Nota n.a.v. het (nader/tweede nader/enz.) verslag : Nota naar aanleiding van het verslag
36 218 Wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (wijziging maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten)
Nr. 8
NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG
Ontvangen 14 november 2022
Met belangstelling heb ik kennisgenomen van het verslag van de vaste commissie voor
Binnenlandse Zaken van 3 november 2022. In het navolgende ga ik in op de vragen en
opmerkingen uit het verslag waarbij de volgorde van het verslag is aangehouden.
1. Inhoud en doel van het voorstel
De leden van de VVD-fractie vroegen een overzicht van de te verwachten loontonwikkeling
voor de komende jaren en een koppeling met de maximale huurprijsstijging.
De toekomstige loonontwikkeling laat zich lastig voorspellen, zeker in deze onzekere
tijden. In de Centraal Economische Verkenning van 9 maart 2022 gaat het CPB voor 2023
uit van een loonontwikkeling van 3,5% en voor de periode tot 2030 van een gemiddelde
loonontwikkeling van 3,3%. In de Macro Economische Verkenning van 20 september 2022
stelt het CPB dat op basis van de tot dan afgesloten cao’s geen substantiële versnelling
in de loongroei valt waar te nemen.
De leden van de VVD-fractie vroegen een toelichting met rekenvoorbeelden van de stelling
dat een «redelijk rendement» blijft bestaan na inwerkingtreding van de wet.
De regulering van de maximale huurverhogingen in de geliberaliseerde huursector is
een tijdelijke maatregel, die loopt tot 1 mei 2024. Doel van de voorliggende wetwijziging
is om de effecten van de hoge inflatie in 2022 en mogelijk 2023 te dempen door te
voorkomen dat per 1 januari 2023, op basis van de huidige wet, de maximaal toegestane
jaarlijkse huurverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten gelijk is aan inflatie
+ 1 procentpunt. De regering heeft geconcludeerd dat een maximale huurverhoging op
basis van de bestaande systematiek van inflatie + 1 procentpunt een te grote impact
heeft op huurders. Gezien de hoge inflatie in 2022 zou de bestaande systematiek uitkomen
op een toegestane huurverhoging per 1 januari 2023 van circa 11%. Daarom stelt de
regering de voorliggende wetswijziging voor. Het wetsvoorstel regelt dat in het geval
van hoge inflatie de jaarlijkse huurverhoging maximaal gelijk is aan de loonontwikkeling
+ 1 procentpunt; dat is naar verwachting per 1 januari 2023 circa 4%. Omdat de huren
ook in de nieuwe situatie kunnen worden verhoogd, worden de mogelijkheden een redelijk
rendement te halen in de ogen van de regering niet substantieel beperkt. De inflatie
werkt niet volledig door in de stijging van de kosten voor verhuur en de opslag van
1 procentpunt biedt investeerde afdoende ruimte. De regering meent daarmee een adequate
reactie te geven op de hoge inflatie en met het voorliggende voorstel een evenwichtige
afweging te hebben gemaakt tussen de belangen van huurders en van verhuurder.
De leden van de VVD-fractie vroegen of er advies is gevraagd van ATR en of de regering
nader kan ingaan op dat advies.
De ATR is om advies gevraagd. Conform dat advies zijn in hoofdstuk 4 van de memorie
van toelichting de regeldrukkosten in beeld gebracht. Omdat de voorliggende wetswijziging
alleen de systematiek waarmee de maximaal toegestane verhoging wordt berekend aanpast,
zijn de effecten op de regeldruk nihil.
De leden van de VVD-fractie vroegen of de regering bereid is het wetsvoorstel over
een aantal jaar te evalueren.
De regulering van de maximale huurverhogingen in de geliberaliseerde huursector is
een tijdelijke maatregel, die loopt tot 1 mei 2024. De maatregel kent een evaluatiebepaling;
uiterlijk in november 2023 zendt de regering aan de Staten-Generaal een verslag over
de doeltreffendheid en de effecten van de maximering in de praktijk.
De leden van de CDA-fractie vroegen hoe de regering ervoor zorgt dat ook voor huurders
in de vrije sector met een inkomensontwikkeling lager dan de gemiddelde loonstijging
de huren betaalbaar blijven.
De regering heeft geconcludeerd dat een huurverhoging op basis van de bestaande systematiek
van inflatie +1% een te grote impact heeft op huurders. Gezien de hoge inflatie in
2022 zou de bestaande systematiek uitkomen op een toegestane huurverhoging per 1 januari
2023 uitkomen van circa 11%. Daarom stelt de regering de voorliggende wetswijziging
voor. Doel van de voorliggende wetwijziging is om de effecten van de hoge inflatie
in 2022 en mogelijk 2023 te dempen door te voorkomen dat per 1 januari 2023, op basis
van de huidige wet, de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor geliberaliseerde
huurovereenkomsten gelijk is aan inflatie + 1 procentpunt. Het wetsvoorstel regelt
dat in het geval van hoge inflatie de jaarlijkse huurverhoging maximaal gelijk is
aan de loonontwikkeling + 1 procentpunt; dat is naar verwachting per 1 januari 2023
circa 4%. Dit betekent dat naar aanleiding van deze aanpassing verhuurders de huren
in 2023 naar verwachting met maximaal circa 7 procentpunt minder kunnen verhogen dan
zonder wetswijziging.
Overige maatregelen die als doel hebben de huren betaalbaar te houden zijn opgenomen
in het programma Betaalbaar Wonen; een belangrijk onderdeel daarvan is de regulering
van de middenhuur. Ik heb uw Kamer onlangs geïnformeerd over de eerste contouren van
de voorgenomen regulering van de middenhuur (Kamerstukken II 2022/23, 27 926, nr. 369), ik verwacht uw Kamer op korte termijn nader te informeren.
