Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Wijen-Nass over het artikel 'Wethouder eist dat ontwikkelaar niet meer dan 2 procent winst maakt'

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
21 november 2025).

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Wethouder eist dat ontwikkelaar niet meer dan
2 procent winst maakt»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het stellen van een maximale winstnorm van 2 procent voor projectontwikkelaars
volstrekt marktverstoring in de hand werkt, het investeringsklimaat ondermijnt en
de toch al stagnerende woningbouw verder kan frustreren?

Antwoord 2

Ik ben het ermee eens dat het limiteren van de winst die de winnaar van de selectieprocedure
bij realisatie van de ontwikkeling kan maken, een negatief effect kan hebben op het
investeringsklimaat voor woningbouwontwikkeling. Wat een geschikte winstnorm is voor
een project, is afhankelijk van meerdere factoren zoals de locatie, risico’s en marktomstandigheden,
en is bij uitstek iets dat marktpartijen goed kunnen inschatten.

Ontwikkelaars zijn op zoek naar een passende vergoeding voor het risico dat zij lopen
met de investering. Wanneer deze vergoeding is beperkt, is de kans groot dat ontwikkelaars
niet bereid zijn de woningbouwontwikkeling op te pakken. Daarnaast maken verschillen
in beleid en gemeentelijke normen de ontwikkelingsmarkt voor marktparttijen onoverzichtelijk
en onvoorspelbaar. Dat zorgt onnodig voor onzekerheid.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u de actie van de wethouder in het licht van het landelijk beleid,
waarin juist uniformiteit en voorspelbaarheid richting marktpartijen wordt nagestreefd
om nieuwbouw te versnellen.

Antwoord 3

De gemeente Heemskerk is een partnerselectieprocedure gestart voor het realiseren
van een kindercentrum en 90 woningen. De gronden zijn in eigendom van de gemeente
en van de stichting die eigenaar is van het kindcentrum. De ontwikkelaar die de selectie
wint krijgt van de gemeente de opdracht om een kindcentrum te realiseren en de grond
voor de woningen wordt door de gemeente aan de ontwikkelaar uitgegeven. De gemeente
stelt voorwaarden aan het percentage Algemene Kosten (AK) en winst dat mag worden
gerealiseerd door de ontwikkelaar die wordt geselecteerd voor de opdracht. Beide mogen
samen maximaal 2% zijn. Daarnaast verwacht zij een open boek-benadering, waarbij de
gemeente inzicht krijgt in de kostenopbouw, risicoverdeling en exploitatie van de
ontwikkeling.

De landelijke opgave van 100.000 woningen vraagt om duidelijke sturing, heldere afspraken
en samenwerking van alle betrokken partijen. Het stellen van eisen aan maximale winstmarges
zorgt voor onvoorspelbaarheid en vind ik ongewenst. Voor een goed investeringsklimaat
is het belangrijk dat beleid voorspelbaar en uniform is. Afwijkende lokale eisen voor
de programmering, en in dit geval de winst, helpen de woningbouw niet en hebben een
negatief effect hebben op het investeringsklimaat.

Vraag 4

Acht u het wenselijk dat individuele gemeenten verregaande eigen voorwaarden opleggen
aan projectontwikkelaars, die afwijken van landelijke kaders? Zo ja, hoe voorkomt
u dan dat er een lappendeken van regels ontstaat die de bouw verder vertraagt?

Antwoord 4

Het afwijken van landelijke kaders is onwenselijk.

Vraag 5

Erkent u dat projectontwikkeling per definitie risico’s en fluctuaties kent, waardoor
een maximumwinst van 2 procent feitelijk betekent dat investeerders wegblijven of
kosten elders doorschuiven, bijvoorbeeld richting kopers of huurders?

Antwoord 5

Wanneer er een maximumwinst van 2 procent van de verkoopopbrengst van de woningen
wordt gesteld is het aannemelijk dat de ontwikkeling niet voor alle marktpartijen
interessant is. Het is daarom inderdaad te verwachten dat er minder marktpartijen
geïnteresseerd zijn om mee te doen aan de partnerselectie die de gemeente heeft uitgeschreven.
Dit kan het aantal biedingen beperken.

De risico’s voor de ontwikkelaar zijn relatief beperkt: de planologische procedure
is al doorlopen. Dit zorgt er echter niet voor dat er geen risico wordt gelopen. In
de uitvraag zijn gegadigden verzocht een voorstel in te dienen ten aanzien van de
risicoverdeling.

Bij tegenvallers in de ontwikkeling, wordt het risicopercentage aangesproken. Het
maximale winstpercentage maakt kostenefficiëntie in ontwerp en uitvoering een belangrijk
onderdeel van de inschrijvingen.

Ik verwacht niet dat kosten kunnen worden doorgeschoven naar kopers of huurders. De
(huur)prijs van woningen wordt bepaalt door de (lokale) markt voor woningen en niet
bepaalt door de (bouw)kosten.

Vraag 6

Deelt u de analyse dat dit beleid op termijn juist kan leiden tot mínder betaalbare
woningen, omdat minder marktpartijen bereid zullen zijn in te schrijven op aanbestedingen?

