Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Inge van Dijk en Vedder over de uitzending van Radar van 1 april jl. en artikelen inzake speculatieve grondhandel

Antwoord van Minister De Jonge (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), mede namens
de Minister van Financiën (ontvangen 20 juni 2024). Zie ook Aanhangsel Handelingen,
vergaderjaar 2023–2024, nr. 1699.

Vraag 1

Heeft u de uitzending van Radar van 1 april jl. gezien, in het bijzonder het gedeelte
dat laat zien hoe dubieuze grondhandel in zijn werk gaat?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Heeft u ook de bijgaande artikelen2, 3 op Radar.nl van 1 april 2024 gelezen over gedupeerden van de dubieuze grondhandel
en het advies van Radar waarop je moet letten om geen slachtoffer te worden?

Antwoord 2

Ja.

Vraag 3

Wat vindt u van de geraffineerde manier waarop grondhandelaren te werk gaan bij de
verkoop van landbouwgrond, waarbij zij onterecht claimen dat de grond binnenkort veel
waard zal worden, dit onderbouwen met misleidende brochures en de klant niet (voldoende)
wijzen op de risico’s?

Antwoord 3

Kopers moeten goed geïnformeerd aankopen kunnen doen en hierbij is een minimale voorwaarde
dat een realistisch beeld van de aankoop wordt gegeven. Zowel de berichtgeving in
het verleden van het Financieele Dagblad (FD) en RTL Nieuws als in AVRO TROS Radar
waarbij brochures werden getoond en een grondhandelaar werd vastgelegd met een verborgen
camera, geven de indruk dat hier sprake is van aanbieders die zich niet aan de wet
houden door zich van oneerlijke handelspraktijken te bedienen. Gedupeerden van dergelijke
oneerlijke handelspraktijken kunnen in bepaalde gevallen de koopovereenkomst(en) vernietigen
en/of de geleden schade op de aanbieder verhalen. In mijn antwoord op vraag 13 ga
ik hier uitgebreider op in.

Dergelijke oneerlijke handelspraktijken verdienen de sterkste afkeuring. Om te bepalen
wat de meest geschikte maatregelen zijn om deze handel en de bredere problematiek
aan te pakken, wordt onderzoek gedaan door een werkgroep met deelnemers van mijn ministerie
en deelnemers vanuit het Ministerie van Financiën, het Ministerie van Justitie en
Veiligheid (Minister voor Rechtsbescherming), het Ministerie van Landbouw, Natuur
en Voedselkwaliteit, de Autoriteit Financiële Markten (AFM), de Autoriteit Consument
en Markt (ACM) en het Bureau Financieel Toezicht (BFT). Hierover zult u in het najaar
worden geïnformeerd.

Vraag 4

Is het u bekend dat zich inmiddels honderden gedupeerden hebben gemeld bij de jurist
Deepak Thakoerdien van de stichting Grondhandelclaim en bent u het ermee eens dat
dit een groot probleem is dat snel moet worden aangepakt?

Antwoord 4

Ja, ik ben hiermee bekend. Uit het onderzoek van het Kadaster blijkt dat er circa
7.000 eigenaren zijn van versnipperde percelen landbouwgrond waar zij (veel) geld
in gestoken hebben en die waarschijnlijk niet de waarde hebben of zullen krijgen die
er door hen voor is betaald. Het blijkt dat de beleggingslocaties die aangeboden worden
met deze grondhandel slechts zeer zelden in een gebiedsontwikkeling betrokken zijn.
Enerzijds hebben de kopers van deze gronden mogelijk te maken, of te maken gehad,
met aanbieders die zich van oneerlijke handelspraktijken bedienen door bij de koper
onjuiste verwachtingen te wekken. Anderzijds hebben kopers ook een eigen onderzoeksplicht,
bijvoorbeeld door bij de desbetreffende gemeente na te gaan wat er in het omgevingsplan
over de locatie is opgenomen en of er wijzigingen daarin worden voorbereid. Dit betekent
niet dat het voor de gedupeerden geen groot probleem kan zijn. Voor specifiek de gedupeerden
vind ik het positief dat zij zich juridisch laten adviseren, teneinde een afweging
te maken over eventuele juridische acties.