De leden van de CDA-fractie vroegen een uitgebreidere reflectie op het voorstel van
de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties voor een inkomensafhankelijke huurverhoging
in de vrije sector.
Het voorstel van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) om met een
inkomensafhankelijke huurverhoging in de vrije sector te komen strookt volgens de
regering niet met de rol van de vrije huursector binnen de volkshuisvesting. De regering
ziet geen aanleiding om in de vrije sector doorstroming te bevorderen van huishoudens
met een hoger inkomen door voor hen hogere huurverhoging toe te staan. Los daarvan
vergt het een inkomensafhankelijke differentiatie in de huurverhoging ingrijpende
wets- en systeemwijziging. Daarnaast vraagt uitvoering van een dergelijke systematiek
om een structurele uitwisseling van inkomensgegevens tussen de huurder, verhuurder
en de Belastingdienst. Dat gaat de reikwijdte van het voorliggend wetsvoorstel – het
voor de resterende 16 maanden van de maximering van de jaarlijkse huurstijging in
de vrije sector matigen van de huurverhoging in het geval van hoge inflatie – te buiten.
De leden van de CDA-fractie vroegen naar de motivatie achter 1% boven de gemiddelde
loonontwikkeling.
De huidige systematiek kent reeds een keuze voor + 1 procentpunt. Doel van de voorliggende
wetwijziging is om de effecten van de hoge inflatie in 2022 en mogelijk 2023 te dempen.
Daarbij is zo dicht mogelijk bij de bestaande systematiek gebleven. Een koppeling
aan de loonontwikkeling + 1 procentpunt is daarmee in de ogen van de regering een
alternatief dat het dichtst bij de bestaande maximering van inflatie + 1 procentpunt
blijft en voorziet in het beoogde doel van de wijziging. De opslag van + 1 procentpunt
bij beide parameters is ook nodig, omdat in de gekozen systematiek de laagste van
de twee parameters – inflatie of loonontwikkeling – geldt.
De leden van de CDA-fractie vroegen een uitgebreidere onderbouwing van de stelling
dat een redelijk rendement op verhuur mogelijk blijft.
De regulering van de maximale huurverhogingen in de geliberaliseerde huursector is
een tijdelijke maatregel, die loopt tot 1 mei 2024. Doel van de voorliggende wetwijziging
is om de effecten van de hoge inflatie in 2022 en mogelijk 2023 te dempen door te
voorkomen dat per 1 januari 2023 nog geldt dat de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging
voor geliberaliseerde huurovereenkomsten gelijk is aan inflatie + 1 procentpunt. Gezien
de hoge inflatie in 2022 zou de bestaande systematiek uitkomen op een toegestane huurverhoging
per 1 januari 2023 uitkomen van circa 11%. Het wetsvoorstel regelt dat in het geval
van hoge inflatie de jaarlijkse huurverhoging maximaal gelijk is aan de loonontwikkeling
+ 1 procentpunt; dat is naar verwachting per 1 januari 2023 circa 4%. Dit betekent
dat naar aanleiding van deze aanpassing verhuurders de huren naar verwachting met
maximaal circa 7 procentpunt minder kunnen verhogen.
De leden van de SP-fractie vroegen waarom een opslag van 1% boven inflatie nog gerechtvaardigd
is en of de regering hun mening deelt dat 1% boven inflatie of de gemiddelde loonontwikkeling
nog steeds te veel ruimte laat voor te grote huurstijgingen.
De huidige systematiek kent reeds een keuze voor + 1 procentpunt. Doel van de voorliggende
wetwijziging is om de effecten van de hoge inflatie in 2022 en mogelijk 2023 te dempen.
Daarbij is zo dicht mogelijk bij de bestaande systematiek gebleven. Een koppeling
aan de loonontwikkeling + 1 procentpunt is daarmee in de ogen van de regering een
alternatief dat het dichtst bij de bestaande maximering van inflatie + 1 procentpunt
blijft en voorziet in het beoogde doel van de wijziging. Het klopt dat dit ruimte
geeft voor een verhuurder om in het geliberaliseerde segment een huurverhoging hoger
dan de loonontwikkeling vast te stellen.
Dit betekent echter dat naar aanleiding van deze aanpassing verhuurders de huren naar
verwachting met maximaal circa 7 procentpunt minder kunnen verhogen dan zonder wetswijziging.
De regering meent daarmee een adequate reactie te geven op de hoge inflatie en met
het voorliggende voorstel een evenwichtige afweging te hebben gemaakt tussen de belangen
van huurders en van verhuurder. Het klopt dat dit ruimte geeft voor een verhuurder
om in het geliberaliseerde segment een huurverhoging hoger dan de loonontwikkeling
vast te stellen.
De leden van de SP-fractie vroegen waarom geen aansluiting is gezocht met de huurprijsstijging
in de gereguleerde huursector.
Er is een onderscheid tussen de gereguleerde sector en de geliberaliseerde sector.
De huidige systematiek in de geliberaliseerde sector kent reeds een keuze voor + 1
procentpunt. Ook in 2022 geldt dat de toegestane huurverhoging in de vrije sector
(3,3%) 1 procentpunt hoger is dan in de gereguleerde sector (2,3%). Doel van de voorliggende
wetwijziging is om de effecten van de hoge inflatie in 2022 en mogelijk 2023 te dempen.
Daarbij is zowel een koppeling gelegd met de gereguleerde huursector door uit te gaan
van de loonontwikkeling, als zo dicht mogelijk bij de bestaande systematiek gebleven.
