Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op Vragen van het lid Paternotte en Sneller over de Twintigste Penning in Emmer–Compascuum

Antwoord van Minister De Jonge (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), mede namens
de Minister voor Rechtsbescherming (ontvangen 24 juni 2024). Zie ook Aanhangsel Handelingen,
vergaderjaar 2023–2024, nr. 1278.

Vraag 1

Bent u bekend met de twintigste penning, eeuwigdurende erfpachtrechten, die rusten
op bijna 300 percelen in en rondom het dorp Emmer-Compascuum in Drenthe?

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

De twintigste penning is ooit ingevoerd om onder andere het onderhoud van de percelen,
kanalen en wegen in het gebied te financieren. Nu is dat de taak van de gemeente of
waterschap. Wat is de juridische grondslag die deze heffing mogelijk maakt, zeker
gezien het feit dat het geld dat wordt opgehaald niet meer voor onderhoud van het
gebied wordt gebruikt?

Antwoord 2

De Twintigste Penning in Emmer-Compascuum is de gebruikelijke benaming voor een bijzondere
erfpachtvoorwaarde bij een erfpachtrecht. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter
de bevoegdheid geeft om de onroerende zaak van een ander (de erfverpachter) te houden
en te gebruiken. De erfverpachter blijft juridisch eigenaar van de grond als zogenoemde
«bloot-eigenaar». De voorwaarden waaronder het recht van erfpacht is verleend worden
in de akte van vestiging vermeld. Bij de Twintigste Penning geldt als erfpachtvoorwaarde
dat – naast de jaarlijks verschuldigde symbolisch lage canon – bij overdracht van
het recht van erfpacht 5%, dus 1/20ste deel, van de koopsom/waarde moet worden betaald door de verkrijger aan de bloot-eigenaar.
Wanneer het erfpachtrecht wordt overgedragen, gaat deze erfpachtvoorwaarde mee over
op de ander. De erfpachtvoorwaarde van de Twintigste Penning vloeit voort uit het
recht dat de erfpachter de grond van een ander mag gebruiken. Daarmee kan niet zonder
meer worden aangenomen dat de «Twintigste Penning» slechts een vergoeding is voor
de door de bloot-eigenaar gemaakte of te maken kosten voor de aanleg en het onderhoud
van de percelen en kanalen en wegen in het gebied. De juridische grondslag voor deze
bijzondere erfpachtvoorwaarde van de Twintigste Penning is het Burgerlijk Wetboek.
Het tot 1992 geldende Burgerlijk Wetboek verzette zich niet tegen een dergelijke bijzondere
voorwaarde bij erfpacht.1 Toen Boek 5 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek in 1992 in werking trad, is in de overgangswet
bepaald dat de inwerkingtreding niet tot gevolg heeft dat iemand het vermogensrecht
verliest dat hij onder het tevoren geldende recht had verkregen.2

Vraag 3

Deelt u de mening dat deze heffing, waardoor van elke grondtransactie 5% van de verkoopprijs
naar één familie gaat, marktverstorend en prijsopdrijvend werkt op de lokale woningmarkt,
de leefbaarheid verstoort én gebiedsontwikkeling in de weg zit?

Antwoord 3

Nee, die mening deel ik niet. De prijs van een te koop aangeboden recht van erfpacht
wordt in de markt bepaald. Een geïnformeerde en redelijk handelende koper houdt rekening
met de verplichting tot betaling van 5% van de koopsom aan de bloot-eigenaar. Kopers
en verkopers zullen ook bij toekomstige transacties hiermee rekening houden. Het bestaan
van deze betalingsverplichting blijkt al bij een eerste oriëntatie op het aanbod van
onroerende zaken in Emmer-Compascuum en omgeving, bijvoorbeeld op de website Funda.
Van prijsopdrijving is geen sprake. In lijn hiermee zie ik evenmin in, waarom het
bestaan van deze bijzondere erfpachtvoorwaarde de leefbaarheid of de ruimtelijke ontwikkeling
van dit gebied in de weg zou zitten. Weliswaar bepaalt in dit systeem de frequentie
waarmee het recht van erfpacht wordt overgedragen de uiteindelijke opbrengst voor
de bloot-eigenaar, maar dit neemt niet weg dat de individuele erfpachter steeds degene
is die bepaalt of, wanneer en voor welk bedrag hij zijn recht van erfpacht aan een
ander kan en wil overdragen.