In de Kamerbrief over speculatieve handel in landbouwgrond van 13 juli 2023 is aangegeven
dat meer onderzoek nodig was om te bepalen wat de meest geschikte maatregelen zijn
om problematiek in verband met speculatieve handel en splitsing van (vruchtbare) landbouwgrond
te voorkomen en tegen te gaan.4 Naar aanleiding van de aangenomen motie Minhas/ Boulakjar,5 heb ik aangegeven de problematiek breder te willen onderzoeken. De inventarisatie
van de effectieve middelen om deze speculatieve handel en splitsing van (vruchtbare)
landbouwgrond te voorkomen en tegen te gaan, vindt plaats in de hiervoor genoemde
werkgroep. Over de uitkomsten zult u in het najaar worden geïnformeerd.

Om te bepalen welke voorgestelde oplossingsrichtingen op adequate wijze aan de problematiek
tegemoet komen, is inzicht in de omvang van de problematiek van groot belang. Daarnaar
heeft het Kadaster op mijn verzoek onderzoek gedaan.6 Door het Kadaster is onderzocht hoe de ontwikkeling van grondhandel door de tijd
is, hoe de spreiding over Nederland is en of versnipperde percelen mogelijk tot ontwikkeling
kunnen komen. De afronding van het onderzoek van het Kadaster heeft langer geduurd
dan was voorzien, onder meer omdat in de loop van het onderzoek duidelijk werd dat
het technisch ingewikkeld was de handel in (opgeknipte) beleggingspercelen te onderscheiden
van «reguliere» grondtransacties. Het afgeronde onderzoek geeft goed inzicht in de
grootte van het probleem. U ontvangt het onderzoek als bijlage bij deze beantwoording.
In het onderstaande ga ik in op de onderzoeksresultaten.

Aantal percelen

Het onderzoek van het Kadaster laat zien dat het gaat om 2.000 hectare landbouwgrond
die is opgeknipt voor grondhandel in beleggingspercelen. Op een totaal van ca. 2 miljoen
hectare landbouwgrond betreft het aandeel beleggingspercelen dus 0,1% hiervan. De
2.000 hectaren landbouwgrond zijn sinds 2009 opgeknipt in 25.000 beleggingspercelen.7 Deze 2.000 hectaren liggen verspreid door heel Nederland over 700 locaties landbouwgrond.

Spreiding en ontwikkeling door de tijd

Beleggingspercelen worden gespreid over Nederland gevonden. Niettemin zijn er concentraties
te vinden ten noorden van Amsterdam, bij Terneuzen, bij Almere en in Noord-Nederland
in Westerkwartier. De eigendom van deze opgesplitste percelen (en enig mede-eigendom)
berust bij 7.000 particuliere eigenaren. Vanaf 2009 nam jaarlijks het aantal opgesplitste
percelen met 1.500 tot 2.000 toe. Voor 2023 geldt dat de toename in beleggingspercelen
is gehalveerd. Deze sterke afname is volgens het Kadaster waarschijnlijk veroorzaakt
door de aandacht van de media en politiek hiervoor.

Aanbieders van beleggingspercelen

Voor wat betreft de partijen die betrokken zijn bij deze grondtransacties, geldt dat
het merendeel van de verkooptransacties door een beperkt aantal partijen is gedaan.
Zo’n 50 verkopende partijen nemen bijna 90% van alle verkooptransacties voor hun rekening.
Uitgaande van de 10 grootste verkopers, valt daar meer dan de helft van alle transacties
onder.