De leden van de SP-fractie vroegen of de regering kan verzekeren dat 1% boven inflatie
of de gemiddelde loonontwikkeling niet tot betalingsproblemen leidt en of de regering
hun mening deelt dat een huurstijging van 1% boven inflatie dan wel gemiddelde loonontwikkeling
nog altijd hoger kan zijn dan de werkelijke inkomensstijging van de huurder en om
hoeveel huurders dit kan gaan en of de regering specifiek kan ingaan op gepensioneerden.
De regering kan niet verzekeren dat een huurstijging bij geen enkele huurder tot een
betalingsprobleem leidt en kan voorts niet uitsluiten dat de huurverhoging hoger kan
zijn dan de werkelijke inkomensstijging van de huurder. Dat is immers ook afhankelijk
van de persoonlijke situatie van de huurder zelf. De regering merkt wel op dat een
huurverhoging in het geliberaliseerde segment alleen kan worden doorgevoerd als huurder
en verhuurder daarover contractueel afspraken hebben gemaakt. In totaal zijn er 648.000
huurders in de geliberaliseerde huursector. Daarin is geen specifiek inzicht in de
groep gepensioneerden.
De leden van de SP-fractie vroegen waar huurders in de geliberaliseerde sector het
komende jaar rekening mee kunnen houden.
De regulering van de maximale huurverhogingen in de geliberaliseerde huursector is
een tijdelijke maatregel, die loopt tot 1 mei 2024. Dat verandert niet door het onderhavige
wetsvoorstel. Doel van de voorliggende wetwijziging is om de effecten van de hoge
inflatie in 2022 en mogelijk 2023 te dempen door te voorkomen dat per 1 januari 2023
nog geldt dat de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor geliberaliseerde
huurovereenkomsten gelijk is aan inflatie + 1 procentpunt. Gezien de hoge inflatie
in 2022 zou de bestaande systematiek uitkomen op een toegestane huurverhoging per
1 januari 2023 uitkomen van circa 11%. Het wetsvoorstel regelt dat in het geval van
hoge inflatie de jaarlijkse huurverhoging maximaal gelijk is aan de loonontwikkeling
+ 1 procentpunt; dat is naar verwachting per 1 januari 2023 circa 4%. Dit betekent
dat naar aanleiding van deze aanpassing verhuurders de huren naar verwachting met
maximaal circa 7 procentpunt minder kunnen verhogen dan zonder wetswijziging. Omdat
de huren ook in de nieuwe situatie kunnen worden verhoogd, worden de mogelijkheden
een redelijk rendement te halen in de ogen van de regering niet substantieel beperkt.
De voorgenomen regulering van de middenhuur geeft invulling aan een deel van het nu
nog geliberaliseerde segment op de meer langere termijn. Ik heb uw Kamer onlangs geïnformeerd
over de eerste contouren van de voorgenomen regulering van de middenhuur (Kamerstukken
II 2022/23, 27 926, nr. 369), ik verwacht uw Kamer op korte termijn nader te informeren.
De leden van de SP-fractie vroegen of de regering bij benadering kan aangeven hoeveel
woningen als gevolg van de verwachte huurprijsstijging boven de € 1.000 uitkomen.
Dat is niet exact te zeggen, maar het aantal woningen dat specifiek door de verhoging
in 2023 boven de € 1.000 uitkomt zal naar verwachting klein zijn, dit moet woningen
betreffen die specifiek tussen de € 970 en € 999 betalen en door een huurstijging
van € 35 tot € 40 (zijnde 4%) boven de € 1.000 uitkomen. Meer exacte gegevens hierover
ontbreken.
Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat een dergelijke huurstijging geen gevolg heeft
voor de vraag of betreffende woningen in de toekomst onder de regulering van de middenhuur
komen te vallen. Bij de regulering van de middenhuur ben ik voornemens het woningwaarderingsstelsel
(WWS) te laten gelden voor woningen tot ongeveer 187 punten, wat in het huidige WWS
neerkomt op circa € 1.000 huur per maand (prijspeil: januari 2022). Dat betekent ook
dat woningen waar nu meer dan € 1.000 voor wordt gevraagd, terwijl deze op basis van
de kwaliteit minder dan 187 punten hebben, bij een nieuw contract in huurprijs naar
beneden moeten worden bijgesteld.
De leden van de SP-fractie vroegen of de regering bij benadering kan aangeven wat
het (bruto en netto) rendement na de verwachte huurstijging in de vrije marktsector
is.
De regering heeft geen inzicht in de rendementen van individuele verhuurders.
De leden van de SP-fractie vroegen of er een impactanalyse is gemaakt voor verschillende
huishoudens in de vrije sector.
De regering heeft geconcludeerd dat een huurverhoging op basis van de bestaande systematiek
van inflatie + 1 procentpunt een te grote impact heeft op huurders. Gezien de hoge
inflatie in 2022 zou dat per 1 januari 2023 uitkomen op ca 11%. Daarom stelt de regering
de voorliggende wetswijziging voor. De aanpassing betekent dat naar aanleiding van
deze aanpassing verhuurders de huren met naar verwachting maximaal circa 7 procentpunt
minder kunnen verhogen, dan zonder wijziging het geval is.
De leden van de SP-fractie vroegen of de regering hun mening deelt dat de huurquote
in de vrije sector vaak nu al te hoog is en of de regering kan aangeven welke huurquotes
voor de verschillende huishoudens acceptabel zijn.
