie en uniformiteit
van uitspraken binnen de Huurcommissie. Zij vragen de regering tevens in te gaan op
de vraag waarom er niet voor gekozen is om alle zittingsvoorzitters in principe flexibel
te maken, aangezien alle vereisten overeenkomen, en of dit misschien tot een hoger
aanbod zou kunnen leiden. Deze leden vragen of er op dit moment een tekort aan zittingsvoorzitters
is.
Ook vragen de leden van de CDA-fractie zich af hoe de kwaliteit en uniformiteit van
uitspraken wordt geborgd bij de inzet van een flexibele schil. Zij vragen welke selectie-
en opleidingsnormen hierbij gelden. Ook vragen zij of de effecten van de flexibele
schil periodiek geëvalueerd en met de Kamer gedeeld worden.
Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie hoe de regering de kwaliteit en rechtseenheid
borgt bij inzet van niet-vaste zittingsvoorzitters en waarom de verhouding vast/niet-vast
bij ministeriële regeling mag worden gewijzigd zonder parlementaire betrokkenheid.
Deze leden vragen de regering toe te zeggen dat vaste voorzitters steeds de meerderheid
vormen en dat wijzigingen vooraf aan de Kamer worden voorgelegd.
Alle zittingsvoorzitters, zowel de vaste als de niet-vaste, moeten aan dezelfde functievereisten
en kwaliteitseisen voldoen, bijvoorbeeld op het gebied van relevante kennis en expertise.
Het is aan de Huurcommissie om hier invulling aan te geven. In de praktijk zal zij
dat doen in de werving- en selectie van nieuwe zittingsvoorzitters, maar ook door
zorg te dragen voor de scholing en vaardigheidsontwikkeling van de zittingsvoorzitters.
Voor dat laatste heeft zij bovendien een eigen Huuracademie, die trainingen en opleidingen
organiseert voor de gehele organisatie, waaronder begrepen dus ook de zittingsvoorzitters.
Hierbij kan het gaan om juridisch-inhoudelijke trainingen, maar ook om trainingen
en opleidingen op het gebied van vaardigheidsontwikkeling, zoals bijvoorbeeld gesprekstechnieken
die kunnen worden gebruikt tijdens het voorzitten van zittingen.
De monitoring en evaluatie van de effectiviteit van de flexibele schil zal geschieden
middels de periodieke rapportages en evaluaties die de Huurcommissie reeds verricht.
De Huurcommissie rapporteert viermaandelijks en jaarlijks aan mij over haar taakuitvoering
en brengt bovendien jaarlijks ook een beleidsrijk jaarverslag uit. Overigens is het
van belang om nog op te merken dat vaste en niet-vaste zittingsvoorzitters zich aan
hetzelfde toetsingskader voor het doen van uitspraken hebben te houden. Het gaat daarbij
om bepalingen uit de wet, en om de beleidsboeken die door de Huurcommissie zelf worden
vastgesteld. Nu deze beleidsboeken beleidsregels in de zin van de Algemene wet bestuursrecht
bevatten, kan hiervan alleen worden afgeweken wanneer dat voor een of meer belanghebbenden
gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding
tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Een afwijking van het geldende beleid
van de Huurcommissie door een zittingscommissie dient volgens het Bestuursreglement
van de Huurcommissie bovendien altijd te worden gemeld aan de voorzitter van het bestuur
van de Huurcommissie. Op deze wijze wordt ook nu al geborgd dat uitspraken van de
Huurcommissie zo uniform en consistent mogelijk zijn.
Er is in dit voorstel niet voor gekozen om alle zittingsvoorzitters een flexibele
aanstelling te geven. Naast hun geschilbeslechtende taak, hebben zittingsvoorzitters
volgens de Uhw namelijk eveneens een belangrijke rol in de beleidsvorming van de Huurcommissie.
Zij stellen in gezamenlijkheid bijvoorbeeld de beleidsboeken vast, die de Huurcommissie
gebruikt om de eenheid en kwaliteit van haar uitspraken te waarborgen. Nu de introductie
van een flexibele schil van zittingsvoorzitters primair is voortgekomen uit de wens
beter in te kunnen spelen op fluctuaties in de instroom, en niet vanuit een tekort
aan zittingsvoorzitters, is gekozen voor een systeem met vaste en niet-vaste zittingsvoorzitters,
waarbij de niet-vaste zittingsvoorzitters niet ook nog een rol in de beleidsvorming
hebben. Dat laatste is voorbehouden aan de vaste zittingsvoorzitters, die hun werkzaamheden
voor de Huurcommissie gedurende het hele jaar, en niet enkel gedurende piekperiodes,
verrichten.
Vaste zittingsvoorzitters blijven in dit voorstel dan ook de norm, gelet op hun verantwoordelijkheden
richting het vaststellen van beleidsboeken, het Bestuursreglement en de (her)benoeming
van de (plaatsvervangend) voorzitter. De niet-vaste zittingsvoorzitters uit de flexibele
schil zijn hierop nadrukkelijk een aanvulling en geen substituut, en de vaste zittingsvoorzitters
zullen zodoende steeds ook de meerderheid vormen. De regering is echter niet voornemens
om wijzigingen in de verhouding vaste en niet-vaste zittingsvoorzitters vooraf aan
de Kamer voor te leggen, nu dit te veel af zou doen aan het belang dat ermee gediend
is om de Huurcommissie snel te kunnen laten opschalen in het geval pieken in de instroom
daartoe aanleiding geven.
De leden van de BBB-fractie vinden dat naast juridische expertise ook kennis van de
praktijk en van regionale woonmarktproblematiek onmisbaar is voor de inrichting van
de flexibele schil van zittingsvoorzitters. Zij vragen de regering welke concrete
maatregelen worden genomen om te voorkomen dat deze flexibele schil enkel bestaat
uit een «Haagse» pool van juristen, en hoe praktijk- en regiokennis wordt geborgd.
Evenals de leden van de BBB-fractie vindt de regering het belangrijk dat de Huurcommissie
als organisatie aansluit bij de dagelijkse praktijk van verhuurders en huurders. Hier
is in de inrichting van de Huurcommissie rekening mee gehouden. Een zittingscommissie
van de Huurcommissie bestaat naast de zittingsvoorzitter tevens uit twee zittingsleden:
een huurderslid en een verhuurderslid. De zittingsleden vertegenwoordigen het perspectief
van de huurder dan wel de verhuurder en brengen vanuit hun achtergrond aanvullende
kennis, ervaringen en perspectieven in, wat bijdraagt aan de kwaliteit van de inhoudelijke
oordeelsvorming. Zittingsleden kunnen in deze gevallen vanuit hun ervaring de context
waarin de huurder of verhuurder zich bevindt duiden, zonder dat dit afbreuk doet aan
hun onafhankelijke oordeelsvorming. Daarnaast adviseert de Raad van Advies van de
Huurcommissie, waarin huurders- en verhuurdersorganisaties zijn vertegenwoordigd,
gevraagd en ongevraagd over de taakuitvoering door de Huurcommissie. Ook hiermee is
de praktijkkennis over de huurmarkt in de organisatie van de Huurcommissie ingebed.
Ten aanzien van de vraag van de BBB-leden over kennis van regionale woonmarktproblematiek
geldt in algemene zin dat de huurregelgeving die de Huurcommissie toepast landelijk
geldt en dus geen regionale verschillen kent. De Huurcommissie is een onafhankelijke
en onpartijdige organisatie die in geschillen tussen huurders en verhuurders een bindende
uitspraak doet. Het is daarom belangrijk dat de eenheid van uitspraken wordt bewaakt
door de beleidsboeken van de Huurcommissie, waarin is vastgelegd op welke wijze verschillende
soorten geschillen inhoudelijk worden getoetst. Deze beleidsboeken vormen een belangrijk
instrument voor uniforme en consistente besluitvorming. Afwijking van deze beleidsboeken
is alleen mogelijk indien de toepassing daarvan in een concrete casus voor een of
meer huurders of verhuurders gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden
onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsboek te dienen doelen. Een afwijking
dient bovendien te worden gemeld aan het bestuur van de Huurcommissie. Daarmee wordt
de transparantie bevorderd en willekeur voorkomen. Hiermee is tevens de onafhankelijke
en zorgvuldige oordeelsvorming door de Huurcommissie op dossierniveau verder geborgd.
Het bestuur van de Huurcommissie is daarnaast, net zoals bij vaste zittingsvoorzitters,
verantwoordelijk voor de kwaliteit, door middel van werving, scholing en toezicht
op de uniformiteit van de toepassing van het uitvoeringsbeleid door alle zittingsvoorzitters.
De vacatures worden landelijk uitgezet door de Huurcommissie. De zittingen vinden
digitaal plaats waardoor de functie van zittingsvoorzitter ook toegankelijk is voor
mensen die niet in Den Haag wonen.
De leden van de PVV-fractie willen de regering vragen hoe de 680 IDO’s zijn verspreid
over het land. Zij vragen of er bijvoorbeeld gemeenten en/of regio’s zijn waar geen
IDO’s aanwezig zijn.
Het is een groot goed dat burgers bij de Informatiepunten Digitale Overheid terecht
kunnen om hulp te krijgen bij het digitaal zakendoen met de overheid. Waar er in 2024
al ruim 680 Informatiepunten Ditiale Overheid waren, is dit aantal nog verder gestegen
tot 859 in Q2 van 2025. Er is geen regio zonder Informatiepunten Digitale Overheid
en er zijn in het hele land slechts vier gemeenten die er geen hebben. Ze zijn doorgaans
gevestigd in bibliotheken, en drie van deze vier gemeenten hebben geen bibliotheek.
De leden van de SGP-fractie vragen wat voor de regering wel reden kan zijn om de bestuurlijke
inrichting, zoals het eventueel samenvoegen van het zbo en het agentschap, te heroverwegen
en welke termijn wordt gehanteerd om de gevolgen van de andere maatregelen te wegen.
Dit wetsvoorstel heeft deels tot doel om opvolging te geven aan aanbevelingen uit
evaluatieonderzoeken met betrekking tot de Huurcommissie die de afgelopen jaren zijn
verricht, waarvan een deel ook betrekking heeft op de governance van de Huurcommissie.
Het is wenselijk eerst gedurende enige tijd, bijvoorbeeld een jaar, te monitoren hoe
deze opvolging zijn uitwerking zal hebben, alvorens verdere maatregelen worden overwogen.
De Huurcommissie is een organisatie die de afgelopen jaren veel ontwikkelingen heeft
doorgemaakt, en ook de huurmarkt is volop in beweging. Het is van belang dat de Huurcommissie
zich kan focussen op haar belangrijke maatschappelijke taak. Grootschalige organisatieveranderingen,
zoals bijvoorbeeld een samenvoeging van het zelfstandige bestuursorgaan en het agentschap,
moeten niet lichtvaardig worden opgevat, en dienen bovendien proportioneel te zijn,
kijkend naar het belang dat een dergelijke samenvoeging zou dienen9.
De governance van de Huurcommissie functioneert op hoofdlijnen naar behoren, ook in
de hybride organisatiestructuur die er thans is. In 2026 zal ik samen met de Huurcommissie
een reflectie opstellen op de bestuurlijke inrichting.
De leden van de GroenLinks-PvdA-fractie vragen hoe in de praktijk wordt geborgd dat
zittingsleden, die worden voorgedragen door huurders- of verhuurdersorganisaties,
daadwerkelijk onafhankelijk functioneren. Deze leden vragen hoe wordt voorkomen dat
toch sprake blijft van (de schijn van) partijdigheid.
Met betrekking tot de benoemingsprocedure voor zittingsleden moet voorop worden gesteld
dat zittingsleden niet worden voorgedragen door huurders- of verhuurdersorganisaties.
Het is het bestuur van de Huurcommissie zelf die een geschikte kandidaat, na overleg
met huurders- en verhuurdersorganisaties, voor benoeming voordraagt aan de Minister
van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. De Huurcommissie besteedt in haar selectieproces
expliciet aandacht aan de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van kandidaat-zittingsleden.
