Memorie van toelichting : Memorie van toelichting
36 791 Wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het optimaliseren van procedures bij de huurcommissie (Wet toekomstbestendige huurcommissie)
Nr. 3
MEMORIE VAN TOELICHTING
I. Algemeen
1. Inleiding
Al sinds 1917 is de Huurcommissie een onafhankelijke en onpartijdige geschilbeslechter
op het gebied van huur(prijzen)recht. Hoewel de Huurcommissie uitstekend in staat
is gebleken de tand des tijds te doorstaan, kan wel worden geconstateerd dat er de
afgelopen jaren een hoop veranderd is op het gebied van wonen en huren. Deze ontwikkelingen
hebben vaak ook consequenties voor de Huurcommissie gehad. Denk hierbij aan de grote
schaarste op de woningmarkt, die excessen in de hand werkt en het belang van de Huurcommissie
alleen maar onderstreept. Maar ook de nieuwe wet- en regelgeving die de afgelopen
jaren op de Huurcommissie is afgekomen, zoals recentelijk de Wet betaalbare huur.
Er wordt steeds meer van de Huurcommissie verwacht. Daarom is het van groot belang
is dat de Huurcommissie optimaal haar werk kan blijven uitvoeren.
Verschillende aspecten van de werking van de Huurcommissie zijn de afgelopen jaren
geëvalueerd en onderzocht, zoals het besturingsmodel van de Huurcommissie en (aspecten
van) haar geschilbeslechting. Deze onderzoeken hebben geleid tot verschillende aanbevelingen
om de Huurcommissie te versterken. In aanvulling hierop heeft de Huurcommissie de
afgelopen jaren zelf geïnventariseerd tegen welke knelpunten in wet- en regelgeving
zij in haar dagelijkse praktijk aanloopt. Met het voorliggende wetsvoorstel wordt
opvolging gegeven aan de verschillende verbeterpunten; zowel aanbevelingen uit evaluatieonderzoeken
als de eigen analyses uit de uitvoeringspraktijk van de Huurcommissie zelf. Hiermee
wordt de dienstverlening aan huurders en verhuurders versterkt. Zo wordt gewaarborgd
dat de Huurcommissie ook in de toekomst haar belangrijke maatschappelijke functie
kan blijven vervullen.
2. Doel en noodzaak voorgestelde wijzigingen
2.1. Doel van de voorgestelde wijzigingen
De aanleiding voor dit wetsvoorstel is tweeledig. Enerzijds strekt het wetsvoorstel
ertoe om opvolging te geven aan de aanbevelingen die naar voren zijn gekomen in een
aantal evaluatieonderzoeken waar de Huurcommissie de afgelopen jaren het onderwerp
van was. Anderzijds strekt het wetsvoorstel ertoe om knelpunten in wet- en regelgeving
die door de Huurcommissie worden ervaren, zoveel als mogelijk weg te nemen. Beide
aanleidingen voor het maken van dit wetsvoorstel hebben tot doel om de Huurcommissie
nog beter in staat te stellen haar uit de wet voortvloeiende taken doelmatig en doeltreffend
uit te blijven voeren en om huurders en verhuurders daarmee nog beter van dienst te
kunnen zijn. Hieronder zal op beide aanleidingen dieper in worden gegaan.
Evaluatieonderzoeken
In 2021 is door onderzoeksbureau USBO een evaluatieonderzoek verricht naar de doeltreffendheid
van de procedure bij de Huurcommissie.1 De Huurcommissie is als erkende instantie voor buitengerechtelijke geschilbeslechting
(alternative dispute resolution of «ADR») gebonden aan de (procedure)regels uit de Implementatiewet buitengerechtelijke
geschilbeslechting consumenten. Deze wet schrijft voor dat er elke twee jaar een evaluatie
plaatsvindt van de doeltreffendheid van de procedure. Het betreffende onderzoek besloeg
de periode 2017–2020 en besteedde onder andere aandacht aan de snelheid, laagdrempeligheid
en toegankelijkheid van de procedure. De conclusie van het onderzoek was dat de procedure
van de Huurcommissie op belangrijke onderdelen nog niet voldoende doeltreffend is.
Met name op het gebied van de toegankelijkheid, informatievoorziening en doorlooptijd
scoorde de Huurcommissie in de onderzoeksperiode onvoldoende. Met betrekking tot de
toegankelijkheid werd geconcludeerd dat de Huurcommissie onvoldoende communiceerde
over de voortgang van een zaak, dat correspondentie te vaak naar het onjuiste adres
werd gestuurd, en dat telefonische wachttijden lang waren. Met betrekking tot de doorlooptijd
werd geconstateerd dat de wettelijke termijnen in veel gevallen niet worden gehaald.
Hierbij werd wel aangetekend dat een deel van de factoren buiten de invloedssfeer
van de Huurcommissie ligt. Tot slot werd met betrekking tot de informatievoorziening
geconcludeerd dat partijen niet uitdrukkelijk door de Huurcommissie op de hoogte worden
gebracht als alle relevante documentatie is ontvangen en als het dossier compleet
is.
Sinds het uitkomen van dit evaluatieonderzoek, heeft de Huurcommissie belangrijke
stappen gezet om haar toegankelijkheid, snelheid en bereikbaarheid te verbeteren.
Zo is eind 2022 het klantcontactcentrum gelanceerd, waar (ver)huurders snel en laagdrempelig
informatie kunnen inwinnen over de voortgang van hun zaak en waar zij geholpen kunnen
worden bij het indienen van een verzoekschrift. Ook kunnen zij hier terecht voor ondersteuning
bij het digitaal aanleveren van stukken, het raadplegen van de status van hun zaak,
het verkrijgen van uitleg over procedurestappen, het melden van problemen met het
klantportaal en het stellen van algemene vragen over bijvoorbeeld huurverhoging, servicekosten
of gebrekenprocedures. Het klantcontactcentrum fungeert daarmee als laagdrempelige
toegangspoort tot de Huurcommissie. Dit draagt ook bij aan de toegankelijkheid voor
huurders en verhuurders met beperkte digitale vaardigheden of met een verminderd doenvermogen,
omdat zij hier persoonlijk en telefonisch geholpen kunnen worden. Verder kunnen zij
daar terecht voor algemene informatie over het huurrecht en de dienstverlening van
de Huurcommissie.
Ook heeft de Huurcommissie een vernieuwde website en klantportaal waarop in toegankelijke
taal wordt gecommuniceerd. Daarbij zijn ook de digitale Huurprijscheck en Gebrekencheck
gebruiksvriendelijker en visueel toegankelijker gemaakt, onder meer door vereenvoudigde
navigatie, toegankelijk taalgebruik en toepassing van overzichtelijke invoervelden
en automatische toelichtingen. Met deze verbeteringen kunnen huurders en verhuurders
op laagdrempelige wijze zelf nagaan of hun huurprijs redelijk is, of bijvoorbeeld
of sprake is van gebreken die invloed hebben op de huurprijs. Daarnaast zijn in 2023
instructievideo’s ontwikkeld die eenvoudig uitleg geven over de procedures van de
Huurcommissie en het invullen van verzoekformulieren. Deze zijn beschikbaar op de
website en dragen bij aan de begrijpelijkheid en toegankelijkheid van het systeem.
Deze tools voorzien in een belangrijke informatiebehoefte en dragen bij aan de zelfredzaamheid
van huurders en verhuurders.
Bovendien is de Huurcommissie aangesloten bij de Informatiepunten Digitale Overheid
(IDO), waar burgers met minder digitale vaardigheden ondersteuning kunnen krijgen
bij digitaal contact met de overheid, inclusief het indienen van verzoeken bij de
Huurcommissie. In 2024 waren er al ruim 680 van deze IDO’s verspreid over het land,
wat de bereikbaarheid voor minder digitaal vaardige huurders aanzienlijk vergroot.
Daarbij wordt binnen het kwaliteitsmanagementsysteem specifiek gemonitord hoe toegankelijk
en begrijpelijk het proces van voorzittersuitspraken is. Door structurele meting van
klanttevredenheid en analyse van klantvragen en signalen, wordt voortdurend bekeken
waar verdere vereenvoudiging of ondersteuning nodig is.
Verder heeft de Huurcommissie in 2021 haar achterstanden weggewerkt en heeft zij zich
in 2022 en 2023 – met resultaat – gericht op het verbeteren van haar doorlooptijden.
Tot slot is eind 2022 een nieuw zaaksysteem gelanceerd, waarin voor partijen ook een
persoonlijke omgeving is gebouwd, waar zij te allen tijde stukken kunnen uploaden,
de voortgang van hun zaak kunnen zien en berichten vanuit de Huurcommissie kunnen
ontvangen. Ook dit draagt bij aan de laagdrempelige toegang tot de geschilbeslechting
door de Huurcommissie: partijen kunnen zelf de voortgang volgen en zijn niet afhankelijk
van brieven of lange wachttijden aan de telefoon, wat juist voor kwetsbare huurders
van belang is. Het onderhavige wetsvoorstel bevat een aantal voorstellen om de aanbevelingen
van USBO – direct, dan wel indirect – nog beter gestand te kunnen doen, bijvoorbeeld
met betrekking tot de termijnen voor het doen van uitspraak.
Naast de evaluatie door USBO, is in 2022 de doelmatigheid en doeltreffendheid van
de Wet verdere modernisering Huurcommissie2 geëvalueerd door onderzoeksbureau Companen.3 Deze wet voorzag in een wijziging van een aantal onderdelen van de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte (hierna: «Uhw»), bijvoorbeeld de introductie van een nieuwe
zaaksoort (klacht over gedraging van een verhuurder, vgl. artikel 4, vijfde lid, van
de Uhw) en werkwijze (bemiddeling), nieuwe benoemingsprocedures voor zittingsleden
en leden van de Raad van Advies van de Huurcommissie en de introductie van een verhuurderbijdrage.
In aanvulling op deze wetswijzigingen, is in het evaluatieonderzoek ook een drietal
andere onderwerpen onderzocht, te weten de werkbaarheid van de maximering van het
aantal zittingsvoorzitters dat de Huurcommissie in dienst mag hebben, de wenselijkheid
van een flexibele schil van zittingsvoorzitters en de wenselijkheid van een mogelijkheid
voor wraking en verschoning tijdens een zitting. Belangrijke conclusies uit dit onderzoek, die relevant zijn voor dit
wetsvoorstel, zijn onder andere dat de nieuw geïntroduceerde zaaksoort «Klacht over
gedraging verhuurder» weinig doeltreffend en doelmatig is gebleken, dat bemiddeling
niet doelmatig is en voor geen van de zaaksoorten van de Huurcommissie goed toepasbaar
is en dat de nieuwe benoemingsprocedures voor zittingsleden en leden van de Raad van
Advies minder doeltreffend zijn dan mogelijk.
In aanvulling op de evaluatie van de Wet verdere modernisering Huurcommissie, is in
2022 in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijsrelaties (hierna:
BZK) ook de werking van het besturingsmodel (ook wel: governance) van de Huurcommissie
onderzocht.4 In 2019 is het besturingsmodel van de Huurcommissie gewijzigd. Aanvankelijk stuurde
het bestuur van de Huurcommissie zowel het zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie
als het agentschap de Dienst van de Huurcommissie aan. In het nieuwe sturingsmodel
stuurt het bestuur het zelfstandig bestuursorgaan aan, en een directeur het agentschap.
Daarnaast is er een nieuwe functie geïntroduceerd in het besturingsmodel van het zelfstandig
bestuursorgaan Huurcommissie: een zittingsvoorzitter die ook plaatsvervangend voorzitter
van het bestuur is. Deze nieuwe functie is in 2021 al eens (intern) geëvalueerd, maar
in dat rapport werd geconstateerd dat er bredere vraagstukken speelden in het besturingsmodel
van de Huurcommissie. Beide ontwikkelingen vormden aanleiding voor de bredere evaluatie
van het besturingsmodel van de Huurcommissie in 2022. De conclusie uit dit bredere
onderzoek was dat het besturingsmodel op hoofdlijnen naar behoren functioneert, maar
dat deze nog wordt gehinderd door complexiteit en onduidelijkheid over rollen en verantwoordelijkheden.
Zo zijn besluitvormingsprocessen complex en zorgen deze voor onduidelijkheid en vertraging.
Ook pakt het onderscheid tussen het zelfstandig bestuursorgaan en het agentschap in
de praktijk soms hinderlijk uit. Het rapport concludeert ook dat de Huurcommissie
een balans moet vinden tussen verschillende belangrijke waarden, zoals kwaliteit,
snelheid en procedurele rechtvaardigheid. Een deel van de aanbevelingen is van belang
voor dit wetsvoorstel. Het gaat dan om het bestendigen van de huidige invulling van
de rol van plaatsvervangend bestuursvoorzitter en het terugdringen van het aantal
deelverantwoordelijkheden binnen de Huurcommissie. De andere aanbevelingen zijn de
afgelopen periode door de Huurcommissie zelf opgepakt, onder andere door een herziening
van haar Bestuursreglement.5
Tot slot is begin 2023 in opdracht van de Huurcommissie ook de inzet van het instrument
van de kennelijke voorzittersuitspraak geëvalueerd.6 Sinds eind 2020 is de Huurcommissie intensiever gebruik gaan maken van voorzittersuitspraken.
De voorzittersuitspraak is, naast de uitspraak door een zittingscommissie, één van
de afdoeningswijzen die de Huurcommissie kan inzetten om een geschil tussen huurder
en verhuurder te beslechten. Indien over de uitkomst van een geschil bij de voorzitter
van de Huurcommissie geen twijfel bestaat, is de voorzitter volgens de wet verplicht
om uitspraak te doen in de vorm van een voorzittersuitspraak. Er vindt dan geen zitting
plaats en er wordt binnen vier weken een uitspraak gedaan. Om ervoor te zorgen dat
de kwaliteit van de voorzittersuitspraken is gewaarborgd, heeft de Huurcommissie een
systeem van kwaliteitscontroles opgezet. Deze kwaliteitscontrole maakt onderdeel uit
van het bredere kwaliteitsmanagementsysteem van de Huurcommissie. In 2023 is de inzet
van voorzittersuitspraken geëvalueerd. Ook is het daarvoor ontwikkelde kwaliteitssysteem
onderzocht. De onderzoekers concludeerden dat het vaker inzetten van voorzittersuitspraken
bijdraagt aan de tijdige afhandeling van geschillen, met behoud van belangrijke randvoorwaarden
als kwaliteit, rechtsbescherming, procedurele rechtvaardigheid en toegankelijkheid.
Daarnaast toont de Huurcommissie zich met het ingestelde kwaliteitsmanagementsysteem
een lerende organisatie. Dit vertaalt zich in een hogere kwaliteit. Wel spraken de
onderzoekers zorg uit over de risico’s van de grootschalige toepassing van voorzittersuitspraken,
specifiek voor de toegankelijkheid voor burgers met een verminderd doenvermogen, nu
het mogelijk meer van burgers vraagt als de procedure enkel schriftelijk wordt gevoerd.
Ook constateerden zij dat het proces waarmee besloten wordt of een zaak naar zitting
gaat of met een voorzittersuitspraak wordt afgedaan, beter kan. Met dit wetsvoorstel
wordt invulling gegeven aan verschillende belangrijke aanbevelingen uit dit rapport,
bijvoorbeeld voor het verlengen van de termijn voor het instellen van verzet tegen
een voorzittersuitspraak, met de opvolging van de andere aanbevelingen is de Huurcommissie
de afgelopen tijd zelf voortvarend aan de slag gegaan.
Wegnemen door de Huurcommissie geïdentificeerde knelpunten in wet- en regelgeving
De afgelopen jaren is er veel aandacht geweest voor uitvoeringsorganisaties. In 2020
is bijvoorbeeld het Rijksbrede programma «Werk aan Uitvoering» (WaU) van start gegaan.
Dit programma begon met een probleemanalyse van wat de oorzaken zijn van de problemen
waar uitvoeringsorganisaties tegenaan lopen en heeft geleid tot een gezamenlijke aanpak
hiervoor, in de vorm van een zestal handelingsperspectieven. Daarnaast werd in 2020
een Tijdelijke Commissie Uitvoeringsorganisaties ingesteld, met de opdracht om te
onderzoeken wanneer de uitvoering van overheidsbeleid goed gaat en wanneer het zodanig
mis gaat dat burgers klem komen te zitten. Ook moest worden gekeken naar wat er moet
gebeuren om uitvoerbaar beleid tot stand te brengen met oog voor de menselijke maat.
De Commissie leverde in 2021 haar rapport «Klem tussen Balie en Beleid» op.7
De geschetste ontwikkeling en de conclusies uit de genoemde rapporten raakten bepaalde
aspecten van de Huurcommissie als uitvoeringsorganisatie ook. De Huurcommissie heeft
het rapport kunnen gebruiken bij het verder verbeteren van haar dienstverlening aan
burgers en bedrijven en heeft grote stappen gezet in het verbeteren van haar toegankelijkheid
met een vernieuwde website, klantportaal en klantcontactcentrum. Op deze platformen
wordt in toegankelijke taal gecommuniceerd. Ook is de Huurcommissie nauw samen opgetrokken
met het Ministerie van VRO (voorheen: BZK) bij de uitvoering van nieuwe wet- en regelgeving,
voortvloeiend uit het Coalitieakkoord van het Kabinet Rutte IV, «Omzien naar elkaar,
vooruitzien naar de toekomst». Daarnaast bestond er bij de Huurcommissie ook een wens
om bepaalde delen van bestaande wet- en regelgeving waar zij voor de uitvoering van
haar taken aan is gebonden, te herzien, om knelpunten die zij ondervond in haar uitvoering
weg te nemen.
Sinds 2019 heeft de Huurcommissie bijgehouden welke knelpunten zij tegenkwam in wet-
en regelgeving. Hierover vond van meet af aan al overleg plaats met het Ministerie
van VRO (voorheen: BZK), dat beleidsverantwoordelijk is voor de Huurcommissie. Dit
overleg is in 2023 geïntensiveerd door middel van een werkgroep waarin werd bekeken
hoe de tot dan toe opgehaalde knelpunten konden worden weggenomen. Waar mogelijk werden
knelpunten al meegenomen in lopende wetstrajecten, bijvoorbeeld in de inmiddels in
werking getreden Wet betaalbare huur.
Eind 2023 is de balans opgemaakt van de gesprekken tussen het Ministerie van BZK en
de Huurcommissie en zijn de voorbereidingen gestart voor het onderhavige wetstraject.
Een aanzienlijk deel van de voorgestelde wijzigingen in dit wetsvoorstel is bedoeld
om door de Huurcommissie ervaren knelpunten weg te nemen. Dit is zodoende – naast
de aanbevelingen die voortkwamen uit de hiervoor beschreven onderzoeken en evaluaties
– de tweede aanleiding geweest voor dit wetsvoorstel.
2.2. Noodzaak van de voorgestelde wijzigingen
De Huurcommissie is een onafhankelijke en onpartijdige geschilbeslechter, waar huurders
en verhuurders op een laagdrempelige wijze hun huur(prijs)geschil kunnen laten beslechten.
De Huurcommissie heeft in de uitvoering van die taak de afgelopen jaren grote ontwikkelingen
doorgemaakt.
Zo is een flinke toename in de instroom van zaken zichtbaar. In de jaren tot 2020
bleef de instroom steeds onder de 10.000 zaken op jaarbasis, in de jaren erna steeg
deze er steeds bovenuit. In 2022 was bijvoorbeeld sprake van een instroom van meer
dan 14.000 zaken,8, in 2023 van meer dan 15.000.9 Als gevolg van nieuwe wetgeving en de grotere naamsbekendheid van de Huurcommissie
zal dit aantal de komende jaren naar verwachting verder stijgen. Boven op deze hogere
instroom komt nog dat sinds 2021 veel meer zaken inhoudelijk zijn behandeld. Tot en
met 2021 werd circa de helft van de ingediende verzoeken niet inhoudelijk afgewikkeld.
Dergelijke verzoeken werden bijvoorbeeld niet-ontvankelijk verklaard omdat er geen
leges waren betaald, men een verkeerde procedure had gestart, of bepaalde relevante
documentatie – ondanks herhaalde verzoeken om deze aan te leveren – niet werd overgelegd.
Als gevolg van verbeterde verzoekschriftformulieren en de mogelijkheid om direct bij
het starten van een procedure de leges al via internetbetaling te voldoen, kan sinds
2021 ruim 80% van de verzoekschriften inhoudelijk worden behandeld. Niet alleen heeft
de Huurcommissie de afgelopen jaren dus een stijging van het aantal ingediende verzoeken
gezien, er is ook sprake van een grote toename in het aantal zaken waarin sprake is
van een inhoudelijke beslechting van een geschil.
Ook heeft de Huurcommissie de afgelopen jaren een zichtbare stap naar buiten gezet
en staat zij in nauwer contact met haar klanten (huurders en verhuurders, maar ook
gemeenten). Zo heeft de Huurcommissie in 2022 een nieuwe website en een klantcontactcentrum
gelanceerd, waar huurders en verhuurders terecht kunnen voor informatie en waar zij
hulp kunnen krijgen bij het indienen van een verzoekschrift. De Huurcommissie staat
voorts ook in nauwer contact met haar stakeholders om zo klantgericht mogelijk te
kunnen optreden. Dit laat zich ook zien in de verbeterde klanttevredenheid over de
afgelopen jaren.
De afgelopen jaren heeft de Huurcommissie er een aantal nieuwe taken bij gekregen.
Zo kon men bij de Huurcommissie terecht over geschillen over de Huurverlaging 202310 (en 202111) voor huurders met een lager inkomen en kunnen (ver)huurders in de vrije sector bij
de Huurcommissie terecht in geval van een geschil over de jaarlijkse huurverhoging12. De grootste taakuitbreiding voor de Huurcommissie komt echter voort uit de Wet betaalbare
huur. Niet alleen is het woningwaarderingsstelsel dwingend gemaakt en staat de geschilbeslechting
van de Huurcommissie als gevolg van deze wet ook open voor huurders in de middenhuursector
(en voor servicekosten zelfs ook voor de vrije sector), ook zal de Huurcommissie als
gevolg van deze wet naar verwachting vaker door gemeenten worden gevraagd om een verklaring
over de kwaliteit van de woonruimte af te geven, die door de gemeente kan worden gebruikt
in de bestuursrechtelijke handhaving van deze wet.
Om de Huurcommissie in staat te stellen deze schaalsprong, en andere toekomstige ontwikkelingen,
het hoofd te bieden, en om huurders en verhuurders daarmee toegang te kunnen blijven
verschaffen tot laagdrempelige geschilbeslechting, is het nodig dat de organisatie
en haar processen toekomstbestendig(er) worden gemaakt. De Huurcommissie heeft hiervoor
zelf in de aanloop naar de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur de organisatie
al opnieuw ingericht. Er is echter ook een aanpassing van wet- en regelgeving nodig
om de Huurcommissie zoals die er anno 2024 uitziet, optimaal te faciliteren in haar
belangrijke taak. De (noodzaak van) individuele wijzigingen in dit voorstel worden
omgeschreven in hoofdstuk 3.