De gemiddelde huurquote van huurders in het middenhuursegment is 30,9% en in het dure
segment 37,8% (bron WoOn 2021). De gemiddelde huurquote in het geliberaliseerde segment
ligt daarmee hoger dan in het gereguleerde segment (23,3%). In het gereguleerde segment
is de huurquote in de afgelopen jaren iets gedaald. In de vrije sector zijn de huurquotes
gestegen. Met name het aantal huurders met een hoge huurquote (>40%) is tussen 2018
en 2021 sterk toegenomen. De toenemende huurquote is een belangrijke aanleiding om
het middensegment nader te reguleren. In het programma Betaalbaar Wonen zijn indicatieve
huurquotes benoemd. Voor minima en huishoudens onder het sociaal minimum is dit 30%
voor eenpersoonshuishoudens en 20% voor meerpersoonshuishoudens. Voor lagere inkomens
is een indicatieve huurquote van 35% respectievelijk 30% gesteld. Voor midden en hoge
inkomens is geen indicatieve huurquote benoemd. Voor lage middeninkomens is een huurwoning
tot € 1.000 nog betaalbaar en voor hoge(re) middeninkomens een huurwoning tot € 1.250.
De leden van de SP-fractie vroegen of een huurstijging boven inflatie/loonontwikkeling
(bijna) altijd zal leiden tot een hogere huurquote.
Een gemiddelde huurstijging boven de gemiddelde loonontwikkeling leidt tot een hogere
gemiddelde huurquote. Opgemerkt wordt dat de maximering van de jaarlijkse huurstijging
in de vrije sector en dus ook de gekozen systematiek tot 1 mei 2024 geldt en dat binnen
de systematiek de laagste van de inflatie of de loonontwikkeling geldt. Indien de
inflatie in 2023 tot onder de loonontwikkeling daalt, is het daarmee mogelijk dat
de maximale huurstijging in de eerste vier maanden van 2024 onder de loonontwikkeling
ligt.
De leden van de SP-fractie vroegen waarom het effect van de indexatie op de puntprijs
in het WWS buiten beschouwing is gelaten.
Het oogmerk van voorliggend wetsvoorstel is te voorkomen dat per 1 januari 2023 nog
geldt dat de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten
(ook wel vrije sector genoemd) gelijk is aan inflatie + 1 procentpunt. Gezien de hoge
inflatie in 2022 zou dat per 1 januari 2023 uitkomen op ca 11%. Het wetsvoorstel regelt
dat in het geval van hoge inflatie de jaarlijkse huurverhoging maximaal gelijk is
aan de loonontwikkeling + 1 procentpunt; dat is naar verwachting per 1 januari 2023
ca. 4%. Op geliberaliseerde huurcontracten is het woningwaarderingsstelsel (WWS) niet
van toepassing, daarom zijn in voorliggend wetsvoorstel geen bepalingen over het woningwaarderingsstelsel
opgenomen. Ik heb uw Kamer onlangs geïnformeerd over de eerste contouren van de voorgenomen
regulering van de middenhuur (Kamerstukken II 2022/23, 27 926, nr. 369), daarin ben ik ook ingegaan op de overwegingen die ten aanzien van het WWS. Ik verwacht
uw Kamer op korte termijn nader te informeren.
De leden van de SP-fractie vroegen hoe de regering denkt over de stijging, door de
indexatie, van 10% van de maximale huurprijs voor gereguleerde woningen en of deze
enorme stijging geoorloofd is zonder dat de kwaliteit verbetert.
Een stijging van de maximale huurprijsgrenzen met inflatie is op de lange termijn
in de ogen van de regering geoorloofd, omdat voor verhuurders de kosten voor o.a.
nieuwbouw en verduurzaming door de inflatie stijgen. Een stijging van de maximale
huurprijsgrenzen heeft enkel effect voor nieuwe huurcontracten en dus ook voor nieuwbouwwoningen.
Voor zittende huurders in het gereguleerde segment (waarop het woningwaarderingsstelsel
van toepassing is) geldt de komende jaren dat de jaarlijkse huurverhoging is gematigd
door een maximum op niveau van de loonontwikkeling. Voor hen heeft een verhoging van
de maximale huurprijsgrens geen gevolg. De stijging van de maximale huurprijsgrenzen
heeft wel gevolgen voor nieuwe huurcontracten die op 1 juli 2023 of later ingaan.
Doordat ook de liberalisatiegrens met inflatie wordt verhoogd (per 1 januari 2023),
zullen huurcontracten voor nieuwe huurders niet sneller in het geliberaliseerde segment
vallen door de indexatie van de maximale huurprijsgrenzen. Hetzelfde geldt voor de
toekomstige regulering van de middenhuur en de daarvoor gestelde nieuwe liberalisatiegrens
van € 1.000 (prijspeil 2022).
In het Programma Betaalbaar wonen (Kamerstukken II 2021/22, 32 847, nr. 906) heb ik aangekondigd dat ik onderzoek of het woningwaarderingsstelsel moet en kan
worden aangepast om verduurzaming van huurwoningen te stimuleren. De inzet is dat
er voor woningen die niet verduurzaamd zijn een minder hoge huur gevraagd kan worden
en voor woningen die beter verduurzaamd zijn een hogere huur.
De leden van de SP-fractie vroegen hoe de regering gaat zorgen dat de prijs-kwaliteitverhouding
niet (verder) uit de pas loopt.
Zoals ik in mijn Programma Betaalbaar wonen heb aangekondigd, onderzoek ik of het
woningwaarderingsstelsel moet en kan worden aangepast om verduurzaming van huurwoningen
te stimuleren. De inzet is dat er voor woningen die niet verduurzaamd zijn een minder
hoge huur gevraagd kan worden en voor woningen die beter verduurzaamd zijn een hogere
huur. Ik zal uw Kamer hierover binnenkort nader informeren.
De leden van de SP-fractie vroegen of de WWS-stijging een forse financiële prikkel
oplevert om tijdelijke huurcontracten niet te verlengen en of een verdere stijging
van tijdelijke contracten te verwachten valt.