Vraag 4

Bent u bekend met de «wet regelen omtrent de opheffing van het recht van de Dertiende
Penning» waarmee in 1984 voor de dorpen Abcoude, Baambrugge en Vinkeveen de dertiende
penning is opgeheven? Kan op eenzelfde manier in Emmer-Compascuum de twintigste penning
worden afgeschaft? Zo nee, welke andere mogelijkheden ziet u om van de twintigste
penning af te komen?

Antwoord 4

Ik ben hiermee bekend. De Dertiende Penning stamde vermoedelijk uit de twaalfde eeuw
en bestond in het westelijk deel van de provincie Utrecht, met name rond Abcoude,
Baambrugge, Kamerik, Loenen aan de Vecht, Vinkeveen en Kamerik. Dit recht had zijn
oorsprong in de landsheerlijke rechten in het oud-vaderlandse recht uit een tijd ver
vóór de invoering van het Burgerlijk Wetboek in 1838. Net als bij de invoering van
het nieuwe Burgerlijk Wetboek, zoals vermeld in antwoord op vraag 2, werden ook destijds
rechten welke onder eerdere wetgeving waren verkregen geëerbiedigd.3 Een koper kon in het gebied waar de Dertiende Penning gold, onaangenaam worden verrast
door een heffing achteraf. Dikwijls bestond bij koper en verkoper rechtsonzekerheid
over het voortbestaan van dit historische recht in het concrete geval, als gevolg
van gebrekkige of onvolledige registratie van dit recht in de kadastrale registers
of door mogelijke verjaring. Juist die rechtsonzekerheid gaf de wetgever in 1984 aanleiding
tot ingrijpen. Deze aanleiding ontbreekt bij de bijzondere erfpachtvoorwaarde in Emmer-Compascuum.

Het recht op de Dertiende Penning verviel volgens de wet van 1984 niet met ingang
van de dag van inwerkingtreding van de wet (1 januari 1985), maar dertig jaar later,
op 1 januari 2015. Gedurende de overgangsperiode van dertig jaar werd het tarief bij
wet verhoogd naar 11% (in plaats van het tot dan toe bestaande tarief van 1/13 ofwel
7,7%). Gedurende die dertig jaar mochten, vanwege het grote aantal percelen, ook vele
transacties verwacht worden. Met de forse verhoging gedurende dertig jaar en de vele
te verwachten transacties in die periode, konden de gerechtigden tot de Dertiende
Penning door een «horizontale» spreiding worden gecompenseerd voor het verlies van
hun vermogensrecht. Voor wat betreft het hogere tarief heeft de wetgever destijds
aansluiting gezocht bij het toenmalige rendement van eeuwigdurende staatsleningen,
in de verwachting dat de gerechtigden tot de Dertiende Penning met een wederbelegging
in eeuwigdurende staatsleningen een gelijkwaardig rendement zouden kunnen behalen.

Afschaffing van de Twintigste Penning in Emmer-Compascuum op dezelfde wijze als de
Dertiende Penning, zal – mede gezien artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees
Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) – niet kunnen geschieden zonder dat de
bloot-eigenaar wordt gecompenseerd voor het verlies van het vermogensrecht. Het ligt,
net als bij de Dertiende Penning, niet voor de hand de kosten van een compensatie
voor de voorgenomen afschaffing waarvan particulieren profiteren (namelijk zij die
verkoop of aankoop van een recht van erfpacht in Emmer-Compascuum overwegen) ten laste
van de overheid te brengen.