3. Hoofdlijnen van het voorstel
Het wettelijk kader voor de taakuitvoering van de Huurcommissie is voor een belangrijk
deel neergelegd in de Uhw en daaruit voortvloeiende lagere regelgeving. Hierin is
niet alleen haar inrichting geregeld, maar hierin is ook de basis gelegen voor haar
geschilbeslechting. Veel van de wijzigingen die nodig zijn om opvolging te kunnen
geven aan de aanbevelingen uit de verschillende evaluatieonderzoeken en om de Huurcommissie
toekomstbestendig te maken, zien daarom ook op de Uhw en de daaruit voortvloeiende
Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (hierna: «Urhw»). Dit wetsvoorstel bevat
bovendien ook wijzigingen die betrekking hebben op het Burgerlijk Wetboek (hierna:
«BW»). Hieronder zal voor de Uhw en voor het BW een toelichting worden gegeven op
de voorgestelde wijzigingen. In het kader van de leesbaarheid en samenhang zal ook
geschetst worden welke wijzigingen opgenomen zullen worden in de Urhw. De wijzigingen
zien op de governance van de Huurcommissie (onder 3.1) en de geschilprocedures (onder
3.2) en worden hieronder toegelicht. Onder 3.3 staan de wijzigingen opgesomd die niet
binnen de vorige twee onderwerpen passen. Onder 3.4 staan de wijzigingen opgesomd
die in de Urhw zullen worden doorgevoerd.
3.1. Governance
De Huurcommissie heeft baat bij een herziening van een aantal bepalingen die haar
governance betreft. Effectieve besturing en heldere structuren dragen bij aan de wendbaarheid
en slagvaardigheid van de organisatie, waar niet alleen de organisatie zelf mee geholpen
is, maar huurders en verhuurders ook.
De wijzigingen in de Uhw op het gebied van de governance van de organisatie zien onder
andere op het introduceren van een flexibele schil van zittingsvoorzitters, de functie
van de plaatsvervangend voorzitter van het bestuur van de Huurcommissie, de benoemingswijze
van zittingsleden, de benoemingstermijn van leden van de Raad van Advies en het uitbreiden
van de mogelijkheden voor het wraken van leden van de zittingscommissies.
3.1.1. Flexibele schil zittingsvoorzitters
De Huurcommissie kent zittingsvoorzitters, die de zittingscommissies (verder bestaande
uit zittingsleden) leiden. Deze zittingsvoorzitters bewaken ook de kwaliteit en eenduidigheid
van de uitspraken en het beleid van de Huurcommissie.
De Huurcommissie kent jaarlijks fluctuaties in de instroom aan verzoeken. Een deel
van deze fluctuaties vindt plaats als gevolg van vaste, wettelijke termijnen die ieder
jaar voor bepaalde periodes voor een hogere instroom aan verzoekschriften zorgen:
zowel in het geval van de servicekostenafrekening als de huurverhogingsverzoeken vindt
bijvoorbeeld een piek plaats in de zomer. Ook kunnen fluctuaties plaatsvinden als
gevolg van seizoenseffecten13 of macro-economische-effecten.14 Om deze fluctuaties in de instroom en behandeling van geschillen tijdens een uitvoeringsjaar
goed het hoofd te kunnen bieden, wordt met deze wijziging een flexibele schil aan
zittingsvoorzitters toegevoegd, die bij piekbelasting inzetbaar is. Daarmee wordt
de Huurcommissie flexibeler en doelmatiger in de inzet van zittingsvoorzitters en
wordt de wervingspool voor nieuwe zittingsvoorzitters uitgebreid. Hiervoor is het
nodig om in de Uhw een onderscheid te maken tussen de reguliere voorzitters («vaste
zittingsvoorzitters») en de zittingsvoorzitters in de flexibele schil («niet-vaste
zittingsvoorzitters»).
Voorgesteld wordt om voor de zittingsvoorzitters in de flexibele schil dezelfde wettelijke
benoemingsvereisten te laten gelden als voor de reguliere zittingsvoorzitters. Zij
worden bijvoorbeeld op dezelfde wijze en voor eenzelfde termijn benoemd als vaste
zittingsvoorzitters en moeten voldoen aan dezelfde functievereisten. De flexibele
schil aan zittingsvoorzitters wordt echter, aangezien zij geen onderdeel uitmaakt
van de vaste kern van de Huurcommissie en slechts wordt ingezet in geval van piekinstroom,
niet betrokken bij het stellen van regels (artikel 3a, lid 3 en 4 Uhw).15 Ook worden de niet-vaste zittingsvoorzitters niet gehoord bij het vaststellen van
het Bestuursreglement (artikel 3f, lid 1 Uhw) of over de benoeming of herbenoeming
van de voorzitter en plaatsvervangend voorzitter. De compensatie van de flexibele
schil aan zittingsvoorzitters wordt berekend op basis van vacatiegelden, zoals nu
ook al het geval is voor zittingsleden. De wet bevat daarvoor al een delegatiebepaling.
Om de kwaliteit van de niet-vaste zittingsvoorzitters te borgen, gelden voor hen dezelfde
kwaliteitseisen als voor vaste zittingsvoorzitters. De eenheid van uitspraken wordt
bewaakt door de beleidsboeken van de Huurcommissie, waarin is vastgelegd op welke
wijze verschillende soorten geschillen inhoudelijk worden getoetst. Deze beleidsboeken
vormen een belangrijk instrument voor uniforme en consistente besluitvorming. Afwijking
van deze beleidsregels is alleen mogelijk indien de toepassing daarvan in een concrete
casus voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden
onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Een afwijking
dient bovendien te worden gemeld aan het bestuur van de Huurcommissie. Daarmee wordt
de transparantie bevorderd en willekeur voorkomen. Hiermee is tevens de onafhankelijke
en zorgvuldige oordeelsvorming door het zbo op dossierniveau verder geborgd. De Huurcommissie
heeft net als bij vaste zittingsvoorzitters de verantwoordelijkheid om op deze kwaliteit
toe te zien, door middel van werving en scholing en toezicht op de uniformiteit van
de toepassing van het uitvoeringsbeleid door alle zittingsvoorzitters. De ministeries
van VRO en BZK blijven met de Huurcommissie in gesprek over de (kwaliteit van de)
uitvoering van haar taak en de ontwikkelingen binnen het zelfstandig bestuursorgaan,
onder andere middels de reguliere verantwoordingscyclus.
Vaste zittingsvoorzitters blijven in dit voorstel de norm, gelet op hun verantwoordelijkheden
richting het vaststellen van regels, het Bestuursreglement en de (her)benoeming van
de (plaatsvervangend) voorzitter. De niet-vaste zittingsvoorzitters uit de flexibele
schil vormen hierop een aanvulling. Om deze verdeling te kunnen bewaken wordt in de
Uhw tevens een nieuwe delegatiebepaling toegevoegd, waarmee de maximale omvang van
de flexibele schil aan niet-vaste zittingsvoorzitters kan worden bepaald in lagere
regelgeving.
3.1.2. Functie plaatsvervangend voorzitter van het bestuur
De plaatsvervangend voorzitter van het bestuur zorgt in de huidige praktijk van de
Huurcommissie voor de aansturing van de zittingsvoorzitters en is tevens zelf een
zittingsvoorzitter. Op deze manier kan de plaatsvervangend voorzitter de binding tussen
het bestuur en de zittingsvoorzitters versterken. Om deze rolinvulling te formaliseren,
wordt in de wet opgenomen dat de plaatsvervangend zittingsvoorzitter dient te voldoen
aan dezelfde opleidings- en/of kenniseis als de voorzitter en zittingsvoorzitters
van de Huurcommissie, die beiden (ook) een geschilbeslechtende taak hebben. De plaatsvervangend
voorzitter kan hiermee als volwaardig plaatsvervanger van de voorzitter optreden.
Ook wordt met dit voorstel in de wet geëxpliciteerd dat de voorzitter van de Huurcommissie
zich in de uitvoering van zijn of haar taken kan laten vervangen door de plaatsvervangend
voorzitter. Daarmee wordt de huidige inrichting van het besturingsmodel geformaliseerd,
ook richting de toekomst.
In 2022 is het besturingsmodel van de Huurcommissie geëvalueerd. Een van de conclusies
daarvan was dat de huidige besturingspraktijk bestendigd dient te worden. Daar wordt
met deze wijziging gehoor aan gegeven. Uiteraard blijft de onafhankelijkheid van de
zittingsvoorzitters ten opzichte van het bestuur van de Huurcommissie met dit voorstel
gewaarborgd. Bijvoorbeeld als gevolg van wettelijke bepalingen die het bestuur en
de zittingsvoorzitters van de Huurcommissie verbieden om bij hun beleidsvormende taak
in de procesrechtelijke behandeling of inhoudelijke beoordeling van een concrete zaak
te treden, of bepalingen in het Bestuursreglement van de Huurcommissie16 die als doel hebben de onafhankelijkheid van de zittingsvoorzitters ten opzichte
van het bestuur te waarborgen.
3.1.3. Raad van Advies
De Huurcommissie kent een Raad van Advies, die het bestuur van de Huurcommissie gevraagd
en ongevraagd adviseert over onder meer de geschillenbeslechting en de meerjarenstrategie.
De leden van de Raad van Advies worden benoemd door de Minister en zijn afkomstig
uit aangewezen organisaties van huurders en verhuurders of zijn onafhankelijk leden.
De huidige benoemingstermijn van een lid van de Raad van Advies bedraagt op grond
van de Uhw vier jaar. Voorgesteld wordt om deze termijn te wijzigen in drie jaar.
De reden hiervoor is dat dit een vast aftredingsrooster mogelijk maakt waarin elk
jaar drie leden aftreden (een onafhankelijk lid, een huurderslid en een verhuurderslid).
De Huurcommissie hanteert een dergelijk aftredingsrooster om ervoor te zorgen dat
de leden van de Raad van Advies niet (grotendeels) tegelijkertijd aftreden, met een
groot kennislek als gevolg. Aangezien de Raad van Advies uit negen leden bestaat,
waarvan drie huurdersleden, drie verhuurdersleden en drie onafhankelijke leden, bemoeilijkt
een benoemingstermijn van vier jaar het hanteren van een vast aftredingsrooster. Een
benoemingstermijn van drie jaar stelt de Raad van Advies in staat om te werken met
een rooster van aftreden waarbij elk jaar één nieuw lid van de drie verschillende
groepen (huurdersleden, verhuurdersleden en onafhankelijke leden) kan worden (her)benoemd.
Bij het inkorten van de benoemingstermijn bestaat een risico dat het kennisniveau
van de Raad van Advies als geheel daalt. Immers, raadsleden hebben minder tijd om
kennis op te bouwen. Om dit risico te mitigeren, wordt de mogelijkheid toegevoegd
om leden van de Raad van Advies een tweede maal te herbenoemen (waar dit op basis
van huidige regelgeving slechts eenmaal kan). Dit biedt de mogelijkheid om gestuurd
in te zetten op kennisbehoud binnen de Raad van Advies, ook nadat de benoemingstermijn
met een jaar is ingekort tot drie jaar. De wijziging zorgt dus voor een beter werkbare
systematiek, die nog steeds zorgt voor een goede balans tussen voldoende continuïteit
en ervaring binnen de Raad van Advies en de aanwas van nieuwe kennis, inzichten en
expertise.
Een tweede wijziging betreft de verplichte advisering door de Raad van Advies over
de ontwerpbegroting en de conceptjaarrekening van de Huurcommissie. Voorgesteld wordt
om deze verplichting te schrappen. De Raad van Advies heeft op grond van artikel 3g,
vijfde lid Uhw een brede bevoegdheid om het bestuur van de Huurcommissie gevraagd
en ongevraagd te adviseren. De wet maakt in aanvulling daarop expliciet dat de Raad
advies uitbrengt over de algemene aspecten van de geschillenbeslechting door de Huurcommissie,
de meerjarenstrategie, de ontwerpbegroting, het conceptjaarplan, de conceptjaarrekening
en het conceptjaarverslag. In 2019 zijn deze laatste twee toegevoegd aan de onderwerpen
waarover advies uitgebracht kan worden als onderdeel van de verzwaring van de rol
van de Raad van Advies.17 In de praktijk18 blijkt dat het adviesrecht ten aanzien van de ontwerpbegroting en de conceptjaarrekening
geen meerwaarde heeft, gelet op de technische aard van de stukken. Deze stukken zijn
vanwege die aard niet doorslaggevend voor het bepalen van de strategie van de Huurcommissie.
Daarvoor zijn respectievelijk de jaarlijkse offerte en het jaarverslag meer passend.
Een expliciet adviesrecht op deze stukken is dus niet onmisbaar. Tegelijkertijd zorgt
het expliciete adviesrecht op de ontwerpbegroting en de conceptjaarrekening wel voor
een extra processtap voor de Huurcommissie, die zorgt voor vertragingen en inefficiëntie.
Het adviesrecht van de Raad van Advies ten aanzien van de overige onderwerpen blijft
expliciet vastgelegd in de Uhw, en wordt met dit wetsvoorstel uitgebreid door ook
een adviesbevoegdheid op te nemen ten aanzien van (de gebruiksvriendelijkheid van)
het specificatieformulier voor servicekosten, zie hierover nader hoofdstuk 3.2.2.5).
Bovendien kan de Raad van Advies ook ongevraagd adviseren over aspecten van de ontwerpbegroting
of conceptjaarrekening. De Huurcommissie blijft de conceptbegroting en de conceptjaarrekening
wel ter informatie aan de Raad van Advies sturen. Daarmee kan de Raad van Advies nog
steeds adviseren over deze onderwerpen als dat meerwaarde biedt.
3.1.4. Benoeming zittingsleden
In 2019 is de benoemingsprocedure van zittingsleden gewijzigd, waarbij eenieder kan
solliciteren en de Huurcommissie verantwoordelijk is voor de voordracht ter benoeming
door de Minister. De belangenorganisaties van huurders en verhuurders kunnen de openstaande
vacatures onder de aandacht brengen bij hun eigen achterban. Alvorens de Huurcommissie
tot voordracht overgaat, vindt ook nog overleg plaats tussen de Huurcommissie en belangenorganisaties
van huurders en verhuurders. Doordat de zittingsleden uit de achterban van belangenorganisaties
kunnen worden geworven, bestaat het risico op (schijn van) partijdigheid van deze
zittingsleden. Waar zij het perspectief van huurder dan wel verhuurder vertegenwoordigen,
doen zij dit echter als onafhankelijk en onpartijdig lid van de zittingscommissie.
Men is dus onderdeel van de Huurcommissie en niet de vertegenwoordiger van een bepaald
deel van de sector.
De meerwaarde van de paritaire samenstelling van zittingscommissies bij de Huurcommissie
wordt zowel door de regering, als door de Huurcommissie zelf onderschreven. Pariteit,
oftewel de evenwichtige vertegenwoordiging van zowel huurders- als verhuurdersperspectieven
in geschilbeslechting, draagt bij aan de legitimiteit, herkenbaarheid en het maatschappelijk
draagvlak van de Huurcommissie. Zittingsleden brengen vanuit hun achtergrond aanvullende
kennis, ervaringen en perspectieven in, wat bijdraagt aan de kwaliteit van de inhoudelijke
oordeelsvorming, met name in complexe of evident niet-kennelijke zaken. Zittingsleden
kunnen in deze gevallen vanuit hun ervaring de context waarin de huurder of verhuurder
zich bevindt duiden, zonder dat dit afbreuk doet aan hun onafhankelijke oordeelsvorming.
De paritaire samenstelling is historisch verankerd in het karakter van de Huurcommissie
als bemiddelende, laagdrempelige geschilbeslechter, die is geworteld in het maatschappelijke
middenveld.
Hoewel de meerwaarde van pariteit binnen de Huurcommissie dus onweersproken is, geeft
een deel van de verhuurders die een zitting van de Huurcommissie heeft bijgewoond
aan wel eens getwijfeld te hebben aan de onpartijdigheid van zittingsleden.19 Met dit signaal is de Huurcommissie zelf de afgelopen tijd aan de slag gegaan door
onder meer trainingen aan te bieden aan haar zittingsleden en door de Gedragscode
Integriteit Rijk (waarin ook bepalingen staan opgenomen omtrent onpartijdigheid) expliciet
van toepassing te verklaren op de zittingsleden.
Om de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de benoemde zittingsleden verder te
waarborgen, is het – naast het uitbreiden van de mogelijkheden voor wraking (zie daarover
3.1.5) – voorts ook wenselijk te formaliseren dat de zittingsleden zonder last hun
werk doen (te weten: deelnemen in zittingscommissies). De zittingsleden vertegenwoordigen
nog steeds het perspectief van de huurder of verhuurder, maar voeren hun werk expliciet
onafhankelijk van de belangenorganisaties uit. Dit bevordert de onafhankelijkheid
van de zittingscommissies als onderdeel van het zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie,
zoals beoogd met de Kaderwet zelfstandige bestuursorganen. De zittingsleden vertegenwoordigen
in hun functie het perspectief van een bepaalde groep relevante stakeholders, maar moeten op basis van hun eigen inzicht en overtuiging een oordeel vellen. Men
vervult de functie dus zonder last, hetgeen inhoudt dat men de functie zonder specifieke
opdracht vanuit de achterban dient te vervullen. Het is wel goed om contact te houden
met de vertegenwoordigende achterban in algemene zin om voeling te houden met het
perspectief van de groep die het zittingslid vertegenwoordigt. Het houden van zogenaamde
«ruggespraak» is dus geen bezwaar.
De Huurcommissie draagt er vanzelfsprekend zorg voor dat enkel zittingsleden worden
voorgedragen die de benodigde inhoudelijke expertise kunnen leveren. Met de betrokken
belangenorganisaties zijn werkafspraken gemaakt om het proces rondom de benoemingen
soepel te laten verlopen. Met deze randvoorwaarden wordt gewaarborgd dat de paritaire
samenstelling van de Huurcommissie van meerwaarde is en blijft.
3.1.5. Wraking
Het is van groot belang dat de zittingscommissies van de Huurcommissie zonder (schijn
van) partijdigheid tot een oordeel komen. Partijen kunnen leden van de zittingscommissie
wraken als zij van mening zijn dat het niet mogelijk is voor de commissie om een onpartijdig
oordeel te vormen. Wraking is op dit moment slechts mogelijk tot het moment van aanvang
van de zitting. Dit wijkt af van het beleid van de rechtspraak en andere ADR-instanties
en kan een negatief effect hebben op de ervaren onafhankelijkheid of onpartijdigheid
van de zittingscommissies. De wrakingsregels van de Huurcommissie waren in 2022 ook
onderwerp van schriftelijke vragen van het lid Nijboer (PvdA)20. Uit de evaluatie van de Uhw21 blijkt brede steun te bestaan bij de betrokken belangenpartijen om de mogelijkheid
te hebben om ook na aanvang van de zitting nog te wraken.
Daarom wordt het met dit wetsvoorstel mogelijk gemaakt om ook na aanvang van de zitting
te wraken. Dit wordt mogelijk gemaakt tot de zittingscommissie uitspraak heeft gedaan.
Met het verruimen van de mogelijkheden voor wraking wordt de onafhankelijkheid en
onpartijdigheid van de Huurcommissie versterkt. Partijen die op een zitting verschijnen
kunnen makkelijker en laagdrempeliger opkomen tegen vermeende partijdigheid, nu een
verzoek tot wraking ook mondeling kan worden ingediend tijdens de zitting. Dit verhoogt
het doenvermogen en de ervaren procedurele rechtvaardigheid voor deze partijen. Tevens
worden er – naar analogie van artikel 37 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering
(«Rv») – aanvullende voorwaarden gesteld aan het doen van een (kansrijk) wrakingsverzoek.
Een en ander ter voorkoming van oneigenlijk gebruik van het instrument van wraking.
Met deze randvoorwaarde wordt gewaarborgd dat de paritaire samenstelling van de Huurcommissie
van meerwaarde is en blijft.
3.2. Geschilprocedures
Huurders en verhuurders zijn erbij gebaat om snel duidelijkheid te krijgen over hun
geschil. De Huurcommissie werkt daarom doorlopend aan mogelijkheden om de procedures
te versnellen, terwijl transparantie en andere procedurele waarborgen behouden blijven.
Sinds 2021 heeft de Huurcommissie haar achterstanden teruggedrongen en krijgen huurder
en verhuurder sneller hun uitspraak. Met de uitbreiding van de huurprijsbescherming
in de middenhuur als gevolg van de Wet betaalbare huur, groeit de noodzaak om de Huurcommissie
optimaal in staat te (blijven) stellen haar taken uit te voeren.
Het wettelijk kader voor de inrichting en werking van de Huurcommissie is voor het
laatst in 2019 gewijzigd.22 De uitvoeringspraktijk heeft in de tussentijd niet stilgestaan. Het is daarom noodzakelijk
om doorlopend te blijven bekijken hoe de werking van de Huurcommissie verbeterd kan
worden en hoe het wettelijk kader daarvoor ondersteunend kan werken. Daarbij dienen
ook nadrukkelijk de transparantie richting partijen en de procedurele rechtvaardigheid
van de Huurcommissie te worden betrokken.
De verschillende evaluaties en onderzoeken die ten grondslag liggen aan dit wetsvoorstel,
zijn opgesomd onder 2
. Doel en noodzaak voorgestelde wijzigingen. De wijzigingen die worden voorgesteld die zien op de geschilprocedures, worden hieronder
nader toegelicht. Hierbij wordt onder 3.2.1 eerst ingegaan op wijzigingen die de verschillende
procedures overstijgen. Vervolgens wordt ingegaan op een aantal wijzigingen die specifiek
op één procedure bij de Huurcommissie zien.
3.2.1. Procedure-overstijgende wijzigingen
3.2.1.1. Wettelijke termijnen
De Huurcommissie hanteert in haar procedures verschillende termijnen, die uit de wet
voortvloeien. De Huurcommissie kent voor haar procedures waarbij een geschil op zitting
wordt behandeld een wettelijke termijn van vier maanden waarbinnen uitspraak dient
te worden gedaan. Indien over de uitkomst van een geschil geen twijfel bestaat, moet
een voorzittersuitspraak toegepast worden. Er vindt dan in beginsel geen zitting plaats.
In dat geval behelst de wettelijke termijn slechts vier weken23. Partijen kunnen binnen drie weken verzet aantekenen tegen een voorzittersuitspraak,
waarna de zaak alsnog door een commissie op zitting behandeld wordt.
Het is een groot goed dat huurder en verhuurder snel duidelijkheid hebben over de
uitkomst van hun geschil. Daar staat vanzelfsprekend tegenover dat de procedure kwalitatief
hoogwaardig moet zijn en ook als procedureel rechtvaardig moet worden ervaren door
huurder en verhuurder. Uit de uitvoeringspraktijk blijkt echter dat de hierboven genoemde
termijnen niet altijd optimaal bijdragen aan een gedegen procedure die ook rechtvaardig
en werkbaar voelt voor partijen.