Hoewel de indexatie van het WWS geen onderdeel is van voorliggend wetsvoorstel en
voorliggend wetsvoorstel ook geen betrekking heeft op het gereguleerde segment waar
het WWS van toepassing is, ken ik de signalen over verhuurders die generieke tijdelijke
huurcontracten gebruiken enkel om de aanvangshuurprijs bij mutatie te verhogen. Daarom
werk ik aan de regulering van de middenhuur en het dwingend maken van het WWS zodat
deze negatieve prikkel kan worden gedempt en het aantal tijdelijke huurcontracten
naar verwachting afneemt.
Voorliggend wetsvoorstel heeft alleen betrekking op het geliberaliseerde segment en
indexatie van de maximale huurprijsgrenzen in het gereguleerde segment heeft geen
directe relatie met al dan niet verlengen van tijdelijke huurcontracten in het geliberaliseerde
segment naar vast huurcontracten.
De leden van de SP-fractie vroegen welke grenzen uit mensenrechtelijk kader worden
gesteld aan de verhoging van huurprijzen in de vrije sector.
Er worden uit mensenrechtelijk kader geen directe regels of grenzen aan huurprijsstijgingen
in de geliberaliseerde sector gesteld waar deze wetswijziging uitvoering aan geeft.
De huurprijs is de prijs die tussen huurder en verhuurder is overeengekomen voor het
bewonen door de huurder van een huurwoning. De verplichting om te zorgen voor voldoende
woongelegenheid is een inspanningsverplichting voor de overheid. Dit staat zowel in
artikel 22, tweede lid, van de Grondwet als in meerdere verdragen (o.a. artikel 11,
eerste lid, van het Internationaal Verdrag inzake economische, sociale en culturele
rechten). Bij de totstandkoming van wetgeving dient altijd rekening gehouden te worden
met de verenigbaarheid van de voorgestelde regeling met de Grondwet en eenieder verbindende
bepalingen van verdragen en van besluiten van volkenrechtelijke organisaties.
De huurprijs betreft een afspraak tussen twee partijen. Om huurders te beschermen
en de betaalbaarheid van woningen te reguleren, stelt de wet sinds jaar en dag beperkingen
aan de huurprijs en de verhoging daarvan voor de zogenoemde gereguleerde huurwoningen.
Dat zijn huurwoningen met een aanvangshuurprijs tot de op de ingangsdatum van het
huurcontract actuele liberalisatiegrens (voor huurcontracten die in 2022 ingaan: tot
€ 763,47 per maand). Huurders die een huurwoning met een aanvangshuurprijs boven die
op de ingangsdatum van het huurcontract actuele liberalisatiegrens (de zogenoemde
geliberaliseerde huurwoningen) bewonen, beschikken over het algemeen over meer financiële
middelen en over meer mogelijkheden om in hun huisvesting te voorzien dan huurders
die op gereguleerde huurwoningen aangewezen zijn. Ook voor de huurders van geliberaliseerde
huurwoningen spant de regering zich in, onder meer door de voorgenomen regulering
van middenhuur. Daarnaast is de regering van mening dat ongebreidelde verhoging van
huurprijzen voor lopende huurovereenkomsten niet gewenst is, ook deze woningen moeten
betaalbaar blijven voor de doelgroep. Daarom heeft de regering in 2021 het initiatiefvoorstel
van het lid Nijboer omarmd en is de jaarlijkse verhoging van huurprijzen voor geliberaliseerde
huurwoningen beperkt. De regering is op de hoogte van signalen dat ook huurders in
geliberaliseerde huurwoningen financiële problemen ondervinden als gevolg van de actuele
ontwikkelingen. Daarom stelt de regering een aanpassing van de maximering van verhoging
van de huurprijzen voor die huurders voor.
De leden van de SP-fractie vroegen of uitgesloten kan worden dat deze verhogingen
van de huurprijs niet zullen leiden tot dakloosheid.
De regering kan niet garanderen dat een huurstijging bij geen enkele huurder tot een
betalingsprobleem leidt. Dat kan mede afhankelijk zijn van de persoonlijke situatie
van de huurder. De regering merkt op dat een huurverhoging in het geliberaliseerde
segment alleen kan worden doorgevoerd als huurder en verhuurder daarover contractueel
afspraken hebben gemaakt. Om huisuitzettingen wegens betaalachterstanden verder terug
te dringen, ben ik in gesprek met partijen die betrokken waren bij de statements over
het voorkomen van huisuitzettingen door betaalachterstanden in coronatijd. Doel is
om te komen tot nieuwe bestuurlijke afspraken zodat huisuitzettingen door betaalachterstanden
door stijgende energieprijzen en gestegen kosten van levensonderhoud zoveel mogelijk
worden voorkomen. Dit is conform de motie Beckerman en Grinwis (Kamerstukken II 2022/23,
32 847, nr. 962) en het verzoek van lid Ceder in het debat over Armoede- en schuldenbeleid van 6 oktober
2022.
De leden van de GroenLinks-fractie vroegen hoe de maximale huurprijsstijging zich
verhoudt tot het doel om huren betaalbaarder te maken.
De regering heeft geconcludeerd dat een huurverhoging op basis van de bestaande systematiek
van inflatie + 1 procentpunt, een te grote impact heeft op huurders gezien de huidige
inlfatiecijfers. Daarom stelt de regering de voorliggende wetswijziging voor. Dit
betekent dat naar aanleiding van de voorliggende aanpassing verhuurders de huren in
2023 naar verwachting met maximaal circa 7 procentpunt minder kunnen verhogen, dan
zonder wijziging het geval is.
Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de betaalbaarheid van huurwoningen.
Overige maatregelen die als doel hebben de huren betaalbaar te houden zijn opgenomen
in het programma Betaalbaar Wonen; een belangrijk onderdeel daarvan is de regulering
van de middenhuur. Ik heb uw Kamer onlangs geïnformeerd over de eerste contouren van
de voorgenomen regulering van de middenhuur (Kamerstukken II 2022/23, 27 926, nr. 369), ik verwacht uw Kamer op korte termijn nader te informeren.
De leden van de GroenLinks-fractie vroegen een reactie van de regering op het feit
dat verhuurders de afgelopen periode forse huurverhogingen hebben kunnen doorvoeren.
In de vrije sector zijn de huurquotes in de voorbije periode gestegen. Met name het
aantal huurders met een hoge huurquote (>40%) is tussen 2018 en 2021 sterk toegenomen.
De toenemende huurquote is een belangrijke aanleiding om het middensegment te gaan
reguleren. Kern daarvan is dat excessieve huurprijzen worden tegengegaan doordat maximale
huurprijsgrenzen gaan gelden die op basis van het WWS gezien de kwaliteit van de woning,
als redelijk worden geacht.
De leden van de GroenLinks-fractie vroegen of de regering hun mening deelt dat sinds
de jaren ’90 het beleid te veel is gericht op de belangen van de verhuurders en te
weinig op dat van de huurders.
De regering is van mening dat de huidige situatie reden geeft de huurstijgingen voor
geliberaliseerde huren nader te reguleren en daarmee de betaalbaarheid voor huurders
te verbeteren. De maatregelen die als doel hebben de huren betaalbaar te houden zijn
opgenomen in het programma Betaalbaar Wonen (Kamerstukken II 2021/22, 32 847, nr. 906); een belangrijk onderdeel daarvan is de voorgenomen regulering van de middenhuur.
Ik heb uw Kamer onlangs geïnformeerd over de eerste contouren van de voorgenomen regulering
van de middenhuur (Kamerstukken II 2022/23, 27 926, nr. 369), ik verwacht uw Kamer op korte termijn nader te informeren.
De leden van de GroenLinks-fractie vroegen een overzicht van de ontwikkeling van de
huurquote sinds begin jaren ’90 van de vorige eeuw.
Op basis van de beschikbare gegevens uit het WoOn2021 kan inzicht worden gegeven in
de ontwikkeling van de huurquote sinds 2015. Het kabinet beschikt op dit moment niet
over gegevens die het mogelijk maken om over een langere periode in het verleden inzicht
te geven in de huurquote.
2015
2018
2021
Gereguleerde huur
24,3%
23,5%
23,3%
Middenhuur
31,5%
29,5%
30,9%
Dure huur
37,1%
37,0%
37,8%
De leden van de SGP-fractie vroegen of de rekening van de hoge inflatie niet volledig
bij de verhuurders wordt gelegd en waarom niet is gekozen de consequenties te laten
dragen door zowel huurders als verhuurders.
Het wetsvoorstel regelt dat in het geval van hoge inflatie de jaarlijkse huurverhoging
maximaal gelijk is aan de loonontwikkeling + 1 procentpunt; dat is naar verwachting
per 1 januari 2023 circa 4%. Omdat de huren ook in de nieuwe situatie kunnen worden
verhoogd, worden de mogelijkheden een redelijk rendement te halen in de ogen van de
regering niet substantieel beperkt. De regering meent met het voorliggende voorstel
een evenwichtige afweging te hebben gemaakt tussen de belangen van huurders en van
verhuurder.
De leden van de SGP-fractie vroegen een reactie van de regering op de opmerkingen
van de Raad van State over de noodzaak en proportionaliteit van het voorstel.
Gezien de hoge inflatie acht de regering het noodzakelijk de bestaande systematiek
waarmee huurverhogingen in het geliberaliseerde segment worden gemaximeerd te beperken.
Omdat de huren ook in de nieuwe situatie kunnen worden verhoogd, worden de mogelijkheden
een redelijk rendement te halen in de ogen van de regering niet substantieel beperkt.
De regering meent met het voorliggende voorstel een evenwichtige afweging te hebben
gemaakt tussen de belangen van huurders en van verhuurder en een proportionele maatregel
voor te stellen. De Raad van State heeft gesteld dat het eerdere voornemen om de maximale
huurprijsstijging bij ministeriële regeling vast te stellen, te weinig zekerheid biedt
voor verhuurders en te weinig waarborgen biedt voor een evenwichtige belangenafweging.
Naar aanleiding van dit advies heeft de regering ervoor gekozen de nadere maximering
ten behoeve van de voorspelbaarheid in de wet vast te leggen.
De leden van de SGP-fractie vroegen naar de doorwerking van de hoge inflatie op de
kosten van verhuurders.
De belangrijkste oorzaak van de hoge inflatie is de sterke stijging van de energieprijzen.
De inflatie werkt daarom naar verwachting niet volledig door in de kosten van verhuurders,
zijnde de verhuurkosten plus kosten van onder andere nieuwbouw en verduurzaming.
De leden van de SGP-fractie vroegen wat de verwachte maximale huurprijsverhoging voor
2023 zal zijn.
Gezien de hoge inflatie in 2022 zou de maximale huurverhoging van inflatie + 1 procentpunt
per 1 januari 2023 naar verwachting uitkomen op circa 11%. In het geval dat de huurverhoging
maximaal gelijk is aan de loonontwikkeling + 1 procentpunt zoals voorgesteld is dat
naar verwachting per 1 januari 2023 circa 4%.
Het lid van de BBB-fractie vroeg of afwijking van de systematiek als de loonontwikkeling
lager is dan de inflatie automatisch gaat.