Anders dan in het gebied waar de Dertiende Penning gold, gaat het in Emmer-Compascuum
om een betrekkelijk klein aantal van 300 percelen.4 Ter plaatse is er geen rechtsonzekerheid over het recht, die bij de Dertiende Penning
een belangrijke aanleiding vormde om deze af te schaffen. Een brede «horizontale»
spreiding van de compensatie voor het verlies van het vermogensrecht op de wijze zoals
dit in 1984 is geschied bij het afschaffen van de Dertiende Penning, is hier niet
of in veel mindere mate mogelijk.5 Het alternatief, namelijk dat het percentage van de Twintigste Penning bij wet gedurende
een langdurige overgangsperiode aanmerkelijk hoger wordt gesteld dan nodig voor het
rendement van eeuwigdurende staatsleningen, is niet aantrekkelijk voor de huidige
en de nieuwe erfpachters in die periode. Snelle prijsstijgingen van onroerende zaken,
zoals in de Randstad wel voorkomen, lijken in de regio van Emmer-Compascuum niet te
voorzien in die mate dat daaruit binnen een korte periode de compensatie van de bloot-eigenaar
kan worden gefinancierd. Het afschaffen bij wet van de Twintigste Penning in Emmer-Compascuum
op eenzelfde manier als in de wet van 1984 is om deze redenen geen begaanbare weg.

Vraag 5

Welke andere ondersteuning, naast wetgeving, kunt u de inwoners en ondernemers van
het dorp bieden bij het oplossen van de problematiek rond de twintigste penning?

Antwoord 5

Het gaat hier om een zaak tussen de particuliere bloot-eigenaar(s) en de particuliere
erfpachters over een eventuele aanpassing van de erfpachtvoorwaarden, dan wel de verkoop
van het eigendomsrecht door de bloot-eigenaar aan de erfpachter. Er ligt, in dergelijke
concrete gevallen van strikt civielrechtelijke aard, geen taak voor de rijksoverheid
om juridisch advies te geven. Ik wijs er overigens op dat in het nabijgelegen Emmer-Erfscheidenveen
in 1993 een financiële regeling tot stand is gekomen tussen de erfpachters en de bloot-eigenaar(s)
van 700 percelen waardoor de erfpachters sinds 2006 volledig eigenaar zijn. Zo nodig
kunnen de betrokkenen afzonderlijk of collectief gebruik maken van rechtsbijstand.6

Vraag 6

Zijn er tenslotte nog andere gebieden in Nederland waar soortgelijke erfpachtconstructies
van toepassing zijn? Zo ja, wat kunt hiertegen doen?

Antwoord 6

Op diverse particuliere eigendommen is een erfpachtrecht gevestigd met uiteenlopende
erfpachtvoorwaarden (zoals ook de Twintigste Penning er een is). Behalve dat bekend
is dat op eigendommen erfpachtrechten rusten, is er geen inzicht in de specifieke
kenmerken van die erfpachtrechten. Wat het erfpachtrecht inhoudt, komt bij particuliere
erfverpachting naar voren bij de informatievoorziening rond een transactie met de
desbetreffende onroerende zaak. Ingrijpen op dit vermogensrecht met een algemene wettelijke
maatregel is, gezien de uiteenlopende erfpachtvoorwaarden, moeilijk denkbaar en zal
telkens passende compensatie voor de bloot-eigenaren vergen. Dat een wettelijke regeling
tot stand kwam waarmee de Dertiende Penning werd afgeschaft, was ingegeven door de
grote schaal waarop dit recht voorkwam en de onvoldoende rechtszekerheid en kenbaarheid
van dit recht. Onvoldoende rechtszekerheid en kenbaarheid van rechten lijken bij andere
particuliere erfpachtconstructies niet op die schaal voor te komen. Daarmee is er
ook geen reden hierop met wetgeving in te grijpen.

Vraag 7

Kunt u deze vragen afzonderlijk van elkaar beantwoorden?

Antwoord 7

Ja, dat heb ik bij deze gedaan.