Prijzen van beleggingspercelen

De prijzen waarvoor de beleggingspercelen worden aangeboden variëren sterk per locatie.
Uit het rapport van het Kadaster komt naar voren dat voor de beleggingspercelen in
de meeste regio’s prijzen van enkele tientallen euro’s per vierkante meter gerekend
worden. In de regio Amsterdam, zoals bij de percelen die in Radar aan de orde kwamen,8 lopen de prijzen op tot enkele honderden euro’s per vierkante meter voor locaties
die dicht tegen gerealiseerde woningbouw of plangebieden daarvoor aanliggen. Deze
prijzen liggen aanmerkelijk hoger dan door de huidige landbouwkundige registratie
van het Kadaster gerechtvaardigd kan worden.9

Achteruitgang kadastrale registratie

Doordat gezamenlijke grensvaststelling tussen partijen (koper en verkoper) vaak niet
wordt uitgevoerd, kan het Kadaster geen definitieve perceelsgrenzen vaststellen en
is het risico dat beleggingspercelen onverhandelbaar worden. In een aantal gevallen
is de eigendom van de beleggingspercelen niet ruimtelijk opgeknipt, maar is de grond
overgegaan van één eigenaar naar meerdere economisch mede-eigenaren, die ieder een
percentage van de eigendom hebben. Dit leidt vanuit het perspectief van de openbare
registers tot minder problemen omdat hiervoor gezamenlijke grensvaststelling niet
nodig is. In het rapport van het Kadaster worden beide vormen nader toegelicht.

Kans op woningbouw- of gebiedsontwikkeling uiterst klein

Van de 700 locaties waarop grond opgeknipt is, liggen er 14 op een geplande woningbouwlocatie
(2% van de locaties). Als de hele onderzoeksperiode van 2009 tot en met 2023 beschouwd
wordt, dan blijkt 1% van de particuliere beleggers die in die periode percelen hebben
aangekocht, de grond daarna ook weer te hebben verkocht of is deze onteigend in verband
met een ruimtelijke ontwikkeling. Het Kadaster heeft slechts zes van zulke locaties
gevonden, vier daarvan beschrijft het rapport. Twee locaties betreffen daadwerkelijk
een woningbouwontwikkeling. Eén betreft een landbouwperceel dat weer aan een agrariër
is verkocht. De onteigening, ten slotte, heeft plaatsgevonden ten behoeve van groenaanleg
op een woningbouwlocatie. Hieruit volgt naar mijn mening dat in deze twee laatste
gevallen weliswaar een de ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt, maar niet een als
belegging erg lucratieve ontwikkeling.

Vraag 5

Kunt u het signaal onderzoeken dat regelmatig dezelfde bestuurders voorkomen bij BV's
die betrokken zijn bij grondhandel, waarbij de BV de grond verkoopt, het geld uitkeert
en vervolgens geliquideerd of failliet verklaard wordt, waarna weer een nieuwe BV
inzake grondhandel wordt opgericht, wat kan duiden op onbehoorlijk bestuur, omdat
een BV die er niet meer is, niet aansprakelijk kan worden gesteld door gedupeerde
kopers?

Antwoord 5

Er zal bekeken worden of dit signaal relevant is om tot een goede oplossing van de
problematiek te komen en of het kan worden betrokken bij het lopende onderzoek dat
de diverse departementen en toezichthouders verrichten, zoals in het antwoord op vraag
4 is omschreven.

Vraag 6

Ziet u een strengere toezichtsrol voor de Autoriteit Financiële Markten (AFM) weggelegd,
die toezicht houdt op beleggingsproducten?

Antwoord 6

Zoals geschreven in antwoord op vraag 4, doet een werkgroep vanuit diverse departementen
en toezichthouders onderzoek naar het identificeren van de juiste oplossing voor de
problematiek rondom speculatieve grondhandel. Een beknopt overzicht van de onderzoeken
vindt u in antwoord op vraag 11. Zoals daar is te lezen, wordt ook naar de rol van
de AFM als toezichthouder gekeken. Wij kunnen niet vooruitlopen op de resultaten van
dit onderzoek.

Wel verdient de rol van de toezichthouders, waaronder die van de AFM, enige nadere
duiding. In de gevallen die aan de orde waren in Radar lijkt sprake te zijn van oneerlijke
handelspraktijken. In dat geval is er ook nu al een toezichthouder in meer of mindere
mate bevoegd tot handhavend optreden. Waar het aanbieden van landbouwgrond kwalificeert
als een financiële dienst of een financiële activiteit, is de AFM bevoegd tot handhaving.
Is daarvan geen sprake, dan is de ACM bevoegd. In hoeverre dit in de praktijk voldoende
werkt is onderdeel van het hiervoor genoemde onderzoek.