Zo blijkt de voornoemde termijn van vier weken voor het doen van een voorzittersuitspraak
– zelfs al is de uitkomst van het geschil al op voorhand duidelijk – te stringent,
vergeleken met de termijn voor de commissie-uitspraak van vier maanden. De Huurcommissie
moet in haar behandeling van een geschil vaak wachten op het aanleveren van stukken
door betrokken partijen (huurder en verhuurder, maar soms ook door andere (overheids-)instanties.
Daarnaast dient de Huurcommissie vanuit het oogpunt van procedurele rechtvaardigheid
hoor- en wederhoor te plegen over het onderzoeksrapport dat ten grondslag ligt aan
de voorzittersuitspraak. Huurder en verhuurder dienen in de positie gesteld te worden
om hun zienswijze te geven op dit rapport en de onderliggende stukken. Daarvoor is
een termijn van vier weken in totaal te kort. Met het voorstel wordt de termijn voor
het doen van een voorzittersuitspraak verlengd tot zes weken. Deze termijn staat al
meer in verhouding tot de termijn voor commissie-uitspraken, maar biedt alsnog een
groot tijdsvoordeel. In de extra tijd heeft de Huurcommissie meer gelegenheid om gedegen
hoor en wederhoor plegen, wat zowel de kwaliteit van de uitspraak als het draagvlak
van de uitspraak onder partijen ten goede komt. Tegelijkertijd is geen sprake van
noemenswaardige vertraging van de uitspraak: huurders en verhuurders worden alsnog
binnen een korte termijn geholpen.
Ook de eerdergenoemde termijn van drie weken voor het aantekenen van verzet tegen
de voorzittersuitspraak wordt door partijen als (te) kort ervaren. Uit gesprekken
met huurders- en verhuurdersorganisaties is gebleken dat deze termijn niet altijd
lang genoeg is om de voorzittersuitspraak te ontvangen en doorgronden, (extern) advies
in te winnen en om zorgvuldig een verzetschrift op te stellen. Daardoor kunnen huurders
en verhuurders zich genoodzaakt voelen om onder tijdsdruk verzet aan te tekenen, waar
dit in de praktijk bijvoorbeeld niet nodig of wenselijk zou zijn. Daarom wordt met
dit voorstel de termijn voor het aantekenen van verzet verlengd van drie naar zes
weken. Deze extra tijd biedt de partij die verzet wenst in te stellen voldoende tijd
om de uitspraak te doorgronden, zonder dat de wederpartij onnodig lang in onzekerheid
verkeert over of er wel of geen verzet zal worden ingesteld tegen de voorzittersuitspraak.
De langere verzetstermijn stelt partijen in staat om op een gedegen manier de voorzittersuitspraak
te doorgronden en op basis hiervan een processtrategie te bepalen. Door de verlengde
mogelijkheid om bijvoorbeeld advies in te winnen, wordt het doenvermogen van huurders
en verhuurders met deze verlenging uitgebreid. Dit wordt beaamd door organisaties
die huurders en verhuurders vertegenwoordigen. Met de verlenging wordt een goed evenwicht
gevonden tussen de tijdigheid van de (definitieve) uitspraak en de kwaliteit en procedurele
rechtvaardigheid hiervan.
In aanvulling op het voorgaande voorziet dit wetsvoorstel door middel van een wijziging
van artikel 20 en artikel 37 van de Uhw in een mogelijkheid voor de Huurcommissie
om de termijn voor behandeling van een zaak tijdelijk op te schorten als de Huurcommissie
aanvullende stukken nodig heeft om een uitspraak te doen. Dit kan het geval zijn als
een van de partijen door de Huurcommissie is gevraagd om een stuk aan te leveren,
maar kan ook van toepassing zijn als de Huurcommissie moet wachten op het aanleveren
van een noodzakelijk stuk door een derde partij. Van dit laatste kan sprake zijn als
de Huurcommissie moet wachten op (inkomens)gegevens van de Dienst Toeslagen van de
Belastingdienst. Ook kan deze opschortingsmogelijkheid bijvoorbeeld ingezet worden
als de Huurcommissie wacht op een uitspraak van de rechter, volgend op een uitspraak
van de Huurcommissie over de servicekostenafrekening van een boekjaar binnen een wooncomplex,
indien die uitspraak nodig is voor het behandelen van een servicekostengeschil binnen
hetzelfde complex maar over een later boekjaar. De mogelijkheid om de termijn op te
schorten geldt enkel voor het aanleveren van stukken die noodzakelijk zijn voor het
doen van de gevraagde uitspraak. De Huurcommissie zal worden gevraagd periodiek te
rapporteren over de wijze waarop en de situaties waarin zij gebruik heeft gemaakt
van deze opschortingsmogelijkheid.
3.2.1.2. Schrappen verplichting terugbetalen legesvoorschot
Wanneer de indiener van een verzoek binnen drie weken na verzending van het rapport
van onderzoek zijn of haar zaak bij de Huurcommissie intrekt, dient de Huurcommissie
uit hoofde van artikel 7, zesde lid, onder b van de Uhw de helft van het betaalde
voorschot aan leges terug te betalen. De gedachte hierachter was destijds dat er –
omdat het in zo’n geval niet tot een zitting komt – minder werkzaamheden voor de Huurcommissie
mee gemoeid zijn, en het zo aantrekkelijker wordt voor een indiener om een zaak in
te trekken na het rapport van onderzoek. Het terugbetalen levert voor de Huurcommissie
echter wel administratieve lasten op. Deze administratieve lasten staan niet in verhouding
tot het geringe voordeel voor huurders, die de helft van het betaalde voorschot (€ 12,50)
teruggeboekt krijgen als zij hun verzoek intrekken. Voor verhuurders, die een legesvoorschot
van € 500,– betalen om een verzoek in te dienen, is terugbetaling van de helft van
het voorschot wel een significant bedrag (namelijk € 250,– per zaak). De hoogte van
dit bedrag kan ook daadwerkelijk een prikkel voor verhuurders zijn om een zaak in
onderling contact met de huurder op te lossen en dus het verzoek in te trekken. Hier
komt bij dat de procedures van de Huurcommissie vaak zo zijn ingericht dat de huurder
de partij is die het verzoekschrift indient. In de praktijk levert de verplichting
tot terugbetaling aan verhuurders dus geringe administratieve lasten voor de Huurcommissie
op. Daarom wordt voorgesteld om de verplichting tot terugbetaling van het legesvoorschot
te schrappen voor verzoeken die door de huurder worden ingetrokken. Voor de verzoeken
van verhuurders blijft deze verplichting in stand.
De Huurcommissie behaalt overigens geen voordeel aan geschillen die door verzoekers
worden ingetrokken nadat het rapport van onderzoek is opgesteld, hetgeen een restitutie
zou kunnen rechtvaardigen. De uitvoeringskosten voor het opstellen van een rapport
van onderzoek zijn reeds hoger dan het bedrag dat aan de verzoeker zou worden terugbetaald
uit hoofde van de genoemde bepaling in de wet, zeker indien de huurder de verzoeker
is. Tegen deze achtergrond wordt voorgesteld om artikel 7, zesde lid, onder b van
de Uhw uit de wet te schrappen.
3.2.2. Wijzigingen per geschilprocedure
3.2.2.1. Splitsing van de all-in prijs
Uit hoofde van artikel 7:258 van het BW kan een huurder aan zijn verhuurder een voorstel
doen tot splitsing van zijn of haar all-in-prijs in een kale huurprijs en een voorschotbedrag
voor servicekosten en nutsvoorzieningen. Wanneer de verhuurder niet instemt met dit
voorstel, kan de huurder de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid
van het voorstel. Het voorstel van de huurder vormt de basis voor de toetsing door
de Huurcommissie. Artikel 7:263 van het BW geeft hierbij als hoofdregel dat, indien
sprake is van een voorstel tot wijziging van de huurprijs, de (eventuele) nieuwe huurprijs
tussen partijen geldt per de datum zoals die is genoemd in het voorstel. In artikel
17, tweede lid, van de Uhw wordt van deze algemene regel afgeweken voor zover het
een procedure uit hoofde van artikel 7:258 van het BW betreft; deze treedt namelijk
pas in werking in de maand volgende op de maand waarin het verzoek aan de Huurcommissie is gedaan. Dit moment is dus later dan wanneer de hoofdregel
wordt gevolgd, namelijk dat de nieuwe huurprijs (in dit geval: de gesplitste huurprijs)
in werking treedt op de datum zoals die is genoemd in het voorstel van de huurder.
Met de voorgestelde wijziging hebben huurders niet alleen eerder duidelijkheid over
hun betalingsverplichting voor respectievelijk de huurprijs en het voorschot voor
servicekosten en nutsvoorzieningen, ook kunnen huurders met hun nieuwe, gesplitste
huurprijs eerder een ander verzoek bij de Huurcommissie indienen waar een kale huurprijs
(zoals voor de toetsing van de (aanvangs)huurprijs) of een (voorschot)bedrag voor
de servicekosten voor nodig is.
Naast de mogelijkheid die de Huurcommissie heeft om een all-in-huurprijs te splitsen
als gevolg van een daartoe strekkend verzoek van de huurder (aan de hand van een daartoe
door de huurder aan de verhuurder gedaan voorstel), kan de Huurcommissie – in een
andere grondprocedure – ook ambtshalve een all-in-prijs splitsen. Hierbij gaat 55%
van de overeengekomen prijs gelden als kale huurprijs en 25% als voorschot voor servicekosten
en nutsvoorzieningen. Dit is nodig, aangezien er in verschillende procedures moet
worden gerekend met ofwel een kale huurprijs, ofwel een apart bedrag voor servicekosten
en nutsvoorzieningen. Dit is het geval in de procedures omtrent toetsing van de aanvangshuurprijs
(ex artikel 7:249 BW), huurverhogingen (ex artikel 7:253, 254 en 255 BW), gebreken
(ex artikel 7:257, lid 2 BW), de afrekening van de servicekosten (ex artikel 7:260
BW) en de berekening van het voorschot voor nutsvoorzieningen met een individuele
meter (ex artikel 7:261, lid 3 BW). Voor deze geschillenprocedures is de ingang van
de splitsing van de all-in prijs van belang. Artikel 17a, tweede lid, van de Uhw bepaalt
nu dat de splitsing in werking treedt met ingang van de eerste dag van de maand, volgend
op de maand waarin het verzoek is ontvangen. Hierdoor is splitsen met terugwerkende
kracht niet mogelijk, terwijl dat voor bepaalde geschiltypen juist wel nodig is. Dit
is het geval bij de toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 BW), huurverhoging na
woningverbetering (artikel 7:255 BW) en huurverlaging op grond van gebreken (artikel
7:257 BW). Om deze reden wordt voorgesteld om artikel 17a, tweede lid, te laten vervallen,
opdat de ingangsdatum van de uitspraak zoals die in de Uhw per procedure is bepaald,
leidend wordt voor de ingangsdatum van de splitsing.
Ook wordt voorgesteld om artikel 7:260 BW (geschil over de jaarafrekening voor servicekosten)
te schrappen uit de lijst met procedures waarin de Huurcommissie ambtshalve de all-in
prijs kan splitsen ex artikel 17a van de Uhw. In geval een verzoek op grond van artikel
7:260 BW wordt ingediend, waarin sprake is van een all-in prijs, moet deze gesplitst
worden, waarbij de ingangsdatum van de splitsing is gelegen op de eerste dag van de
maand, volgend op de maand waarin het verzoek is ontvangen. In geval van een procedure
over de jaarafrekening voor servicekosten, is dit echter ingewikkeld. De splitsing
vindt namelijk pas in de toekomst plaats («met ingang van de eerste dag van de maand,
volgend op de maand waarin het verzoek is ontvangen»), terwijl het geschil per definitie
over een boekjaar gaat dat in het verleden ligt. Het desbetreffende boekjaar ligt
dus vóór de datum van de splitsing, waardoor niet duidelijk wordt hoe hoog de servicekosten
waren ten tijde van het boekjaar. De Huurcommissie kan dan ook geen oordeel vellen
over de redelijkheid van de servicekosten in dat boekjaar. Het wordt niet wenselijk
geacht om de wet zo te wijzigen dat splitsing met terugwerkende kracht wél mogelijk
is in geschillen over de afrekening van de servicekosten, nu een verzoek betrekking
kan hebben op een periode die ver in het verleden ligt. Een verhuurder dient uiterlijk
zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar een afrekening toe te zenden aan
de huurder. Uit hoofde van artikel 7:260, tweede lid, van het BW heeft de huurder
vervolgens twee jaar de tijd om bij de Huurcommissie een verzoek tot toetsing van
de afrekening in te dienen. Als de systematiek van de ambtshalve splitsing met terugwerkende
kracht ook in servicekostengeschillen zou worden gevolgd, kan een splitsing terugwerken
tot een moment dat 2,5 jaar in het verleden ligt. Een dergelijke financiële consequentie
voor de verhuurder wordt geacht onbillijk te zijn.
3.2.2.2. Schrappen procedure «klacht inzake gedraging verhuurder»
Sinds 2019 kunnen huurders bij de Huurcommissie terecht voor een procedure over klachten
die zij hebben over bepaalde gedragingen van hun verhuurder. De reden voor het onderbrengen
van deze klachtprocedure bij de Huurcommissie was dat de enige mogelijkheid die huurders
indertijd hadden om op te komen tegen het niet of niet naar tevredenheid behandelen
van hun klacht door de verhuurder was om naar de rechter te stappen.
Uit een evaluatie blijkt nu echter dat deze procedure voor veel onduidelijkheid zorgt
bij huurders, verhuurders en de Huurcommissie zelf.24 Met name het begrip «gedraging» is voor huurders onduidelijk en levert problemen
op bij de behandeling van verzoeken, omdat huurders hier andere problemen onder scharen,
dan de problemen waarvoor deze specifieke klachtenprocedure bij de Huurcommissie bedoeld
is. Veel verzoekschriften worden hierdoor niet-ontvankelijk verklaard (gemiddeld 74%
van alle verzoeken). Uit de evaluatie van de procedure blijkt dat dikwijls klachten
worden ingediend waar eigenlijk een verzoekschrift over bijvoorbeeld onderhoud of
huurprijzen ingediend had moeten worden. Indien een verzoek als gevolg hiervan niet-ontvankelijk
wordt verklaard, kan dit leiden tot teleurstelling en minder vertrouwen in de Huurcommissie
aan de zijde van de huurder, terwijl tegelijkertijd de relatie tussen huurder en verhuurder
door het instellen van de procedure kan zijn verslechterd.
Maar ook indien een klacht wel ontvankelijk blijkt te zijn, wordt de procedure als
onduidelijk en verwarrend ervaren. Door het brede scala aan onderwerpen waarover klachten
kunnen worden ingediend, ontbreekt een afbakening van gedragingen en is er voor de
Huurcommissie bijgevolg ook geen duidelijk toetsingskader voor deze procedure. Dit
is niet alleen voor partijen onduidelijk, maar ook voor de Huurcommissie. Behandeling
van de geschillen is hierdoor arbeidsintensief. Dit vraagt bovendien van de Huurcommissie
dat zij voor deze procedure investeert in andere competenties bij haar medewerkers
dan de competenties die nodig zijn voor andere geschilsoorten, die doorgaans eenduidiger
zijn en een duidelijker kader hebben.
Verder is het nog van belang dat de klachtenprocedure geen sanctiemogelijkheid voor
verhuurders die in het ongelijk worden gesteld kent. Een klacht wordt gegrond of ongegrond
verklaard, maar daar zijn geen verdere consequenties aan verbonden. Uit de evaluatie
van de procedure blijkt dat de relatie tussen huurder en verhuurder zelden verbetert
door het instellen van de klachtenprocedure. De meerwaarde van de procedure bij de
Huurcommissie is dus niet gebleken.
Onderzocht is in hoeverre de klachtenprocedure verbeterd kan worden om deze effectiever
te maken. De procedure is bedoeld als vangnet voor klachten over verhuurgedrag die
niet gevangen worden door een reeds bestaande, specifieke procedure bij de Huurcommissie
of onder een andere klachtmogelijkheid, zoals bijvoorbeeld de mogelijkheden die de
Wet goed verhuurderschap biedt. Daarom is het niet wenselijk om de procedure (te ver)
in te kaderen. Dit heeft echter als gevolg dat de procedure moeilijk voorzienbaar
blijft voor verhuurders, dat het moeilijk blijft een eenduidige sanctie in te stellen
die naleving zou verbeteren en dat uitvoering van de procedure door de Huurcommissie
intensief en ondoelmatig blijft. Gezien het geringe voordeel en de substantiële nadelen
die de procedure biedt, wordt voorgesteld deze te schrappen.
Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat het schrappen van de onderhavige klachtenprocedure
niets afdoet aan de aanwijzing van de Huurcommissie als erkende instantie voor Alternative
Dispute Resolution (ADR) conform de Europese richtlijn betreffende alternatieve beslechting
van consumentengeschillen.25 Dit betekent dat de Huurcommissie blijft voldoen aan de (kwaliteits)eisen die uit
deze Richtlijn voortvloeien. Volgens deze Richtlijn moeten instellingen die alternatieve
geschillenbeslechting aanbieden, voldoen aan bepaalde vereisten om erkend te worden
als ADR-instelling. Er kan aan alternatieve geschilbeslechting worden gedaan door
middel van een geschilprocedure of een klachtprocedure (vaak één van deze twee, waarbij
deze termen ook vaak door elkaar worden gebruikt). Bij de Huurcommissie kan men momenteel
zowel 1) een verzoekschriftprocedure starten op basis van specifieke wetsartikelen
en daarnaast 2) een generieke klacht indienen over een gedraging van de verhuurder.
Met het schrappen van de klachtprocedure blijft de Huurcommissie haar aanwijzing als
erkende ADR-instantie behouden, omdat de primaire en meest gebruikte route van de
geschilbeslechting (de verzoekschriftprocedure) blijft bestaan. Daarmee wordt ook
meer in lijn gehandeld met andere ADR-instanties die meestal ook «slechts» één route
kennen. Ook bijvoorbeeld de Geschilleninstantie Pensioenfondsen kent alleen een geschillenprocedure
en geen aparte klachtregeling. Bij de Geschillencommissie, het Kifid en SKGZ is een
klacht ook het verzoek (ondergebracht in een enkele procedure) en kent men doorgaans
geen apart onderscheid tussen een verzoek en een klacht.
Afschaffing van art. 4, lid 5 Uhw past ook bij de bredere ontwikkeling van de Huurcommissie
als geschilbeslechter. Die ontwikkeling ziet erop dat de Huurcommissie zich minder
richt op bemiddeling tussen partijen en juist meer op duidelijke geschilbeslechting.
De meeste geschillen die de Huurcommissie behandelt, lenen zich niet goed voor een
bemiddelende rol vanuit de Huurcommissie.26 De klachtenprocedure over gedragingen van een verhuurder is er onder andere op gericht
om te zorgen voor een herstel van de verhouding tussen huurder en verhuurder, waarbij
de Huurcommissie in die relatie kan bemiddelen. Een dergelijke zaaksoort richt zich
doorgaans meer op bemiddeling dan geschillen over, bijvoorbeeld, de hoogte van de
huurprijs of huurprijsverhoging. Bemiddeling is arbeidsintensief, vereist specifieke
competenties bij medewerkers en zorgde voor vertragingen in de procedures zonder aangetoonde
meerwaarde.27 Daarom is de afgelopen jaren ingezet op het snel en transparant behandelen van verzoekschriften
en het doen van kwalitatieve, duidelijke uitspraken. Daarmee kunnen huurders en verhuurders
snel en goed geholpen worden. De klachtenprocedure op grond van art. 4, lid 5 Uhw
past niet goed in deze ontwikkeling.
Het schrappen van de procedure zorgt voor uitvoerbaar en duidelijk beleid, neemt teleurstelling
en verslechterde verhoudingen tussen huurders en verhuurders weg en vermindert uitvoeringskosten.
Daarnaast heeft het schrappen van de procedure slechts een klein effect op de rechtsbescherming
van huurders. Dit is zo omdat de procedure ten eerste vaak niet effectief is, maar
ten tweede ook omdat huurders vaak bij andere instanties terecht kunnen met een klacht
over gedrag van hun verhuurder. Zo kunnen huurders nog steeds bij de Huurcommissie
terecht voor procedures over specifieke problemen, zoals bijvoorbeeld (het niet verhelpen
van) gebreken. Daarnaast hebben (private) huurders als gevolg van de Wet goed verhuurderschap
sinds 1 juli 2023 ook mogelijkheden gekregen om melding te doen van ongewenst verhuurgedrag
bij hun gemeente. Sinds 1 januari 2024 dienen gemeenten hiertoe een gemeentelijk meldpunt
te hebben ingericht. Indien de klacht over de verhuurder28 gegrond blijkt, kan de gemeente hier vervolgens op handhaven. Alvorens – in geval
van een geconstateerde overtreding – door de gemeente tot handhaving wordt overgegaan,
vindt vaak eerst nog een gesprek met de verhuurder plaats. Wanneer dit niet het gewenste
effect heeft, zal veelal een officiële waarschuwing worden afgegeven, waarmee de verhuurder
in de gelegenheid wordt gesteld zijn gedrag te wijzigen. Indien ook dat niet tot een
gedragsverandering leidt, kan een last onder dwangsom en vervolgens een bestuurlijke
boete worden opgelegd. In uiterste gevallen kunnen gemeenten het beheer van een woning
overnemen. Voor het tegengaan van ongewenst verhuurgedrag en herstel van de relatie
tussen huurder en verhuurder wordt dit als een betere route gezien.
Voor huurders van woningcorporaties geldt dat handhaving van de Wet goed verhuurderschap
niet bij de gemeente is belegd, maar bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De
Aw houdt toezicht op woningcorporaties in Nederland, maar behandelt zelf geen geschillen
tussen huurders en woningcorporaties. De regering onderzoekt daarom in overleg met
belangenorganisaties hoe ook aan deze huurders een laagdrempelige en effectieve vorm
van geschilbeslechting kan worden geboden in geval van klachten over gedragingen van
de verhuurder. Corporatiehuurders kunnen hun klachten overigens ook nu al aanhangig
maken bij de interne klachtencommissie van de corporatie zelf. Huurteams bieden in
hun dienstverlening doorgaans ook een vorm van bemiddeling aan.29 Voor geschillen die zich voor bemiddeling lenen, kunnen huurteams deze rol zodoende
vervullen. Daarnaast biedt ook de Nationale ombudsman of de Geschillencommissie Algemeen,
ondergebracht bij de Geschillencommissie voor Consumentenzaken, een mogelijkheid om
een klacht aanhangig te maken.
Om de procedure af te schaffen wordt voorgesteld artikel 4, vijfde lid, van de Uhw
te schrappen. Hiervoor is het ook nodig om artikel 19aa van deze wet, dat met dit
artikel samenhangt, te schrappen en artikel 41, lid 1 Uhw te wijzigen.