Bovendien bevat de Uhw reeds de verplichting voor zittingsvoorzitters en zittingsleden
om zich te verschonen indien zich feiten of omstandigheden voordoen die het vormen
van een onafhankelijk en onpartijdig oordeel zouden bemoeilijken. Ook bevat de wet
al de mogelijkheid voor partijen om zittingsvoorzitters en zittingsleden om diezelfde
reden te wraken. Deze wrakingsmogelijkheid wordt met dit wetsvoorstel bovendien nog
verder uitgebreid. Tot slot geldt dat zittingsleden, net als alle andere medewerkers
van de Huurcommissie, zich dienen te houden aan de Gedragscode Integriteit Rijk, waarin
een kader voor integer handelen is gegeven.
De leden van de D66-fractie vragen zich af of er alternatieve modellen zijn overwogen
waarbij de plaatsvervangend voorzitter niet zelf als zittingsvoorzitter fungeert,
en waarom uiteindelijk is gekozen voor bestendiging van de huidige praktijk. Daarnaast
vragen deze leden hoe wordt geborgd dat de plaatsvervangend voorzitter als volwaardig
vervanger van de voorzitter ook beschikt over voldoende mandaat en kennis om het voorzitterschap
doeltreffend en onafhankelijk te vervullen.
Onder de huidige wetgeving is voor de functie van plaatsvervangend-voorzitter van
de Huurcommissie geen juridische kennis vereist. Dit is te verklaren, nu er destijds
uit werd gegaan van het model van een tweekoppig bestuur, waarin de voorzitter een
juridische achtergrond had, en zodoende ook geschilbeslechtende werkzaamheden verrichtte,
en de plaatsvervangend-voorzitter zich juist meer op de bedrijfsvoering van de Huurcommissie
zou richten. Voor dat tweede was in principe ook geen juridische achtergrond vereist.
De Huurcommissie werkt inmiddels echter alweer enige tijd met een plaatsvervangend-voorzitter
die tevens is benoemd als zittingsvoorzitter, en die de aansturing van de (andere)
zittingsvoorzitters voor zijn rekening neemt. Op deze manier kan de plaatsvervangend-voorzitter
de binding tussen het bestuur en de zittingsvoorzitters versterken. De werking van
dit model is geëvalueerd, waarbij de aanbeveling werd gedaan om deze rolinvulling
voort te zetten, hetgeen ook in lijn is met de wensen van de Huurcommissie. De regering
heeft dan ook geen aanleiding gezien om alternatieve modellen te overwegen.
De regering is met de vraagstellers van mening dat het van belang is dat de plaatsvervangend
voorzitter als volwaardig vervanger van de voorzitter ook voldoende mandaat en kennis
geniet om het voorzitterschap doeltreffend en onafhankelijk te vervullen. Daarom worden
de kwaliteits- en functievereisten voor de plaatsvervangend-voorzitter met dit wetsvoorstel
gelijkgetrokken met die van de voorzitter. Op deze manier wordt geborgd dat de voorzitter
en de plaatsvervangend-voorzitter beiden over de vereiste kennis en expertise beschikken
om het voorzitterschap naar behoren uit te voeren. Indien dit voor een goede taakuitvoering
noodzakelijk zou zijn, kan – na inwerkingtreding van dit wetsvoorstel – bovendien
nog door de Huurcommissie worden bezien in hoeverre de bestaande mandaatbesluiten
van de Huurcommissie aanpassing behoeven om te waarborgen dat de plaatsvervangend-voorzitter
ook voldoende mandaat geniet.
De leden van de CDA-fractie vragen of met de wijziging van de rol van de plaatsvervangend
voorzitter een evenwichtige en slagvaardige bestuursstructuur wordt bereikt.
De plaatsvervangend voorzitter van het bestuur zorgt in de huidige praktijk van de
Huurcommissie voor de aansturing van de zittingsvoorzitters en is tevens zelf een
zittingsvoorzitter. Op deze manier kan de plaatsvervangend voorzitter de binding tussen
het bestuur en de zittingsvoorzitters versterken, hetgeen bijdraagt aan een evenwichtige
besturing van de Huurcommissie. Deze rolinvulling wordt met dit wetsvoorstel geformaliseerd.
Ook worden de opleidings- en functievereisten voor de plaatsvervangend-voorzitter
met dit wetsvoorstel gelijkgetrokken met die voor de voorzitter, zodat de plaatsvervangend-voorzitter
als volwaardig plaatsvervanger kan optreden, en de voorzitter ook bij diens geschilbeslechtende
taken kan vervangen. Hiermee wordt de besturing van de Huurcommissie nog slagvaardiger
gemaakt.
De leden van de GroenLinks-PvdA-fractie vragen hoe de regering waarborgt dat het aftredingsrooster
van de Raad van Advies, dat beoogt de continuïteit van kennis en ervaring te borgen,
ook in stand blijft bij ziekte of tussentijds aftreden van leden. Zij vragen ook hoe
wordt voorkomen dat door tussentijdse benoemingen het rooster uit balans raakt en
de gewenste spreiding in kennisoverdracht alsnog verloren gaat.
De Huurcommissie stelt – in overleg met de Raad van Advies – een aftredingsrooster
op. De regering onderschrijft, evenals de leden van de Groenlinks-Pvda-fractie, daarbij
het belang dat de continuïteit van kennis en ervaring in de Raad ook in stand blijft
in geval van (langdurige) ziekte of tussentijds aftreden van leden. De huurders- en
verhuurdersleden in de Raad worden voorgedragen door belangenorganisaties van huurders
en verhuurders. Tussentijds aftreden is in principe niet gewenst. Bij een verzoek
tot voordracht van een nieuw lid aan de belangenorganisaties wordt dit door de Huurcommissie
ook als zodanig meegegeven. Ditzelfde geldt voor de werving van de onafhankelijke
leden in de Raad. In geval van tussentijds aftreden van een huurders- of verhuurderslid
is het aan de belangenorganisaties om een nieuw lid voor te dragen. Hierbij zal zoveel
als mogelijk worden aangesloten bij het bestaande aftredingsrooster. In geval van
(langdurige) ziekte van een lid van de Raad zal, kijkend naar de concrete omstandigheden
van het geval, worden gekeken naar een passende oplossing.
De leden van de NSC-fractie vragen de regering waarom er voorheen voor een termijn
van vier jaar voor de benoeming van leden van de Raad van Advies gekozen is.
Met de wijziging van de Uhw op 1 april 2010 werd de landelijke Huurcommissie ingesteld.
Op dat moment is ook bepaald dat leden van de Raad van Advies voor een periode van
4 jaar worden benoemd. Met die termijn achtte de regering dat een evenwicht was gevonden
tussen de instroom van nieuwe inzichten en voldoende kennisbehoud en continuïteit.
De regering is van mening dat een termijn van 3 jaar, met de mogelijkheid om een lid
tweemaal te herbenoemen, ook evenwichtig is, tevens aangezien daarmee kan een aftredingsrooster
kan worden gehanteerd. Het risico op een plotseling kennislek bij aftreden wordt op
deze manier ook verkleind.
De leden van de NSC-fractie vragen de regering of het aan de ene kant schrappen van
het adviesrecht van de Raad van Advies ten aanzien van de ontwerpbegroting en de conceptjaarrekening
en het aan de andere kant toevoegen van een adviesbevoegdheid ten aanzien van het
specificatieformulier voor servicekosten onder aan de streep resulteert in tijdswinst
of tijdsverlies.
De Raad van Advies heeft op grond van artikel 3g, vijfde lid Uhw een brede bevoegdheid
om het bestuur van de Huurcommissie gevraagd en ongevraagd te adviseren. De Uhw maakt
in aanvulling daarop expliciet dat de Raad advies uitbrengt over de algemene aspecten
van de geschillenbeslechting door de Huurcommissie, de meerjarenstrategie, de ontwerpbegroting,
het conceptjaarplan, de conceptjaarrekening en het conceptjaarverslag. Met dit wetsvoorstel
worden de conceptjaarrekening en de ontwerpbegroting uit deze verplichte lijst gehaald.
Daarnaast wordt het specificatieformulier voor servicekosten toegevoegd.
Uit de evaluatie uitgevoerd door Companen10 blijkt namelijk dat het adviesrecht ten aanzien van de ontwerpbegroting en de conceptjaarrekening
geen meerwaarde heeft, gelet op de technische aard van de stukken. Deze stukken zijn
vanwege die aard niet doorslaggevend voor het bepalen van de strategie van de Huurcommissie.
Daarvoor zijn respectievelijk de jaarlijkse offerte en het jaarverslag meer passend.
Een expliciet adviesrecht op deze stukken is dus niet absoluut noodzakelijk. Tegelijkertijd
zorgt het expliciete adviesrecht op de ontwerpbegroting en de conceptjaarrekening
wel voor een extra processtap voor de Huurcommissie. Aangezien de ontwerpbegroting
en conceptjaarrekening jaarlijks vastgesteld dienen te worden, levert het expliciete
adviesrecht vertragingen in processen en inefficiëntie op. Ten aanzien van de adviesbevoegdheid
aangaande de gebruiksvriendelijkheid van het specificatieformulier geldt dat de Raad
van Advies, vanuit de vertegenwoordiging die zij vormt van onder meer huurders- en
verhuurderspartijen, goed geëquipeerd is om de nieuwe adviestaak uit te voeren. Het
specificatieformulier voor servicekosten wordt bovendien niet jaarlijks gewijzigd.
Bij wijziging van het specificatieformulier voor servicekosten kan dan ook zonder
vertragingen of verlies aan efficiëntie aan de Raad van Advies gevraagd worden om
hierop te adviseren. De wijzigingen ten aanzien van de adviesbevoegdheid leveren dus
onder aan de streep tijdwinst op.
De leden van de D66-fractie vragen welke signalen ten aanzien van het kennislek ten
grondslag lagen aan het opnemen van de wijziging van de benoemingstermijn voor leden
van de Raad van Advies. Daarnaast vragen deze leden of een dergelijk procedurele aanpassing
als dit tot voldoende verbetering zal leiden of dat er nog andere maatregelen genomen
worden om de kwaliteit en continuïteit van kennis in de Raad van Advies te borgen.
De rol van en de advisering door de Raad van Advies zijn in een tweetal evaluatieonderzoeken
meegewogen.11 Uit de interviews en gesprekken die in het kader van deze onderzoeken zijn gevoerd,
kwam het signaal over het risico van een mogelijk kennislek bij gelijktijdig aftreden
door de leden van de Raad van Advies naar voren. De wijziging van de benoemingstermijn
die in dit wetsvoorstel wordt voorgesteld voorkomt een te groot kennislek in één jaar
en waarborgt een continue balans tussen enerzijds kennis en ervaring binnen de Raad
van Advies en anderzijds ook de aanwas van nieuwe inzichten. Uiteraard worden daarnaast
ook andere maatregelen genomen om de kwaliteit en continuïteit van kennis binnen de
Raad van Advies te borgen. Deze vereisen echter geen wijziging van wet- en regelgeving
en zijn zodoende dus ook niet in dit wetstraject meegenomen. Hierbij kan bijvoorbeeld
worden gedacht aan verbeterde ondersteuning van de Raad van Advies bij zijn advisering.
De leden van de D66-fractie vragen of de regering kan toelichten waarom er is gekozen
voor het model van een benoemingstermijn van drie jaar met de mogelijkheid tot tweemaal
herbenoemen, in plaats van bijvoorbeeld het hanteren van variabele termijnen of gespreide
instroom binnen de huidige termijn van vier jaar. Ook de leden van de GroenLinks-PvdA-fractie
vragen waarom is gekozen om de benoemingstermijn van de Raad van Advies te verkorten
van vier naar drie jaar, terwijl dit risico’s kan opleveren voor continuïteit en kennisbehoud
binnen de organisatie. De leden van de CDA-fractie vragen wat de meerwaarde is van
de verkorting van de termijnen en beperking van de adviestaak voor de effectiviteit
van de Raad van Advies.
Ten aanzien van de benoemingstermijn voor leden van de Raad van Advies geldt dat is
gekozen voor een termijn van drie jaar om een systematiek te kunnen creëren waarin
er elk jaar één huurderslid, één verhuurderslid en één onafhankelijk lid aftreden.
Zo wordt een te groot kennislek in één jaar voorkomen en is er een continue balans
tussen enerzijds kennis en ervaring binnen de Raad en anderzijds ook steeds nieuwe
inzichten. Om de risico’s voor continuïteit en kennisbehoud te mitigeren, is met dit
wetsvoorstel ook voorzien in de mogelijkheid om leden van de Raad van Advies een tweede
maal te herbenoemen (waar dit op basis van de huidige wetgeving slechts éénmaal kan).