Vraag 7

Wat vindt u van de mening van de AFM hierover (FD-column Laura van Geest, «Er is maar
heel weinig simpel aan simpel beleid», 16 februari 2024), dat toezichthouden op grondhandel
voor de bühne is?

Antwoord 7

In deze column gaat Laura van Geest, bestuursvoorzitter van de AFM, in op speculatieve
grondhandel en de functie van toezicht op deze activiteit. In het hiervoor genoemde
onderzoek betrekken we onder meer in hoeverre de toezichthouders, AFM en ACM een (andere)
bijdrage kunnen of moeten leveren aan het oplossen van de problematiek, waarbij ook
wordt onderzocht in hoeverre de samenwerking tussen de toezichthouders beter kan worden
gefaciliteerd. Een onderzoek naar de doelmatigheid en doeltreffendheid van welke oplossing
dan ook, zie het antwoord op vraag 11, wordt hierin nadrukkelijk meegenomen. Voorkomen
moet immers worden dat de oplossingen hun doel niet treffen of dat de voordelen niet
opwegen tegen de neveneffecten.

Vraag 8

Ziet u een strengere toezichtsrol voor de Autoritiet Consument en Markt (ACM) weggelegd,
op grond van de Wet oneerlijke handelspraktijken?

Antwoord 8

Zoals ik in mijn antwoorden op vraag 6 en 7 schreef, is de ACM bevoegd tot handhavend
optreden indien sprake is van oneerlijke handelspraktijken wanneer het aanbieden van
percelen niet kwalificeert als een financiële dienst of financiële activiteit. Onderdeel
van het eerder genoemde onderzoek is of het wenselijk is dat de toezichthouders een
(andere) bijdrage kunnen of moeten leveren aan het oplossen van de problematiek.

Vraag 9

Is het u bekend of de AFM of ACM in dergelijke handelspraktijken ooit dwangsommen
hebben opgelegd om verdere overtredingen te voorkomen?

Antwoord 9

De AFM en de ACM hebben geen lasten onder dwangsom opgelegd. In de werkgroep werken
de departementen en toezichthouders samen om het probleem van speculatieve grondhandel
in kaart te brengen en om in de hele keten te verkennen welke oplossingen het meest
doelmatig/doeltreffend zijn om misleiding bij grondhandel tegen te gaan en schade
voor potentiële kopers te voorkomen. De AFM heeft in 2011 wel een bestuurlijke boete
opgelegd aan Grondgedachte Beheer B.V. (Grondgedachte)10 voor het verrichten van oneerlijke handelspraktijken. Dit is een overtreding van
de Wet handhaving consumentenbescherming (Whc). In dit specifieke geval was sprake
van een beleggingsobject, waardoor de AFM bevoegd was tot handhaving.

Vraag 10

Denkt u dat een deel van de oplossing kan zijn dat notarissen kritischer voorlichten,
adviseren en controleren bij dergelijke transacties, die eigenlijk alle alarmbellen
zouden moeten doen afgaan?

Antwoord 10

Notarissen dienen bij de uitoefening van hun ambt reeds te voldoen aan hoge maatstaven
die gelden ten aanzien van de zorg- en informatieplicht. De beoordeling van de rol
van notarissen en de daarbij behorende zorgplicht in het licht van grondhandel is
voorbehouden aan de notariële tuchtrechter. Daarbij geldt het uitgangspunt dat de
omstandigheden van het geval een grote rol spelen. Die omstandigheden dient een notaris
steeds te beoordelen en over de nakoming van de beroepsmatige zorgvuldigheidsnormen
waakt de tuchtrechter.