3.2.2.3. Uniformering rechtsbescherming huurverhogingen
Er bestaan voor huurverhogingen in het laagsegment en huurverhogingen in het midden-
en hoogsegment verschillende regels. Ook kunnen huurverhogingen in alle segmenten
worden doorgevoerd middels een beding in een overeenkomst of in het laagsegment ook
op basis van een huurverhogingsvoorstel dat de verhuurder aan de huurder doet. De
regels per segment en per huurverhogingsmethode sluiten in de huidige regelgeving
niet in alle gevallen goed op elkaar aan:
– In het laagsegment zijn zowel huurverhogingen op grond van een beding als huurverhogingen
op grond van een voorstel mogelijk. Voor de huurverhogingen op grond van een beding
geldt dat in het laagsegment geen toegang tot de Huurcommissie bestaat.
– In algemene zin geldt dat bedingen nietig zijn voor het gedeelte dat de maximale huurverhoging
overschrijdt. Voor het middensegment en de vrije sector is aanvullende rechtsbescherming
geboden door ook nog toegang tot de Huurcommissie te verschaffen. Deze toegang is
echter niet geboden voor bedingen in het laagsegment.
– Aangezien een huurverhoging op basis van een beding, voor een contract in het laagsegment,
niet bij de Huurcommissie getoetst kan worden, ontstaat ook een specifieke leemte
met betrekking tot contracten die uit het hoog- of middensegment terugvallen naar
het laagsegment. Deze contracten bevatten doorgaans een beding waarmee een huurverhoging
kan worden doorgevoerd. Als een dergelijk contract terugvalt naar het laagsegment,
wordt toegang voor de toetsing van huurverhogingen bij de Huurcommissie op dit moment
uitgesloten. De Huurcommissie maakt ook melding van deze leemte in haar uitvoeringstoets
over dit wetsvoorstel.
– Voor huurverhogingen op grond van een voorstel (in het laagsegment) geldt dat geen
huurverhoging mogelijk is zolang sprake is van een gebrek in de huurwoning waarvoor
de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk heeft verlaagd. Deze regel geldt echter niet
voor middenhuurwoningen (die met de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 toegang tot
de Huurcommissie hebben gekregen voor gebrekenprocedures). Ook geldt de regel niet
voor huurcontracten in het laagsegment voor zover sprake is van een huurverhoging
middels een beding.
Deze verschillen tussen procedures kunnen leiden tot verwarring en zorgen voor bepaalde
leemtes in de rechtsbescherming rondom huurverhogingen. Dat wordt met deze wetswijziging
rechtgetrokken. Concreet betekent dit dat de volgende wijzigingen in de wet worden
voorgesteld:
1. Ook huurverhogingen op grond van een beding in een contract in het laagsegment kunnen
voortaan door de huurder aan de Huurcommissie worden voorgelegd.
2. Huurverhogingen op grond van een beding (in het laag- of middensegment) kunnen niet
meer worden doorgevoerd indien sprake is van een door de Huurcommissie geconstateerd
gebrek in de woning dat tot tijdelijke huurverlaging heeft geleid. Hiertoe wordt een
vijfde lid toegevoegd aan artikel 7:248 BW. Aangezien vrijesectorhuurwoningen geen
toegang tot de Huurcommissie kennen voor het toetsen van gebreken, geldt deze regel
niet voor dit segment.
Voor huurders en verhuurders betekent dit een uniformering van toetsingsmogelijkheden.
Door deze versimpeling en verduidelijking van wetgeving wordt bijgedragen aan een
beter voorspelbaar en begrijpelijk procesverloop voor huurders en verhuurders. Het
is namelijk duidelijker wanneer en hoe partijen bezwaar kunnen maken en het draagt
ook bij een snellere en uniformere afhandeling van geschillen. Daardoor kan ook de
voorlichting op dit onderwerp versimpeld worden, met een verhoogd doenvermogen voor
huurders en verhuurders als gevolg. Hiermee wordt de Huurcommissie laagdrempeliger
en toegankelijker.
3.2.2.4. Vereisten verzoek huurprijsverlaging op grond van gebreken
In geval van een procedure tot huurverlaging op grond van gebreken is het een vereiste
dat eerst een gebrekenmelding aan de verhuurder moet zijn gedaan. Een gebrekenmelding
is nu echter vormvrij en kan dus ook mondeling zijn gedaan. In de praktijk maakt dit
het lastig voor de Huurcommissie om vast te stellen wat er gemeld is en op welke datum.
Hierdoor kan het ook voorkomen dat een huurder niet-ontvankelijk wordt verklaard door
de Huurcommissie omdat de gebreken niet goed gemeld zijn (of niet bewezen kan worden
dat deze wel goed gemeld zijn). Artikel 7:207, eerste lid, van het BW eist namelijk
dat de huurder de verhuurder behoorlijk van het gebrek kennis heeft gegeven of dat
het gebrek verhuurder reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te
gaan. Tegen deze achtergrond wordt voorgesteld om – specifiek ten behoeve van de procedure
bij de Huurcommissie – in artikel 7:257 BW de eis te stellen dat een gebrekenmelding
schriftelijk wordt gedaan. Zo is voor alle partijen duidelijk welke gebreken er wanneer
zijn gemeld, hetgeen de rechtszekerheid bevordert en voorkomt dat huurders onnodig
niet-ontvankelijk worden verklaard in hun verzoek omdat niet kan worden vastgesteld
dat de gebreken (deugdelijk) zijn gemeld. Om partijen te faciliteren bij het melden
van gebreken, zal de Huurcommissie een modelgebrekenmelding ter beschikking stellen.
Een tweede wijziging ten aanzien van de gebrekenprocedure is de volgende. In geval
van een procedure tot huurverlaging op grond van gebreken, kan de Huurcommissie een
(tijdelijke) huurverlaging uitspreken indien sprake is van een gebrek aan de woonruimte.
Daarvoor is noodzakelijk dat de Huurcommissie inzicht heeft in de huidig geldende
huurprijs voor die woonruimte. Immers, anders kan de huur niet met een percentage
verlaagd worden en kan de Huurcommissie geen nieuwe huurprijs uitspreken. Het is daarom
wenselijk om de huurder te verplichten om bij een verzoek op grond van artikel 7:257,
lid 2 BW stukken aan te leveren waaruit blijkt wat de huidig geldende huurprijs is.
Dit kan bijvoorbeeld door het indienen van de huurovereenkomst of het laatste huurverhogingsvoorstel,
maar bijvoorbeeld ook door het aanleveren van bankafschriften. Om deze stukken verplicht
te stellen voor de procedure bij de Huurcommissie, dient de delegatiegrondslag in
artikel 47, sub b, uitgebreid te worden. Door de voorgestelde uitbreiding kunnen per
ministeriële regeling (in de Urhw) regels gesteld worden omtrent de stukken die huurder
moet aanleveren bij het starten van deze procedure.
3.2.2.5. Specificatieformulier servicekosten
Artikel 7:260 BW maakt het mogelijk om een geschil over de betalingsverplichting van
de huurder met betrekking tot kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter
en servicekosten30, aan de Huurcommissie voor te leggen. Wanneer de Huurcommissie wordt gevraagd op
basis van artikel 7:260 BW uitspraak te doen over de betalingsverplichting van de
huurder, bepaalt het derde lid van dit artikel dat de verhuurder de betalingsverplichting
van de huurder met betrekking tot de servicekosten op moet nemen in een hiertoe bij
ministeriële regeling vastgesteld formulier. Hiermee wordt het formulier in bijlage
VII van de Urhw bedoeld (vgl. artikel 14 Urhw).
Servicekostengeschillen zorgen jaarlijks voor een flinke instroom van zaken bij de
Huurcommissie, waarbij de Huurcommissie in haar jaarverslag over 2023 ook het signaal
afgaf dat de administratieve complexiteit van servicekosten toeneemt. Voor een correcte
afrekening en controle daarop is veelal inzicht nodig in tientallen facturen. Huurders
en verhuurders ervaren dit geregeld als ingewikkeld.31 Het gebruiksvriendelijker maken van het formulier waarin verhuurders de betalingsverplichting
van hun huurder moeten opnemen, kan een bijdrage leveren aan het verminderen van de
ervaren complexiteit waardoor de Huurcommissie toegankelijker wordt. De Huurcommissie
verkent momenteel, in overleg met haar klanten, hoe de gebruiksvriendelijkheid van
het formulier kan worden verbeterd. Om de Huurcommissie naar de toekomst toe de ruimte
te bieden om – zonder wijziging van een ministeriële regeling – het hierboven genoemde
formulier te kunnen verbeteren, wordt voorgesteld om artikel 7:260, derde lid, BW
in die zin te wijzigen dat het formulier niet langer bij ministeriële regeling wordt
vastgesteld, maar dat verhuurders de betalingsverplichting van hun huurder met betrekking
tot de servicekosten moeten opnemen in een hiertoe door de Huurcommissie beschikbaar
gesteld formulier. De Raad van Advies van de Huurcommissie, waarin belangenorganisaties
van huurders en verhuurders vertegenwoordigd zijn, kan hierover een advies uitbrengen
aan het bestuur van de Huurcommissie. Door belangenorganisaties op deze manier te
betrekken bij de totstandkoming van het formulier, wordt gewaarborgd dat dit zo efficiënt
en gebruiksvriendelijk mogelijk is voor de gebruikers hiervan.
3.3. Overige wijzigingen
De Uhw is in 2019 op onderdelen gewijzigd.32 De evaluatiebepaling die met deze wetswijziging gepaard ging, is abusievelijk in
de Uhw zelf opgenomen, in plaats van in de desbetreffende wijzigingswet. Dit heeft
tot resultaat gehad dat er in artikel 53 thans een uitgewerkte evaluatiebepaling in
de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte staat. Met dit wetsvoorstel wordt deze evaluatiebepaling
uit de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte verwijderd. Ditzelfde geldt voor een
andere verouderde (en daarom uitgewerkte) evaluatiebepaling in de wet: artikel 53a.
Het wetsvoorstel schrapt ook artikelen 54 en 55 Uhw, die zien op de inwerkingtreding
van eerdere wetswijzigingen en die sindsdien verouderd en feitelijk uitgewerkt zijn.
De doeltreffendheid en doelmatigheid van het zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie
wordt uit hoofde van artikel 39 van de Kaderwet zelfstandige bestuursorganen vijfjaarlijks
geëvalueerd. Ook wordt de doeltreffendheid en doelmatigheid van het agentschap Dienst
van de Huurcommissie vijfjaarlijks geëvalueerd uit hoofde van artikel 7 van de Regeling
agentschappen. Daarnaast is de Huurcommissie op basis van de Implementatiewet buitengerechtelijke
geschilbeslechting aangewezen als instantie tot buitengerechtelijke geschillenbeslechting.
Daardoor gelden ook de evaluatiebepalingen uit die wet voor de Huurcommissie33. Tenslotte zal voor dit wetsvoorstel een invoeringstoets worden uitgevoerd, om en
nabij een jaar na inwerkingtreding van de wet. Deze toets zal specifiek ingaan op
de uitvoerbaarheid van de regeling voor de Huurcommissie, maar ook letten op (eventueel
onbedoelde) effecten daarvan op doelgroepen, namelijk huurders en verhuurders. Gelet
op het bovenstaande is een aanvullende evaluatiebepaling niet nodig.
Ook wordt voorgesteld om artikel 4, derde lid, van de Uhw toe te voegen aan de opsomming
in artikel 41 Uhw. Daarmee wordt een kennelijke omissie hersteld. Wanneer de Huurcommissie
in een eerdere procedure de huurprijs heeft verlaagd in verband met gebreken aan het
gehuurde, kan de Huurcommissie uit hoofde van artikel 4, derde lid, van de Uhw ook
uitspraak doen over het al dan niet verholpen zijn van die gebreken. De rechtsmiddelenclausule
uit artikel 41 is momenteel echter niet van toepassing op artikel 4, derde lid, van
de Uhw terwijl dit wel wenselijk wordt geacht. Het moet immers duidelijk zijn voor
partijen wat de status is van de uitspraak van de Huurcommissie in de procedure uit
hoofde van artikel 4, derde lid, van de Uhw. Ook is het van belang dat duidelijk is
welke rechtsmiddelen nog open staan tegen de uitspraak van de Huurcommissie. Om geen
grote verschillen te laten bestaan tussen de (rechtsmiddelen die openstaan tegen de)
verschillende procedures bij de Huurcommissie, wordt aangesloten bij de systematiek
zoals die reeds in artikel 41 Uhw is opgenomen.
3.4. Wijzigingen Urhw
Een aantal voorgestelde wijzigingen in de Uhw zullen nader ingevuld worden in lagere
regelgeving, te weten in de Urhw Zo wordt de omvang van de flexibele schil aan zittingsvoorzitters,
die met dit wetsvoorstel wordt geïntroduceerd, op lager niveau gemaximeerd en worden
verwijzingen naar verouderde rechtspositieregelingen geactualiseerd. Ook worden de
bewijsmiddelen die mogen worden aangedragen ten behoeve van een verzoek om vrijstelling
van legesbetaling uitgebreid. Daarnaast zal in de Urhw nader invulling worden gegeven
aan de stukken die een huurder bij de Huurcommissie dient aan te leveren om aan te
tonen wat de huidige geldende huurprijs is (zie hierover reeds paragraaf 3.2.2.4).
Verder zullen artikel 14 en Bijlage VII Urhw worden geschrapt (zie hierover paragraaf
3.2.2.5), en zal in Bijlage VIII de verwijzing naar de gemiddelde prijzen voor gas,
water en elektriciteit volgens het CBS worden vervangen voor een verwijzing naar de
gemiddelde prijzen volgens het Nederlands Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud).
Ten slotte zal het verouderde en onbruikbare artikel 12a Urhw geschrapt.
4. Verhouding tot nationale wetgeving
Het onderhavige wetsvoorstel voert wijzigingen door in het BW en in de Uhw. Nadien
zal de regeling onder de Uhw, de Urhw, nog op onderdelen worden aangepast.
5. Gevolgen (m.u.v. financiële gevolgen)
Het wetsvoorstel heeft verschillende gevolgen voor de taakuitvoering door de Huurcommissie.
De wijzigingen in de governance en het besturingsmodel van de Huurcommissie zorgen
voor een verbeterde wendbaarheid van de organisatie en versterken het vertrouwen van
partijen in de onpartijdigheid van haar geschilbeslechting. De wijzigingen verbeteren
daarnaast de efficiëntie van de organisatie, doordat slecht functionerende procedures
worden geschrapt of verbeterd. Daarmee wordt ingezet op een doeltreffende en doelmatige
Huurcommissie die efficiënt en professioneel huurders en verhuurders helpt.
Voor huurders en verhuurders betekent het wetsvoorstel een verbetering van verschillende
aspecten in de omgang met de Huurcommissie. Als gevolg van het schriftelijkheidsvereiste
van de gebrekenmelding kunnen verzoeken bijvoorbeeld sneller in behandeling worden
genomen en wordt onduidelijkheid weggenomen. Partijen krijgen ook meer mogelijkheden
om op te komen tegen (een schijn van) partijdigheid bij een zittingscommissie door
uitbreiding van de mogelijkheden voor wraking. Ook krijgen partijen bij de Huurcommissie
meer tijd om verzet aan te tekenen tegen voorzittersuitspraken, zodat een zorgvuldigere
voorbereiding mogelijk is. Als gevolg van het verlengen van de termijn voor een voorzittersuitspraak,
wordt de Huurcommissie beter in staat gesteld om tot een zorgvuldige uitspraak te
komen die door partijen als procedureel rechtvaardig wordt ervaren. Ook hier zijn
huurders en verhuurders uiteindelijk bij gebaat. Tot slot wordt het voor minder draagkrachtige
huurders als gevolg van dit wetsvoorstel makkelijker om bewijsmiddelen aan te leveren
waarmee zij kunnen aantonen dat zij voldoen aan de voorwaarden voor vrijstelling van
leges.
De bovenstaande wijzigingen zorgen voor meer begrijpelijke en voorzienbare procedures.
De communicatie van de Huurcommissie op deze onderwerpen kan als een gevolg daarvan
versimpeld worden, zodat deze tevens begrijpelijker is. Dit zorgt voor een verbetering
van het doenvermogen van huurders en verhuurders als zij te maken krijgen met een
procedure bij de Huurcommissie.
De Huurcommissie heeft in haar uitvoeringstoets de gevolgen van dit wetsvoorstel voor
huurders en verhuurders betrokken. Haar inschatting is daarbij dat dit wetsvoorstel
de zelfredzaamheid van huurders en verhuurders vergroot, zolang partijen deugdelijk
en tijdig door de Huurcommissie worden geïnformeerd over de veranderingen die als
gevolg van dit wetsvoorstel zullen plaatsvinden.
6. Uitvoering
Het wetsvoorstel is erop gericht om door de Huurcommissie ervaren knelpunten in wet-
en regelgeving weg te nemen, om zo de dienstverlening aan huurders en verhuurders
te verbeteren. De uitvoering van dit wetsvoorstel is zodoende belegd bij de Huurcommissie.
Voor de Huurcommissie zijn er naar verwachting geen negatieve uitvoeringsaspecten
verbonden aan dit wetsvoorstel, nu dit er juist op is gericht om de uitvoering van
haar wettelijke taken te vereenvoudigen. In de aanloop naar dit wetsvoorstel heeft
veelvuldig overleg met de Huurcommissie plaatsgevonden over de inhoud hiervan. Ook
heeft zij een uitvoeringstoets gedaan, waarin geconcludeerd wordt dat de wijzigingen
uitvoerbaar zijn. Op enkele punten heeft de Huurcommissie voorstellen tot verbetering
gedaan. De uitvoeringstoets en de appreciatie daarvan staat omschreven in hoofdstuk
10.3.
7. Toezicht en handhaving
Het wetsvoorstel wijzigt het uitvoeringskader van de Huurcommissie, en raakt zodoende
niet aan toezicht en handhaving. Het wetsvoorstel voorziet hier dan ook niet in.
8. Financiële gevolgen
Het wetsvoorstel heeft geen financiële gevolgen.
9. Evaluatie
Gezien de geringe omvang van de voorgestelde wijzigingen, wordt geen aparte evaluatiebepaling
in dit wetsvoorstel opgenomen. De Huurcommissie rapporteert viermaandelijks en jaarlijks
over haar taakuitvoering aan het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Daarnaast kennen zowel het zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie als het agentschap
Dienst van de Huurcommissie een vijfjaarlijkse evaluatieplicht op het gebied van doelmatigheid
en doeltreffendheid. Ook zal grofweg een jaar na invoering van de wet een invoeringstoets
worden opgesteld, waarin de gevolgen voor de uitvoering en de doelgroep van de regeling
duidelijk worden. De invoeringstoets zal zien op de uitvoerbaarheid van de wijzigingen
voor de Huurcommissie en de effecten daarvan op de doelgroepen van de Huurcommissie,
huurders en verhuurders. De Huurcommissie brengt daar ten eerste zelf een invoeringstoets
over uit, waarbij signalen van klanten maar ook uit de eigen organisatie zullen worden
gedeeld. Het verschilt per wijziging uit het voorstel hoe dit eruit zal komen te zien,
immers hebben bepaalde wijzigingen enkel een (direct) gevolg voor de organisatie,
terwijl andere wijzigingen meer impact hebben op huurders en verhuurders. Eventueel
geconstateerde knelpunten die mogelijk voortkomen uit de doorgevoerde wijzigingen
kunnen hiermee geconstateerd en onderzocht worden. Dit kan eventueel leiden tot toekomstige
aanpassingen.
10. Advies en consultatie
Het wetvoorstel is van 3 september 2024 tot en met 16 oktober openbaar geconsulteerd
via internet. In totaal zijn er 8 consultatiereacties binnengekomen. Naast de openbare
internetconsultatie zijn ook het Adviescollege Toetsing Regeldruk (ATR) en de Raad
van de Rechtspraak om advies gevraagd. Daarnaast heeft de Huurcommissie een uitvoeringstoets
uitgevoerd. Alle voornoemde reacties en de verwerking hiervan worden in onderstaande
paragrafen nader toegelicht.
10.1. Adviescollege Toetsing Regeldruk
Het Adviescollege Toetsing Regeldruk (ATR) heeft op 11 september 2024 haar reactie
uitgebracht op het voorliggende wetvoorstel. Het Adviescollege toetsing regeldruk
(ATR) heeft het wetsvoorstel niet geselecteerd voor een formeel advies, omdat het
voorstel geen (omvangrijke) gevolgen voor de regeldruk heeft.
10.2. Raad voor de Rechtspraak
De Raad voor de Rechtspraak heeft op 24 oktober 2024 te kennen gegeven dat het wetsvoorstel
geen aanleiding geeft tot het maken van inhoudelijke opmerkingen. De Raad heeft geconstateerd
dat het wetsvoorstel veel procedurele punten bevat, alsook punten die zorgen voor
meer stroomlijning. De Raad concludeerde dat deze punten naar alle waarschijnlijkheid
zullen leiden tot minder werkdruk voor de Huurcommissie. De Raad voorziet verder geen
significante werklastgevolgen als gevolg van het wetsvoorstel.
10.3. Huurcommissie
De Huurcommissie heeft in haar uitvoeringstoets advies en aanbevelingen gegeven over
de juridische, technische en praktische uitvoerbaarheid van het Wetsvoorstel toekomstbestendige
Huurcommissie en heeft hierin tevens inzicht verschaft in de te verwachten (financiële)
effecten op de bedrijfsvoering.
De Huurcommissie concludeert dat de wet per 1 juli 2025 uitvoerbaar is.
• De Huurcommissie verwelkomt het wetsvoorstel van harte, omdat zij hierdoor beter in
staat wordt gesteld om haar taken effectief en doelmatig uit te voeren. De wijzigingen
verbeteren de slagvaardigheid van de Huurcommissie, wat naar verwachting zal leiden
tot een efficiëntere, transparantere en rechtvaardigere werking. Deze wijzigingen
zullen ten goede komen van zowel huurders als verhuurders, doordat procedures verbeterd
worden en maatregelen worden voorgesteld die het vertrouwen in de onpartijdigheid
en deskundigheid van de Huurcommissie vergroten.
• Het wetsvoorstel ziet op reeds bestaande taken voor een reeds bestaande doelgroep,
waarbij de inhoudelijke toetsingscriteria voor de procedures ongewijzigd blijven.
Het behelst in essentie een verbetering van het wettelijke kader waarbinnen de Huurcommissie
werkt.
• De invoering van deze wet zal naar verwachting niet leiden tot een (significante)
toename van het aantal geschillen.
• De Huurcommissie schat in dat dit wetsvoorstel de zelfredzaamheid van huurders en
verhuurders vergroot, zolang partijen deugdelijk en tijdig door de Huurcommissie worden
geïnformeerd over de veranderingen die als gevolg van dit wetsvoorstel zullen plaatsvinden.