Dit biedt de mogelijkheid om gericht in te zetten op kennisbehoud in de Raad van Advies,
ook nadat de benoemingstermijn is ingekort naar drie jaar. Verschillende benoemingstermijnen
zijn dus niet nodig. Vanuit het oogpunt van gelijkheid, uniformiteit en voorzienbaarheid
is het ook niet wenselijk om verschillende benoemingstermijnen te hanteren.
Door het schrappen van de adviesbevoegdheid van de Raad van Advies op de conceptjaarrekening
en ontwerpbegroting wordt gehoor gegeven aan signalen dat de advisering van de Raad
van Advies op deze documenten weinig toegevoegde waarde heeft, vanwege de technische
aard van de stukken, en vanwege de slechts beperkte ruimte die er is voor advisering
door de Raad als gevolg van de verplichte (vorm)voorschriften waar de genoemde documenten
aan dienen te voldoen. Door het schrappen van deze adviesbevoegdheid verdwijnt er
een extra inefficiënte en vertragende stap in de totstandkoming van deze documenten.
Door de regering wordt echter nadrukkelijk het belang van strategische advisering
door de Raad van Advies erkend, vanwege de paritaire samenstelling van de Raad en
de daarin vertegenwoordigde kennis en expertise. Daarom is met dit wetsvoorstel tevens
een adviesbevoegdheid voor de Raad van Advies toegevoegd, namelijk ten aanzien van
het specificatieformulier waarop de servicekosten in een procedure bij de Huurcommissie
dienen te worden gespecificeerd. Door de Raad van Advies op deze wijze te betrekken
bij de totstandkoming van het formulier, wordt gewaarborgd dat dit zo efficiënt en
gebruiksvriendelijk mogelijk wordt vormgegeven. De Raad van Advies beschikt door haar
paritaire samenstelling namelijk over (ervarings)deskundigheid en kennis over huren
en verhuren, waarmee kan worden gezorgd dat het formulier goed aansluit bij de praktijk.
Door de verbeterde benoemingssystematiek, waarmee een kennislek beter kan worden voorkomen,
en het aanscherpen van de adviesbevoegdheid van de Raad van Advies, zodat de Huurcommissie
gerichter kan profiteren van de schat aan strategische kennis die in de Raad van Advies
vertegenwoordigd is, wordt de effectiviteit van de Raad verbeterd.
De leden van de NSC-fractie vragen de regering of en hoe de onpartijdigheid van zittingsleden
doorgaans geëvalueerd wordt.
Alle huurders en verhuurders van wie een zaak bij de Huurcommissie is afgerond ontvangen
een uitnodiging voor het klanttevredenheidsonderzoek. De ervaren onpartijdigheid is
hiervan een expliciet onderdeel. Daarnaast kunnen huurders en verhuurders klachten
indienen, waarbij zij ook over de ervaren (on)partijdigheid een klacht kunnen indienen.
Als laatste is het aantal wrakingsverzoeken en hoeveel daarvan uiteindelijk ook zijn
toegewezen een indicator.
De leden van de CDA-fractie vragen hoe de onafhankelijkheid van zittingsleden in de
praktijk verder wordt gewaarborgd.
Om zaken te behandelen vormt de Huurcommissie een zittingscommissie. Deze commissies
bestaan uit een zittingsvoorzitter en twee zittingsleden. De zittingsleden bestaan
uit één lid uit de kring van huurders en één lid uit de kring van verhuurders. De
zittingsleden vertegenwoordigen het perspectief van de huurder dan wel de verhuurder,
maar zij doen dit als onafhankelijk en onpartijdig lid van de zittingscommissie. Zittingsleden
brengen vanuit hun achtergrond aanvullende kennis, ervaringen en perspectieven in.
Dit draagt bij aan de kwaliteit van de inhoudelijke oordeelsvorming, met name in complexe
of evident niet-kennelijke zaken. Zittingsleden kunnen in deze gevallen vanuit hun
ervaring de context waarin de huurder of verhuurder zich bevindt duiden, zonder dat
dit afbreuk doet aan hun onafhankelijke oordeelsvorming.
Om de onafhankelijkheid en onpartijdigheid nader te waarborgen wordt met dit wetsvoorstel
de mogelijkheden tot wraking uitgebreid. Ook wordt geformaliseerd dat zittingsleden
hun werk zonder last doen. Dit betekent dat zittingsleden nog steeds het perspectief
van een huurder of verhuurder vertegenwoordigen, maar zij voeren hun werk expliciet
onafhankelijk uit van de belangenorganisaties. Verder heeft de Huurcommissie al ingezet
op extra trainingen voor de zittingsleden en de Gedragscode Integriteit Rijk is expliciet
van toepassing verklaard op zittingsleden. Hierin zijn ook bepalingen over onafhankelijkheid
en onpartijdigheid opgenomen.
De leden van de SGP-fractie lezen dat er behoefte is om de onpartijdigheid en onafhankelijkheid
beter te waarborgen. Zij vragen of het klopt dat dit vooral (of enkel) gedaan is door
het uitbreiden van de mogelijkheden tot wraking en het formaliseren dat zittingsleden
zonder last hun werk doen. Zij vragen welke alternatieven daarbij nog meer zijn overwogen
en hoe partijen, zoals huurders en verhuurders, naast de mogelijkheden tot wraking,
mogelijke partijdigheid kunnen aankaarten.
De wijzigingen in dit wetsvoorstel zijn onderdeel van een breder pakket. De Huurcommissie
heeft verschillende acties ondernomen om de onpartijdigheid en onafhankelijkheid te
waarborgen waarvoor geen wijziging van de wetgeving nodig is. Zo bestaat ook de verplichting
voor leden van zittingscommissies om zich te verschonen wanneer zich feiten of omstandigheden
voordoen die het vellen van een onpartijdig oordeel belemmeren en heeft de Huurcommissie
trainingen aangeboden aan haar zittingsleden op het gebied van integriteit en onpartijdigheid.
Daarnaast is ook de Gedragscode Integriteit Rijk van toepassing verklaard op de zittingsleden.
In deze gedragscode zijn ook bepalingen opgenomen over onpartijdigheid.
Huurders en verhuurders kunnen, een klacht indienen over o.a. het gedrag van de zittingsleden
bij de Huurcommissie, binnen een jaar nadat de gedraging waar de klacht op ziet heeft
plaatsgevonden. Daarnaast voert de Huurcommissie ook doorlopend een klanttevredenheidsonderzoek
uit, waarin partijen hun mening over eventuele (ervaren) partijdigheid kunnen geven.
De Huurcommissie rapporteert over zowel de klachten als de resultaten van het klanttevredenheidsonderzoek
in haar jaarverslag. Expliciet onderdeel van dit klanttevredenheidsonderzoek is of
de Huurcommissie als onpartijdig ervaren wordt. Alle huurders en verhuurders van wie
een zaak bij de Huurcommissie is afgerond ontvangen een uitnodiging voor het klanttevredenheidsonderzoek
De leden van de GroenLinks-PvdA-fractie vragen de regering welke waarborgen worden
ingebouwd om te voorkomen dat wraking leidt tot misbruik en vertraging, en hoe wordt
gewaarborgd dat huurders niet de dupe worden. Ook de leden van de NSC-fractie vragen
wat de gevolgen zijn van deze wijziging bijvoorbeeld met het oog op mogelijke vertragingen
en hoe de regering dit gaat beperken.
Met dit wetsvoorstel worden de mogelijkheden voor wraking bij de Huurcommissie uitgebreid.
Om oneigenlijk gebruik van het instrument van wraking te voorkomen, is – naar analogie
van artikel 37 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), dat geldt voor
het wraken van (kanton)rechters – eveneens voorzien in aanvullende voorwaarden voor
het doen van een kansrijk wrakingsverzoek. Deze voorwaarden zijn de volgende:
− Een wrakingsverzoek moet worden gedaan zodra de feiten of omstandigheden die aan het
verzoek tot wraking ten grondslag liggen, aan de verzoeker bekend zijn geworden;
− Het verzoek moet schriftelijk en gemotiveerd geschieden. Als het verzoek na aanvang
van een zitting wordt gedaan, mag dit ook mondeling;
− Alle feiten en omstandigheden die relevant zijn voor het gedane wrakingsverzoek moeten
tegelijk worden voorgedragen;
− Een volgend verzoek tot wraking van hetzelfde lid van de commissie wordt niet in behandeling
genomen, tenzij feiten of omstandigheden worden voorgedragen die pas na het eerdere
verzoek aan de verzoeker bekend zijn geworden.
Op dit moment heeft de Huurcommissie al een wrakingsprotocol. In dit wrakingsprotocol
staat dat een wraking zonder inhoudelijke behandeling kan worden afgewezen indien
«evident sprake is van misbruik van het wrakingsmiddel». Daarmee wordt voorkomen dat
misbruik gemaakt wordt van het wrakingsmiddel en onnodige vertraging wordt opgelopen.
Tegelijkertijd is wraking een belangrijke mogelijkheid voor beide partijen in het
proces om hen in de gelegenheid te stellen zich te uiten over een vermeende partijdigheid.
In zaken waarin het instrument van wraking correct wordt toegepast en niet wordt misbruikt
om de procedure te vertragen, is enige vertraging niet onoverkomelijk, daar dit een
eerlijk proces waarborgt.
De leden van de CDA-fractie vragen hoe vaak in de praktijk een beroep op wraking wordt
gedaan en hoe de uitbreiding van de mogelijkheden naar verwachting zal uitwerken.
De Huurcommissie heeft een protocol12 opgesteld waarin staat beschreven hoe omgegaan wordt met wraking.
Momenteel houdt de Huurcommissie niet bij hoe vaak er wrakingsverzoeken worden gedaan.
De ervaring leert echter dat dit maar zelden voorkomt.13 Het is niet de verwachting dat de uitbreiding van de wrakingsmogelijkheid zal leiden
tot significante stijgingen in het aantal wrakingsverzoeken of enige andere ongewenste
effecten. Dit komt door de reeds bestaande waarborgen ten aanzien van de onafhankelijkheid
en onpartijdigheid van de (zittingscommissies van de) Huurcommissie en de waarborgen
die in het voorstel zijn opgenomen om misbruik van de wrakingsprocedure te voorkomen.
De uitbreiding van de mogelijkheden van wraking bij de Huurcommissie zorgt er wel
voor dat de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de Huurcommissie en het vertrouwen
in dier uitspraken verder wordt versterkt.
De leden van de CDA-fractie vragen hoe de regering aankijkt tegen de oproep van de
Raad van State14 en Aedes om pariteit in de Huurcommissie te heroverwegen en hierop een kabinetsvisie
te ontwikkelen. Zij vragen of de regering pariteit een belangrijk middel acht om de
onafhankelijkheid en geloofwaardigheid van de Huurcommissie te versterken.
Pariteit draagt bij aan de legitimiteit, herkenbaarheid en het maatschappelijk draagvlak
van de Huurcommissie. Pariteit binnen de geschilbeslechting biedt daarnaast ook juist
een meerwaarde daar waar het een meer ingewikkeld geschil is, waar de zienswijzen
over kunnen verschillen en waar de kennis en het perspectief van een huurders- of
verhuurderszittingslid kan bijdragen aan een goede uitspraak. Evenwel is het belangrijk
dat pariteit goed functioneert en daarom zijn in het wetsvoorstel twee verbeteringen
opgenomen die de kwaliteit van de paritaire samenstelling waarborgen. Zo wordt de
adviesbevoegdheid van de Raad van Advies aangescherpt; de adviesbevoegdheid ten aanzien
van de conceptjaarrekening en de ontwerpbegroting komt te vervallen, maar er wordt
ten aanzien van het specificatieformulier voor de servicekosten een nieuwe adviesbevoegdheid
voor de Raad in het leven geroepen. Ook wordt de benoemingstermijn van leden van de
Raad teruggebracht van vier naar drie jaar. De wijziging van de benoemingstermijn
die in dit wetsvoorstel wordt voorgesteld voorkomt een te groot kennislek in één jaar
en waarborgt een continue balans tussen enerzijds kennis en ervaring binnen de Raad
en anderzijds ook de aanwas van nieuwe inzichten. Met deze wijzigingen wordt de plaats
van pariteit binnen de organisatie van de Huurcommissie bekrachtigd en wordt ervoor
gezorgd dat de paritaire samenstelling toekomstbestendig is. Verdere wijzigingen in
het wettelijk stelsel zijn op dit moment niet nodig. De kwaliteit van de paritaire
samenstelling wordt namelijk in grote mate gegarandeerd door de invulling daarvan.