Bij speculatieve handel in landbouwgrond wordt de rol van de notaris door de tuchtrechter
als volgt beoordeeld. De notaris moet de koper informeren over het speculatieve karakter
van de koop en de risico’s daarvan en moet zich ervan vergewissen dat de koper zich
goed bewust is van dat speculatieve karakter en de transactie desondanks wil. De notaris
geeft die informatie altijd in een rechtstreeks contact met de koper. De notaris kan
dit schriftelijk of mondeling doen. Het heeft de voorkeur dat de koper daartoe wordt
uitgenodigd op het kantoor van de notaris. De zorgplicht van de notaris brengt met
zich mee dat hij in zijn dossier schriftelijk vastlegt dat en op welke wijze hij de
koper heeft geïnformeerd en dat de koper zich bewust is van het speculatieve karakter
van de transactie, en dat de koper deze transactie wil. De notaris geeft de koper
tijdig tevoren de gelegenheid van de inhoud van de akte van levering kennis te nemen
door hem een ontwerp van de akte toe te sturen. De notaris volgt deze handelwijze
ook als de koper niet zelf wil verschijnen bij het verlijden van de akte, maar daarvoor
een volmacht wil geven11.

Het BFT is deelnemer in de ambtelijke werkgroep. Het BFT toetst als integraal toezichthouder
voor het notariaat of notarissen zich aan hun beroepsregels houden. Deze speculatieve
grondhandel is een fenomeen dat ook het BFT al langer bezig houdt. Signalen in het
verleden hebben meermaals geleid tot onderzoeken naar de rol van de betrokken notaris
door het BFT. Het BFT onderzoekt bij eigendomsoverdrachten of in deze gevallen de
notaris zijn zorgplicht en informatieplicht – waaronder het waarschuwen voor de risico’s –
goed heeft vervuld. Hoewel er bij het BFT geen signalen meer binnenkwamen, heeft het
BFT in 2023 door de aandacht van media en politiek voor dit onderwerp, aanleiding
gezien zich opnieuw te verdiepen in dit fenomeen. De Analyse-unit van het BFT is een
uitvoerig onderzoek gestart en heeft een nieuwe analyse uitgevoerd. Dit ten einde
de opbrengsten van de analyse daar waar nodig te betrekken in het toezicht op notariskantoren
en van een passend vervolg te voorzien.

Vraag 11

Welke opties worden op dit moment door AFM, ACM en Bureau financieel toezicht (Bft)
onderzocht om deze handelspraktijken tegen te gaan?

Antwoord 11

De inventarisatie van de effectieve middelen om speculatieve handel en splitsing van
(vruchtbare) landbouwgrond te voorkomen en tegen te gaan richt zich op een reeks mogelijke
oplossingsrichtingen.

• Naar aanleiding van de aangenomen motie Minhas/Boulakjar12 loopt extern onderzoek naar de ervaring van Scandinavische landen met een splitsingsverbod.

• De werkgroep onderzoekt of grondhandel vaker onder toezicht van de AFM kan worden
gebracht door wijziging van de Wet op het financieel toezicht. Verder onderzoekt zij
of de toezichthouders AFM en ACM beter gefaciliteerd kunnen worden door onder meer
informatie-uitwisseling beter mogelijk te maken.

• De werkgroep onderzoekt voorstellen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie
(KNB) of koopovereenkomsten voor deze grondhandel verplicht door de notaris moeten
worden verzorgd en of particuliere kopers net als bij koop van woningen bedenktijd
moeten krijgen.

• Daarnaast onderzoekt de werkgroep of schriftelijke volmacht bij het passeren van de
akte onmogelijk gemaakt moet worden en of de notaris zijn diensten in gevallen van
onverklaarbare prijsstijgingen kan weigeren.

• Ten slotte zal de werkgroep op basis van de lopende onderzoeken naar een planbatenheffing
en een grondbelasting,13 nagaan in hoeverre deze instrumenten bijdragen aan het minder lucratief maken van
handel in grond voor speculatieve doeleinden.

Ik heb bij de genoemde motie aangegeven dat ik de problematiek breder wil onderzoeken
om te bepalen wat een effectieve aanpak is. De hierboven genoemde oplossingsrichtingen
die onderzocht worden door de werkgroep, zijn onder meer naar voren gekomen in het
door uw Kamer georganiseerde rondetafelgesprek van 14 juni 2023. De Minister van Financiën
en ik hebben uw Kamer in onze brief over speculatieve grondhandel van 13 juli 2023
ook aangegeven de suggesties hieruit mee te nemen. Over de bevindingen van de werkgroep
zult u in het najaar worden geïnformeerd.