• De Huurcommissie tekent wel aan dat het, om de beoogde inwerkingtredingsdatum van
1 juli 2025 te kunnen halen, nodig is dat de opdrachtverlening uiterlijk drie maanden
voor de datum van inwerkingtreding plaatsvindt. Zo heeft de Huurcommissie voldoende
tijd om zich op de inwerkingtreding van dit wetsvoorstel voor te bereiden. De Huurcommissie
geeft daarbij aan zelf zorg te (kunnen) dragen voor de implementatie van dit wetsvoorstel
via interne werkgroepen, zonder dat hier extra fte’s aan personeel voor moeten worden
aangesteld. De kosten voor de Huurcommissie om zich op dit wetsvoorstel voor te bereiden
zijn zeer gering. Ook zijn er geen structurele uitvoeringskosten voorzien, nu er geen
(significante) stijging van het aantal zaken wordt verwacht.
• De Huurcommissie wenst tevens dat de opdrachtverlening plaatsvindt na afronding van
de parlementaire behandeling in de Tweede Kamer. Ook verzoekt de Huurcommissie de
wet via een koninklijk besluit in werking te laten treden. Dit biedt flexibiliteit
om de implementatietermijn te wijzigen, indien nodig.
In aanvulling op de beoordeling van het wetsvoorstel zoals dat aan de Huurcommissie
is voorgelegd, heeft de Huurcommissie in haar uitvoeringstoets ook gewezen op enkele
onderwerpen die thans niet zijn opgenomen in het wetsvoorstel, maar die zij (nogmaals)
onder de aandacht wil brengen bij de wetgever. Het gaat daarbij om de volgende punten:
– Gevolgen beantwoording prejudiciële vragen Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2024:53): De Hoge Raad heeft prejudiciële vragen beantwoord over twee aspecten die (verzet)procedures
bij de Huurcommissie raken. In de beslissing is geoordeeld dat de Huurcommissie nieuwe
feiten en omstandigheden die partijen voor het eerst tijdens hun verzet aandragen,
moet meenemen in de nieuwe beoordeling en dat partijen de mogelijkheid hebben om zich
direct tot de kantonrechter te wenden nadat zij van de Huurcommissie een voorzittersuitspraak
hebben ontvangen, zonder dat zij verplicht zijn om eerst in verzet te gaan bij de
Huurcommissie. De Huurcommissie constateert dat directe toegang tot de kantonrechter
zonder verzet bij de Huurcommissie vragen kan oproepen over rechtsgang en toegankelijkheid,
aangezien dit het gebruik van de kosteloze correctiemogelijkheid van verzet kan verminderen.
Hierdoor kunnen onnodige en dure gerechtelijke procedures ontstaan, wat de effectiviteit
van de Huurcommissie als geschilbeslechter aantast. Anderzijds constateert zij dat
directe toegang tot de kantonrechter na een voorzittersuitspraak de autonomie van
partijen kan vergroten en stelt dit hen in staat om zaken waarin sprake is van meer
geschilpunten, bijvoorbeeld ook over huurachterstanden en onrechtmatige daden – geschillen
waar de Huurcommissie geen uitspraak over kan doen – door één instantie te laten behandelen.
De Huurcommissie pleit – tegen deze achtergrond – in haar uitvoeringstoets voor onderzoek
naar mogelijke wetswijzigingen op dit gebied.
– Schriftelijke gebrekenmelding – gelaagdheid BW, Uhw en Urhw: de Huurcommissie geeft aan dat de wijziging in het wetsvoorstel die een schriftelijke
melding van gebreken eist van huurders, vragen oproept. In de eerste plaats wijst
zij op het belang om te toetsen of dit voorstel in lijn is met het BW en de Uhw, waarin
geen schriftelijke melding wordt geëist, waarbij zij aantekent dat de voorgestelde aanscherping haars
inziens wel in lijn lijkt te zijn met de ruimte die de wet hier biedt. Zij acht het
in elk geval wel raadzaam om een en ander nader toe te lichten in de memorie van toelichting
bij dit wetsvoorstel. Verder adviseert de Huurcommissie om goed te kijken naar of
dit voorstel ook in lijn is met artikel 16, tweede lid, van de Uhw, en om dit artikellid
mogelijk te evalueren.
– Aanvullende waarborgen voor wraking, naar analogie van artikel 36 Rv e.v.: de Huurcommissie constateert dat het mogelijk maken van wraking tot het moment
van verzending van de uitspraak kan leiden tot meer wrakingsverzoeken en mogelijke
vertraging in de besluitvorming. Zij wijst daarbij op het risico dat het instrument
van wraking vaker op oneigenlijke gronden zal worden ingezet. Om die reden acht ze
het raadzaam om de wenselijkheid van een verdere formalisering van de wrakingsprocedure
te onderzoeken. Zij doet hiertoe het voorstel om voorwaarden uit artikel 37 Rechtsvordering
(hierna: Rv) ook in de Uhw op te nemen. Dit is het artikel waarin voorwaarden worden
gesteld aan wrakingsverzoeken jegens rechters.
– Bezoldiging en vergoedingen (plv.) voorzitter, zittingsvoorzitters, zittingsleden en leden van de Raad van Advies: de Uhw en Urhw bevatten bepalingen over de bezoldiging en vergoedingen van de (plaatsvervangend)
voorzitter, zittingsvoorzitters, zittingsleden en de Raad van Advies van de Huurcommissie.
In deze bepalingen wordt echter nog verwezen naar rechtspositieregelingen voor rijksambtenaren
die inmiddels niet meer gelden. De betreffende bepalingen in de Uhw en Urhw moeten
daarom technisch worden aangepast. Ook treedt de Huurcommissie graag in overleg met
de wetgever over een herziening van het Rechtspositiebesluit voorzitters huurcommissie
2010.
– Integrale evaluatie van het wettelijk kader met betrekking tot de procedure ter beoordeling
van het voorschotbedrag (ex artikel 7:261 BW): in de uitvoeringstoets die de Huurcommissie heeft opgesteld voor de Wet modernisering
servicekosten heeft zij het belang van een zorgvuldige invulling van de procedures
ter beoordeling van het voorschotbedrag (ex artikel 7:261 BW) reeds benadrukt. Zij
constateert dat de invoering van de Wet modernisering servicekosten deze procedure
belangrijker zal maken. De Huurcommissie signaleert daarbij drie mogelijke verbeterpunten
voor deze procedure:
1. De Huurcommissie raadt aan de verwijzing in artikel 19, derde lid, naar de consumentenprijsindex
voor werknemersgezinnen te vervangen voor een verwijzing naar een recentere index,
nu deze eerste index niet langer gepubliceerd wordt.
2. Bij het beoordelen van het voorschotbedrag moet de verhuurder een jaarafrekening geven
die niet ouder is dan drie jaar. Als deze gegevens niet beschikbaar zijn, c.q. niet
worden verstrekt, wordt gebruik gemaakt van de wettelijk vastgestelde verbruiksnormen
en de gemiddelde prijzen die het Nibud jaarlijks vaststelt. De Huurcommissie acht
het raadzaam om de wettelijke verbruiksnormen te evalueren om er zeker van te kunnen
zijn dat deze geen onredelijke resultaten opleveren, mede gezien de recente stijging
van de energieprijzen.
3. Tot slot vraagt de Huurcommissie aandacht voor de beperkingen in huidige wetgeving
ten aanzien van het toestaan van verhogingen van het voorschotbedrag. De Huurcommissie
kan de voorschotbedragen nu enkel aanpassen door middel van een inflatiecorrectie.
Echter kunnen er situaties voorkomen waarin het verhogen van de servicekosten (en
daarmee het voorschotbedrag) rechtvaardig is, mogelijk zelfs boven het inflatiepercentage.
Zogezegd is de bevoegdheid van de Huurcommissie hiertoe echter maar beperkt. Met als
gevolg dat huurders aan het einde van het jaar met onverwachts hoge nabetalingen kunnen
worden geconfronteerd en mogelijk met ongewenste procedures. De Huurcommissie verzoekt
de wetgever daarom om onderzoek te verrichten naar gepaste wijzigingen die de Huurcommissie
meer beleidsruimte geven om in uitzonderlijke gevallen verhogingen die een algemeen
inflatiepercentage overschrijden, maar die redelijk en noodzakelijk zijn om huurders
te beschermen tegen aanzienlijke nabetalingen, als gerechtvaardigd te beschouwen.
– Aanpassing Urhw i.v.m. gebruik NIBUD-normen: wanneer een verhuurder geen gebruik heeft gemaakt van het specificatieformulier, zoals
bedoeld in artikel 7:260, derde lid, BW, of wanneer hij dit formulier niet volledig
heeft ingevuld, stelt de Huurcommissie de servicekosten vast op een in de Urhw bepaald
bedrag, of – als de zaak of dienst door de verhuurder niet is geleverd – op € 0. In
de Urhw wordt voor het bedoelde bedrag echter ook verwezen naar de gemiddelde prijzen
voor gas, elektra en water volgens het CBS, die per jaar verschillen. De Huurcommissie
wijst er echter op dat deze prijzen niet meer door het CBS worden gepubliceerd. Zij
verzoekt de wetgever om dit te repareren.
Tot slot wijst de Huurcommissie in haar uitvoeringstoets nog op een viertal nieuwe
punten, die zij nog niet eerder kenbaar heeft gemaakt in de voorbereiding van dit
wetsvoorstel.
• Huurverhoging en gebreken in de middensector: In de Wet betaalbare huur is ervoor gekozen om de nieuwe middenhuursector te laten
aansluiten bij het huurprijsverhogingssysteem zoals dat thans geldt in de vrije sector.
Een middenhuurder kan echter (anders dan een huurder in de vrije sector) ook een gebrekenprocedure
bij de Huurcommissie starten. In de sociale sector heeft dit tot gevolg dat, zodra
de huurprijs is verlaagd vanwege gebreken, de huurprijs niet eerder mag worden verhoogd
dan nadat de gebreken zijn verholpen. De Huurcommissie constateert in haar uitvoeringstoets
dat, ondanks de omstandigheid dat een middenhuurder ook een gebrekenprocedure bij
de Huurcommissie kan starten, er voor middenhuurders geen regeling in de wet is opgenomen
dat de huurprijs niet mag worden verhoogd zolang de gebreken niet zijn verholpen.
Dit maakt dat, wanneer een middenhuurder zijn huurverhoging wil laten toetsen bij
de Huurcommissie, momenteel voor de Huurcommissie onduidelijk is welke huurprijs zij
bij die toetsing moet aanhouden; de eigenlijke huurprijs, de tijdelijk verlaagde huurprijs,
of beide huurprijzen. Ook is het onduidelijk wat de huurprijs moet zijn nadat de verhuurder
de onderhoudsgebreken heeft verholpen.
• Geen toegang tot de Huurcommissie bij overgang vrije sector (oud) naar sociale sector
(nieuw): voor de midden- en vrije sector is een huurverhogingsbeding in het huurcontract nodig
om een huurprijsverhoging te bewerkstelligen. Huurcontracten in deze segmenten zullen
dus een huurprijsverhogingsbeding moeten bevatten. Een huurcontract in de vrije sector
(afgesloten voor 1 juli 2024) kan één jaar na inwerkingtreding van de Wet betaalbare
huur, op 1 juli 2025, van segment wijzigen, als de woning qua kwaliteitspunten eigenlijk
in de sociale sector valt en de huurder op basis hiervan de huurprijs laat wijzigen.
Daarna is sprake van een woning in de sociale sector, waarbij het huurcontract nog
steeds een huurverhogingsbeding bevat. Deze categorie huurders heeft vervolgens geen
toegang meer tot de Huurcommissie voor het toetsen van de redelijkheid van een huurprijsverhoging.
Dit wordt in artikel 7:248, eerste lid, BW namelijk uitgesloten. De samenhang van
artikel 7:248, eerste lid, 7:248, derde lid en 7:248, vierde lid van het BW, maakt
dat huurders van woningen in de sociale sector geen keuzevrijheid hebben tussen de
toepassing van een huurverhogingsbeding en de reguliere wettelijke huurprijsverhoging:
het huurverhogingsbeding sluit uit dat de verhuurder een huurverhogingsvoorstel kan
doen. Daaruit volgt ook dat de extra huurverhoging op grond van inkomen niet kan worden
voorgesteld indien er een huurverhogingsbeding in het huurcontract is opgenomen.
• Leemte in de wet: huursegment onduidelijk indien aanvangshuurprijs ontbreekt en het
puntenaantal boven de middenhuurgrens ligt: om vast te stellen of sprake is van een huurovereenkomst met een geliberaliseerde
huurprijs moet ex artikel 7:247 BW worden gekeken naar de aanvangshuurprijs. Als sprake
is van een all-in prijs, waarbij de termijn voor het indienen van een verzoek tot
toetsing van de aanvangshuurprijs (artikel 7:249 BW) is verlopen, dan is het niet
meer mogelijk om de aanvangshuurprijs vast te stellen. Splitsing via artikel 7:258
BW werkt immers niet met terugwerkende kracht. In dat geval is een aanvangshuurprijs
blijvend afwezig.
Als een woning geen aanvangshuurprijs heeft, en de woning qua punten boven de vrijesectorgrens
ligt, is niet duidelijk in welke sector deze woning thuishoort. Immers, deze voldoet
qua aanvangshuurprijs en kwaliteitspunten niet aan de definitie voor een middenhuurwoning.
Deze woning voldoet qua aanvangshuurprijs echter ook niet aan de definitie voor de
vrije sector. Qua punten voldoet de woning er weliswaar aan, maar de vraag of de woning
in de vrije sector valt, is afhankelijk van de aanvangshuurprijs, tenzij de huurprijs
later is verlaagd. De Huurcommissie constateert dat hier mogelijk een leemte in de
wet zit.
• Pariteit: de Huurcommissie geeft aan in gesprek te zijn met haar stakeholders over de invulling
van pariteit binnen haar organisatie. Aan dit principe wordt in de wet invulling gegeven
in de artikelen 3a, tweede lid, 3d, tweede lid en 22, eerste lid, van de Uhw. In de
gesprekken die de Huurcommissie voert, wordt ook gekeken naar de wijze waarop dit
in de wet tot uiting wordt gebracht en of de huidige wijze mogelijk aanpassing behoeft,
zodanig dat de bewoordingen in de wettekst aansluiten bij de bedoeling van de wetgever
en geen of minder ruimte laten voor interpretatieverschillen. De Huurcommissie treedt
graag in overleg met de wetgever om te bezien of de wetgeving rondom pariteit kan
worden verbeterd.
Appreciatie uitvoeringstoets Huurcommissie
10.3.1. Termijn implementatie en inwerkingtreding
De Huurcommissie geeft in haar uitvoeringstoets aan dat opdrachtverlening voor de
uitvoering van dit wetsvoorstel uiterlijk drie maanden voor inwerkingtreding dient
te geschieden. Ook geeft zij aan dat zij graag ziet dat inwerkingtreding van het wetsvoorstel
bij koninklijk besluit geschiedt, opdat er enige flexibiliteit mogelijk is in de datum
van inwerkingtreding, mocht dit nodig zijn.
De regering acht het altijd van groot belang dat de uitvoering voldoende tijd krijgt
om zich op een wijziging in wet- en regelgeving voor te bereiden. De minimale invoeringstermijn
van twee maanden dient hiertoe. In dit geval zal gehoor worden gegeven aan de wens
van de Huurcommissie om met een termijn van drie maanden voldoende voorbereidingstijd
voor dit wetsvoorstel te hebben. De inwerkingtreding van het wetsvoorstel zal tevens
per koninklijk besluit geschieden. Bij de vaststelling hiervan zal ook rekening gehouden
worden met de vaste verandermomenten. Het wetsvoorstel en de toelichting zijn hierop
aangepast.
10.3.2. Gevolgen prejudiciële beslissing Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2024:53)
De Huurcommissie weegt in haar uitvoeringstoets de voor- en nadelen van directe toegang
tot de procedure bij de kantonrechter na een voorzittersuitspraak bij de Huurcommissie
tegen elkaar af en pleit voor een onderzoek naar mogelijke wetswijzigingen op dit
gebied. De regering ziet vooralsnog geen aanleiding om de wet op dit punt aan te passen.
In de huidige situatie kan een partij na een voorzittersuitspraak van de Huurcommissie
meteen een procedure bij de kantonrechter starten, zonder dat deze partij eerst nog
in verzet moet bij de Huurcommissie. Dit past goed in het civielrechtelijke systeem
waarin partijautonomie een belangrijke waarde is. Zoals de Huurcommissie in haar uitvoeringstoets
terecht ook opmerkt, is het bij de kantonrechter bovendien mogelijk om geschilpunten
te laten beoordelen waar de Huurcommissie zelf geen uitspraak over kan doen, bijvoorbeeld
onrechtmatige daden of huurachterstanden. Partijen kunnen zaken waarin (ook) sprake
is van dit soort geschilpunten zodoende bij één instantie laten behandelen. Tot slot
schetst de Huurcommissie het risico dat directe toegang tot de kantonrechter de effectiviteit
van de Huurcommissie kan aantasten, nu dit het gebruik van de kosteloze correctiemogelijkheid
van verzet kan verminderen. Er zijn volgens de regering vooralsnog geen aanwijzingen
die tot de conclusie nopen dat partijen op grote schaal geen gebruik meer (willen)
maken van de mogelijkheid om kosteloos bij de Huurcommissie in verzet te gaan na een
voorzittersuitspraak. Bovendien zou het verplichten van verzet alvorens naar de kantonrechter
kan worden gegaan een inperking zijn van de procesvrijheid van partijen.
10.3.3. Schriftelijke gebrekenmelding
De Huurcommissie geeft in haar uitvoeringstoets aan dat de introductie van de mogelijkheid
om – ten behoeve van een procedure bij de Huurcommissie – de eis te kunnen stellen
dat een gebrekenmelding van een huurder aan zijn/haar verhuurder schriftelijk moet
zijn gedaan, vragen oproept. Hoewel zij aangeeft dat de aanscherping zoals die werd
voorgesteld haars inziens in lijn lijkt te zijn met de ruimte die de wet biedt, verzoekt
zij de regering de samenhang van dit voorstel met de bepalingen in het BW en de Uhw
– die thans geen schriftelijke gebrekenmelding vereisen – nogmaals te bezien, dan
wel om de memorie van toelichting op dit punt aan te vullen. Hoewel het oorspronkelijke
voorstel in lijn was met het BW en de Uhw, acht de regering het onwenselijk dat de
hier gekozen systematiek vragen oproept. Daarom is de bepaling die het voor een procedure
bij de Huurcommissie verplicht dat gebreken schriftelijk zijn gemeld, verplaatst naar
artikel 7:257 van het BW. Het wetsvoorstel en de toelichting zijn hierop aangepast.
Naar aanleiding van de opmerking van de Huurcommissie is eveneens gekeken naar de
samenhang van deze wijziging en artikel 16, tweede lid, van de Uhw. Hierin is geen
aanleiding gevonden het voorstel aan te passen. De in dit artikellid genoemde verplichting
voor de Huurcommissie om niet-gemelde gebreken die van zodanige aard of samenhang
zijn dat ze zonder gebrekenmelding aan de verhuurder bekend hadden moeten zijn, mee
te nemen in haar oordeel, wijzigt niet als gevolg van het onderhavige wetsvoorstel.
10.3.4. Aanvullende waarborgen voor wraking
Met dit wetsvoorstel worden de mogelijkheden voor wraking bij de Huurcommissie uitgebreid.
De Huurcommissie wijst in haar uitvoeringstoets op het risico dat deze uitbreiding
kan leiden tot meer oneigenlijk gebruik van het instrument van wraking, wanneer deze
niet met voldoende waarborgen omkleed is. Zij stelt voor om – naar analogie van artikel
37 Rv – aanvullende voorwaarden voor het doen van een kansrijk wrakingsverzoek op
te nemen in de wet of in het wrakingsbeleid van de Huurcommissie. Hoewel het uitbreiden
van de mogelijkheden voor wraken in positieve zin bijdraagt aan de procedurele rechtvaardigheid
van een procedure bij de Huurcommissie, is de regering met de Huurcommissie van mening
dat het onwenselijk is als dit op oneigenlijke gronden gebeurt. Om die reden worden
– ter voorkoming van oneigenlijk gebruik van het instrument van wraking – aanvullende
voorwaarden gesteld aan een wrakingsverzoek, in lijn met artikel 37 Rv. Het wetsvoorstel
en de toelichting zijn hierop aangepast.
10.3.5. Bezoldiging en vergoedingen (plv.) voorzitter, zittingsvoorzitters, zittingsleden
en leden van de Raad van Advies
De Huurcommissie vraagt aandacht voor verwijzingen naar verouderde rechtspositieregelingen
in de Urhw en geeft tevens aan graag in overleg te treden met de wetgever over een
herziening van het Rechtspositiebesluit voorzitters huurcommissie 2010. De technische
wijzigingen waar de Huurcommissie naar verwijst, zullen worden meegenomen in de wijziging
van de Urhw. Ook zal in overleg met de Huurcommissie getreden worden over een herziening
van het Rechtspositiebesluit.
10.3.6. Voorstellen t.a.v. de voorschotprocedure (ex art. 7:261 BW)
De Huurcommissie doet in haar uitvoeringstoets drie aanbevelingen ter verbetering
van de procedure ter beoordeling van het voorschotbedrag. Deze punten zijn door de
Huurcommissie reeds naar voren gebracht in het kader van de totstandkoming van het
wetsvoorstel modernisering servicekosten. Het eerste en het derde door de Huurcommissie
gesignaleerde verbeterpunt heeft reeds opvolging gekregen in het voornoemde wetstraject.
Het onderhavige wetsvoorstel en de toelichting daarbij hoeven zodoende niet aangepast
te worden naar aanleiding van deze aanbevelingen. De Huurcommissie beveelt bovendien
aan om de wettelijke gebruiksnormen te evalueren. De regering zal – parallel aan dit
wetsvoorstel – in overleg treden met de Huurcommissie over de redelijkheid van de
gebruiksnormen.
10.3.7. Aanpassing Urhw i.v.m. gebruik NIBUD-normen
De Huurcommissie wijst er in haar uitvoeringstoets terecht op dat de gemiddelde prijzen
voor water al sinds enige tijd niet meer worden gepubliceerd door het CBS, terwijl
voor de berekening van de gemiddelde prijs in de Urhw nog wel naar het CBS wordt verwezen.
De Urhw zal op dit punt worden aangepast, waarbij zal worden verwezen naar de gemiddelde
prijzen die jaarlijks door het Nibud worden gepubliceerd.
Het CBS publiceert de gemiddelde prijzen voor gas en elektra overigens nog wel. Om
echter een centrale vindplaats te creëren voor de gemiddelde prijzen, zal ook voor
de gemiddelde prijzen voor gas en elektra in het vervolg worden verwezen naar de cijfers
zoals die door het Nibud worden gepubliceerd.