De Huurcommissie spant zich samen met de dragende huurders- en verhuurdersorganisaties
in voor een kwalitatieve invulling van de zittingscommissies. Dit benadrukt de Huurcommissie
ook in haar uitvoeringstoets bij dit voorstel.
De leden van de GroenLinks-PvdA-fractie vragen de regering hoe wordt voorkomen dat
huurders door verlenging van de termijn van een voorzittersuitspraak en de mogelijkheid
de termijnen op te schorten langer in onzekere of onwenselijke woonsituaties verkeren,
bijvoorbeeld bij ernstige gebreken of onterechte huurverhogingen. Zij vragen waarom
de regering ervoor kiest om termijnen te verlengen in plaats van te investeren in
de capaciteit van de Huurcommissie om de huidige termijnen te halen. De leden vragen
of is overwogen een spoedprocedure in te richten voor urgente zaken, zodat huurders
in schrijnende gevallen sneller duidelijkheid krijgen, en hoe de regering voorkomt
dat verhuurders de verlengde termijnen strategisch gebruiken om huurders langer te
laten betalen voor een te hoge huur.
. De genoemde verlenging van de termijnen is nodig om een zorgvuldige behandeling
van geschillen mogelijk te maken. Een belangrijk onderdeel van de gewenste procedurele
rechtvaardigheid is de mogelijkheid om goede hoor en wederhoor toe te passen. Door
de termijn voor het doen van een voorzittersuitspraak te verlengen, kunnen partijen
beter in de gelegenheid worden gesteld om te reageren gedurende de procedure, bijvoorbeeld
op een rapport van onderzoek. Dit komt de kwaliteit van de dienstverlening door de
Huurcommissie ten goede en draagt bij aan de acceptatie van de uitkomst van het geschil
door partijen. Ook wordt hiermee voorkomen dat onnodig verzet wordt aangetekend door
een van de partijen tegen een voorzittersuitspraak, waarna de zaak alsnog door een
commissie wordt behandeld. Goede hoor en wederhoor zorgt voor zorgvuldigheid en draagt
er daarom juist aan bij dat partijen eerder duidelijkheid hebben over de uitkomst
van het geschil. Hetzelfde geldt voor de verlenging van de termijn om verzet aan te
tekenen. Doordat partijen de tijd hebben om zich op de voorzittersuitspraak te beraden
en eventueel (professioneel) advies in te winnen, wordt onnodig verzet voorkomen en
stijgt de kwaliteit van de verzetprocedure. Daarmee kan de Huurcommissie deze procedures
beter behandelen. Dit vermindert tevens de kans dat partijen na uitspraak van de Huurcommissie
zich nog tot de kantonrechter wenden. Ook dit vergroot de snelheid waarmee partijen
duidelijkheid krijgen.
De Huurcommissie kent reeds een versnelde procedure voor kennelijke zaken. In gevallen
waar de uitkomst van het geschil op voorhand duidelijk is, doet de Huurcommissie een
schriftelijke voorzittersuitspraak. De regering ziet geen risico dat de verlengde
termijnen voor voorzittersuitspraken of het aantekenen van verzet kunnen worden gebruikt
om huurders langer een hogere huur te laten betalen. De ingangsdatum van de huurverlaging
die door de Huurcommissie kan worden uitgesproken is immers vaak gelegen op de datum
die wordt genoemd in het voorstel tot huurverlaging (op grond van het aanwezig zijn
van gebreken of op basis van een puntentelling) dat aan een procedure bij de Huurcommissie
voorafgaat. Een verhuurder heeft dus geen winst bij het verlengen van de procedure,
nu dit enkel zou betekenen dat langer onduidelijkheid ontstaat over de geldende huurprijs.
Op grond van het voorgaande is ervoor gekozen om de termijnen te verlengen. De afgelopen
jaren is reeds fors geïnvesteerd in de capaciteit van de Huurcommissie. Daarmee heeft
de Huurcommissie voldoende capaciteit om haar werklast aan te kunnen.
Daarnaast constateren de leden van de GroenLinks-PvdA-fractie dat de termijn voor
het doen van een uitspraak kan worden opgeschort zolang de Huurcommissie wacht op
nadere stukken van huurders, verhuurders of derden. Zij vragen waarom er niet is gekozen
voor een verplichting voor betrokken partijen om dergelijke stukken binnen een vaste
termijn aan te leveren en hoe wordt voorkomen dat de opschortingsmogelijkheid in de
praktijk leidt tot aanzienlijke vertragingen in zaken waar de belangen groot zijn.
Deze leden vragen de regering in het bijzonder of zij bereid is te voorzien in een
uitzonderingsmogelijkheid, zodat de Huurcommissie in urgente zaken niet hoeft te wachten,
maar sneller uitspraak kan doen op basis van de beschikbare informatie.
De Huurcommissie hanteert in haar uitvoeringsbeleid reeds vaste termijnen voor het
aanleveren van stukken door partijen, zoals de termijn van twee weken om ontbrekende
stukken aan te leveren in de intakefase van een verzoek. De mogelijkheid tot opschorten
van de termijn voor het aanleveren van stukken is dus bedoeld om ervoor te zorgen
dat de Huurcommissie haar termijnen ook redelijkerwijs kan halen, met inachtneming
van procedurele rechtvaardigheid. De opschortingsmogelijkheid is wettelijk voldoende
ingekaderd en geldt enkel voor het aanleveren van stukken door partijen of derden.
Er is dus geen sprake van een algemene opschortingsmogelijkheid. De Huurcommissie
zet zich vanzelfsprekend in om partijen zo snel mogelijk duidelijkheid te bieden over
de uitkomst van een geschil. Partijen hebben zelf ook geen winst te behalen bij het
wachten met aanleveren van stukken en het uitstellen van een uitspraak.
In dit kader weegt ook mee dat de Hoge Raad in de beantwoording van prejudiciële vragen
heeft aangegeven dat ook in het kader van de verzetprocedure tegen een voorzittersuitspraak
nieuwe stukken aangeleverd mogen worden door partijen.15 De Huurcommissie heeft deze mogelijkheid ook in haar uitvoeringsbeleid verankerd.
Het is daarom van groot belang dat partijen de ruimte hebben om de juiste stukken
aan te leveren in de intakefase van een verzoek, zodat de Huurcommissie over alle
benodigde stukken beschikt voordat een voorzittersuitspraak wordt gedaan. Daarmee
wordt het risico beperkt dat verzet moet worden aangetekend door een van de partijen,
met vertraging voor een definitieve uitspraak als gevolg. Door de Huurcommissie voldoende
in staat te stellen om te zorgen dat partijen volledig kunnen zijn in het aanleveren
van alle informatie, krijgen huurders en verhuurders dus juist eerder een duidelijke
uitspraak. Daarbij bestaat er minder kans op het aantekenen van verzet of een gang
naar de kantonrechter.
De leden van de GroenLinks-PvdA-fractie vragen de regering of het afdoen van zo’n
groot deel van de zaken (twee derde) via een voorzittersuitspraak nog wel past bij
de aard en bedoeling van de Huurcommissie als laagdrempelige geschilbeslechter. Zij
vragen de regering hoe wordt geborgd dat huurders en verhuurders zonder juridische
kennis duidelijke uitleg krijgen en letterlijk gehoord kunnen worden wanneer steeds
meer zaken schriftelijk worden afgedaan. Ook vragen zij welke waarborgen er bestaan
dat partijen zich gehoord voelen en welke rol dit speelt in de beoordeling van de
kwaliteit en legitimiteit van de Huurcommissie. Deze leden vragen de regering ook
hoe het advies van de Raad van State, waarin wordt gewezen op het risico dat een schriftelijke
procedure minder toegankelijk is, wordt opgevolgd. Zij vragen of de regering het wenselijk
acht om voor kwetsbare groepen of bepaalde soorten geschillen juist een zitting te
blijven garanderen, zodat de Huurcommissie zijn rol als laagdrempelige en voor iedereen
toegankelijke instantie behoudt.
De Uhw schrijft voor dat de Huurcommissie zaken waarin de uitkomst op voorhand al
duidelijk is, de zogenaamde «kennelijke zaken», schriftelijk afdoet middels een voorzittersuitspraak.
De andere, niet-kennelijke zaken worden door een zittingscommissie behandeld. De toepassing
van voorzittersuitspraken in kennelijke zaken zorgt ervoor dat partijen in geval van
evidente zaken snel duidelijkheid hebben over hun geschil. Als de zaak echter onduidelijk
is en dus baat heeft bij een mondelinge bespreking op zitting, dan wordt deze op zitting
behandeld. Partijen kunnen zich in een procedure bij de Huurcommissie altijd laten
bijstaan door een gemachtigde. Dit mag een advocaat of juridisch adviseur zijn, maar
ook een familielid of andere bekende. Als een partij het niet eens is met een voorzittersuitspraak,
kan kosteloos verzet worden ingesteld, waarna een zittingscommissie deze zaak alsnog
op zitting behandelt. Met dit wetsvoorstel wordt de termijn voor het instellen van
verzet verlengd, om deze mogelijkheid nog laagdrempeliger te maken. Daarmee krijgen
partijen meer tijd om zich op de voorzittersuitspraak te bezinnen en eventueel (professioneel)
advies in te winnen.
Tot slot hecht de regering eraan om te benadrukken dat een zitting niet het enige
moment is waarop partijen in een procedure worden gehoord door de Huurcommissie. Gedurende
de procedure worden partijen meermaals in de gelegenheid gesteld om te reageren op
stukken, bijvoorbeeld op het rapport van onderzoek dat door de Huurcommissie wordt
opgesteld. Met dit voorstel wordt de termijn voor het doen van een voorzittersuitspraak
met twee weken verlengd. Deze verlenging is in belangrijke mate ingegeven door de
wens om de Huurcommissie meer gelegenheid te geven voor het verrichten van hoor en
wederhoor in de procedure, hetgeen verder zal bijdragen aan de kwaliteit en legitimiteit
van de Huurcommissie.
De leden van de NSC-fractie vragen de regering hoe zij kan verzekeren dat de verlenging
van de termijn voor een voorzittersuitspraak tot zes weken lang genoeg is om tot een
kwalitatief goede voorzittersuitspraak te komen. Zij vragen de regering daarnaast
hoe er gewaarborgd wordt dat met deze verlenging aan het begin van tijdslijn niet
meer tijd genomen wordt waardoor processen aan de achterzijde van de tijdslijn alsnog
klem komen door tijdsgebrek.
De keuze voor een verlenging van de termijn voor het doen van een voorzittersuitspraak
naar zes weken is in overleg met de Huurcommissie tot stand gekomen. Bij de keuze
voor een termijn van zes weken is gezocht naar een balans tussen twee belangrijke
waarden, snelheid en zorgvuldigheid.
Hoe binnen de gestelde termijn de verdeling wordt gemaakt voor de beschikbare tijd
per processtap, is in beginsel een aangelegenheid van de Huurcommissie zelf. De Huurcommissie
heeft de afgelopen jaren grote stappen gezet in het versterken van haar interne beheersing,
waardoor steeds beter op de doorlooptijd van de verschillende processtappen kan worden
gestuurd, en waardoor bottlenecks in het proces effectiever kunnen worden opgespoord
en opgelost. Deze interne beheersing zal eraan bijdragen dat zaken binnen de geldende
termijn worden afgedaan, en dat wordt voorkomen dat er gedurende bepaalde processtappen,
of deze zich nu aan het begin of aan het einde van de tijdslijn bevinden, onnodig
tijd verloren gaat.
De leden van de D66-fractie vragen of de regering nader kan toelichten welke maatregelen
de regering neemt om te voorkomen dat de opschortingsmogelijkheid van de termijn niet
wordt ingezet als standaardverlenging, waardoor partijen alsnog onnodig lang op een
uitspraak moeten wachten.
De opschortingsmogelijkheid is beperkt tot situaties waarin de Huurcommissie wacht
op partijen of derden. De opschortingsmogelijkheid is dus niet bedoeld voor de Huurcommissie
zelf om te gebruiken om termijnen voor de behandeling van verzoeken te verlengen.
Dit is wettelijk ingekaderd.