Vraag 12

Kunnen de in de uitzending van Radar genoemde oplossingsrichtingen, namelijk een verplichte
rol voor de notaris bij de koopovereenkomst, de desbetreffende handelspraktijken onder
de Wet financieel toezicht brengen en het verbieden van het eindeloos kadastraal splitsen
van landbouwgrond, voor zover nog niet meegenomen in het onderzoek van AFM, ACM en
Bft, daaraan worden toegevoegd?

Antwoord 12

Zoals uit het antwoord op vraag 11 blijkt, maken deze oplossingsrichtingen deel uit
van het onderzoek.

Vraag 13

Wat vindt u ervan dat, totdat er nieuwe regels zijn, deze oneerlijke een misleidende
handelspraktijken ongestoord verder kunnen gaan, terwijl de Kamer al halverwege 2023
heeft gezegd dat hieraan een einde moet komen?

Antwoord 13

Zoals in de brief over speculatieve handel in landbouwgrond van 13 juli 202314 is uiteengezet, bestaan er diverse mogelijkheden voor consumenten om hun recht te
halen wanneer sprake is van oneerlijke handelspraktijken, dwaling of bedrog. Zo kunnen
zij op grond van het Burgerlijk Wetboek de overeenkomst vernietigen en/of de geleden
schade van de aanbieder vorderen, waarvoor ik ter illustratie graag verwijs naar een
uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland van 24 augustus 2022.15 Ook kunnen de toezichthouders, de AFM en de ACM, in voorkomend geval handhavend optreden.
Zie daartoe het antwoord op vraag 9.

Uit vraag 4 blijkt bovendien dat ook juridisch adviseurs hun pijlen richten op dergelijke
grondhandelaren, waardoor de drempel voor consumenten om actie te ondernemen wordt
verlaagd. Er bestaat derhalve al een raamwerk aan mogelijke maatregelen. Dat neemt
niet weg dat deze handel in speculatieve landbouwgrond nog steeds plaatsvindt en dit
raamwerk nog niet afdoende lijkt te werken. Daartoe wordt het eerder genoemde onderzoek
gedaan. In antwoord op vraag 11 heb ik de verschillende opties geschetst die in het
onderzoek worden meegenomen.

Vraag 14

Ziet u mogelijkheden om reeds op kortere termijn actie te ondernemen, omdat consumenten
van de overheid mogen verwachten tegen zulke oneerlijke handelspraktijken beschermd
te worden?

Antwoord 14

Op korte termijn geldt dat het informeren van consumenten en betrokkenen centraal
moet blijven staan. Zo waarschuwde de AFM bijvoorbeeld al in 201016 voor deze grondhandel en in 2011 legde zij de in antwoord op vraag 9 genoemde bestuurlijke
boete op. Diverse andere partijen wezen al op het risico met deze grondhandel, zoals
Ministers in antwoord op Kamervragen en ook gemeenten waar grondhandel vaak voorkomt
zoals in de gemeente Amsterdam. Tevens heeft de KNB notarissen geïnformeerd over deze
handel. Verder lijkt de kritische aandacht van de media veel invloed te hebben. In
het eerdergenoemde rapport constateert het Kadaster dat in 2023 het aantal transacties
in deze grondhandel gehalveerd is, waarbij het Kadaster het vermoeden uit dat dit
een gevolg is van de berichtgeving in de media en de politieke aandacht. De oplossingsrichtingen
die onderzocht worden gaan verder dan informeren en waarschuwen, zij vergen in de
meeste gevallen wetswijziging. Wetswijzigingen hebben vaak consequenties op ander
vlak. Zij vergen daarom gedegen onderzoek om te voorkomen dat de oplossingen hun doel
niet treffen of dat de voordelen niet opwegen tegen de neveneffecten. Zoals aangegeven
zult u in het najaar hierover nader geïnformeerd worden.