10.3.8. Huurverhoging en gebreken in de middenhuursector
De Huurcommissie constateert in haar uitvoeringstoets dat, ondanks de omstandigheid
dat een middenhuurder ook een gebrekenprocedure bij de Huurcommissie kan starten,
er voor middenhuurders geen regeling in de wet is opgenomen dat de huurprijs niet
mag worden verhoogd zolang de gebreken niet zijn verholpen. Ook wijst de Huurcommissie
erop dat de voorrangsregel uit artikel 30, tweede lid, van de Uhw niet van toepassing
is op huurprijsverhogingen in de middensector indien een gebrekenprocedure aanhangig
is gemaakt, terwijl dit wel het geval is in de sociale sector. De Huurcommissie wijst
hier terecht op een tweetal omissies in de Uhw, welke in het onderhavige wetsvoorstel
wordt hersteld. De wettekst en de toelichting zijn hierop aangepast.
10.3.9. Geen toegang tot de Huurcommissie bij overgang vrije sector (oud) naar sociale
sector (nieuw)
In haar uitvoeringstoets wijst de Huurcommissie erop dat het voor de midden- en vrije
sector nodig is om een huurverhogingsbeding in het huurcontract te hebben om een huurprijsverhoging
te kunnen bewerkstelligen. Een huurcontract in de vrije sector, afgesloten voor 1 juli
2024, kan echter één jaar na inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur op 1 juli
2025, van segment wijzigen als de woning qua kwaliteitspunten eigenlijk in de sociale
sector valt en de huurder op basis hiervan de huurprijs laat wijzigen. Daarna is sprake
van een woning in de sociale sector, waarbij het huurcontract nog steeds een huurverhogingsbeding
bevat. Deze categorie huurders heeft vervolgens geen toegang meer tot de Huurcommissie
voor het toetsen van de redelijkheid van een huurprijsverhoging. Dit wordt in artikel
7:248, eerste lid, van het BW namelijk uitgesloten.
Deze problematiek is echter breder dan enkel het overgangsrecht van de Wet betaalbare
huur: voor alle huurders in het laagsegment met een beding in de overeenkomst geldt
dat toetsing van een huurverhoging door de Huurcommissie is uitgesloten. De regering
acht dat er geen dragende reden bestaat voor dit onderscheid in rechtsbescherming.
Daarom wordt een gang naar de Huurcommissie voor toetsing van huurprijsverhogingen
op basis van een beding in de overeenkomst ook opengezet voor contracten in het laagsegment.
De wettekst en de toelichting zijn hierop aangepast.
10.3.10. Huursegment onduidelijk als aanvangshuurprijs ontbreekt en het puntenaantal
boven de middenhuurgrens ligt
In haar uitvoeringstoets wijst de Huurcommissie op een mogelijke leemte in het Burgerlijk
Wetboek. Om vast te stellen of een huurovereenkomst een geliberaliseerde huurprijs
heeft, moet worden gekeken naar de aanvangshuurprijs. Wanneer sprake is van een all-in
prijs, waarbij de termijn voor indienen van een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs
verlopen is, is het niet meer mogelijk om de aanvangshuurprijs vast te stellen. Het
splitsen van de huurprijs ex artikel 7:258 BW gebeurt immers niet met terugwerkende
kracht. Een aanvangshuurprijs is in dat geval blijvend afwezig. De Huurcommissie wijst
erop dat enkele rechters hebben geoordeeld dat in dit geval naar de letter van de
wet geen sprake kan zijn van een geliberaliseerde huurovereenkomst, waardoor de hoofdregel
van volledige huurprijsbescherming geldt. Dit heeft tot gevolg dat het thans voor
de Huurcommissie onduidelijk is tot welke sector een woning behoort die geen aanvangshuurprijs
heeft, en qua punten boven de vrijesectorgrens ligt.
De wettelijke definitie voor het bepalen van segmenten wordt bepaald door artikel
7:247. Daarbij is het uitgangspunt dat woningen gereguleerd zijn, waarbij er in 1994
voor is gekozen om in de gevallen waarin er sprake is van een aanvangshuurprijs boven
de toen geïntroduceerde liberalisatiegrens, deze woningen in het vrije segment vallen.
Als er, zoals de Huurcommissie opmerkt, geen aanvangshuurprijs is, ligt deze dus ook
per definitie niet boven de liberalisatiegrens. Iets dat niet bestaat, kan niet boven
een grens liggen. Dat betekent dat deze woningen dus geen gebruik maken van de geformuleerde
bepalingen om te kunnen liberaliseren. Hiermee zijn deze woningen dus gereguleerd.
Ook in de rechtspraak is dit bevestigd34:
«Uitgangspunt van de wet is huurprijsbescherming voor de huurder en dus het niet-geliberaliseerd
zijn van woonruimte. De uitzondering hierop is de geliberaliseerde woonruimte. Omdat
het gaat om een uitzondering, is daarvan alleen sprake als zonder twijfel wordt voldaan
aan de vereisten die gelden voor die uitzondering. In artikel 7:247 BW is het geliberaliseerd
zijn van een huurwoning nadrukkelijk gekoppeld aan de aanvangshuurprijs. Daarvan is
bij een all-in huurprijs geen sprake omdat niet vastgesteld kan worden welk deel van
die prijs moet worden aangemerkt als de kale huurprijs (zijnde de aanvangshuurprijs).
Een aanvangsprijs kan niet door (analogische) toepassing van artikel 7:258 BW worden
gevonden: de splitsing conform dit artikel heeft immers geen terugwerkende kracht,
maar kan niet eerder ingaan dan twee maanden na een voorstel tot splitsing. Dat betekent
dat wanneer partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen, conform de hoofdregel
hoe dan ook sprake is van niet-geliberaliseerde woonruimte. Daarop is artikel 7:258
BW niet van toepassing. Het komt de kantonrechter ook niet logisch voor om eerst op
basis van artikel 7:258 BW de all-in huurprijs te splitsen om dan, als sprake zou
zijn van een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens, tot de conclusie te komen
dat artikel 7:258 BW niet van toepassing is.»
10.3.11. Pariteit
De Huurcommissie geeft in haar uitvoeringstoets aan graag in overleg te treden met
de wetgever om te bezien of de wetgeving rondom pariteit kan worden verbeterd. Dit
onderwerp zal niet worden meegenomen in het onderhavige wetstraject, maar de regering
treedt hierover graag in overleg met de Huurcommissie om te bezien welke verbeteringen
er nodig c.q. wenselijk zijn.
10.4. Consultatiereacties
De reacties die in de openbare internetconsultatie zijn ontvangen, zijn hieronder
per deelonderwerp gebundeld, samengevat en van een appreciatie voorzien. Daar waar
dit tot wijzigingen in het voorstel of in de toelichting daarop heeft geleid, is dit
in het bijzonder aangegeven.
10.4.1. Schrappen procedure «klacht inzake gedraging verhuurder»
Reactie(s)
Een drietal reacties, waaronder die van Aedes en de Woonbond, gaat in op het voorstel
om de procedure «klacht inzake gedraging verhuurder» te schrappen. In de reacties
worden verschillende punten aangedragen.
Zo stelt Aedes dat de Wet goed verhuurderschap niet rechtstreeks van toepassing is
op woningcorporaties. Huurders van woningcorporaties kunnen dus niet bij de gemeente
aankloppen indien zij een klacht hebben. Ook wordt genoemd dat onduidelijk zou zijn
of de belangen van alle partijen gewaarborgd blijven. Aedes dringt daarom aan om overleg
tussen Aedes, Woonbond en het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
om te zien hoe de klachten van corporatiehuurders zonder de Huurcommissie op een verantwoorde
wijze kunnen worden behandeld.
De Woonbond noemt in dit kader dat huurders van private verhuurders – in tegenstelling
tot huurders bij woningcorporaties – veelal geen mogelijkheid hebben om een klachtenprocedure
bij de verhuurder te doorlopen. Daarnaast betoogt zij dat de Wet goed verhuurderschap
het vooral mogelijk maakt om te sanctioneren bij ernstig fout verhuurgedrag, maar
dat er ook voor ander slecht verhuurgedrag een loket dient te blijven bestaan waar
huurders gehoord kunnen worden. Een alternatief is om de huidige procedure van sancties
te voorzien.
In een ontvangen reactie worden enkele vragen gesteld over de werking van toezicht
door gemeenten op basis van de Wet goed verhuurderschap. Zo wordt gevraagd of deze
procedure is geëvalueerd, ook in relatie tot mogelijke capaciteits- en budgetproblemen
bij gemeenten. Tevens wordt gesuggereerd dat de communicatie van de Huurcommissie
met betrekking tot de procedure »klacht inzake gedraging verhuurder» verbeterd kan
worden om zo onterecht ingediende procedures te voorkomen. Ook wordt aangedragen dat
bij wijze van sanctionering een huurverlaging kan worden uitgesproken of dat een gemeente
kan handhaven indien een verhuurder niet meewerkt.
Appreciatie
De ontvangen reacties uiten zorgen over het voorstel om de procedure «klachten inzake
gedragingen verhuurder» te schrappen. Zowel Aedes als de Woonbond wijzen erop dat
de Wet goed verhuurderschap niet rechtstreeks geldt voor woningcorporaties, waardoor
corporatiehuurders geen klacht kunnen indienen bij de gemeente. In plaats daarvan
loopt het toezicht op de Wet goed verhuurderschap (op dit onderwerp) via de Autoriteit
woningcorporaties. Daarnaast wordt betoogd dat de Wet goed verhuurderschap het vooral
mogelijk maakt om te sanctioneren bij (ernstig) fout verhuurgedrag, maar dat het belangrijk
is om een loket te behouden waarbij huurders gehoord kunnen worden, ook als geen sprake
is van een overtreding van de Wet goed verhuurderschap. De toelichting is op deze
punten aangescherpt, waarbij is ingegaan op de verschillen tussen de gemeentelijke
handhaving en de procedure bij de Huurcommissie, alsmede de verschillen tussen private
en corporatiehuurders. Aedes dringt tevens aan op overleg tussen Aedes, de Woonbond
en het Ministerie van VRO. Dit overleg is inmiddels gestart. In dit kader wordt onderzocht
hoe een laagdrempelig en – bovenal – effectief alternatief kan worden vormgegeven
voor de klachtenbehandeling door de Huurcommissie.
Met betrekking tot de gestelde vragen over de werking van het toezicht door gemeenten
op grond van de Wet goed verhuurderschap wordt het volgende opgemerkt. De Wet goed
verhuurderschap is recent in werking getreden, per 1 juli 2023. Daarom is de werking
van de wet nog niet geëvalueerd. Dit zal per 1 juli 2026 wel het geval zijn. In het
kader van de Wet goed verhuurderschap én de Wet betaalbare huur (die een uitbreiding
vormt op de Wet goed verhuurderschap) zijn de benodigde capaciteit en de daaraan verbonden
kosten voor gemeenten in beeld gebracht. Voor meer toelichting op dit onderwerp wordt
verwezen naar de memories van toelichting bij beide wetsvoorstellen.
10.4.2. Flexibele schil zittingsvoorzitters
Reactie(s)
De Woonbond geeft aan in het voorstel te missen hoe de kwaliteit van de flexibele
schil aan zittingsvoorzitters wordt gewaarborgd. Daarvoor pleit de Woonbond om deze
schil niet te groot te laten zijn en hieraan een maximum te verbinden.
De Nederlandse Orde van Advocaten (hierna: NOvA) uit zorgen over de uniformiteit van
uitspraken indien een flexibele schil aan zittingsvoorzitters wordt doorgevoerd, indien
deze zittingsvoorzitters niet deelnemen aan het overleg over de inhoud van beleidsboeken.
Deze zittingsvoorzitters moeten dan beleid uitvoeren waar ze geen invloed op hebben
gehad, wat het draagvlak voor het beleid kan verminderen.
Appreciatie
Het is van groot belang dat de kwaliteit van de zittingsvoorzitters gewaarborgd blijft.
De introductie van een flexibele schil aan zittingsvoorzitters wijzigt dit niet. Het
blijft de verantwoordelijkheid van het bestuur van de Huurcommissie om de kwaliteit
van zittingsvoorzitters te waarborgen, door middel van werving en scholing. Hetzelfde
geldt voor de uniformiteit van (de toepassing van) het uitvoeringsbeleid. Ook indien
de flexibele schil aan zittingsvoorzitters niet mag stemmen over het beleid, kan zij
hier wel doorlopend over in gesprek met de andere zittingsvoorzitters. Indien wordt
afgeweken van beleid is het tevens vereist dat dit gemotiveerd gebeurt, hetgeen ook
kan leiden tot intervisie. Er zijn dus ook buiten de formele beleidsvergadering om
legio kanalen om goed overleg te voeren over het uitvoeringsbeleid. De uniformiteit
van de uitspraken is tevens geborgd door de eis om slecht gemotiveerd af te wijken
van het beleid. Om bovenstaande risico’s verder te minimaliseren wordt – zoals ook
door de Woonbond gesuggereerd wordt – reeds de mogelijkheid in de wet opgenomen om
in lagere regelgeving een maximum te stellen aan de omvang van de flexibele schil35. De toelichting is hierop aangevuld.
10.4.3. Specificatieformulier servicekosten
Reactie(s)
De NOvA oppert in zijn consultatiereactie om het specificatieformulier voor de servicekosten
niet door het bestuur van de Huurcommissie vast te laten stellen, maar om dit – zoals
nu reeds het geval is – middels een ministeriële regeling te doen, zodat de inhoud
van dit formulier in enige mate gefixeerd is.
IVBN ondersteunt daarentegen het voorstel om de Huurcommissie het specificatieformulier
voor servicekosten te laten vaststellen, zodat zij hierin flexibel is en een formulier
kan creëren dat minder tijd vergt om in te vullen en begrijpelijker is. IVBN pleit
ervoor dat brancheorganisaties voor huurders en verhuurders betrokken worden door
de Huurcommissie in de inrichting van het formulier, om te waarborgen dat dit efficiënt
is voor partijen.
Appreciatie
De suggestie van de NOvA om voor het vaststellen van het specificatieformulier vast
te houden aan de huidige systematiek, waarin het formulier middels een ministeriële
regeling wordt vastgesteld, wordt niet gevolgd. Deze systematiek biedt niet de gewenste
flexibiliteit om het formulier zo gebruiksvriendelijk mogelijk te maken. Door de Huurcommissie
de bevoegdheid te geven zelf het specificatieformulier vast te stellen, wordt zoals
IVBN ook onderschrijft ingezet op efficiëntie en begrijpelijkheid. Gelet op het te
dienen doel, het voorzien in een begrijpelijk formulier voor huurders en verhuurders,
kan het voorstel van IVBN om brancheorganisaties te betrekken bij de vormgeving van
het formulier wel op steun rekenen. De regering geeft hier gehoor aan door de Raad
van Advies van de Huurcommissie over (de gebruiksvriendelijkheid van) het formulier
te laten adviseren. Dit voorstel is dus overgenomen en in het wetsvoorstel en de bijbehorende
toelichting verwerkt. Uiteraard dient het bestuur van de Huurcommissie wel inzicht
te verschaffen in wanneer welke wijzigingen in het specificatieformulier worden doorgevoerd
en dient men hierover op transparante wijze te communiceren.
10.4.4. Leges Huurcommissie
Reactie(s)
IVBN betoogt dat de toegankelijkheid van de Huurcommissie ongelijk is tussen huurders
en verhuurders, nu zij een legesvoorschot van € 25,– respectievelijk € 500,– betalen
om een procedure van de Huurcommissie te starten. Daarom pleit IVBN ervoor om in ieder
geval jaarlijks verhuurders te enquêteren over de vraag of deze drempel hen belemmert
om naar de Huurcommissie te stappen.
Ook geeft IVBN aan dat de legessystematiek zal moeten worden herzien indien private
verhuurders – met de invoering van een huurregister – weer gaan meebetalen aan de
verhuurderbijdrage aan de Huurcommissie.
Appreciatie
Het klopt dat verhuurders een hoger legesvoorschot betalen dan huurders bij het indienen
van een verzoekschrift bij de Huurcommissie. Dit kan een drempel oproepen voor verhuurders
om naar de Huurcommissie te stappen. Daarbij dient wel opgemerkt te worden dat een
partij het voorschot terugkrijgt indien hij of zij in het gelijk wordt gesteld door
de Huurcommissie. De Huurcommissie kent niet veel geschilprocedures die door een verhuurder
gestart kunnen worden. De meest voorkomende geschilsoorten, zoals de jaarlijkse huurverhoging,
(aanvangs)huurprijstoetsing en gebreken kunnen immers enkel door de huurder worden
gestart. Geschillen met betrekking tot servicekosten kunnen door beide partijen gestart
worden, al is het in de praktijk ook doorgaans de huurder die een verzoekschrift indient.
Het punt van drempelwerking is dus in mindere mate van belang voor verhuurders dan
voor huurders. Tegelijkertijd is de hoogte van de verhuurdersleges wel van belang
om onnodige geschillen te voorkomen: de leges worden enkel betaald door de partij
die in het ongelijk wordt gesteld. Door een financiële prikkel in te stellen worden
verhuurders gestimuleerd om zich aan geldende regelgeving te houden en dus geschillen
te voorkomen. Evenwel kan het zo zijn dat verhuurders een drempel ervaren. Gezien
de aanvullende lasten die dit met zich meebrengt is het echter niet wenselijk om hier
jaarlijks verhuurders over te enquêteren. Het staat de verhuursector vanzelfsprekend
vrij om deze enquêtering zelf vorm te geven.
De legessystematiek zoals die is gewijzigd door de Wet betaalbare huur en onderliggende
regelgeving is verbonden aan de met die wet ingevoerde grondslag voor de verhuurderbijdrage
aan de Huurcommissie. Op basis van die grondslag betalen momenteel enkel woningcorporaties
mee aan de bijdrage. Private verhuurders worden hiervan uitgezonderd, omdat voor deze
verhuurders geen actuele bezitsinformatie beschikbaar is en deze verhuurders dus niet
verplicht kunnen worden bij te dragen. Met invoering van een huurregister zou wel
zicht ontstaan op de actuele bezitsinformatie van deze verhuurders, waardoor elke
verhuurder kan bijdragen aan de verhuurderbijdrage van de Huurcommissie. Met een wijziging
van de grondslag voor de verhuurderbijdrage na invoering van een huurregister is het
tevens logisch om te bezien in hoeverre het wenselijk is om de legessystematiek te
wijzigen. In dit kader kan ook gekeken worden naar in hoeverre de hoogte van de verhuurdersleges
door verhuurders als drempel wordt ervaren voor het indienen van een verzoek bij de
Huurcommissie. De suggestie van IVBN op dit punt kan dus gevolgd worden.
10.4.5. Schrappen verplichting terugbetalen legesvoorschot
Reactie(s)
Een tweetal reacties, van Aedes en IVBN, gaat in op het voorstel om de verplichting
te schrappen dat de helft van het legesvoorschot wordt terugbetaald indien het verzoek
wordt ingetrokken. Deze partijen reiken aan dat het logisch is de administratieve
lasten van het terugbetalen af te wegen tegen de baten. Bij huurders, die € 25,– betalen
als voorschot, is het terugbetalen van de helft hiervan eerder onredelijk bezwarend
voor de Huurcommissie, dan bij verhuurders die een voorschot van € 500,– betalen.
Deze partijen adviseren daarom dat de verplichting tot terugbetaling enkel wordt geschrapt
voor huurders die een verzoek intrekken.
Appreciatie
Het klopt dat het voorschot dat verhuurders betalen hoger is dan het voorschot voor
huurders. Daar waar het terugbetalen van de helft van het legesvoorschot voor huurders
al snel onredelijke lasten veroorzaakt voor de Huurcommissie, is dit voor verhuurders
een ander geval. Een bedrag van € 250,– is immers materieel en het terugbetalen daarvan
kan ook daadwerkelijk als prikkel dienen voor verhuurders om een geschil onderling
op te lossen en daarom in te trekken. Daarom wordt het voorstel van Aedes en IVBN,
om het terugbetalen van de helft van het legesvoorschot in stand te laten voor verhuurders,
overgenomen. Dit is in het wetsvoorstel en de bijbehorende toelichting verwerkt.
10.4.6. Functie plaatsvervangend voorzitter van het bestuur
Reactie(s)
Aedes benoemt in haar reactie dat het van belang is om de onafhankelijkheid van de
zittingsvoorzitters ten opzichte van het bestuur te waarborgen. Dit zou in het gedrang
kunnen komen nu geformaliseerd wordt dat één van de zittingsvoorzitters tevens plaatsvervangend
bestuursvoorzitter (en dus deel van het bestuur van de Huurcommissie) is.
Appreciatie
Het klopt dat het van groot belang is om de onafhankelijkheid van de zittingsvoorzitters
ten opzichte van het bestuur te waarborgen. Dit is tevens in de wet verankerd. Zo
is reeds bepaald dat het bestuur en de zittingsvoorzitters bij hun beleidsvormende
taak niet in de procesrechtelijke behandeling of inhoudelijke behandeling van een
concrete zaak mogen treden. Ook schrijft de wet reeds voor dat, indien er een meningsverschil
tussen bestuur en zittingsvoorzitters bestaat, het bestuur de doorslaggevende stem
heeft36. De verhouding tussen het bestuur en de zittingsvoorzitters is dus reeds duidelijk.
Indien er een meningsverschil tussen de zittingsvoorzitters zelf bestaat, wordt onderling
bij meerderheid van stemmen bepaald. Bij zittingsvoorzitters onderling zijn de verhoudingen
dus ook duidelijk. Ook telt elke stem van een zittingsvoorzitter in de beleidsvergadering
even zwaar, ongeacht of die zittingsvoorzitter tevens lid van het bestuur is als plaatsvervangend
bestuursvoorzitter. De rol en positionering van de zittingsvoorzitters blijkt dus
duidelijk uit de wet. De Huurcommissie heeft daarnaast ook in haar Bestuursreglement
bepalingen opgenomen die de onafhankelijkheid van de zittingsvoorzitters ten opzichte
van het bestuur waarborgen.37 In de praktijk biedt de combinatie van een zittingsvoorzitter die tevens plaatsvervangend
bestuursvoorzitter is voordelen voor de samenwerking tussen beide instituten. Daarmee
wordt – met respect voor ieders positie en rol – gewaarborgd dat de Huurcommissie
als geheel achter het uit te voeren beleid staat. Het door Aedes geschetste risico
wordt dus niet herkend.
10.4.7. Benoeming zittingsleden
Reactie(s)
De Woonbond merkt op dat de toelichting over de wijziging met betrekking tot de functie-uitvoering
door zittingsleden beperkt is. Ook meent zij dat er geen sprake is van uitvoering
van die functie »met last» indien er overleg is (zoals de wet voorschrijft) tussen
belangenorganisaties en de Huurcommissie in voorbereiding op de benoeming van een
zittingslid. Daarnaast meent de Woonbond dat de toelichting te weinig de grote meerwaarde
van de paritaire samenstelling van de Huurcommissie benadrukt. Het hebben van een
achtergrond uit de huurders- of verhuurderswereld betekent immers niet dat een zittingslid
zijn functie met last vervult of vooringenomen is.