De leden van de SP-fractie vragen hoe verlenging en opschorting van termijnen bij
voorzittersuitspraken en zittingen de toegankelijkheid en de positie van huurders
verbeteren en welke harde maximumtermijnen en rapportageplichten (per opschorting,
reden en duur) wettelijk worden verankerd.
Het verlengen van de termijn voor het doen van een voorzittersuitspraak creëert voor
de Huurcommissie extra ruimte voor het verrichten van hoor en wederhoor en het schrijven
van zorgvuldige uitspraken. Dit verbetert de procedurele rechtvaardigheid en de kwaliteit
van de uitspraken voor zowel huurders als verhuurders. Door het beter mogelijk maken
van hoor en wederhoor wordt tevens het risico dat een der partijen verzet aantekent
tegen de voorzittersuitspraak beperkt. Bij verzet wordt de zaak alsnog door een commissie
bekeken. Dit levert juist vertraging op, omdat huurder en verhuurder pas na de commissie-uitspraak
op grond van het verzet duidelijkheid hebben over de uitkomst van de zaak. Als er
in het kader van de oorspronkelijke voorzittersuitspraak meer ruimte is voor hoor
en wederhoor, weten huurder en verhuurder dus eerder waar zij aan toe zijn.
Met dit voorstel wordt de wettelijk vastgelegde, maximale termijn voor het doen van
een voorzittersuitspraak met twee weken verlengd. Het is daarbij van belang om op
te merken dat deze verlenging van de maximale termijn niet automatisch hoeft te betekenen
dat deze maximale termijn ook altijd geheel wordt benut. Het betreft zoals gezegd
een maximumtermijn. Als de Huurcommissie al eerder een uitspraak kan doen, doet zij
dat.
De Huurcommissie rapporteert viermaandelijks en jaarlijks over haar taakuitvoering
aan mij en brengt bovendien jaarlijks ook een beleidsrijk jaarverslag uit. Hierin
wordt onder andere inzichtelijk gemaakt in hoeveel procent van de gevallen de wettelijke
termijn voor het doen van een uitspraak is behaald. De Huurcommissie zal in dit kader
ook gevraagd worden over toepassing van de opschortingsmogelijkheid. De regering ziet
daarom geen noodzaak voor een aanvullende rapportageverplichting ten aanzien van de
opschortingsmogelijkheid.
De leden van de NSC-fractie vragen de regering of zij bereid is een signaalfunctie
bij de Huurcommissie te behouden, waarbij klachten over gedrag geregistreerd en doorgegeven
worden aan gemeenten.
De Huurcommissie is een onafhankelijke en onpartijdige geschilbeslechter. Het beleggen
van een signaalfunctie bij de Huurcommissie verhoudt zich niet met deze kerntaak en
kan het vertrouwen in en draagvlak voor de Huurcommissie schaden. Bovendien geldt
dat gemeenten ten behoeve van proactief en reactief toezicht in het kader van de Wet
goed verhuurderschap het openbaar register van de Huurcommissie kunnen raadplegen
waarin alle uitspraken staan. Hierin kan gezocht worden op bijvoorbeeld onderwerp,
adres, postcode of zaaknummer. Gemeenten kunnen deze informatie gebruiken voor hun
toezichthoudende functie op grond van de Wet goed verhuurderschap.
De leden van de SP-fractie vragen verder hoe de regering voorkomt dat huurverhogingen
in de middenhuursector feitelijk doorgang vinden ondanks gebreken, gezien langere
en opschortbare termijnen bij de Huurcommissie, en of een versnelde route voor gebrekenzaken
met huurstop wordt ingericht.
Het voorstel regelt voor huurverhogingen in het middensegment (en huurverhogingen
in het laagsegment op grond van een beding) dat een huurverhoging niet kan worden
doorgevoerd zolang sprake is van door de Huurcommissie geconstateerde gebreken. Daarnaast
bepaalt artikel 30 van de Uhw reeds dat de Huurcommissie bij een gelijktijdig verzoek
tot toetsing van een huurverhoging én een verzoek tot huurverlaging in verband met
gebreken dat eerst op het verzoek inzake huurverlaging als gevolg van gebreken dient
te worden geoordeeld. Het voorstel trekt deze bepaling gelijk voor alle huurverhogingen
in de gereguleerde huursector. Daarmee zijn ook middenhuurders dus beschermd tegen
het risico dat de leden van de SP-fractie schetsen. De mogelijkheid tot het opschorten
van de termijnen heeft hierop geen invloed.
Voorts vragen de leden van de SP-fractie de regering of zij bereid is te voorzien
in een pool van onafhankelijke inhoudelijke experts (bijvoorbeeld bouwkundig, administratief/servicekosten,
puntentelling) die door huurders kosteloos kunnen worden ingezet binnen Huurcommissieprocedures,
en hoe kwaliteit, onafhankelijkheid en laagdrempelige toegang tot deze expertise worden
geborgd.
De Huurcommissie is een onafhankelijke en onpartijdige geschillenbeslechter. Alvorens
zij uitspraak doet, verricht zij eerst een onafhankelijk onderzoek. Dit kan een bureauonderzoek
zijn, bijvoorbeeld in geval van servicekostengeschillen. Dit kan echter ook een bouwkundig
onderzoek in de woning zijn. De onderzoeker stelt een rapport op van zijn of haar
bevindingen, wat vervolgens wordt gebruikt om een uitspraak te doen over het geschil.
Partijen worden uiteraard voor die tijd ook nog in de gelegenheid gesteld om op de
bevindingen in het rapport te reageren. De Huurcommissie beschikt over onafhankelijke
en inhoudelijke experts waar zowel huurders als verhuurders op kunnen vertrouwen wanneer
zij een zaak starten bij de Huurcommissie. Voor deze experts gelden dezelfde voorwaarden
ter bescherming van kwaliteit, onafhankelijkheid en laagdrempeligheid zoals die gelden
voor elke procedure van de Huurcommissie. Het bieden van aanvullende expertise aan
huurders verhoudt zich niet tot de rol van de Huurcommissie als onafhankelijke geschilbeslechter
voor zowel huurders als verhuurders.
De leden van de CDA-fractie vragen of de regering kan toelichten waarom gekozen is
voor de eis van een schriftelijke melding voorafgaand aan een verzoek en in hoeverre
dit bijdraagt aan een zorgvuldiger proces.
In geval van een procedure tot huurverlaging op grond van gebreken is het een vereiste
dat eerst een gebrekenmelding aan de verhuurder moet zijn gedaan. Dat is nu ook het
geval. Een gebrekenmelding is nu echter vormvrij en kan dus ook mondeling, zoals telefonisch,
zijn gedaan. In de praktijk maakt dit het lastig voor de Huurcommissie om vast te
stellen wat er gemeld is en op welke datum. Hierdoor kan het ook voorkomen dat een
huurder niet-ontvankelijk wordt verklaard door de Huurcommissie omdat de gebreken
niet goed gemeld zijn (of niet bewezen kan worden dat deze wel goed gemeld zijn).
Artikel 7:207, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW) eist namelijk dat de huurder
de verhuurder behoorlijk van het gebrek kennis heeft gegeven of dat het gebrek verhuurder
reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Deze voorgestelde
wijziging stelt de Huurcommissie beter in staat om vast te stellen welke gebreken
er wanneer zijn gemeld, hetgeen de zorgvuldigheid van uitspraken bevordert. Dit voorkomt
ook voor huurders verwarring en mogelijke teleurstelling. Om partijen te faciliteren
bij het melden van gebreken, stelt de Huurcommissie een modelgebrekenmelding16 ter beschikking, die door huurders kan worden gebruikt als zij gebreken bij hun verhuurder
willen melden. Het gebruik van deze modelgebrekemelding is uiteraard niet verplicht,
maar kan wel bijdragen aan het voorkomen van onduidelijkheden en discussie.
De leden van de SP-fractie vragen waarom «schriftelijk» als eis wordt ingevoerd voor
de gebrekenmelding, in plaats van «schriftelijk of anderszins te bewijzen», gezien
de risico’s op bewijsnood voor laaggeletterden en digitaal minder vaardigen. Zij vragen
of de regering alternatieve bewijsmiddelen overweegt.
Artikel 7:257, tweede lid, van het BW schrijft voor dat een huurder zijn verhuurder
in kennis moet hebben gesteld van een gebrek en hem of haar de gelegenheid moet hebben
gegeven het gebrek te verhelpen, alvorens de huurder een procedure bij de Huurcommissie
kan starten. In de praktijk worden huurders nu soms niet-ontvankelijk verklaard door
de Huurcommissie omdat het door een mondelinge melding niet duidelijk is of, en zo
ja, welke gebreken er gemeld zijn en wanneer dit is gebeurd. Door voor te schrijven
dat dit schriftelijk moet gebeuren is het voor alle partijen duidelijk over welke
gebreken het gaat en wanneer deze aan de verhuurder gemeld zijn. Hiermee wordt voorkomen
dat een huurder onnodig niet-ontvankelijk verklaard wordt. De regering is het met
de vraagsteller eens dat er aandacht moet zijn voor huurders die minder geletterd
zijn of die verminderde digitale vaardigheden hebben. Om partijen te faciliteren bij
het melden van gebreken, zal de Huurcommissie een modelgebrekenmelding ter beschikking
stellen, die door huurders kan worden gebruikt als zij gebreken bij hun verhuurder
willen melden.
De leden van de GroenLinks-PvdA-fractie vragen welke vorm van schriftelijkheid wordt
bedoeld ten aanzien van de gebrekenmelding. Zij vragen of een e-mail bijvoorbeeld
voldoende is en hoe wordt voorkomen dat dit voorschrift leidt tot een hogere drempel
voor huurders met beperkte digitale of taalvaardigheden.
Het wetsvoorstel schrijft inderdaad voor dat dit schriftelijk moet gebeuren. Op welke
wijze de Huurcommissie hier in de praktijk invulling aan zal geven, legt zij vast
in haar uitvoeringsbeleid. Hierbij houdt zij logischerwijs rekening met de laagdrempeligheid van de procedure, hetgeen ook één van de kernwaarden
van de Huurcommissie is. In dit kader ligt het in de rede dat bijvoorbeeld een e-mail,
SMS of een WhatsAppbericht ook volstaan als schriftelijke gebrekenmelding. De Huurcommissie
stelt op haar website bovendien een modelgebrekenmelding ter beschikking, die door
huurders kan worden gebruikt om hun gebreken te melden.
De leden van de CDA-fractie vragen hoe de balans wordt bewaakt tussen het vergroten
van efficiëntie door meer schriftelijke afdoeningen en het behouden van de laagdrempeligheid
van de Huurcommissie. Ook vragen zij de regering wat de voor- en nadelen van een groot
aandeel schriftelijke afdoeningen zijn.
Een voordeel van een voorzittersuitspraak is dat er snel duidelijkheid is voor beide
partijen. Een nadeel is dat de huurder en verhuurder zich niet tijdens een zitting
kunnen uitspreken en zich daardoor minder goed gehoord voelen. Het is daarbij van
belang om te benadrukken dat wanneer er over de uitkomst van een geschil geen twijfel
bestaat, er een voorzittersuitspraak toegepast moet worden. Dit volgt uit artikel
20 van de Uhw. Voor het bewaken van de laagdrempeligheid van de procedure bij de Huurcommissie
bestaan de nodige waarborgen. Zo bestaat er bij voorzittersuitspraken altijd de mogelijkheid
om in verzet te gaan, ook als het «kennelijke zaken» betreft. De zaak wordt dan alsnog
door een commissie behandeld. Daarnaast zet de Huurcommissie in op het zoveel als
mogelijk gebruiken van toegankelijke taal in haar correspondentie en zijn op de website
verschillende uitlegvideo’s te vinden over procedures bij de Huurcommissie. Ook worden
partijen geholpen tijdens de procedure doordat het laagdrempelige klantportaal van
de Huurcommissie aangeeft welke gegevens aangeleverd moeten worden. Verder geldt nog
dat alle procedures in beginsel ook via de niet-digitale weg gevoerd kunnen worden.
Tot slot kunnen partijen te allen tijde met het klantcontactcentrum van de Huurcommissie
contact opnemen als zij er niet uitkomen.