De voorstelde systematiek wordt in de wet vastgelegd en werkt daarmee zonder nadere
afweging. Op basis van de wet geldt na wijziging dan het laagste percentage van de
inflatie en de loonontwikkeling, + 1 procentpunt, als maximaal toegestane huurverhoging.
Het lid van de BIJ1-fractie vroeg een reactie van de regering op het scenario dat
een discrepantie tussen de puntprijsstijging en de stijging van de toegestane huurverhoging
leidt tot het ontmoedigen van verhuurders om tijdelijke huurcontracten te verlengen
en vroeg de regering te overwegen de indexatie van de puntprijs te beperken in samenhang
met de beoogde verlaging van de huurverhoging.
Op geliberaliseerde huurcontracten is het woningwaarderingsstelsel (WWS) op dit moment
niet van toepassing. Met de regulering van de middenhuur is het voornemen dit aan
te passen en het WWS ook van toepassing te laten zijn op woningen tot circa 187 punten
(wat neerkomt op circa € 1.000 (prijspeil: januari 2022)). De indexatie van het WWS
betekent ook dat de grens van circa € 1.000 met inflatie wordt geïndexeerd. De verwachting
is dat als gevolg van de regulering van de middenhuur een substantieel deel van de
huren in het middensegment bij bewonerswissel moet worden verlaagd om onder de maximale
huurprijs uit het WWS te komen. Uiteindelijk is de verwachting dat op termijn ruim
90% van de huurwoningen in het sociale of middenshuursegment onder de nieuwe liberalisatie
grens wordt verhuurd.
Het lid van de BIJ1-fractie vroeg welke maatregelen de regering neemt om het niet
verlengen van tijdelijke huurcontracten tegen te gaan.
Ik ben niet voornemens om maatregelen te nemen om het niet verlengen van tijdelijke
huurcontracten tegen te gaan. Immers, dan zou een tijdelijk huurcontract de facto
een huurcontract zijn voor onbepaalde tijd. Het staat verhuurders vrij om ongeacht
de reden een tijdelijk huurcontract niet te verlengen. De huurovereenkomst is namelijk
voor een bepaalde periode aangegaan.
Door de voorgenomen regulering van het middenhuursegment wordt de prikkel voor verhuurders
voor inzet van tijdelijke huurcontracten grotendeels weggenomen: de huurprijs wordt
door het doortrekken van het WWS gemaximeerd en is dus niet vrij bij een bewonerswissel
cq. het aflopen van een tijdelijk contract. Voor woningen die permanent voor de verhuur
zijn bestemd, worden huurcontracten voor onbepaalde tijd dan naar verwachting weer
de norm. Dit geeft (kwetsbare) huurders meer woonzekerheid.
De Wet doorstroming huurmarkt 2015 beoogde het aanbod van huurwoningen te vergroten
door tijdelijke verhuur toe te staan. Deze mogelijkheid blijft bestaan om zo meer
woningen aan de voorraad toe te voegen in tijden van schaarste. Daar waar hoge doorstroming
ongewenst is, zoals in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, moeten
gemeenten in staat worden gesteld misbruik van deze contractvorm alsnog aan te pakken.
Daarvoor heb ik een wetwijziging in in het kader van de Wet goed verhuurderschap in
voorbereiding.
Het lid van de BIJ1-fractie vroeg de regering de huurquotes te verlagen door een huurprijsverhoging
toe te staan die onder de gemiddelde CAO-loonstijging ligt en als de regering dat
niet wil wiens en welke belangen in dat geval zwaarder wegen dan het beschermen en
garanderen van de bestaanszekerheid van mensen in de huidige landelijke crisis.
De regering ziet de trend van een groeiende huurquote in de geliberaliseerde huursector.
Met name het aantal huurders met een hoge huurquote (>40%) is tussen 2018 en 2021
sterk toegenomen. De toenemende huurquote is een belangrijke aanleiding om het geliberaliseerde
segment nader te reguleren.
Doel van de voorliggende wetwijziging is om de effecten van de hoge inflatie in 2022
en mogelijk 2023 voor de toegestane huurverhoging in 2023 en 2024 te dempen, door
te voorkomen dat per 1 januari 2023 nog geldt dat de maximaal toegestane jaarlijkse
huurverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten gelijk is aan inflatie + 1
procentpunt. Gezien de hoge inflatie in 2022 zou de bestaande systematiek uitkomen
op een toegestane huurverhoging per 1 januari 2023 uitkomen van naar verwachting circa
11%. Het wetsvoorstel regelt dat in het geval van hoge inflatie de jaarlijkse huurverhoging
maximaal gelijk is aan de loonontwikkeling + 1 procentpunt; dat is naar verwachting
per 1 januari 2023 circa 4%. Dit betekent dat naar aanleiding van deze aanpassing
verhuurders de huren met maximaal circa 7 procentpunt minder kunnen verhogen. Bij
het vormgeven van deze aanpassing is zo dicht mogelijk bij de bestaande systematiek
gebleven. Een koppeling aan de loonontwikkeling + 1 procentpunt is daarmee in de ogen
van de regering een alternatief dat het dichtst bij de bestaande maximering van inflatie
+ 1 procentpunt blijft en voorziet in het beoogde doel van de wijziging. De opslag
van + 1 procentpunt bij beide parameters is nodig, omdat in de gekozen systematiek
altijd de laagste van de twee parameters – inflatie of loonontwikkeling – geldt. Zonder
deze opslag zou de huurontwikkeling op den duur achterblijven bij zowel de gemiddelde
inflatie als de gemiddelde loonontwikkeling.