Antwoord 6

Ik deel de mening dat stringente voorwaarden het risico met zich meebrengt dat woningbouwplannen
stagneren.

Vraag 7

Bent u voornemens om de gemeente Heemskerk of andere gemeenten die vergelijkbare plannen
hebben, terug te fluiten? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 7

De gemeente heeft binnen de grenzen van de wet vrijheid bij het stellen van voorwaarden
bij een selectieprocedure. Maar het stellen van de voorwaarde van maximaal 2% winst
zorgt voor onduidelijkheid. Ik ga met de gemeente Heemskerk in gesprek over de consequenties
die dit heeft voor de gebiedsontwikkeling en over de gevolgen van het stellen van
dergelijke voorwaarden bij gebiedsontwikkelingen in het algemeen.

Vraag 8

Kunt u toelichten hoe dit gemeentelijke experiment zich verhoudt tot de aangenomen
landelijke doelstellingen voor woningbouw en betaalbaarheid, en of deze aanpak daar
niet haaks op staat?

Antwoord 8

De Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting gaat ervoor zorgen dat het Rijk, provincies
en gemeenten regie kunnen nemen op het gewenste woonprogramma De landelijke doelstellingen
voor betaalbaarheid zijn dat landelijk, provinciaal en regionaal twee derde betaalbare
woningen moeten worden gebouwd, en 30% van het totaal sociale huur. Alle gemeenten
moeten daaraan bijdragen, zodat het niet nodig is dat gemeenten bovenmatig veel betaalbare
woningen realiseren of anderszins lokale eisen stellen waardoor woningbouwprojecten
niet meer van de grond komen. Ik zal hier ook op sturen via de financiële regelingen.

Gemeenten krijgen vanaf volgend jaar een bijdrage uit de Realisatiestimulans voor
iedere betaalbare woning waarbij ik in beginsel niet meer dan tweederde betaalbare
woningen financier per gemeente, tenzij een andere verdeling volgt uit de regionale
opgave.

Vraag 9

Acht u het aanvaardbaar dat een wethouder in een lopende verkiezingsperiode beleid
voert dat sterk afwijkt van het landelijke kader, terwijl zij zelf kandidaat is voor
de Tweede Kamer namens GroenLinks-PvdA? Hoe voorkomt u dat beleid op lokaal niveau
als politiek podium wordt gebruikt in plaats van als middel voor solide woningbouwbeleid?

Antwoord 9

In algemene zin vind ik het stellen van aanvullende eisen voor woningbouw onwenselijk.
De voorwaarde voor maximale winst van 2% is gesteld binnen de bevoegdheden van het
College van B&W. Het beleid van het gemeentebestuur is democratisch gelegitimeerd
en daardoor niet onaanvaardbaar, maar ik vind het afwijken van gangbare normen onwenselijk
voor het investeringsklimaat.

De mogelijkheden om eigen beleid te voeren op het gebied van woningbouwprogramma worden
na inwerkingtreding van de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting beperkt. De
Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting helpt daarmee om grenzen te stellen aan
afwijkend beleid.

Vraag 10

Deelt u de mening dat transparantie in kosten wenselijk is, maar dat het afdwingen
van volledige openheid in bedrijfsadministratie de concurrentiepositie van bedrijven
kan ondermijnen en leidt tot een oneerlijke verhouding tussen overheid en markt?

Antwoord 10

In dit project wordt uitgegaan van werken met open boeken. Door het open boeken-principe
heeft gemeente volledig inzicht in de kostenopbouw, risicoverdeling en exploitatie.

Ik denk dat het «open boeken»-principe de gebiedsontwikkeling kan helpen. Het vergroot
het vertrouwen tussen partijen en kan het verspillen van overheidsmiddelen helpen
voorkomen doordat duidelijk is welke projecten wél en welke projecten niet zonder
overheidsmiddelen tot stand kunnen komen. Het gebruiken van open boeken kan helpen
om de waardestijging van grond meer ten goede te laten komen aan publieke doelen en
de publieke kosten beter te dekken. Dit zijn onderwerpen waaraan ik werk in het traject
Modernisering Grondbeleid2.

Vraag 11

Wat gaat u concreet doen om ervoor te zorgen dat landelijke spelregels leidend blijven,
zodat woningbouwprojecten niet verder vastlopen door willekeurige gemeentelijke ingrepen?

Antwoord 11

Daar waar het gaat om technische bouwregels is geregeld dat gemeenten geen strengere
eisen mogen stellen dan landelijk afgesproken. In het kader van het programma STOER
zal ik daarvoor een meldpunt inrichten. Zie ook het antwoord op vraag 4.

Daarnaast is in de kabinetsrectie naar aanleiding van de adviesgroep STOER besloten
om te komen tot het inrichten van een meldpunt bij bovenmatige betaalbaarheidseisen.

Ik roep gemeenten ook op om modelovereenkomsten te gebruiken bij het maken van afspraken
met marktpartijen. Op die manier weten marktpartijen beter waar zij aan toe zijn en
ga ik willekeurige gemeentelijke ingrepen tegen.