Dit wetsvoorstel voert bovendien nog twee wijzigingen door die gevolgen hebben voor
de toepassing van voorzittersuitspraken. De eerste wijziging ziet op de termijn waarin
een voorzittersuitspraak gedaan moet worden. Deze wordt verlengd, van vier naar zes
weken. Als gevolg van deze verlengde termijn is er meer tijd voor hoor en wederhoor
gedurende de procedure, en heeft de Huurcommissie meer tijd om een zorgvuldige uitspraak
te schrijven. De tweede wijziging ziet op de termijn voor het aantekenen van verzet
tegen de voorzittersuitspraak. Deze termijn wordt verlengd van drie weken naar zes
weken. Met deze verlenging krijgen huurders en verhuurders meer tijd om een voorzittersuitspraak
tot zich te nemen, eventueel advies in te winnen en om in gevallen goed voorbereid
verzet aan te tekenen.
De leden van de SP-fractie vragen de regering of zij kansen ziet om collectieve zaken
bij de Huurcommissie mogelijk te maken en actief te faciliteren–bijvoorbeeld wanneer
veel huurders in één complex of bij één verhuurder met hetzelfde probleem te maken
hebben–zodat huurders via onderlinge solidariteit sterker staan en procedures efficiënter
kunnen worden afgedaan.
Het bestaande wettelijk kader biedt reeds de mogelijkheid om tot een collectieve behandeling
van geschillen bij de Huurcommissie te komen. Bewoners van een wooncomplex als bedoeld
in artikel 1 van de Wet op het overleg huurders verhuurder kunnen ook nu al een collectief
verzoek indienen bij de Huurcommissie met minimaal 50% van de huurders. Ook is de
voorzitter van de Huurcommissie gemachtigd om (nagenoeg) gelijkluidende maar individueel
ingediende verzoeken gevoegd te behandelen.
Met de Wet modernisering servicekosten (Wms), met een beoogde inwerkingtredingsdatum
op 1 juli 2026, worden de regels voor collectieve verzoeken verder versoepeld. Hierin
is namelijk zowel het vereiste van minimaal 50% van de huurders, als het vereiste
dat het moet gaan om een wooncomplex als bedoeld in artikel 1 van de Wet op het overleg
huurders verhuurder losgelaten. Tevens is met de Wms geregeld het drempelbedrag van
€ 36 voor een ontvankelijk geschil bij de Huurcommissie komt te vervallen indien het
verzoek een collectief verzoek betreft. Vanaf het moment dat de Wms in werking treedt
zal het dus voor huurders die wonen in groepen woonruimten die financieel, administratief,
qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen, mogelijk zijn om gelijkluidende of
nagenoeg gelijkluidende verzoeken collectief in te dienen. Met de Wms worden collectie
zaken bij de Huurcommissie dus voldoende gefaciliteerd.
De leden van de GroenLinks-PvdA-fractie vragen waarom de regering er niet voor kiest
om de informatievoorziening en bekendheid rond deze klachtenprocedure te verbeteren,
zodat huurders beter weten in welke gevallen zij terechtkunnen bij de Huurcommissie.
Zij vragen de regering waarom niet is gekozen voor versterking in plaats van afschaffing.
Zij vragen de regering aan te geven hoe ernstig de misdragingen zijn die in het verleden
via deze procedure aan de orde kwamen en hoe de regering verwacht dat huurders in
de toekomst misdragingen van verhuurders kunnen tegengaan als deze procedure vervalt.
Zij vragen of door het schrappen van de procedure niet juist kwetsbare huurders verstoken
blijven van een laagdrempelige route om misstanden bij hun verhuurder aan te kaarten
en of dit de machtsongelijkheid tussen huurders en verhuurders kan vergroten. Ook
de leden van de NSC-fractie vragen de regering waarom er gekozen is voor het schrappen
van de klachtenprocedure bij de Huurcommissie in plaats van deze te verbeteren en
efficiënter te maken. Ook vragen deze leden de regering waar huurders met klachten
over intimidatie of ander ongewenst gedrag van verhuurders nu terechtkunnen.
Bij de totstandkoming van dit wetsvoorstel is ook onderzocht in hoeverre de klachtenprocedure
verbeterd kan worden om deze effectiever te maken. De procedure is bedoeld als vangnet
voor klachten over verhuurgedrag die niet gevangen worden door een reeds bestaande,
specifieke procedure bij de Huurcommissie of door een andere klachtmogelijkheid, zoals
bijvoorbeeld de mogelijkheden die de Wet goed verhuurderschap biedt. De meeste klachten
die in het kader van deze klachtprocedure binnenkwamen gingen over borgsommen, schadevergoedingen,
het uitblijven van een reactie van de verhuurder, geen of moeizame communicatie vanuit
de verhuurder of intimidatie. Vanuit de achtergrond van de klachtprocedure als vangnetprocedure
is het niet wenselijk om de procedure (te ver) in te kaderen. Het gevolg daarvan is
echter dat de klachtprocedure moeilijk voorzienbaar blijft, omdat de klachten die
binnenkomen over allerlei verschillende onderwerpen gaan. Het grootste gedeelte van
de klachten, namelijk 74%, wordt dan ook niet-ontvankelijk verklaard. Door de verscheidenheid
van de klachten is het niet mogelijk een duidelijk toetsingskader op te stellen en
is het ook niet mogelijk er sancties aan te verbinden die de naleving zouden verbeteren.
Daarnaast blijft ook de uitvoering van deze taak door de Huurcommissie arbeidsintensief
en ondoelmatig. Ook blijkt uit de evaluatie dat de relatie tussen de huurder en verhuurder
zelden verbetert door het instellen van deze klachtenprocedure. Concluderend levert
het behouden van deze klachtenprocedure slechts gering voordeel op voor verhuurders
en huurders en zorgt het voor substantiële nadelen, die hierboven zijn beschreven.
Daarom is ervoor gekozen om de procedure te schrappen. Het schrappen van de procedure
zorgt voor uitvoerbaar en duidelijk beleid, neemt teleurstelling en verslechterde
verhoudingen tussen huurders en verhuurders weg en vermindert uitvoeringskosten.
De regering erkent dat het van belang is dat huurders voldoende mogelijkheden hebben
om ongewenst verhuurgedrag aan de kaak te stellen. Het schrappen van de klachtprocedure
bij de Huurcommissie heeft echter slechts een klein effect op de rechtsbescherming
van huurders. Dit is zo omdat de procedure ten eerste vaak niet effectief is, en ten
tweede omdat huurders vaak bij andere instanties terecht kunnen met een klacht over
gedrag van hun verhuurder. Huurders kunnen bovendien nog steeds bij de Huurcommissie
terecht voor procedures over specifieke problemen, zoals bijvoorbeeld hun huurprijs,
servicekosten of (het niet-verhelpen van) gebreken. Daarnaast hebben huurders bij
private verhuurders, als gevolg van de Wet goed verhuurderschap sinds 1 juli 2023
ook de mogelijkheid gekregen om melding te doen van ongewenst verhuurgedrag bij hun
gemeente. Sinds 1 januari 2024 dienen gemeenten hiertoe een laagdrempelig meldpunt
te hebben ingericht, waar – zo nodig anoniem – melding kan worden gemaakt van ongewenst
verhuurgedrag. Indien een melding over een verhuurder gegrond blijkt, kan een gemeente
handhavend optreden. Voor huurders bij woningcorporaties geldt dat handhaving van
de Wet goed verhuurderschap niet bij de gemeente is belegd, maar bij de Autoriteit
woningcorporaties (Aw). De Aw houdt toezicht op woningcorporaties in Nederland, maar
behandelt zelf geen geschillen tussen huurders en woningcorporaties. De regering beziet
daarom in overleg met belangenorganisaties hoe ook aan deze huurders een laagdrempelige
en effectieve vorm van geschilbeslechting kan worden geboden in geval van klachten
over gedragingen van de verhuurder, die aansluit op het bredere stelsel van rechtsbescherming.
Corporatiehuurders kunnen hun klachten overigens ook nu al aanhangig maken bij de
interne klachtencommissie van de corporatie zelf. Daarnaast biedt ook de Geschillencommissie
Algemeen, ondergebracht bij de Geschillencommissie voor Consumentenzaken, een mogelijkheid
om een klacht aanhangig te maken. In geval van intimidatie kunnen huurders overigens
ook naar de politie stappen. De Huurcommissie gaat partijen op haar website actief
wijzen op de alternatieve loketten waar partijen met een klacht terecht kunnen.
De leden van de D66-fractie vragen de regering toe te lichten op welke wijze wordt
gewaarborgd dat huurders daadwerkelijk voldoende geïnformeerd worden over de alternatieve
klachtenmogelijkheden na het schrappen van de klachtprocedure van de Huurcommissie.
Zij vragen welke stappen de regering neemt om te voorkomen dat huurders door het wegvallen
van deze klachtprocedure niet onbedoeld minder bescherming ervaren, met name huurders
die minder bekend zijn met de alternatieven. Ook vragen zij of er aanvullende ondersteunings-
of voorlichtingsprogramma’s overwogen worden om huurders te helpen bij het kiezen
van de juiste route voor hun klacht over verhuurgedrag. Ook de leden van de CDA-fractie
vragen hoe de belangen van huurders worden geborgd nu de klachtenprocedure bij de
Huurcommissie vervalt. Tevens vragen zij welke rol gemeentelijke klachtenloketten
en klachtencommissies van corporaties hierbij spelen en hoe hun kwaliteit wordt bewaakt.
De leden van de SP-fractie vragen de regering welke laagdrempelige, onafhankelijke
en landelijke voorziening voor huurders beschikbaar blijft voor klachten over gedragingen
van verhuurders nu deze procedure bij de Huurcommissie vervalt, en hoe wordt geborgd
dat huurders eenvoudig weten waar zij terechtkunnen en binnen redelijke termijnen
worden geholpen.
De regering deelt de mening van deze fracties dat goede rechtsbescherming voor huurders
valt of staat bij voldoende bekendheid met de mogelijkheden die er zijn om hun recht
te halen. Er zijn daarom door het Rijk al de nodige maatregelen genomen om dit te
waarborgen en huurders op die manier te helpen.
Met de Wet goed verhuurderschap hebben gemeenten per 1 juli 2023 de mogelijkheid om
op te treden tegen ongewenst verhuurgedrag. Het kan hierbij gaan om zaken als intimidatie
en discriminatie, te hoge servicekosten en waarborgsommen of het niet-informeren van
huurders over diens rechten en verplichtingen ten aanzien van het gehuurde. Deze handhavende
bevoegdheid van de gemeente is met de Wet betaalbare huur uitgebreid met het toezicht
en de handhaving op te hoge huurprijzen en te hoge huurverhogingen.
Sinds 1 januari 2024 moeten alle gemeenten een meldpunt voor ongewenste verhuurpraktijken
hebben. Gemeenten ontvangen hiervoor ook middelen van het Rijk. Wanneer er melding
wordt gedaan bij het meldpunt, maar de gemeente de melder zelf niet kan helpen, verwijst
zij deze door naar de juiste instantie. Dit kan een huurteam zijn, maar ook bijvoorbeeld
de gemeentelijke antidiscriminatievoorziening of de Huurcommissie. Het meldpunt biedt
melders hierdoor duidelijkheid, zodat zij niet hoeven te zoeken naar waar zij terecht
kunnen met hun vragen of klachten.
Op grond van de Wet goed verhuurderschap hebben verhuurders en verhuurbemiddelaars
de verplichting om hun huurder schriftelijk te informeren over zijn of haar rechten
en verplichtingen met betrekking tot het gehuurde, de contactgegevens van een contactpunt
waar de huurder terecht kan bij zaken die het gehuurde betreffen en over de contactgegevens
van het gemeentelijke meldpunt. Het gemeentelijke meldpunt vervult bovendien een belangrijke
rol in de doorverwijzing van rechtszoekenden naar de juiste instantie; wanneer een
huurder of woningzoekende zich bij het meldpunt meldt met een klacht waar de gemeente
zelf niet mee aan de slag kan, dient zij de melder door te verwijzen naar een instantie
die de melder wel kan helpen.
Verder is er door het Rijk een set met communicatiemiddelen ontwikkeld, die door gemeenten,
brancheorganisaties en andere belanghebbenden gebruikt kan worden om huurders en verhuurders
te informeren over de regels van de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur
en waarmee aan de gemeentelijke meldpunten extra aandacht kan worden geschonken. Tot
slot zal ook de Huurcommissie op haar website aandacht besteden aan waar huurders
na het schrappen van de klachtenprocedure terecht kunnen in geval van ongewenst verhuurgedrag.