De regering meent met het voorliggende voorstel een evenwichtige afweging te hebben
gemaakt tussen de belangen van huurders en verhuurders.
Overige maatregelen die als doel hebben de huren betaalbaar te houden zijn opgenomen
in het programma Betaalbaar Wonen (Kamerstukken II 2021/22, 32 847, nr. 906); een belangrijk onderdeel daarvan is de voorgenomen regulering van de middenhuur.
Ik heb uw Kamer onlangs geïnformeerd over de eerste contouren van de voorgenomen regulering
van de middenhuur (Kamerstukken II 2022/23, 27 926, nr. 369), ik verwacht uw Kamer op korte termijn nader te informeren.
2. Uitvoeringsgevolgen voor verhuurders en huurders
De leden van de GroenLinks-fractie vroegen op welke wijze de regering er voor zorgt
dat alle huurders op de hoogte zijn van deze wetswijziging en dat verhuurders niet
alsnog conform de oude wettelijke regeling de huren zullen verhogen.
In december 2022 wordt bekend wat het maximaal toegestane huurverhogingspercentage
in de vrije sector per 1 januari 2023 is. Dat maximale huurverhogingspercentage is
de resultante van de wettelijk vastgelegde berekeningsformule. Het maximaal toegestane
huurverhogingspercentage wordt in december 2022 bekendgemaakt via berichten op de
websites rijksoverheid.nl en volkhuisvestingnederland.nl. Consumentenorganisaties,
zoals onder meer de Woonbond en Consumentenbond, zal worden gevraagd om ook bekendheid
te geven aan het maximaal toegestane huurverhogingspercentage in de vrije sector per
1 januari 2023.
3. Internetconsultatie
Het lid van de BBB-fractie vroeg een reactie op het voorstel van de AFWC om in de
wet een maximaal percentage (bijvoorbeeld 4,5%) op te nemen en vroeg wat de financiële
gevolgen van het voorstel van de AFWC voor inkomensafhankelijke huurprijsverhogingen
voor verhuurders zouden zijn en of zo’n maximale verhoging praktisch uitvoerbaar is.
In het wetsvoorstel dat in internetconsultatie is geweest was opgenomen dat de jaarlijkse
maximale huurprijsverhoging zou worden vastgelegd bij ministeriële regeling. Omdat
dit vastlegging bij ministeriële regeling te weinig zekerheid biedt, is er naar aanleiding
van het advies van de Raad van State voor gekozen de systematiek op te nemen in de
wet. Zoals hierboven al is toegelicht komt de voorgestelde «loonontwikkeling + 1 procentpunt»
voor het kalenderjaar 2023 naar verwachting uit op ca. 4%. Een vast maximum van bijvoorbeeld
4,5% zou dan hoger liggen dan dat maximum. De regering heeft bewust niet gekozen voor
een systematiek waarin een maximumpercentage wordt vastgesteld, dit omdat de inflatieontwikkeling
zeer onzeker is. Een goede onderbouwing van een te kiezen percentage is daarmee niet
mogelijk.
Het voorstel van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) om met een
inkomensafhankelijke huurverhoging in de vrije sector te komen strookt volgens de
regering niet met de rol van de vrije huursector binnen de volkshuisvesting. De regering
ziet geen aanleiding om in de vrije sector doorstroming te bevorderen van huishoudens
met een hoger inkomen door voor hen hogere huurverhoging toe te staan. Voor die huurders
zou dan alleen doorstroming naar de koopmarkt open staan en zij zullen niet in alle
gevallen voor een hypotheeklening in aanmerking komen. Los daarvan vergt het een inkomensafhankelijke
differentiatie in de huurverhoging ingrijpende wets- en systeemwijziging. Daarnaast
vraagt uitvoering van een dergelijke systematiek om een structurele uitwisseling van
inkomensgegevens tussen de huurder, verhuurder en de Belastingdienst. Dat gaat de
reikwijdte van het voorliggend wetsvoorstel – het voor de resterende 16 maanden van
de maximering van de jaarlijkse huurstijging in de vrije sector matigen van de huurverhoging
in het geval van hoge inflatie – te buiten.
Het lid van de BBB-fractie vroeg of de gedane suggesties om de huur in de vrije sector
te bevriezen of te koppelen aan de gereguleerde sector mogelijk zijn en wat hiervan
de gevolgen zouden zijn voor de huursectoren.
Een huurbevriezing is een verregaande inbreuk op het eigendomsrecht van verhuurders.
Een bevriezing van de huren in de vrije sector zou tot gevolg hebben dat in de vrije
sector minder huurverhoging (0%) is toegestaan dan in het gereguleerde segment. De
regering heeft immers in de Nationale Prestatieafspraken met de woningcorporaties
voor het gereguleerde segment (Kamerstukken II 2021/22, 29 453, nr. 551) afgesproken om in de jaren 2023 tot en met 2025 wel een huurverhoging toe te staan,
maar dat die voor individuele woningen maximaal gelijk is aan de loonontwikkeling.
Door de maximering in het geliberaliseerde segment stellen op «loonontwikkeling +
1 procentpunt» ingeval van hoge inflatie wordt een koppeling gelegd met de toegestane
huurverhoging in het gereguleerde segment, zij het dat voor de vrije sector – net
als in 2022 – een maximum geldt dat 1 procentpunt hoger ligt dan in het gereguleerde
segment. De regering meent met het voorliggende voorstel een evenwichtige afweging
te hebben gemaakt tussen de belangen van huurders en van verhuurder.
De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge
Ondertekenaars
-
Eerste ondertekenaar
H.M. de Jonge, minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
Bijlagen
Gerelateerde documenten
Hier vindt u documenten die gerelateerd zijn aan bovenstaand Kamerstuk.