Appreciatie
Het kabinet hecht er waarde aan om nader toe te lichten wat de toevoeging «zonder
last» inhoudt. Hieruit komt namelijk geenszins naar voren dat er geen overleg zou
mogen zijn tussen de zittingsleden en de belangenorganisaties uit wier kring zij zijn
voorgedragen, of tussen die belangenorganisaties en de Huurcommissies. «Zonder last»
houdt enkel in dat de zittingsleden vrij zijn in de invulling van hun taak en hierop
niet aangesproken kunnen worden door die dragende belangenorganisaties. Dit zou anders
zijn indien ook «ruggespraak» verboden was. Het wetsvoorstel doet dit echter niet.
Het kabinet erkent de grote meerwaarde die pariteit heeft voor de werking en het draagvlak
van de Huurcommissie. Dit is de reden dat de pariteit met het voorliggende wetsvoorstel
bestendigd is. Het hebben van een achtergrond uit de huurders- of verhuurderswereld
betekent uitdrukkelijk niet dat een zittingslid vooringenomen is of de functie met
last vervult. Het hebben van die achtergrond en kennis is immers het primaire doel
van de paritaire samenstelling. De toelichting is hierop aangevuld.
10.4.8. Raad van Advies
Reactie(s)
De Woonbond stelt voor om de leden van de Raad van Advies niet maximaal tweemaal voor
drie jaar te benoemen, maar maximaal driemaal voor drie jaar. Daarmee wordt voorkomen
dat leden tegelijkertijd aftreden, maar wordt ook voorkomen dat de Raad van Advies
haar collectief geheugen en kennis verliest door te snel aftreden.
Appreciatie
Het kabinet erkent dat het denkbaar is dat een gat ontstaat in het collectief geheugen
en de kennis van de Raad van Advies indien leden voor maximaal 6 jaar benoemd kunnen
worden. Het voorstel van de Woonbond versterkt het in consultatie gebrachte voorstel
van het kabinet, waardoor het aftredingsrooster mogelijk blijkt maar de opgedane kennis
en ervaring langer binnen de Raad van Advies voorhanden blijft. Daarom is de mogelijkheid
om voor een derde keer een lid van de Raad van Advies te benoemen in het wetsvoorstel
en de bijbehorende toelichting verwerkt.
10.4.9. Wettelijke termijnen
Reactie(s)
De NOvA stelt in zijn consultatiereactie – onder verwijzing naar de procesreglementen
van de kantonrechter en de bestuursrechter – voor om alle wettelijke termijnen die
door de Huurcommissie worden gehanteerd te vervangen door één uniforme reactietermijn
van vier weken, met een eenmalige uitstelmogelijkheid van nog eens twee weken. Aangegeven
wordt dat advocaten en verhuurders gewend zijn te werken in een systeem waarin redelijke
termijnen worden gesteld en waarin uitstel mogelijk is, waardoor afwezigheid wegens
bijvoorbeeld (kort) vakantie- of ziekteverlof niet tot problemen voor de betrokkene
leidt. De NOvA veronderstelt dat een verliezende partij zijn/haar verlies makkelijker
kan aanvaarden als hij of zij zich procedureel rechtvaardig bejegend voelt en dat
hiermee vervolgprocedures bij de kantonrechter worden voorkomen. Er wordt in dit kader
ook gewezen op de druk op de kantonrechtspraak die ontstaat wanneer er onwerkbare
procestermijnen worden gehanteerd. Zo stelt de NOvA dat een in het ongelijk gestelde
partij pas bij de kantonrechter voor het eerst een inhoudelijk verweer naar voren
zou kunnen brengen. Bij het door hem gedane voorstel constateert de NOvA wel dat het
hiervoor eveneens nodig is om ook de termijn waarbinnen de Huurcommissie uitspraak
dient te doen, te verlengen. De NOvA geeft de Huurcommissie in zijn reactie tot slot
nog in overweging om de duur van zittingen te verlengen en partijen de mogelijkheid
te geven verhinderdata op te geven voor een zitting.
De Woonbond stelt voor om de termijn voor het indienen van verzet tegen een voorzittersuitspraak
verder te verlengen. Daar waar het voorstel uitgaat van een verlenging van 3 naar
4 weken, pleit de Woonbond voor een verdere verlenging van de termijn met 4 weken,
daar waar dit door partijen wordt aangevraagd. Daarmee wordt een pauzeknop voor het
indienen van verzet ingesteld. Dit geeft meer tijd om in de verzetsprocedure nieuwe
feiten en omstandigheden aan te dragen. Ook sluit het aan op de termijnen zoals door
de Kantonrechter worden gehanteerd. Daarnaast noemt de Woonbond dat het voor huurders
mogelijk zou moeten zijn om mondeling een verzet toe te lichten.
Appreciatie
Hoewel het voorstel van de NOvA in lijn is met de termijnen die door de kantonrechter
en bestuursrechter worden gehanteerd, is dit voor de Huurcommissie geen werkbaar voorstel
gebleken. Onderscheidend aan de procedure bij de Huurcommissie is juist de snelheid,
hetgeen ook een aspect van een kwalitatief hoogwaardige procedure is. Het is voor
partijen wenselijk om snel duidelijkheid te hebben over hun geschil (en dus: hun huursituatie),
om zo ook eventuele verdere escalatie van het conflict tussen huurder en verhuurder
te voorkomen. Het verlengen van alle door de Huurcommissie gehanteerde termijnen, is met dit uitgangspunt slecht te rijmen.
Hoewel de regering het van belang acht dat partijen voldoende gelegenheid krijgen
om hun verzetsprocedure voor te bereiden, kan niet worden meegegaan met het voorstel
van de Woonbond of de NOvA om een verlengingsmogelijkheid in te stellen voor het indienen
van verzet, nu dit tot een onnodige toename in administratieve lasten voor de Huurcommissie
zou leiden. Daarvoor in de plaats zal de oorspronkelijke verzetstermijn van drie weken
in dit wetsvoorstel niet worden verlengd naar vier weken, maar naar zes weken. Op
deze manier wordt – zonder dat dit tot extra administratieve lasten voor de Huurcommissie
leidt – toch meer ruimte geboden voor het indienen van een verzetschrift. Het wetsvoorstel
en de toelichting zijn hierop aangepast.
De regering is uiteraard met de NOvA van mening dat procedurele rechtvaardigheid voor
een geschilbeslechter als de Huurcommissie van groot belang is. Ook nu onderneemt
de Huurcommissie echter al een hoop om de procedurele rechtvaardigheid van haar procedures
continu te versterken. De verlenging van de verzetstermijn, alsmede de introductie
van een pauzeknop, die met dit wetsvoorstel worden voorgesteld, werken hiervoor ondersteunend.
Het beeld dat door de NOvA wordt neergezet, dat partijen de Huurcommissie thans niet
procedureel rechtvaardig zouden vinden, herkent de regering dan ook niet.
Met betrekking tot de twee aanvullende punten die de NOvA in zijn reactie aandraagt,
over het verlengen van de duur van een zitting en het introduceren van de mogelijkheid
om verhinderdata op te geven, merkt de regering op dat het hier uitvoeringsbeleid
van de Huurcommissie betreft, en dat deze punten zodoende geen wijzigingen in het
onderhavige wetsvoorstel noodzaken. Het Ministerie van VRO is doorlopend in gesprek
met de Huurcommissie om te waarborgen dat het uitvoeringsbeleid werkbaar is en leidt
tot laagdrempelige en effectieve procedures.
10.4.10. Voorkomen weinig kansrijke verzoeken
Reactie(s)
IVBN benoemt dat zij vanuit haar leden hoort dat zij veel verzoeken tot verlaging
van de huurprijs ontvangen, ook daar waar die weinig kansrijk zijn, als de huurwoningen
geliberaliseerd zijn als gevolg van een hoge kwaliteit en dus een hoog puntenaantal
op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). IVBN pleit daarom voor nog gerichtere
voorlichting op de website van de Huurcommissie, over wanneer een verzoek tot huurverlaging
kansrijk is. Dit voorkomt tijd en kosten aan de zijde van de Huurcommissie en voorkomt
bovendien teleurstelling bij de huurder. Tevens pleit IVBN ervoor om de leges te verhogen
voor huurders die jaarlijks hetzelfde verzoek indienen terwijl bekend is dat hiervoor
geen grond bestaat.
Appreciatie
De suggestie van IVBN om door betere communicatie onnodige geschillen te voorkomen
is waardevol, voor huurders, verhuurders en de Huurcommissie. Naast het feit dat het
voorkomen van weinig kansrijke verzoeken kan zorgen voor het beperken van de teleurstellingen
bij huurders, kan dit uiteraard ook de werklast voor de verhuurders en Huurcommissie
verminderen. De Huurcommissie werkt doorlopend aan haar informatievoorziening richting
huurders en verhuurders.
IVBN pleit ervoor om leges te verhogen voor huurders die jaarlijks hetzelfde verzoek
indienen terwijl bekend is dat hiervoor geen grond bestaat. Op grond van de huidig
geldende wetgeving is reeds een voorziening getroffen om gelijkluidende herhaalverzoeken
te voorkomen. Artikel 9, lid 6 van de Uhw bepaalt immers dat een verzoeker, die na
een onherroepelijke uitspraak een nieuw verzoekschrift met dezelfde grondslag wil
indienen ten aanzien van dezelfde huurovereenkomst, nieuw gebleken feiten of veranderde
omstandigheden dient te vermelden. Als die er niet zijn, is het verzoek niet-ontvankelijk.
Daarmee is de situatie zoals die door IVBN wordt genoemd, reeds van een oplossing
voorzien.
10.4.11. Splitsing all-in prijzen
Reactie(s)
De Woonbond stelt voor om ook bij een toetsingsprocedure van de jaarlijkse servicekostenafrekening
een ambtshalve splitsing van een all-in prijs toe te passen. All-in prijzen moeten
immers ontmoedigd worden en de verhuurder had moeten weten dat de kosten gesplitst
hadden moeten worden. Daarom is ambtshalve splitsing met terugwerkende kracht niet
onbillijk voor de verhuurder, terwijl het buiten toepassing verklaren daarvan dit
wel zou zijn voor huurders met een all-in prijs die hun servicekosten willen laten
toetsen.
De Woonbond stelt voor om ook voor overige servicekosten de procedure tot toetsing
van het voorschotbedrag open te stellen. Zo hoeft een huurder niet te wachten tot
de jaarlijkse afrekening van de servicekosten, maar kan die een probleem al eerder
aankaarten.
Appreciatie
De Woonbond geeft aan dat het vragen van all-in prijzen ontmoedigd dient te worden,
om ervoor te zorgen dat zowel de huurprijs als de servicekosten duidelijk zijn voor
huurder en verhuurder. Het aanvechten van een all-in prijs kan middels de procedure
die daarvoor in het leven is geroepen, opgenomen in artikel 7:248 BW. Daarnaast is
in bepaalde gevallen de mogelijkheid van ambtshalve toetsing in het kader van een
andere procedure toegevoegd aan de wet. Dit is echter, zoals toegelicht in deze memorie
van toelichting, niet altijd wenselijk gezien de verstrekkende gevolgen.
Deze verstrekkende gevolgen bestaan eruit dat een verhuurder uiterlijk zes maanden
na het verstrijken van een kalenderjaar een afrekening dient toe te zenden aan de
huurder. De huurder heeft vervolgens twee jaar de tijd om bij de Huurcommissie een
verzoek tot toetsing van de afrekening in te dienen. Indien een all-in prijs met terugwerkende
kracht over een periode van 2,5 jaar wordt gesplitst, waarbij een korting van 20%
op de huidig gevraagde all-in prijs wordt toegepast, zal dat naar verwachting dusdanig
grote gevolgen voor de verhuurder hebben, dat dit onbillijk wordt geacht. Voor deze
uitzonderlijke situatie is daarom gekozen om ambtshalve splitsing van de all-in prijs
uit te sluiten. Een huurder kan vanzelfsprekend wel de procedure tot splitsing van
de all-in prijs starten om uitsluitsel te krijgen over de hoogte van de huurprijs
en servicekosten. Het toepassen van all-in prijzen wordt nog steeds ontmoedigd, doordat
de eerdergenoemde korting van 20% in alle overige gevallen nog steeds wordt toegepast.
Door ambtshalve splitsing van all-in prijzen uit te sluiten binnen procedures voor
het toetsen van de jaarlijkse servicekostenafrekening, wordt tevens de huidige uitvoeringspraktijk
van de Huurcommissie gecodificeerd. Daarmee is dus materieel geen verslechtering van
de positie van huurders voorzien met de wetswijziging. Wel wordt voorkomen dat huurders
na het doorlopen van een procedure tot toetsing van de servicekostenafrekening nul
op rekest krijgen aangezien niet met terugwerkende kracht kan worden vastgesteld wat
de hoogte is van de huurprijs of servicekosten. Hiermee wordt dus teleurstelling bij
huurders voorkomen, met inbegrip van de bijkomende legeskostenveroordeling.
Met betrekking tot het tweede punt van de Woonbond, over het openstellen van de procedure
tot toetsing van het voorschotbedrag voor overige servicekosten, kan benoemd worden
dat dit reeds voorzien is in het wetsvoorstel modernisering servicekosten.38
10.4.12. Collectieve verzoeken servicekosten
Reactie(s)
De Woonbond en Stichting!WOON stellen voor om collectieve geschillen met betrekking
tot servicekosten makkelijker mogelijk te maken. Zo stelt Stichting!WOON nader voor
om een vertegenwoordiging van complexhuurders in de zin van de Wet overleg huurders
verhuurder de servicekostenafrekening te laten beoordelen en indien nodig de afrekening
aan de Huurcommissie voor te laten leggen. De uitspraak van de Huurcommissie zou dan
voor alle huurders van het complex moeten gelden.
Stichting!WOON betoogt tevens dat de Huurcommissie zich te formalistisch opstelt door
complexhuurders niet-ontvankelijk te verklaren, indien zij geen formeel bezwaar tegen
de servicekostenafrekening hebben gemaakt bij de verhuurder. Na het indienen van een
verzoek bij de Huurcommissie moet immers als duidelijk zijn dat er sprake is van een
geschil, zodat de Huurcommissie uitspraak kan doen. Indien één huurder van een complex
bezwaar maakt, dan zou moeten gelden dat tegen elke identieke afrekening binnen het
complex bezwaar is aangetekend.
Door de NOvA wordt voorts nog aandacht gevraagd voor het feit dat het thans niet goed
mogelijk zou zijn om in een enkele zaak gemachtigd te worden door de betrokken partij
vanwege eHerkenning. Zij stelt daarop voor om het (weer) mogelijk te maken om in het
digitale portaal van de Huurcommissie aanvullende informatie in te dienen met enkel
een zaaknummer. Op deze manier kan de betrokken partij het zaaknummer aan zijn gemachtigde
doorgeven. Die gemachtigde kan op basis daarvan met de aan de gemachtigde verbonden
eHerkenning (of DigiD in geval van natuurlijke personen als gemachtigde) zich in de
procedure stellen en stukken indienen. Het is nu enkel mogelijk om nieuwe procedures
te beginnen voor gemachtigden, maar niet om in bestaande procedures te mengen.
Appreciatie
De regering is met de Woonbond en Stichting!WOON van mening dat de drempel voor het
indienen van een collectief verzoek bij de Huurcommissie moet worden verlaagd. Dit
punt is daarom reeds meegenomen in het Wetsvoorstel modernisering servicekosten, dat
op 4 november 2024 bij de Tweede Kamer is ingediend voor behandeling. Het onderhavige
wetsvoorstel zal op dit punt daarom ook niet worden aangepast.
Er kan daarnaast niet worden meegegaan met het voorstel van Stichting!WOON om een
uitspraak over een zaak in een wooncomplex voor alle huurders van dat complex te doen
gelden. Een uitspraak van de Huurcommissie heeft de vorm van een juridische fictie,
hetgeen inhoudt dat deze wordt geacht te zijn overeengekomen tussen partijen. De uitspraak
treedt op het punt waar de Huurcommissie om een uitspraak is verzocht in de plaats
van de huurovereenkomst tussen partijen. Wanneer een huurder zelf niet is betrokken
in een procedure bij de Huurcommissie, kan een uitspraak van de Huurcommissie in een
geschil tussen zijn/haar verhuurder en een andere huurder in een vergelijkbare situatie,
dus niet zomaar op hem/haar van toepassing worden verklaard. Ditzelfde geldt mutatis
mutandis ook voor het voorstel dat door Stichting!WOON wordt gedaan om een bezwaar
van één huurder tegen de servicekostenafrekening te laten gelden als een bezwaar tegen
elke identieke afrekening binnen hetzelfde wooncomplex.
Het voorstel van de NOvA met betrekking tot het machtigingsproces bij de Huurcommissie
zal worden meegenomen in het reguliere contact met de Huurcommissie. Aangezien deze
kwestie de bedrijfsvoering van de Huurcommissie betreft, heeft dit voor het onderhavige
wetsvoorstel verder geen consequenties.
10.4.13. Publicatie beleidsregels
Reactie(s)
De NOvA vraagt in zijn consultatiereactie aandacht voor het feit dat de (nieuwe) Beleidsboeken
van de Huurcommissie en haar Huurprijscheck enkel webbased zijn, hetgeen niet in overeenstemming zou zijn met artikel 5, sub e, van de Bekendmakingswet,
alsook met het Bestuursreglement van de Huurcommissie. Hij stelt dat een meer gefixeerde
publicatie van Beleidsboeken ervoor zorgt dat versiebeheer controleerbaar is. De NOvA
geeft de regering tegen deze achtergrond dan ook in overweging om de Huurcommissie
aan de voor haar geldende publicatievoorschriften te houden, hetgeen dan tot gevolg
zou hebben dat Beleidsboeken, het Gebrekenboek en de broncode van de Huurprijscheck
zouden moeten worden gepubliceerd in een uitgave en dat deze niet enkel webbased zouden kunnen zijn. Ook wijst de NOvA op het feit dat de Huurcommissie thans niet
de terminologie «Gebrekenboek» meer hanteert, maar «Beleidsboek gebreken», hetgeen
zou miskennen dat «gebrekenboek» de in artikel 6, tweede lid van het Besluit huurprijzen
woonruimte («Bhw») voorgeschreven terminologie is.
Appreciatie
De regering onderschrijft het belang van het transparant en op een goed toegankelijke
wijze beschikbaar stellen van overheidsinformatie, waaronder begrepen ook de bronnen
waar de NOvA in zijn consultatiereactie naar verwijst. De regering zal hierover –
alsmede over de te hanteren terminologie voor het gebrekenboek – met de Huurcommissie
in overleg treden. Overigens wordt in de reactie van de NOvA miskend dat de Beleidsboeken
van de Huurcommissie momenteel ook al een vorm van versiebeheer kennen, en dat op
de website van de Huurcommissie staat aangegeven van wanneer tot wanneer een bepaalde
versie geldend is of was.
10.4.14. Huurcommissie Bonaire
Reactie(s)
Een reactie stelt dat de Huurcommissie ook een rol moet krijgen op Bonaire, om inwoners
eenzelfde niveau van bescherming te bieden. De wet dient hierop aangevuld te worden.
Appreciatie
Het werkveld van de Huurcommissie is beperkt tot het Europese deel van Nederland.
De taken van de Huurcommissie zijn opgesomd in het BW en de Uhw, die met het voorliggende
voorstel gewijzigd worden. Bonaire kent een eigen Huurcommissie, wier taken zijn opgesomd
in de Wet maatregelen huurmarkt Caribisch Nederland. Inwoners van Bonaire zijn dus
wel degelijk beschermd, echter op basis van een andere wet en Huurcommissie.
10.4.15. Ex-nunc toetsing verzet
Reactie(s)
De Woonbond stelt dat de uitspraak van de Hoge Raad omtrent ex nunc-toetsing in verzet,
waardoor ook in een verzetsprocedure nieuwe feiten en omstandigheden kunnen worden
aangedragen, gecodificeerd dient te worden in de Uhw.
Appreciatie
Op basis van de huidige rechtspraak is hetgeen de Woonbond vraagt reeds mogelijk.
De Huurcommissie heeft naar aanleiding van de genoemde prejudiciële beslissing van
de Hoge Raad dan ook haar uitvoeringsbeleid aangepast, waardoor in een verzetsprocedure
nieuwe feiten en omstandigheden kunnen worden aangedragen. Codificatie van de prejudiciële
beslissing is dan ook niet noodzakelijk.
10.4.16. Wijziging taakuitvoering zittingsleden
Reactie(s)
De NOvA stelt voor om het zijn van zittingslid bij de Huurcommissie een volwaardige
functie te maken. Het zijn van zittingslid is nu een nevenfunctie, waarvoor een vergoeding
per zitting wordt toegekend. De NOvA meent in dit kader dat de rol van een zittingslid
binnen een zittingscommissie marginaler is dan die van een zittingsvoorzitter; hij
stelt dat zittingsleden na de zitting vrijwel nooit meer bij de totstandkoming en
daadwerkelijke formulering van uitspraken betrokken zijn en dat lang niet elk zittingslid
even inhoudelijk vaardig is om in de juridische en/of technische kwesties te treden
die moeten worden beslecht.
De NOvA twijfelt daarom of zittingsleden altijd een volwaardige gesprekspartner op
de inhoud van de zaak kunnen zijn voor de zittingsvoorzitter die voltijd werkt. Mogelijk
zou een voltijdfunctie voor zittingsleden ook een efficiëntieslag teweeg kunnen brengen,
doordat zittingsleden meer ervaring opdoen.
Appreciatie
De Huurcommissie is een paritair samengestelde organisatie, waar zittingsleden «uit
de kring van huurders en verhuurders» werkzaam zijn. Zij brengen een unieke praktijkkennis
met zich mee, die relevant is voor de beslechting van geschillen. Juist het feit dat
het zijn van zittingslid een nevenfunctie is, stelt de zittingsleden in staat om hun
werk als zittingslid naast hun reguliere werkzaamheden te (blijven) doen, waarmee
zij hun praktijkkennis- en ervaring op peil houden. De regering gaat om deze reden
dan ook niet mee in het voorstel van de NOvA om het zijn van zittingslid een voltijdsfunctie
te maken. Het beeld dat door de NOvA wordt geschetst van zittingsleden die inhoudelijk
niet kundig genoeg zouden zijn om in de technische en/of juridische kwesties te treden
die moeten worden beslecht, wordt door de regering overigens niet herkend.
10.4.17. Aanhouden procedures zolang wetgeving is aangekondigd
Reactie(s)
IVBN verzoekt in haar reactie tot het (zo veel mogelijk) aanhouden van Huurcommissieprocedures
tot naderende verduidelijkingswetgeving in de Tweede Kamer en Eerste Kamer ligt ter
behandeling of is aangekondigd, verwijzend naar het wetgevingstraject rondom de procedures
voor servicekosten39. Een wijziging in het aanbieden van servicekosten (als gevolg van een Huurcommissieprocedure)
geldt voor de duur van de huurovereenkomst, terwijl uit een (later) wetgevingstraject
kan voortkomen dat een bepaald type servicekosten wel in rekening kan worden gebracht.