Gelet op het voorgaande is het op die moment niet nodig om aanvullende ondersteunings-
of voorlichtingsprogramma’s te ontwikkelen om huurders verder te ondersteunen bij
de keuze van de juiste route voor hun klacht over verhuurgedrag.
Voor huurders van woningcorporaties geldt dat handhaving van de Wet goed verhuurderschap
niet bij de gemeente is belegd, maar bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De
Aw houdt toezicht op woningcorporaties in Nederland, maar behandelt zelf geen geschillen
tussen huurders en woningcorporaties. Corporatiehuurders kunnen hun klachten aanhangig
maken bij de interne klachtencommissie van de corporatie zelf. Indien corporatiehuurders
een melding doen bij het gemeentelijke meldpunt, zal het meldpunt de huurder doorverwijzen
naar die interne klachtencommissie. Ook zijn er in sommige gemeenten huurteams actief
die (corporatie)huurders kunnen bijstaan wanneer zij een geschil hebben met hun verhuurder
en die in hun dienstverlening doorgaans ook een vorm van bemiddeling aanbieden. Voor
geschillen die zich voor bemiddeling lenen, kunnen huurteams deze rol zodoende vervullen.
Daarnaast biedt ook de Geschillencommissie Algemeen, ondergebracht bij de Geschillencommissie
voor Consumentenzaken, een mogelijkheid om een klacht aanhangig te maken.
Klachtencommissies van woningcorporaties dienen op grond van de Woningwet te voldoen
aan het door de Minister in 2023 aangewezen klachtenreglement. In dit reglement staan
de voorwaarden waar klachtencommissies aan dienen te voldoen om de transparantie,
onpartijdigheid en onafhankelijkheid van de klachtenprocedures te waarborgen. Omdat
de procedures en werkwijze van klachtencommissies binnen de corporatiesector nog niet
geheel voldoen aan de gewenste kwaliteit, werkt Aedes samen met de sector aan verbetering
van de procedures en de transparantie daaromtrent. Aedes heeft hiervoor een plan van
aanpak opgesteld omdat door het vervallen van de klachtenprocedure bij de Huurcommissie
het belang van deze klachtencommissies groter wordt. Onderdeel van dit plan is verbetering
van de kwaliteit en monitoring van de klachtencommissie bij woningcorporaties.
4. Gevolgen (m.u.v. financiële gevolgen)
De leden van de CDA-fractie vragen naar de voor- en nadelen van de verlenging van
de termijnen voor voorzittersuitspraken en hoe wordt voorkomen dat langere termijnen
juist leiden tot minder toegankelijkheid.
Het belangrijkste voordeel van het verlengen van de termijn voor het doen van een
voorzittersuitspraak is de verruiming van de mogelijkheden van hoor en wederhoor en
het schrijven van zorgvuldige uitspraken. Dit verbetert de procedurele rechtvaardigheid
en de kwaliteit van uitspraken voor huurders en verhuurders. Daar staat als nadeel
tegenover dat de procedure iets langer kan duren. Het is bij dat laatste echter wel
ook van belang om aan te tekenen dat een verlenging van de maximale termijn voor het
doen van een voorzittersuitspraak daarmee niet automatisch hoeft te betekenen dat
deze maximale termijn ook altijd wordt genomen. Het betreft zoals gezegd een maximumtermijn.
Als de Huurcommissie al eerder een uitspraak kan doen, doet zij dat uiteraard.
De leden van de SP-fractie vragen de regering te bevestigen dat bescherming van huurders
en de laagdrempeligheid van de Huurcommissie zwaarder weegt dan organisatorische efficiëntie,
en dit uitgangspunt expliciet te verankeren.
. In de ogen van de regering zijn organisatorische efficiëntie en laagdrempeligheid
in feite twee kanten van dezelfde medaille. Door de Huurcommissie in staat te stellen
processen efficiënt, effectief en kwalitatief hoogwaardig in te richten, kan zij huurders
en verhuurders op een zo laagdrempelig mogelijke manier van dienst zijn. Een verbetering
van de (organisatorische) slagkracht van de organisatie draagt zodoende ook bij aan
de rechtsbescherming die de Huurcommissie aan huurders en verhuurders kan bieden.
Dit neemt niet weg dat de laagdrempeligheid van de geschilbeslechting van de Huurcommissie
een groot goed is, waar specifieke aandacht aan besteed moet blijven worden. De Huurcommissie
is een erkende instantie voor alternatieve geschilbeslechting voor huurders en verhuurders
en dient zodoende ook te voldoen aan de kwalitatieve eisen uit de Implementatiewet
buitengerechtelijke geschilbeslechting consumenten. In deze wet zijn expliciete waarborgen
vastgelegd ten aanzien van de laagdrempeligheid van erkende alternatieve geschilbeslechters.
Zo bepaalt deze wet onder andere dat procedures gemakkelijk toegankelijk dienen te
zijn voor beide partijen en dat het mogelijk moet zijn om een procedure te voeren
zonder verplichte tussenkomst van een advocaat of juridisch adviseur.
De Huurcommissie besteedt bovendien doorlopend aandacht aan laagdrempeligheid in haar
uitvoeringsbeleid en verbetert elk jaar haar dienstverlening. Daar waar de wettelijke
kaders aangepast dienen te worden om de laagdrempeligheid te waarborgen, is dit ook
gebeurd in dit wetsvoorstel. De aandacht voor laagdrempeligheid hoeft echter niet
verder in de wettelijke kaders van de Huurcommissie te worden verankerd.
5. Uitvoering
De leden van de CDA-fractie vragen hoe de uitvoeringspraktijk bij de Huurcommissie
verandert door dit wetsvoorstel en hoe de regering de uitvoerbaarheid beoordeelt,
ook met oog op capaciteit.
De Huurcommissie heeft een uitvoeringstoets uitgevoerd ten aanzien van het voorstel.
De Huurcommissie geeft hierin aan dat zij het wetsvoorstel van harte verwelkomt. Ook
geeft zij aan geen (significante) stijging te verwachten in het aantal zaken en zij
voorziet daardoor ook geen structurele uitvoeringskosten. Zij geeft verder nog aan
het wetsvoorstel binnen het huidige aantal fte’s te kunnen implementeren. Wel benadrukt
de Huurcommissie dat de opdrachtverlening vanuit de Minister van Volkshuisvesting
en Ruimtelijke Ordening uiterlijk drie maanden voor de inwerkingtreding van het wetsvoorstel
plaats moet vinden, om de inhoud daarvan tijdig geïmplementeerd te kunnen hebben.
Om deze reden zal, na afronding van de parlementaire behandeling in beide Kamers,
in goed overleg met de Huurcommissie worden gekeken naar de snelst mogelijke en haalbare
inwerkingtredingsdatum. Vooralsnog wordt hierbij gekoerst op 1 juli 2026.
De leden van de D66-fractie verzoeken de regering om nadere toelichting te geven op
welke structurele randvoorwaarden de regering noodzakelijk acht om de Huurcommissie
ook op langere termijn toekomstbestendig te houden, met het oog op capaciteit, personeel
en digitalisering. Zij vragen de regering aan te geven welke maatregelen worden genomen
om mogelijke knelpunten op deze terreinen te voorkomen. Ook vragen zij welke risico’s
de regering ziet ten aanzien van de verdere taakverzwaring van de Huurcommissie, bijvoorbeeld
met betrekking tot doorlooptijden, kwaliteit van uitspraken en draagkracht van de
organisatie en hoe deze risico’s worden gemitigeerd.
Met dit wetsvoorstel zorgt de regering ervoor dat de Huurcommissie goed geëquipeerd
is om ook naar de toekomst toe haar werk laagdrempelig, kwalitatief hoogwaardig en
efficiënt uit te blijven voeren. Voor de regering zijn de belangrijkste randvoorwaarden
voor het borgen van de toekomstbestendigheid van de Huurcommissie een adequate financiering,
voldoende personele capaciteit en aandacht voor digitalisering.
Ten aanzien van de financiering geldt dat de Huurcommissie vanuit drie bronnen wordt
gefinancierd: vanuit de legesinkomsten, de verhuurderbijdrage en de bijdrage vanuit
het Rijk. Met de Voorjaarsnota 2025 is de bijdrage structureel met 10 miljoen euro
verhoogd.17 Daarmee is de financiering van de Huurcommissie toekomstbestendig gemaakt. Ten aanzien
van een toekomstbestendige verhuurderbijdrage geldt de invoering van een huurregister
als een belangrijke randvoorwaarde. Met invoering van een huurregister kan de verhuurderbijdrage
ook geheven worden onder private verhuurders, waar die nu alleen door woningcorporaties
wordt gedragen. Dit draagt bij aan een eerlijke verdeling van de kosten van de dienstverlening
onder verhuurders en vergroot het draagvlak van de verhuurderbijdrage. Momenteel worden
verschillende scenario’s voor een huurregister uitgewerkt, waarin de kosten en baten
over en weer tegen elkaar worden afgewogen. Het is de verwachting dat deze scenario’s
in het eerste kwartaal van 2026 in internetconsultatie zullen worden gebracht.
Ten aanzien van de personele capaciteit geldt dat de Huurcommissie jaarlijks een offerte
opstelt waarin in samenspraak met het ministerie een goede capaciteitsplanning wordt
gemaakt, afgestemd op basis van de verwachte instroom van zaken in het uitvoeringsjaar.
De Huurcommissie heeft onlangs een organisatieverandering doorgemaakt, uitmondend
in een nieuw Organisatie- en Formatierapport (O&F). Dit rapport stelt de Huurcommissie
in staat om wendbaar te zijn en mee te kunnen bewegen met fluctuaties in de instroom
van zaken. Hierdoor kan de Huurcommissie makkelijker inspelen op pieken (of dalen)
in de instroom. In dit formatierapport is bovendien ook aandacht voor het bestendigen
van het fundament van de organisatie, bijvoorbeeld door aandacht te besteden aan het
zijn van een aantrekkelijk werkgever, om zo medewerkers te kunnen blijven binden en
boeien, in tijden van krapte op de arbeidsmarkt. Ook dit is een belangrijke bijdrage
geweest in het toekomstbestendig maken van de Huurcommissie en haar dienstverlening.
De Huurcommissie heeft daarnaast veel aandacht voor digitalisering. Naast het toevoegen
en verbeteren van digitale tools zoals de website en de Huurprijscheck van de Huurcommissie,
is er ook in het O&F-rapport aandacht voor (toekomstige) digitalisering en IV. Daarbij
kijkt de Huurcommissie ook expliciet naar digitale toegankelijkheid en benodigde wijzigingen
in de dienstverlening als gevolg van ontwikkelingen, zoals de mogelijke rol van AI.
De regering voorziet op dit moment geen aanvullende significante taakverzwaring voor
de Huurcommissie. De dienstverlening is per 1 juli 2024 reeds fors uitgebreid door
de Wet betaalbare huur. Met die wet is onder andere het middenhuursegment toegevoegd
aan de dienstverlening van de Huurcommissie. Dat neemt niet weg dat er doorlopend
aandacht moet zijn voor de doorlooptijden, kwaliteit van uitspraken en de draagkracht
van de organisatie. Ik ben hierover doorlopend in contact met de Huurcommissie.
Een aandachtspunt is de bekendheid van de Huurcommissie onder huurders en verhuurders.
Het is voor de toekomstbestendigheid van de Huurcommissie van belang dat partijen
die op de organisatie aanspraak kunnen maken, ook kennis hebben van deze mogelijkheid.
In samenspraak met de Huurcommissie wordt daarom onderzoek gedaan hoe de naamsbekendheid
en toegankelijkheid verder kan worden versterkt. Evenwel kan dit een effect hebben
op de taakomvang van de Huurcommissie en de benodigde capaciteit. Ook hierover loopt
het gesprek met de Huurcommissie.
6. Evaluatie
De leden van de CDA-fractie vragen welke indicatoren worden gehanteerd bij de evaluatie
van dit wetsvoorstel. Zij vragen of toegankelijkheid, uniformiteit en kwaliteit van
procedures expliciet meegenomen worden.