Het zou daarom wenselijk zijn om Huurcommissieprocedures aan te houden zolang nog
onduidelijkheid bestaat omtrent aankomende wetgeving.
Appreciatie
De Huurcommissie is gehouden om procedures zo veel als mogelijk binnen de wettelijke
termijnen af te ronden. Daarbij toetst zij verzoekschriften aan de hand van de daarvoor
geldende wetgeving. Het zou niet te doen zijn om procedures aan te houden, zeker gezien
de tijd die benodigd is om te komen van de aankondiging van mogelijke wetgeving tot
aan de inwerkingtreding daarvan. Doorgaans wordt ook overgangsrecht toegepast om gewijzigde
wetgeving pas van toepassing te verklaren op nieuwe gevallen. Overigens biedt de wet,
zoals de reactie ook zelf opnoemt, reeds de mogelijkheid om ook bij een lopend contract
het servicekostenpakket te wijzigen. Het voorstel dat uit de reactie naar voren komt
is daarom niet wenselijk.
11. Overgangsrecht en inwerkingtreding
De wet treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip.
II. Artikelsgewijze toelichting
Artikel I
Onderdeel A en D
Met deze wijziging wordt invulling gegeven aan het onderscheid tussen vaste en niet-vaste
zittingsvoorzitters. De eis dat er minimaal vier zittingsvoorzitters zijn, wordt zo
gewijzigd dat er minimaal vier vaste zittingsvoorzitters zijn. Met de wijziging in
het derde lid van artikel 3a wordt bepaald dat de niet-vaste zittingsvoorzitters niet
deelnemen aan de beleidsvormende taak.
In het zesde lid van artikel 3a Uhw wordt een nieuwe delegatiebepaling toegevoegd,
om de maximale omvang van de flexibele schil aan niet-vaste zittingsvoorzitters bij
ministeriële regeling te kunnen bepalen.
Door artikel 3f, eerste lid te wijzigen wordt bepaald dat enkel de vaste zittingsvoorzitters
gehoord dienen te worden in het kader van de vaststelling van het bestuursreglement.
Onderdeel B
Met deze wijziging wordt geregeld dat niet-vaste zittingsvoorzitters niet gehoord
hoeven te worden over de (her)benoeming van de (plaatsvervangend) voorzitter. Daarnaast
wordt bepaald dat de benoemingseisen die gelden voor de voorzitter ook gelden voor
de plaatsvervangend voorzitter.
Onderdeel C
Met deze wijziging wordt geregeld dat zittingsleden hun functie zonder last vervullen.
Zittingsleden vertegenwoordigen het perspectief van de huurder of verhuurder, maar
vullen hun functie niet in vanuit een specifieke opdracht of bindend mandaat vanuit
hun achterban. Dit bevordert de onafhankelijkheid van de zittingscommissies als onderdeel
van het zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie.
Onderdeel E
Dit onderdeel behelst drie wijzigingen. Ten eerste wordt met deze wijziging de huidige
benoemingstermijn van een lid van de Raad van Advies van vier jaar teruggebracht tot
drie jaar. Om ervoor te zorgen dat de leden van de Raad van Advies niet (grotendeels)
tegelijkertijd aftreden, met een groot kennislek als gevolg, hanteert de Huurcommissie
een aftredingsrooster. Aangezien de Raad van Advies uit negen leden bestaat, waarvan
drie huurdersleden, drie verhuurdersleden en drie onafhankelijke leden, is een benoemingstermijn
van drie jaar aan te bevelen. Een benoemingstermijn van drie jaar stelt de Huurcommissie
in staat om te werken met een rooster van aftreden waarbij elk jaar één nieuw lid
van de drie verschillende groepen (huurdersleden, verhuurdersleden en onafhankelijke
leden) kan worden (her)benoemd. Om een kennisverlies binnen de Raad van Advies als
gevolg van het inkorten van de benoemingstermijn te voorkomen, wordt daarnaast opgenomen
dat leden van de Raad van Advies een tweede keer kunnen worden herbenoemd. Daarmee
komt de maximale benoemingstermijn van een lid met drie termijnen neer op een periode
van in totaal negen jaar.
Daarnaast vervalt het specifieke adviesrecht ten aanzien van de ontwerpbegroting en
de conceptjaarrekening voor de Raad van Advies. De algemene adviserende taak van de
Raad van Advies blijft bestaan40.
Tot slot wordt bepaald dat de Raad van Advies adviesrecht krijgt ten aanzien van het
door de Huurcommissie vast te stellen formulier voor het bepalen van de servicekosten.
In onderdeel D in artikel II is bepaald dat het specificatieformulier niet langer
per ministeriële regeling wordt vastgesteld, maar door de Huurcommissie zelf. Met
de wijziging in dit onderdeel wordt het adviesrecht ten aanzien van dit vast te stellen
formulier verankerd.
Onderdeel F & L
Met dit onderdeel vervalt de klachtenprocedure over gedragingen van een verhuurder,
opgenomen in artikel 4, lid 5 Uhw. In verband met het afschaffen van deze procedure,
vervalt ook artikel 19aa Uhw, dat de procedure voor de behandeling van een dergelijke
klacht door de Huurcommissie regelt.
Onderdeel G
Met deze wijziging wordt geëxpliciteerd dat de voorzitter van de Huurcommissie zich
in de uitvoering van zijn of haar taken kan laten vervangen door de plaatsvervangend
voorzitter.
Onderdeel H
Met dit onderdeel wijzigt artikel 7, zesde lid, onderdeel b. Wanneer de indiener van
een verzoek binnen drie weken na verzending van het rapport van onderzoek zijn of
haar zaak bij de Huurcommissie intrekt, dient de Huurcommissie uit hoofde van artikel
7, zesde lid, onder b van de Uhw de helft van het betaalde voorschot aan leges terug
te betalen. Dit terugbetalen levert voor de Huurcommissie echter grote administratieve
lasten op, doorgaans tegen slechts een gering voordeel voor de verzoeker als dat een
huurder betreft (€ 12,50). Het is bovendien ook niet zo dat de Huurcommissie enig
voordeel behaalt aan geschillen die door verzoekers worden ingetrokken nadat het rapport
van onderzoek is opgesteld, hetgeen een restitutie zou kunnen rechtvaardigen. De uitvoeringskosten
voor het opstellen van een rapport van onderzoek zijn reeds hoger dan het bedrag dat
aan de verzoeker zou worden terugbetaald uit hoofde van de genoemde bepaling in de
wet, indien het een huurder betreft. Voor verhuurders blijft deze terugbetaling wel
bestaan omdat het bedrag voor verhuurders vele malen hoger is en de helft van deze
kosten op € 250 uitkomen.
Onderdeel I
In artikel II, onderdelen A en B, wordt geregeld dat huurders in het laagsegment een
huurverhoging op grond van een beding aan de Huurcommissie kunnen voorleggen. In dit
onderdeel wordt bepaald hoe de Huurcommissie dergelijke verzoeken dient te toetsen.
Onderdeel J
Met onderdeel C in artikel II wordt artikel 7:257 BW gewijzigd waarmee wordt vastgelegd
dat de kennisgeving van een gebrek aan de verhuurder schriftelijk dient te geschieden.
Dit is omdat anders een bewijsvacuüm kan ontstaan van het bestaan van een dergelijke
kennisgeving.
Onderdeel K
Met dit onderdeel wordt binnen artikel 17 aansluiting gezocht met artikel 7:258 BW.
Uit hoofde van artikel 7:258 BW kan een huurder aan zijn verhuurder een voorstel doen
tot splitsing van zijn of haar all-in-prijs in een kale huurprijs en een voorschotbedrag
voor servicekosten en nutsvoorzieningen. Wanneer de verhuurder niet instemt met dit
voorstel, kan de huurder de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid
van het voorstel. Het voorstel van de huurder vormt de basis voor de toetsing door
de Huurcommissie. Artikel 7:263 BW geeft hierbij als hoofdregel dat, indien sprake
is van een voorstel tot wijziging van de huurprijs, de (eventuele) nieuwe huurprijs
tussen partijen geldt per de datum zoals die is genoemd in het voorstel. In artikel
17, tweede lid Uhw werd van deze algemene regel afgeweken voor zover het een procedure
uit hoofde van artikel 7:258 BW betreft; deze treedt namelijk pas in werking in de
maand volgende op de maand waarin het verzoek aan de Huurcommissie is gedaan. Dit
moment is dus later dan wanneer de hoofdregel wordt gevolgd, namelijk dat de nieuwe
huurprijs (in dit geval: de gesplitste huurprijs) in werking treedt op de datum zoals
die is genoemd in het voorstel van de huurder. Met de wijziging wordt dit gerepareerd.
Onderdeel L
Dit onderdeel bevat drie wijzigingen. Ten eerste wordt artikel 7:260 BW (een verzoekschrift
tot toetsing van de jaarafrekening voor servicekosten) geschrapt uit de lijst met
procedures waarin de Huurcommissie ambtshalve de all-in prijs kan splitsen, ex artikel
17a van de Uhw. In een procedure op grond van artikel 7:260 BW kan dus geen uitspraak
gedaan worden indien sprake is van een all-in prijs. Immers; er kan in dit geval geen
oordeel worden geveld over de redelijkheid van de servicekosten. In een dergelijk
geval kan de all-in prijs wel gesplitst worden middels een verzoekschrift daartoe,
op basis van artikel 7:258 BW.
Ten tweede wordt bepaald dat in het kader van een verzoekschrift tot huurverlaging
naar aanleiding van gebreken, op basis van artikel 7:257 BW, een geconstateerde all-in
prijs enkel ambtshalve gesplitst wordt door de Huurcommissie als sprake is van een
gebrek dat ook daadwerkelijk leidt tot huurverlaging. Immers; anders is het vaststellen
van een kale huurprijs door middel van ambtshalve splitsing niet noodzakelijk voor
de behandeling van het geschil. Een huurder kan de all-in prijs altijd laten splitsen
door middel van een verzoekschrift op grond van artikel 7:258 BW.
Daarnaast vervalt artikel 17a, tweede lid, van de Uhw. Dit lid bepaalde dat de splitsing
in werking trad met ingang van de eerste dag van de maand, volgend op de maand waarin
het verzoek is ontvangen. Hierdoor is splitsen met terugwerkende kracht niet mogelijk,
terwijl dat voor bepaalde geschiltypen juist wel nodig is. Dit is het geval bij de
toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 BW), huurverhoging na woningverbetering
(artikel 7:255 BW) en huurverlaging op grond van gebreken (artikel 7:257 BW). Om deze
reden vervalt artikel 17a, tweede lid, opdat de ingangsdatum van de uitspraak zoals
die in de Uhw per procedure is bepaald, leidend wordt voor de ingangsdatum van de
splitsing.
Onderdeel N
Met dit onderdeel worden drie wijzigingen doorgevoerd.
Ten eerste wordt de termijn voor het doen van een voorzittersuitspraak van vier weken
verlengd tot zes weken. De termijn van vier weken is te kort vergeleken met de termijn
voor de commissie-uitspraak van vier maanden.
Ten tweede wordt een onderdeel aan het eerste lid van artikel 20 Uhw toegevoegd, dat
de mogelijkheid biedt de behandeling van een zaak tijdelijk op te schorten als de
Huurcommissie aanvullende stukken nodig heeft om een uitspraak te doen. Dit kan het
geval zijn als één van de partijen door de Huurcommissie is gevraagd om een stuk aan
te leveren, maar kan ook van toepassing zijn als de Huurcommissie moet wachten op
het aanleveren van een noodzakelijk stuk door een derde partij.
Ten derde wordt de termijn waarbinnen een partij verzet kan aantekenen tegen een voorzittersuitspraak
verlengd, van drie weken tot zes weken. Dit geeft partijen voldoende tijd om de voorzittersuitspraak
tot zich te nemen en indien nodig advies hierover in te winnen alvorens een verzetschrift
op te (laten) stellen.
Onderdeel O
De Uhw bepaalt dat indien een partij meerdere verzoeken met betrekking tot dezelfde
woonruimte indient bij de Huurcommissie, deze verzoeken gevoegd worden behandeld.
Daarnaast is in het tweede lid bepaald dat een verzoek op grond van artikel 7:257
BW (een verzoek tot huurverlaging in verband met gebreken) vóór een eventueel verzoek
op grond van artikel 7:253 BW (toetsing huurverhoging op basis van een voorstel) wordt
behandeld. Deze bepaling is zodat de regel, dat een huurverhoging geen doorgang mag
vinden zolang sprake is van een door de Huurcommissie geconstateerd gebrek, kan worden
toegepast. Er moet dus eerst uitsluitsel komen over het eventuele bestaan van het
gebrek, alvorens wordt gekeken naar de redelijkheid van de huurverhoging. Artikel
II, onderdeel A verklaart de regel, dat een huurverhoging geen doorgang mag vinden
zolang sprake is van een door de Huurcommissie geconstateerd gebrek, tevens van toepassing
wordt op huurverhogingen naar aanleiding van een beding, in het laag-, midden- én
hoogsegment. Het is daarom wenselijk om ook voor verzoeken omtrent deze huurverhogingen
te bepalen dat bij een eventueel gelijktijdig verzoek de gebrekenprocedure o.g.v.
artikel 7:257 voorrang krijgt. Daarom is in artikel 30, tweede lid, Uhw artikel 7:248,
lid 4 BW toegevoegd aan de voorrangsregel.
Opgemerkt wordt dat een procedure op grond van artikel 7:248, vierde lid, BW ook mogelijk
is voor woningen in het hoogsegment, maar de procedure van artikel 7:257 (huurverlaging
in verband met gebreken) niet.
Onderdeel P
Met deze wijziging wordt de mogelijkheid voor partijen om een lid uit een zittingscommissie
te wraken uitgebreid. Wraking was slechts mogelijk tot het moment van aanvang van
de zitting. Dit wijkt af van het beleid van de rechtspraak en andere ADR-instanties
en kan een negatief effect hebben op de ervaren onafhankelijkheid of onpartijdigheid
van de zittingscommissies. Met de wijziging kan ook na aanvang van de zitting worden
gewraakt. Dit wordt mogelijk gemaakt tot de zittingscommissie uitspraak heeft gedaan.
Met het verruimen van de mogelijkheden voor wraking wordt de onafhankelijkheid en
onpartijdigheid van de Huurcommissie versterkt.
Om te voorkomen dat deze procedure te gemakkelijk wordt gebruikt, worden tevens enkele
voorwaarden aan het gebruik daarvan gesteld in de nieuwe leden vier tot en met zeven.
Deze voorwaarden komen inhoudelijk overeen overéén met die van artikel 37 Rechtsvordering.
Onderdeel Q
Deze wijziging biedt de mogelijkheid de behandeling van een zaak tijdelijk op te schorten
als de Huurcommissie aanvullende stukken nodig heeft om een uitspraak te doen. Dit
kan het geval zijn als een van de partijen door de Huurcommissie is gevraagd om een
stuk aan te leveren, maar kan ook van toepassing zijn als de Huurcommissie moet wachten
op het aanleveren van een noodzakelijk stuk door een derde partij. Deze wijziging
van artikel 37 Uhw betreft het opschorten van de termijn voor een commissie-uitspraak,
waar de wijziging van artikel 20 Uhw, gevangen in onderdeel N van deze wet, ziet op
de termijn voor voorzittersuitspraken.
Onderdeel R
Met dit onderdeel wordt een verwijzing naar de geschrapte klachtenprocedure (artikel
4, lid 5 Uhw) geëlimineerd.
Gelijktijdig wordt het artikel 4, derde lid, Uhw aan de opsomming toegevoegd. Artikel
7:262 BW bepaalt voor uitspraken van de Huurcommissie dat sprake is van een wettelijke
fictie van overeenstemming tussen huurder en verhuurder en dat huurder en verhuurder
binnen acht weken na afschrift van die uitspraak naar de rechter kunnen stappen. Het
is wenselijk om dezelfde bepalingen van toepassing te verklaren voor procedures die
niet uit het BW, maar uit de Uhw voortvloeien. Dat is in artikel 41, eerste lid, Uhw
gedaan. De procedure uit artikel 4, derde lid, Uhw ontbrak echter in deze opsomming.
Dit wordt met deze wijziging hersteld.
Onderdeel S
Met de wijziging van artikel 47, onderdeel b, kunnen voortaan bij ministeriële regeling
regels gesteld worden over de stukken die huurder dient aan te leveren bij het indienen
van een verzoek op grond van artikel 7:257 BW, de zogenaamde gebrekenprocedure. Voor
het berekenen van de nieuwe huurprijs, naar aanleiding van een verlaging als gevolg
van de constatering van gebreken, is namelijk duidelijkheid nodig over de huidig geldende
huurprijs. Bij ministeriële regeling wordt verplicht gesteld dat huurder stukken indient
waaruit blijkt wat de huidig geldende huurprijs is, zoals bijvoorbeeld het huurcontract
of het laatste huurverhogingsvoorstel.
Daarnaast wordt een nieuw onderdeel ingevoegd dat een delegatiegrondslag creëert om
bij ministeriële regeling ter uitvoering van artikel 7:259 BW regels te kunnen stellen
met betrekking tot de wijze waarop de verhuurder de huurder het in dat artikel genoemde
overzicht dient te verstrekken.
Onderdeel T
Dit onderdeel schrapt een aantal uitgewerkte artikelen. De Uhw bevat twee evaluatiebepalingen
die afkomstig zijn uit eerdere wijzigingswetten. Nu de evaluatieperiode is verstreken
en deze bepalingen geen nut meer dienen, worden die geschrapt. Hetzelfde geldt ook
voor artikelen 54 en 55 Uhw, die zien op de inwerkingtreding van eerdere wetswijzigingen
en sindsdien zijn uitgewerkt.
Artikel II
Onderdeel A en B
Dit artikel regelt een tweetal zaken met betrekking tot huurverhogingsprocedures:
Toegang Huurcommissie bij bedingen in het sociale segment
Artikel 7:248 BW wordt gewijzigd, door in het vierde lid van dat artikel een verwijzing
naar het eerste lid van dat artikel op te nemen. Het vierde lid bepaalt dat een huurder
de Huurcommissie kan verzoeken uitspraak te doen over een huurverhoging op grond van
een beding in de huurovereenkomst. Daarbij wordt verwezen naar een beding zoals bedoeld
in het derde lid: een beding voor een huurverhoging in het midden- of hoogsegment.
Echter kan op basis van het eerste lid van artikel 7:248 BW ook in het laagsegment
de huur worden verhoogd op basis van een beding. De rechtsgang die voor huurverhogingen
op grond van een beding in het midden- of hoogsegment is geboden, waarbij de Huurcommissie
de verhoging kan toetsen, staat niet open met betrekking tot huurverhogingen op basis
van een beding in het laagsegment. Dat wordt met deze wijziging hersteld.
Geen huurverhoging bij gebrek
Artikel 7:250, tweede lid, BW bepaalt dat er geen huurverhoging kan worden doorgevoerd
zolang de Huurcommissie een huurverlaging heeft toegepast voor een geconstateerd gebrek.
Deze regel was daarmee enkel ondergebracht in de voorstelprocedure in het laagsegment.
Deze regel was nog niet van toepassing op huurverhogingen in het laagsegment op basis
van een beding, als bedoeld in artikel 7:248, eerste lid, BW. Daar komt bij dat sinds
de Wet betaalbare huur ook middeldure huurwoonruimten behoren tot het gereguleerde
huursegment, waarmee ook de gebrekenprocedure, als bedoeld in artikel 7:257 BW, van
toepassing wordt op middeldure huurwoonruimten. Ook voor deze middeldure huurwoonruimten
gold nog niet de regel dat een huurverhoging niet kan worden doorgevoerd indien sprake
is van een door de Huurcommissie geconstateerd gebrek.
Met deze wijziging wordt het niet kunnen toepassen van huurverhogingen in geval van
gebreken van toepassing op alle huurverhogingen binnen het gereguleerd segment, ongeacht
of sprake is van een voorstel of een beding en ongeacht of sprake is van een contract
in het laag- of middensegment. Deze wijziging wordt doorgevoerd door in artikel 7:248
BW een vijfde lid toe te voegen, dat verwijst naar zowel alle huurverhogingen in het
laagsegment als huurverhogingen op basis van een beding in het middensegment. Dit
nieuwe vijfde lid geldt niet voor het hoogsegment op grond van het feit dat dit lid
niet wordt toegevoegd aan de opsomming van artikelen die voor het hoogsegment gelden
binnen artikel 7:247 BW. Aangezien er voor contracten in het hoogsegment geen mogelijkheid
bestaat om een procedure tot huurverlaging op grond van gebreken te starten bij de
Huurcommissie, geldt deze regel niet voor huurverhogingen in dat segment.
Met deze wijziging kan tevens het tweede lid van artikel 7:250 BW, dat deze regel
specifiek voor huurverhogingen op basis van een voorstel in het laagsegment stelt,
komen te vervallen nu dit is ondergebracht in artikel 7:248 BW.
Onderdeel C
Met deze wijziging wordt vastgelegd dat de kennisgeving van een gebrek aan de verhuurder
schriftelijk dient te geschieden. Dit is omdat anders een bewijsvacuüm kan ontstaan
van het bestaan van een dergelijke kennisgeving. Het schriftelijkheidsvereiste dat
in het artikel wordt opgenomen heeft directe doorwerking in de procedure van de Huurcommissie.
Een verzoekschrift kan enkel in behandeling worden genomen indien de melding schriftelijk
is gedaan. In het geval dit niet is gebeurd, is het verzoek niet-ontvankelijk.
Onderdeel D
Met dit onderdeel wordt de delegatiegrondslag die is opgenomen in het derde lid van
artikel 7:260 BW, gewijzigd. Artikel 7:260 BW maakt het mogelijk om een geschil over
de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor nutsvoorzieningen
met een individuele meter en servicekosten aan de Huurcommissie voor te leggen. Wanneer
de Huurcommissie wordt gevraagd op basis van artikel 7:260 BW uitspraak te doen over
de betalingsverplichting van de huurder, bepaalt het derde lid van dit artikel dat
de verhuurder de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten
op moet nemen in een hiertoe bij ministeriële regeling vastgesteld formulier. Met
de wijziging wordt bepaald dat verhuurders de betalingsverplichting van hun huurder
met betrekking tot de servicekosten moeten opnemen in een hiertoe door de Huurcommissie
beschikbaar gesteld formulier.
De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, M.C.G. Keijzer
Ondertekenaars
-
Eerste ondertekenaar
M.C.G. Keijzer, minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
Bijlagen
Gerelateerde documenten
Hier vindt u documenten die gerelateerd zijn aan bovenstaand Kamerstuk.