Gezien de geringe omvang van de voorgestelde wijzigingen is geen aparte evaluatiebepaling
in dit wetsvoorstel opgenomen. Wel rapporteert de Huurcommissie viermaandelijks en
jaarlijks over haar taakuitvoering aan mij. Ook zendt zij jaarlijks een beleidsrijk
jaarverslag aan de beide Kamers. In bovengenoemde rapportages is nadrukkelijk aandacht
voor zaken als toegankelijkheid, uniformiteit en kwaliteit van procedures. Dit gebeurt
door bijvoorbeeld te kijken naar indicatoren als klanttevredenheid, percentages ingesteld
(en gegrond) verzet op voorzittersuitspraken en de tijdigheid van uitspraken. Daarnaast
kennen zowel het zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie als het agentschap Dienst
van de Huurcommissie een vijfjaarlijkse evaluatieplicht op het gebied van doelmatigheid
en doeltreffendheid.
De leden van de NSC-fractie vragen de regering hoe huurdersorganisaties en huurteams
betrokken worden bij de uitvoering en evaluatie.
De Huurcommissie is een paritair samengestelde organisatie. Dit komt tot uiting in
het feit dat zittingsleden afkomstig zijn uit de kring van huurders, respectievelijk
verhuurders, en dat de Raad van Advies zowel huurders- als verhuurdersleden kent,
die zijn voorgedragen door organisaties die kunnen worden geacht de belangen van huurders,
onderscheidenlijk die van verhuurders te vertegenwoordigen. Langs deze wijze zijn
huurdersorganisaties, net als verhuurdersorganisaties, direct betrokken bij een goede
uitvoering van dit wetsvoorstel. De Huurcommissie onderhoudt bovendien ook goede contacten
met huurteams en gemeenten, als belangrijke samenwerkingspartner binnen de huurketen,
alsmede andere stakeholders.
De leden van de D66-fractie vragen de regering te reflecteren op de frequentie van
een wettelijke tweejaarlijkse evaluatie en in overweging te nemen om deze frequentie
aan te passen of meer afhankelijk te maken van wisselingen in wet- en regelgeving.
Bij het reflecteren op de frequentie van evaluaties waaraan de Huurcommissie gebonden
is, is het van belang om een onderscheid te maken tussen wetsinhoudelijke evaluaties,
evaluaties die verplicht moeten worden verricht als gevolg van de wijze waarop de
Huurcommissie is georganiseerd, en vraaggestuurde evaluaties over specifieke thema’s
of vraagstukken. De Huurcommissie is een aangewezen instantie voor buitengerechtelijke
geschilbeslechting. Als gevolg van deze aanwijzing is de Huurcommissie verplicht om
iedere twee jaar een evaluatie van haar doelmatigheid en doeltreffendheid te verrichten.
Hierover dient bovendien ook elke vier jaar te worden gerapporteerd aan de Europese
Commissie. Daarnaast is het zo dat in veel wet- en regelgeving is een evaluatiebepaling
opgenomen. Dergelijke wetsevaluaties worden doorgaans door een kerndepartement verricht.
Daar waar de wetgeving in kwestie betrekking heeft op de Huurcommissie, of gevolgen
heeft voor de Huurcommissie, wordt zij uiteraard wel meegenomen in het evaluatieonderzoek.
De betrokkenheid van de Huurcommissie is in die gevallen dus meer indirect van aard.
Verder geldt dat de Huurcommissie, bestaande uit een agentschap en een zelfstandig
bestuursorgaan, dient te voldoen aan de verplichtingen uit de Kaderwet ZBO’s en de
Regeling agentschappen. Hieronder begrepen zijn ook de evaluatiebepalingen die in
deze regelingen zijn opgenomen, die voorschrijven dat de doelmatigheid en doeltreffendheid
van een zelfstandig bestuursorgaan, respectievelijk een agentschap, elke vijf jaar
dienen te worden geëvalueerd. Tot slot is de afgelopen jaren ook een aantal keer een
vraaggestuurde evaluatie verricht, bijvoorbeeld naar de toepassing van het instrument
van de voorzittersuitspraak. Een dergelijk onderzoek komt doorgaans voort uit een
wens om de werking van iets onder de loep te nemen. In het geval van de voorzittersuitspraken
was het een gedeelde wens van de Huurcommissie en het Ministerie van VRO (voorheen:
BZK) om de inzet van het instrument te onderzoeken, nu de Huurcommissie daar meer
gebruik van is gaan maken.
Reflecterend op het voorgaande, moet worden geconcludeerd dat er maar in beperkte
mate kan worden gestuurd op de evaluaties die de Huurcommissie reeds zelf moet verrichten,
dan wel de evaluaties die betrekking hebben op de Huurcommissie. Wettelijke verplichtingen
moeten immers worden nagekomen. De regering begrijpt de wens om de Huurcommissie niet
te overladen met evaluatieonderzoeken als dit niet strikt noodzakelijk is. Daarom
is er met dit wetsvoorstel ook voor gekozen om geen aparte evaluatiebepaling toe te
voegen, juist vanwege alle andere (periodieke) evaluaties die al dienen te worden
verricht, en die naar de mening van de regering al voldoende houvast bieden om vinger
aan de pols te houden bij hoe het de uitvoering door de Huurcommissie vergaat.
7. Advies en consultatie
De leden van de NSC-fractie lezen dat deze wetswijziging niet geldt voor de BES-eilanden
(waaronder Bonaire) omdat deze eilanden een eigen huurcommissie hebben met een daarbij
behorende eigen wet. Deze leden vragen de regering of er onderdelen uit deze wetswijziging
zijn die effectief van toepassing kunnen zijn voor de wet op de BES eilanden en welke
onderdelen dit zouden zijn.
Vanwege de verschillen in geldende wetgeving, alsook in de lokale context van de Huurcommissie
in Europees Nederland enerzijds, en de Huurcommissies op de BES-eilanden anderzijds,
zullen de meeste voorstellen in dit wetsvoorstel zich niet lenen voor één-op-één toepassing
op de eilanden. Om te kunnen waarborgen dat huurders en verhuurders op de BES-eilanden
eveneens kunnen profiteren van een zo doelmatig en doeltreffend mogelijke Huurcommissie,
bezie ik met lokale stakeholders welke wensen er leven op het vlak van het verbeteren
van de (dienstverlening door de) Huurcommissies.
De leden van de NSC-fractie vragen de regering of zij erkent dat het opzetten van
een huurregister de waarde van deze wet versterkt en per wanneer het huurregister
op zijn vroegst in werking kan treden.
Met de leden van de NSC-fractie ben ik het eens dat een huurregister meer inzicht
in de huursector geeft en daardoor ook waardevol kan zijn voor de Huurcommissie. Zo
is een huurregister een vereiste voor het heffen van de verhuurderbijdrage bij private
verhuurders. Aan de Kamer is toegezegd dat verschillende scenario’s voor een huurregister
worden uitgewerkt, waarin de kosten en baten hiervan tegen elkaar worden afgewogen.
Daarbij zal ook in worden gegaan op de bijbehorende implementatietermijn. Naar verwachting
zullen de scenario’s in het eerste kwartaal van 2026 in internetconsultatie kunnen
worden gebracht. Daarmee wordt aan alle relevante stakeholders een kans gegeven mee
te denken over de nadere inrichting van een huurregister. Tegelijkertijd is het van
belang om te benadrukken dat een huurregister niet noodzakelijk is voor de uitvoering
van deze specifieke wet.
De leden van de NSC-fractie vragen de regering of zij al in gesprek is getreden met
de Huurcommissie over de invulling van de pariteit, wat de uitkomsten van dit gesprek
zijn en ongeacht of de regering al in gesprek geweest is per wanneer eventuele wijzigingen
ten aanzien van pariteit doorgevoerd gaan worden.
De Huurcommissie is dit jaar in overleg met haar koepelorganisaties aan de slag gegaan
met de visievorming ten aanzien van pariteit. Dit heeft geresulteerd in een visiestuk
over pariteit. Daarin bekrachtigt de Huurcommissie het belang van haar paritaire samenstelling,
zoals eerder in deze beantwoording toegelicht. Begin 2026 treed ik met de Huurcommissie
in gesprek over deze visie, om te bezien of een aanvullende behoefte op dit gebied
bestaat en in hoeverre een wijziging van wetgeving nodig is om die te vervullen.
De leden van de BBB-fractie vragen wat het geschatte volume van nieuwe zaken is dat
wordt verwacht als gevolg van de uitgebreide toegang voor toetsing van huurverhogingen,
en welke additionele middelen (personeel, training, digitale tools) zullen worden
toegewezen aan de Huurcommissie om deze nieuwe zaken effectief te beheren zonder achterstanden
te vergroten of de kwaliteit van de dienstverlening voor bestaande zaaktypen in gevaar
te brengen.
De Huurcommissie heeft een uitvoeringstoets uitgevoerd bij dit wetsvoorstel. In deze
uitvoeringstoets geeft zij aan geen (significante) toename te verwachten in het aantal
geschillen. Dit komt doordat dit wetsvoorstel betrekking heeft op reeds bestaande
taken, voor reeds bestaande doelgroepen en omdat de inhoudelijke toetsingscriteria
voor de procedures ongewijzigd blijven. Het wetsvoorstel behelst een verbetering van
het wettelijke kader waarin de Huurcommissie werkt. De Huurcommissie geeft verder
ook aan zelf zorg te kunnen dragen voor de implementatie van het wetsvoorstel zonder
dat hiervoor extra fte’s aangesteld hoeven te worden. Ten aanzien van de toetsing
van huurverhogingen op basis van een beding in het laagsegment verwacht de Huurcommissie
geen significante stijgingen in de instroom van verzoeken. Hier zijn dus ook geen
additionele middelen voor vereist.
8. Overgangsrecht en inwerkingtreding
De leden van de CDA-fractie vragen hoe de overgangsperiode eruitziet en hoe huurders
en verhuurders worden geïnformeerd over de wijzigingen.
Het wetsvoorstel treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip.
Het is van belang dat de Huurcommissie voldoende tijd heeft om de wet te implementeren
in hun organisatie. Zij heeft ook in haar uitvoeringstoets aangegeven dat de opdrachtverlening
uiterlijk 3 maanden voor inwerkingtreding van de wet plaatsvindt. Om die reden zal na afronding van
de parlementaire behandeling in beide Kamers, in goed overleg met de Huurcommissie,
worden gekeken naar de snelst mogelijke en haalbare inwerkingtredingsdatum. Vooralsnog
wordt hierbij gekoerst op 1 juli 2026. Huurders en verhuurders zullen over de wijzigingen
worden geïnformeerd via de website, beleidsboeken en het klantcontactcentrum van de
Huurcommissie.
De leden van de NSC-fractie lezen dat de wet oorspronkelijk per 1 juli 2025 in werking
had moeten treden. Deze leden vragen de regering waarom deze datum niet gehaald is.
Ook de leden van de D66-fractie vragen wat op dit moment de beoogde inwerkingtreding
van de wet is en welke factoren hebben bijgedragen aan de vertraging tot nu toe, waardoor
de oorspronkelijke datum niet is gehaald. De leden vragen of de regering kan aangeven
dat de inwerkingtreding niet disproportioneel lang op zich zal laten wachten na behandeling
in de Staten-Generaal.
Het klopt dat de beoogde inwerkingtredingsdatum van de wet oorspronkelijk 1 juli 2025
was. Echter, om recht te kunnen doen aan de reacties uit de internetconsultatie, uitvoeringstoets
van de Huurcommissie en het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State,
heeft de voorbereiding van het wetsvoorstel meer tijd gekost. Ook is er doorlopend
nauwe afstemming met de Huurcommissie geweest over de wijzigingen in het voorstel,
hetgeen logischerwijs ook tijd kost.
Het is van belang dat de Huurcommissie voldoende tijd heeft om de wet te implementeren
in de organisatie. Zij heeft ook in haar uitvoeringstoets aangegeven dat de opdrachtverlening
uiterlijk 3 maanden voor inwerkingtreding dient plaats te vinden. Om die reden zal,
na afronding van de parlementaire behandeling van dit wetsvoorstel in beide Kamers,
in goed overleg met de Huurcommissie worden gekeken naar de snelst mogelijke en haalbare
inwerkingtredingsdatum. Vooralsnog wordt hierbij gekoerst op 1 juli 2026.
De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
M.C.G. Keijzer
Ondertekenaars
M.C.G. Keijzer, minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
Bijlagen
Gerelateerde documenten
Hier vindt u documenten die gerelateerd zijn aan bovenstaand Kamerstuk.